市房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查報告

時間:2022-03-18 08:56:00

導(dǎo)語:市房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查報告一文來源于網(wǎng)友上傳,不代表本站觀點,若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師,歡迎參考。

市房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查報告

近幾年來,全國房地產(chǎn)投資出現(xiàn)過快增長勢頭,部分城市房價上漲過快,住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出,房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。為切實解決這些問題,自去年3月下旬開始,國家出臺了一系列穩(wěn)定房價、遏制房地產(chǎn)過熱的措施,今年5月國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了九部委聯(lián)合出臺的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》(簡稱《意見》下同),掀起了對房地產(chǎn)市場新一輪的宏觀調(diào)控。為了搜集和了解*房地產(chǎn)企業(yè)的意見和看法,為*市的相關(guān)決策提供基礎(chǔ)信息和依據(jù),*市統(tǒng)計局與房管局精心組織實施了房地產(chǎn)企業(yè)問卷調(diào)查。

對*的631家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放問卷,全部收回有效問卷631份。現(xiàn)將情況分述如下:

一、調(diào)查情況

第一部分政策調(diào)查

針對國家九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》,被調(diào)查的房地產(chǎn)企業(yè)普遍認為,《意見》具有一定的針對性和力度,對于規(guī)范市場,促進房地產(chǎn)健康發(fā)展將會起到積極的作用,但也有部分企業(yè)認為該《意見》對于區(qū)域市場是否都適用,有待商榷。各地經(jīng)濟發(fā)展水平不同,購買力等因素也不一樣,對于房地產(chǎn)市場區(qū)域發(fā)展不均衡的現(xiàn)狀,是制定政策和執(zhí)行政策中必須要慎重考慮的。*房地產(chǎn)市場近幾年發(fā)展較快,不管是從房地產(chǎn)投資規(guī)模、增長速度、資金來源、房價及增長幅度等來看,*房地產(chǎn)市場從總體上看是健康的,發(fā)展是平穩(wěn)的,作為省會市,在全國比較而言,*房地產(chǎn)價格比較合理,甚至偏低。因此,《意見》的執(zhí)行應(yīng)當(dāng)因地制宜,不能一刀切。應(yīng)該根據(jù)各地具體情況,進行有效的調(diào)控,否則,就是“空調(diào)”。

(一)《意見》中明確指出“要重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房”得到了大多數(shù)企業(yè)的贊同。92.2%的被調(diào)查企業(yè)認為該項措施切合市場需求,有必要,《意見》的六項措施明確指出了“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”及“重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房”問題,表明了國家在調(diào)整住房結(jié)構(gòu),引導(dǎo)合理消費、解決普通百姓買房難問題方面的決心。認為不符合市場需求,沒必要的僅占4.3%,說不清的占3.5%。

(二)《意見》中指出“凡新審批、新開工的商品住房建設(shè),套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重,必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”。對這項限制戶型的措施對我市應(yīng)如何落實被調(diào)查的房地產(chǎn)企業(yè)中有68.3%在認為應(yīng)該按照項目和區(qū)域結(jié)合調(diào)整;16.8%的企業(yè)認為應(yīng)該按照區(qū)域?qū)嵤┱{(diào)整;12%的企業(yè)認為應(yīng)該按照項目實施調(diào)整,2.7%的企業(yè)認為無所謂。這也是國六條爭議最多的地方,許多企業(yè)表示,房地產(chǎn)行業(yè)有很強的地域性,由于經(jīng)濟發(fā)展水平的差異,每個城市的房地產(chǎn)市場都有自己的特點,用同一標(biāo)準(zhǔn)對全國各地的房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控,肯定會在一些地方造成政策與市場的矛盾。因此,希望《意見》能因地制宜,滿足不同地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展要求。

(三)《意見》中指出“為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源,對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè),商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對空置3年以上的商品房,商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物”。對此項嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件,對引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)市場方面,有53.3%的被調(diào)查房地產(chǎn)企業(yè)認為有一定作用,認為能起到積極作用的占33.4%,認為很難評價到的占10.1%,認為沒有影響的占3.2%。

