導(dǎo)語(yǔ)：物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)剖析材料一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

物業(yè)管理服務(wù)隨著市場(chǎng)化、規(guī)范化程度的提高，法制化進(jìn)程的加快以及客戶(hù)維權(quán)意識(shí)的日益增強(qiáng)，物業(yè)服務(wù)毫不夸張的講從最初的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)期步八了高風(fēng)險(xiǎn)期。首先，物業(yè)管理服務(wù)從整個(gè)行業(yè)的現(xiàn)狀來(lái)看，目前國(guó)內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序尚未健全，配套的政策法規(guī)尚不能有效保護(hù)行業(yè)的健康發(fā)展，再加上物業(yè)服務(wù)企業(yè)自我保護(hù)意識(shí)淡薄，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大。其次，從物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的特點(diǎn)來(lái)看，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)是一門(mén)綜合性較強(qiáng)的服務(wù)性行業(yè)，他所涉及的空間和時(shí)間范圍都十分廣泛而長(zhǎng)遠(yuǎn)，同時(shí)又與我們服務(wù)對(duì)象生活的各個(gè)方面息息相關(guān)，這就決定了物業(yè)管理服務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)可能是無(wú)處不在和無(wú)時(shí)不在的。而物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)又是利潤(rùn)相對(duì)較低的行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)可能使一個(gè)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)無(wú)法進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。這些因素都不利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展?fàn)畲?，不利于整個(gè)行業(yè)的不斷向前，這就使得如何規(guī)避物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高市場(chǎng)運(yùn)作能力，成為我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)目前的當(dāng)務(wù)之急。

物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型及防范

物業(yè)服務(wù)涉及客戶(hù)生活的方方面面，有事就找物業(yè)服務(wù)公司，解決不了或解決得不滿(mǎn)意

就是物業(yè)公司服務(wù)不好，有時(shí)甚至開(kāi)口就以不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)相威脅，出了事故就向物業(yè)服務(wù)

公司索賠，這是物業(yè)服務(wù)公司所面臨的嚴(yán)峻問(wèn)題，也就是物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我們要防范各

種物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就先得從分析這些風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自哪些方面，有何種防范措施來(lái)規(guī)避物業(yè)服務(wù)風(fēng)

險(xiǎn)。物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要包括治安風(fēng)險(xiǎn)、車(chē)輛管理中車(chē)輛的損壞及丟失風(fēng)險(xiǎn)、消防事故和隱患風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)及公共設(shè)施設(shè)備造成的風(fēng)險(xiǎn)和公共環(huán)境不安全因素造成的風(fēng)險(xiǎn)等。

治安風(fēng)險(xiǎn)及防范

所謂治安風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于外界第三人的過(guò)錯(cuò)和違法行為，給物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身?yè)p害、喪失生命和財(cái)產(chǎn)損失等風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致了物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。目前因市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，我國(guó)人口流動(dòng)率日益增高，社會(huì)各層次的收入差距日漸增大，該社會(huì)問(wèn)題產(chǎn)生的治安問(wèn)題已明顯體現(xiàn)在物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)里。入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等各類(lèi)事件相繼發(fā)生在各個(gè)小區(qū)，給物業(yè)管理服務(wù)工作帶來(lái)極大的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。怎樣防范治安風(fēng)險(xiǎn)

?可從如下幾方面考慮：

1、首先應(yīng)明確物業(yè)服務(wù)單位的法律地位和職責(zé)。每一個(gè)物業(yè)都是社會(huì)的組成單元，都面臨社會(huì)治安問(wèn)題。應(yīng)該明確的是包括每一個(gè)物業(yè)的治安是由公安機(jī)關(guān)自責(zé)的，物業(yè)服務(wù)單位的義務(wù)是協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)物業(yè)項(xiàng)目的公共秩序。這一點(diǎn)作為物業(yè)服務(wù)單位和業(yè)主都應(yīng)明確，物業(yè)服務(wù)單位僅僅是依法成立的公司法人主體，不享有超過(guò)法律規(guī)定的任何行政管理職權(quán)和行政處罰權(quán)。物業(yè)服務(wù)單位的工作人員，包括安全管理人員都不具有超出普通公民的任何特權(quán)。因此，物業(yè)服務(wù)單位的治安防范義務(wù)是在一定限度內(nèi)的、有限的義務(wù)。

