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第一章總則

第一條為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《**省城市居住區物業管理條例》及有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條漢中市行政區域內的物業管理活動，適用本辦法。

第三條本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

第四條漢中市人民政府房產行政管理部門（漢中市城鄉建設管理局）是全市物業管理行政主管部門，負責全市物業管理的監督、管理工作。

各縣人民政府房產行政管理部門（房產管理局或城建局）是本縣的物業管理行政主管部門，負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作。

規劃建設、工商、物價、公安、環保、城市管理、民政、電力、通信、供水等部門按照各自職責協同管理，并負責受理職權范圍內的物業管理投訴工作。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會應當協助物業管理行政主管部門做好本轄區內業主大會的成立工作，并對業主大會、業主委員會的活動進行指導和監督，協調物業管理與社區建設之間的關系。

第五條各級人民政府應當鼓勵和扶持物業管理行業逐步建立專業化、社會化和市場化的物業管理機制，提高物業管理和服務水平。

第二章業主及業主大會

第六條房屋的所有權人為業主。

業主在物業管理活動中的權利和義務按照國務院《物業管理條例》的有關規定執行。

物業管理區域內全體業主組成業主大會，并選舉產生業主委員會作為業主大會的執行機構。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

第七條業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，一個物業管理區域設立一個業主大會；同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區縣人民政府房產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

物業管理區域的劃分按照**省建設廳《**省城市物業管理區域劃分暫行辦法》的有關規定執行。

業主在首次業主大會上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。住宅房屋為一套一票；非住宅房屋按建筑面積，100平方米以下為一票，100平方米以上的每100平方米為一票（不足100平方米的四舍五入記票）。

第八條具備下列條件之一的，應當成立業主大會：

（一）物業管理區域內，商品房屋出售并交付使用建筑面積達50%以上，或者首套商品房屋出售并交付使用兩年以上；

（二）公有住宅具備法定的物業管理條件和出售率達到50%以上。

第九條籌備成立業主大會應當在物業所在地的物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，由業主代表、建設單位（包括公有住宅出售單位）代表組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。籌備組成員及籌備組長的產生方式由區縣以上人民政府房產行政主管部門決定。

業主大會籌備組成人員名單確定后，區縣以上人民政府房產行政主管部門以書面形式在物業管理區域內公告。公告時間不少于7日。

第十條業主大會籌備組應當履行下列職責：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（二）提出業主大會議事規則草案和管理規約草案；

（三）登記和確認業主身份，核定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

（四）提出業主委員會委員產生辦法草案；

（五）首次業主大會的其他準備工作。

業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開的15日前，將業主大會會議的相關內容在物業管理區域內公告。

第十一條業主身份的認定，以房屋所有權證為準。尚未領取房屋所有權證的，以購房合同為準。

第十二條管理規約應當包括以下內容：

（一）物業的名稱、地點、面積及戶數；

（二）業主大會的召集程序及決定物業區域內重大事項的方式；

（三）公共場所及共用設施設備狀況；

（四）業主使用其物業和物業管理區域內公共場所及共用設施設備的權益；

（五）業主參與物業管理的權利；

（六）業主對業主委員會及物業服務企業的監督權；

（七）物業維修、養護和管理費用的繳納、使用、監管；

（八）業主對本物業管理區域內應遵守的行為準則；

（九）違反管理規約的責任；

（十）其他有關事項。

第十三條業主大會議事規則應就以下事項作出約定：

（一）業主大會的議事方式；

（二）業主大會的表決程序；

（三）業主投票權確定辦法；

（四）業主委員會的組成和委員任期；

（五）其他有關事項。

第十四條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）20%以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，縣（區）人民政府房地產行政主管部門應當責令業主委員會限期召開。

