一、前言

北京工業大學校本部位于北京市朝陽區，東臨東四環南路，南抵左安東路，西鄰西大望路，北望平樂園小區；另有3處分校區。截至2010年底，學校占地面積為80余萬平方米，建筑面積近70萬平方米。北京工業大學創建于1960年，是一所以工為主，理工、經管、文法相結合的多科性市屬重點大學。目前在校生29418人，教職工3370人。

二、建設目標

隨著我國高等教育事業的迅猛發展，我校占有和使用的房地產規模急劇膨脹，其構成也日趨復雜，管理難度越來越大。尤其是隨著校際間的合并與調整以及學校內部推行的后勤、財務、人事、分配等各項改革的深化，對我校的房地產管理工作不斷提出新的要求。為了加強我校房地產的綜合管理，推進房地產管理工作的科學化、規范化，促進我校各類房地產的優化配置和有效使用，全面實現我校房地產管理的計算機網絡化已是刻不容緩的首要大事。

房地產綜合管理信息系統旨在通過網絡和軟件為校內外交流提供一個強大的、暢通的信息共享平臺，以便科學、規范、靈活、快捷地開展監督管理工作。

該系統應該適應本校的實際機構設置情況和現有流程，提供豐富而實用的系統功能。系統采用B／S結構，提供良好的維護性和可擴充性。系統應具有高度的靈活性、開放性、兼容性、安全性、高效性、維護性以及穩定性。系統應采用我校統一的管理信息標準格式，并與原系統良好兼容，實現校內外各部門機構間的信息順暢流轉。系統還需提供完善的身份驗證和靈活細致的權限控制，保證信息的完整性，不被無權限用戶獲取、修改，并能夠高效穩定地運行。系統要與我校數據中心實現無縫鏈接。

[摘要]房地產行業在經濟建設中占有極為重要的地位，房地產項目建設之后，需要展開經濟管理工作，以確保房地產項目能夠更為穩定地創收經濟效益。雖然當前房地產項目經濟管理措施已經發展得相對比較成熟，但在實際實施經濟管理過程中，還需要處理風險問題?；诜康禺a項目，探討經濟管理環節中形成的主要風險，并提供解決風險問題的有效措施。

[關鍵詞]房地產項目；經濟管理；風險

近幾年，國家經濟轉型給房地產行業帶來諸多影響，降成本、去杠桿、去庫存、去產能等供給側結構性改革活動給房地產行業創造全新發展條件。由于房地產項目的開發往往需要較長的時間，受到項目時間的影響，內部存在諸多不可預估的問題，而且房地產項目還存在不可重復性與一次性的建設特點，這給項目管理工作帶來許多難度較高的挑戰，實施經濟管理時，需要應對很多風險?，F就探討房地產項目實施經濟管理時面對的主要風險與解決對策。

1房地產項目實施經濟管理的重要性

房地產項目實施經濟管理具有重要意義，具體而言，主要體現在以下幾個方面：首先，通過加強經濟管理，可以實現房地產項目管理水平的提高，推進管理工作的有序開展，取得預期的經濟管理成效。其次，經濟管理的實施便于施工成本的有效控制，使得房地產項目經濟效益增加，推進房地產項目的快速落成，同時促進我國房地產事業的健康發展。由此可見，房地產項目實施經濟管理極為必要。

2房地產實施經濟管理的主要風險

隨著我國社會經濟的發展，城市化進程加快，房地產項目投資對整個社會經濟發展會產生重要的影響。房地產項目投資的科學性、合理性、可行性等方面的問題越來越得到社會各界的關注。當前房地產行業需要步入平穩健康穩定的發展軌道，因此房地產項目投資需要和國家相關政策緊密結合在一起，提升房地產項目投資的科學化水平。房地產項目投資需要進行經濟決策分析，通過對項目的經濟投資估算進行綜合分析，同時需要對涉及到項目銷售收入、投資成本、項目銷售稅金、附加值、項目不確定因素進行綜合分析和研究，提升房地產項目的投資價值。房地產開發具有較廣的經濟活動特征，因此房地產項目投資過程中如果能夠得到良好的經濟效果，項目負責人需要對其實施的可行性進行全面的分析。可行性研究需要根據房地產項目投資的基本模式進行，通過對其進行經濟性分析，可以擁有更多的投資方案供參考。比如運作方式、經濟風險等。房地產投資決策需要以市場為重要根據，需要對其進行經濟性研究。

