導語：《物業管理案例分析》匯編----實訓案例篇（1）一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

[案例一]

車輛破損進入車場后推卸責任怎么辦

去年7月15日23時40分，某花園B棟一業主將私家車駛進小區，停放在地面私家車位后上樓休息。隨后趕到的巡邏護衛員發現車的后窗玻璃已經破碎，當即向護衛班班長匯報，并做了詳細記錄。考慮到車主可能已經就寢，且現場情況可以認定車窗是在車場以外損壞的，就沒有打擾他予以核對確認。

早晨6時20分,護衛員向車主通報其車輛后窗破碎。不料車主竟一口咬定是停進私家車位后被高空拋物所致，反倒要求管理處予以賠償。護衛員拿出查車記錄加以說明，并讓其仔細查看一直保護著的現場情況。車主否認記錄和現場具有真實性……一方據理評說，一方拒不認帳，一時難以扯清。

[提示]

遇到一些可能產生爭議的問題時，聰明人從一開始就注意搜集和留存相關證據。有了證據，一旦出現糾紛，處理起來就可以省去許多麻煩。因為，事實勝于雄辯。若對方硬要拿不是當理說，有據為證的事實就是最有說服力的回答。

1．盡量不打擾業主，并不是就不能打擾。發現這么大一件事，還是打擾一下為好。當時打擾一下，可能就少了后面的麻煩。

2．遇有治安問題糾纏不清，及時請權威機關來處理，是最好的辦法。

[案例分析]

在雙方爭執不下的情況下，管理處馬上電請所屬派出所派員進行調查和調解派出所的工作人員認真查閱記錄和勘察現場，詢問有關人員和周邊住戶，然后簽署意見，斷定車窗是在車場之外破碎的，由車主自行負責，并且對車主駕禍于人的行為提出了嚴厲批評。車主啞口無言，只得認帳。

[案例二]

開發商遺留問題業主歸結到物業管理身上怎么辦

南山某小區的物業管理公司是開發商的全資子公司，在承接物業進行管理中，開發商遺留下一系列的問題：開發商將小區的底層機房改造成為保安宿舍；沒有預留足夠的會所和物業管理辦公面積等，出現了諸多的問題。業主將開發商的遺留問題歸結到物業管理公司身上，以至于業主與管理公司的矛盾愈演愈烈，業主終于要解聘物業管理公司。

[提示]

運用法規，講清遺留問題的原因，但要注意的是不要將責任完全推到開發商身上，以利于今后同開發商的溝通協調，因為物業管理公司業主和開發商間的“調停人”，要留余地。

[案例分析]

實踐中業主與前期物業管理公司的許多糾紛，往往是因為開發商遺留問題。而新的《物業管理條例》設專章規定“前期物業管理”，這首先表明了立法上的一種態度，即明晰建管權責。《條例》提倡前期物業管理實行分業經營，明確開發商對住宅物業采取招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理公司；要求開發商與業主簽訂的房屋買賣合同包含前期物業服務合同約定的內容；同時規定物業管理公司承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，并與開發商履行必要的驗收手續和相關資料的移交。這將有利于開發商與物業管理公司各司其能，各負其責，另一方面也有利于小區管理的延續性，確保業主獲得優質滿意的服務。

[案例三]

業主家中遇害物業物業管理公司應否承擔責任

事件：2001年4月15日，兩名罪犯經預謀后，攜帶尖刀等兇器，先來到A小區尋找作案目標，由于該小區保安員盤查，兩人沒有得逞。隨后，他們又來到B小區某樓。因該樓值班保安員沒有盤查，兩人冒充物業人員，以檢修煤氣管道為名，進入關某夫婦家進行搶劫。夫婦倆惟一的兒子慘遭殺害。兩名罪犯后被法院判處死刑并賠償經濟損失共4萬元。

[提示]

樓宇保安員的職責就是要熟悉所負責的樓宇內的業主和用戶，并對進入樓宇內的陌生人進行盤查登記。

[案例分析]

法院一審判決物業管理公司賠償死亡補償金等費用共計16萬元。法院認為，樓宇保安員并未對兩名罪犯進行盤查。在樓宇中設置的保安設施、門禁系統和可視對講系統均已損壞，不能正常使用，使得犯罪分子得以未受到任何盤查即進入原告居住的房屋，并在較長時間內實施了犯罪行為。物業管理公司應對原告的損失承擔相應的賠償責任。

[案例四]

物業管理費誰說了算

家住廣州海珠區某花園的駱先生稱，在購房時開發商承諾物業管理費為0.6元每平方米,有管道煤氣、24小時熱水等配套服務，且寫進了購房合同，但入住近1年了，非但管道煤氣、24小時熱水等沒有落實，物業管理費反而漲到0.8元每平方米。物業管理公司回答說：“開發商說的不算數”，收費是依據有關標準確定的，而開發商則稱物業管理已移交，自己無權過問。

