導(dǎo)語：房地產(chǎn)稅改革經(jīng)驗對國內(nèi)的啟示一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

[摘要]為抑制房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，各界對房地產(chǎn)稅改革的呼吁也在不斷增加。目前，中國房地產(chǎn)稅改革面臨著房地產(chǎn)稅收功能未定、稅法未立、稅制未設(shè)、稅收體制未建等困境。中國與日本同屬東亞文化圈，梳理日本房地產(chǎn)稅改革歷程，總結(jié)日本房地產(chǎn)稅改革的歷史經(jīng)驗和教訓(xùn)，對中國房地產(chǎn)改革有重要借鑒意義。中國房地產(chǎn)稅改革應(yīng)因地制宜，分步有序推進(jìn)，加快房地產(chǎn)稅法的完善，構(gòu)建協(xié)調(diào)統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅收體系。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)稅；房地產(chǎn)改革；地方稅；日本；改革經(jīng)驗

一、引言

住宅商品化推動中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但也使房價快速上漲，影響房地產(chǎn)市場秩序，擴(kuò)大貧富差距，降低居民的幸福感。我國政府很早就提出通過稅收調(diào)控房價的設(shè)想,鑒于當(dāng)時的國情，房地產(chǎn)稅一直處于討論階段。目前，我國已全面進(jìn)入小康社會，高房價嚴(yán)重阻礙社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民幸福指數(shù)提高。對此，應(yīng)大力推進(jìn)房地產(chǎn)稅的改革試點，但此工作面臨諸多挑戰(zhàn)。上世紀(jì)80年代日本經(jīng)濟(jì)社會狀況與我國現(xiàn)狀頗有相似之處，總結(jié)日本房地產(chǎn)改革經(jīng)驗?zāi)芙o我國不少啟示。

二、房地產(chǎn)稅改革面臨的困難

房地產(chǎn)行業(yè)具有較強(qiáng)關(guān)聯(lián)性，能輻射上下游多個相關(guān)行業(yè)，一直是決定國計民生的重要行業(yè)。住宅進(jìn)入商品市場，房價一路上漲，房地產(chǎn)市場的炒房投機(jī)行為不僅影響房地產(chǎn)市場，也影響著社會民生。我國為了推行房地產(chǎn)稅做了很多準(zhǔn)備工作，也在實際工作中遇到很多困難，主要表現(xiàn)為以下幾點。

（一）房地產(chǎn)稅的功能尚未定位

隨著我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，住房市場區(qū)域結(jié)構(gòu)性矛盾突出，結(jié)構(gòu)性過剩和結(jié)構(gòu)性短缺并存，具體表現(xiàn)為一、二線城市房地產(chǎn)需求大和三、四線城市房地產(chǎn)庫存大。這種情況下，房地產(chǎn)稅將具有三大功能：一是財政功能，即增加地方支柱性財政收入；二是調(diào)節(jié)功能，即調(diào)節(jié)收入差距，促進(jìn)社會公平；三是調(diào)控功能，即調(diào)控房價，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。這三大功能在短期內(nèi)存在矛盾：一方面，將房地產(chǎn)稅功能定位為籌集財政收入，勢必要對所有居民住房征稅，規(guī)模過大，與調(diào)節(jié)收入差距相悖；另一方面，受各種因素的影響，經(jīng)濟(jì)形勢會發(fā)生變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)形勢和收入差距的變動，而稅收的固定性要求稅率和累進(jìn)程度不能隨意更改。因此，房地產(chǎn)稅的功能定位非常重要，它決定了稅制設(shè)計和政策效果能否實現(xiàn)。

（二）房地產(chǎn)稅尚未立法

房地產(chǎn)稅沒有立法，房地產(chǎn)稅就缺乏謹(jǐn)慎性，就缺少理論性和科學(xué)性的框架支撐，就沒有具有操作性的程序借鑒。房地產(chǎn)稅沒有立法，民眾就難以了解房地產(chǎn)稅稅制理論和實施細(xì)則，容易產(chǎn)生恐慌和抵制。民眾提前了解房地產(chǎn)稅征收理論和征稅細(xì)節(jié)，不僅會對征收更加配合，還能提前對資產(chǎn)進(jìn)行合理配置。房地產(chǎn)稅沒有立法，地方政府就無法提前培訓(xùn)相關(guān)工作人員，制定管理考核準(zhǔn)則，為房地產(chǎn)稅征收做準(zhǔn)備。

