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為進(jìn)一步加強(qiáng)政府對土地資源的宏觀調(diào)控，優(yōu)化配置，合理利用，提高效益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《市實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》、《市土地儲備辦法》等規(guī)定，結(jié)合本區(qū)實(shí)際，制定區(qū)土地儲備、開發(fā)、出讓、資金管理實(shí)施辦法（試行）（以下簡稱辦法）。

第二條（適用范圍）

本區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的土地儲備、開發(fā)、出讓、資金管理適用本辦法。

第三條（定義）

本辦法所稱的土地儲備、開發(fā)、出讓、資金管理是指區(qū)人民政府（以下簡稱區(qū)政府）委托區(qū)土地儲備機(jī)構(gòu)，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和土地儲備計劃，對依法征用、收回、收購的土地，進(jìn)行儲存和必要的基礎(chǔ)性開發(fā)，并按照供應(yīng)計劃交付出讓，同時對此過程中的資金運(yùn)作進(jìn)行管理的行為。

第四條（原則）

（一）按照城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地供應(yīng)計劃，結(jié)合財政收益（用于建設(shè)資金的需要）予以儲備、開發(fā)、出讓的原則；

（二）重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、重點(diǎn)項(xiàng)目優(yōu)先土地儲備、出讓的原則；

（三）六類經(jīng)營性土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的原則；

（四）合理開發(fā)土地，提高土地利用率，追求土地利用效益的原則。

第五條（機(jī)構(gòu)及職能）

區(qū)土地儲備中心是區(qū)政府設(shè)立的土地儲備機(jī)構(gòu)，在本區(qū)域范圍內(nèi)實(shí)施土地儲備，負(fù)責(zé)儲備地塊的前期開發(fā)，承辦儲備地塊按計劃供應(yīng)的前期準(zhǔn)備工作。

各鎮(zhèn)人民政府、市級產(chǎn)業(yè)園區(qū)對所轄地區(qū)按照有關(guān)規(guī)定實(shí)施產(chǎn)業(yè)用地前期開發(fā)。

第六條（土地儲備開發(fā)范圍）

下列四類土地應(yīng)當(dāng)進(jìn)行儲備:

（一）擬調(diào)整為經(jīng)營性建設(shè)用地的原劃撥國有土地；

（二）擬依法征用后實(shí)行出讓的原農(nóng)村集體所有土地；

（三）土地管理部門依法收回的閑置國有土地；

（四）區(qū)政府為實(shí)施城市規(guī)劃需要儲備的其他國有土地。

第七條（管理部門）

區(qū)發(fā)展計劃委員會（以下簡稱區(qū)計委）、區(qū)財政局(以下簡稱區(qū)財政局)、區(qū)規(guī)劃管理局（以下簡稱區(qū)規(guī)劃局）、區(qū)房屋土地管理局（以下簡稱區(qū)房地局）、區(qū)審計局(以下簡稱區(qū)審計局)等管理部門應(yīng)按各自職責(zé)，做好土地儲備、開發(fā)、出讓的相關(guān)工作。

第二章土地收購儲備

第八條（儲備計劃）

凡符合第六條儲備條件的土地，由區(qū)土地儲備相關(guān)單位按照區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和建設(shè)需求制訂土地儲備計劃，由區(qū)計委、區(qū)房地局綜合平衡，報區(qū)政府批準(zhǔn)。

第九條（儲備地塊的立項(xiàng)、規(guī)劃和用地手續(xù)）

土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在土地儲備計劃范圍內(nèi)確定地塊實(shí)施儲備，并可以向區(qū)計委辦理儲備地塊的前期開發(fā)立項(xiàng)手續(xù)。

儲備地塊的前期開發(fā)立項(xiàng)批準(zhǔn)后，土地儲備機(jī)構(gòu)可以向區(qū)規(guī)劃局、區(qū)房地局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)用地批準(zhǔn)文件。其中，儲備地塊涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者征用農(nóng)村集體所有土地的，由區(qū)房地局按法定程序辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地手續(xù)后，發(fā)給建設(shè)用地批準(zhǔn)文件。

建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)用地批準(zhǔn)文件應(yīng)當(dāng)載明儲備地塊的坐落、四至范圍、面積等事項(xiàng)。

第十條（土地收購的其它規(guī)定）

土地收購儲備的程序、所需資料、合同及補(bǔ)償按國家、市、區(qū)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三章儲備土地開發(fā)

第十一條（開發(fā)方式）

區(qū)土地儲備相關(guān)單位按照規(guī)定程序，并根據(jù)儲備土地的實(shí)際情況，在儲備土地出讓前，實(shí)施地上建筑物及附屬物的拆遷、平整和勞動力安置等前期開發(fā)工作。

