導語：如何才能寫好一篇房地產市場經濟分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞： 房價； 消費觀； 儲蓄觀； 置業觀

中圖分類號： F923.35 文獻標識碼： A 文章編號： 1009-8631（2011）06-0016-03

一、研究背景與問題提出

據統計，2010年，南京人均年收入為25116元。6月份南京的平均房價為14230元/m2。這樣看來，具備南京中等收入水平的人群還遠遠不具備買房的能力。2010年，國際知名房地產服務機構戴德梁行對中國長三角各市商品住宅價格與2009年末居民可支配收入進行了比對，得出了8市當前的房價收入比。其中，上海最高，達到24.5，而南京位列第四，為13.6。對于房價收入比，國際上的經驗值為3―6，而長三角地區早已超過了這個數字。曾有學者做過研究：上海通過自身“累計效應”不僅帶動了上海房價的上升，而且產生了較大的“溢出效應”，帶動了浙江和江蘇房價的增長[1]。從目前的情況來看，上海的房屋均價最高，在23000/m2元左右，其次為杭州，也已突破20000元/m2。

面對如今居高不下的房價，許多真正有住房需求的市民不得不拿出自己以及父母多年積攢下的儲蓄，并且還要承擔巨額的貸款。近些年來，關于房價問題，許多專家學者做過類似的調查和研究，對于政府和開發商的行為予以分析和研討，但從購房者動機角度進行調研的研究并不多見。因此，筆者希望能夠從購房者動機的角度進行一些調查，根據調查數據分析購房者的購房心理狀況，以此為購房者提供理性的購房建議，也為政府改善民生問題提供思路。

二、南京地區樓市現狀分析

為了研究南京地區房價過快上漲的原因，筆者設計了一份調查問卷，其目的是通過調查，了解南京地區購房者面對目前房地產態勢的心理狀態以及購房動機，以此來探究南京地區房價過快上漲的原因，并提出相應的對策。調查問卷共分為兩個部分，第一部分的內容涉及購房者購房的目的，購房款來源以及儲蓄形式等，第二部分是對個人信息的調查，包括性別、年齡、收入和職業。在此基礎上，筆者走訪了南京各區有代表性的幾家樓盤，共發放了120張問卷，并在街邊隨機發放了80張問卷，共200張。根據每個問題回答的情況，平均有效問卷為180份，有效問卷回收率90%?，F將問卷調查結果分析如下：

1.居民的消費觀

重點問題一：意愿購房時間。調查顯示，在街邊隨意發放的調查問卷當中，有58.44%的人選擇“再觀望看”，剩余將近40%的人在近期內有購房計劃。在售樓處的調查結果中，有57.14%的人計劃在三個月內買房，有36.61%的人計劃在一年內購房。上述兩個數據共同表明目前居民的購房意愿較強烈。詳細數據如圖1和圖2。

重點問題二：購房款構成及來源。圖3顯示了在此次調查中，按照現金支付購房款比例的不同，將購房人群劃分為10類以及這10類各自的人數。可以看出，現金支付30%，貸款支付70%的人數最多，有69人，達到了36.51%。2010年9月29日，國家出臺的調控政策為貸款購買商品住房的首付比例為30%及以上，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍。而圖3中排名第二的即為現金支付50%的，達到48人。我們可以大致判斷這兩個比例可能剛好是購買第一套房的人群和購買第二套房的人群，因為其數量遠遠高出其它比例的數量。并且，在所有受訪者中，有超過半數的人表示首付需要依靠父母來完成，由此可見，許多居民買房的資金并不是非常充裕，房價與自身的經濟實力并不匹配。

重點問題三：購房用途。圖4顯示了本次調查當中所有人群的意愿購房目的。其中，改善居住所占的比重最大，達到了55.07%，其次為投資置業，為23.91%。在當前這個房價已經高得讓人難以置信的時代里，仍有23.91%的人將房產作為投資方式，可見社會上有相當多的游資注入了房地產行業。在這23.91%的人群中，有72.6%的受訪者表示購房款完全來源于自己以及配偶，有27.4%的人表示購房款有部分來源于父母。這些購房款完全來源于自己以及配偶的人，其絕大多數的家庭年收入在10萬元以上。由此可見，房產作為這部分人群的儲蓄形式留存在其個人資產當中，房價上漲與投資不無關系。

圖5顯示了受訪人群期望居住面積的變化情況，80.19%的人希望自己的居住面積大于現有的居住面積，僅有7.55%表示希望居住面積變小，據與受訪者的交流得知，他們不希望面積太大是因為難以打掃，而且他們的年齡均在25-35歲之間。這說明，部分年輕人的思想觀念已不再像傳統購置房屋那樣一味要求面積，而是要求簡潔實用，而且年輕人工作可能比較忙，又要求自己擁有一些休閑娛樂的時間，因此不愿意在打掃房屋上花費太多時間[2]。80.19%這個比例是一個很有意義的數據，它顯示了這些受訪者均希望自己的居住面積高于目前。

重點問題四：希望居住面積增加的人群職業。本次調查中，筆者共預設了6種職業以及其它供受訪者勾選。從圖6可以看出，各職業的人群中希望增加住房面積的比例大致相同，基本上在70%-80%之間，而且這些受訪人群希望住房面積至少增長30m2。這個數據顯示了目前人們對于房屋的需求已經成為了社會上的一個共性的心理和行為，需要改善住房，這已不再是少數人的想法了。當今社會是一個信息傳遞和思想交流速度較快的時代，社會輿論的渲染造勢以及居民工作生活環境當中人與人之間的交流溝通讓許多人有了購房的沖動，盡管這套房子對于他們來說并非必需品。筆者認為，這是一種社會習得的現象。這個概念與心理學中“社會參照”的概念類似――人們通過比對他人行為或社會規則而對自己產生評價的過程。比如小孩子從生下來就開始與父母互動，觀察自己的行為帶來父母的反應，通過父母的情緒和行為變化修改自己的行為。同樣，在購房方面，“社會參照”的概念也成立。已工作的人們在與社會接觸的過程中，與朋友同事聊天，看新聞看報紙上網等瀏覽信息，能夠逐漸通過觀察他人的行為來與自己的行為進行比對。比如，如果一個人他周圍的同事都已經改善了居住條件，住上了面積比原先大的房子，如果媒體總是在渲染今年或者今后人均住房面積預計將達到多少，如果開發商總在以大面積的住房來烘托更高檔次的生活品位，那么他的思想會逐漸改變，從眾心理和攀比心理讓其慢慢接受社會上的價值觀[3]，產生了某種社會認同。這種情緒感染所導致的社會整體價值觀的變化使個人的價值觀產生了偏差，他認為自己需要更大的住房，從而其購房欲望被激發。

2．居民的儲蓄觀

這項調查針對的是目前有住房的人群。此項數據顯示，在這些受訪者當中，房產在其儲蓄中平均占56%，其次為銀行存款，為24%，居民存有適量的存款以備不時之需。但居民已經不再將其存款固定在銀行，而是分散投入，包括股票、理財產品等等。盡管如此，房產仍占有非常大的比重。

目前中國的金融環境并不穩定，股票市場的風險太大，廣大中小股民在股票市場上基本上無法賺錢；理財產品的收益特性較為穩健，但畢竟利潤不高；雖然目前黃金的價格在上漲，但居民對黃金的熟悉度不高，況且黃金的實用價值不如房產高；目前中國不允許除商業銀行以外的機構從事商業銀行業務，可供安置的儲蓄方式太少。因此居民需要一個穩定的存儲方式，于是，房產成為了首選。房產可以在必要的時候變現，并且從目前的情況上來看具有保值增值的能力。

在受訪者當中，有15%的人表示留有一定的儲蓄以應對今后的醫療和養老沒有必要，但這部分人群多為公務員和企業中高層管理者；有78.5%的人表示希望留有一定的儲蓄以應對今后的醫療、養老等等，也有的受訪者表示，不一定為自己，要為子女準備一大筆錢供其上學、買房等。這項數據正是弗朗科莫迪利安尼的生命周期消費理論的體現。由此可見，隨著政府保障體系的逐漸退出，市民居安思危的心理愈發強烈。因此，購買房產這種跨期消費行為愈演愈烈，這從另一個層面印證了居民存儲需要一個載體，目前最有保值增值功效的儲蓄載體即是房產。

3．居民的置業觀

南京作為江蘇省省會城市，具有與江蘇其他城市不同的特征。

（1）追隨上海等一線城市的發展腳步。上海地區的經濟發展對南京有帶動作用。上海作為中國一線城市，城市的人口密度巨大，城市整體的基礎設施建設、社會保障等難以滿足上海巨大數量人口的需要，所以上海不得不以戶籍制度限制外地人口入滬，個人的發展空間受到很大限制，因此許多人便到南京、杭州等二線城市生活、工作，帶動了長三角地區二線城市房價的上升。南京的房價在長三角地區位列第三，上海、杭州位列前兩位。

（2）南京高校眾多，吸引年輕人集聚。南京是著名的文化教育中心，擁有各類高等院校48所，自然科學研究研發機構571家。南京的高校不僅數量在全國眾多城市中位居前列，而且在南京的高校中，文、理、工、商學科齊全，各色學校數不勝數，讓南京的人文情懷和知識氛圍異常濃郁。當前我國高校70～80％的生源來自高校所在省份，大部分江蘇考生除了上海北京之外，會首選南京作為上學和生活地。因為在南京讀大學的緣故，很多畢業生總有留在南京工作的意愿，加上近些年來高校的不斷擴招，南京城區的年輕人越來越多，而他們則構成了購房的主力大軍，從需求方面來說，這是極為重要的力量之一。

（3）南京人口集聚效應明顯。江蘇整體的經濟發展水平較強。2010年，江蘇省全年國民生產總值緊隨廣東省位列全國第二，達到了40903億元，年均增長13.5%?？梢哉f，江蘇各地的農村相比全國其他省份而言較為富裕。南京的城市化進程較快，大批的農村人口涌入南京城區，而這些農村人口的家庭也有一定的經濟實力為其子女提供住房所需要的資金，特別是蘇南、蘇中地區，因此南京地區房產的需求量有增無減。

