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李先生購買了某小區的一套住宅,購買時發展商承諾物業管理費為1元/平方米,并有管道煤氣,24小時熱水供應等配套設施,且寫進了購房合同中.但李先生稱入住已有半年,非但相關的配套設施沒有落實,物業管理費反而漲到了2元/平方米.物業公司說"發展商說的不算數",收費是依據有關標準.而發展商則稱物業管理已移交,自己無權過問.談談你的看法

婦女因與丈夫爭吵賭氣,將自家陽臺上一塊大石頭推到樓下,砸死了一個小女孩,被追究法律責任.問:1.該婦女應承擔哪幾種法律責任2.受害人家屬能否向責任人或其法定人要求民事賠償法律依據是什么

河某小區的業主王某家中被盜,財產損失達二萬多人民幣.王某認為其所交的物業管理費中已包含了治安管理服務內容,因此其家中被盜,物業公司應承擔賠償責任.談談你對此事的看法.

業主李某經過其所住的商住樓大堂時,因潮濕地滑而摔倒在地,造成骨折住院一個多月,花費醫藥費數千元.李某認為其摔倒主要是因為地滑,因此物業公司應負擔一定責任,物業公司應當補償其醫藥費,誤工費和精神損失費.請問此事物業公司是否需承擔責任談談你的看法.

某業主投訴:我買的房子雖然已入住半年,可我卻高興不起來.因為房子存在質量問題:衛生間滲水,墻面有裂縫,門窗歪斜.找物業公司和開發商后,他們只是把裂縫補了補,滲水和門窗歪斜還存在,這嚴重影響我的使用.因此,我準備不支付物業公司的物業管理費了,不知這種做法是否合理請你回答該業主提出的問題并提出你的處理意見.

大廈入伙時,由于個別業主對《業主公約》中的部分條款有意見,并以他們沒有參加制訂該公約為由而拒絕簽署,該大廈的物業公司則以不給鑰匙作回應請問:該物業公司的做法有何不妥你會如何處理

先生及其夫人居住在廣州市某小區8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業管理員上門收取物業管理費,黃先生講:"我們半年都不在家,不應該交物業管理費."請問:物業管理公司應如何處理.

大廈管理員小朱在客戶下班后的一次例行巡查中,發現A公司的門未關,叫了幾次里面也沒回應.于是他馬上走進A公司查看有無財物失竊.請問:小朱的做法有無不妥你有什么建議

九,某大廈物業管理公司將大廈底層大堂公共部位150多平方米出租給一個企業做電腦展臺,大廈部分業主認為此面積已在購房時分攤到了各業主的頭上,各業主對此部分共有使用權.要求物業管理公司不要侵犯業主權益,拆除展臺或給予業主一定的賠償.

十,先生(即業主)投訴大堂管理員,原因是大堂管理員沒有代其保管物品.剛到該公司的幾位實習生有不同看法:小李認為管理員做得對,因為該大廈管理委托合同沒有代客保管物品的規定;小陳認為管理員做得不對,因為他違反了顧客至上的服務宗旨,沒有想業主之所想,急業主之所急.請問:你有什么看法

十一,某小區共有1000套住房,還有200套尚未售出,為了進一步搞好物業管理工作,發展商委托物業公司成立了業主委員會籌備小組,經過一段時間的準備工作,籌備小組召開了業主大會,并通過差額選舉,選舉出了業主委員會委員.但在公布業主委員會當選委員名單前,有部分業主提出發展商將未出售的200套房屋計算為自己的投票權,是侵犯了業主選舉的合法權益,堅決反對選舉結果,并要求進行重新選舉.請問:1,發展商是否可以將未出售的200套房屋計算為自己的投票權,為什么2,物業公司應如何協調本案的這個矛盾

十二,某小區保安員小張有一次在門崗值班時,住在A棟三樓的業主下班回來,他想把公文包放在門崗處,等買菜回來再拿.小張思考片刻后,禮貌地拒絕了該業主的請求.請問:小張的做法有無不妥你會如何處理

十三,某住宅小區的物業公司為了解決區內車輛亂停亂放的狀況,在住宅小區的空地建起了一個車輛保管站,要求業主把車輛停放在保管站內.除自行車免費保管外,物業公司每月向摩托車,汽車的車主收繳一定的費用.由于部分業主認為亂停亂放雖然不好,但保管站的面積已在購房時分攤到各業主頭上,且業主每月向物業公司繳交管

理費,物業公司向業主收取機動車輛管理費是侵犯部分業主的權益.要求物業公司停止收取機動車輛的保管費.