用于開發(fā)六類經(jīng)營性項(xiàng)目的土地，區(qū)土地儲備中心可以在招標(biāo)、掛牌、拍賣前會同有關(guān)部門編制方案，經(jīng)會審確定后，中標(biāo)或拍賣競得人應(yīng)當(dāng)按既定的方案實(shí)施開發(fā)。

用于建設(shè)工業(yè)項(xiàng)目的土地征用后，可以根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)情況，由各鎮(zhèn)人民政府和市級產(chǎn)業(yè)園區(qū)按照“先通后平、拆建同步”的原則逐步進(jìn)行土地的前期開發(fā)工作。

第十二條（儲備土地期間的權(quán)利行使）

在建設(shè)用地批文載明的臨時用地期限內(nèi)，土地儲備相關(guān)單位經(jīng)區(qū)規(guī)劃局批準(zhǔn)后可以臨時利用儲備土地，但不得修建永久性建筑物、構(gòu)筑物和其它附著物，不得亂搭亂建，不得影響環(huán)境；暫時無法安排建設(shè)項(xiàng)目、且有耕種條件的原農(nóng)用地，應(yīng)當(dāng)組織耕種。

區(qū)房地局可以根據(jù)土地供應(yīng)的需要，提前中止臨時利用期限，土地儲備相關(guān)單位必須按照區(qū)房地局的要求交付土地。

第四章儲備土地出讓

第十三條（出讓計劃）

區(qū)房地局會同區(qū)財政局根據(jù)區(qū)建設(shè)發(fā)展重點(diǎn)、土地儲備資金狀況以及對土地出讓收益用于建設(shè)的資金需求，擬定年度土地出讓計劃報區(qū)計委，經(jīng)區(qū)計委綜合平衡后報區(qū)政府批準(zhǔn)。在區(qū)政府批準(zhǔn)的年度土地出讓計劃指標(biāo)內(nèi)，由區(qū)土地招標(biāo)拍賣辦公室(以下簡稱區(qū)土地招標(biāo)辦)逐步推出地塊進(jìn)行招標(biāo)、拍賣和掛牌。

土地儲備相關(guān)單位不得將儲備土地用于抵押、轉(zhuǎn)讓，或者以其它形式擅自處分儲備土地。

第十四條（出讓方式）

儲備土地的出讓，除重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施、科技、教育等公益事業(yè)用地及工業(yè)用地外，應(yīng)當(dāng)公開出讓。商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等六類經(jīng)營性用地必須由區(qū)土地儲備中心統(tǒng)一收購或征用后，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。

“款地對應(yīng)”的工業(yè)用地出讓，必須報區(qū)土地儲備中心和區(qū)財政局備案后，區(qū)房地局方可辦理有關(guān)出讓手續(xù)。

第十五條（土地出讓基準(zhǔn)地價和達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)）

區(qū)工業(yè)用地出讓價格應(yīng)按照區(qū)政府每年公布的區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價執(zhí)行，低于土地出讓基準(zhǔn)價格10％以上的，需報區(qū)政府批準(zhǔn)決定。

工業(yè)用地以項(xiàng)目給土地，用地面積必須在達(dá)到區(qū)政府規(guī)定的投資強(qiáng)度、產(chǎn)出率、容積率基礎(chǔ)上再予以立項(xiàng)。

工業(yè)用地超過100畝的項(xiàng)目，須報區(qū)政府招商引資工作領(lǐng)導(dǎo)小組審批。

第十六條（土地出讓的其它規(guī)定）

土地出讓的信息和招投標(biāo)、拍賣、掛牌按國家、市的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五章土地儲備資金管理

第十七條（資本金來源）

區(qū)土地儲備中心的資本金由區(qū)財政注入。

第十八條（開發(fā)資金籌措）

區(qū)土地儲備中心的土地儲備開發(fā)資金可采用政府財政注入、融資等方式籌措。銀行融資的具體運(yùn)作按照《區(qū)人民政府辦公室關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)區(qū)計劃委員會<區(qū)土地儲備開發(fā)貸款運(yùn)作管理辦法（試行）>等規(guī)定的通知》（金府辦[2003]37號）執(zhí)行。

第十九條(土地出讓收入70％成本部分增值資金的分配)

工業(yè)性土地出讓收入全部返還各鎮(zhèn)；六類經(jīng)營性用地出讓收入中，超過收購、開發(fā)、儲備成本的增值部分，區(qū)與鎮(zhèn)按9：1比例分成，即區(qū)財政得9，鎮(zhèn)得l。區(qū)分得部分，由區(qū)財政局按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際需要安排區(qū)土地儲備中心年度正常支出經(jīng)費(fèi)，同時按一定比例（具體由區(qū)財政局根據(jù)實(shí)際按年確定）安排區(qū)土地儲備中心注冊資本金（或發(fā)展資金），其余部分全部上繳區(qū)財政。