(四)《意見》中指出“對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的,依法從高征收土地閑置費,并責(zé)令限期開工、竣工;滿2年未動工開發(fā)的,無償收回土地使用權(quán)。對雖按照合同約定日期動工建設(shè),但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4,且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的,按閑置土地處置”。對此項加大閑置土地處罰力度的措施,73.7%的被調(diào)查企業(yè)認為可以在房地產(chǎn)開發(fā)中起到調(diào)節(jié)作用,認為作用不大的占18.2%,認為不起作用的占2.2%,說不清楚的占5.9%。被調(diào)查企業(yè)普遍認為此項措施的實施能切合市場需求,規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)一些不規(guī)范的行為,可以調(diào)節(jié)對閑置土地處罰力度的實施,加強和引導(dǎo)促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展,對穩(wěn)定住房價格能起到很大的作用。

(五)《意見》中指出“加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管”;“切實整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為”。這兩項措施,對于引導(dǎo)和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展,25.7%的被調(diào)查企業(yè)認為能夠起到很大作用,67.2%的認為能夠起到一定的作用,認為作用不大的占6.2%。

(六)《意見》中指出:“完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度”;“統(tǒng)計和房地產(chǎn)主管部門要定期公布市場供求和房價情況,全面、及時、準(zhǔn)確地市場供求信息”。對于這項措施,82.57%的被調(diào)查企業(yè)認為十分必要,認為可有可無的占11.25%,認為沒有必要的占2.38%,認為不清楚的占3.49%。

第二部分房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況調(diào)查

(七)認為本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模對本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的影響程度較大的房地產(chǎn)企業(yè)占71.95%,認為一般的占25.52%,認為作用不大的占2.38%。

(八)認為本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模適中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占76.23%,認為開發(fā)投資規(guī)模偏大的企業(yè)占13.47%,認為開發(fā)投資規(guī)模偏小的企業(yè)占9.98%。

(九)對本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資前景的判斷結(jié)果是樂觀的企業(yè)占59.59%,判斷結(jié)果是一般的企業(yè)占35.18%,判斷結(jié)果是不樂觀的企業(yè)占4.75%。

(十)認為影響本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要因素在被調(diào)查企業(yè)的認識上有較大的差異。有22.55%的企業(yè)認為首要影響因素是房地產(chǎn)市場需求情況,第二是有17.48%的企業(yè)認為是本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展形勢的影響,第三是有17.43%的企業(yè)認為是土地政策的影響,第四是有16.94%的企業(yè)認為是房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的影響,第五是有14.49%的企業(yè)認為是國家宏觀經(jīng)濟政策的影響,第六是有8.55%的企業(yè)認為是企業(yè)資金狀況的影響。

(十一)認為本公司未來兩年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模將加大的企業(yè)占58.32%,認為本公司未來兩年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模將不變的企業(yè)占33.28%,認為本公司未來兩年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模將縮小的企業(yè)占7.77%。

(十二)認為本地區(qū)個人購房能力一般的開發(fā)企業(yè)占61.97%,認為本地區(qū)個人購房能力較強的開發(fā)企業(yè)占29.32%,認為本地區(qū)個人購房能力不強的開發(fā)企業(yè)占8.24%。

(十三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認為影響個人購房的主要因素居第一位的是價格因素,占25.25%,居第二位的是區(qū)位因素,占21.56%,居第三位的是家庭收入因素,占17.55%,居第四位的是設(shè)施配套因素,占9.95%。居第五、六、七位影響因素分別是戶型設(shè)計因素、物業(yè)管理因素和工程質(zhì)量因素,分別占7.6%、4.98%和4.76%。

(十四)商品房空置對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的影響,認為空置房會造成企業(yè)經(jīng)營困難的居第一位,占45.48%,認為空置房對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有些影響的居第二位,占44.53%,認為影響不大的占5.23%。

(十五)房地產(chǎn)公司認為未來兩年房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要資金來源首先是自有資金,占25.88%;其次是自籌資金,占24.61%;第三位才是銀行貸款,占22.29%;第四位是個人按揭貸款,占10.12%。

(十六)房地產(chǎn)公司未來兩年房地產(chǎn)開發(fā)的投資意向首先是建普通住房,占31.64%;其次是建商業(yè)用房,占23.91%;第三是建經(jīng)濟適用房,占17.45%;第四是建寫字樓,占13.25%;第五是向其他行業(yè)投資,占6.29%,第六是建別墅與高檔公寓,占4.97%。

(十七)房地產(chǎn)公司認為造成商品住宅空置的主要原因:第一是房價原因,占12.93%;第二是戶型面積過大原因,占12.22%;第三是戶型設(shè)計不合理,占11.51%;第四是小區(qū)周邊環(huán)境原因,占11.15%。