請問:該物業公司對機動車輛收取管理費是否合理若合理,應如何向業主解釋收費的合理性

十四,某房地產公司開發了花地小區.由于是分期開發,分期入住的方式,該小區在很長一段時間內難以成立業主委員會,故由開發商委托物業公司管理.但隨后開發商接到居民投訴,指責物業公司人員經常不到位,樓梯垃圾清理不及時,環境綠化無人管.開發商立即向物業公司提出限期解決問題的要求,但物業公司在限期內并無任何

明顯改善.于是開發商以物業公司違約為由,起訴到法院,要求解除合同,由物業公司賠償損失.

1.開發商與物業公司之間的合同是否有效為什么2.開發商是否有權解除合同為什么

十五,某住宅小區108單元第6層單號住宅的外墻下水管滲漏,濕了以下三層沿管的大片外墻.物業公司提出要對其維修,其維修費由誰出108單元單號8家住戶,其說法不一,7,8層的住戶說:此事與他們無關,他們不出維修費;六層以下的住戶說:該維修費應由第六層的住戶出;第六層的住戶說:該維修費應從維修基金出.

請問你對此有什么看法

十六,某寫字樓客戶有重要客人來訪,向管理員口頭提出:要在入口處懸掛一幅巨大的歡迎標語,迎接客人.該管理員起初覺得為難,但本著服務客人的精神,就答應了客戶的要求.請問:該管理員的做法有無不妥你有什么建議

十七,某管理員在小區巡視時,見到幾個收廢品的人在小區內高聲招攬生意,立即上前制止,并勸其離開.但這幾個人不聽勸告,不愿離開,該管理員立即招來保安員將其驅趕出去.請問:該管理員的做法有無不妥你有什么建議

十八,房改后,新埠港務公司住宅區設立了新埠物業管理公司.目前,新埠物業管理公司只提供保安和環衛服務,每月每戶各項服務只收2元的服務費.一天,海天商場為新埠港務公司住宅區的便民店送貨,司機小譚到達住宅門衛,遞交出入卡后,開車駛入住宅區.為了趕時間,車速較快,不注意而將正在越過馬路行動緩慢的姚女士撞成重傷.姚女士因此花去11萬元醫療費,經協商,其中海天商場及事故責任人同意支付10萬元,剩余的1萬元由新埠物業管理公司支付,另支付5千元的營養費.新埠物業管理公司認為他們沒有責任,不同意支付1.5萬元的費用.你對新埠物業管理公司有什么看法和建議

十九,方圓物業管理公司承接了流連花園多層住宅小區的管理,做到了環境清潔衛生,公共場地每天清掃,無亂堆亂放,下水道通暢,公共用水池定期清洗;保安人員24小時值班,巡邏;公共配套設施維護良好,水,電,消防設施保障有效.經過方圓物業管理公司一年的努力,小區內綠地覆蓋由原來的20%提高到26%,園林綠化維護良

好,增加了社區活動場所,開展了正常的社區文體活動,因此,方圓物業管理公司向流連花園業主委員會提出:物

業管理費由原來的每平方米0.4元提高到每平方米0.6元,但遭到業主委員會的拒絕.請問:方圓物業管理公司的

要求是否合理你有什么建議

二十,某小區管理員在巡視小區時,發現一個可疑的人在一樓梯口前游蕩,立即招來保安員將其帶到辦公室審問.請問:你會如何處理

案例分析

一,①發展商無權承諾物業管理費的收費標準.從法律角度看,物業管理與房屋買賣是兩種法律關系.物業管理公司與開發商是兩個獨立的民事主體,相互之間不應為對方承擔民事責任.

②物業管理收費標準的依據是有關物業管理的委托合同.業主必須按規定交納物業管理費.

③由于開發商沒有完全履行合同所約定的義務,依據《中華人民共和國合同法》第一百零七條規定:"當事人一方不履行合同的,應當承擔繼續履行,采取補救措施或者賠償損失等違約責任.

因此,李先生可以通過人民法院追究開發商的違約責任.