（三）房地產(chǎn)稅制尚未設(shè)定

我國房屋類型復(fù)雜，有住宅、商業(yè)、小產(chǎn)權(quán)等不同房屋類型，價值評估依據(jù)難以確定，稅基難以統(tǒng)一，公平性難以保障。而房地產(chǎn)稅改革是普遍征收城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅，并以居民個人住房為對象，這會增加居民個人的稅收負(fù)擔(dān)。其公平性如果不能得到保障，就會遭到人民群眾的誤解和抵制。同時，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系存在復(fù)雜重復(fù)等問題。這些情況使得房地產(chǎn)稅制設(shè)定挑戰(zhàn)重重。

（四）房地產(chǎn)稅收體系尚未構(gòu)建

房地產(chǎn)稅的推出和征管，不僅需要法律確定的合理性和強(qiáng)制性，還需要建構(gòu)房地產(chǎn)稅收體系來提供技術(shù)條件支持。健全的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度是確保稅收穩(wěn)定的有效措施。我國雖在2015年對全國范圍內(nèi)的不動產(chǎn)進(jìn)行登記和聯(lián)網(wǎng)，但全國聯(lián)網(wǎng)的不動產(chǎn)信息庫還未建立，這就難以完全保證稅收的公正、透明和準(zhǔn)確。此外，我國存在房屋類型復(fù)雜、專業(yè)房屋稅務(wù)評估人才缺乏、房地產(chǎn)涉及利益廣等狀況，房地產(chǎn)稅收體系需加快建立。

三、日本房地產(chǎn)稅的建立和改革歷程

第二次世界大戰(zhàn)后，日本遍地廢墟，經(jīng)濟(jì)也陷入低谷。美國出于國家利益的考慮，決定花巨資扶持日本經(jīng)濟(jì)快速恢復(fù)。借此機(jī)會，日本經(jīng)濟(jì)快速恢復(fù)并持續(xù)發(fā)展。1970年，日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入中速發(fā)展階段。泡沫破滅后，日本經(jīng)濟(jì)于1991年起進(jìn)入長期低迷狀態(tài)。日本房地產(chǎn)稅制隨著經(jīng)濟(jì)狀況的變化可分為1945-1951年稅制建立時期、1952-1992年平抑地價時期及1993年迄今拯救低迷經(jīng)濟(jì)時期這三個主要階段。

（一）1945-1951年稅制建立時期

第二次世界大戰(zhàn)后，日本經(jīng)濟(jì)凋敝，土地稅收制度幾乎處于癱瘓狀態(tài)。為了促進(jìn)日本經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，1941年美國政府派哥倫比亞大學(xué)夏普教授作為稅制考察團(tuán)團(tuán)長到日本負(fù)責(zé)稅制改革指導(dǎo)。1951年，日本政府根據(jù)夏普教授提交的《日本稅制報告書》即“夏普勸告”，建立地方稅制體系，其中心是固定資產(chǎn)稅。由此，日本確立不動產(chǎn)稅制體系。

（二）1952-1992年平抑地價時期

該時期日本平抑地價的指導(dǎo)思想是在保有環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收調(diào)控。在美國的幫扶下，日本經(jīng)濟(jì)迅速恢復(fù)。為緩解財政資金緊張問題，日本政府于1956年重新開征城市規(guī)劃稅。20世紀(jì)6070年代，日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入騰飛階段，田中角榮的“列島改造計劃”本想解決日本區(qū)域不平等問題，卻意外激發(fā)地價暴漲。為打擊土地投機(jī)交易，抑制不斷上漲的地價，日本政府初次從保有環(huán)節(jié)入手，開征特別土地保有稅。20世紀(jì)80年代，日本簽訂“廣場協(xié)定”，希望借此使日元升值，擴(kuò)展海外市場，沒想到日元快速升值，讓大量資金流入收益較高的國內(nèi)房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致本國房地產(chǎn)泡沫迅速膨脹，政府便采取加大保有環(huán)節(jié)稅負(fù)的方式來抑制瘋狂的房價和地價上漲。在房地產(chǎn)泡沫持續(xù)擴(kuò)大的背景下，日本政府堅持加重土地保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，于1991年開征地價稅。