(十八)房地產(chǎn)公司認為目前本地區(qū)商品房銷售價格是適中的占43.58%,認為商品房銷售價格偏高的占38.67%;認為商品房銷售價格過高的占10.14%;認為商品房銷售價格偏低的占6.81%。

(十九)在不到一年的時間,國家針對房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)兩次出臺調(diào)控措施,對市場產(chǎn)生較大影響,企業(yè)對房地產(chǎn)市場發(fā)展的判斷趨于理性。對今后一段時期房價走勢,認為漲幅回落趨穩(wěn)的占68.94%,19.02%被調(diào)查企業(yè)認為繼續(xù)快速上漲,認為價格下跌的占2.*%,不清楚的占9.51%。被調(diào)查企業(yè)普遍認為,盡管從總體上看*房地產(chǎn)市場發(fā)展是健康的,房價相對比較合理,但在目前這種大的政策背景下,受影響在所難免。

第三部分房地產(chǎn)開發(fā)土地市場調(diào)查

(二十)房地產(chǎn)公司認為我市土地供應(yīng)不足的占50.4%,認為土地供應(yīng)量不好說的占22.98%;認為土地供應(yīng)適量的占21.*%;認為土地供應(yīng)過量的占3.49%。

(二十一)房地產(chǎn)公司認為我市目前的土地供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)是“結(jié)構(gòu)不盡合理,發(fā)展失衡”,占45.8%,認為土地供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)“結(jié)構(gòu)合理,發(fā)展平衡”的占37.56%。

(二十二)今后我市應(yīng)在中心城區(qū)的哪個區(qū)域或哪個行政區(qū)域增加土地供應(yīng)量,房地產(chǎn)公司首選是西區(qū),占19.97%,其次是東區(qū),占14.1%;第三是鄭東新區(qū),占10.46%;第四是南區(qū),占8.72%;第五是北區(qū)等。有65.93%的房地產(chǎn)公司認為我市應(yīng)該保持適度寬松的土地政策,15.53%的房地產(chǎn)公司認為我市應(yīng)該保持適度從緊的土地政策,13.15%的房地產(chǎn)公司認為我市應(yīng)該保持現(xiàn)狀。調(diào)查的大部分房地產(chǎn)公司需要土地大約在20畝——500畝之間,所能承受的價格大多在每畝50萬——100萬之間。

(二十三)房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備進行房地產(chǎn)開發(fā)的首選區(qū)域是東區(qū),占14.58%,其次是在西區(qū)開發(fā),占11.41%,第三是在北區(qū)開發(fā),占11.09%。

第四部分住宅套型調(diào)查

結(jié)合“國辦發(fā)[20*]37號”套型面積控制規(guī)定,房地產(chǎn)公司認為符合我市實際的、適合三口之家現(xiàn)在及未來需要的緊湊、實用的套型面積是:

*

二、房地產(chǎn)市場需要關(guān)注的幾個問題

*市房地產(chǎn)業(yè)整體上保持著快速、協(xié)調(diào)、健康的發(fā)展態(tài)勢,但在初級發(fā)展階段中仍存在以下幾個方面的問題:

1、普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)仍顯不足。普通住宅需求占80%,且價格上漲相對較快,表明普通商品住房和經(jīng)濟適用住房市場供應(yīng)量相對不足。同時,受市場供求關(guān)系的影響,控制普通商品住房價格過快上漲的壓力較大。

2、商業(yè)營業(yè)用房空置面積繼續(xù)擴大。上半年,*市商業(yè)營業(yè)用房竣工面積10.2萬平方米,銷售面積為6.4萬平方米,累計空置面積45.2萬平方米。商業(yè)營業(yè)用房空置的繼續(xù)增加,應(yīng)引起有關(guān)方面的密切關(guān)注,一方面造成積壓和占用資金,影響資金的回籠,另一方面不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展和*市商品房市場供需結(jié)構(gòu)的合理。

3、房地產(chǎn)市場信息公開工作仍需加強,引導(dǎo)企業(yè)合理投資、消費者理性購房的作用尚未充分發(fā)揮。上半年*市房地產(chǎn)市場存在著企業(yè)投資不盡合理,消費者觀望等待,甚至出現(xiàn)不切實際的過度消費、超前消費等現(xiàn)象,急需加強引導(dǎo)。

