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——人民幣升值對房地產業的影響

內容摘要：本篇論文主要介紹房地產業，共分為四大部分：一，房地產的重要地位二，匯率的波動情況三，人民幣升值對房地產的影響四，總結及建議。其中重點研究對象為人民幣升值對房地產業的影響，并從四方面研究匯率降低的影響：1，國內房價2，外資走向3，國內購買力4，過度升值的影響

關鍵詞：房地產、匯率、投資、總需求、進出口、房價、購買力等

一、房地產業的重要地位

衣、食、住、行是人的四大需求，在中國經濟發展的現階段，衣食飽暖對大部分人來說已經不是問題，而住房問題已成為百姓關注的“頭等大事”。如果說，中國現階段的主要矛盾是落后的社會生產力同人民群眾日益增長的物質文化需求之間的矛盾，那么，住房就是這一主要矛盾中的重點。由此，我們也就不難理解當前房地產市場需求的旺盛和各界對房地產市場的關注。

我們小組的調查分析結果表明，從1998年我國實行住房改革以來，房地產一直處于快速發展之中。從投資角度看，房地產開發投資占全社會固定資產的比重從1998年的12.7%上升至2004年的18.8%，在這7年中房地產開發投資增長速度平均為22.5%，房地產在國民經濟中的地位越來越高，對國民經濟的拉動作用越來越顯著，已成為我國的支柱產業之一。

表11995-2004年GDP、全社會固定資產投資、房地產投資及其增長率情況

年份GDP全社會固定資產投資額房地產開發投資額GDP增長率固定資產投資增長率房地產開發投資增長率房地產開發投資占固定資產投資比重

19955847820019314910.517.523.315.73

1996678852291432169.614.82.114.04

1997744632494131788.88.8-1.212.74

1998783452840636147.813.913.712.72

1999820682985541037.15.113.513.74

200089468329184984810.321.515.14

2001973153721463447.51327.317.05

20021051724350077918.316.922.817.91

200311725255567101549.327.730.318.27

200413651570073131589.525.828.118.78

圖11995-2004GDP增長率、固定資產增長率和房地產開發投資增長率

圖2房地產投資占GDP比重

由表1，圖1和圖2反映的事實可見，房地產業在國民經濟中扮演舉足輕重的角色。

二、匯率波動情況

影響房地產業的因素有很多項，我們組主要從人民幣匯率降低（即人民幣升值）的角度來研究。

表21995—2006年6月1日人民幣匯率變化情況（美元兌人民幣）

年份1997199819992000200120022003200420052006-6-1

匯率值8.28988.27918.27838.27848.2778.2778.27688.27658.118.021

圖3:美元兌人民幣匯率制

人民幣升值主要有以下兩方面原因：

1.外在的升值壓力。

近些年來，中國經濟增長迅速，出口勢頭非常迅猛，外匯儲備一再創出新高，與此同時美國和日本都一再要求人民幣升值。日本宣稱中國向外輸出通貨緊縮，而美國要求中國實行更加靈活的匯率制度。歐盟也一反常態的點名要求人民幣升值，在這種背景下人民幣的升值壓力悄然而生。人民幣升值會使經濟成本上升。美、日等國此舉的真實動機都是希望中國承擔世界經濟調整的沉重成本。

2.內在的升值要求。

進入20世紀90年代以來，隨著國家宏觀調控手段的不斷完善，經濟波動減少，經濟發展進入了可持續增長的階段，中國經濟整體質量不斷提高，出口的非價格競爭能力不斷增強。同時，國家駕馭宏觀經濟的能力日益成熟，國內物價穩定。這些因素也決定了未來人民幣匯率將保持穩定和升值趨勢。

由于內外因的塵埃落定：央行宣布從05年7月21日19點起，我國開始實行有管理的浮動匯率制度，人民幣不再盯住單一美元，美元對人民幣交易價格調整為1美元兌8.11元人民幣，人民幣將升值2%。

