第一章登記機構及其轄區劃分

第一條依照我國現有的土地管理法律的規定，土地登記的主體是縣人民政府。按武政辦〔20*〕231號抄告，*縣人民政府委托*縣國土資源局審批全縣土地登記工作。

第二條按照《關于*縣國土資源局職能配置、內設機構和人員編制方案》的通知，由地籍管理科具體承擔全縣土地確權登記發證工作的業務指導和組織實施。

第三條按照《浙江省基層國土所主要工作職責（試行）》文件精神，基層國土資源所是縣國土資源局的派出機構，必須協助地籍管理科共同做好土地登記工作。

第四條按本局《區域性國土所參與土地登記發證的暫行規定》，各國土資源所都應指定專人承辦本轄區內國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權的設定登記和變更登記等工作。具體工作職責是：收件和受理，地籍調查，提出經辦人、審查人意見，頒發土地證書。

第五條縣城城區土地登記范圍劃分：縣城國家機關、事業團體、改制企業及縣城11個經濟合作社范圍內的國有土地使用權、集體土地使用權登記，由便民中心窗口直接辦理；開發區、白洋街道范圍內由開發區、白洋街道報批的土地由白洋所辦理；壺山、熟溪街道范圍內報批的土地分別由壺山、熟溪所負責辦理；全縣土地使用權抵押登記由地籍科直接辦理。

日本登記制度的現狀

①登記所

在日本，登記事務是由隸屬于法務省之法務局主管，包括法務局所屬派出機關，全日本各地計約有550個登記所存在。而由以法務局長為頂奌，統括登記官、登記官、登記專門職員等國家公務員接受申請人所提出之登記申請書后辦理之。不動產登記係依不動產所在地，商業登記則依總店所在地來決定接受各該登記之登記所。登記內容係採取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或將之保存于電磁記錄登記簿之方式。被保存在電磁記錄且得經由電腦為登記申請之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內容而擬取得登記履歷事項證明書時，以紙本為登記并保存之登記所雖無法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項內容，則有可能在少許時間內于全國各登記所中取得。（參照附件履歷事項證明書1）

②登記對象

係以不動產登記及商業？法人登記為主要，其他尚有成年監護登記或動產？債權轉讓登記等。并分別以不動產登記法、商業登記法、監護登記等相關法律、關于動產及債權轉讓對抗要件之民法特例等相關法律為其依據。有關不動產登記，詳如后述，其他登記簡述如下，以為參考。

商業？法人登記，係就以一般營利為目的之公司、或社団？財団法人、學校法人、社會福祉法人、協同組合（合作社）等其他非營利法人之內容，進行登記之制度。亦即將公司或法人之設立目的、所在地、董監事等事項登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機企業之國家政策，透過2005年7月16日法律第86號公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預計今后之公司登記申請將日益增加。

1．日本登記制度的現狀

①登記所

在日本，登記事務是由隸屬于法務省之法務局主管，包括法務局所屬派出機關，全日本各地計約有550個登記所存在。而由以法務局長為頂奌，統括登記官、登記官、登記專門職員等國家公務員接受申請人所提出之登記申請書后辦理之。不動產登記係依不動產所在地，商業登記則依總店所在地來決定接受各該登記之登記所。登記內容係採取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或將之保存于電磁記錄登記簿之方式。被保存在電磁記錄且得經由電腦為登記申請之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內容而擬取得登記履歷事項證明書時，以紙本為登記并保存之登記所雖無法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項內容，則有可能在少許時間內于全國各登記所中取得。（參照附件履歷事項證明書1）

②登記對象

係以不動產登記及商業？法人登記為主要，其他尚有成年監護登記或動產？債權轉讓登記等。并分別以不動產登記法、商業登記法、監護登記等相關法律、關于動產及債權轉讓對抗要件之民法特例等相關法律為其依據。有關不動產登記，詳如后述，其他登記簡述如下，以為參考。

商業？法人登記，係就以一般營利為目的之公司、或社団？財団法人、學校法人、社會福祉法人、協同組合（合作社）等其他非營利法人之內容，進行登記之制度。亦即將公司或法人之設立目的、所在地、董監事等事項登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機企業之國家政策，透過2005年7月16日法律第86號公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預計今后之公司登記申請將日益增加。

一、變更土地登記的范圍和分類

初始土地登記后,土地所有權、使用權及他項權利發生轉移、分割、合并、終止,登記的土地用途發生變更,土地所有者、使用者、他項權利者更改名稱或通訊地址的,除按規定辦理有關手續外,應及時辦理變更土地登記。