二,高空拋物致人傷害是一種危害極大的違法行為.因為,這種從天而降的行為所非法侵害的對象是不特定的主體,凡是在高空拋物期間從拋物的這個區域經過的任何人,都有受到這種非法侵害的可能,非法侵害的后果和程度往往也難以預料.

從法律責任來看,該婦女應承擔違憲法律責任,民事法律責任以及刑事法律責任.

《中華人民共和國憲法》第五十一條規定:"中華人民共和國公民在行使自由和權利的時候,不得損害國家的,社會的,集體的利益和其他公民的合法的自由和權利."案例中,該婦女高空拋物,致人傷害死亡,顯然是違反了憲法的這個法律規定,應承擔違憲的法律責任.

《中華人民共和國刑法》第一百一十五條規定:危害公共安全罪"以其他危險方法致人重傷,死亡或者使公私財產遭受重大損失的,處十年以上有期徒刑,無期徒刑或者死刑.過失犯前款罪,處三年以上七年以下有期徒型,情節較輕的,處三年以下有期徒刑或者拘役.",該婦女構成危害公共安全罪.

《中華人民共和國民法通則》第一百二十六條規定:建筑物或其他設施及建筑物上的懸掛物,擱置物發生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應承擔民事責任,但能證明自己沒有過錯的除外.

《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第2款規定:"公民,法人由于過錯侵害國家的,集體的財產,侵害他人財產,人身的,應當承擔民事責任."

因此,該婦女應承擔民事責任

②,受害人家屬可要求民事賠償.法律依據為中華人民共和國民法通則》第一百二十六條規定:"建筑物或其他設施及建筑物上的懸掛物,擱置物發生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應承擔民事責任,但能證明自己沒有過錯的除外."及《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第2款規定:"公民,法人由于過錯侵害國家的,集體的財產,侵害他人財產,人身的,應當承擔民事責任."

三,首先應該明確業主所交管理費中所含治安管理服務為公共區域的治安防范服務,而非業主家中的安全保障服務.因此,本案例中,物業管理公司是否應承擔責任,應視具體情況.如果該小區公共區域治安隱患多,保安員不履行職責,而且又能證明這些因素與業主家中被盜有必然的因果關系,則根據《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任.如果物業公司采取了多種防范措施,公共區域沒有治安隱患,保安員盡職盡責,業主也找不到物業公司的不當之處.則物業公司不應承擔賠償責任.

治安管理是物業管理最基本的內容.為了確保業主,住戶的安全,規避不可預測風險,一方面物業管理公司應增加保安人員及保安巡邏次數,加大安全防范的力度.另一方面,物業管理公司最好購買公眾責任險,將所應承擔的賠償責任的風險轉嫁給保險公司.

四,這個案例的責任歸屬適用于我國民法所規定的特殊侵權的民事責任,即《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第三款規定:"沒有過錯,但法律規定應當承擔民事責任的,應當承擔民事責任."因此物業管理公司是否要負責賠償的關鍵是看法律有沒有規定要承擔民事責任.

《中華人民共和國民法通則》第一百二十五條規定:在公共場所,道路旁或者通道上挖坑,修繕安裝地下設施等,沒有設置明顯標志和采取安全措施造成他人損害的,施工人員應承擔民事責任.同理,在本案例中,如果物業公司對地面潮濕既沒有警示性標志又沒有采取防范措施,則應承擔民事賠償責任.否則就不應承擔民事賠償責任.

根據《中華人民共和國消費者權益保護法》第十八條的規定:"經營者應當保證其提供的商品或者服務符合保障人身,財產安全的要求.應當向消費者作出真實的說明和明確的警示,并說明和標明正確使用商品或者接受服務的方法以及防止危害發生的方法."這條法律規定與我國民法第一百二十五條的規定是一致的,都包含有要"明確的警示"的法律要求.

五,按時交納物業管理費是業主的法定義務.業主不能以房子質量差為理由來逃避自己交納物業管理費的法定義務.業主只要享受了物業管理服務,就應交納管理費.從法律上講,不交納管理費,不僅損害了物業管理公司的合法權益,而且也嚴重地損害了全體業主的合法權益.如果某業主自身的合法權益受到了侵害,則物業管理公司可協助業主要求開發商維修房屋或賠償經濟損失,或協助業主直接向人民法院提起訴訟,要求賠償損失.業主必須意識到維護合法權益必須用合法的方式,合法的手段來維護,法律絕對不能允許用非法的方式,非法的手段來維護合法權益.