1房地產項目經濟分析的基本內涵

（1）房地產項目經濟分析基本概念界定房地產項目經濟分析需要根據國家相關的財稅政策，按照相關的制度法規，分析項目的可行性，保證項目投資能夠更好的符合社會經濟發展的需要。房地產項目投資過程中還需要研究投資、收益等方面的問題，最終能夠更好的項目投資者提供更好的決策，為項目投資實現科學運作奠定重要的基礎。經濟分析需要在一定的條件下進行，根據對項目相關的影響因素進行科學合理的判斷。當前社會經濟在不斷的變化發展，經濟分析需要對各種環境進行綜合判斷，提升經濟分析的科學性、實效性。

（2）房地產項目經濟分析的基本步驟房地產項目投資過程中需要綜合分析投資效益，分析人員需要對房地產項目進行經濟策略分析，具體實施過程中需要以提供有效的決策為根本目標，項目實施的財務狀況進行全面評價。具體實施過程中需要收集并且挖掘足夠的基礎數據。經濟性分析過程中主要是對數據進行全面研究，通過數據與信息的比對，可以更好的為房地產行業投資提供更好的決策，為企業的健康穩定發展奠定重要的基礎。房地產投資項目估算過程中數據信息收集是至關重要的。其次需要編制科學合理的財務報表，同時形成財務評價指標，通過評價和計算相關數據，為企業發展提供重要的支撐。房地產項目投資過程中需要以基本財務數據為基礎，對相關的方案進行不確定性經濟分析，其主要包括房地產項目實施過程中遇到的各種風險與項目抗風險的基本能力。

2房地產項目投資估算問題分析

（1）房地產項目投資估算成本問題分析房地產項目投資過程中對資金的需求較大，因此項目投資估算過程中需要對成本進行綜合分析。房地產項目投資估算過程中需要對投資成本進行綜合分析和研究，具體實施過程中需要對房地產的土地開發費用進行綜合分析。土地開發費主要包括土地轉讓費、出讓金額、附件費用等。同時還需要對管理人員的開銷費用和工資進行綜合預算。房地產項目投資過程中與土地具有緊密的聯系，土地費用對房地產投資會產生最直接的影響。土地轉讓費用及其各種附件費用都要進行綜合考慮，從而保證房地產項目投資能夠得到順利實施。房地產項目投資過程中還需要綜合考慮管理人員的工資。其次項目投資過程中還需要對公共配置設施費用進行估算。公共設施配置費用主要是指房地產項目建設過程中，建設一些并不是直接用于經營的公共設施費用。同時房地產項目實施過程中還需要與市政工程項目結合在一起，對于產生的費用同樣需要綜合考慮?？傊?，房地產投資項目是否科學合理，估算模式是否正確直接關系到項目投資的回收，同時也對投資利潤產生很大的影響。

摘要：財務動態管理是新時期下對企業財務管理提出的新要求，國企房地產企業作為我國社會主義建設和發展的重要產業，實現國有企業房地產動態管理是時展的必然要求，為此本文在闡述財務動態管理概念的基礎上，探究國企房地產財務動態管理實施途徑，推動國企房地產健康發展。

關鍵詞：國企房地產；財務管理；動態發展；實踐途徑

隨著我國社會主義市場經濟體制的改革和發展，傳統的企業管理制度已經無法適應市場經濟發展，面對競爭日益激烈的市場環境，企業只有樹立創新意識和創新精神，才能提高企業自身核心競爭力，財務管理作為企業發展的核心部門，實施動態的財務管理方式有助于提高和加強企業的穩定性，在國企房地產行業中實施財務動態管理，是新時期下國企房地產發展的必然要求。

一、財務動態管理的概念及優勢

財務動態管理是指結合企業不同時期的財務現狀和經營方式，對未來財務走勢進行科學的預測，及時發現影響財務管理的各種因素，并將其作為企業規劃制定的重要依據，具有很強的靈活性和動態性。在國企房地產中實施財務動態管理，能夠準確的分析國企房地產整體工作進度是否達到預期的目標，從而幫助國企房地產正確認識自身發展的優勢和不足，和傳統財務管理模式相比，財務動態管理主要具有以下幾方面的優勢：一方面財務動態管理有效的彌補了傳統財務管理的局限性和弊端，推動財務管理科學發展，規范企業財務管理工作流程；另一方面，財務動態管理能夠有效整合財務管理資源，提高財務管理效率，為企業創造更多的經濟效益。為此建立財務動態管理模式，是實現企業可持續發展的重要因素。