（三）1993年迄今拯救低迷經(jīng)濟(jì)時期

1991年起，日本征收針對保有環(huán)節(jié)的地價稅，使房地產(chǎn)價格迅速下跌，房地產(chǎn)泡沫破滅，日本經(jīng)濟(jì)開始進(jìn)入低迷狀態(tài)。1998年亞洲發(fā)生大規(guī)模經(jīng)濟(jì)危機(jī)，日本為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，停止征收地價稅并實行寬松的貨幣政策，但日本經(jīng)濟(jì)直到如今都未走出低迷的狀態(tài)。

四、日本房地產(chǎn)稅改革的教訓(xùn)

（一）對經(jīng)濟(jì)形勢和市場動向的認(rèn)識具有滯后性

上世紀(jì)80年代日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入巔峰時期，實體經(jīng)濟(jì)的明顯繁榮讓日本政府忽視了消費(fèi)增加與房地產(chǎn)的“財富效應(yīng)”有關(guān)。即房地產(chǎn)價格上漲，讓房地產(chǎn)所有者資產(chǎn)增加，消費(fèi)也隨之加大，這在很大程度上推動了日本經(jīng)濟(jì)1986-1991年的繁榮景氣。此時日本政府尚未意識到繁榮中隱藏的泡沫，更未預(yù)料房地產(chǎn)泡沫快速發(fā)展會帶來嚴(yán)重后果。基于宏觀經(jīng)濟(jì)和市場動向的錯誤認(rèn)識，上世紀(jì)80年代前期的稅收政策未對可能形成的經(jīng)濟(jì)泡沫進(jìn)行控制，后期則急于推行房地產(chǎn)稅，快速打擊房地產(chǎn)泡沫。1991年，日本政府在房地產(chǎn)泡沫破裂，房價斷崖下跌的情況下，繼續(xù)強(qiáng)化特別土地持有稅，還開征地價稅。這些行為不但沒從根本上抑制投機(jī)行為，還加速了日本經(jīng)濟(jì)的惡化。

（二）忽視稅收的負(fù)面效應(yīng)

房地產(chǎn)稅能夠抑制房價、打擊房地產(chǎn)市場，但若過度打壓房地產(chǎn)業(yè)，則會造成房地產(chǎn)泡沫破滅；從而嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)業(yè)事關(guān)民生和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局。日本政府在房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)大后急于通過稅收手段擠出泡沫，反而加速泡沫的破裂，導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)遭受重創(chuàng)。房地產(chǎn)泡沫破裂后，日本政府堅持出臺和維持土地持有稅種。比如1992年，政府在土地持有環(huán)節(jié)采取提高大面積土地所有者繳付的地價稅、提高征收遺產(chǎn)稅的土地數(shù)量、加強(qiáng)城區(qū)農(nóng)用土地稅收管理等措施。這些稅收政策對平抑地價起到一定作用，卻忽視了稅收帶來的負(fù)面效應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)陷入低迷，進(jìn)而使經(jīng)濟(jì)長期低迷不振。

(三)忽視相關(guān)政策配合

房地產(chǎn)稅收政策的有效推行需要相關(guān)政策的協(xié)調(diào)與配合。1985年“廣場協(xié)定”簽訂后，日本采取下調(diào)利率的寬松金融政策，但同時還采取了緊縮的財政政策來縮小國債發(fā)行和財政赤字規(guī)模，彼此沖突的宏觀政策間接推動商業(yè)銀行將大量富裕資金投入利潤較高的房地產(chǎn)行業(yè)，使房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大。同時，房地產(chǎn)市場成為賣方市場，導(dǎo)致日本于1987年對土地交易環(huán)節(jié)征稅的措施收效甚微。1989年，日本采取提高貼現(xiàn)率的金融緊縮政策，不但沒能引導(dǎo)泡沫有序釋放，反而猛烈刺破房地產(chǎn)泡沫，使日本房價快速下降。同時，日本政府繼續(xù)強(qiáng)化特別土地持有稅，并在1991年開征地價稅。日本房地產(chǎn)稅收政策與其他經(jīng)濟(jì)政策的不協(xié)調(diào)，最終導(dǎo)致日本房價從1991年至1993年持續(xù)快速下行。此后，日本經(jīng)濟(jì)長期陷入低迷。

