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舊城改造

近年來，南昌市按照“一江兩岸，南北雙城，沿著贛江，兩頭延伸，張開雙翼，敞開四門，內外有環，外帶五個組團”的規劃進行城市建設，城市面貌發生了深刻變化。尤其是在紅谷灘新區的建設上，始終堅持高起點規劃、高水準統一開發，一座現代化新城拔地而起。但是與新城區建設開發的力度和速度相比，舊城區的改造則顯得相對滯后。而舊城開發的遲緩，不僅嚴重影響南昌作為“省會城市、英雄城市、動感城市”的形象，而且容易引發消防、衛生、治安、交通堵塞等諸多社會問題，形成安全隱患，造成群眾居住環境惡化，制約經濟的快速發展。舊城改造已經成為一道亟待破解的難題。

一、舊城改造——難在哪里

由于受政策、體制和拆遷成本高、安置難度大等多種因素制約，舊城改造進展緩慢，問題的根源主要在于：

1、政策限制嚴。由于市政府決定對舊城區實施只拆不建的政策，致使招商引資改造舊城項目被擱置，政策限制已成為城區舊城改造進展遲緩的一個重要原因。此外，對一些處在成片地塊外的危舊房維修，因為市有關部門對審批控制較嚴，要求不倒架維修，不但施工成本過高，而且不能徹底排危，使城區的危房不能得到大面積的徹底改造翻修。

2、綜合協調難。舊城改造是一項情況復雜、涉及面廣、政策性強的社會系統工程，但是我市一直缺乏一個強有力的行政領導機構進行綜合協調，造成責權利難以統一。在舊城改造中的政策措施、規劃審批、土地拍賣出讓及收益權均由市政府及有關部門控制，而按照屬地管理的原則，舊城區危舊房的管理維修和安全責任則落在區里，區里權力有限，有些問題不能得到及時有效解決。而市、區有關部門由于各自職能不同、側重點不一，在舊城改造中往往表現為各自為政，工作上有利則爭、無利則推，僅僅靠一、兩個部門主動往往難以推動，必然滯后整個舊城改造的工作進展。

3、拆遷安置難。舊城區一般均為中心城區，在居住生活各方面都比較方便，雖然百姓也希望舊城改造，改善居住條件，一旦真正拆遷，也還存在許多矛盾。

一是拆遷補償和安置與群眾心理承受能力有較大差距。群眾對舊城的拆遷補償認為差距較大且不夠合理，加上老城區原房屋面積較小，當前市場上所開發出售的商品房均以大戶型為多，群眾想購理想住房不易，一旦拆遷，面臨無房可住，造成不愿搬遷。

二是目前我市在拆遷中采取異地期房安置辦法，由于安置房均已不在本區或處本區邊緣，造成生活不便。加上期房安置，尚存在不少建房質量、交房時間等不確定因素，大多數群眾對異地期房安置不滿意，對拆遷積極性不高。

三是在舊城區居住的群眾收入較低，有的是低保戶、殘疾人員，這部分群眾經濟承受力低，對于這些人的拆遷安置就更加困難。

二、舊城改造——出路何在

根據目前現狀，為進一步加快舊城改造的步伐，建議：

1、把舊城區改造擺到城市建設的重要位置。舊城改造，是一項十分重要的民心工程，事關老百姓的日常生活和切身利益，要充分認識到舊城改造越快越好、越早越好，否則今后改造的政治成本和經濟成本將更高。要調整對舊城區只拆不建的政策，把舊城改造擺上城市建設的重要位置，不但要重視新區的建設，拉開城市框架、搞開發區、建新區，而且要把舊城改造擺在與開發新區同樣重要的位置，各有側重。

2、成立專門機構。根據責權利相統一的原則，合理劃分市、區兩級職能部門的事權。鑒于舊城改造工作是一項情況復雜、涉及面廣、政策性強的系統工程，建議市、區兩級成立由政府領導掛帥的舊城改造領導小組，成員由規劃、土地、房管、城建、工商、稅務、城市執法、紀檢、監察等有關部門負責人組成，負責制定舊城改造的優惠政策、計劃及項目審批，加大對舊城改造的綜合協調力度，研究協調解決舊城改造工作中存在的重大問題。在工作上采取強有力的措施保證改造的順利進行，對重要的改造和招商引資項目實行領導負責制，成立專門機構，賦予部分政府職權，并從各部門抽調干部參與。

