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為全面加強全區住宅小區物業管理，強化小區公共管理和服務，切實提高居住環境質量，促進社會和諧進步，進一步提升廣大居民的幸福感和滿意度，特提出如下實施意見。

一、指導思想

（一）指導思想

堅持以科學發展觀為指導，創新物業管理的體制和機制，理順社區建設、物業管理、業主自治之間的關系，構建“統一領導、分級負責、條塊結合、綜合協調”的物業管理新體制，充分發揮街道和社區作用，把物業管理納入社區管理體系，強化住宅小區物業管理工作，促進物業管理行業向社會化、市場化、專業化、規范化發展，及時化解物業管理領域的各類矛盾問題，提高服務質量，推進長效管理，提升社會和居民對物業管理的滿意度，實現全區住宅小區物業管理的全覆蓋。

（二）基本原則

1、樹立“大物管”理念。住宅小區物業管理作為現代城市管理的重要組成部分，納入區科學發展考核體系，構建區、街道、社區三級管理網絡，建立區物業管理聯席會議制度，實行統一領導、統一協調、統一監督、統一考核。

2、建立屬地負責機制。明確區住建委是住宅小區物業管理全覆蓋工作中的管理主體，街道是責任主體，社區是落實主體，綜合協調解決住宅小區物業管理中遇到的各類問題。將物業管理工作與社區網格化管理相結合，推行“3+2”工作模式，即在社區居委會、業主委員會、物業服務企業開展工作的基礎上，充分發揮樓片長和社區志愿者的協調作用，實現物業管理“資源共享、優勢互補、協作互動、共同發展”，真正把物業管理全覆蓋工作職責落到實處。

3、因地制宜分類管理。堅持市場化、專業化方向，商品住宅小區推行市場化物業服務；老舊小區通過綜合整治改造，積極創造條件向市場化物業服務過渡；暫不具備條件的小區或分散的居住樓、生活大院，由社區代管或業主自治；加強行政管理考核，確保各類住宅小區物業管理“有人管事、有章理事、有錢辦事”。

4、堅持有償服務原則。加大物業管理全覆蓋工作宣傳力度，分區域、分層次推進物業管理全覆蓋工作，逐步轉變居民消費觀念，切實提高物業費收繳比例，實現契約化管理。

二、工作目標

1、目標：到2012年底，初步建立區、街道、社區三級物業管理體系；全區所有住宅小區物業管理率達100%，實現全覆蓋；爭創國家級物業管理示范小區1-2個，省物業管理優秀住宅小區3-4個。

2、范圍：解放街道、湖東街道、桃源街道、沙塘街道、霍里街道的城市建成區。

3、對象：全區城區范圍內各類住宅物業，包括以住宅為主、人口規模達1000人或戶數達300戶的居住生活聚集地，以及分散居住樓、無單位管理的生活大院。

4、標準：按照“封閉式管理，開放式服務”的要求,新建住宅小區全面實行市場化、專業化的物業管理等級服務；暫不具備市場化、專業化運作條件的其他各類小區以及分散的居住樓、生活大院，實行“五個有”的基礎性服務，即有治安防范、有清掃保潔、有綠化養護、有物業維修、有停車管理（以下簡稱“五個有”，具體標準由區住建委制定公布）。實行全區每家每戶發放貼心服務卡，為各居民提供優質貼心的服務。

三、分類管理

（一）“專業物業服務”模式。對新近開發住宅小區或條件較好的小區，由業主委員會向社會公開招聘引進專業物業公司開展物業管理。

（二）“社區物業服務部”模式。在管理區域較大、且房屋分散錯落的老舊小區或農民集中安置小區推行“社區物業服務部”模式。即在社區居委會指導下，以非營利性經濟實體形式向區民政局申報民辦非企業單位，開展小區物業服務。

（三）“業主自治”模式。即在相對封閉的服務區內，推選部分業主代表，由他們自行實施保安保潔及公用設施維護等，或由他們牽頭委托專業公司進行管理。

（四）“社區單位共管”模式。即依靠社區自管房單位力量，開展物業管理。

四、工作安排

實施住宅小區物業管理實現全覆蓋是一項長期而緊迫的任務。為完成本方案確定的工作內容，今年計劃分三個階段進行。

（一）動員部署階段（2012年1月1日至2月15日）

由街道牽頭、社區配合，對各自轄區內小區進行全面調查摸底。區住建委對各街道上報情況進行匯總，制定詳細全覆蓋實施方案，召開全區物業管理全覆蓋動員大會。

（二）組織實施階段（2012年2月16日至9月30日）

1、完成新建小區、次新小區物業對照標準落實到位。（2012年2月16日至6月30日）

街道根據區實施意見制定各小區細化方案，對新建小區和次新小區按《市住宅小區物業服務規范及等級指導性標準》實施全方位物業服務。

2、完成老舊小區、安置小區物業全覆蓋。（2012年2月16日至9月30日）

對老舊小區、安置房（含廉租住房）小區，根據小區條件，對能實施專業化物業管理的，實施專業化物業管理；對不能完全實施專業化物業管理的，實施社區服務部、業主自治或社區單位共管的多種模式，落實小區“五個有”的基礎性有償服務與管理，實施物業管理全覆蓋。

（三）考核驗收階段（2012年10月1日至11月30日）

領導小組辦公室組織各成員單位，集中時間和精力，以街道為單位，對照相關內容和標準，對各街道轄內住宅小區物業管理情況進行全面考核驗收。對驗收合格的，發放合格通知書；對不合格的，發放限時整改通知書；對逾期仍未能通過驗收的，對有關責任單位和責任人進行處理。