[提示]

注意區分購房合同與物業管理服務合同的不同。

[案例分析]

物業管理與房屋買賣是兩種獨立的法律關系，前者是買賣合同關系，后者是服務全同關系。這兩種合同關系雖然在主體方面有些重合，比如購房客房往往就是住戶，而賣房的開發商也可能又承擔了物業管理者的角色，但兩種合同的關系是獨立的。開發商無權將有關物業管理的條款直接寫入售樓合同中，應當由物業管理公司直接與購房客房簽訂協議。但在售房前，開發商可以與物業管理公司簽訂前期物業管理協議，售樓時向購房者作出必要的說明。如果開發商在購房合同中承諾了物業管理條款、內容，而購房客戶認為自己是受誤導而簽約的，客房可以要求撤銷購房合同，雙方退房退款；如果客戶因此遭受損失，還可以提了索賠。

[案例五]

糾正違章裝修僵持不下怎么辦

初夏的一天下午，某小區護衛員報告，一位業主未按要求的位置，擅自在外墻上開孔安裝空調。待裝修巡視督察人員趕到現場時，空調安裝已在進行之中。

裝修巡視員檢查一番后，向業主解釋，如此安裝不但影響了外立面的統一和美觀，而且安裝廠家施工已不慎將暖氣立管打漏，還將給業主的生活帶來不便。但業主仍堅持己見，督促繼續安裝。裝修巡視員只好暫扣裝修工人的工具和證件，予以制止。同時，請水工火速來補已打漏的暖氣立管。

業主對裝修巡視員制止違章裝修十分不滿，提出要物業公司領導簽字，承擔停止安裝空調的后果。裝修巡視員認為自己所做并無不妥，隨即提出業主也需簽字，承認自己違反小區裝修管理規定。雙方各執己見，一時僵持不下。

[提示]

糾正業主違章不僅要向業主說清物業管理的有關規定，以理服人，而且還要注意講究方法以情動人。這樣才能真正說服業主，配合物業管理公司做好管理工作。

[案例分析]

水工趕到現場后，迅速將漏水的暖氣管修復好，將污染的地面、墻面進行了徹底清理。一看兩人還在爭執，便接了個話茬：“要我說也不是什么大不了的事情，誰也不用讓誰簽字了，還是商量商量怎樣安空調吧！”待兩人都平靜下來，他再對業主說：“我看你自己選定的這個位置并不好，咱拋開影響外立面整齊美觀不說，就說你安到這里，冷凝水管要走多遠呀，比較起來還是規定的那個位置”。業主遲疑不決，水工試探著提了個建議：“如果你覺得我說的沒有道理，你自己里里外外看看”。或許剛才主動幫助修復漏水暖氣管的舉動感化了業主，業主樓上樓下轉了一圈，回來后欣然同意在規定位置安裝。并且與裝修巡視員握手言好。

人們常說“解鈴還需系鈴人”，其實未必盡然。有些時候矛盾雙方劍拔弩張，斗氣頂牛，誰也不肯讓步，就需要別人從中做點斡旋，搭個臺階。有了這樣一個外力的推動，雙方冷靜一下，很可能一切都隨之煙消云散。

[案例六]

租住戶搬出部分家私而沒有業主書面許可怎么辦

去年9月18日，某花園B棟5樓F座的一租住戶想要搬出一部分家私。他千方百計聯系此時正在國外的業主，但就是聯系不上。按照管理規定，租住戶搬出家私，必須有業主的書面許可，而沒有業主的書面許可，管理處不予放行（這一規定有必要，現實中確發生過個別租住戶拖欠業主房租、搬走業主家私而偷偷溜之大吉的事情）。急于搬出家私的住戶萬般無奈，找到管理處領導，懇請給以特殊照顧。

管理處的領導考慮，若簡單放行，恐怕損害業主的利益；若拒不放行，又會使住戶感到不便。你認為物業管理公司應該怎么辦？

[提示]

規章制度是規范人們在各種中的行為，使企業保持正常的運轉的必要管理手段，作為企業的所有員工都應該遵守。但是在工作實踐中我們經常回遇到一些特殊的情況，靠教條地執行規章制度難以解決，這時候我們就應該注意在把握住規章制度的基本精神，不損害各方利益、不違反原則的前提下，靈活地運用處理。

[案例分析]

于是鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個變通辦法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價值相當的押金，管理處做好記錄，并出據收取押金的收據，一旦租住戶能夠提供業主的書面許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭）。這位租住戶覺得管理處的建議合情合理，便欣然接受。

時隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業主書目許可。在到管理處換取押金時，還對管理處既對業主負責又為住戶著想的做法贊許有加。