三、針對南京地區樓市現狀的幾點對策

1.針對居民的消費觀。筆者認為，社會特別是媒體不應該大肆渲染和炒作房地產行業，房地產產業首先應是民生產業[4]。媒體對社會的主流的價值觀有引導作用，因此媒體人應該本著公共道德而非職業需要來選擇報道房地產行業的角度。房價高漲本是工業化時期的老問題，而目前，我國國民對于房價的心態是有些驚慌的。低價購買后加價賣出原本是經濟學上再簡單不過的市場行為，只不過，這樣的行為愈演愈烈，更何況，房地產行業關乎民生，因此炒房之風萬不可大行其道。

作為消費者，我們在有購房意愿的時候需要全面而理性地考慮一下，在當前的形勢下，究竟是買房合算還是租房合算；在已經擁有一套住房時，究竟是否有改善的必要；在面對自己周圍的人都去買房時，是否可以減少一些這方面的攀比與盲目，將原本用于房產的資金用于再教育或者自己喜愛的休閑活動；在自己沒有能力完全支付首付時，向父母親親友等人借錢，同時自己還要背負長期的負債這樣的行為是否值得等等。

2.針對居民的儲蓄觀。房地產行業關乎民生。就我國現狀而言，大量的農民進入城市后買不起商品房。因此，中國的城市化需要依靠大量的廉租房和保障房來保證，而目前，這些房子的建造速度跟不上城市化速度，因此我國的城市化進程需要放緩。此外，政府保障體系退出，一定程度上減輕了政府財政的壓力，但是對于這些政策而衍生出來的現象，政府不能不聞不問，居民住宅問題不能完全通過市場化來解決，一方面，政府要增加廉租房和經濟適用房的供給數量，并降低申請標準，這樣可以為中低收入者減輕買房壓力[5]。另一方面，在土地供應上要區分廉租房、經濟適用房和商品房用地，優先為經濟保障房用地預留空間。

除了從房地產本身尋求解決途徑，還可以從居民存儲的方式中尋找突破口。目前我國只有商業銀行可以開展儲蓄業務，居民無法找到合適的從儲途徑，因此只能存儲在房產上。所以，政府應該發展民間金融機構，允許居民將一部分存款放在民間金融機構。比如某個公司將進行投資，向民間金融機構貸款、融資，金融機構吸收居民的存款來進行周轉，原理類似于目前的部分理財產品。當然，居民也要謹慎權衡風險。

此外居民在選擇儲蓄方式時，也可以適當考慮其他商品，例如稀有金屬、古玩字畫、古木家具等等，分散投資渠道，實現風險分擔，這樣也可以有效地減輕萬一某一投資渠道的泡沫破滅所帶來的風險。

3.針對居民的置業觀。廣大準備置業的民眾應該綜合考慮在南京的生活成本問題，從而決定自己是否一定要留在南京置業。大學讀書地點與未來工作地點沒有必然聯系，去其他城市或許有更多的發展機會。更何況，工資數量的高低并不是衡量幸福感的唯一指數，略低的薪酬，較低的房價，低物價水平以及親人的陪伴或許能夠帶來比高薪酬高房價更多的幸福感。

房價虛高對與社會來說存在著潛在危害。房價虛高增加了居民的生活成本，高房價城市對人才的吸引力減弱，使人才流失，同樣高房價國家也無法吸引人才。我們城市的政府在高房價背景下增加了收入，獲得了眼前短期的收獲，然而，這畢竟不能持久，而且帶來的負面影響也很明顯，其后果在未來的時間內將逐步顯現。我國目前的平均購房年齡在26歲（美國為35歲），這個年齡本應該是年輕人再教育、再學習的最好時機，然而此時，我們將大部分收入用于買房，顯然對于個人和社會整體素質的提升極為不利，從整體經濟的角度來說是失衡的發展，任何時候一個行業超速發展大多是過熱的表現。當房價的泡沫破滅時，許多人用大半輩子的積蓄換來的房產會瞬間貶值，這是社會不穩定的因素之一。房價虛高有老百姓生活改善需求的原因、也有地方政府的原因、有媒體不太客觀報道的原因，更有消費者不理智沖動的原因，任何時候消費者和商家總是處于不對等的地位。

四、結束語

國家和地方現已出臺了相關措施來抑制房價，限購令對房價起了一定的抑制作用，至少使得即將成長起來的新貴們的炒房夢破滅了，而房產稅的作用還有待考察，畢竟，房產稅的征收力度不大，而且征收范圍很窄，高檔住房原本就少，房地產商也可以利用定價的漏洞來逃避稅收。但無論如何，多種措施是能夠共同起一定作用的。我們希望房價在今后的若干年內能夠平穩地下降，讓廣大民眾真正能夠安居樂業。

參考文獻：

[1] 位至宇，楊忠直.長三角房價走勢的趨同性研究[J].南京師大學報（社會科學版），2007（3）：43-48.

[2] 李玉米.基于Y世代購房心理分析的營銷策略[J].科技創業，2010（6）：69-71.

[3] 胡芳珍.消費者購房心理探析[J].武漢商業服務學院學報，2010（4）：66-68.

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關鍵詞：中小城市 房地產市場 地方經濟 存在問題

1、中小城市房地產市場對地方經濟的貢獻

中小城市主要是區別于大城市、特大城市和巨大型城市而言。根據2010年我國的《中小城市綠皮書》書中的解釋，市區常住人口在50萬以下的為小城市，在50萬到100萬的為中等城市。中小城市已經對國家經濟的發展起著非常重要的作用。很多中小城市的經濟發展水平都超越了國家的平均水平。房地產產業近些年來發展很快，尤其在中小城市為地方經濟做出了很大的貢獻。

1.1、房地產市場為地方政府帶來巨大的財政收入

隨著我國中小城市城市化水平的不斷提高，地方政府在進行各種基礎建設和經濟投資的時有著巨大的經濟需求。由于房地產市場的發展，地方政府通過土地出讓和房地產中的各個環節征收各種稅費，加上近期出臺的二手房轉讓產生的個人所得稅以及未來可能征收的房產稅，可以說中小城市的地方政府可以從房地產市場的各個環節得到相當可觀的財政收入，在很多中小城市房地產業對地方政府的財政收入都貢獻了近一半甚至更多。我國社會水平的發展中中小城市是關鍵，因為中小城市占著國家面積的多數，大量的人口，但是也正因為如此，中小城市情況復雜中央難以做到充分的財政扶持。而中小城市房地產業的發展給中小城市的地方城市發展帶來轉機。很多中小城市利用房地產業帶來的財政收入用來投入到公路、鐵路等一系列公共基礎建設，用于居民的生活水平改善，對城市的發展有著巨大的推動作用。反過來隨著房地產業對地方經濟的支持，隨著地方經濟的發展又進一步推動力地方房地產市場的繁榮，從而讓房地產市場和地方經濟成為一種良性循環的關系，互相依靠和互相推動。

1.2、房地產業對其他經濟領域的拉動

房地產市場在直接貢獻于地方經濟的同時更拉動相關一系列產業的發展，極大的影響著地方的經濟。整個房地產市場關聯著建筑業、鋼鐵業、森林業、化工業、機電業、購物旅游業、建筑業、交通業、通訊業、文化娛樂業、商業、服務業和金融業?？梢哉f房地產市場對地方經濟是牽一發而動全身的關系，房地產市場的良好發展能夠拉動整個經濟系統的發展。房地產市場在直接拉動其他行業發展的同時也間接的創造了大量的就業機會，失業率的降低減小了地方經濟的負擔，為地方經濟的發展起到了巨大的作用。

2、中小城市房地產市場存在的問題

因為我國長期實行福利分房的制度，從1992開始才逐漸出現商品房，中小城市在房地產市場的發展上就更滯后一些。也正是由于這種滯后，房地產市場在對中小城市經濟發展帶來巨大貢獻的同時也存在著很多問題。

2.1、住房供給結構性矛盾和建筑形態過于雷同

結構性矛盾是中小城市房地產市場存在的一個非常嚴重的問題。在一些高檔的住宅和大戶型的住宅中存在較高的閑置率，在一些城市甚至出現了萬家無燈火的詭異現象。但是中低檔次和小戶型的商品房確難以滿足市場的需求，仍然有很多的人難以買到價格便宜的商品房，尤其是經濟適用房和廉租房存在著非常大的缺口，因此也成為老百姓對房地產市場最大的詬病。

2.2、房價不斷的上漲抑制了市場需求

近些年全國城市的房價都經歷了普遍的快速上漲，在很多中小城市都從上漲了一倍甚至數倍。房地產市場的快速發展也推動了土地價格的不斷上漲，從而增加的了房地產開發的成本。隨著房價的不斷水漲船高，普通居民的收入遠遠趕不上，最后造成很多有需求的人無法購買，從而抑制了房地產市場的進一步發展。

2.3、中小城市房地產開發商的開發能力普遍不高

中小城市由于自身經濟和社會發展水平的限制往往房地產開發商的實力不強，開放能力有限。大多數開發商難以具有開發大的、高品質和高檔次樓盤的能力。此外，多數的開發商也沒有樹立自己的品牌，或者說他們往往缺乏品牌意識，不重視品牌方面的工作，往往是只把暫時的經濟利益作為出發點。最后，很多開發商還存在著信譽的問題，房屋質量問題、手續問題和用工單位的工資拖欠等等問題屢見不鮮。另一方面，在開發商一些中小城市經濟秩序不很規范，一些利用當地政府的一些特殊關系嚴重影響正常的房地產市場秩序，對房地產市場的良性發展帶來很大的不利因素。

2.4、為地方經濟帶來穩定因素

中小城市往往都存在著經濟薄弱和缺乏成熟產業鏈的問題。地方政府為了快速拉動經濟便利用一系列政策推動房地產市場的發展。最后在房地產市場為經濟做出貢獻的同時也一定程度綁架了地方經濟成為一個定時炸彈。一些中小城市房地產市場的過快發展帶來房價泡沫，泡沫一旦破碎就會給地方經濟帶來災難。

3、結束語

房地產市場對地方經濟有著巨大的支撐作用，對于經濟相對薄弱的中小城市更是如此。本文通過探討房地產市場對中小城市與地方經濟關系和存在的問題，希望能夠引起對中小城市房地產市場的關注。