五、日本房地產(chǎn)稅改革經(jīng)驗

（一）房地產(chǎn)稅改革漸進(jìn)、持續(xù)優(yōu)化及注重差別化

房地產(chǎn)稅與具體國情、歷史文化傳統(tǒng)、社會環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等緊密相關(guān)，其改革關(guān)乎國家發(fā)展大局，故日本政府對房地產(chǎn)稅改革謹(jǐn)慎對待，大膽探索，循序推進(jìn)，主要有以下幾方面的工作：一是推行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是稅收征管的基本依據(jù)。日本1873年頒布《地租修改條例》，進(jìn)行土地所有權(quán)登記，建立檔案庫，并隨著技術(shù)手段的進(jìn)步而不斷升級，最終建立了健全的產(chǎn)權(quán)登記制度。二是完善稅制體系。日本房地產(chǎn)稅制體系經(jīng)歷了多次較大的改革和調(diào)整，確保其能與時俱進(jìn)。三是推動差別化稅收政策。針對正常需求和投機(jī)需求，實行不同稅率。同時，堅持支付能力公平原則，推動照顧性和鼓勵性稅收優(yōu)惠。

（二）房地產(chǎn)稅不宜承擔(dān)過多功能

房地產(chǎn)稅不單是日本中央政府和地方政府財政收入的主要來源，還是政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的手段，更是政府調(diào)節(jié)收入分配、縮小貧富差距、促進(jìn)社會公平的重要手段。房地產(chǎn)稅三大功能并用，在實踐中可能會存在沖突。例如，上世紀(jì)80年代后期，在國際形勢影響下，日元快速升值，土地交易市場投機(jī)盛行，房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。面對這一情況，日本政府在1991年推出地價稅，其目的本是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供需失衡，由于日本同時面臨經(jīng)濟(jì)衰退和貧富差距擴(kuò)大的問題，日本政府對地價稅還有另外兩種期許。在復(fù)雜的環(huán)境下，房地產(chǎn)稅三大功能短期內(nèi)是矛盾的，最終實施效果不理想，房地產(chǎn)泡沫破裂，日本經(jīng)濟(jì)也陷入長期的停滯。

（三）房地產(chǎn)稅法需要不斷完善

稅收法定原則是稅法的基本原則。為了落實該原則，日本政府長期持續(xù)制定和完善房地產(chǎn)相關(guān)稅收法律法規(guī)，涉及的稅種貫穿房地產(chǎn)生產(chǎn)開發(fā)、保有使用和轉(zhuǎn)移處置等環(huán)節(jié)。日本目前已制定《土地基本法》《土地征用法》《地租法》《都市計劃法》《地價公布法》《地方稅法》《國稅法》等60多部法律。日本對逃稅、偷稅、漏稅等行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊。例如房屋稅納稅人不按時申報或提供虛假資料，除了罰款處罰外還將被剝奪選舉權(quán)。

（四）房地產(chǎn)稅收體系需要不斷完善

房地產(chǎn)納稅價值評估的科學(xué)性，直接影響稅收征收的效率和稅負(fù)的公平性。日本在房地產(chǎn)稅收征管中，非常重視房地產(chǎn)估價這一環(huán)節(jié)，并在多年的實踐中健全房地產(chǎn)估價制度。例如，日本不僅成立了根據(jù)房屋不同的特點和稅率選取估價方式的估價機(jī)構(gòu)，還成立了為政府調(diào)控市場提供咨詢服務(wù)的地產(chǎn)估價局。同時，隨著技術(shù)的進(jìn)步，日本還不斷完善產(chǎn)權(quán)登記制度和房地產(chǎn)交易管理制度，逐漸實現(xiàn)全國相互連通，進(jìn)一步打擊偷稅漏稅等行為，增強(qiáng)征稅的透明性、公平性和準(zhǔn)確性。