三、人民幣升值對房地產業的影響

下圖是我們組根據現實數據做出的房價波動表，由此表也可以看出全國平均房價呈上升趨勢。

圖41991-2004全國平均房價

1．國內房價

人民幣升值使物價總水平降低，房價也隨之會出現短時期內的降低，使人們對房地產偏好上升，導致對房地產業的需求量增加，從而使D曲線向上移動價格P上隨之上升，進而導致房價最終上漲（如圖5所示）

圖5國內房價供求分析圖

2．外資走向

人民幣升值，外國投資者投資中國資產將獲得兩部分收益，一是購買人民幣標價的資產價格上漲的收益，二是匯率變動收益。人民幣升值幅度、商品房價格漲幅是影響外資進入中國房地產的動力。言外之意是，人民幣繼續升值的預期會吸引外資投資中國房地產，外資進入又會進一步推升房地產價格上漲。進而同時也可以得出市場預期人民幣將要升值時，許多歐盟國家的投資者希望通過投資中國房地產達到保值增值的目的，導致大量的短期投機性資金將涌入中國，必然會有部分資金流向房地產市場。

3．購買力變化

擠出購買力，人民幣升值意味著進口商品價格與升值前相比較有所下降，進而帶動國內一般消費品價格走低，擠出多余的購買力將大量進入房地產領域。

擠出內資，我國目前實際上已經出現了局部的資本過剩，外資的超常流入會很容易形成對內資的大規?！皵D出”人民幣升值，意味著中國老百姓購買力的提高，這樣進口商在進口乃至銷售價格不變的情況下從中直接受益，因此從廣義上講對所有的進口商都是利好。，房地產市場也不例外。

4．過度升值的影響

人民幣適當的升值，匯率穩步下降，對房地產來說是有益的，且會帶動區域的經濟快速發展(即國民收入大大增加)。中國目前正處于順差失業狀態，經濟發展不平衡，人民幣升值，匯率降低即R下降，又因為D曲線上升（如圖5）即內需A增加向右移動，如圖所示是經濟好轉的現象，會使中國經濟發展趨向平衡，即將帶動國民經濟快速發展（見圖6SwanModel）。

圖6SwanModel

然而,人民幣過渡的升值匯率快速下降，對經濟是毀滅性的打擊。房價的不斷攀升，讓消費者不知所措。而政府不斷出臺的宏觀調控政策，猶如一道道沖擊波，迫使房價下降，會給房地產市場帶來前所未有的震動，容易產生房地產經濟泡沫，一旦泡沫破滅，就會給投資者造成巨大損失。

四、總結

匯率的降低即人民幣升值使房價上漲并且拉動內需，刺激經濟增長，使資本大量流入，擠出購買力和內資。然而在房地產業不斷進步和發展過程中要注意過度的價格上漲而導致的“經濟泡沫”現象，所以要保持良好的宏觀經濟與政策環境，才能使房地產業穩步、快速、健康地發展。

房地產業既是資本密集、關聯度高的產業，又是提供生活必需品的基礎產業，判斷房地產業形勢和發展前景必須從基本國情出發，充分考慮中國加速的城市化進程和住房市場化改革的影響，以科學發展觀為指導，在經濟社會發展的整體環境中去把握。

從短期來看，房地產業受政策性因素影響較大；從中長期來看，房地產業屬于朝陽產業，目前還處于總量增長時期，現階段出現的結構性和區域性矛盾屬于前進中的問題，是長期發展中必然出現的相對波動。未來房地產業必將隨著宏觀經濟的持續發展和國家產業政策的調整逐步解決，房地產業的中長期趨勢良好。

參考文獻：

[1].李凱《中國行業發展報告》中國經濟出版社，2005

[2].牛鳳瑞《中國房地產發展報告》社會科學文獻出版社，2005

[3].《中國統計年鑒》

[4].劉樹成《現代經濟辭典》江蘇人民出版社