近年來，某些不良房地產開發商售賣樓盤房屋后，為牟取更大的不法商業利益，利用置業者信息不足的弱點和維權力量不易形成合力及維權的時間、金錢成本較高的客觀現實，精心為買家置業者設置了誘人的陷阱，請君入甕，讓部份蒙在鼓里的買家置業者自以為得到實惠，玩起了侵權謀利的把戲。

一、美麗的謊言

不良的房地產開發商往往在樓盤驗收或入伙后，倚借其擁有樓盤的前期物業管理及委托關聯物業管理公司行使樓盤物業管理的權利，為減少日后移交物業管理用房的數量或拖延物業管理用房移交給全體業主的時間，往往乘買家置業者入伙忙于房屋裝修而疏于關注住宅小區物業管理活動之際，擅自將住宅小區的架空層或公用空間改建為物業管理公司的辦公用房、保安員和職員宿舍、倉庫等。

當有買家置業者對房地產開發商的上述擅自改建行為提出懷疑和異議時，不良房地產開發商往往會大言不慚地說：“改建住宅小區架空層或公共空間結構和用途的行為，符合全體買家置業者的共同利益，是住宅小區物業管理的需要，是降低或減少買家置業者應付的物業管理費用的有效手段，其改建行為合法、合情、合理”。對此，個別買家置業者對此信以為真，對改建行為視而不見，不聞不問，無意間縱恿了不良房地產開發商的違法改建行為。

殊不知，房地產開發商擅自將住宅小區的架空層或公用空間改建為物業管理公司的辦公用房、保安員和職員宿舍、倉庫等行為，改變了住宅小區原有的科學規劃和設計，破壞了住宅小區的人居環境，并直接導住住宅小區樓盤房屋價值的貶值，損害的買家置業者的合法權益。

從購房置業消費的經濟學角度看，消費者購房置業，通常希望實現和滿足二個基本目標，一是安居，住宅小區樓房良好的工程質量、合理的小區環境是安居的必要條件。二是保值，消費者往往傾注畢生的一大筆積蓄用于購房置業，所購樓房將會成為家庭保值和抵御經濟風險的最重要物業。據深圳地區的樓盤個案估算，同一地段中，住宅小區樓盤環境規劃是否科學合理與樓房價格有約0.1至0.25的相關度。如果房地產開發商擅自將住宅小區的架空層或公用空間改建為物業管理公司的辦公用房、保安員和職員宿舍、倉庫等場所，無疑將會導致住宅小區人居環境質量的降低和樓房應有價格的貶值。

摘要：當前的研究主要集中在對架空建筑品質的歸納方面，而較少涉及到如何設計架空層。本文對居住建筑底部架空層設計進行研究，并從建筑的空間規模尺度、界面設計、綠化水體三個方面探討。

關鍵詞：居住建筑；底部架空層；規模尺度；界面設計

一、規模尺度

架空空間的場所感主要由空間的尺度比例是否合適、日照充柿與否來決定，架空空間的進D與架空高度H的比例不同時，其空間感受也不同。

當D／H<2左右時，架空的感覺是舒適的，和外部空間具有良好的滲透；

當D／H>3的時，在南方以太陽高度角45度大致計算，架空空間中部就難得到陽光了，灰暗的空間是無法吸引人們的穩定性交往活動的，因此在這種情況下，可以對中段進行一些處理，比如綠化種植、局部設置服務性小賣部等；

摘要：當前的研究主要集中在對架空建筑品質的歸納方面，而較少涉及到如何設計架空層。本文對居住建筑底部架空層設計進行研究，并從建筑的空間規模尺度、界面設計、綠化水體三個方面探討。

關鍵詞：居住建筑；底部架空層；規模尺度；界面設計

一規模尺度

架空空間的場所感主要由空間的尺度比例是否合適、日照充柿與否來決定，架空空間的進D與架空高度H的比例不同時，其空間感受也不同。

當D／H<2左右時，架空的感覺是舒適的，和外部空間具有良好的滲透；

當D／H>3的時，在南方以太陽高度角45度大致計算，架空空間中部就難得到陽光了，灰暗的空間是無法吸引人們的穩定性交往活動的，因此在這種情況下，可以對中段進行一些處理，比如綠化種植、局部設置服務性小賣部等；