4、房地產(chǎn)企業(yè)競爭實力不強。在目前*市有開發(fā)量的有200余家房地產(chǎn)企業(yè),其余企業(yè)沒有開發(fā)量。在700多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中,其中一級開發(fā)資質(zhì)的有4家,二級以上資質(zhì)的有47家;二級以上資質(zhì)企業(yè)僅占8%左右。因此,本地開發(fā)企業(yè)整體上規(guī)模小,品牌意識不強,融資渠道單一,在全國市場上的競爭力,抵御市場風(fēng)險的能力均較弱,影響力大、知名度高、綜合實力強的企業(yè)和企業(yè)集團尚未形成。

5、房地產(chǎn)經(jīng)營不規(guī)范行為現(xiàn)象存在。在房地產(chǎn)開發(fā)、市場交易、物業(yè)管理、中介服務(wù)、租賃管理等環(huán)節(jié)還存在著一些不規(guī)范行為,一定程度阻礙了市場的健康發(fā)展,還需要進一步加大監(jiān)管力度。

6、住房保障工作壓力加大。隨著*市城市框架的拉大,城市化進程的加快、城鎮(zhèn)人口的大量增加,中、低收入家庭的住房保障問題將日益突出,住房保障工作壓力將愈來愈大。

三、今后房地產(chǎn)發(fā)展的幾點建議

1、建議對土地資源應(yīng)進行高效整合后,不斷投放到市場上,從而抑制土地價格的上漲趨勢。針對老城區(qū)土地供應(yīng)緊張且價格高,建議政府應(yīng)加快環(huán)線以外市政配套建設(shè),拉大城市框架,應(yīng)控制未來土地價格的上漲。

針對土地供應(yīng)區(qū)域位置不均衡,建議側(cè)重加大東區(qū)和西區(qū)土地供應(yīng)量,在西區(qū)和南區(qū)多開發(fā)適合中低階層人員的住房。

2、積極引導(dǎo)商品房開發(fā)結(jié)構(gòu),控制商業(yè)用房開發(fā)規(guī)模。調(diào)查顯示:單套戶型在80平方米——120平方米的兩室、三室是銷售較好的戶型,建議多建此類戶型房子。加大普通商品住房和經(jīng)濟適用房建設(shè),控制商業(yè)用房開發(fā)規(guī)模。要按照國家的宏觀調(diào)控政策的要求,在土地供應(yīng)、稅收政策、信貸支持等方面向中、低檔商品房開發(fā)傾斜,滿足廣大中低收入者的購房需求。

3、采取有效舉措,抑制房價快速上漲勢頭。針對廣大居民不同層次的需求,開發(fā)出不同檔次、價位的商品房;多建中、低價位,滿足中、低收入家庭的住宅。盡快從供給上下功夫,讓中低收入水平的人群能買得起房子,能買到合適房子;切實穩(wěn)定好住房價格,應(yīng)制定具體措施限制“炒房”現(xiàn)象,加大對開發(fā)商和中介機構(gòu)的管理,對有哄抬房價、亂漲價行為堅決制止。

4、合理引導(dǎo)住房消費。要建立健全完善的房地產(chǎn)市場信息體系,增大商品房開發(fā)硬成本的透明度;要制定并公布商品房開發(fā)的近期與遠期規(guī)劃,便于居民合理規(guī)劃住房消費。

5、提高房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的整體競爭實力。*市房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過這些年的發(fā)展,到目前為止登記注冊企業(yè)達631家,但企業(yè)良莠不齊,整體實力不強。面對*市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀,房地產(chǎn)主管部門應(yīng)嚴(yán)格控制“入口”,在加強管理與引導(dǎo)的基礎(chǔ)上,通過市場優(yōu)勝劣汰,壓縮*市開發(fā)企業(yè)的數(shù)量,走規(guī)模化經(jīng)營之路。各房地產(chǎn)企業(yè)在新的形勢下,應(yīng)不斷加大改制、重組力度,強強聯(lián)合,適應(yīng)市場需要,增強資金的運籌能力,提高經(jīng)濟實力與競爭能力。

6、進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展。近年來,政府加大了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度,運用多種手段規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)一系列政策的出臺,對房地產(chǎn)市場影響較大。*市應(yīng)進一步貫徹有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)政策,規(guī)范房地產(chǎn)市場。加大對施工建設(shè)環(huán)節(jié)、房屋買賣環(huán)節(jié)、售后服務(wù)環(huán)節(jié)的監(jiān)管力度,促進房地產(chǎn)市場的有序健康發(fā)展,為構(gòu)建和諧社會,提高居住環(huán)境打下良好的社會基礎(chǔ)。