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舊城改造

一、中城院CUI觀點

舊城改造（也稱市區重建或城市更新）是當代城市發展中難以回避的問題。一方面，由于許多城市沒有重視歷史街區的保護，用一般的城市舊城拆遷改造的方式，使得很大一批歷史街區和特色建筑在經濟發展大潮的沖擊下受到破壞。另一方面，由于舊區的居民居住的房屋多數年久失修，基本生活設施不配套，周邊環境質量較差。多數居民有著較迫切的舊城拆遷改造的要求。

在舊城改造方面，CUI認為：文化是靈魂，創意是靈魂，舊城改造以文化論輸贏。

1、舊城改造是如何使舊城“重生”的系統工程

新時期舊城更新改造已不是局部性問題，它決不僅僅是拆除幾棟舊房子，拓寬幾條舊馬路的事情，而是使舊城從城市功能、布局、產業結構上進行調整，使舊城機能得以完善，強調中心區的綜合功能，滿足城市可持續發展的要求，真正做到社會效益、環境效益和經濟效益的統一。

2、舊城改造要從總體上對舊城區進行全面的研究

要制定一個系統的舊城更新改造規劃，要從宏觀和微觀兩個方面對舊城更新改造進行規劃控制，要有明確的評價體系，目標體系及控制體系作支撐，要與總體規劃、分區規劃及控制性詳細規劃相銜接，這樣才能避免因規劃控制不力而造成的混亂和矛盾。

3、舊城更新改造要樹立經濟觀念

城市土地價值和土地收益已成為舊城更新改造中需要研究的重要問題，舊城更新改造實行上是一種經濟利益的再分配，因此，在制定舊城更新改造規劃時應著手對城市土地進行評估和地價分級、并對城市土地增值、土地市場進行測算，使舊城更新改造規劃建立在可靠的現實基礎上，但也不能經濟利益唯上，為城市可持續發展留下隱患。

4、舊城更新改造應堅持保護城市歷史文化環境的原則

要將城市設計思想滲透到舊城更新改造中。城市歷史文化環境是城市的寶貴財富，更是城市現代化的重要內容，它不僅可以弘揚民族文化，增加民族的凝聚力和自信心，而且對加強國際文化交流，樹立良好的國際形象有著十分深遠的意義。

5、舊城更新改造過程中還應注重廣大市民的參與

人民城市人民建，要充分調動各方面的積極性，整體啟動舊城更新改造。對于舊城改造出現的產業結構、用地結構、交通壓力、市政設施、居住環境等問題，專業人士和城市市民要多發表意見，舊城區更新改造應是個透明、多方吸取民意的過程。

二、服務內容

舊城改造需要解決的問題包括：

1、改造項目現狀調研分析

2、功能組團分布設計及開發建議

3、舊城改造中的文化問題研究

4、舊城改造政策研究

5、舊城改造環境評估

6、改造模式個案研究

7、整體定位及規劃建議

8、經濟效益分析與預測

三、協作團隊

1、綜合開發研究院（中國·深圳）城市經營中心

2、深圳市城市化研究會

四、典型案例

典型案例一：深圳蛇口片區城市更新策略研究簡介

圖：蛇口明華輪

2004年4月至7月，城市經營中心接受深圳市南山區建設局委托，和中國規劃設計院深圳分院共同開展蛇口老鎮的城市更新策略研究。

在深圳城市空間尺度不斷擴張和城市功能不斷提升的今天，當我們把目光投向蛇口時，無論是蛇口老鎮還是蛇口工業區，昔日風生水起的“蛇口”確實在它24年的歷史尾端強弩之末地蜷伏著，沉默，并且孤獨。同樣，今天的蛇口面臨著眾多的發展機會，CEPA、珠港澳大橋、西部通道、迪斯尼等都將為蛇口明天的發展帶來機遇。

蛇口城市更新是一個難度很大的課題，它包含城中村、產業、歷史文化、城市活力和城市景觀特征等內容，也包含著與招商工業區共榮的內容。此次研究的蛇口片區面積為8.5平方公里，蛇口老鎮為3.4平方公里。

研究的結論主要有：

招商局、蛇口老鎮、華僑城都同處在深圳濱海景觀休閑帶上，與其他兩者不同的是，老鎮尚保存著一些東方文化、漁農文化的風華。漁港，現代都市中不可替代的資源，是蛇口“風情”的所在。因此我們在課題的研究中首先抓住了一個字“漁”。蛇口的城市更新應該從“漁”字入手。最后我們的研究成果提出了蛇口城市更新的四大品牌目標、五個項目組合、一個突破點，和政府把握此次城市更新的若干政策建議。

四大品牌目標為：

海洋門戶——打開深圳海上旅游的大門；

風情漁港——海上觀光低成本低點；

創意半島——工業升級與旅游休閑相結合；

博物群落——文化產業與旅游休閑相結合。

五大項目組合包括海洋門戶、風情漁港、創意半島、博物群落和城市客廳。

一個突破點就是要考慮到城市更新往往涉及到多方利益主體，需要建立一個類似波士頓重建局、英國LDDC的機構來統籌各方利益，以城市顧客利益的最大化作為目標取向，尋求最優解，以城市設計導則來控制城市風貌，體現蛇口的“東方風情”，最終整合一系列蛇口城市更新項目，引導城市價值的提升。在蛇口城市更新項目的實施過程中，還需要考慮到更新時序的問題。