變更土地登記分為:

1.土地權屬變更登記

2.他項權利變更登記

3.更名登記

第一章總則

第一條為規范土地登記行為，保護土地權利人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》，制定本辦法。

第二條本辦法所稱土地登記，是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利記載于土地登記簿公示的行為。

前款規定的國有土地使用權，包括國有建設用地使用權和國有農用地使用權；集體土地使用權，包括集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權（不含土地承包經營權）。

第三條土地登記實行屬地登記原則。

申請人應當依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依法報縣級以上人民政府登記造冊，核發土地權利證書。但土地抵押權、地役權由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發土地他項權利證明書。

第一章總則

第一條為規范土地登記行為，保護土地權利人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》，制定本辦法。

第二條本辦法所稱土地登記，是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利記載于土地登記簿公示的行為。

前款規定的國有土地使用權，包括國有建設用地使用權和國有農用地使用權；集體土地使用權，包括集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權（不含土地承包經營權）。

第三條土地登記實行屬地登記原則。

申請人應當依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依法報縣級以上人民政府登記造冊，核發土地權利證書。但土地抵押權、地役權由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發土地他項權利證明書。

一、農村集體土地登記制度對農民權益的保護

土地登記是國家依照法定程序將土地的權屬關系、用途、面積、等級、價值等情況登記于專門的冊簿，以加強政府對于土地的有效管理，保護權利人對于土地合法權益的一項重要的制度。農村集體土地登記是保護農民土地合法權益，維護農村社會穩定的根本途徑。集體土地所有權、集體土地建設用地使用權、宅基地以及農村土地承包經營權等是法律確定的農民集體和農民個人的重要財產權。通過土地登記，依法確認農民集體的土地所有權、使用權及其范圍，保障農民土地合法權益，是保護農民的根本利益，貫徹落實黨的農村政策的需要。從民法物權法的角度看，登記作為不動產物權公示的法定方式，它的主要功能就是完成物權的建立、變動和終止，使物權的變動獲得社會的承認和法律的保護。通過對農村集體土地的登記可以使其獲得物權的法定效力。第一，以物權的排他力保障農民對土地享有充分的合理使用權。第二，以物權請求權保障農民的合法權益不受侵犯。第三，以物權法定原則保障農民對農村集體土地享有的權利明確、具體，不受非法侵犯。經過登記，可以將農民對農村集體土地的各種權利和義務以法律的形式固定下來，并公示于眾，而且這些法定的權利和義務均屬強制性規范，這樣農民的權益就能切實地得到法律的保障。

二、完善我國農村集體土地登記制度

首先應健全土地登記的法律體系。目前，調整我國農村土地登記的法律法規主要是《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國農村土地承包法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《土地登記規則》等，尚缺乏民法物權上的規定。土地登記主要是解決土地物權變動中的安全問題，即土地物權怎樣才能安全地由物權取得人取得的問題，以及從客觀公正的角度看土地物權的變動才能達到排除第三人的干涉的問題，因而只能依靠物權法自身來解決，也就是通過物權變動制度來解決。我國在20世紀90年代初就將物權法列入了立法規劃中，民法學界開始物權法理論的研究，90年代末立法機關起草了《中國物權法草案》，開始向社會各界廣泛征求意見。目前，《不動產登記法》也已列入全國人大法工委立法計劃，國土資源部已成立課題組進行調研和研究。物權法是登記制度的源頭，物權法和不動產登記法的出臺對于我國土地登記制度的建設將具有歷史性的意義。

第二應明確農村集體土地登記的法律效力。所謂土地登記的法律效力，即土地登記是采用實質主義登記還是形式主義登記。在我國目前的土地登記立法中，規定了土地物權的設立、變更和廢止必須進行登記，但對于不登記的沒有相應的法律措施，即土地登記的法律效力不明確，僅散見于城市房地產管理法、擔保法及部分司法解釋中。因而，應在即將出臺的物權法和不動產登記法中明確我國土地登記的法律效力，即土地權利變動不經登記不生效，以增強土地登記的公信力。

第三應明晰農村集體土地產權。目前集體土地所有權主體缺位，其權能也只包括占有、使用、收益，而不包括處分權，即集體擁有的是受到一定限制的所有權。至于為何受限制，如何受限制，理論界尚無定論，而相關的法律規定也極其模糊。關于農村集體土地使用權，法律上未對其權能作出明確規定，學理上對其定義及性質歸屬也未達成一致意見，導致在實踐中各地做法不一。因而，應在有關法律法規中明確農村集體土地權屬的權能和法律意義，以解決這種主體缺位、權能不明的問題，取消這種局面對土地登記效力產生的負面影響。