二、國企房地產財務動態管理現狀

1高校房地產管理信息網絡化建設的重要性

1.1有利于提高高校房地產科學管理工作效率

高校房地產管理信息網絡化建設之后，可以為廣大教職工提供房地產信息查詢、信息交流平臺，學校領導可以實時查詢學校房地產資源的基本情況，制定出合適的管理方法和措施，高校各二級單位與房地產管理部門可以隨時互通信息，為房地產管理部門的日常工作提供了更為便捷的工作程序，變被動管理為主動管理，使管理逐步規范化，可以有效提高房地產管理的工作效率。

1.2有利于高校房地產資源服務質量的進一步提高

房地產管理信息網絡化建設之后，可以更好地開展房地產規劃建設工作，充分利用校園內的土地、基礎設施資源，做好房地產資源的規劃、建設、分配等工作，從整體上把握學校的房地產資源，再根據學校師生的教學、生活的基本情況，合理分配房地產資源，最大限度地服務教學科研和廣大師生，為房地產管理部門實現由“靜態服務向動態服務，被動服務向主動服務”轉變提供了全新的途徑。如可在校園網上建立房地產管理主頁，公布房地產有關非涉密信息、政府和學校的各種房地產管理制度、房產分配和調配信息、房地產檔案、職工公積金及住房補貼、房地產項目建設招標信息等。教職工可以很便捷地查閱到自己權限范圍內所要查看的檔案資料，為提高服務質量起到積極作用。

1.3有利于提高房地產管理中檔案建設的標準化和規范化程度

摘要:房地產行業作為我國的支柱產業，其健康發展是我國經濟穩定發展的基石，同樣也關乎每一位購房者的切身利益。如何保障房地產行業的健康發展是當前行業思考的重點問題，就當前房地產公司的現狀來看，要想做好公司管理工作，就要從房地產公司財務會計管理入手，文章主要探討房地產財務會計存在的主要問題有哪些，并提出切實可行的解決策略，以期為行業發展提供有效參考。

關鍵詞:房地產公司;財務會計;問題;解決策略

隨著我國經濟水平的提高，我國房地產發展也越來越迅速，其經濟效益也日益增長，經濟的快速增長使得財務會計的地位愈發凸顯出來，財務會計在整個房地產公司中的重要性不言而喻，做好財務會計工作同樣是房地產公司安全穩定運營的基礎。因此，重視財務會計工作是必要的，當前房地產公司的財務會計仍存在問題，文章就結合現實存在問題提出相應的解決對策，在提升房地產公司財務工作質量和效率的同時促進經濟效益的提升。

一、房地產公司財務會計簡述

房地產公司的資金流動量大，相比其他企業，對財務會計工作的相關要求也更高，房地產公司財務會計的工作也相對比較復雜，其職能也比較多，需要具備以下特點:①房地產企業的資金流量大，但資金占用時間長，資金的消耗量也相對較大，房地產企業的財務會計人員的標準更加嚴格;②由于資金周期長、資金大等特點，房地產公司財務會計工作面臨的風險因素也比較多，對財務人員的綜合素質及專業技能的要求也很高;③房地產企業和購房者、稅務部門等都存在業務往來，相互之間的資金流向需要進行管理，除此之外，多方之間的交流也需要財務人員妥善處理，否則勢必會對房地產公司的運營產生影響。

二、房地產公司財務會計存在的主要問題

摘要:分析了房地產工程成本控制中影響控制效果的問題因素，總結出以下3點，分別為：房地產工程成本控制意識淡薄、房地產工程成本控制方法落后以及房地產工程成本控制體系不健全。與之相應，提出應對策略，分別為：增強房地產工程成本控制意識、優化房地產工程成本控制方法以及健全房地產工程成本控制體系。

關鍵詞：房地產工程；成本控制；多維度

為房地產工程能夠獲取利益，因此，就需要成本控制的配合，保證房地產工程實際支出成本不超過預期。但在現實控制過程中存在一定的問題，影響控制效果，基于此，通過分析存在問題，并提出應對策略，保證控制有效性。