第二十條（土地出讓收入中30％出讓金部分的分配）

土地出讓金，由受讓單位按規(guī)定全部繳入市財政后，扣除上繳中央財政5％、輕軌交通建設(shè)費(fèi)3％、土地部門管理費(fèi)2％和上繳市財政分成部分后，在區(qū)財政所得的部分中，屬工業(yè)性用地的，區(qū)與鎮(zhèn)按1：9比例分成，即區(qū)財政得l，鎮(zhèn)得9；屬六類經(jīng)營性用地的，區(qū)與鎮(zhèn)按9：1比例分成，即區(qū)財政得9，鎮(zhèn)得l。

第二十一條（工業(yè)區(qū)政策）

土地出讓金及土地收益區(qū)實(shí)得部分全額納入市級工業(yè)區(qū)專項(xiàng)發(fā)展資金。市級工業(yè)區(qū)專項(xiàng)發(fā)展資金有關(guān)享受市級收入部分，根據(jù)市有關(guān)工業(yè)區(qū)的文件規(guī)定執(zhí)行。專項(xiàng)發(fā)展資金管理辦法另行制訂。

第二十二條（一城九鎮(zhèn)政策）

楓涇鎮(zhèn)“一城九鎮(zhèn)”規(guī)劃區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地和六類經(jīng)營性用地土地使用權(quán)出讓收入(包括市財政返還的土地出讓金)，根據(jù)《關(guān)于市促進(jìn)城鎮(zhèn)發(fā)展試點(diǎn)意見實(shí)施細(xì)則的操作辦法》（滬計區(qū)縣[2002]009號）的精神，全部列入“一城九鎮(zhèn)”建設(shè)專項(xiàng)資金，用于楓涇鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)。

第二十三條（資金運(yùn)作機(jī)構(gòu)）

區(qū)土地儲備中心負(fù)責(zé)對貸款資金的管理、六類用地前期開發(fā)成本的核算和土地出讓收入的收繳。其他職能機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)工業(yè)用地前期開發(fā)成本的核算和土地出讓收入的收繳。

第二十四條（財政監(jiān)督管理）

區(qū)財政局負(fù)責(zé)對貸款資金的使用和前期開發(fā)成本、土地出讓收入進(jìn)行監(jiān)管和審核，對土地收益進(jìn)行分配和使用的監(jiān)督管理，同時負(fù)責(zé)監(jiān)督區(qū)土地儲備中心和用款鎮(zhèn)或單位按規(guī)定償還貸款及支付利息。

（一）對市財政返還的土地出讓金，設(shè)立專戶管理，按規(guī)定用途和區(qū)政府指定項(xiàng)目編制支出預(yù)算，確定專人負(fù)責(zé)，嚴(yán)格專款專用，建立專項(xiàng)資金評估制度，確保資金的使用效益。

（二）所有土地出讓收入70％部分，一律由受讓單位按合同規(guī)定繳入?yún)^(qū)土地儲備中心對應(yīng)賬戶,土地行政管理部門憑區(qū)土地儲備中心出具的完備憑證辦理權(quán)證手續(xù)。區(qū)土地儲備中心按區(qū)政府《關(guān)于加強(qiáng)預(yù)算外資金管理的實(shí)施意見》（金府[2003]29號）的要求,及時足額繳入?yún)^(qū)財政局土地出讓收入專戶，連同各鎮(zhèn)及市級工業(yè)區(qū)分得的土地出讓金實(shí)行收支兩條線管理，并由區(qū)財政局會同區(qū)土地儲備中心，根據(jù)用款單位履行協(xié)議情況進(jìn)行分配或下?lián)堋?/p>

（三）對2003年9月30日以前由區(qū)房地局管理的涉及土地方面的收益結(jié)余及往來賬務(wù)進(jìn)行清理結(jié)賬，其實(shí)際結(jié)余部分，由區(qū)房地局說明情況，經(jīng)區(qū)政府審定后，一次性繳入?yún)^(qū)財政局土地收益專戶，實(shí)行統(tǒng)一管理和統(tǒng)一安排使用。