六,該物業管理公司的做法不妥.應按如下要求處理:(見小書)

七,第一,業主所擁有的空置房僅僅是區分所有建筑物的專有部分空置,并不意味著整個所有建筑物在空置著.實際上雖然區分所有建筑物的專有部分在空置,但區分所有建筑物的共用部分仍然在運行,使用之中,而物業管理費的支出目的就是要維持,保證區分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養,如果物業管理費用缺乏來源或者減少,就不能使區分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養得到維持和保證.

第二,當部分業主將物業建筑物空置后,并不意味著就可以減少物業管理公司的物業管理服務的工作量.并不意味著可以減少維持,保證區分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養的工作量,電梯,高低壓配電設備,共用照明,水泵,消防設施等共用設備,設施仍然要投入正常運行,仍然需要維修和保養;保安的值勤,巡邏,安全檢查等工作量也不會減少;清潔衛生,環境綠化等等物業管理的管理服務工作量一樣也不會因部分業主的物業建筑物空置而有所減少.

第三,造成業主的物業建筑物的空置責任在于業主本身,而并非物業管理公司無理阻撓不讓業主投入使用,因此,空置房的責任不在于物業管理公司.

第四,減免物業管理費用對未空置物業建筑物的業主來說是不公平的.雖然物業建筑物空置,但空置房的業主仍然在享受著因物業管理的優質服務而帶來的物業建筑的保值和增值的經濟成果.

因此物業管理公司應向業主講清楚上述道理,要二位老人按時交納物業管理費.

八,小朱的做法不妥,《中華人民共和國憲法》第九十條明確規定,"中華人民共和國公民住宅不受侵犯.禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅",《中華人民共和國刑法》第二百四十五條規定:"非法搜查或者非法侵入公民住宅的,處三年以下有期徒刑或者拘役".因此,小朱在沒有任何其他見證人在場的情況,擅自進入A公司顯然不妥.在此情況下,小朱應通過對講機,通知管理處其他保安及A公司有關人員,同時自己守住門口不動,待管理處其他保安及A公司有關人員到場后才能進入A公司.然后再查看有否失竊,若有失竊,則立即報案.若失竊.查看完后,應關好A公司門.

9,業主的要求是合理的.因為業主買房時,合同就明確規定了,共有面積和共有設備為全體業主所共有,是全體業主的共同財產,業主可以要求物業管理公司拆除展臺.如果不拆除,則利用業主共同財產賺的錢,理所當然也歸全體業主.并應根據業主大會的決議,或將這筆收益用來貼補物業管理費的不足,或直接納入到維修基金之中,也可以根據業主大會的決議按照業主所擁有的共有部分的持有比例向全體業主分配.

10,小李的做法是對的.因為一旦形成事實上的保管合同,萬一物品有損壞或丟失,則小李就要承擔賠償責任.當然,小李要做好對業主的耐心解釋工作,動之以情,曉之以理.我們提倡業主至上的服務宗旨,但不能違反有關原則和規定.

十一,第一,發展商可以將末出售的200套房屋計算為自己的投票權,.根據物權法的建筑物區分所有權理論,任何建筑物區分所有權的取得都只有兩種方式,就是原始取得和繼受取得.原始取得是指建筑物的發展商取得土地使用權后通過開發建造了建筑物整體,從而取得了建筑物所有權的方式.繼受取得是指在建筑物原始取得的基礎上,建筑物發展商通過買賣,贈與,繼承,交換或者其他合法方式將建筑物區分所有權依法轉移給建筑物區分所有權人的方式.因此,是建筑物發展商依法創設了建筑物區分所有權.

任何人,或者任何其他組織依法通過買賣,贈與,繼承,交換或其他合法方式獲得了建筑物其中的某一個單元或套房,就成為建筑物區分所有權人,即通常在物業管理活動中所說的業主.

發展商未出售的房屋也許房地產開發商留著自用,出租或其他用途,只要這部分房屋的所有權未發生轉移,所有權者仍然是發展商.因此,這時發展商就由原來的建筑物所有權人的身份依法轉變為建筑物區分所有權人.當發展商成為建筑物區分所有權人之后,從法律地位上,自然就擁有建筑物區分所有權人的區分所有建筑物專有部分所有權,共用部分持分權及因共同關系所生的成員權的各項權利,當然也應該承擔相應的義務.這時發展商作為未出售房屋部分的建筑物區分所有權人依法是享有與其他業主一樣平等的各項業主的權利和義務.任何人都不能隨意剝奪發展商作為未出售房屋部分的建筑物區分所有權人的業主權利和義務,否則,就構成侵害發展商業主的合法權益,發展商有權依據法律,法規的有關規定來維護其合法權益.