1房地產工程成本控制存在的問題

本文從三個角度出發，分析房地產工程成本控制中影響控制效果的問題因素。針對房地產工程成本控制中的問題因素，將其匯總，繪制框架圖，如圖1所示。結合圖1所示，本文針對上述3點問題加以詳細分析，具體內容，如下文所述。1.1房地產工程成本控制意識淡薄。在以往的房地產工程成本控制過程中，大部分成本造價人員存在成本控制意識淡薄的問題，而產生此種問題的原因在于大部分工程施工人員的職業道德素養較差[1]。綜合房地產行業的相關市場調研數據可知，截止目前僅有較少數量的房地產開發商可在施工過程中關注到與成本控制相關的內容，其中的大部分開發商認為進行成本控制工作屬于施工方應管轄的內容，房地產工程開發商僅提供商業施工材料即可。而綜合目前房地產工程的實施現狀可知，產業在市場的發展空間是極為廣闊的，但房地產工程開發商在市場運營中卻沒有準確的抓住這一認知點，使得產業的發展偏離了工程建設軌道，致使開發中無用的支出成本較多，而目前此種現象已嚴重影響到產業在市場的可持續發展與建設。1.2房地產工程成本控制方法落后。除上述提出的問題，在市場進行此方面調研工作時，還發現從導致房地產工程經營落后的主要問題是：當下大多數房地產開發商尚未能關注到技術在成本控制方面的重要性。因此導致成本控制工作的實施與市場實際需求相差較大，致使在企業單位控制成本行為執行過程中，難以發其施工中潛在的問題，以此導致開發商即便實施了控制行為，也未能將行為落到成本控制實處，最終造成成本核算體系的價值不能全面發揮，影響產業在市場的可持續建設。1.3房地產工程成本控制體系不健全。在當下仍有較多的房地產工程管理者在執行員工工作行為管控或成本支出過程中，沿用產業傳統粗放式管理模式，盡管此種模式仍可滿足產業的發展現狀，但基于社會經濟宏觀發展層面分析，此種方式在產業建設中的相對價值較低，即便可按照規范執行了制度，但制度內容在員工中并未完全落到實處，極易造成產業在市場的發展面臨風險，最終對工程項目的實施造成嚴重的成本損失。綜上所述，造成房地產成本控制的原因是多重的，因此在后期管理過程中，也需要從多維度對此展開研究。

2房地產工程成本控制存在的問題應對策略

一、統計分析方法

統計分析方法是指使用統計方法對要分析的對象進行定性和定量分析，從而得出想要的數據。統計分析方法具有目的性、數據性以及時效性等特點，即統計分析必然會有一定的目的并且涉及到大量的數據信息，這些信息具有一定的時間限制，而統計分析就是要對這些數據信息進行整理和綜合。常用的統計分析方法有兩種，一是邏輯分析方法，二是數量關系分析方法。邏輯分析方法有一定層次，比如從簡單到復雜、從表面到內部等，所以在對研究對象進行分析時使分析結果更加客觀和可靠。數量關系分析法是指應用統計學的方法根據經濟情況對研究對象進行分析，常用的方法包括對比分析法、綜合評價分析法、平衡分析法、因素分析法和相關分析法等。