2、物業(yè)服務(wù)單位在明白自身法律地位職責(zé)的基礎(chǔ)上，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)在自己一定限度內(nèi)、有限協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)轄區(qū)物業(yè)的公共秩序，防范治安風(fēng)險(xiǎn)。防范治安風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)不同管理服務(wù)區(qū)域的具體不同情況，制定相對(duì)完善和實(shí)用的制度，組建和設(shè)置相應(yīng)的機(jī)構(gòu)和人員，實(shí)施和執(zhí)行制度規(guī)定。制度中應(yīng)明確對(duì)轄區(qū)物業(yè)往來(lái)人員的管理，制定關(guān)于定時(shí)安排人員巡邏和巡視，針對(duì)治安事件的處理程序等。鑒于每一個(gè)不同性質(zhì)的物業(yè)及業(yè)主和非業(yè)主使用人的不同需求和特點(diǎn)，對(duì)于人員的往來(lái)管理是有區(qū)別的。住宅小區(qū)可以采用業(yè)主和非業(yè)主使用人憑密碼和智能卡進(jìn)出，來(lái)訪者采用登記或經(jīng)業(yè)主和非業(yè)主使用人同意后進(jìn)入。大廈是以辦公為主的商業(yè)區(qū)域，因?yàn)槿藛T進(jìn)出過(guò)于頻繁，進(jìn)出人員數(shù)量過(guò)大，逐一登記制度是不必要和難以落實(shí)的，多數(shù)采用對(duì)從大廈搬離物品進(jìn)行登記，并憑當(dāng)時(shí)在業(yè)主或合法的非業(yè)主使用人八住時(shí)預(yù)先所留的印鑒或簽名確認(rèn)。往來(lái)人員的登記和管理是由固定崗位的工作人員完成的，同時(shí)必須配備相應(yīng)的其他人員進(jìn)行定時(shí)的流動(dòng)式巡邏和巡查工作，對(duì)已進(jìn)入小區(qū)或大廈的人員的行為進(jìn)行監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止不法侵害的行為，第一時(shí)間進(jìn)行報(bào)警，協(xié)助公安機(jī)關(guān)制止和防范違法犯罪行為、保護(hù)事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)公共秩序的職責(zé)。物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)根據(jù)物業(yè)的不同情況與業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)共同組織一定數(shù)量的業(yè)主，結(jié)合自愿原則，建立業(yè)主防范體系，配合和促進(jìn)物業(yè)服務(wù)單位的治安防范工作，既針對(duì)非法侵害行為，也可以監(jiān)督和發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)單位工作漏洞，最終形成不同層次的防范體系。作為物業(yè)服務(wù)單位在嚴(yán)格依據(jù)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)確定的各項(xiàng)管理規(guī)定，履行了自己義務(wù)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會(huì)公共秩序．物業(yè)服務(wù)單位不再承擔(dān)業(yè)主或非業(yè)主使用人因第三人非法侵害導(dǎo)致的人身和財(cái)產(chǎn)損失賠償責(zé)任。

3、在目前物業(yè)服務(wù)行業(yè)中，有一部分企業(yè)將協(xié)助公安部門(mén)維護(hù)物業(yè)公共秩序的工作委托給專(zhuān)門(mén)的安保公司，協(xié)商約定對(duì)外支付一定保安服務(wù)費(fèi)，由保安公司根據(jù)物業(yè)服務(wù)單位的具體要求提供一定數(shù)量的保安人員，按合同約定提供物業(yè)服務(wù)單位要求的服務(wù)。該做法實(shí)際也是物業(yè)服務(wù)單位與其他主體分擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)的措施。但眾多的保安公司往往在合同中要求排除因小區(qū)盜竊和搶劫事件造成損失的賠償責(zé)任。而法律目前對(duì)保安公司的的義務(wù)尚沒(méi)有明確的規(guī)定，造成聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)保安公司分擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)變得極為有限。

車(chē)輛管理風(fēng)險(xiǎn)及防范

所謂車(chē)輛管理中車(chē)輛的損壞和滅失主要指在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)車(chē)輛停放服務(wù)過(guò)程中，車(chē)輛發(fā)生車(chē)身受損、車(chē)輛滅失等情況。車(chē)輛停放服務(wù)是由轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)附帶產(chǎn)生的附加服務(wù)，通常由物業(yè)服務(wù)單位接受開(kāi)發(fā)商或轄區(qū)業(yè)主委員會(huì)的委托進(jìn)行停車(chē)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理，并收取車(chē)輛停放服務(wù)費(fèi)。車(chē)輛停放期間車(chē)輛外表可能被兒童包括其他第三人用器具劃傷，也可能會(huì)被其他停放車(chē)輛有意或無(wú)意碰撞而損壞，也有可能在停放期間被盜竊或搶劫，這些就是車(chē)輛管理的風(fēng)險(xiǎn)。怎樣防范此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，可從兩方面著手：