摘要：一直以來，農村的宅基地管理均是農村管理工作的重點與難點，尤其是針對宅基地土地的登記工作，由于在實際的登記過程中，關于權利人、面積的認定以及發證等許多方面都存在一定的問題，加之受傳統封建思想的影響，使得大多數農民在住宅建設時會千方百計多占土地，更有甚者連耕地都會占用，這些都進一步增添了農村地區宅基地土地的管理難度。

關鍵詞：農村；宅基地；登記疑難

針對農村地區宅基地土地的登記工作，其主要目的在于通過土地登記形成較為完整的地籍信息資料，從而有利于對農村地區的土地權屬進行規范化、科學化的管理，更好地保護農民的產權，通過明析產權推動農村產權制度改革。然而由于當前，我國大多數農村地區的宅基地土地登記工作均存在一系列的疑難問題，相應地也使得農村宅基地的登記發證工作難以得到有效推進，對此，相關部門必須對此給予足夠重視，并積極思考解決的方法與策略，從而實現對農村宅基地土地的規范化管理[1]。

一、農村宅基地土地登記情況

當前，我國大多數的農村宅基地土地登記工作均處于較為艱難的局面，首先是關于土地規劃的執行問題，雖然政府部門對農村地區的土地進行了統一的規劃，推動新農村建設，然而在實際的規劃過程中，難免需要對部分農民的老住宅進行拆遷，然而部分農民因其思想較為保守，認為這片土地乃是自己祖先所留，且祖祖輩輩均在此生活，因而并不希望移居他處，進而給土地的規劃造成了一定的困擾。此外，隨著我國經濟水平的不斷提高，農村地區農民的生活也逐漸富裕起來，這些農民有的因進行了對的投資而富裕，有的則是進城打工掙錢后想要回到自己的家鄉安家立業，因此需購買新的住宅，這些現象同樣為農村宅基地土地的登記工作帶來了許多困難。與此同時，在部分人口較多的村莊，大多數農民在住宅建設時會千方百計多占土地，更有甚者連耕地都會占用，而這些地區的村干部因與農民較為熟悉，或基于親戚關系等因素而對此一現象視而不見，更是嚴重阻礙了農村宅基地土地登記工作的有序開展。

二、農村宅基地土地登記存在的問題

因不動產登記是不動產物權變動的法定公示手段，是決定不動產物權變動能否生效，或者使得物權變動取得完滿效力而必須具備的程序性條件，所以在我國，不論是作為財產基本法的物權法，還是涉及物權的其他法律如土地法、房地產法、森林法等，均必須對登記與物權實體法的關系問題作出明確的規定。（注：關于不動產登記對不動產的實體物權的影響作用，請參考拙著“論不動產物權登記”一文，《中國法學》1996年第5期。）在各種不動產登記中，土地權利登記可以說是最基本最重要的登記。因此有關土地登記的法理根據和土地登記機關的選擇這兩個至關重要的問題必須首先予以明確。

1關于土地登記的法理根據

所謂土地登記的法理，就是登記的法律意義。在我國目前的土地登記制度中，土地登記主要是作為確定地籍的方法和手段之一。因此一些實際工作者和理論工作者認為，土地權利登記只是土地管理部門管理土地事務的行政工作之一。如以這種觀點來看，土地權利登記的法理根據就只是國家對行政事務的主權和國家機關根據部門分工原則進行的行政管理。這種登記的法理，只是行政法上的法理。