參考文獻：

[1]劉維新，正確認識房地產業在經濟發展中的地位、性質與作用[J].中國房地產金融，2009

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【關鍵詞】房地產；宏觀調控；經濟政策；走勢分析

國務院自2010年4月遏制房價過快上漲的通知到2011年1月又“國八條”，逐漸深化實施細則，鞏固和擴大調控成果，這期間一直圍繞限購、限貸、稅收等調控措施展開，這直接導致的結果就是商品房銷售困難，庫存增加，資金回流減少，各房企資金鏈保障能力備受考驗。有數據顯示，2011年1-11月，一些熱點城市的商品房銷售面積出現大幅下滑，其中，北京的新房銷售創下9年來的新低，上海的商品房銷售面積也有不小的降幅。調控政策影響下的房地產行業，將不得不面對逐漸蕭條的樓市。

1. 我國房地產市場發展現狀

雖然我國房地產市場保持了年均超過20%的增長速度，依然難以滿足不斷增加的需求，房地產市場似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態。原因主要有兩個方面：第一，我國社會經濟持續快速的發展，使得人們的收入水平也隨之不斷提高，此外，城市化進程的加快以及人口的增加，各種合力形成了對住房巨大的剛性需求；第二，房地產自身很強的投機性已經使之成為重要投資品，在預期房價上漲時，投資和投機需求快速進入市場。當前，這種投資和投機已經過度，推動房價非理性的快速飆升，房價的增長速度嚴重超過了經濟和人民收入的增長速度。房價泡沫毋庸置疑，近期福布斯已將房產泡沫列為全球六大資產泡沫第二位，其中包涵的風險不可小視，國家政府對此應引起足夠的重視。

當前，我國房地產業面臨的主要問題有以下幾個方面：一、房地產價格上漲過快，房屋價格虛高；二、房地產開發結構失衡，有效供給不足；三、房地產市場秩序混亂；四、投機性成分增加，融資方式過于單一，市場風險大。而房地產業中存在的這些問題是市場本身無法解決的，這就要求政府必須對房地產進行宏觀調控，以實現房地產市場的健康運行。

2. 當前國家宏觀調控經濟政策對房地產市場的影響

2.1 財政政策調控對房地產市場的影響

財政政策是國家有關部門以變動稅收和支出的形式影響總需求進而影響就業和國民收入的政策。通過在房地產比較火爆的時候，提高相關的稅率，增加相關的稅收，減少政府支出等財政政策，減少相關的投資者的利潤率，增加房地產投資的成本，從而影響到房地產市場的發展，抑制了潛在進入者的進入，從而緩和了相關的市場矛盾，從間接的角度，影響房地產的相關行業的發展，防止和預防房地產行業過快發展而引發的附加問題，最終影響到國民經濟的發展。

2.2 貨幣政策調控對房地產市場的影響

貨幣政策的調控主要是通過中央銀行對貨幣供給量的控制影響利率，從而影響相關的需求的政策。

首先，存款準備金政策。國家通過提高或降低銀行的存款準備金率，從而減少或增加銀行的貨幣供給量，從而影響利率進而影響投資的策略。最近國家為了抑制房價的過快增長，通過提高存款準備金率，增加了銀行在中央銀行的存款，減少各商業銀行中的貸款份額，從而提高了銀行的利率，減少了投資者的貸款，從而緩和了房地產市場的過度激烈的競爭，減少相關問題的出現。其次，再貼現率政策。再貼現率是中央銀行對商業銀行及其他金融機構的放款利率。中央銀行通過調整再貼現率，調整商業銀行對外的貨幣供給量，從而影響了利率的升降，影響房地產市場投資者的資金流動，從而最終影響到房地產投資進而影響到總需求，從而對房地產貸款等進行控制，收緊銀根，抑制房地產市場的過熱發展，進而對房價進行間接調控，從而為人民解決相關的民生問題。

2.3 行政政策——限購令

合理調節土地供應。直接增加土地供應。2010年計劃供應住房用地總量同比增長逾130%，2011年計劃供應比2010實際供地量增加72.6%。要求各地要明確并適當增加土地供應總量。提高土地利用率，減少大型商品住房及別墅土地供應。經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年供地計劃中小套型商品房占四成多。2011年優先安排民生建設用地，對保障性安居工程用地實施計劃指標單列。杜絕非法囤地，平抑土地價格。限購以及停購政策。2010年，限購最早由北京發起，繼上海、廣州等城市宣布后，各一線城市及部分二線城市紛紛出臺相應限購細則。2011年7月，限購范圍從一線向二三線擴大，顯示出政府遏制全國城市房價上漲的調控決心，限制投資投機需求，引導市場預期。房價過高上漲過快城市要限定居民購房套數，第一批指定的40個重點城市統一實施基本限購令：各城市本地戶籍與持有人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房；外地戶籍和境外人士最多限擁有一套；兩次購房時間需相隔兩年以上；禁止公司購房等。

3. 未來政策走勢的初步判斷

3.1 調控效果將顯現

中央政府對房地產進行調控，是從全國社會經濟發展的大局出發，考慮緩和社會矛盾、維護經濟秩序和社會穩定等因素做出的階段性調整決策，是基于現階段物價上漲過快、民眾生活成本激增、社會矛盾呈激化趨勢背景下的一種主動干預行為。因此，必須從政治角度戰略高度來看待本次調控。無論是大規模推行保障房建設，還是采取強力的行政手段限制投機/投資購房行為，都體現了中央政府實現調控目標的決心。由此推斷，在未來的1-2年內，也就是說在2011和2012年內，此次調控必然會有明顯的效果，且調控持續的時間越長，取得的效果越明顯。

3.2 經濟因素干擾調控

國際金融危機及其影響逐漸消除，國內經濟尤其是實體經濟日趨向好，為本次調控提供了非常必要的先決條件。我國經濟受到國際經濟環境的影響是廣泛而且深刻的。然而，目前國際經濟形勢并不樂觀，美國經濟復蘇緩慢，歐洲問題不斷，如果出現全球性的事件導致經濟動蕩的話，有可能將打亂上述的調控部署。這種不確定因素始終存在，可以成為我們觀察調控政策變化趨勢的重要的外部因素。

3.3 調控難以長期持續

盡管中央調控的決心和力度如此有力，但刺激房地產市場走高的制度性因素并未消除。首先是土地財政問題，地方政府與中央政府利益博弈的格局未曾改變，地方政府推高地價的沖動始終存在，目前僅僅受到一定程度上的抑制而已。其次，房地產投資熱潮實際上是持續通貨膨脹預期下，投資渠道匱乏導致資金不斷追高的結果。因此，通貨膨脹預期不變，投資渠道不能拓寬，目前的調控政策只能是權宜之計。用強力的行政手段“堵”住涌向房地產的投資，而“疏”的手段或渠道不能有效建立，只能治標不治本。因此，目前的調控是階段性的，不具備長期持續的基礎。

4. 房地產企業的應對措施

4.1 根據資金供應狀況，適度調整發展戰略

由于央行緊縮銀根，造成開發商正常的融資規模和融資渠道在不同程度上受到了限制。從目前各地的情況看，房地產開發企業已很難從銀行借到款，即便借到了也只有其土地出讓金的百分之三四十，而且還要求房地產開發企業項目資本金必須達到投資額的35%以上，這對于全國許多實力較弱的開發企業來說無疑是致命的。許多房產開發企業為了度過難關被迫尋求新的融資渠道，有的被迫向民間集資。民間集資高額的利率在推動開發成本上漲的同時，無疑加重了企業的負擔。在銷售不暢和成本上漲的雙重壓力下，房產開發企業資金普遍緊張成了不爭的事實。面對目前的形勢，房地產開發企業必須在投資策略上作適當的調整或控制，以期保存實力再圖發展。

開發企業應視資金運作情況，謹慎面對新的土地開發項目，盡量做到量力而行，對于超出自己實力的項目必須有清醒的認識，應該拿得起放得下，注意控制風險；對于企業現行已進行開發的項目，規模上也應視資金供給情況作適當的收縮，以滿足企業現金流量平衡。

4.2 慎重選擇開發項目，注意控制風險

房地產開發由于其生產產品的獨特性，決定了房地產開發對地理位置選擇上的重要性。特別是在當前的條件下，房地產企業關注的不僅僅是房地產價格預期上漲問題，更重要的是開發的房子能不能順利銷售的問題，因為這將關系到企業的存亡。所以企業在選擇項目時必須注重調查研究，特別是對擬開發地區住房需要量的測算上要下功夫。對于擬開發的項目，企業必須通過對該地區的人口數、年齡段分布等資料對購房需求進行適當的測算，同時結合已售商品房量、商品房未售存量和現有開發量等調查情況測算出該地區的可開發量，進而確定擬開發項目的可行性。對于超量開發嚴重的地區不宜介入，寧愿持幣待購，也不能冒險挺進，否則輕率的一舉就有可能拖累整個企業，造成巨大風險。

4.3 開發適銷對路產品，規避市場風險

我國由于地域廣闊，各地條件差異較大，生活水準大相徑庭，在對住房面積、結構等要求方面也是大有差別。有些地方由于工資水平高，人們大多喜歡大的、高檔次的房子，而有些地方由于剛解決溫飽不久，人們只能買小的、低檔次的房子，所以房產開發企業在擬開發項目的時候，就必須結合當地實際對當地的房屋適應情況作一個全面的了解，做到胸有成竹。這樣在開發的時候就能夠有針對性的設計建造符合當地需要的適銷產品，房屋滯銷的風險將大大降低。

總結

總之，預計未來2-3年，我國房地產市場發展供應緊張狀況將得到一定程度的緩解，但制約因素依然存在，一系列調控措施將繼續執行。房地產調控力度進一步加強，資源將向保障性住房傾斜，謹防二三線城市房地產的過熱，防止一線城市房地產市場在繁榮后的“大落”，為房地產業及整個國民經濟的平穩發展創造良好的條件。

參考文獻

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[5]范志勇.中國房地產政策回顧與探析[J].學術交流，2008

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關鍵詞：房價；政策評估；DSGE模型；貨幣政策； 限購政策