1、從停車(chē)場(chǎng)硬件建設(shè)及維護(hù)來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)。停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理需要向公安機(jī)關(guān)依法取得許可證，向物價(jià)部門(mén)取得收費(fèi)許可證。取得經(jīng)營(yíng)許可證的前提是停車(chē)場(chǎng)的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定。物業(yè)服務(wù)單位必須確保停車(chē)場(chǎng)的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定的條件，同時(shí)須負(fù)責(zé)相關(guān)停車(chē)場(chǎng)設(shè)施的維護(hù)和維修保養(yǎng)；將停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛停放服務(wù)的內(nèi)容制作成公示牌，放置在停車(chē)場(chǎng)顯著位置，明示停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)單位是否承擔(dān)車(chē)輛的保管責(zé)任等，停車(chē)場(chǎng)內(nèi)因維修工程等原因可能造成停放車(chē)輛損害時(shí)，應(yīng)以指示牌等形式向車(chē)輛停放人明確告知，并將可能造成車(chē)輛損害和危險(xiǎn)的區(qū)域進(jìn)行單獨(dú)圍攔來(lái)隔離，明確禁止車(chē)輛停放在上述區(qū)域。

2、從車(chē)輛停放管理軟件上防范風(fēng)險(xiǎn)。在停車(chē)場(chǎng)硬件完善并符臺(tái)要求后，還應(yīng)制定車(chē)輛停放管理制度，對(duì)車(chē)輛的出入嚴(yán)格管理。停車(chē)場(chǎng)的工作人員對(duì)進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)的所有車(chē)輛發(fā)放停車(chē)憑證，該憑證可以是一次性的停車(chē)票，或者是多次反復(fù)使用的停車(chē)卡。該停車(chē)憑證應(yīng)由物業(yè)服務(wù)公司或下屬管理處加蓋公章，停車(chē)憑證上應(yīng)記載車(chē)輛牌號(hào)、進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)時(shí)間、發(fā)卡的經(jīng)辦人，對(duì)車(chē)輛明顯已有的損害和破損應(yīng)記載在憑證上；同時(shí)對(duì)停車(chē)場(chǎng)停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車(chē)輛停放人應(yīng)注意的事項(xiàng)記載在該憑證上，告知車(chē)輛停放人。當(dāng)車(chē)輛進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)后，停車(chē)場(chǎng)工作人員負(fù)責(zé)對(duì)車(chē)輛的停放位置和停放秩序進(jìn)行規(guī)范和指揮，及時(shí)制止不規(guī)范的停放行為。防止造成停放車(chē)輛的損害，履行自身的管理職責(zé)。車(chē)輛駛離停車(chē)場(chǎng)時(shí)，停車(chē)場(chǎng)管理人員應(yīng)向車(chē)輛駕駛?cè)藛T收取停車(chē)場(chǎng)發(fā)放的憑證，并仔細(xì)核對(duì)憑證上記載的車(chē)牌號(hào)和其他情況是否與車(chē)輛相符。當(dāng)不一致時(shí)，應(yīng)及時(shí)核對(duì)車(chē)輛行駛證件、駕駛?cè)藛T的證件，與發(fā)放憑證的人員聯(lián)系確認(rèn)是否在記錄中存在錯(cuò)誤。確認(rèn)駕駛?cè)藛T后，予以放行；收取停放服務(wù)費(fèi)，給予收款憑證，收款憑證上應(yīng)記載停放的時(shí)間和車(chē)輛的牌號(hào)。如果車(chē)輛停放憑證丟失，應(yīng)由車(chē)輛停放人持車(chē)輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往管理處或物業(yè)服務(wù)單位，辦理相應(yīng)的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車(chē)輛放行憑證。上述管理規(guī)范程序就是風(fēng)險(xiǎn)防范的過(guò)程，其目的在于確保停放車(chē)輛車(chē)身不被損害，確保停放車(chē)輛的完好。如果車(chē)輛停放人，有意不按停車(chē)場(chǎng)的管理規(guī)定停放車(chē)輛，而停車(chē)場(chǎng)已進(jìn)行明示告知，管理人員已進(jìn)行勸止，停放人拒不糾正導(dǎo)致?lián)p害的，應(yīng)由車(chē)輛停放人承擔(dān)責(zé)任。