六、日本房地產(chǎn)稅改革經(jīng)驗與教訓(xùn)對我國的啟示

（一）房地產(chǎn)稅分布推進(jìn)，因地制宜

我國不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口結(jié)構(gòu)、地理環(huán)境、公共服務(wù)存在較大差異，房地產(chǎn)稅改革不能“一刀切”。首先，由全國人大制定基本的征稅標(biāo)準(zhǔn)和稅率上限并在全國范圍內(nèi)充分進(jìn)行討論、修改。其次，由不同城市根據(jù)房地產(chǎn)市場行情、地方財政情況、居民接受度、社會公共服務(wù)等因素決定開征時間和具體的征稅標(biāo)準(zhǔn)。最后，由政府逐步完善稅收優(yōu)惠政策實施的范圍和標(biāo)準(zhǔn)。

（二）房地產(chǎn)稅功能以籌集地方財政收入為主

房地產(chǎn)稅的征收對象是數(shù)量巨大的居民住宅，所以具有稅源廣泛、稅基固定、收入穩(wěn)定的優(yōu)勢。房地產(chǎn)稅作為地方稅，由地方政府征收，不僅有利于增加地方財政收入，還有利于增強(qiáng)地方政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)能力。籌集財政收入要求穩(wěn)定性，調(diào)節(jié)市場需要靈活性，而調(diào)節(jié)貧富差距要求稅率及累進(jìn)程度不能隨意變動。因此，政府對房地產(chǎn)稅有過多功能期許，實施效果未必盡如人意，反而容易弄巧成拙。

（三）房地產(chǎn)稅法進(jìn)一步完善

目前，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費(fèi)混亂，主要表現(xiàn)為稅種名目多、稅費(fèi)項目繁雜、以費(fèi)代稅問題突出等。房地產(chǎn)稅要推進(jìn)立法，必須厘清稅費(fèi)關(guān)系，避免重復(fù)征稅，保障征稅的科學(xué)性、合理性和透明性。同時，我國還要進(jìn)行房地產(chǎn)稅法的宣傳，減輕民眾對房地產(chǎn)立法的抵制，從而更知法、懂法和守法。

（四）構(gòu)建各環(huán)節(jié)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)稅收體系

在全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)上，還要運(yùn)用計算機(jī)技術(shù)建立更加細(xì)致具體的不動產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫，讓信息庫的信息涵蓋不動產(chǎn)取得、保有和交易各環(huán)節(jié)，防止偷漏稅現(xiàn)象。同時，還要采用科學(xué)的方法，對納稅人持有的不動產(chǎn)進(jìn)行合理的評估。首先要開發(fā)科學(xué)合理的房地產(chǎn)評估方法，綜合考慮影響房地產(chǎn)價格的各種因素。其次要培養(yǎng)和招聘專門的稅務(wù)評估人才，不僅要在稅務(wù)體系內(nèi)還要在高校內(nèi)培養(yǎng)人才。最后要由稅務(wù)部門、物價部門、土地部門、房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)等相關(guān)部門共同組建房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。

（五）重視宏觀經(jīng)濟(jì)政策的配合

我國推行房地產(chǎn)稅改革，不僅要關(guān)注國際國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)社會形勢，還要關(guān)注目前的金融政策調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響。國際經(jīng)濟(jì)形勢會影響國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的選取。目前我國某些城市房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民收入水平，個別地區(qū)存在房地產(chǎn)泡沫破裂的可能，需要緊縮的房地產(chǎn)金融政策和房地產(chǎn)稅收手段來加以調(diào)節(jié)，但是受新冠疫情的影響，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻，要從長期角度注重宏觀經(jīng)濟(jì)政策與房地產(chǎn)稅的相互協(xié)調(diào)與配合，不然可能造成房地產(chǎn)泡沫破裂。

作者：姚欣雨 單位：中南民族大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院