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

一、引 言

近年來，我國房價漲速過快，尤其是2009年下半年至2011年初，房地產市場投機氛圍熾熱，房價飛速上漲，引發政府對房地產市場的一系列調控，“國八條”、“京十五條”、房產稅等政策相繼提出，2012年更是被稱為“史上最嚴厲調控年”，但年底房地產市場依舊有回暖趨勢，2013年政府將穩中求進，堅持房地產調控不動搖，持續限購、差別化信貸稅收政策更加深化、加大保障房建設力度、抑制投資投機需求等。房價問題一直備受矚目，學者們也對其進行了廣泛研究。國內外已有大量文獻研究了房價的影響因素以及房地產政策對房價的影響效果，影響房價的因素有很多，如何將政策變量從諸多影響因素中剝離開來是關鍵?，F有文獻在研究政策對房價的影響時大多僅限于貨幣政策，對限購、房產稅、保障性住房等政策進行系統科學的實證研究比較缺乏，也沒有形成一個有效的房地產政策評估體系。研究方法上，大多文獻運用的是向量自回歸模型（VAR模型），缺乏對微觀主體行為的描述，無法從根本上解決房地產市場存在的內生性問題，且沒有考慮預期對房價的影響以及房價波動，而動態隨機一般均衡模型（DSGE模型）能夠克服這些問題。盡管DSGE模型已經廣泛運用于宏觀經濟分析中，但在房地產政策評估領域運用得還比較少，尤其是將該模型運用到限購政策的有效性評估問題的研究尚屬缺失。本文主要聚焦于貨幣政策和限購政策，首先梳理了房地產政策對房價的影響機制，接著對政策評估的主流方法進行了闡述，指出DSGE模型應該被運用到房地產政策評估的實證研究中，然后進一步對貨幣政策和限購政策評估的文獻進行了綜述，并指出房地產政策有效性評估問題應考慮政策對整個宏觀經濟的影響。

二、政策對房價的影響機制研究

決定房價最主要的因素是房地產市場的供求關系。房地產既是消費品也是投資品。從微觀經濟學的角度看，房地產市場的需求由自住易需求、投資需求和投機需求三部分構成。房地產的供給不僅取決于開發商的開發能力，還取決于土地供應量。早在1977年，Burns和Grebler就出版的名著《國家住房論》中，指出世界上沒有哪一個國家住房的供給和需求能達到完全平衡，因此需要政府這只“看得見的手”來進行調控。近些年，房地產價格出現非理性上漲，為了抑制市場上不合理的需求，調節房地產市場的供求關系，緊縮貨幣、提高利率、限購令、房產稅等宏觀調控政策陸續出臺。高健、冷安琪（2010）認為“政府在制定控制房價的政策時應供需調節相結合，不能單純抑制供給。與加大土地開發成本相比，提高利率控制投資過熱更為有效，同時輔以加強經濟適用房、廉租房的建設”。

除了供求關系，預期因素也會影響房價。房地產行業具有投資品的特性，而投資品的價格取決于對未來收益的預期，況偉大（2010）從預期和投機角度研究了房價波動，研究發現預期及其投機對中國城市房價波動都具有較強的解釋力。從某種程度上說，房地產政策的實施會影響公眾預期從而影響微觀個體行為，繼而對房地產價格產生影響。

房地產價格形成機制是房地產市場參與者共同博弈的必然結果。房地產市場與其他市場相比有很大的特殊性，這種特殊性是由房地產價值構成、政策角色與作用、供求雙方預期心理影響等因素共同造成的。消費者和房地產商根據政策調整各方策略，對房市產生影響。政府又以此為依據判斷公眾對政策的反應程度，決定下一步的政策調整策略，博弈如此循環往復。

在研究房地產政策的影響機制時還需要考慮影響房價的其他因素，比如經濟基本面、人均GDP、CPI等，如何將政策從諸多影響因素中剝離出來是關鍵。

綜上所述，房地產政策的實施通過誘發和影響微觀經濟主體的消費和投資行為，來調節房地產市場的供求失衡，從而導致宏觀經濟總量發生變化。因此，我們在研究房地產政策有效性時應該考慮一般均衡，即研究在一個經濟中，消費者、廠商、政府等每一個參與者，在根據其偏好及其對未來的預期下，所做出的最優選擇。

三、政策評估現狀研究

政策評估方法可分為微觀評估和宏觀評估。早期的學者構建了以Rubin因果模型為基礎的微觀計量經濟學模型，來評估項目或者政策的有效性。微觀評估反映了個體受政策的影響但忽略了宏觀層面的影響，并伴隨著“自選擇”問題；而宏觀評估面臨的一個問題是如何將個體的最優選擇考慮進去，Heckman（1998，1999）、Costas（2006）認為DSGE模型可以用來解決該問題。

Kydland，Prescott（1982）提出的DSGE模型逐漸發展成為近年來宏觀經濟及貨幣政策分析方面的重要研究方向，已經被廣泛地運用到經濟分析與貨幣政策決策中。由于房地產市場存在明顯的異質性和自選擇，政策對房價的影響對于不同的城市效果也不同，城市選擇房地產政策是內生行為，因此在評估房地產政策是否有效時要考慮到個體差異性，做到微宏觀評估相結合。而DSGE模型有著清晰的理論基礎，提供了一個邏輯一致的分析框架，因此可以運用到房地產政策的評估當中。

劉斌（2008）結合我國的實際情況，建立了一個帶有“金融加速器”的開放經濟DSGE模型，采用Bayes技術估計，并利用該模型進行了政策分析。仝冰（2010）基于DSGE模型討論了金融市場、貨幣政策和經濟波動之間的關系，研究表明貨幣政策對于通貨膨脹和資產價格反應可以降低產出、通脹和資產價格的波動。

四、貨幣政策與房價波動

國內外已有大量有關貨幣政策對房價影響的實證研究。自20世紀80年代以來，宏觀經濟分析主要采用兩種方法。一種是Sims（1980）提出的VAR模型，另一種是DSGE模型。Lastrapes（2002）運用時間序列數據，基于VAR模型估計了房價對貨幣沖擊的動態響應，研究發現貨幣供應的正面沖擊會導致房價和房屋銷售量在短期出現增長。Iacovielb（2005）考察了經濟波動與金融部門之間的互動問題。他在經濟周期基礎上建立了一個產品市場、借貸市場、房地產市場和貨幣政策的一般動態均衡模型。VAR脈沖反應結果顯示緊縮的貨幣政策對住房價格會產生負的影響。周暉、王擎（2009）采用BEKK模型和GARCH均值方程模型實證檢驗了房地產價格、貨幣供應量與經濟增長的波動相關性以及它們的各種波動對經濟增長率的影響，研究發現貨幣供應量與房價的聯動變化非常劇烈，貨幣政策在不同城市之間對房價的調控效果也不同。李成、黎克俊、馬文濤（2011）通過構建包含房價的DSGE模型，模擬分析了不同貨幣工具調控下貨幣政策對房價的影響效果以及房價對實體經濟（產出與通貨膨脹） 的影響，研究發現數量型工具在房地產市場的調控中要優于價格型工具。

針對國內的現狀，學者們從不同的角度提出了自己的觀點。2007年以來，中央銀行實施了多次上調存款準備金率和上調存貸款利率的超緊縮貨幣政策，但對房地產價格的調控效果并不理想。其中一個很重要的原因就是中央政府與地方政府博弈的結果。中央政府與地方政府的委托——關系很容易被地方政府與房地產商的管制——被管制關系帶來的利益所干擾，即地方政府與房地產商的合謀在一定程度上決定了中央管制政策的成敗（淮建軍，2007）。

五、限購政策與房價波動

國內針對房地產限購政策評估方面的理論研究大多是透過供求關系、效用、成本、博弈等經濟學視角，如住房限購可有效抑制房地產市場投機需求，應作為長期政策（王克忠，2010；高輝清，2011；李火林，2011；劉秀茹，2011等）。房地產限購的一個本質是實行直接的、嚴格的資本管制；限購是常規調控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥；限購是一個過渡性的制度安排，需付成本，對消費性需求有誤傷的可能（李稻葵，2011）。潘亞男（2011）利用博弈論的方法對中央，地方政府及房地產開發商之間的利益關系進行了分析，得出限購對我國房價調控作用有限的結論。王雪慧（2010）認為“限購令”是一種行政手段，與市場經濟相悖，不可能持久下去，這類觀點值得商榷。房林（2011）通過微觀經濟學視角對當前房地產市場的變化和趨勢進行判斷，認為“限購”政策僅僅是暫時緩解住宅市場供求矛盾的應急舉措，擴大有效供給才是關鍵。

國內關于房地產限購政策評估的實證分析比較少。王敏、黃瀅（2011）利用我國70個大中城市的房價指數面板數據，應用Difference in Difference方法分析了限購政策對房價的影響，結果表明，限購政策能降低房價，但影響有限，市場會呈現“價高量低”的局面。舒良峰、朱振宇（2012）以北京市和武漢市為例，通過引入虛擬變量建立計量經濟學模型，對兩市實施“限購令”的政策效果進行比較分析，發現“限購令”對北京市的負面影響的權重更大，而對武漢市的正面影響權重更大，且當其他經濟變量相同的情況下，“限購令”對北京市的影響大于其對武漢市的影響。

六、房地產政策的宏觀經濟效應

房地產行業對于國民經濟發展有著顯著影響。近幾年，隨著房地產業的飛速發展，在國民經濟中的作用愈發重要，房地產投資也確實對我國經濟的高速增長做出了極大貢獻。房地產政策的實施通過對房地產市場的影響進而影響宏觀經濟，因此在對房地產政策進行評估時，不僅要盯住房地產價格，還要考慮其對整個宏觀經濟的影響。國內生產總值、國民收入水平、CPI等宏觀經濟衡量指標都應該被考察在內。意大利中央銀行的Grande（2006）認為僅盯住資產價格的貨幣政策有很多缺點。首先獲得資產的公允價值是比較困難的，此外以資產價格作為目標可能導致不希望的產出和通脹波動。韓國中央銀行Park（2006）認為資產價格自身的穩定性并不能保證持續、平穩的經濟增長，而且房產泡沫的破滅很可能產生諸如經濟衰退和金融動蕩等各種問題，而這些問題又會導致很高的經濟成本。周暉、王擎（2009）選取1998年第一季度到2008年上半年的貨幣供應量、房屋銷售價格指數、GDP的季度數據作為樣本研究了三者之間的波動相關性，結果表明房價的波動以及房價與貨幣量的聯動對GDP增長速度有顯著影響，會導致GDP增長率下降，貨幣供應量和GDP具有顯著的時變方差特征和波動持久性。Efrem和Salvatore （2010） 關注家庭財富波動對消費需求的可能影響，運用DSGE模型探討房地產等資產價格波動以及貨幣政策對實體經濟的沖擊后果，結果顯示，房地產價格上漲會顯著影響經濟增長、消費需求以及宏觀經濟的運行周期，貨幣政策會對房地產等資產價格波動產生顯著性影響。肖爭艷、彭博（2011）構建了一個關于房地產市場的四部門DSGE模型，研究了我國貨幣政策對房地產市場及房價的影響。結果表明，將住房價格波動納入貨幣政策規則對調控房價上漲有較好效果，但代價是調控過程中通貨膨脹率的持續上升，以及產出水平和家庭消費負向偏離穩態；家庭住房貸款首付比例能夠有效降低穩態水平下的住房價格。

