第一節土地使用權轉讓的特點和方式

一、土地使用權轉讓的特點

土地使用權轉讓是土地使用人將其擁有的土地使用權再移轉給他人的行為。這里的“再移轉”，是指土地使用人在從政府或其他人手中取得土地使用權，已經發生至少一次土地使用權主體的變更，而轉讓意味著至少第二次主體變更。由于轉讓是以主體的變更為界定標準，以土地使用權出售、交換、贈予、繼承、合建、投資入股等涉及土地使用人變更的行為均可視為土地使用權轉讓行為。

土地使用權的轉讓是不動產物權的轉讓，該行為除可能涉及合同法的諸多規定外，還具有不動產物權變動的各項特點，包括：

1、土地使用權與地上建筑物、附著物一同移轉。關于土地與地上物，理論上有一元主義和二元主義之說。所謂一元主義，是將土地和其地上物視為一個整體的權利，或如德國民法，將建筑物視為地上權之附屬物；或如日本民法之相反規定，將地上權視為建筑物之附屬物。采一元主義者，附屬物不得離開主體權利而獨立存在〖注：參見史尚寬著：《物權法論》中國政法大學出版社2000年版，第198頁〗。所謂二元主義，是把土地和地上物視為兩個獨立的權利，兩者互不附屬。二元主義并無絕對不妥，如果房產被視為是一種獨立的權利，并能對其占用的土地權利建立相應的補償制度，兩種獨立的權利也可相安無事。在我國，有地方政府分設國土管理和房產兩個部門分別歸口管理土地使用權和地上建筑物，并對其分別發證，但因兩種權利之間缺乏相互協調和補償的法律規定，在土地使用權與房產權分屬不同當事人時，當事人對各自權利的處分常常互相排斥、互相抵觸，致使人們對二元主義產生誤解。

依我國現時法律，建筑物和其他定著物、附著物均附屬于土地，土地使用權轉讓，地上物一并轉讓。

第一條本合同雙方當事人：

中華人民共和國＿＿＿＿省（自治區、直轄市）＿＿＿＿市（縣）土地管理局（以下簡稱甲方），法定地址＿＿＿＿＿＿＿；郵政編碼＿＿＿＿＿＿；法定代表人：姓名＿＿＿職務＿＿＿＿＿＿。

＿＿＿＿＿＿（以下簡稱乙方），法定地址＿＿＿＿＿；郵政編碼＿＿＿＿＿；法定代表人：姓名＿＿＿＿＿；職務＿＿＿＿＿＿。

根據中華人民共和國關于外商投資企業用地管理法律、法規和國家有關規定，雙方通過友好協商訂立本合同。

第二條甲方提供給乙方使用的國有土地位于＿＿＿＿＿＿，面積為＿＿＿＿平方米。其位置與四至范圍如本合同附圖所示。附圖已經甲、乙雙方確認。

第三條本合同項下的土地使用年限為＿＿＿＿年，自本合同簽字之日起算。

第一節土地使用權轉讓的特點和方式

一、土地使用權轉讓的特點

土地使用權轉讓是土地使用人將其擁有的土地使用權再移轉給他人的行為。這里的“再移轉”，是指土地使用人在從政府或其他人手中取得土地使用權，已經發生至少一次土地使用權主體的變更，而轉讓意味著至少第二次主體變更。由于轉讓是以主體的變更為界定標準，以土地使用權出售、交換、贈予、繼承、合建、投資入股等涉及土地使用人變更的行為均可視為土地使用權轉讓行為。

土地使用權的轉讓是不動產物權的轉讓，該行為除可能涉及合同法的諸多規定外，還具有不動產物權變動的各項特點，包括：

1、土地使用權與地上建筑物、附著物一同移轉。關于土地與地上物，理論上有一元主義和二元主義之說。所謂一元主義，是將土地和其地上物視為一個整體的權利，或如德國民法，將建筑物視為地上權之附屬物；或如日本民法之相反規定，將地上權視為建筑物之附屬物。采一元主義者，附屬物不得離開主體權利而獨立存在〖注：參見史尚寬著：《物權法論》中國政法大學出版社2000年版，第198頁〗。所謂二元主義，是把土地和地上物視為兩個獨立的權利，兩者互不附屬。二元主義并無絕對不妥，如果房產被視為是一種獨立的權利，并能對其占用的土地權利建立相應的補償制度，兩種獨立的權利也可相安無事。在我國，有地方政府分設國土管理和房產兩個部門分別歸口管理土地使用權和地上建筑物，并對其分別發證，但因兩種權利之間缺乏相互協調和補償的法律規定，在土地使用權與房產權分屬不同當事人時，當事人對各自權利的處分常常互相排斥、互相抵觸，致使人們對二元主義產生誤解。