關于我們的研究方法，除了常用的規劃、經濟等研究方法以外，我們更多的是采用了社會學的田野作業研究方法，多次深入股份公司、居委會、街道辦、街巷、漁港、蛇口廣場調查。最后研究結論中的幾大項目組合在空間上的布局結構也是通過我們用腳量出來的。(課題負責人：李津逵)

經典案例二：創意產業為青島舊城改造提供新思路

青島市人民政府在“十一五”規劃中明確提出，青島要發展創意經濟。創意經濟、創意產業因其附加值高，融合性強，能夠將技術、商業、創造和文化融為一體，提高城市綜合競爭力，優化環境，將城市由制造型過渡到創造型，全面提升城市形象，而越來越得到社會的認知和重視。

創意產業———經濟發展的新領域

創意產業不僅是一種產業類別與經濟范疇，更重要的，它是一種20世紀后末期孕育、新世紀更清晰的新思維、新工作生活方式以及新的產業結構鏈；它的生存與發展，是對一國一城制度優劣、城市利便、科技水準、政府能力、教育創新、文化魅力與傳統價值的超前性檢測與考驗。

1997年，英國政府率先給出了創意產業的解釋及13個相關行業，認為人、組織或企業在廣告、建筑、藝術與古董市場、工藝、設計、流行設計與時尚、電影與錄音帶、休閑軟件游戲、音樂、表演藝術、出版、軟件與電腦服務業、電視與廣播十三類行業中，利用“那些源自個人創意、技能與才干的活動，通過知識產權的生成與利用，而有潛力創造財富和就業機會”的行為，都可稱為“創意產業”。

自此，在相關發達國家與發展中國家中，引發了以“創意產業”或“文化產業”為國家或城市發展戰略的新一輪競爭規劃。

當英國宣布2001年其創意產業產值為1125億英鎊，占GDP的5％，已超過任何制造業對GDP的貢獻時，其2003年“創意英國”的全球巡展活動，更表達了一個充滿創造性與革新精神的新英國形象。當美國人在1998年確認美國新經濟的本質就是以知識和創意為本的經濟時，他們發出“資本時代已經過去，創意時代已經來臨”的預言，而比爾·蓋茨則宣稱“創意具有裂變效應，一盎司創意能夠帶來無以數計的商業利益與商業奇跡。”

新世紀初，日本人雄心勃勃地提出了從GDP到GNC（“全民幸福總值”）的國家戰略轉型，要以創意產業開始150年以來的第三次偉大轉折之路。韓國在2003年宣稱自己已是五大世界文化產業國之一。澳大利亞早在1994年了以創意產業為核心的國家文化發展戰略。

國家、城市、企業與新知識者，都把目光轉向了新世紀的這塊新高地。創意產業，一個智能化、知識化的高附加值產業，一個充分調動人的想象、個性、思想和技藝的身心體驗型經濟形態，一個以知識產權為基礎的文化化新興都市產業，一個體現國家與城市國民幸福總值及文化軟實力的新經濟領域，將成為國家戰略、城市實力、企業經營與個人選擇的財富新天地。

麥島創意文化街———創新改造新思路

業內人士分析，創意經濟、創意產業將為青島的舊城改造提供新思路。負責開發建設我市城建史上面積最大的舊城改造項目的魯能置業青島公司，是魯能置業集團公司旗下的六大區域公司之一，在青島先后開發建設了海情花園、艙口港業主碼頭、海風花園、魯能領寓等優質地產項目。該公司秉承“以人為本、創造生活”的價值理念，在做好企業文化各個方面的建設的同時，積極致力于學習創新型團隊的打造。

針對麥島居住區舊村改造項目，早在2004年，魯能置業青島公司即以敏銳的觸覺和國際領先的研發能力，預測到創意經濟和創意產業，在未來城市經濟和發展中承擔重要作用。并將創意產業的新思維作為重要的元素引入規劃設計麥島居住區舊村改造項目中來，項目策劃公司要求堅持“創意文化”這一概念標志，重新整合麥島的地域文化與傳統文化，在規劃方案中設置了麥島創意文化街。

文化街建成后，將是青島濱海社區最富人文性的國際文化商街。客戶定位于創意文化制造、銷售產業、媒體資訊產業、創意辦公產業、影視音樂制作與文化培訓產業、文化融資產業、餐飲娛樂產業六大集群。極富創意的麥島商街，不但會是麥島居住區改造項目的重大亮點，也將為青島地產業的發展提供一個新的思維模式和樣板。

魯能置業青島公司精心打造的麥島新區不僅能夠提升青島經濟發展和城市品位，同時也將為青島2008揚帆世界創造最具特色的國際一流泛文化社區。魯能麥島國際風情街，將會是充滿創意和激情的新天地。