七、結 論

房價問題在國民經濟中占有舉足輕重的地位，居高不下的房價一直是人們熱切關注的焦點，為了抑制房價上漲和投機行為，國家出臺了一系列政策。國內外學者在房地產政策評估方面做了很多有意義的研究，但大多限于貨幣政策，對房地產限購政策進行系統性、科學性的政策評估研究尚屬缺失。大部分研究都是從理論的角度對限購政策進行描述性分析，定性地預測和評價其效果，實證方面的研究甚少。指標選取上，鑒于城市住房價格指數數據的易獲得性，現有文獻都是將房價指數作為測量指標，除了房價以外，諸如CPI、GDP等宏觀指標也應該考慮在內。方法上，現有的研究方法缺乏對微觀主體行為的描述，沒有考慮預期因素，無法從根本上解決政策與房地產價格之間存在的內生性問題，并且沒有將政策的影響效果從房價的諸多影響因素中有效地剝離出來，相比較而言，動態隨機一般均衡模型在研究貨幣政策與資產價格問題時具有很大的優勢，并且該模型在長期預測中表現優于向量自回歸模型（仝冰，2010）。因此，該模型可以很好地用來研究房地產政策評估的問題，尤其是應該被廣泛運用到除貨幣政策以外的其他房地產政策中。

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近20年來，房地產業取得了令人矚目的成就，房地產業日益顯現出國民經濟支柱產業的風范。但相對于國外成熟的房地產業，我國房地產業無論在技術上還是管理上，都還處于起步、成長階段，雖然房地產業從業人數和企業眾多，但真正素質高、競爭力強的企業并不多。

1.中國房地產業市場集中度分析

測量產業市場集中度的方法有很多，最常用的是產業集中度指數CRn。市場集中度(concentrationratios)是指各行業中若干最大的企業產銷量占行業總產銷量的百分比，是刻畫產業市場結構性狀和大企業市場控制力的一個概念。一般而言，集中度越高，市場支配力量越大，競爭程度越低。

2004年中國共有房地產企業5.9萬家，然而，全國前300家最大的房地產企業的市場占有率不足25%，也就是說CR300<25%。然而，在香港房地產市場中，前九家房地產集團(新鴻基、和黃、新世界等)占據的市場份額達到80%，主宰了香港房地產市場的運行和發展?？梢?，我國房地產業還沒有形成規模效應，更談不上壟斷了。

2.中國房地產業規模經濟分析

集中度指標主要反映的是產業內企業規模的不均衡程度，要了解中國房地產業的絕對規模水平，還需對其規模經濟水平作進一步的分析。按照經濟學界普遍的觀點，規模經濟指生產產量增加導致企業成本的遞減和收益的增大。一般表現為“長期平均成本下降”，即長期平均成本曲線呈下降趨勢，下降的最低點即為企業生產的“最小有效規模(minimumefficientscale，即MES)”。

由于房地產企業的特殊性，其規模經濟規律并不表現為規模越大、收益越高，即MES很難有個確切的數字。中國地產龍頭企業深圳萬科集團，2004年的資產總額和市值分別為155億元和82.9億元，但是與國外大公司卻相差幾十倍，僅香港新鴻基地產當年的市值就達到千億美元。而且，盡管每年開竣工面積絕對值看似很大(2004年全國房地產開發投資總額達13158.25億元、銷售面積、房地產竣工面積、新開工面積分別為3.82億平方米、4.25億平方米和6.04億平方米)，但單個房地產企業的絕對規模并不大。

對于年輕的中國房地產業來說，整個產業運行遠遠沒有實現“帕累托最優”(ParetoEfficiency)。有些企業利用政策漏洞和各種違規手段獲取暴利，使得越來越多的企業進入以爭奪高利率為誘惑的競爭。稀缺的土地、有限的資金、匱乏的高素質人力資源被數萬家房地產企業分攤，分割了這些稀缺資源之間本應形成的整合效應，阻礙了整個產業的良性運行。相當一部分的資源浪費在過度競爭的游戲中，造成中國房地產企業“小舢板”與境外“巨鱷”的對比，中國房地產業并沒有在激烈的競爭中形成規模經濟。加入WTO加快了中國融入全球經濟一體化的進程，同時越來越多的境外資本逐漸涌入中國房地產業，這些將充分演繹資本強大的支配力量，對中國的房地產業并不是個利好消息。

3.中國房地產業產品差異化分析

產品的差別化是指產業內相互競爭的企業生產的同類產品，由于在商品的物理性能、銷售服務、信息提供、消費者偏好等方面存在著差異，導致產品間不完全替代關系的狀況。在市場經濟中，企業參與市場競爭實際上是生產同類產品企業之間的產品競爭，競爭的關鍵在于產品的差異性。差異性的存在，決定著有些企業能夠贏得消費者的偏好、擁有較大的市場份額和市場占有率，同時也提高該產業的市場集中度水平。房地產產品的差異性主要表現在戶型、工程質量、物業管理、體驗經濟和其他公共服務以及價格行為等方面。但隨著房地產企業經營手段和方式的更新以及信息的高速傳播，越來越多的開發商選擇了幾乎相同的合作單位；競爭對手們傾向于選擇同一個優秀設計師，同一個好的營銷策劃公司，同一個建筑承包商，甚至同一個物業管理公司等等。在產品形式流于同質化的今天，房地產產品(樓盤)之間的差異漸漸地模糊化，僅存的差異可能就是開發商本身的品牌了。

二、我國房地產業過度進入成因探析

在對中國房地產業的市場進行分析時，不能不分析企業過度進入的原因。綜合考慮經濟社會發展現狀，筆者認為以下幾點值得考慮：

1.旺盛的市場需求

建國后一二十年的時間里，人民收入低下，生活沒有充分保障，吃、穿是人民生活中最重要的事情，供需矛盾非常突出，短缺經濟是各行各業的通病。隨著經濟的發展，“住”開始成為人們關注的焦點。自1998年以來，由于住房制度的改革、利率的多次調整和消費觀念的更新，人民群眾對商品房等房地產產品的需求急劇增長。同時加入WTO后加快了外國資本的進入以及外國公民成為我國潛在消費者的步伐。凡此種種，構成了龐大的需求，刺激著供給成倍增加。

2.非理性的預期利潤率

利潤最大化是企業最為重視的一個目標，利潤率的高低是潛在企業決定進入與否的決定因素。只有當預期收益大于預期成本時，企業才會考慮進入。但在中國，即使房地產業降溫，其利潤率至少是10%～15%，也遠遠高于6%～8%的國際平均利潤率，甚至高于國內其他產業的收益。加上經濟轉軌期間市場機制的不健全，政府機構及其權力改革的不徹底，刺激著潛在進入者尋租(Rent-Seeking)行為的發生。很多地方土地供應的不透明性和軟性信貸的存在，使必要資本量的進入壁壘失效，以至于那些所謂有背景的企業容易籌措到資金和擁有各種優惠政策，進而獲得超額利潤。這種種因素便造就了房地產業暴利的非理性預期，刺激著越來越多的房地產企業參與競爭。

3.進入主體多元化

在市場經濟國家，企業是市場的主體，是市場的細胞，是否進入一個產業是企業的自主決策。但在我國，情況卻截然不同。由于種種原因，很多黨政機關甚至軍隊、事業單位(如學校)都注冊有房地產企業。這些企業占據著市場上很大的份額，而且他們有能力取得優惠的開發政策，使他們成為房地產市場中不可忽視的集團。但往往正是這些企業暴露出違約或者其他損害消費者福利的問題，抑制了市場的規范發展。

4.市場發育不完善，市場體系不健全

首先，資本市場的幼稚，使得很多房地產企業不能在退出后找到合適的融資渠道，籌措足夠的資本投資新產業，導致企業長期存在于房地產業中影響產業的整合；其次，人力資源市場的不完善，加上人力資源資產專用性(HumanAssetSpecificity)，使得許多房地產企業退出后，大批的職工不能找到合適的工作崗位，影響社會的穩定發展；最后，產權市場的掣肘，使企業難以進行產權轉讓與重組，影響企業的規模經營。因此，尚未成熟的市場體系不能容納房地產企業退出后所釋放的過剩生產能力。在生存與發展的抉擇中，眾多房地產企業在艱難地“糊口度日”。

三、中國房地產業市場結構優化對策

在產業組織學中，哈佛大學的梅森(Mason)和貝恩(Bain)等人在理論上構建了市場結構(Structure)、企業行為(Conduct)和市場績效(Performance)分析框架，簡稱S-C-P范式。這里利用該范式分析房地產業的發展。

1.提高進入壁壘

進入壁壘是影響市場結構的重要變量。政府適度提高進入壁壘，可以有效抑制過多企業蜂擁而至，實現克拉克(Clark)的“有效競爭”(WorkableCompetition)。例如，當前房地產業預售門檻的提高，使企業不能再依靠預售款周轉資金，房地產企業必須具有一定的資本實力才能進入房地產業。

政府可以提高房地產企業的最低注冊資本額、加強建筑質量審核、鼓勵企業間合作聯合等方式來提高進入壁壘。房地產企業的強強聯手亦會使社會優質資源得到集中和整合，避免在過度競爭中資源的浪費和損失，實現企業的規模經營。

2.完善資本市場

資本市場的不健全，嚴重阻礙了優質房地產企業做大做強。房地產業是資金密集型行業，充足的資金是開發優秀產品的前提保證。然而由于中國房地產企業的規模一直偏小，資金實力有限，抑制了優質企業的成長。2000年房地產企業上市禁令的破除，給房地產業的發展帶來了福音，南京“棲霞建設”作為禁令解除后第一家上市房地產公司，募得資金數億元，為該公司的發展提供了強有力的資金保障。除上市外，像投資基金等融資渠道也應該盡早完善，以支持中國房地產業的良性發展。