依我國現時法律，建筑物和其他定著物、附著物均附屬于土地，土地使用權轉讓，地上物一并轉讓。

外商投資企業土地使用合同

甲方：

法定地址：郵碼：電話：

法定代表人：職務：

乙方：公務員之家版權所有

法定地址：郵碼：電話：

第一節概述

一、土地使用權之淵源

現今世界各國之土地制度，大約可分為三種：以美國、日本和法國為代表的土地私有制度；以英國和英聯邦國家為代表的土地公有、但所有權與使用權相分離的用地制度；以及以前蘇聯為代表的土地公有制度〖注：參見周珂：“論土地使用權出讓制度與可持續發展戰略”，《中國人民大學學報》，1999年第1期，第84頁〗。香港在英國殖民期間采用英國的土地制度，由政府掌握土地資源，通過批租的方式把土地交給使用者使用。雖然目前英國的土地公有制已逐漸虛化，全國大部分土地已在事實上成為私有，但香港的土地批租制度仍沿用至今，并在我國實行土地有償使用制度時為我國的立法者所借鑒，遂有今日之土地使用權出讓制度。

中國在改革土地制度時為何不借鑒土地私有制、卻單單借鑒土地批租制度？原因可謂復雜。中國自古就有“普天之下、莫非王土”的傳統。不僅土地，就是臣民的身家性命，都可由皇上任意處分，雖有幾千年的燦爛文明，卻從未建立私有財產神圣不可侵犯的理念，故土地私有制在這塊土地上沒有生命力。加之，新中國是在幾次土地革命的基礎上產生的，土地公有制也是在“打土豪、分田地”、通過暴力無情剝奪地主的土地所有權的基礎上建立的，實行土地有償使用時，人們對解放前地主惡霸壟斷土地資源、殘酷剝削農民的歷史仍記憶猶新，誰敢把土地所有權再交給私人呢？誰能保證不出現新的地主惡霸呢？因此，國家對土地的壟斷地位是不能動搖的。但是，傳統體制下的土地公有、使用者一經政府批準就可以無償、無限期使用土地的做法無法優化土地資源的配置，也不能適應改革開放的新形勢，于是就有了將土地使用權與土地所有權進行分離、由國家將土地使用權有償、有期限地轉移給使用者使用的需要，香港的土地批租制度正好與這一需要不謀而合。

所以，我國的土地使用權制度是改革開放、社會轉型的歷史產物，它的利與弊、它的發展與消亡，皆因為它只屬于這個特定的歷史時期。

二、土地使用權與國家主權

出讓方（甲方）：____________________________________

地址：____________郵碼：____________電話：____________

法定代表人：____________職務：____________

受讓方（乙方）：____________________________________

地址：____________郵碼：____________電話：____________

法定代表人：____________職務：____________

第一條為了貫徹實施《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》），加強對劃撥土地使用權的管理，特制定本辦法。

第二條劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權。

第三條劃撥土地使用權（以下簡稱“土地使用權”）的轉讓、出租、抵押活動，適用本辦法。

第四條縣級以上人民政府土地管理部門依法對土地使用權轉讓、出租、抵押活動進行管理和監督檢查。

第五條未經市、縣人民政府土地管理部門批準并辦理土地使用權出讓手續，交付土地使用權出讓金的土地使用者，不得轉讓、出租、抵押土地使用權。

第六條符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門批準，其土地使用權可以轉讓、出租、抵押：

第一條為加強國有土地使用權出讓管理,根據*,結合本市實際,制定本辦法。

第二條土地使用權出讓是指市人民政府以土地所有者的身份,將*市區內國有土地使用權在一定的年限內讓與土地使用者,并由土地使用者向市人民政府支付土地使用權出讓金的行為。前款所稱的出讓金,包括土地的級差地租、城市基礎設施配套費和土地開發費。

第三條土地使用權出讓,一般應采用拍賣或招標方式。因特殊情況需要,經市人民政府批準,也可以通過協議方式出讓。

第四條土地使用權出讓的地塊位置、面積、用途、控制性規劃指標、年限、出讓方式等條件,由市土地管理局會同市城鄉建設委員會、市計劃委員會、市規劃管理局、市房地產管理局共同擬訂方案,按照規定的審批權限報經批準后,由市土地管理局實施。

第五條地下自然資源以及其他埋藏物屬國家所有,不在國有土地使用權出讓的范圍內。

第六條中華人民共和國境內外的公司、企業以及其他組織或個人,除法律、法規另有規定的外,具備下列條件的,均可以依照本辦法的規定取得土地使用權:

第一條為了貫徹實施《中華人民共和國城鎮國有土地使用和權和轉讓暫行條例》(以下簡稱《條例》)加強對劃土地的管理，特制定本辦法。

第二條劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權。

第三條劃撥土地使用權(以下簡稱“土地使用權”)的轉讓、出租、抵押活動，適用本辦法。

第四條縣級以上人民政府土地管理部門依法對土地使用權轉讓、出租、抵押活動進行管理和監督檢查。

第五條未經市、縣人民政府土地管理部門批準并辦理土地使用權出讓手結，交付土地使用權出讓金的土地使用者，不得轉讓、出租、抵押土地使用權。

第六條符合下列條件的，以市、縣人民政府土地管理部門批準，其土地使用權可以轉讓、出租、抵押：

第一章總則

第一條為了改革城鎮國有土地使用制度，合理開發、利用、經營土地，加強土地管理，促進城市建設和經濟發展，制定本條例。

第二條國家按照所有權與使用權分離的原則，實行城鎮國有土地使用權出讓、轉讓

制度，但地下資源、埋藏物和市政公用設施除外。

前款所稱城鎮國有土地是指市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內屬于全民所有的土地(以下簡稱土地)。

第三條中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可依照本條例的規定取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營。