第十五條業主大會履行下列職責：

（一）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

（二）制定、修改管理規約和業主大會議事規則；

（三）選聘、解聘物業服務企業；

（四）聽取和審議業主委員會工作報告和財務報告；

（五）制定、修改物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的制度；

（六）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；

（七）改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；

（八）決定業主大會、業主委員會工作經費的承擔辦法；

（九）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

第十六條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。

業主可以委托人參加業主大會會議，行使投票權。人應當具有完全民事行為能力和有授權委托書。

采用書面征求意見形式的，應當將所討論的議題文稿入戶送交業主并由其簽字確認。

業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改管理規約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業服務企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票2/3以上通過。

業主大會或者業主委員會的決定，對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

第十七條業主委員會由業主大會從業主中選舉產生。業主委員會由委員5—9人組成，其成員不得在本物業管理區域內從事物業管理活動，主任、副主任在業主委員會委員中推舉產生。業主委員會任期由業主大會確定，最長不超過3年，可以連選連任。

第十八條分期建設的物業達到成立業主大會條件時，選舉業主委員會成員一般為5人，每期入住后再增選業主委員會成員，直至本屆業主委員會任期屆滿重新選舉。

第十九條業主委員會委員應當符合下列條件：

（一）長期居住在本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；

（二）遵守法律、法規和規章；

（三）遵守業主大會的決定、管理規約、業主大會議事規則，模范履行業主義務；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有公信力；

（五）具有一定的組織協調能力和必要的工作時間。

業主大會應當將選舉產生的業主委員會的成員名單在該物業管理區域內的顯著位置予以公告。

第二十條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持有關資料向所在地的區縣以上人民政府房產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，并告知物業所在地的社區居民委員會和轄區公安派出所。

業主大會備案資料：

（一）業主大會備案表；

（二）業主大會成立的情況；

（三）業主大會議事規則；

（四）管理規約；

（五）業主委員會委員的基本情況。

前款規定的備案事項發生變更的，業主委員會應當在30日內重新備案。

第二十一條業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（四）監督管理規約的實施；

（五）業主大會賦予的其他職責。

第二十二條業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止：

（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

（二）連續3次無故缺席業主委員會會議的；

（三）因疾病等原因喪失履行職責能力的；

（四）依法被追究刑事責任的；

（五）以書面形式向業主大會提出辭呈的；

（六）拒不履行業主義務的；

（七）因其他原因不宜繼續擔任業主委員會委員的。

經業主委員會或者1/5以上業主提議，認為有必要增減或調整業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

業主委員會委員應當自委員資格終止之日起3日內，將其保管的財務憑證、檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交業主委員會。

第二十三條業主委員會持縣（區）人民政府房地產行政主管部門出具的業主大會備案證明，刻制業主大會、業主委員會印章。

業主大會印章、業主委員會印章應由業主委員會確定的專人保管。業主大會行使權利義務的文件，應當由業主大會決定，加蓋業主大會印章；經業主大會授權處理物業管理區域內公共事務需使用業主委員會印章的，應當由業主委員會決定。

第二十四條業主委員會會議每季度召開一次會議。經業主委員會主任或1/3以上委員提議的，可以臨時召開會議。會議作出的決定必須經全體委員過半數通過。

第二十五條業主委員會任期屆滿60日前，應在物業所在地的縣（區）人民政府房產行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導和協助下由原業主委員會組織召開業主大會會議進行換屆選舉，新一屆業主委員會產生后10日內，原業主委員會應當將印章、檔案資料以及其他屬于全體業主所有的財物移交給新一屆業主委員會。對不按時移交的，街道辦事處和物業管理行政主管部門應當指導、督促其移交；對拒不移交的，新一屆業主委員會可以請求轄區內的公安機關協助移交。

任期屆滿，原業主委員會無法組織換屆選舉的，物業所在地的街道辦事處應當協助業主組織召開業主大會進行換屆選舉。

業主委員會不得直接從事經營活動。

第二十六條業主大會、業主委員會應當配合社區警務室，與社區居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知社區居民委員會，并認真聽取社區居民委員會的建議。