3.引導企業從價格競爭轉向非價格競爭

企業的競爭包括價格競爭和非價格競爭。在當前的房地產市場中，價格與企業品牌、戶型創新、樓盤質量、營銷策劃以及物業管理等各層次的競爭齊頭并進，共同成就房地產業的競爭格局。

房地產企業由于產品的特殊性，在買方市場的今天，越來越多的消費者在購買住房時已經將眼光投向企業品牌，據統計，房地產產品的銷售30%以上是因為消費者看中其品牌。所以，有人說中國房地產業的競爭已經跨入了品牌競爭的時代。同時，越來越多的消費者在購買住房時將物業管理放在重要位置。所以，在競爭日益激烈的房地產市場上，物業管理水平的提高是占領市場的必備工具。當然，有效減少成本，降低售價也是占領市場的重要砝碼。

4.避免重復建設，實現資源優化配置

產業生產力的利用，可以避免重復建設對于資源的浪費。優化的市場結構基礎和理性的企業行為，在產業政策的指導下將充分發揮生產力的作用。

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關鍵詞：土地；房地產

房地產經濟作為近幾年市場上比較火熱的產業，在不斷地進行發展，但是由于競爭過于激烈對于市場經濟的正常運轉帶來了不變，其中影響房地產經濟的主要因素之一就是土地資源，國家的土地政策與房地產經濟的發展情況有著密切的聯系。下面通過本文進行詳細的解析二者之間的關系。

一、現階段房地產經濟的運行情況

我們都知道，房地產是人們生產與生活的物質保障基礎，另外它所創造的利益在社會總財富中也占有十分巨大的比例。由于我國房地產產業的起步較慢，相互之間還存在著很多的差距，我國還只是停留在發展的初級時段，因此在世界市場經濟聯系日益密切的今天，我國的房地產產業的問題就不斷的展現出來，主要體現在以下的幾個方面：

1.較高的價格存在于市場之中，很多的人們根本沒有能力進行購買。在很多的大城市當中，幾萬元以上的房價也是存在的，而且還比較的普遍，在一些二三線的城市中這樣價格的房價已經走進了百姓們的生活當中。由于房價過于的高，要很多有購房需求的人們，智能發出一聲感慨的聲音，根不沒有能力去購買。

2.過快的價格增長，在我們國家的一些大中城市當中，房價的增長率急劇上升，人民的收入根本沒有辦法與其相匹配。物價的增長速度遠遠的超過了人們的工資增長速度，尤其是房地產價格的增長速度。

3.不健全的情況存在于房地產市場體制當中，現階段房地產監管體制、開發不到位，混亂的現象經常的出現，存在很多的危害因素。因此我們不難發現，盡管房地產產業為我們的生活帶來了巨大的幫助，但是帶來的弊端也是有目共睹的。

二、房地產經濟與土地之間的關系

隨著現代市場經濟體制的不斷完善，房地產經濟的過于火熱和放價的不斷攀升已經嚴重的制約了我國社會主義現代化建設和經濟發展的步伐，在造成房地產經濟現狀的眾多因素當中，土地這個重要的資源，作為房地產開發的基礎與前提，在其中就起到了關鍵的作用。所以，必須對二者之間的實質關系進行仔細的研究，從而保證國家在進行具體調控的時候更加的科學正確，保證我國房地產產業的健康的發展。因此，本文從以下幾個層面上對上對二者的關系進行了研究與探索。

1.房地產價格同土地價格之間的關系。房地產的市場供求關系是導致房地產價格的基本水平和不斷變化的主要原因，然而同樣，土地的市場供求量決定著土地的基本價格，土地價格作為房地產價格的重要部分之一，對于房地產經濟的不斷變動，帶來了一定的影響。隨著地價的不斷上漲，所獲取的成本就會相應的增加，對于獲得的土地成本上漲了，就會必然的造成房地產的價格不斷的上揚。但是我們說過，地價在一定的程度上只是造成房地產價格上揚的一個重要的原因，并非是其中的唯一因素。所以，一旦土地價格的上漲在有的時候或許會對房地產的價格帶來影響。相對應的還受到有關市場供求的影響。

2.房地產的價格與土地基本供給量之間的關系。關于土地供給量的增加或是縮減對于房地產價格也會帶來直接的影響，如果土地的供給量縮減，開發商在建造房屋的過程中就會無法得到充裕的土地資源，進而就會導致房屋的建設驟減，房屋的供給量就難以滿足人們的需求度，出現供不應求的現象產生，使房價就會大幅度的攀升。此外，明顯的區域性是房地產市場的主要特點之一，在一塊固定的土地上面，它的供給量是有限度的，然而對于住房的供給，可以通過對人口的控制來進行解決。所以，房地產的價格和土地的供給量有著正相關的關系，房地產的價格的變化直接對土地的供求產生影響，進而就會影響到土地的供給。

3.房地產經濟和土地政策的關系。最近幾年，我國不斷的出臺了一系列的有關土地調整的政策。因此，在一定的程度上對房地產產業的市場發展帶來了深遠的影響。在實際的實施過程中來看，相對嚴格的土地策略造成土地的供給不斷降低，因此，對于房地產開發商的土地開發上及有關消費者的地產供求上帶來了極其消極的影響，造成及時消費的現象普遍的產生，使房價增漲的速度大幅度提升。根據供給的結構角度進行研究，土地的相關政策是對豪華住宅和一些高檔寫字樓的制約，因此房地產產業并未產生預期的縮水情況。

其次，土地的政策對于土地供給的價格帶來的影響一樣是非常重要的。土地價格的不斷上揚是土地交易逐漸市場化所帶來的結果，在一定的程度上，對于房地產的價格帶來了重大的影響。在投資的時候能夠更好的權衡與土地、市場的的關系，因此。房地產經濟同國家的具體土體政策有著十分緊密的聯系。

三、結語

在進入21世紀以來我國的經濟不斷的發展，人們的生活水平也在不斷的提高，在這樣的大背景之下，人們對于房屋的需求量也就越來越大，然而在發展的同時，房地產產業也暴露出了自身的不足之處，造成該企業的市場出現問題，其中土地問題就和房地產產業有著密不可分的關系。那么通過本文內容的闡述可以發現，土地方面在一定的程度上會對房地產事業帶來一定的制約。本文通過對二者關系的探討，在實際的發展中給有關的人員提供些許的建議。

參考文獻：

[1]邱士磊.淺析土地與房地產經濟[J].現代營銷，2012（05）.

[2]徐圣全.房地產宏觀調控機制的福利經濟分析[J].商情，2012（09）.

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【關鍵詞】房地產；造價工程師；成本管理

引言：房地產作為一種商品，在國家宏觀調控，房地產市場日趨規范的情況下，當房地產的基本元素，如房型、環境等都已被市場理性選擇，那么價格戰將是一種趨勢，造價工程師成本管理工作的好壞直接關系到房地產項目盈利空間的大小，成為市場競爭中制勝的關鍵。

要做好房地產項目成本管理，筆者認為，造價工程師應對投資決策、規劃設計、招投標、施工、竣工結算五個階段的投資進行控制，尤其是投資決策和規劃設計階段。

1、投資決策階段的成本管理

造價工程師通過對已完房地產項目經驗的積累，以及借用國際著名咨詢公司的可行性研究理論、研究方法，充分考慮市場經濟效益、環境效益等各項因素，對建安工程、室外景觀、地上車位、地下車庫、市政配套及不同層次的精裝定位的單方造價進行分析，建立起一套適應我國房地產市場特點及滿足市場需求的房地產項目成本管理數據庫。房地產定位決策是以房地產市場調查資料和市場預測結果為基礎，例如出售對象、物業管理費標準等指標，當項目作出定位決策后，根據所開發土地的建筑面積、建筑密度、容積率等指標，結合成本管理數據庫估算出項目投資所需資金，從而指導房地產項目投資決策。

2、規劃設計階段的成本管理

項目作出投資決策后，控制項目投資的關鍵就在于設計。研究結果表明，房地產項目初步設計階段，影響工程造價的程度為75%。規劃設計階段節約投資的可能性為88%。為實現各設計階段的投資控制目標，造價工程師可采取下列措施：

2．1、設計合同應明確突破限額設計的責任。因現有的房地產企業大多還不能達到有自己完善的設計管理中心，項目產品設計一般都委托給專業設計單位，故造價工程師在各設計階段進行投資控制時，按房地產項目定位要求，將投資限額按投資控制目標分解到房地產企業設計管理中心，設計管理中心人員將分解目標反饋給專業設計單位。造價工程師應協助房地產開發商在簽訂設計合同時，明確突破限額設計的責任。如果因設計原因超投資限額，設計人員必須無償修改并承擔一定責任；因設計責任進行工程變更，導致超投資限額后果的給予處罰。

2．2、運用標準設計和價值工程原理。（1）、標準設計是經批準的整套標準技術文件圖紙。造價工程師對已完工房地產項目的優秀設計部分進行性價比比較，并搜集整理，協助設計管理中心建立標準設計庫。運用標準設計可以節約設計費用，加快施工速度，保證工程質量，較大幅度降低工程造價。（2）、運用價值工程（價值系數V=功能系數F/成本系數C）原理。造價工程師應研究圖紙中的開間、進深、層高、結構、材料、設備等等是否合理。做多種方案的功能和成本研究，選擇性價比最優的方案。

3、招投標階段的成本管理

造價工程師在招投標階段的成本管理中，應根據現行規范、定額和取費標準、施工圖紙、現場因素、工期等認真審核標底：審核工程量、單價、經費及價差、各種包干費用以及標底造價是否合理。目的在于：合理的工程造價是工程質量的保證。高價承包使房地產開發商蒙受投資損失；低價承包會造成承包商不規范施工、安全沒保障、延誤工期、施工質量隱患重重。增加工程項目的全壽命后期維修費用，實屬得不償失。

4、施工階段的成本管理

造價工程師在施工階段的成本管理，就是把計劃投資額作為投資控制的目標值。在施工中定期分析投資實際值和目標值之間的偏差原因，并采取有效措施加以控制，保證投資控制目標的實現。

