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20*年3月16日上午十屆全國人大五次會議上高票通過的《物權法》，是調整財產支配關系的法律，是對財產進行占有、使用、收益和處分的最基本準則，是我國制訂民法典的重要組成部分。按照人大有關部門的說明，我國制定物權法的目的，從規劃上是要完成到2010年構建有中國特色的社會主義法律體系的法制目標，從規范上，是要確認物權制度的共性問題并對現實生活中迫切需要規范的問題進行立法，以止紛定爭，維護國家的經濟秩序。經過七審，這部眾望所歸的物權法，在解決實際問題方面，尤其是和物業管理相關的，到底有哪些突破性的規定呢？筆者就此問題，談談自己的學習體會。

物權法較好地解決了“住宅土地使用年限縮水”的問題！

土地使用權70屆滿續期的問題是多年來關注的焦點，物權法明確規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。這無疑給大家吃了定心丸。不過，所謂“自動續期”延續搜狐網的只是建筑物使用權的權限，并不是土地所有權，所以一旦建筑物報廢，土地將收歸國家，因此，提醒業主好好保護物業,70年以后只要建筑物還健康，那么建筑物還是你的，所以提醒業主要好好養護自己的房子”。

同時，這一規定還較好地解決了“住宅土地使用年限縮水”的問題。在以往的消費維權方面，我們經常碰到土地使用年限縮水的投訴和訴訟。因為住宅的土地使用年限一般是70年，但有些商品住宅項目由于項目的多次轉手，導致房屋的登記使用年限縮水，而開發商為了不影響銷售，也常常采取回避的態度，購房者拿到產權證后就發生了糾紛，或者要求退房或者要求補償。筆者相信，隨著新的物權法頒布以后，這類糾紛將會減少，因為按照物權法的規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。顯然縮水就不是什么問題了。

物權法明確了建筑區劃內公共場所和公用設施的權屬問題

道路、綠地、公共場所屬于業主共有：物權法明確規定：“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有?！卑凑沾隧椧幎?，小區建筑中的道路、綠地，是小區業主共有的地盤；小區內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，也是大家的地盤。這是首次立法明確了業主對建筑區劃內的綠地、道路以及物業管理用房等公共設施的權益，也避免了由此而產生的一系列物業糾紛。同時應引起消費者注意的是，“屬于城鎮公共綠地或者明示歸個人的除外”，這與現在有很大的區別，比如一層的花園，開發商往往贈送給一層的住戶，以前這么作是違法的，現在來看，如果“明示”給了一層住戶，是可以的。

小區的車位權屬問題，物權法給出了明確的法律依據：目前城市居民私家車擁有量越來越多，小區的車庫、車位的歸屬及使用就有相當大的爭議，《物權法》作出了相對比較明確的規定。物權法規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、出租或者附贈等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，則歸業主共有。關于地下車庫的歸屬自來就是爭議焦點，此次物權法也并沒有對其原始權利進行法定，而是由當事人約定。有專家解釋，車庫由于需要經營管理，強制由業主共有并不妥當。簡單地理解，即地上車位屬于業主，地下車庫由開發商和業主約定。

是否聘請物業服務企業管理建筑物及其附屬設施由業主決定

物權法明確規定：“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理?！薄皩ㄔO單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。”“物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督?！睒I主委員會或業主大會可選擇物業管理公司或其他物業管理人進行小區的物業管理工作。也就是說，物業公司已經不再是小區業主選擇物業服務的唯一選擇。

雖然物權法對“其他物業管理人”沒有明確的界定，但可以認為，這個所謂的其他其他物業管理人其實就是自然人或者幾個人合伙。說白了，就是業主委員會可以和某個人或幾個人簽訂物業管理合同，實行“包干到戶”，比如一個人負責掃地，一個人負責修剪小區花卉等。

物權法規定，選聘和解聘物業服務企業由業主共同決定。短短十幾年間，物業服務機構從無到有、從小到大，已經成為覆蓋面廣，對群眾生活產生重要影響的行業，而業主和物業服務機構之間的糾紛也逐漸多了起來。對此，物權法對成立業主大會依法共同維權作出規定。物權法明確，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

物權法規定業主享有樓宇“共有物權”的同時必須承擔相應義務

自從有了“物業管理”，樓宇的“共有物權”就變成一個不可回避的問題。那么，什么是“共有物權”？《物權法》第七十條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！钡谄呤l同時規定：“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。”這就使得眾多產權人有了一個確定的參與“共有部分”產權范圍內公共事務的權力和義務。

“共有物權”如何分到樓宇中各家業主那里去？《物權法》給出了一個特別智慧的解決問題的方向：“第八十三條：建筑物共有部分及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部門所占比例確定?！薄段餀喾ā分圆挥残砸幎ò凑諛I主專有部分的面積所占比例分，充分顯示了立法者的高超智慧！因為，建筑物的共有部分并不只是會所、平臺、電梯這些大家平?？梢愿惺艿倪@么多，事實上更多的，大家平時注意不到的地方。比如對“外墻”、“屋頂”等這些典型的公共物權，權屬問題如何確定就成為比較敏感的問題。

如何約定“公共物權”？《物權法》沒有具體規定，而是規定了一個渠道：“第七十八條，決定本條前7款事項，應當經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意，可以制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約”?？傊?，《物權法》頒布和實施，遠不只是保護私人產權這么簡單，她還使得眾多產權人有了一個確定的參與自己產權范圍內公共事務的權力和義務。

物權法從法律上明確和保護了業主權益

業主對業主大會或者業委會決定撤銷權：《物權法》第七十八條第二款規定“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請

求人民法院予以撤銷?！边@是《物權法》賦予業主行使撤銷權的新規定。業主行使撤銷權的訴訟屬于民訴法撤銷之訴，行使撤銷權的主體限制在該小區的業主，除此之外的案外人無權行使。業主行使撤銷權的內容，是業主大會或者業主委員會作出的決定，侵害業主的合法權益。業主大會或者業主委員會侵害業主合法權益的現象，常見有：業主委員會違規使用物業維修專用基金；改變物業管理用房的用途；業主大會以無效表決票通過投票表決；業委會擅作主張，沒有業主大會決議授權，就提起訴訟。凡此種種，都是業主委員會損害廣大業主合法權益的行為。業主行使撤銷權以個人名義即可提起撤銷之訴。

業主保護屬于自己的維修基金有了法律依據：在物權法頒布以前，有多家媒體報道一些城市不法企業侵吞維修基金的情況，而業主的起訴卻被法院從程序上駁回。理由是，按照國務院行政法規《物業管理條例》第63條的規定，違反規定挪用專項維修基金的，由所在區縣房地產行政主管部門追回挪用的專項維修基金。對于專項維修基金被挪用的，應當行政救濟程序前置，因此駁回了業主的請求。但物權法頒布以后，這個問題將會發生改變。物權法明確規定，“建筑物及其附屬設施的維修基金屬業主共有”，“業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟”。

違章搭建的救濟問題會得到明顯改善：小區內違章搭建是很多住宅小區很頭疼的問題。以往在這類問題解決過程中，出現了法律盲點。因為，物業公司從法律上并不具備資格向法院提起訴訟，要求業主撤除違章搭建，而行政部門的干預受諸多因素限制，行政強制難度比較高。新的物權法規定，業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道等損害他人的合法權益的行為，有權依照法律規定以及管理規約，要求行為人停止侵害、排除妨害、賠償損失?！?/p>

住宅難以改變為經營性用房：物權法明確規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。"《物權法》施行后，如果有業主想把住宅改變為商用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。也就是說，如果鄰居或樓上樓下的居民不同意，業主就改不成。