五、保障措施

實行物業管理全覆蓋，要從各方面落實保障措施，以確保該項民生工程的順利實施。在對全區物業管理充分調研的基礎上，確立了“三個依靠、兩個支持”的保障措施。

（一）依靠市場。逐步形成市場化專業物業管理模式是物業管理發展的必然要求，在實施物業管理全覆蓋的過程中，要通過公開、公平、公正市場招標，整合資源，引進優秀的物業管理企業，提升物業管理水平。通過鼓勵各物業管理企業爭創部優、省優、市優活動，促進小區物業管理，形成良好氛圍，推動全區物業管理水平上一新臺階。同時本著“誰建設、誰受益”的原則，鼓勵支持物業管理企業在充分征求老舊小區廣大業主意見的前提下，投資部分配套建設，建成后受益歸物業企業，以彌補物業管理經費不足。

（二）依靠群眾。1、全面提高收費率，通過物業企業的優質服務，通過社區的精心管理，使物業管理工作得到廣大業主的理解、支持，從而形成自覺交費的良好氛圍。2、依靠樓長、片長，在小區內選出熱心于公益事業、有責任心的業主作為樓長，在樓長中推選出有一定組織領導能力的業主作為片長，形成業主巡邏、業主維修等的社區服務小分隊，為廣大業主進行低償服務。3、依靠社區志愿者，各社區都有不同數量的志愿者，尋求有著各種技能或特長的志愿者，為廣大業主提供低償專業服務。

（三）依靠社會。1、依靠轄區內大單位對其自管公房或單位職工住宅小區實施物業管理。2、積極尋求轄區內大單位對物業管理全覆蓋的資金支持。

（四）政策支持

1、將物業管理納入社區管理。依靠社區、業主委員會、物業管理企業三個方面的力量，實現資源共享、優勢互補、相互支持、相互配合，形成在社區黨組織領導下的社區管理合力，建立起專業服務、民主管理和行政監督相結合的新型社區管理新體制，不斷提高物業管理水平和社區各項工作質量，充實社區服務內容、完善社區管理體制，為構建和諧社區創造條件。

2、形成網格化管理體系。建立政府統一領導，區住建委行業指導，街道辦事處管街道，社區管格、物業管小區的全方位網格化管理機制，使我區物業管理無盲點，實現我區物業服務、管理、監督全覆蓋。主要以市區主要道路為依托，按照屬地管理小區和單體樓分布，劃分為若干個物業管理網格（可以社區網格化劃分為依據），構建整體聯動、齊抓共管、科學高效的物業管理新格局。在網格內，本著先易后難、循序漸進的原則，逐步實現規模化管理。

3、加大對物業企業的監管。完善物業招投標制度，建立和健全誠信檔案制度，制定對不誠信物業企業或對社會及小區業主造成嚴重損害的物業企業退出物業服務的管理辦法。

（五）資金支持

1、加大對老舊小區和農民安置小區的物業補貼力度。對農民安置小區（包括廉租房小區）參照《區人民政府關于扶持物業服務工作的意見》進行補貼，對未改造的老舊小區根據小區管理的標準及實際情況，給予適當補貼。

2、對物業管理企業實施考核和獎勵。按照《區住宅小區物業服務考核暫行辦法》，對物業小區實施定期考核和年終獎勵。考核獎勵標準由區住建委、財政局共同制定。

3、撥付啟動資金。根據各街道物業小區尤其是老舊小區的數量，撥付一定的啟動資金，專款用于物業管理全覆蓋這項民生工程，如建立物業管理網格化、組建業主委員會、制作統一便民服務卡片、開展社會宣傳等。

六、工作要求

（一）強化組織領導，形成工作合力。成立區物業管理全覆蓋工作領導小組，區委書記任組長，區政府區長任第一副組長，分管副區長任副組長，相關部門負責人為成員。辦公室設在區住建委，區住建委主任任辦公室主任，房管辦主任任辦公室副主任。領導小組具體負責全區物業管理工作的組織領導、目標計劃、方案制定、政策研究、督促檢查等職責。各街道也要相應成立領導小組或相關組織，組建街道物業服務中心，建立健全相關工作制度，確保責任落到實處。各相關部門要按照區委、區政府要求，統一思想，提高認識，認真履職，形成合力。

（二）強化工作責任，嚴格實施獎懲。建立區、街道、社區三級聯動工作責任機制。區人民政府以簽訂目標責任書的方式明確各街道、各相關部門、單位和社區的職責、任務和要求，并將其納入年度績效目標考核、文明單位評選考核范圍。區物業管理工作領導小組根據本工作方案制訂考核驗收表彰辦法，年底組織考核驗收，對完成目標任務的街道、部門、單位和社區及先進個人給予表彰和獎勵；對未完成目標任務的單位和個人，予以通報批評并追究相關責任人的責任。

（三）抓好資金籌措，加強監督管理。區財政部門要于2012年第一季度前將資金撥付到位。區物業管理工作領導小組負責統籌安排使用資金，建立資金專戶，編制資金預算項目和撥付計劃，按期上報資金撥付額度，及時將資金下撥各街道。各街道要本著嚴格管理、精打細算的原則，建立健全各項資金管理制度。在資金使用過程中，實行全程工程監理，紀檢、審計全程跟蹤、實時監督，確保資金規范使用。

（四）加大宣傳力度，營造良好氛圍。繼續通過各種宣傳媒體和輿論工具，采取多種形式大力宣傳，一方面引導物業服務機構樹立以人為本的服務理念，為居民提供高質量的物業服務，從而為自身贏得生存和發展的空間；另一方面，轉變住戶傳統福利性住房的消費理念，增強物業有償服務的消費意識，使群眾從理解、認可到支持，從而自覺繳繳納物業管理費，積極參與物業管理活動，引導全社會形成支持物業管理發展的良好氛圍。