4．1、造價工程師應審核施工組織設計，采用經濟技術比較方法進行綜合評審，加強投資控制。筆者曾負責的某工程項目，原施工組織設計：土方開挖大量采用機械，考慮到地下水的影響，施工機械開挖占80%，人工開挖占20%，并有降水設施。經審核施工組織設計，發現開挖基礎時間正值枯水期，機械和人工比例不合理，經調整，按機械挖土占90%計，人工挖土占10%計，且減少降水費用，節約了一筆投資。造價工程師還應重點審查施工組織設計中各種不合理施工措施增加的費用，并防止各種索賠事件的誘因包含在其中，這種投資的事前控制，對成本投資控制有事半功倍的功效。

4．2、造價工程師應核查工程變更，保證總投資限額不被突破。由于目前的現場經費、間接費等都是以工料機直接費為基礎，直接費金額多，間接費也多。這往往會使一些承包商為了追求利潤而搞工程變更。造價工程師應從使用功能、經濟、美觀的角度確定是否需要進行工程變更。在保證變更目的且滿足定位要求及使用功能的情況下，盡量用價格低的材料代替價格高的材料。

造價工程師必須依據工程變更內容核查和估算工程變更價格，進行技術經濟分析比較，按照承包合同中工程變更價格的條款確定變更價格，計算該項工程變更對總投資額的影響。只有規范工程變更操作，主動監控，工程變更的投資才能得到有效控制。

5、工程竣工結算階段的成本管理

工程竣工結算階段的成本管理工作主要是審核竣工結算。審核的具體內容包括：竣工結算是否符合合同條款、招投標文件，結算是否按工程計量規則、造價主管部門的調價規定等進行編制。要根據合同、圖紙、工程預算書等，對工程變更、工程量增減、材料替換、甲方供應材料設備逐項審核，不重不漏。有疑問時，查看當時的監理日記，并進行現場校核。造價工程師應及時掌握施工方法和材料價格對造價的影響，不偏不倚，使竣工結算真實反映工程造價。

綜上所述，只有當造價工程師在房地產項目成本管理中真正發揮作用，房地產成本管理才能得以有效控制。本文試以探討造價工程師如何做好房地產項目成本管理，以期拋磚引玉，使房地產項目成本管理能更上一個臺階。

參考文獻

[1] 劉伊生。全國造價師執業資格考試培訓教材：工程造價管理基礎理論與相關法規。北京：中國計劃出版社，2006。

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關鍵詞：建設工程經濟；市場經濟；協調發展；關系

一、建設工程經濟的發展現狀

作為我國國民經濟的重要物質生產部門，建筑行業推動了社會經濟的發展并顯著改善了人民生活。據相關數據，2001年以來，我國與建筑業密切相關的全社會固定資產投資總額增速持續在15%以上的高位運行，建筑業總產值及利潤總額的增速也持續在20%左右。2013年開始，我國建筑行業總產值同比增長速度漸緩，但仍處于較快的發展進程之中。一個工程項目的完成離不開巨大的資金消耗，因而持續繁榮的建筑行業逐漸成為了我國國民經濟的支柱性產業，國家也逐漸加大了對建設工程經濟的研究力度。合理分析工程經濟效果和投資所獲效益的過程即為建設工程項目的經濟分析工作，其可通過研究項目成本為建設工程經濟效益最大化提供合理的理論依據。新時期對建筑行業提出了建設工程經濟必須與市場經濟協調發展的要求。

二、建設工程經濟與市場經濟發展的關系

1.建設工程經濟能夠迅速拉動市場的需求。興建國民基礎設施對大眾的消費意向有著引導作用，這正是建設工程經濟拉動市場需求的主要體現。此外，這些基礎設施對于加快城市化建設及現代化進程也有著十分重要的作用。

2.建設工程經濟能夠有效帶動周邊行業的興起。具有自身獨特特點的建設工程涉及范圍十分廣泛，其發展同建材行業、冶金制造行業、水電行業等也有著較為緊密的聯系，因此建設工程經濟的發展也可帶動這些周邊行業的興起，市場經濟也將會因這些行業的發展而更加活躍。3.建設工程經濟維護了市場經濟的穩定增長。良性的建設工程經濟發展對市場經濟的發展有著積極有效的推動作用，尤其是在發生大規模金融危機時，穩定的建筑行業可通過吸引大批量的家庭資金有效緩和并抵御通貨膨脹所帶來的危機，從而使整體的社會經濟以更加穩定、健康的態勢發展。

三、建設工程經濟同市場經濟協調發展中出現的問題

1.節能環保長期性戰略的缺乏。社會的進步與發展使得人們的環保意識逐漸增強，對各行各業生產過程中的環保措施也提出了越來越高的要求，其中包括建筑行業。建筑工程項目的開發與建設同生態環境平衡密切相關，其環保效力與整個市場經濟的持續發展和壯大直接相關。但就目前而言，我國低碳環保建筑的比例相對較少，建設工程經濟無法同市場經濟的發展方向保持協調一致。

2.價格同價值不一致。市場經濟的發展需嚴格遵循“商品價格圍繞實際價值上下波動”這一市場規律，但房價持續攀升成為我國建設工程的主要發展趨勢，房地產開發商、炒房團持續炒作是最根本的原因。房價長期居高不下嚴重違背了市場經濟的原則，長此以往必將引發泡沫經濟等一系列的嚴重后果。

四、建設工程經濟與市場經濟協調發展的對策

1.合理控制房地產的市場價格。建設工程經濟同市場經濟的協調發展要求政府及相關部門充分發揮自身職能，加大對當前房地產市場的宏觀調控力度。需注意的是，政府的宏觀調控并不是盲目地降低房地產商品的價格，而是依據市場實際變化及價值規律進行調整。政府在實際調控過程中，應盡力避免房價出現過高或過低的現象，房地產價格與其價值應始終保持正常的波動范圍。于我國政府而言，除需將房地產市場的價格控制在合理范圍內外，還需定期對建設工程經濟進行評估和指導，進而為建設工程經濟和市場經濟的協調發展提供強有力的保障，有效維護市場秩序。

2.加大對建設工程經濟的金融監管力度。除合理控制房地產價格外，我國政府還需加大對整個建筑行業市場的金融監管力度，以保證建設工程經濟同市場經濟的協調發展。政府及相關部門的監管范圍需涉及整個建筑工程項目的開發進程、貸款規模、還貸能力等內容，只有對建筑行業進行科學有效的監督才能推動其同商業銀行之間的合作，才能對其借貸項目加以嚴格控制，銀行才可通過正常運轉的借貸業務實現資產結構的優化升級。加強對建設工程經濟的金融監管還要求政府大力推動銀行的改革，有效規避建筑行業高風險借貸對銀行的影響，降低金融風險。

3.以激勵政策促進建筑行業的經濟轉型。在促進建設工程經濟與市場經濟協調發展的過程中，我們應當清楚地認識到，建設工程經濟在發展過程中，自始至終應以市場經濟為基準，并隨著市場經濟的發展而發展。如前文所述，當今時代，人們的綠色環保意識越來越強，隨著生態環境的日趨惡劣及資源的逐漸減少，國家相繼提出建立資源節約型與環境友好型社會的要求，市場經濟需積極相應國家號召，并制定出長期的節能環保戰略目標。與此同時，建筑行業也應堅持節能環保戰略為發展導向，以提升同市場經濟發展的協調性。基于此，國家應及時出臺一系列的激勵政策，鼓勵建筑行業朝低碳經濟的趨勢發展，并給予一些大力發展綠色建筑、節能建筑的企業一定的物質獎勵與精神獎勵，如對環保型住宅建設進行優惠稅收等。這些激勵政策必然可促進建筑行業的經濟轉型。

五、結束語

作為我國市場經濟的重要組成部分，建設工程經濟的健康穩定發展與市場經濟的合理運行息息相關，因而建設工程經濟同市場經濟的協調發展十分有必要?，F階段，我國建設工程經濟在與市場經濟協調發展過程中仍面臨著價格同價值不一致、節能環保長期性戰略缺乏等諸多問題，建筑行業無法同市場經濟準則相適應。對此，我國政府與建筑企業應積極應對，并在大量經濟研究基礎上尋找出解決對策，以加強對建設工程經濟的調控，推動我國國民經濟健康發展。

參考文獻：

[1]楊生強.建設工程的經濟風險及防范[J].東方企業文化,2012,23:217+205.

[2]項飛海.建設工程經濟管理問題及對策[J].中華民居(下旬刊),2013,04:233-234.

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2009年，十大產業振興規劃呼之欲出。

作為此次振興規劃的沖鋒軍，國家對鋼鐵寄予的重大希望顯而易見。一方面鋼鐵企業目前所存在的產能、產業鏈等多方面突出問題亟待國家規劃調整。另一方面，也是最重要的，國家希望在經濟復蘇進程中，可以依托鋼鐵產業本身實力和發展規模，加以規劃和振興，發揮模范效應，提振市場信心。

國務院發展研究中心產業經濟研究部李志能博士在接受《中國聯合商報》記者采訪表示，提振市場經濟和信心，首先是要避免企業大起大落。從中國目前經濟發展基礎和階段來說，鋼鐵是國家支柱型產業，產業鏈豐富，影響面廣，以其自身實力和現實狀態，可以在主體經濟穩定運營的前提下尋找新的增長點，一經規劃落實，對經濟復蘇和提振市場非常重要。

產業鏈升級

幾年來，中國鋼鐵業保持了連續高速增長，年均增幅超過20％。2008年6月末則是“盛宴”的最：國內鋼材綜合價格指數比2007年同期上漲45.85％，粗鋼、生鐵、鋼材日產量全部達到最高峰。

然而盛極而衰的是，2008年，受金融危機影響，從建筑、汽車、機械到家電、船舶，占據中國鋼鐵產品市場超過八成的內需都出現下滑，鋼鐵企業產業鏈危機猛烈襲來。

2009年，要想重振鋼鐵雄風，必須過渡產業鏈危機。

李志能對《中國聯合商報》記者分析，鋼鐵產業鏈是“房地產+汽車”兩條鏈子的共同上游。從2007年開始，房地產業、汽車制造業對鋼鐵的需求就開始下降，到2008年下半年，內外需緊縮在同時發生。但是按照現在經濟態勢，從汽車產業鏈條上看，2009年的鋼鐵走勢存在謹慎樂觀。因為汽車產業恢復較好，雖然汽車業耗鋼量僅占國內鋼鐵需求的3.62％，卻是附加值高的板材、特鋼和鋼管的重要市場。