二、構建房地產開發水平的不同指標

構建房地產開發水平的不同指標包括房地產開發的總體評價體系和評價指標的選擇原則兩方面。（一）房地產開發的總體評價體系。房地產開發的總體評價體系有很多典型的指標，其中包括規模性指標、潛在性指標和盈利性指標等。規模性指標包括房地產開發企業的數量、從業人數、開發企業的總資產、開發企業的投資總額、企業的年營業收入和銷售總面積等六個方面。潛在性指標包括未竣工的房屋總面積、開發企業的土地儲備面積、住宅的出售價值、年均銷售增長率和年經營收入增長率等五個方面。盈利性指標包括房地產開發的凈利潤、總利潤、總資產回報率和凈利潤率等四個方面。這些指標都是對房地產開發水平的總體評價的重要依據，對于統計分析的進行也有著重要意義。（二）評價指標的選擇原則。評價指標的選擇應該滿足以下原則，評價體系的科學性、系統性、可比性、及時性、靈敏性以及可操作性。每個原則的具體內容都不一樣，但是都非常重要，評價指標的選擇應該嚴格按照這些原則進行選擇，這樣構建起來的評價體系才會更加完善。1.評價體系的科學性。由于房地產產業綜合評價指標數量太多，有些指標反映同一方面，房地產開發部門要想構建科學的評價體系，就要對各種各樣的指標進行篩選，保證留下的指標的完整和全面。每個指標所代表的意義都不相同，房地產開發部門應該明確每個指標的意義，使用適當的方法測定方法來獲取相應的數據信息，保證數據信息的正確性。做到真實地反映我國各個地區的房地產開發水平?？茖W的評價體系不僅能很好地對房地產開發水平進行綜合評價還能對房地產產業以后的開發具有一定的參考價值。2.評價體系的系統性。房地產開發部門要想構建比較系統的評價體系，就要使各個部門之間要有層次感，比如從小的產業慢慢發展壯大，層層遞進，使部門有序的運行。爭取做到使每個指標既能獨立地反映一定的情況又能相互之間產生聯系進而反應整體的情況，使之共同作用從而成為一個系統的整體。由于各個指標的量綱單位不同，所以無法進行直接的評價，需要先消除量綱單位對評價的影響，將原始數據標準化。3.評價體系的可比性。房地產開發部門構建房地產開發水平評價體系就是為了比較我國不同地區房地產開發水平的差異，從而分析出各個地區房地產開發過程中遇到的問題。房地產開發部門根據所遇到的問題結合房地產開發的實際情況提出一系列的解決辦法，并且為產業未來的發展制定一系列的政策，加快產業的發展進步。因此，房地產開發水平評價體系應該具有可比性。4.評價體系的及時性、靈敏性。房地產開發部門要想構建及時靈敏的房地產開發水平評價體系，就要人員及時的反映指標數據的改變并且不斷進行數據的更新，否則陳舊的數據不但不能反映出房地產開發水平還會對房地產產業未來的發展方向產生不好的影響。及時的評價體系對未來信息有一定的預測、估計作用，而且對各指標對綜合評價的反映都比較靈敏。如果不能及時的更新數據，那么房地產產業對未來一段時間的預測、估計作用都會產生偏差，更不用說各個指標對綜合評價的靈敏度也會大幅度降低。5.評價體系的可操作性。房地產開發部門要想構建可操作的房地產開發水平評價體系，就要使有關的操作盡可能的簡單明了，并且與房地產開發的相關數據都要盡可能的準確、獲取途徑也要盡可能的容易。房地產開發的有關產業也要學會利用已有的數據使操作盡可能的簡單一些。房地產產業的可操作性相比其他幾個原則來說要容易很多，因此，實施起來也會更加的便捷、快速。

三、房地產開發的水平的綜合評價指數

房地產開發的水平的綜合評價指數包括綜合評價數據的選擇和計算綜合評價指數兩方面。（一）綜合評價數據的選擇。不同的地區房地產開發水平不同，通過統計學的方法來計算得出綜合評價指數，綜合評價指數能清晰地反映出房地產綜發水合開平的不同。想要計算綜合評價指數就要先學會選擇綜合評價數據，而房地產產業所需要的數據必須能夠清晰明了的顯示出房地產產業所要的信息，數據齊全了才能進一步計算綜合評價指數。所以綜合評價數據的選擇對于房地產產業的發展進步也是非常重要的。而且綜合評價指數能夠從不同的角度、不同的方面對房地產開發的水平進行總的評價。因此，能用綜合評價指數來判斷房地產開發水平的高低。（二）計算綜合評價指數。綜合評價指數的計算方法有很多種，其中最簡潔明了的就是加權線性合法，一般是使用加權線性合法結合統計學軟件系統對數據信息進行計算整合后得出相應的結果。在綜合評價時當指標之間相關系數都很大時加權就不起什么作用了，各種不同的加權實際上沒什么區別，但是當有些指標之間的相關系數不是很大時就需要進行加權求和。因此，就可以看出加權線性合法不適用所有的綜合評價指數的計算，在計算綜合評價指數之前要選對方法對于計算綜合評價指數是非常必要的。

一、前言

需要重視房地產行業的風險管理，避免造成房地產行業造成重大的損失。尤其在房地產財務管理的金融市場風險管理方面，對房地產的財務管理人員有著較高的要求，要求房地產財務管理人員的綜合素質水平需要提高，需要培養復合型的房地產行業財務管理人才。要求房地產財務風險管控人員不僅需要具備財務管理方面的專業知識還需要具備金融領域和房地產領域方面的專業知識。