消防風(fēng)險(xiǎn)防范

消防事故和隱患其實(shí)也是物業(yè)公共設(shè)施管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一，但由于消防設(shè)施自身的特殊性，同時(shí)消防往往影響廣大業(yè)主重大生命財(cái)產(chǎn)安全，將此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)單獨(dú)列明有利于物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范和廣大業(yè)主公共安全利益的保護(hù)。消防設(shè)施的日常維護(hù)和養(yǎng)護(hù)以及確?；馂?zāi)發(fā)生時(shí)，消防設(shè)施能夠發(fā)揮正常功效滿(mǎn)足消防部門(mén)處理消防事故的要求。消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)不善、無(wú)消防用水供應(yīng)、消防報(bào)警系統(tǒng)失靈都可能導(dǎo)致重大人身和巨大財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)服務(wù)單位面臨如此的風(fēng)險(xiǎn)不僅要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償?shù)拿袷路韶?zé)任，直接責(zé)任人和單位主要負(fù)責(zé)人還可能因此而承擔(dān)刑事法律責(zé)任。

l、物業(yè)的消防問(wèn)題是關(guān)系到廣大業(yè)主和非業(yè)主使用人生命、財(cái)產(chǎn)安全的關(guān)鍵問(wèn)題，同時(shí)也是具有一定專(zhuān)業(yè)性的管理事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)單位首先在接手物業(yè)時(shí)，尤其是針對(duì)新建的物業(yè)，應(yīng)查驗(yàn)是否已通過(guò)消防部門(mén)的驗(yàn)收，取得消防驗(yàn)收合格證。在物業(yè)未取得消防驗(yàn)收合格證之前，物業(yè)管理單位可以提前進(jìn)入，但業(yè)主不能辦理入伙手續(xù)。即使是開(kāi)發(fā)商要求入伙，物業(yè)管理單位應(yīng)堅(jiān)持不辦理入伙手續(xù)。如果在此情況下，為業(yè)主辦理了入伙手續(xù)，發(fā)生消防事故造成人身和財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)管理單位將負(fù)有不可推卸的責(zé)任。

2、業(yè)主入伙后，在二次裝修過(guò)程中，物業(yè)管理單位審查業(yè)主申請(qǐng)裝修項(xiàng)目，是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求。同時(shí)在裝修過(guò)程中，應(yīng)監(jiān)督業(yè)主是否按照消防要求配備消防滅火器械、在裝修現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)嚴(yán)禁明火等：監(jiān)督業(yè)主在裝修過(guò)程中，是否損壞公共消防設(shè)施和器械。對(duì)損壞公共消防設(shè)施和器械的行為應(yīng)及時(shí)制止，造成重大損壞或后果嚴(yán)重的，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)向消防主管部門(mén)報(bào)告，由消防主管部門(mén)依法處理。

3、物業(yè)服務(wù)單位在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)過(guò)程中，對(duì)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施和器械進(jìn)行日常維護(hù)和養(yǎng)護(hù)。消防設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)已委托給專(zhuān)業(yè)消防公司的，對(duì)消防設(shè)施需要中修、大修等以及根據(jù)消防部門(mén)檢查的整改意見(jiàn)需整改的，應(yīng)依法律規(guī)定的程序，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，從維修基金中開(kāi)支。

4、在轄區(qū)物業(yè)發(fā)生消防事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)在第一時(shí)間報(bào)警,并協(xié)助；消防部門(mén)進(jìn)行事故處理；確保消防設(shè)施、器械完好和功能正常；相關(guān)人員能夠熟悉和掌握消防設(shè)施的正確使用。

設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)防范

物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理不善都可能造成業(yè)主或非業(yè)主使用人的人身和財(cái)產(chǎn)損失，此項(xiàng)管理服務(wù)義務(wù)是物業(yè)管理單位主要的義務(wù)之一，同時(shí)因物業(yè)、公共設(shè)備的多樣性和分布的分散性特點(diǎn)，隨之而來(lái)產(chǎn)生了風(fēng)險(xiǎn)的頻繁發(fā)生。物業(yè)本身主要包括房屋本體及屬于物業(yè)管理服務(wù)范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物：公共設(shè)施和設(shè)備包括供水、供電、安全報(bào)警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂(lè)活動(dòng)設(shè)施等；概括地講可以認(rèn)為是轄區(qū)物業(yè)內(nèi)不屬于業(yè)主個(gè)人所有和承擔(dān)管理責(zé)任的其他部分。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定，全體業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理是物業(yè)服務(wù)單位的主要工作內(nèi)容。物業(yè)公共設(shè)施、共用設(shè)備管理以及維護(hù)方面潛在的隱患也是物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要方面。為防止上述風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)服務(wù)單位可從以下幾個(gè)方面著手：