摘要：當前的研究主要集中在對架空建筑品質的歸納方面，而較少涉及到如何設計架空層。本文對居住建筑底部架空層設計進行研究，并從建筑的空間規模尺度、界面設計、綠化水體三個方面探討。

關鍵詞：居住建筑；底部架空層；規模尺度；界面設計

一規模尺度

架空空間的場所感主要由空間的尺度比例是否合適、日照充柿與否來決定，架空空間的進D與架空高度H的比例不同時，其空間感受也不同。

當D／H<2左右時，架空的感覺是舒適的，和外部空間具有良好的滲透；

當D／H>3的時，在南方以太陽高度角45度大致計算，架空空間中部就難得到陽光了，灰暗的空間是無法吸引人們的穩定性交往活動的，因此在這種情況下，可以對中段進行一些處理，比如綠化種植、局部設置服務性小賣部等；

近年來，商品房住宅小區停車位（場）的產權歸屬頗具爭議，不斷衍生出各種形式的社會問題和矛盾。房地產開發商、物業管理公司和小區業主之間就在有關停車位的買賣、租賃、使用、收費的紛爭凸現，各方利害關系當事人各執一端，眾說紛紜。官員、專家、學者對此類問題亦見解不一，似是而非，令人困惑。筆者試圖在現行的法律制度框架之下，分析和研究有關房地產法律制度的的特征、商品房住宅小區房地產權的產權登記等過程，探討和研究深圳商品房住宅小區停車位的產權歸屬。

一、現行法律制度框架下，房地產權的法律規定和特征

在現行法律、行政法規、地方性法規、規章和規范性文件中，有關房地產的法律規范構成了現行的房地產法律制度。房地產的法律制度涵蓋了土地使用權、房屋所有權、房地產開發和轉讓、房地產行政管理五大方面的內容。

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條、第四十一條、第四十八條、第五十九條、第六十條、第六十二條的規定，《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十三條、第二十四條、第二十五條規定，建設部公布的《城市房屋產權產籍暫行管理辦法》第三條規定和《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條、第三十一條規定，《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第五條的規定，《深圳經濟特區房地產登記條例》第二條、第三條第二款規定，1994年9月實施的《深圳市房屋建筑面積計算細則》第一條第（二）款第2項、第一條第（五）款的規定，1999年7月1日實施的《深圳市建筑設計技術經濟指標計算規定》第2.1.8條、第3.5條、第3.5.2條、第3.5.2.1條的規定，人們可以清楚地知道現行的房地產法律制度具有以下的特征：

（一）只有具備土地使用權的當事人才有可能取得房屋的所有權。

（二）土地使用權與土地上蓋建筑物不可分離的法律規范是強制性的。

摘要：如何實現裝配式建筑節點連接的安全可靠、安裝的方便快捷是目前裝配式建筑發展的主要研究方向，本文依托沙特阿美項目變電站裝配式建筑，設計研發了各類型節點新型連接方式及結構形式，并對預制結構的安裝方法進行了深入研究與探討。

關鍵詞：節點連接；預埋件；裝配式；墻板支撐

本文根據裝配式建筑的特點，對裝配式建筑結構的節點及安裝關鍵技術進行了研究探討，相比于傳統裝配式建筑節點設計及安裝方式，本文研究的內容主要包含自主研發的調節支撐系統對預制墻板進行固定調平，利用新式墻板連接節點提高整體安裝效率及可靠性，新式預埋件安裝對埋件的預制精度和強度的提升，適用于變電站的裝配式結構改進優化了變電站的整體布局，方便后期的安裝和使用[1，2]；整體安裝過程具有吊裝操作簡單，節點連接可靠，調整快捷，定位準確，施工方便等優點，解決并改進了裝配式建筑節點連接及安裝施工等主要技術難題。