第三章前期物業管理

第二十七條在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。建設單位可以邀請物業服務企業參與物業的規劃、設計、施工、營銷策劃及銷售過程。

第二十八條提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理。

住宅物業出售前，建設單位應當通過招投標的方式選聘物業服務企業。投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第二十九條建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。物業臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守物業臨時管理規約予以書面承諾。

在首次業主大會通過的管理規約生效后，臨時管理規約即行失效。

第三十條建設單位應當將前期物業服務合同和物業臨時管理規約向物業管理行政主管部門備案。并將其內容在銷售場所向物業買受人公示，予以說明。

前期物業服務合同作為物業買賣合同的附件，經物業買受人簽字確認，對物業買賣雙方和物業服務企業具有約束力。前期物業服務合同可以約定期限；但是，約定期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第三十一條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔房屋的保修責任。前期物業管理期間，在國家規定的保修期內不得使用共用部位、共用設施設備專項維修資金。

第三十二條物業服務企業承接物業時，應當對共用部位、共用設施設備進行查驗。

在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交相關資料。

第三十三條前期物業管理適用本辦法有關物業管理服務內容、服務質量要求的規定。前期物業管理費用，由入住的業主、建設單位按前期物業服務合同的規定交納。

第三十四條在規劃、設計物業項目時，應當滿足下列要求：

（一）建設單位應當按照不低于房屋總建筑面積3‰的標準配置物業管理用房。房屋總建筑面積為2萬平方米以下的物業，應當配置建筑面積不低于60平方米的物業管理用房（包括業主委員會辦公用房）。

（二）規劃部門審查商品房開發項目時，應當在規劃設計平面圖和單體方案中，確定物業管理用房的位置和面積，并在建設中嚴格監督，使其按規劃要求建成。物業管理用房應為地面以上具有正常使用功能的房屋，位置應當便于物業管理活動。

（三）物業管理用房交付時應達到正常使用條件。未經業主大會同意，任何單位和個人不得改變物業管理用房的用途。

第三十五條新建物業的建設單位在申領商品房預售許可證時，除按規定提交的建房手續外，還應當向市、縣物業管理主管部門報送下列材料：

（一）建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同；

（二）物業臨時管理規約；

（三）標注物業管理用房具體位置和面積的規劃詳圖；

（四）應當招投標的物業項目提供物業管理招投標情況的書面材料。

第三十六條物業管理區域內下列配套設施設備歸全體業主共有：

（一）物業管理用房；

（二）門衛房、地面架空層、共用走廊通道；

（三）按規劃配建的非機動車車庫；

（四）公共綠化、道路、場地；

（五）建設費用已分攤進入房屋銷售價格的其他物業；

（六）建設單位在物業買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的物業；

（七）其他依法歸全體業主共有的設施設備。

建設單位申請上述配套設施設備的房屋所有權初始登記時，由房地產登記機構予以記載，但不頒發房地產權證書。

第三十七條物業管理區域內的物業管理用房、共用部位、共用設施設備不得轉讓、抵押。按照規劃建設的共用設施設備不得改變用途。

第三十八條前期物業服務合同終止時，前期物業服務企業應當將相關資料移交給業主委員會。

第四章物業管理服務

第三十九條物業服務企業應當具有獨立的法人資格和相應的資質證書，并在資質等級許可的范圍內從事物業管理活動。物業管理人員應當取得職業資格證書。

第四十條一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

物業服務企業可以將物業管理區內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

第四十一條業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

物業服務合同主要內容：

（一）物業管理區域范圍及基本情況；

（二）物業管理事項；

（三）服務質量和費用；

（四）雙方的權利義務；

（五）專項維修資金的管理與使用；

（六）物業管理用房的使用；

（七）合同期限；

（八）違約責任及解決糾紛方式；

（九）物業服務合同終止、解除條件；

（十）其他約定的事項。

第四十二條物業服務合同簽訂前，業主委員會應當將擬簽訂的物業服務合同在物業管理區域內公示10日，充分聽取業主意見后，再提交業主大會通過。物業服務合同內容如需變更的，業主委員會應當將變更的內容在物業管理區域內公示，并按照業主大會規定的程序確認變更合同。按上述程序通過的物業管理服務合同，對全體業主均具有法律效力。