1、首先，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，與原開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)、原物業(yè)服務(wù)單位進(jìn)行交接過(guò)程中，應(yīng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題進(jìn)行交底和記錄，了解以往曾出現(xiàn)的故障和隱患，各方進(jìn)行書(shū)面確認(rèn)，這些記錄和情況作為以后防范風(fēng)險(xiǎn)的參考資料。對(duì)于交接過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的重大損壞和人為原因造成的事故，根據(jù)不同情況，確定責(zé)任和修復(fù)費(fèi)用的承擔(dān)主體。

在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)向建設(shè)單位接收下列資料：(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗(yàn)收資料；(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；(四)物業(yè)管理所必須的其他資料等。

在各方交接的過(guò)程中，向新的物業(yè)服務(wù)單住移交上述全部資料，是原開(kāi)發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)和原物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)履行的法定和合同義務(wù)，如果不履行，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

2、依據(jù)《民法通則》第一百二十六條規(guī)定，建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自已沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外。物業(yè)服務(wù)單位根據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)首先明確自己的服務(wù)責(zé)任范圍，服務(wù)責(zé)任范圍決定風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)的范圍。建筑物基本可以分為兩部分，一部分屬業(yè)主自己入住的由業(yè)主自己維修和養(yǎng)護(hù)的范圍，相應(yīng)的責(zé)任和費(fèi)用都由業(yè)主承擔(dān)；如業(yè)主陽(yáng)臺(tái)放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財(cái)產(chǎn)損失的，由業(yè)主承擔(dān)全部的賠償責(zé)任；如果證明是受害人的故意行為造成的由受害人承擔(dān)責(zé)任。在此情形下，無(wú)論是業(yè)主或非業(yè)主使用人的過(guò)失行為造成或者是業(yè)主未成年子女，來(lái)訪的未成年人的行為導(dǎo)致的損害，業(yè)主都應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)服務(wù)單位分清上述責(zé)任，是防范自身風(fēng)險(xiǎn)的舉措之一。

3、提高物業(yè)服務(wù)單位工作人員防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)尤為重要。工作人員的防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)指導(dǎo)他們?nèi)粘５墓芾矸?wù)行為規(guī)范化、制度化和法律化，沒(méi)有工作人員的防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，一切防范風(fēng)險(xiǎn)的措施都將成為紙上談兵。

為防范風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)服務(wù)單位必須對(duì)所管理的全部建筑物公共部位、共用設(shè)施和設(shè)備，按照經(jīng)業(yè)主大套通過(guò)的各項(xiàng)管理制度的規(guī)定，做好日常檢查、維修、保養(yǎng)工作，保持建筑物公共部位完好，共用設(shè)施和設(shè)備的正常運(yùn)行。對(duì)房屋公共通道所屬的窗戶(hù)和公共天臺(tái)、通道應(yīng)定期檢查是否完好，是否需要更換，考慮在大風(fēng)等特殊天氣時(shí)，是否可能發(fā)生損壞，從而導(dǎo)致人身和財(cái)產(chǎn)損害，造成物業(yè)服務(wù)單位承擔(dān)法律的賠償責(zé)任。

為培養(yǎng)物業(yè)服務(wù)單位工作人員防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，除對(duì)工作人員按公司管理制度進(jìn)行培訓(xùn)和規(guī)定操作訓(xùn)練外，還需要對(duì)工作人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的法律知識(shí)培訓(xùn)，學(xué)習(xí)同行業(yè)和其他物業(yè)服務(wù)單位已經(jīng)發(fā)生的教訓(xùn)是提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)最有效的方法之一，既直觀又深刻。通過(guò)培訓(xùn)，工作人員對(duì)照案例分析自身服務(wù)行為的潛在風(fēng)險(xiǎn)之處，加以糾正和規(guī)范。作為物業(yè)服務(wù)單位的高層管理人員和各管理處的主任不僅需要知道規(guī)范的管理制度，還需要知道為什么制定如此的管理制度，這樣才能有效地在物業(yè)管理服務(wù)中控制和防范各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