3、實行政策傾斜。當前突出問題是調整對舊城區只拆不建的政策，抓緊啟動對舊城的改造。

一是明確改造主體。要以區一級政府為舊城改造主體，制定舊城改造工作目標，對舊城改造項目要適當放寬規劃條件，以靈活的規劃及政策平衡較高的拆遷密度，將有開發價值的地塊列入當年市政府土地出讓計劃，以項目為依托，進行整體招商，引進資金進行開發。在項目開發的同時，還必須由政府出資相關部門牽頭對片區的基礎設施、地下網管、道路建設等配套進行改造。

二是給予資金支持。由市政府在土地拍賣出讓收益中劃出一部分設立舊城改造專項基金，用于舊城改造，并對項目產生的收益由市政府全額返還給區一級政府。在具體操作上，除土地拍賣獲取拆遷資金外，也可由區政府組織開發企業先行拆遷，待土地拍賣后，用土地收益補償投資企業的拆遷費用；對涉及舊城改造的基礎設施建設規費、開發規費一律予以免交。

三是妥善拆遷安置。在舊城改造中的拆遷安置，宜采取貨幣安置和拆遷戶較為滿意的區內就近現房安置辦法，準予區政府按拆遷安置需要在區內選擇適當地塊先行建設一批經濟適用房和拆遷安置用房，必要時還應向市政府申請跨區劃地建安置房。

四是相關權限下放。應爭取市政府支持，將危舊房維修、改建行政審批權下放至區。對分布在成片改造范圍外的部分危舊房改造，應放寬政策，在不影響《南昌市總體規劃及近期規劃建議》的前提下，原則上都給予原址、原面積、原樓層、原高度的維修、改建審批。

4、注重建設規劃。在舊城改造過程中，要針對不同地塊的不同條件和特點，因地制宜、注重規劃，突出各自特色。

對成片地塊進行系統性改造。要在對成片地塊進行項目包裝、整體招商的同時，由政府投資實施配套基礎設施建設，拓寬改造舊城區的交通網絡，規劃建設一批公共綠地和休閑廣場，使道路沿線及周邊舊城地塊升值，有針對性地改造道路兩邊的危舊房，高起點地打造幾條商業特色街區。

對萬壽宮、繩金塔等歷史文化街區，以修舊如舊為原則，由政府、開發商和原有業主多元化投資的方式進行維修和保護性改造。由政府出資相關部門牽頭對片區的基礎設施配套進改造；政府對業主進行引導，促進業主對自身房屋在原有格局上進行改造；對無能力按上述方案實施的業主，引入投資者對其房屋進行收購后按方案實施改造。

對舊城零星地塊則應進行綜合整治。由于零星地塊面積狹小，根據現行規劃指標不具有開發價值，所以，只能對原破舊外墻進行粉刷，規范店招、拆除違章搭建。財政部門要適當增加維修資金投入，安排一定數量的基礎設施建設基金；對單位公產房，應責成業主單位增加維修改造資金；另一方面，還可利用居民集資和住戶籌資的辦法，對經濟條件允許的業主，給其政策允許自行翻修，對公房住戶請居民住戶按成本價出資，由轄區房管所進行維修。

5、實行人性化拆遷。在拆遷中嚴格執行拆遷法規，做到法、理、情相結合，認真宣傳拆遷政策，耐心做好群眾工作，以贏得廣大拆遷戶的理解和支持，贏得開發單位的大力支持和密切配合。

一是推行公示制度。實行拆遷公示制度，即《房屋拆遷許可證》、房屋拆遷公告、拆遷法規、安置房屋平面圖、安置模型、安置方案、獎勵辦法、辦公時間、工作人員守則、被拆遷房屋評估價、安置房評估價、工作人員上崗證、陽光拆遷承諾書等全部公開上墻，堅持以“一把尺子、一個標準”，聘請由住戶代表選出的義務監督員參與監督，同時還應接受社會新聞媒體、紀檢、監察部門的監督，實行陽光拆遷，杜絕暗箱操作。

二是實行有情操作。出臺一系列鼓勵進行舊城改造的優惠政策和規范的拆遷獎罰辦法，對拆遷戶采取一系列人性化的安置。可由全體拆遷戶投票選出拆遷評估機構，對拆遷戶的房屋進行合理評估，選出參與監督拆遷的義務監督員，參與拆遷的監督。就當前較為通行的做法，應采取貨幣安置和區內就近現房安置的辦法由拆遷人自選，以免減少拆遷糾紛。適當考慮拆遷面積較小、經濟困難、低保戶及殘疾人的利益，在安置補償面積和樓層方面給予適當優惠。對經濟困難及低保戶，則宜采取較為靈活的二手房、廉租房等安置辦法。對一些違章搭建則應根據實際情況，實事求是地予以妥善解決