但是，如果從財產法的基本法-民法物權法的角度來看，登記作為不動產物權公示的法定方式，它的主要功能就是完成物權的建立、變動或終止，使物權的變動獲得社會的承認和法律的保護。世界各國的民法物權法無不規定了物權的公示原則，其意義是，因為物權是一種排他權，既然物權要排斥他人，那么必須讓社會承認該物權在排他，也是讓法律保護該物權的排他，這樣在一個物權上才能建立起客觀公正的、有序的法律秩序。比如，在不動產上設定一個抵押權時，依據物權公示的法律原則，該抵押權必須進行登記；在登記之后，社會就有了知悉該不動產承受著一項抵押權這個法律上的負擔的合法渠道，社會的他人就會在取得該不動產物權時作出合理的避免風險的舉動。如果法律沒有建立抵押權的登記制度，那么，后來取得該不動產物權的人，在抵押權人行使權利時，法律如果許可抵押權人追奪該不動產，這對權利取得人是不公平的，因為該取得人并不知道該抵押權的存在，而且法律沒有對他提供使其避免風險的機會，沒有保護他的合理利益；但是法律如果不許可抵押權人行使追奪的權利，則等于法律不承認該抵押權的存在，這對抵押權人也不公平。如果法律建立了抵押權的登記制度，而且要求抵押權的設定必須登記之后，則社會的一切人可以從不動產登記簿上知悉抵押權設定的情況，任何人可以根據“意思自治”的民法原則自己決定是否取得該不動產的物權；如果某個人決定取得該不動產的物權時，則他應當合乎自己心愿地承受因此而產生的風險。除抵押權之外，其他的不動產物權的登記也有同樣的情形。所以，建立不動產登記制度，對建立公正而有序的不動產交易機制非常必要。

土地權利在民法上是典型的不動產物權，土地權利登記是土地權利變動的法定公示手段。公示原則在土地權利上的運用，就是通過登記為土地權利交易提供具有國家公信力支持的、統一的、公開的法律基礎。具體包括如下幾點內容。

1.1土地登記是為土地權利變動（包括土地權利交易）提供法律基礎

因不動產登記是不動產物權變動的法定公示手段，是決定不動產物權變動能否生效，或者使得物權變動取得完滿效力而必須具備的程序性條件，所以在我國，不論是作為財產基本法的物權法，還是涉及物權的其他法律如土地法、房地產法、森林法等，均必須對登記與物權實體法的關系問題作出明確的規定。（注：關于不動產登記對不動產的實體物權的影響作用，請參考拙著“論不動產物權登記”一文，《中國法學》1996年第5期。）在各種不動產登記中，土地權利登記可以說是最基本最重要的登記。因此有關土地登記的法理根據和土地登記機關的選擇這兩個至關重要的問題必須首先予以明確。

1關于土地登記的法理根據

所謂土地登記的法理，就是登記的法律意義。在我國目前的土地登記制度中，土地登記主要是作為確定地籍的方法和手段之一。因此一些實際工作者和理論工作者認為，土地權利登記只是土地管理部門管理土地事務的行政工作之一。如以這種觀點來看，土地權利登記的法理根據就只是國家對行政事務的主權和國家機關根據部門分工原則進行的行政管理。這種登記的法理，只是行政法上的法理。

但是，如果從財產法的基本法-民法物權法的角度來看，登記作為不動產物權公示的法定方式，它的主要功能就是完成物權的建立、變動或終止，使物權的變動獲得社會的承認和法律的保護。世界各國的民法物權法無不規定了物權的公示原則，其意義是，因為物權是一種排他權，既然物權要排斥他人，那么必須讓社會承認該物權在排他，也是讓法律保護該物權的排他，這樣在一個物權上才能建立起客觀公正的、有序的法律秩序。比如，在不動產上設定一個抵押權時，依據物權公示的法律原則，該抵押權必須進行登記；在登記之后，社會就有了知悉該不動產承受著一項抵押權這個法律上的負擔的合法渠道，社會的他人就會在取得該不動產物權時作出合理的避免風險的舉動。如果法律沒有建立抵押權的登記制度，那么，后來取得該不動產物權的人，在抵押權人行使權利時，法律如果許可抵押權人追奪該不動產，這對權利取得人是不公平的，因為該取得人并不知道該抵押權的存在，而且法律沒有對他提供使其避免風險的機會，沒有保護他的合理利益；但是法律如果不許可抵押權人行使追奪的權利，則等于法律不承認該抵押權的存在，這對抵押權人也不公平。如果法律建立了抵押權的登記制度，而且要求抵押權的設定必須登記之后，則社會的一切人可以從不動產登記簿上知悉抵押權設定的情況，任何人可以根據“意思自治”的民法原則自己決定是否取得該不動產的物權；如果某個人決定取得該不動產的物權時，則他應當合乎自己心愿地承受因此而產生的風險。除抵押權之外，其他的不動產物權的登記也有同樣的情形。所以，建立不動產登記制度，對建立公正而有序的不動產交易機制非常必要。

土地權利在民法上是典型的不動產物權，土地權利登記是土地權利變動的法定公示手段。公示原則在土地權利上的運用，就是通過登記為土地權利交易提供具有國家公信力支持的、統一的、公開的法律基礎。具體包括如下幾點內容。

1.1土地登記是為土地權利變動（包括土地權利交易）提供法律基礎