既然發展商作為未出售房屋部分的建筑物區分所有權人,就必然擁有業主大會的選舉權和被選舉權.

綜上所述,發展商作為未出售房屋的建筑物區分所有權人,即未出售房屋的業主,與其他業主一樣具有業主委員會的選舉權和被選舉權.某小區的部分業主之所以提出發展商將未出售的200套房屋計算為自己的投票權,是侵犯了業主選舉的合法權益,堅決反對選舉結果,要求進行重新選舉,這些都是由于其不清楚發展商作為未出售房屋的建筑物區分所有權人的地位所造成的誤解.

第二,作為物為管理公司應該多給這些業主進行解釋,使他們清楚了解法律,法規的有關規定,依法維護發展商和全體業主的合法權益,依法做好業主委員會的選舉工作.

十二,同10題

十三,合理.但應向業主解釋清楚,收取的費用是為了支付實施車輛的管理所必須發生的人工費和設施,設備費及相關的管理費用.費用的收取以維持車輛保管站的正常運作為最低限度.

十四,第一,合同是否有效,要視合同的訂立情況.如果訂立的合同不存在主體不合格,無效,意思表示不真實,內容不合法等四種情況,則合同有效,但只要出現了這四種情況中的任何一種,則該合同無效.

第二,合同的解除有兩種情形:即約定解除和法定解除二種形式.約定解除是當事人通過行使約定的解除權或者兩方協商決定,而進行的合同解除.約定解除權的解除是當事人在合同中約定在合同成立以后,全部履行之前,由當事人一方在某種解除合同的條件出現后享有解除權,并可以通過行使合同的解除權而消滅合同關系,如果開發商要單方面行使約定解除權,就必須以約定的合同解除條件出現為前提.協商解除是指合同雙方當事人協商一致,都同意解除,而不是單方面行使解除權.因此,如果沒有約定的合同解除條件,開發商就無權解除合同.但開發商可以通過物業行政主管部門仲裁或向人民法院訴訟,申請解除合同.

法定解除是合同解除的條件由法律直接規定.

十五,水管滲漏,屬一般維修,換根外墻水管即可.因此,不應使用維修基金.因這根水管修好以后,8戶住戶都受益,根據"誰受益,誰負責"的原則,應由8戶住戶共同維修,具體費用按份額比例分攤.

十六,如果該公司對管理人員進行過這方面的培訓或有這方面的操作規程要求,則該管理人員的做法無不妥.但如果該管理人員不知道這方面的要求或不知道如何操作,則應對客人說明,其本人不知究竟應該如何處理此事,他可帶客人一起或獨自到有關部門了解情況后,再做決定,但他無權拒絕.

十七,做法無不妥.因為小區公共場所屬全體業主的公共場所,為全體業主所獨有,是業主的私有財產.外人在小區內高聲招攬生意,侵犯了全體業主的權益,做為物業公共區域管理人員,該管理應勸其離開.但不應用驅趕的方式,應多請一些保安員來勸說他們出去.

18,如果沒有證據證明物業管理公司有過錯,造成該業受重傷,則物業公司不應承擔責任.盡管物業公司收取了保安服務費,但物業管理的保安服務是一種群防群治的安全防范服務.物業管理公司在本物業管理區域內與業主,住戶之間不存在人身,財產的保管或保險關系.

建議該公司向業主解釋清楚物業保安服務的性質.

十九,要求是否合理應視其具體情況.如果物業管理公司事先和業主委員會協商和溝通了,提高物業管理服務的水平和服務質量,增加了物化勞動和活勞動的投入,則要求提高收費標準是合理合法的.但如果該公司事先沒有和業主委員會協商和溝通,自作主張增加各種投入來提高小區的質量檔次和服務水準,事后要求提高管理費就不合理了.

建議該公司真誠地與業主委員會商量,將每一個支出項目請業主委員會審定,看那些是必要的,那些是多余的,那些是可要可不要的,在得到業主委員會認可以后,才確定實際要增加的物業管理費的幅度和標準.