第四十三條物業服務合同期限屆滿前3個月，物業服務企業應當與業主委員會協商續約事宜。雙方續約的，應當重新簽訂物業服務合同；不再續約的，業主大會應當及時選聘其他物業服務企業。

物業服務合同期滿不再續約或者解除物業服務合同的，原物業服務企業應當在合同終止之日起10日內，向業主委員會移交有關資料和財物。

業主大會重新選聘物業服務企業后，業主委員會應當將有關資料和財物移交重新選聘的物業服務企業，原物業服務企業應當與新選聘的物業服務企業做好物業管理交接工作。

第四十四條物業服務收費實行政府指導價，由價格主管部門根據物業管理服務等級等項因素、制定相應的等級收費標準和浮動幅度。物業服務企業與業主委員會或業主按照物業管理服務等級和收費等級標準，結合所管理小區的物業服務實際情況協商收費等級，在物業服務合同中約定并按照管理權限到價格主管部門備案，辦理《收費許可證》后方可收費。

因特殊情況發生收費爭議的，可由物業服務企業或業主委員會提請價格主管部門協調。

物業發生轉移或者滅失的，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

第四十五條業主應當根據價格主管部門備案的標準和物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定；物業使用人未按約定交納物業服務費用的，業主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的房屋，物業服務費用由建設單位交納。

物業服務企業有權要求業主委員會協調其與業主和物業使用人之間的糾紛。

物業服務合同未約定或者未經業主、物業使用人同意，物業服務企業自行提供的服務，不得收取費用。

物業服務收費按月收取，確需預收的最多不超過三個月，特殊情況由雙方約定。

物業服務收費實行明碼標價制度，在物業管理區域的顯著位置，按照價格主管部門統一規定的公示格式，將收費項目、收費標準、服務內容等進行公示，各物業服務企業須將公示內容經價格主管部門審查后方能公示。

第四十六條價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門，應當加強對物業管理收費的監督。

第四十七條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用服務單位應當對最終用戶實行裝表到戶、收費到業主。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可以向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費以及公共用水、用電等公攤部分以外的費用。任何單位不得強制物業服務企業代收前款費用，也不得因物業服務企業拒絕代收前款費用而停止提供服務。

新建住宅小區，建設單位應當向供水、供電、供氣、供熱等單位申請一戶一表，供水、供電、供氣、供熱等單位應當向最終用戶收取費用。

已建成的未實行一戶一表的住宅小區應當逐步申請改造，實行一戶一表，實現供水、供電、供氣、供熱等單位向最終用戶收取費用。實施改造的標準按照國家及省、市的相關規定執行，改造費用由最終用戶承擔。

第四十八條物業管理行政主管部門應當及時調查業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，并將調查或者處理意見答復投訴人；物管糾紛雙方不同意物業管理行政主管部門的調處意見的，可通過民事訴訟途徑解決糾紛；屬于其他部門職責的，物業管理行政主管部門應當當場告知投訴人向有關部門投訴。

第五章物業的使用與維護

第四十九條業主或物業使用人裝飾裝修房屋，應當事先書面告知物業服務企業。

物業服務企業應當對業主或物業使用人裝飾裝修房屋進行指導和監督。

物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中禁止行為和注意事項及要承擔的后果告知業主或物業使用人。

第五十條業主、物業使用人應當遵守管理規約和物業服務合同的約定，愛護物業管理區域內的共用部位、共用設施設備。

第五十一條物業出租（出借）的，業主應當在簽訂物業租賃合同、物業使用人入住后，將物業使用人、出租（出借）期限、水電物業服務等費用交納的約定等情況書面告知業主委員會和物業服務企業。