一、結構設計

1．節點連接基于裝配式建筑墻板連接方式，設計了5種剪力墻與雙T梁板的連接節點形式及連接構件，整個結構具有良好的整體性和連接剛性，在保證結構整體穩定性和抗震性能的前提下最大限度的減少了現場施工難度。主要節點連接形式包括：剪力墻-基礎連接節點、剪力墻水平連接節點、剪力墻垂直連接節點、剪力墻-雙T梁板連接節點、雙T梁板連接節點。為保證結構橫向抗剪剛度，剪力墻垂直連接節點采用焊接，其余所有節點均為高強螺栓連接。所有新型節點在沙特阿美項目均已得到成功的實踐應用，主要適用于單層小跨度預制裝配式結構（裝配層高不超過12m，橫向單跨最大不超過20m），特別是對于變電站及高低跨的單層建筑，具有較好的應用效果，其他類型的裝配式建筑均可參考借鑒其節點連接形式。（1）剪力墻-基礎連接節點節點構造詳圖如圖-1所示，混凝土剪力墻預制時底部每隔500mm預埋E51型鍍鋅鋼板，3個直徑20mm高強螺栓與鋼板內側焊接固定；現澆混凝土底部基礎預埋2個直徑20mm高強螺栓；安裝時在剪力墻底部連接位置提前安放20mm調平墊塊用于剪力墻板垂直度調整，剪力墻板調整固定后與基礎通過ACC-01型鍍鋅角鋼采用預埋高強螺栓連接，最后預制混凝土剪力墻與基礎之間的縫隙采用高強度灌漿料進行灌漿抹平。（2）剪力墻水平連接節點節點構造詳圖如圖-2所示，每塊混凝土剪力墻兩側預制時每隔500mm預埋E66型鍍鋅槽鋼，3個直徑20mm高強螺栓分別與槽鋼兩側內邊焊接固定；剪力墻內側預埋4個高強螺栓套管；安裝時先利用剪力墻內側4個高強螺栓將預制蓋板和調平墊塊固定，通過M20高強螺栓對剪力墻水平及垂直度進行調整，兩塊剪力墻板調整固定后通過ACC-03型鍍鋅鋼板采用預埋高強螺栓連接，最后預制混凝土剪力墻之間的縫隙采用高強度灌漿料進行灌漿抹平。（3）剪力墻垂直連接節點節點構造詳圖如圖-3所示，在建筑縱向混凝土剪力墻端內側每隔500mm預埋E53型鍍鋅鋼板，橫向混凝土剪力墻在相同位置預埋E54型鍍鋅角鋼；兩剪力墻調整固定后通過ACC-04型鍍鋅角鋼采用滿焊方式連接，最后預制混凝土剪力墻之間的縫隙采用高強度灌漿料進行灌漿抹平。（4）剪力墻-雙T梁板連接節點節點構造詳圖如圖-4所示，混凝土剪力墻內側預制時每隔500mm預埋E56型鍍鋅鋼板，4個直徑16mm高強螺栓在鍍鋅鋼板內側焊接固定；延T型梁翼緣板每隔500mm預埋E59型鍍鋅角鋼，4個直徑16mm高強螺栓在鍍鋅角鋼內側焊接固定；安裝時利用兩塊ACC-05型鍍鋅角鋼分別將T型梁翼緣板上下面與剪力墻通過高強螺栓固定，最后預制混凝土剪力墻之間的縫隙采用高強度灌漿料進行灌漿抹平。（5）雙T梁板連接節點節點構造詳圖如圖5所示，混凝土雙T梁預制時在翼緣板上部邊緣每隔500mm預埋E60型鍍鋅角鋼，5個直徑12mm高強螺栓與鍍鋅角鋼內側焊接固定；安裝時兩塊T型梁上部通過ACC-07型鍍鋅鋼板采用高強螺栓連接，最后連接處上部采用高強灌漿料進行灌漿抹平。2．預埋件所有預埋件均為鍍鋅防腐，根據預埋件的位置不同，將新型的預埋件結構分為以下幾種形式。（1）預埋件位于現澆砼上表面時，據預埋件尺寸和使用功能的不同，采用以下幾種固定方式：a、平板型預埋件尺寸較小，可將預埋件直接綁扎在主筋上，但在澆筑砼過程中，需隨時觀察其位置情況，以便出現問題后及時解決。b、角鋼預埋件也可以直接綁扎在主筋上，為了防止預埋件下的砼振搗不密實，應在固定前先在預埋件上鉆孔供砼施工時排氣。c、大面積預埋件施工時，除用錨筋固定外，還要在其上部點焊適當規格角鋼，以防止預埋件位移，必要時在錨板上鉆孔排氣。對于特大預埋件，須在錨板上鉆振搗孔用來振實砼，但鉆孔的位置及大小不能影響錨板的正常使用。（2）當預埋件位于砼側面時，可選用下列方法：a、預埋件距砼表面淺且面積較小時，可利用螺栓緊固卡子使預埋件貼緊模板，成型后再拆除卡子。b、預埋件面積較小時，可用普通鐵釘或木螺絲將預先打孔的埋件固定在木模板上，當砼斷面較小時，可將預埋件的錨筋接長，綁扎固定。c、預埋件面積較大時，可在預埋件內側焊接螺帽，用螺栓穿過錨板和模板與螺帽連接并固定。3．變電站結構建筑結構主要分為下部混凝土框架結構和上部預制板結構，其中下部框架結構主要為建筑物底部提供1.5~2.5m架空層，方便直埋的高壓電纜從架空層底部穿入電氣室并連接空氣絕緣開關的安裝與施工，架空層還有利于將地面與室內空氣絕緣開關等電氣設備隔離，起到防潮的作用。