作為物業(yè)服務(wù)單位的高層管理人員應(yīng)該將法律意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不折不扣地貫徹在日常的各項(xiàng)管理制度和工作中，有的物業(yè)服務(wù)單位都已經(jīng)通過(guò)質(zhì)量管理體系認(rèn)證，但往往過(guò)多流于形式和表面，沒(méi)有與法律風(fēng)險(xiǎn)的防范結(jié)合在一起，造成對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范不是很有效。物業(yè)服務(wù)單位和各項(xiàng)制度的草擬應(yīng)加入法律專(zhuān)業(yè)人員的修改意見(jiàn)和建議，各項(xiàng)工作的管理流程設(shè)計(jì)也應(yīng)征求法律專(zhuān)業(yè)人員的意見(jiàn)，將風(fēng)險(xiǎn)控制真正落實(shí)和滲透到具體工作的每個(gè)環(huán)節(jié)中，嚴(yán)格控制每個(gè)環(huán)節(jié)的法律風(fēng)險(xiǎn)，提高整體的管理效率。隨著社會(huì)專(zhuān)業(yè)分工的日益細(xì)化，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的法律顧問(wèn)，為企業(yè)提供法律專(zhuān)業(yè)服務(wù)；除對(duì)物業(yè)服務(wù)單位的管理制度和管理流程提供法律專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)外，針對(duì)物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中出現(xiàn)的糾紛和事故，第一時(shí)間采取緊急措施應(yīng)對(duì)和處理，還應(yīng)征求律師或法律顧問(wèn)的意見(jiàn)，將法律專(zhuān)業(yè)知識(shí)與物業(yè)服務(wù)有機(jī)結(jié)合在一起；做好證據(jù)保全工作，依照法律規(guī)定采取謹(jǐn)慎有效的應(yīng)對(duì)措施，為日后分清責(zé)任做好準(zhǔn)備工作，避免責(zé)任和損失的擴(kuò)大。事件發(fā)生后，相對(duì)人已通過(guò)律師發(fā)函或通過(guò)訴訟、仲裁途徑解決糾紛和爭(zhēng)議，物業(yè)服務(wù)單位需要將時(shí)間內(nèi)的所有資料移交給律師或法律顧問(wèn)，并由當(dāng)時(shí)的經(jīng)辦人將事情的主要情況介紹給律師或法律顧問(wèn)，由律師或法律顧問(wèn)負(fù)責(zé)進(jìn)行下一步的處理和應(yīng)對(duì)，以避免由于法律專(zhuān)業(yè)的不足，造成進(jìn)一步的不利和責(zé)任的擴(kuò)大。

4、在建筑物及公共和共用設(shè)施、設(shè)備的管理中，物業(yè)服務(wù)單位全體人員應(yīng)特別明確的一個(gè)問(wèn)題是在目前的司法實(shí)踐中，按照民法通則規(guī)定和最高人民法院的司法解釋?zhuān)捎诮ㄖ锛捌渌O(shè)施或附著物、懸掛物和墜落物造成的人身和財(cái)產(chǎn)損害訴訟，舉證責(zé)任由建筑物或設(shè)施的管理人和所有權(quán)人承擔(dān)，通俗地講就是損害發(fā)生后，不是由受害人向法庭證明損害發(fā)生的原因，受害人只需要證明損害結(jié)果和該結(jié)果是由建筑物或設(shè)施導(dǎo)致的。而物業(yè)服務(wù)單位在法律上有義務(wù)證明自己在管理過(guò)程中是沒(méi)有過(guò)錯(cuò)或損害的，結(jié)果是由受害人的故意行為造成的，如果不能證明這一點(diǎn)，法庭將依法推定管理人和所有權(quán)人負(fù)有過(guò)錯(cuò)責(zé)任。物業(yè)服務(wù)單位所管理的房屋共用部位和公共、共用設(shè)施、設(shè)備的所有權(quán)人是物業(yè)的全體業(yè)主，受害人很難向所有人追索，而且目前的司法實(shí)踐中也難以操作：同時(shí)根據(jù)物業(yè)服務(wù)單位與開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)服務(wù)合同的約定，通常由于容易發(fā)生損害的設(shè)施設(shè)備區(qū)域，應(yīng)建有相應(yīng)的監(jiān)控設(shè)備，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)控和錄像，定期存儲(chǔ)。另外物業(yè)服務(wù)單位平常對(duì)房屋、設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)等應(yīng)進(jìn)行書(shū)面和現(xiàn)場(chǎng)施工記錄，如果是委托其他專(zhuān)業(yè)公司和人員完成的，應(yīng)簽訂有關(guān)合同，保留履行合同的所有證據(jù)，以證實(shí)自己已履行了義務(wù)，可以向該公司追索，以降低物業(yè)服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)和賠償責(zé)任。

5、物業(yè)服務(wù)單位將物業(yè)服務(wù)中涉及的電梯、綠化、清潔等專(zhuān)項(xiàng)管理，委托給專(zhuān)業(yè)的公司，由專(zhuān)業(yè)公司提供專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)。上述分項(xiàng)發(fā)包形式也是物業(yè)服務(wù)單位防范風(fēng)險(xiǎn)的措施之一。