從房地產的角度來預估，鋼材市場需求前景則不會那么盡如人意。2008年國內房地產市場的急劇降溫，帶動建筑業的鋼材需求開始大幅下降，至今都未有很好回暖。因此，從最主要的“房地產+汽車”兩方面看，中國的鋼材產業鏈的升級正處于過渡階段。

優解產能過剩

1月14日，最新審批的鋼鐵振興規劃指出，要嚴格控制鋼鐵總量，淘汰落實產能，不得再上單純擴大產能的鋼鐵項目。

蘭格鋼鐵網經濟分析師李釗告訴《中國聯合商報》記者，目前國內約有1200家鋼鐵企業，產能最高的前60多家鋼鐵企業擁有全部總產能的79％左右，而另外1100家相對較小的企業僅占總產能的20%。李釗認為，即使裁掉小產能，最多也只是在20%的總量里小幅減裁，并不能多大程度上減輕產能過剩壓力，因此，需盡量加快企業整合。

李志能對此的看法是，淘汰落后產能，不能完全根據技術含量的高低來判定產能的落后與否。因為目前的鋼材市場很多技術含量低的產品比技術含量高的產品更有市場。而鋼鐵行業固定成本又比較高，當經濟面臨衰退的時候必需依靠多賣產品才能彌補成本。李志能建議，政府可以通過補貼的形式，鼓勵沒有市場的產品首先停產。

據悉，此次鋼鐵振興規劃國家將力行3年，內容包括一系列振興“組合拳”，以全面改善中國鋼鐵工業發展中的詬病，促進鋼鐵工業在危機中由大變強。

“目前中國鋼鐵企業的信心呈現比可見市場信心度更好。此前鋼材價格較大幅度的向上調整，就是企業、市場雙重信心的一個表現。伴隨2009年國家更多扶持政策的利好出現，更多鋼廠將會得到政府支持，實現企業扭虧為營，這對整個中國經濟的復蘇振興都是一個極大的推動?！崩钺搶Α吨袊摵仙虉蟆酚浾弑硎?。

■鏈接：推動鋼鐵產業由大變強

1月14日，國務院總理主持召開了國務院常務會議，審議并原則通過鋼鐵產業和汽車產業調整振興規劃。

會議指出，加快鋼鐵產業調整和振興，必須以控制總量、淘汰落后產能、聯合重組、技術改造、優化布局為重點，推動鋼鐵產業由大變強：

一要統籌國內外兩個市場。落實擴大內需措施，拉動國內鋼材消費。實施適度靈活的出口稅收政策，穩定國際市場份額。

二要嚴格控制鋼鐵總量，淘汰落后產能，不得再上單純擴大產能的鋼鐵項目。

三要發揮大集團的帶動作用，推進企業聯合重組，培育具有國際競爭力的大型和特大型鋼鐵集團，優化產業布局，提高集中度。

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關鍵詞：城市規劃；房地產開發；非協調發展

1.我國城市規劃與房地產開發的非協調發展

從城市規劃的角度分析，房地產開發猶如一把“雙刃劍”， 房地產在促進城市社會經濟發展的同時，由于與城市規劃側重點不同（表1），直接導致了與城市規劃之間的非協調發展，隨著中國城市化的快速發展，這種現象日益突出，對城市的可持續發展造成了嚴重影響。主要表現為“圈地運動”持續不斷、城市空置化現象日益突出、過度開發和“破壞性”的建設有增無減、城市規劃明顯滯后和公共服務設施的開發建設缺少關注等問題。

表1：城市規劃與房地產開發側重點比較

思考問題 城市規劃 房地產開發

（1）從發展戰略上 宏觀分析城市發展方向條件 微觀考慮企業的生存與發展

（2）從發展時間上 長遠和遠景的效果 兼顧近期 注重近期的效果

（3）從發展空間上 城市整體的空間結構組織和各項用地功能的配置 多從局部考慮項目的區位選擇

（4）從發展效益上 社會經濟生態效益的相互統一，降低社會邊際成本 開發項目，開發宗地或企業的經濟效益

（5）從信息反饋角度 聽取廣大市民的反饋意見、需要 搜集市場信息，適應市場需要

1.1“圈地運動”持續不斷

進入21世紀，在城市化快速發展的新背景下“圈地運動”又悄然抬頭，只不過形式發生了變化。常見的形式有：①建設新城、新區，擴大城市用地規模。②建設大學城、科技園區。③以生態農業為名，大搞旅游度假設施。雖然2004年初以來，國家有關部門加大對全國各類開發區清理整頓力度，采取了清理開發區等一系列宏觀調控政策，大規模占地的勢頭受到抑制但是在短時間內很難從根本上解決這一問題。

1.2城市空置化現象日益突出

改革開放以來，我國城市規模發生了很大變化，城市面積都有了極大的擴張。但也出現了這樣一個問題：在城市的中心還存在著一定數量的未完全開發的土地，即城市空置化問題，例如北京商業地產空置率增高呈郊區化趨勢，而且隨著城市化的快速發展，這一問題日益突出。

1.3過度開發和“破壞性”的建設有增無減

所謂“破壞性”的建設指房地產開發項目對周圍的環境、歷史文化乃至整個城市的景觀特色產生的負面影響。其主要表現在：（1）在開發和建設過程中無視自然規律，導致生態環境的惡化。（2）城市景觀遭到嚴重破壞。（3）忽視了城市空間綜合利用的價值。

2.城市規劃與房地產開發非協調發展的主要原因分析

上述的種種現象，在市場經濟條件下，房地產的快速發展的沖擊使城市規劃面臨著許多新的挑戰，兩者的非協調發展的原因主要集中在兩個方面：(1)規劃實施與管理體制問題；(2)規劃編制內容落后、編制體系不完善。

2.1 城市規劃實施與管理體制問題

城市規劃是自上而下的政府行為，其權威性和執行力度應得到保證。然而由于管理水平不高，政出多門、職能交叉，且監管措施不力，導致效率不高，城市規劃調控能力不強，房地產開發與城市規劃經常背道而馳。主要表現在：

（1）規劃行政管理條塊分割、缺乏協調。在我國，計劃部門、城市規劃管理部門、土地管理部門等在城市土地配置和利用管理中承擔著不同的職能。由于各部門之間的條塊分割、責權脫節嚴重，這樣勢必影響整體效益的發揮。

（2）規劃法制建設不完善，規劃實施管理中非法違規現象普遍?！冻鞘幸巹澐ā纷鳛槲覈鞘薪ㄔO領域的第一部國家的法律，它的頒布與實施為其后一系列相關法規的制定提供了重要的依據。但目前的規劃法制建設還存在著“重實體，輕程序”、“重行政性規定，輕技術性規范”、“重項目建設管理規定，輕地區開發管理規定”的現象，相當一部分用以調控、綜合、協調和規范市場行為的法規性文件需要補充。

（3）規劃管理缺乏宏觀層面政策，管理職能目標單一。

從城市規劃開發管理方式看，規劃管理比較重視對單個具體建設項目的審批，忽視了從區域和城市發展的整體角度研究問題。

（4）城市規劃管理思想滯后，缺乏戰略性主動引導機制。城市規劃管理的內容集中與城市用地和建設項目的規劃審批工作上，管理的出發點是對現狀的控制。管理只注重控制，缺乏主動引導機制，缺乏對建設項目的預先引導，沒有形成相應的規劃引導機制和政策體系。

2.2城市規劃編制體系不完善、面臨挑戰

主要表現在：（1）規劃編制內容綜合性不夠，缺乏經濟分析。由于房地產開發具有明顯的對經濟利益的投機性，因此，城市規劃編制的內容綜合性不夠、可操作性差，缺乏經濟分析和規劃編制體系不完善等問題，勢必削弱其對房地產開發的調控能力。

（2）城市規劃編制的動態性和可操作性差。目前，城市規劃的編制仍較多的偏重于物質建設規劃，注重于確定規劃期的人口和用地規模；對于房地產開發所需的城市土地利用基本上仍沿用功能分區的原則，注重于靜態的“最終藍圖”；對城市總體規劃要求面面俱到，編制和審批的時間過長，可操作的時效性差；而控制性詳細規劃，往往又不能從全局上把握城市土地開發利用過程中房地產開發用地的規模和強度。

（3）城市規劃對房地產開發商的利益考慮較少。開發商對開發計劃的安排都要完全參考城市規劃來進行制定和實施。但是，目前在很多城市的規劃編制過程中，真正參與城市建設的房地產開發商卻很少有機會參與對城市規劃有關項目的研究制定，自身利益得不到一定的體現，加之規劃中所提出的更多的一系列的限制條件，無疑也會增加開發的成本和難度。

3.城市規劃與房地產開發協調發展應采取的措施

由于城市規劃于房地產業發展相輔相成的關系，只有制定符合市場經濟規劃的城市規劃才能有效控制房地產發展。同時，由于房地產開發具有短期行為和突發性等特點，也給現有城市規劃體制帶來很大沖擊，要求城市規劃在新形勢下作必要的調整。

3.1增強規劃的權威性

城鄉規劃一旦確定，就要不折不扣地執行，切實維護規劃的科學性、連續性、嚴肅性、操作性，不能唯開發商利是圖。

3.2城市規劃應加強對房地產開發的管理

（1）必須增強規劃的超前意識。城市規劃超前不僅能使房地產開發商有一定的時間準備按照規劃進行開發建設，而且能影響房地產開發的投資方向、策略，促進房地產業健康發展。

（2）必須增強全民法制意識。各城市應根據各地的實際情況，以市場經濟為前提，以《城鄉規劃法》為依據，制定實施細則、規劃管理技術規范等地方法規，使城市規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用。

（3）必須增強規劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實踐證明，新形勢下規劃管理權必須高度集中，不宜下放。通過強有力的執行、調控和整合，協調各方利益，真正做到局部利益服從整體利益，個別利益服從整體利益，眼前利益服從長遠利益。

3.3做好控制性詳細規劃

通過各項控制指標來控制過度開發，它一般規定8-9項控制指標（用地界線、建筑性質、容積率、建筑高度、出入口等）來控制劃定地塊的用地性質、開發強度和建筑形態。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時又符合規劃要求，控制性詳規的各項控制指標應有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎勵容積率等手段。

參考文獻：

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