二、安裝優化

摘要：如何實現裝配式建筑節點連接的安全可靠、安裝的方便快捷是目前裝配式建筑發展的主要研究方向，本文依托沙特阿美項目變電站裝配式建筑，設計研發了各類型節點新型連接方式及結構形式，并對預制結構的安裝方法進行了深入研究與探討。

關鍵詞：節點連接；預埋件；裝配式；墻板支撐

本文根據裝配式建筑的特點，對裝配式建筑結構的節點及安裝關鍵技術進行了研究探討，相比于傳統裝配式建筑節點設計及安裝方式，本文研究的內容主要包含自主研發的調節支撐系統對預制墻板進行固定調平，利用新式墻板連接節點提高整體安裝效率及可靠性，新式預埋件安裝對埋件的預制精度和強度的提升，適用于變電站的裝配式結構改進優化了變電站的整體布局，方便后期的安裝和使用[1，2]；整體安裝過程具有吊裝操作簡單，節點連接可靠，調整快捷，定位準確，施工方便等優點，解決并改進了裝配式建筑節點連接及安裝施工等主要技術難題。

一、結構設計

1．節點連接基于裝配式建筑墻板連接方式，設計了5種剪力墻與雙T梁板的連接節點形式及連接構件，整個結構具有良好的整體性和連接剛性，在保證結構整體穩定性和抗震性能的前提下最大限度的減少了現場施工難度。主要節點連接形式包括：剪力墻-基礎連接節點、剪力墻水平連接節點、剪力墻垂直連接節點、剪力墻-雙T梁板連接節點、雙T梁板連接節點。為保證結構橫向抗剪剛度，剪力墻垂直連接節點采用焊接，其余所有節點均為高強螺栓連接。所有新型節點在沙特阿美項目均已得到成功的實踐應用，主要適用于單層小跨度預制裝配式結構（裝配層高不超過12m，橫向單跨最大不超過20m），特別是對于變電站及高低跨的單層建筑，具有較好的應用效果，其他類型的裝配式建筑均可參考借鑒其節點連接形式。（1）剪力墻-基礎連接節點節點構造詳圖如圖-1所示，混凝土剪力墻預制時底部每隔500mm預埋E51型鍍鋅鋼板，3個直徑20mm高強螺栓與鋼板內側焊接固定；現澆混凝土底部基礎預埋2個直徑20mm高強螺栓；安裝時在剪力墻底部連接位置提前安放20mm調平墊塊用于剪力墻板垂直度調整，剪力墻板調整固定后與基礎通過ACC-01型鍍鋅角鋼采用預埋高強螺栓連接，最后預制混凝土剪力墻與基礎之間的縫隙采用高強度灌漿料進行灌漿抹平。（2）剪力墻水平連接節點節點構造詳圖如圖-2所示，每塊混凝土剪力墻兩側預制時每隔500mm預埋E66型鍍鋅槽鋼，3個直徑20mm高強螺栓分別與槽鋼兩側內邊焊接固定；剪力墻內側預埋4個高強螺栓套管；安裝時先利用剪力墻內側4個高強螺栓將預制蓋板和調平墊塊固定，通過M20高強螺栓對剪力墻水平及垂直度進行調整，兩塊剪力墻板調整固定后通過ACC-03型鍍鋅鋼板采用預埋高強螺栓連接，最后預制混凝土剪力墻之間的縫隙采用高強度灌漿料進行灌漿抹平。