物業(yè)服務(wù)單位在專(zhuān)項(xiàng)管理分包中，選聘電梯．綠化、清潔等專(zhuān)業(yè)公司時(shí)，首先必須審查承包公司的法人資格和專(zhuān)業(yè)資質(zhì)；電梯維修保養(yǎng)專(zhuān)業(yè)公司不具備專(zhuān)業(yè)資質(zhì)從事承包工作，不僅是違反法律規(guī)定，被法律所禁止。同時(shí)分包給沒(méi)有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的公司，物業(yè)服務(wù)單位負(fù)有明顯的主觀過(guò)錯(cuò)。如果設(shè)備造成業(yè)主和非業(yè)主使用人的人身和財(cái)產(chǎn)損害后果，物業(yè)服務(wù)單位將依法承擔(dān)賠償責(zé)任。其次，在物業(yè)服務(wù)單位與專(zhuān)業(yè)公司的承包合同中，應(yīng)明確約定，專(zhuān)業(yè)公司在承包期間因維修保養(yǎng)不善造成設(shè)施本身的損壞或給第三人造成人身或財(cái)產(chǎn)損失的，由專(zhuān)業(yè)公司承擔(dān)全部的賠償責(zé)任。一些物業(yè)服務(wù)單位為追求更大的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，自己?jiǎn)挝辉谖慈〉孟鄳?yīng)資質(zhì)的情況下，委派單位內(nèi)部人員從事電梯設(shè)備等日常維修、保養(yǎng)。形式上采用掛靠有資質(zhì)單位的名義，每年交納一定的管理費(fèi)。這種做法是違法的，實(shí)際上承擔(dān)了巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)，上述做法是不可取的。

6、在公共和共用設(shè)施，設(shè)備的管理和養(yǎng)護(hù)過(guò)程中，如果發(fā)生事故和損害事件，應(yīng)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告，由相應(yīng)的部門(mén)對(duì)事件進(jìn)行調(diào)查，并作調(diào)查報(bào)告，對(duì)事件和損害發(fā)生的原因進(jìn)行認(rèn)定；該原因就是日后各方，包括法院認(rèn)定過(guò)錯(cuò)和責(zé)任的依據(jù)在一定程度上可以說(shuō)唯一依據(jù)。因?yàn)樵诤芏嗲闆r下，如果當(dāng)時(shí)不進(jìn)行調(diào)查和認(rèn)定，在訴訟過(guò)程中由于距離事件發(fā)生的時(shí)間太久，很難查清和證明原因；而法院也不是專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，只能依法委托專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，但時(shí)間太長(zhǎng)、現(xiàn)場(chǎng)已不存在，專(zhuān)業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)也無(wú)法鑒定，物業(yè)服務(wù)單位也將不得不承擔(dān)舉證不能的敗訴后果。事件和損害發(fā)生后，應(yīng)積極面對(duì)，暫時(shí)的回避是解決不了問(wèn)題的，責(zé)任也是無(wú)法擺脫的。

公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防范

物業(yè)公共區(qū)域的綠化、消殺、環(huán)境污染的整改和公共區(qū)域施工等規(guī)范管理都是消除公共環(huán)境不安全因素和隱患的必要工作。

物業(yè)因公共設(shè)施維修工程或其他供水、供電、有限電視、網(wǎng)絡(luò)、通訊等單位施工需要，在公共場(chǎng)所、轄區(qū)道旁或者通道上挖坑、修繕、安裝地下設(shè)施等，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)監(jiān)督施工單位或由物業(yè)服務(wù)單位在施工現(xiàn)場(chǎng)周邊，設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全防護(hù)措施等，避免造成他人人身和財(cái)產(chǎn)損害的。

物業(yè)服務(wù)單位在上述情形下，因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)與相關(guān)施工單位在施工前簽訂協(xié)議，對(duì)物業(yè)轄區(qū)施工現(xiàn)場(chǎng)管理和風(fēng)險(xiǎn)防范、法律責(zé)任分擔(dān)問(wèn)題進(jìn)行約定，降低物業(yè)服務(wù)單位的法律風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。施工結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)將-陸時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，消除風(fēng)險(xiǎn)和隱患。