物業使用人違反管理規約、物業使用禁止行為和物業使用管理維修規定的，應當承擔相應的民事責任，業主有義務協助業主委員會、物業服務企業處理物業使用人的違規行為。

第五十二條業主、物業使用人和物業服務企業應當遵守有關法律、法規、規章的規定，在供水、排水、通風、通行、采光、環境衛生、環境保護等方面，按照有利于物業安全作用和美觀以及不損害公共利益和他人利益的原則，處理好鄰里關系。

物業管理區域內禁止下列行為：

（一）拆改房屋承重、抗震結構或者房屋外貌；

（二）侵占、損壞共用部位、共用設施設備；

（三）擅自改變房屋用途，違反物業管理區域規劃搭建建筑物、構筑物；

（四）侵占綠地、毀壞花草樹木；

（五）違反規定擺攤設點、占道經營；

（六）違反規定傾倒垃圾、污水和雜物；

（七）擅自在建筑物、構筑物上張貼、涂寫、刻畫；

（八）違反規定停放非機動車和機動車輛；

（九）影響其他用戶采光、通風及其他生活便利或市容環境；

（十）排放或者堆放有毒有害物質，堆放易燃易爆物品或者排放超過規定標準的噪音；

（十一）利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；

（十二）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

違反前款規定的，業主、業主委員會、物業服務企業有權予以制止，并可告知有關行政主管部門。

車主對車輛有保管要求的，由車主和物業服務企業另行簽訂保管合同。

第五十三條物業的共用部位、共用設施設備維修養護時，相鄰的業主、物業使用人應予配合。因相鄰業主、物業使用人阻撓維修養護造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當負責賠償。

因維修養護造成相鄰業主、物業使用人的自用部位、自用設施設備損失或者其他財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。

第五十四條房屋自用部位和自用設施設備的維修養護由業主負責；業主與物業使用人另有約定的，從其約定。業主或者物業使用人也可以委托物業服務企業進行維修養護，并承擔相應的費用。

物業服務企業不得改變物業管理區域共用部位、共用設施設備的使用性質。

第五十五條業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

第五十六條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀；委托物業服務企業代為維修、養護的，應當簽訂委托合同，并支付相應的維修、養護費用。

第五十七條利用物業共用部位、共用設施設備設置廣告和進行其他經營性活動的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金和補貼物業管理公共服務費，也可以按照業主大會的決定使用。

第五十八條物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。

責任人不履行維修養護義務時，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

第六章專項維修資金的管理與使用

第五十九條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當交納物業共用部位、共用設施設備的專項維修資金。

專項維修資金及其孳息歸業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的中修、大修和更新、改造，不得挪作他用。

第六十條物業共用部位、共用設施設備的專項維修資金，按下列規定交納和提取：

建設單位出售商品房屋時，多層住宅的購房者按購房款百分之二的比例交納，高層住宅的購房者按購房款百分之三的比例交納。

專項維修資金不敷使用時，經業主大會研究決定，按業主占有的房屋建筑面積比例向業主續籌。

第六十一條專項維修資金由物業所在地物業管理行政主管部門或者其委托的單位代收并建立專戶監管。

專項維修資金應當在金融機構專戶存儲，按幢建賬，按戶核算。

監管部門會同業主委員會每半年應當公布一次專項維修資金的收支使用情況。

第六十二條專項維修資金按照下列規定使用：

（一）一幢住宅只有一個單元的，共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，從該幢住宅的專項維修資金中支出；

（二）一幢住宅有兩個以上單元的，共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，從各單元的專項維修資金中支出；

（三）物業管理區域內共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照各幢住宅的建筑面積比例從各幢住宅的專項維修資金中支出。