第二十五條（資金運(yùn)作程序）

為使開發(fā)資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)出讓收入的資金，用自有資金開發(fā)的，對合同出讓總額的70％部分，在資金繳入?yún)^(qū)財政收支兩條線專戶后，即進(jìn)行核實(shí)、分配和下?lián)埽煌ㄟ^區(qū)土地儲備中心貸款資金開發(fā)的，由區(qū)土地儲備中心會同用款單位，根據(jù)《區(qū)土地儲備開發(fā)貸款運(yùn)作管理辦法（試行）》（金府辦[2003]37號）的要求，安排償還貸款，并實(shí)施貸款使用和還本付息的管理。

各鎮(zhèn)及市級工業(yè)區(qū)土地使用權(quán)出讓收益的分成所得部分，由區(qū)財政統(tǒng)一管理，建立土地開發(fā)償債基金和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基金，實(shí)行專款專用。需用款時，由各鎮(zhèn)財政和市級工業(yè)區(qū)按照規(guī)定用途和用款理由提出申請，區(qū)財政核實(shí)后下?lián)埽?shí)行跟蹤管理。

第二十六條（專款專用）

按照區(qū)財政專戶統(tǒng)一核算的要求，土地使用權(quán)出讓收入的使用必須嚴(yán)格按照上級和區(qū)政府規(guī)定的范圍和程序?qū)徟魏螁挝缓筒块T不得擅自截留或移作他用。出讓土地使用權(quán)收入屬于國有財政性資金，由區(qū)、鎮(zhèn)兩級政府實(shí)行分級管理，并由區(qū)、鎮(zhèn)財政部門負(fù)責(zé)實(shí)施。

第二十七條（審計監(jiān)督）

區(qū)審計局負(fù)責(zé)對土地儲備、開發(fā)、出讓的資金運(yùn)作和管理進(jìn)行全過程審計監(jiān)督。

第六章相關(guān)責(zé)任

第二十八條（土地征而不用的處置）

本區(qū)各類建設(shè)用地“征而不用”，即自辦理土地征用、出讓手續(xù)批準(zhǔn)之日起，該建設(shè)用地范圍內(nèi)廠房、辦公樓、商品房等主體工程(不包括圍墻、門衛(wèi)室等附屬建筑物)，未開工建設(shè)時間超過一年和二年的，區(qū)房地局應(yīng)當(dāng)依據(jù)《市實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等有關(guān)規(guī)定，根據(jù)不同情況，可以分別作出征收土地閑置費(fèi)、直至無償收回土地使用權(quán)等處罰。

第二十九條（土地征多用少的處置）

對“征多用少”，即用地規(guī)模大于建設(shè)規(guī)模的項(xiàng)目，區(qū)房地局依據(jù)《市實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》，在會同區(qū)計委、區(qū)規(guī)劃局等部門會審基礎(chǔ)上予以調(diào)整，核減用地規(guī)模，在退還有關(guān)費(fèi)用后由區(qū)政府收回土地使用權(quán)，并委托區(qū)土地儲備中心儲備、開發(fā)。

第三十條（未達(dá)標(biāo)的處置）

一般工業(yè)項(xiàng)目用地未達(dá)到區(qū)政府規(guī)定的投資強(qiáng)度、產(chǎn)出率和容積率標(biāo)準(zhǔn)的，或原承諾的投資和產(chǎn)出未達(dá)標(biāo)的，其地價優(yōu)惠部分在享受區(qū)財政扶持補(bǔ)貼時予以扣除，或者補(bǔ)齊地價、收回土地。

第三十一條（資金違規(guī)使用責(zé)任）

按照“專款專用、款地對應(yīng)”的管理原則，區(qū)土地儲備中心會同區(qū)財政局負(fù)責(zé)監(jiān)督所貸款項(xiàng)用于對應(yīng)的土地儲備開發(fā)，融資對應(yīng)土地不得作其他抵押。貸款、土地挪作他用的，相應(yīng)損失應(yīng)當(dāng)在其帳戶中核減，并追究領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，給予行政和經(jīng)濟(jì)處分。

第三十二條（違紀(jì)違法人員的責(zé)任追究）

相關(guān)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)，造成重大損失的，或利用職務(wù)便利，索取或非法收受他人財物，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予相應(yīng)的行政處分。

第三十三條（糾紛處理）

有關(guān)土地收購儲備、前期開發(fā)利用、出讓中出現(xiàn)糾紛的，爭議雙方可在合同（或協(xié)議）中約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁或者依法向人民法院提起訴訟。

第七章附則

第三十四條（負(fù)責(zé)解釋）

本辦法由區(qū)房地局、區(qū)財政局、區(qū)計委分別按相關(guān)職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。

第三十五條（上級規(guī)定優(yōu)先執(zhí)行）

本辦法試行后，如與區(qū)政府其他有關(guān)規(guī)定相抵觸的以本辦法為準(zhǔn)；如上級有新的規(guī)定，按上級規(guī)定執(zhí)行。