（3）剪力墻垂直連接節點節點構造詳圖如圖-3所示，在建筑縱向混凝土剪力墻端內側每隔500mm預埋E53型鍍鋅鋼板，橫向混凝土剪力墻在相同位置預埋E54型鍍鋅角鋼；兩剪力墻調整固定后通過ACC-04型鍍鋅角鋼采用滿焊方式連接，最后預制混凝土剪力墻之間的縫隙采用高強度灌漿料進行灌漿抹平。（4）剪力墻-雙T梁板連接節點節點構造詳圖如圖-4所示，混凝土剪力墻內側預制時每隔500mm預埋E56型鍍鋅鋼板，4個直徑16mm高強螺栓在鍍鋅鋼板內側焊接固定；延T型梁翼緣板每隔500mm預埋E59型鍍鋅角鋼，4個直徑16mm高強螺栓在鍍鋅角鋼內側焊接固定；安裝時利用兩塊ACC-05型鍍鋅角鋼分別將T型梁翼緣板上下面與剪力墻通過高強螺栓固定，最后預制混凝土剪力墻之間的縫隙采用高強度灌漿料進行灌漿抹平。（5）雙T梁板連接節點節點構造詳圖如圖5所示，混凝土雙T梁預制時在翼緣板上部邊緣每隔500mm預埋E60型鍍鋅角鋼，5個直徑12mm高強螺栓與鍍鋅角鋼內側焊接固定；安裝時兩塊T型梁上部通過ACC-07型鍍鋅鋼板采用高強螺栓連接，最后連接處上部采用高強灌漿料進行灌漿抹平。2．預埋件所有預埋件均為鍍鋅防腐，根據預埋件的位置不同，將新型的預埋件結構分為以下幾種形式。（1）預埋件位于現澆砼上表面時，據預埋件尺寸和使用功能的不同，采用以下幾種固定方式：a、平板型預埋件尺寸較小，可將預埋件直接綁扎在主筋上，但在澆筑砼過程中，需隨時觀察其位置情況，以便出現問題后及時解決。b、角鋼預埋件也可以直接綁扎在主筋上，為了防止預埋件下的砼振搗不密實，應在固定前先在預埋件上鉆孔供砼施工時排氣。c、大面積預埋件施工時，除用錨筋固定外，還要在其上部點焊適當規格角鋼，以防止預埋件位移，必要時在錨板上鉆孔排氣。對于特大預埋件，須在錨板上鉆振搗孔用來振實砼，但鉆孔的位置及大小不能影響錨板的正常使用。（2）當預埋件位于砼側面時，可選用下列方法：a、預埋件距砼表面淺且面積較小時，可利用螺栓緊固卡子使預埋件貼緊模板，成型后再拆除卡子。b、預埋件面積較小時，可用普通鐵釘或木螺絲將預先打孔的埋件固定在木模板上，當砼斷面較小時，可將預埋件的錨筋接長，綁扎固定。c、預埋件面積較大時，可在預埋件內側焊接螺帽，用螺栓穿過錨板和模板與螺帽連接并固定。3．變電站結構建筑結構主要分為下部混凝土框架結構和上部預制板結構，其中下部框架結構主要為建筑物底部提供1.5~2.5m架空層，方便直埋的高壓電纜從架空層底部穿入電氣室并連接空氣絕緣開關的安裝與施工，架空層還有利于將地面與室內空氣絕緣開關等電氣設備隔離，起到防潮的作用。