涉及房屋專項維修、更新、改造的，應經該幢房屋全體業主所持投票權2/3以上同意。

物業共用部位、共用設施設備屬于人為損壞的，費用應當由責任人承擔。

第六十三條業主轉讓物業的，專項維修資金中的剩余部分應當結轉受讓人。

因拆遷或者其他原因造成物業滅失的，剩余的專項維修資金應當退還業主。

第六十四條專項維修資金的統一管理使用按照市城鄉建設管理局、市財政局《漢中市城市房屋共用部位共用設施設備維修資金使用管理實施細則》的規定執行。

第七章法律責任

第六十五條業主違反管理規約、物業使用禁止行為和物業使用管理維修規定的，應當承擔相應的民事責任。對違反管理規約的，業主委員會、相關業主及物業服務企業可以向有關行政主管部門投訴，也可以直接向人民法院提起民事訴訟。

業主未按照管理規約、物業服務合同交納物業管理費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，建設單位、物業服務企業可以根據合同約定加收滯納金，或者通過法律途徑解決。

第六十六條業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規及本辦法，或者侵害業主合法權益的，縣（區）以上人民政府房產行政主管部門應當責令其限期整改或者撤銷其決定，并通告全體業主，或者由受侵害的業主請求人民法院予以撤銷。

業主委員會運作混亂，不能正常履行職能的，物業管理行政主管部門可以責令其停止活動，進行整改。

第六十七條業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十八條建設單位未按照規定提供物業管理用房，由縣（區）以上人民政府房產行政主管部門責令其限期補建，逾期不補建的，沒收違法所得，并可依據《物業管理條例》第64條之規定處以10萬元以上50萬元以下罰款。

第六十九條物業服務企業違反本辦法，依據《物業管理條例》第36條、第39條、第59條、第60條及建設部《物業服務企業資質管理辦法》第11條之規定處罰。

（一）違反本辦法規定，未取得資質證書從事物業管理活動的，由物業管理行政主管部門責令其停止活動，沒收非法所得，處以5萬元以上20萬元以下的罰款。以欺騙手段取得資質證書的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書，并予以處罰。

（二）物業服務企業違反物業服務合同約定的服務質量標準的，由相關行政主管部門責令其限期改正，逾期未改正的，可處以1萬元以上3萬元以下的罰款；業主及業主委員會可以依照物管合同追究其民事責任。

（三）物業服務企業對共用設備設施管理不善，造成物業環境惡化的，由有關行政主管部門對其作出警告、降低資質等級或者吊銷資質證書。

（四）物業服務企業拒不退出該物業管理區域，妨礙該物業管理區域進行正常物業管理的，或者未向業主委員會、新聘的物業服務企業移交物業管理的相關設施和必要資料的，由物業管理行政主管部門責令改正；拒不改正的，物業管理行政主管部門可以降低其資質等級直至吊銷其資質證書；造成物業管理的相關設施或者必要資料毀壞、滅失的，應當承擔賠償責任。

第七十條違反本辦法的規定，有下列行為之一的，物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，并依據《物業管理條例》第66條規定予以處罰。所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：

（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第七十一條未按規定足額繳交專項維修資金的，由物業管理行政主管部門責令限期補交。

違反本辦法規定，挪用專項維修資金的，由物業管理行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，頒發資質證書的部門可以吊銷其資質證書；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七十二條縣（區）以上人民政府房產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員違反本辦法的規定，利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第七十三條當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復議法》、《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請行政復議或者提起行政訴訟。

當事人在法定期限內不申請復議，不提起訴訟，又不履行具體行政行為的，作出具體行政行為的行政管理部門可以依照《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請人民法院強制執行。

第八章附則

第七十四條本辦法下列用語的含義是：

（一）“自用設施設備”是指一套房屋戶門以內，由業主、物業使用人自用的門窗、衛生潔具及水、電、氣戶表以內的管線等設施；

（二）“自用部位”是指一套房屋戶門以內，由業主、物業使用人自用的部分（包括一樓房屋業主自用的天井、庭院等）；

（三）“共用部分”是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；

（四）“共用設施設備”是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第七十五條本辦法自公布之日起施行。