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物業管理服務是一個新興產業，更是一個民生工程，規范物業管理，促進行業健康發展，對于建設生態宜居城市、提升生活品質具有十分重要的現實意義。

一、統籌結合，完善小區物業規劃布局。

城市，讓生活更加美好。我區城市建設進入了新階段，迫切需要研究和謀劃城市小區物業規劃布局。一是完善物業管理規劃。將小區建設、物業管理納入城市規劃，與城市建設、社區建設、棚戶區改造、舊城改造等工作結合起來，與嬰幼兒、兒童、學生、青壯年、中老年等不同人群的需求結合起來，探索編制多規融合的“物業服務管理”規劃體系，引領物業管理行業健康發展，創造人性化與安全性的居住環境。二是完善老城物業布局。鼓勵各類社會資本興辦物業公司，在社區協調管理下，從事老舊小區物業服務。對具備封閉條件、公共設施配套較好的住宅小區，恢復市場化標準物業服務管理。對公共配套設施嚴重缺失，無法圍成小區庭院的散居小區或單體樓宇，以社區為單位，整合成為一個物業小區，成立業主委員會，由社區作為第三方協調業主委員會與物業公司簽訂協議，實行“衛生保潔、維護維修”托底服務，逐步培育業主物業消費意識，向市場化管理過渡。三是完善老舊小區基礎設施。依托舊城風貌改造工程，逐步完善舊城區無物管小區和單體樓的改造規劃，以“有規范車位、有綠化花園、有門崗用房、有標準公示欄”的“四有”標準，統一建設驗收。加強房屋外觀改造、空地綠化、劃線停車、消防設施配套、下水管網改造和管線更換等基礎設施建設，全面改善舊城區基礎條件和整體形象，再交社區物業服務中心、物業服務企業管理或居民自治。

二、整合資源，構建齊抓共管的工作格局。

物業管理涉及到發改、住建、交通、司法、廣電、供水、供電、供氣、通信、社區等諸多部門，必須整合資源、明確主體、齊抓共管。一是增強物管執法力量。以創建全國文明城市為契機，將物業管理納入城市管理委員會，整合城市聯合管理執法大隊力量，加大對房屋外墻裝修、亂搭亂建等小區亂象的執法監管力度。二是明確各方職能職責。區房管分局負責全區物管活動的監督管理工作，積極爭取市房管局的支持，強化審批、指導、監督和管理等職能，結合《物權法》的相關規定，制定出臺物業管理實施細則。街道按照屬地管理原則，負責轄區內物管活動的協調服務工作，指導所有住宅（包括規模小區、單體樓、單位宿舍）成立業主委員會，健全物業管理工作聯系會議制度、物業糾紛調處機制等。業主大會及業主委員會加強對物業企業履職情況的監督，協調解決物業糾紛，維護小區的正?；顒雍椭刃颍瑤有^按時、足額繳納物管費。三是發揮行業協會作用。物管協會協助政府開展工作，承擔部分社會職能，參與物業行業監督準入工作，依法規范行業行為、建立職業操守、維護行業權益、提升行業素質，督查物業服務組織或其他物業服務人員誠信經營和服務，維護物業管理各方合法權益。

三、市場運作，培育物業服務企業。

堅持市場化、專業化運行，把小區物業管理交給企業和市場。一是引進優質企業。著力引進一批資質高、服務優、實力強的知名大集團、大企業，來南注冊成立分公司。參照招商引資獎勵辦法，對引進優質企業給與獎勵。二是壯大龍頭企業。設立物業企業發展基金，鼓勵集約、規模發展，扶持企業做強做大，打造品牌企業、樣板小區。發揮龍頭企業示范效應，組織優秀物業公司輪回講課宣傳，提升物業服務整體水平。制定物業公司資質升級獎勵辦法，提升公司資質層次。三是培育專業人才。引導企業專業化發展，把物業管理人才納入人才工作，在引進、安置、培育、激勵等方面創新政策。強化協會職能，指導企業加強員工崗位技能、職業道德、服務意識等培訓，堅持持證上崗，規范企業員工服務禮儀，建立一支符合市場經濟需要、能夠滿足廣大業主需求的物業管理職業化隊伍。

四、依法治理，解決物業收費難問題。

按照“依法治區”要求，將小區物業管理納入法制軌道。一是出臺物業收費指導標準。制定出臺《物業服務和保障性住房物業服務收費標準指導價》，將資質等級、服務內容與收費標準掛鉤，建立“以質論價、質價相符、合同約定”的物業服務收費標準。二是簽訂物業服務合同。引入競爭機制和招投標機制，采取“雙向選擇”，物業公司將收費標準、服務內容、服務標準等情況進行公示，由小區業主委員會組織全體業主集體討論選擇具體服務標準，與物業企業簽訂物業服務合同，明確雙方的權利義務。三是公示物業費收支情況。行業協會督促物業企業將收費情況、使用情況全面詳細地對業主公示，由業主委員會組織業主代表，對其進行審核，消除業主疑慮，促進物業費開支情況公開透明。四是培育物業消費意識。在電視臺、門戶網、公交車移動電視等媒體，全面宣傳《物權法》、《省物業管理條例》及物業收費指導意見等，增強全民物業服務消費意識。探索公職人員物業繳費與年終考核掛鉤機制，發揮帶頭作用，倡導良好的社會風氣。

五、加強監管，健全物業企業考核評價體系。

完善物業企業的監管機制，促進行業規范化、制度化。一是建立物業企業誠信評價體系。學習物業管理企業tsc戰略的5s體系，由行業協會制定物業公司誠信評價指標，定期組織業主開展滿意度測評，形成物業公司誠信評價檔案，作為物業公司資質核定、資質復核、達標創優時的主要依據。對業主投訴多的，要求物業企業限期整改，整改不達標的，建議該物業管理項目經理在三年內不得擔任項目經理，形成監管有序的物業公司誠信評價體系。二是建立物業保證金制度。物業企業入駐時，一次性繳納保證金，企業退出時或經營滿5年后返還。創新績效考核，每年對企業收取保證金，根據業主評價結果，年底按比例返還。采取以獎代補的方式，將物業企業納入優秀企業表彰獎勵，督促和激勵其不斷提升服務水平。三是建立物業預收費監管機制。物業服務企業與房管、金融機構簽訂物管費三方監督協議，由房管部門設立專門監督賬戶，建立預收物管資金進賬、批準、撥付等管理臺帳，根據物業服務企業服務每季度費用使用情況進行撥款，并向小區公布，避免業主與企業因費用問題產生矛盾。

六、人文關懷，化解物業矛盾糾紛。

堅持“兩條腿走路”，一方面，注重營造互幫友愛的小區氛圍；另一方面，及時解決業主提出的問題。一是豐富小區文化。在特殊節日對特殊群體開展慰問，體現小區物管以人為本的服務理念。不定期舉辦保健講座、業主運動會、文藝晚會、親子活動等，積極開展“和睦家庭”、“好媳婦”等先進評選，適當給予物質獎勵，提升業主的歸屬感。二是強化業主自治。倡導“美好小區、人人共建”的價值取向，將業主自治納入社區民主建設范疇。由社區牽頭，加強對業主委員會的培訓、指導力度。探索建立業主委員會考核機制，把業主大會召開率、業主參與率、矛盾化解率等作為重要指標，每年度選評優秀業主委員會，充分調動積極性。