物業(yè)公共區(qū)域的綠化和消殺工作是維護(hù)物業(yè)轄區(qū)良好生活環(huán)境的保障之一。但物業(yè)服務(wù)單位在上述工作中，應(yīng)注意避免由于上述工作本身給廣大業(yè)主和非業(yè)主使用人帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)和隱患。在綠化養(yǎng)護(hù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)單位往往時(shí)新種植的草坪和其他植物，采用圍欄方式阻止行人通過(guò)，以實(shí)現(xiàn)養(yǎng)護(hù)的目的。用來(lái)圍欄的很多采用帶刺的鐵絲，而該鐵絲在黑夜時(shí)，行人很難看清楚，容易造成行人被絆倒或摔傷。對(duì)于物業(yè)服務(wù)單位在公共區(qū)域設(shè)置的臨時(shí)性障礙物，首先必須考慮所使用的障礙物本身是否會(huì)造成對(duì)他人的人身?yè)p害，應(yīng)選擇安全的障礙物，例如可以將鐵絲更換為光滑的原形竹竿，加以夜間反光材料；其次，在障礙物前需要設(shè)置明顯的提醒行人注意的標(biāo)識(shí)，告知行人注意和繞行。在消殺前應(yīng)在物業(yè)公示欄告知業(yè)主或非業(yè)主使用人，消殺的時(shí)間安排，注意未成年人和寵物的安全；消殺過(guò)程中，對(duì)作業(yè)的區(qū)域

應(yīng)適當(dāng)加以封閉，暫時(shí)阻止行人通過(guò)：消殺完成后的一定時(shí)間，應(yīng)在作業(yè)區(qū)域周?chē)O(shè)置明顯的提示和告知標(biāo)識(shí)，避免因業(yè)主和非業(yè)主使用人在不知情的情況下，造成人身和財(cái)產(chǎn)損害。

對(duì)轄區(qū)物業(yè)中商業(yè)用途的房屋管理也是物業(yè)服務(wù)單位面臨的難題之一。商業(yè)用途的房屋如果用于進(jìn)行飲食業(yè)，會(huì)給轄區(qū)尤其是周?chē)徑臉I(yè)主帶來(lái)一定程度的油煙和排污、氣味的污染。物業(yè)服務(wù)單位在飲食場(chǎng)所開(kāi)業(yè)前應(yīng)審查排污染、排油煙設(shè)施的建設(shè)以及相關(guān)政府部門(mén)的批準(zhǔn)文件；開(kāi)業(yè)后，繼續(xù)跟蹤監(jiān)督和管理，針對(duì)其他業(yè)主和非業(yè)主使用人的投訴，應(yīng)及時(shí)調(diào)查取證，及時(shí)限期進(jìn)行整改，對(duì)整改無(wú)效或拒不整改的，應(yīng)依法向有關(guān)部門(mén)以書(shū)面形式反映情況，提交政府部門(mén)處理和處罰，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)單位不具有行政處罰的權(quán)利。而拖延和不作為，可能發(fā)生新的風(fēng)險(xiǎn)和安全隱患。

針對(duì)物業(yè)服務(wù)單位發(fā)現(xiàn)的，在管理范圍區(qū)域內(nèi)的業(yè)主個(gè)人所有的物業(yè)存在安全隱患，可能危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)書(shū)面通知責(zé)任人及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，要求業(yè)主給予配合；同時(shí)將上述情況書(shū)面告知給物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員出面協(xié)調(diào)，督促責(zé)任人履行自己的義務(wù)。在采取上述措施都無(wú)效的情況下，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)。相關(guān)費(fèi)用再由責(zé)任人承擔(dān)，向責(zé)任人追索。

物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)自始自終貫穿于整個(gè)物業(yè)服務(wù)當(dāng)中，每一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何在贏得客戶(hù)口啤的同時(shí)，贏得效益，贏得企業(yè)的不斷發(fā)展?fàn)畲螅梢哉f(shuō)是每一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的奮斗目標(biāo)，要達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，規(guī)避物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就顯得極為重要，而當(dāng)前許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)這一塊還不是十分重視，抱有僥幸心理，認(rèn)為小問(wèn)題不會(huì)影響大局，其實(shí)不然，如果真的由于我們物業(yè)工作的不到位或不作為，導(dǎo)致一些物業(yè)惡性事件的發(fā)生，物業(yè)企業(yè)將付出沉痛的代價(jià)。當(dāng)前，物業(yè)服務(wù)業(yè)贏來(lái)了它的黃金期，同時(shí)也贏來(lái)了它的高風(fēng)險(xiǎn)期，每一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)如何規(guī)避都應(yīng)引起足夠的重視，防范如未然，每一位物業(yè)從業(yè)人員任重而道遠(yuǎn)。

“路漫漫其修遠(yuǎn)兮，吾將上下而求索”，作為一個(gè)物業(yè)服務(wù)從業(yè)者，我們應(yīng)不斷從實(shí)踐中吸取教訓(xùn)，積累經(jīng)驗(yàn)，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的騰飛添磚加瓦!同時(shí)祝愿我們物業(yè)服務(wù)行業(yè)在更高、更快、更強(qiáng)的道路上穩(wěn)步前行!