二、安裝優化

摘要：建筑行業的進步對節能外圍保溫的隔熱提出了更高的要求。基于此，文章主要對建筑節能外圍保溫隔熱處理施工技術。

關鍵詞：建筑節能；外圍保溫；隔熱處理；施工技術

建筑外墻墻體的面積占據總面積的40%左右，在進行建筑外墻建設時，宜采用節能保溫隔熱材料。

1建筑節能的概念

所謂建筑節能就是為了提高能源的利用效果，對建筑項目進行設計、建設、改造以及使用的整個過程。

2建筑節能外圍保溫隔熱的主要材料

摘要：工民建筑建設工程中，引入新型節能技術，節能建筑運營成本成為日益重要的一項工作。只有科學地采用節能技術，才能達到預期目標，本文分析了新型節能技術在工民建筑工程中的應用。

關鍵詞：工民建筑工程；新型節能技術；保溫

新形勢下，節能環保成為時展的主題之一，節能技術以全新的面貌被運用到各行各業，建筑行業的繁榮發展，也推動了節能技術的發展，新型建筑的建設與施工更為健全地運用了節能環保技術，節能技術的運用不僅減少了能源的不良消耗，也有效提高了環境質量，為建筑工程創造了全新的綠色價值，也為建設單位、施工單位創造了更廣闊的發展前景。

1門窗節能技術

門窗是建筑工程中必不可少的組成部分，也影響著整個建筑工程使用功能的發揮，門窗的安裝質量決定著整個建筑的采光、取暖以及保暖等效果，科學安裝門窗，引入節能技術，才能發揮門窗的節能功效，具體的節能施工技術如下：把密封膠注入門窗框架和洞口的縫隙，再通過彈性閉孔材料來填實，外部窗框和副框二者間的空隙則要選擇密封膠去封存，確保沒有一點縫隙，在安裝玻璃之前，需要滿刮底油灰，通常厚度在2mm為宜，確保底油灰平整、嚴實，切實進行規范操作，具體的安裝比例為：框內按照1:1比例進行安裝，要確保內外的間隙保持一致，間隙值通常在4mm為最佳，安裝成功可以敲打來分析安裝質量。保溫密封條的施工，為了達到節能環保的效果，要優選高質量、節能、規格合格的密封條，確保其同門窗的縫隙大小等保持一致，而且實際粘貼前，要及時清理、除去縫隙內部的污泥、塵雜等，保持縫隙清潔然后再貼定密封條，確保徹底密封、不留縫隙，以此達到建筑保暖節能的效果。

2屋面節能技術

摘要：某幼兒園1995年8月開工，于1996年12月竣工交付使用，建筑面積1643m2，為一幢3層框架及部分磚混結構建筑。鋼筋混凝土梁式樁基，三層局部樓面及屋面為井字梁結構。于1999年3月發現①～⑤軸、A～D軸間井字梁兩側屋面板底以下部位出現多道肉眼可見的垂直裂縫......

關鍵詞：屋面裂縫事故處理

1工程概況

某幼兒園1995年8月開工，于1996年12月竣工交付使用，建筑面積1643m2，為一幢3層框架及部分磚混結構建筑。鋼筋混凝土梁式樁基，三層局部樓面及屋面為井字梁結構。于1999年3月發現①～⑤軸、A～D軸間井字梁兩側屋面板底以下部位出現多道肉眼可見的垂直裂縫。在清除表面粉刷層后發現裂縫沿構件截面高度呈上寬下窄狀，寬度約0.5～1mm，多為表面裂縫，基本未貫穿梁底，且大都分布在跨中區域，在LB梁上的分布多于LA1及LA2梁，同時井字梁的周邊梁與其下砌體結構產生了明顯的錯位.

2裂縫原因分析

(1)該樓共設8個沉降觀測點。根據基礎沉降觀測結果，由于為樁基礎，沉降量均較小，最大沉降量10.4mm，最小沉降量9.3mm，最大差異沉降僅1.1mm，故可排除基礎沉降量過大引起梁體裂縫的可能。