二、房地產行業風險管理存在的困難

房地產行業的風險管理還存在較多的問題，需要結合房地產行業的實際情況，對房地產行業進行分析:(一)財務管理人員的素質水平不夠高。傳統的銀行財務人員綜合素質水平不夠高，并且財務人員掌握的專業領域知識不夠豐富。缺乏掌握多個領域的專業知識，往往財務管理人員對房地產行業方面的專業知識不夠了解，對金融行業領域的專業知識也不夠了解，難免造成房地產行業中存在許多困難。不僅如此，財務管理人員的業務能力不夠高，對公司財務的決策不夠完善，風險處理能力較低。除此之外，由于財務工作人員的綜合素養水平不高，往往對工作中的財務數據和收支數據沒有進行整合和分析，對財務工作也不夠重視，導致財務工作的效率降低。(二)房地產財務工作缺乏精準管理。對房地產的財務工作缺乏精準的管理并且對房地產公司財務工作的重視程度還仍然不夠，對財務工作的各個環節都缺乏有效監管。此外，在房地產財務工作管理的過程中沒有對市場進行深入了解，沒有建立起專業的考察部門對房地產行業的數據進行分析和調查研究，也缺乏設立專業的市場調研人員了解房地產行業的需求。其次，缺乏對房地產財務工作的精準控制和監管，對財務工作中出現的紕漏缺乏審核。不僅如此，缺乏有效的內部審計機制也缺乏外部監管機制，沒有及時糾正財務工作中的紕漏。(三)房地產的財務工作體系不夠完善。房地產的財務工作體系不夠完善，審核和監管方面都存在較大問題。一方面，在房地產行業的財務工作審核方面，房地產的財務資金的結構較為不合理。尤其是企業的儲備資金、利潤資金以及外借資金的資金結構和成分不夠合理。另一方面，在財務工作的監管方面，房地產財務工作的內部監管缺乏建立房地產財務工作的內部監管機制，對信息的了解程度仍然不夠高。對風險的控制缺乏一定的認知和完善的措施，沒有建立起信息監管部門，尤其缺乏對外借資金的控制和一些內部資金流向的管控，常常負債累累。(四)房地產的預算工作不到位。房地產的預算管理工作還不夠完善，房地產的工程預算缺乏針對性。沒有對工程預算的項目進行專業的溝通和了解，對待工作不夠認真。不僅如此，工程的信息收集速度較為緩慢，難以收集到一手的建筑材料。在預算工作資金的準備過程中，常常會發現資金預算工作和財務管理不夠明確和清晰。不僅如此，工程的預算中出現的一些問題，會導致部分的建筑資金的去向不明，最終會影響到建筑工程的財務收支，很可能會降低建筑工程的質量。除此之外，由于房地產的財務工作缺乏對數據進行深層次的分析，往往忽視了數據的價值性，也常常導致工作中出現紕漏。(五)房地產的資金來源渠道少。房地產的資金來源渠道較少，大多數都是以靠借貸為主的資金來源，常常導致房地產行業的負債過于嚴重。并且房地產行業不注重房地產的金融市場，不注重基金與股票的投資，導致房地產公司的資金周轉速度較慢。并且資金運轉的周期過長，房地產行業的發展壓力較大。導致房地產行業在發展的過程中，在資金的籌集、運作、協調方面都缺乏詳細的資金周轉規劃，難以平衡負債與收益的比例。尤其是中小房地產公司常常會因為負債過于嚴重，公司不能夠長遠發展。

三、解決房地產行業風險管理困難的建議

針對上述房地產行業風險管理中存在的困難，總結房地產行業風險管理的經驗，提出以下建議:(一)提高財務管理人員的素質水平。需要提高傳統的銀行財務人員綜合素質水平，并且豐富銀行財務人員掌握的專業領域知識。需要掌握多個領域的專業知識，往往需要財務人員對房地產的行業方面的專業知識，需要加深了解并且也需要對金融行業領域的專業知識加深了解，避免造成房地產行業中的困難。不僅如此，提高財務人員的業務能力，加強對公司財務的決策能力，提高公司的風險處理能力。除此之外，還需要提高財務工作人員的綜合素養水平，需要對工作中的財務數據和收支數據進行整合和分析，也需要對財務工作更加重視提高財務工作的效率。(二)精準管理房地產的財務工作。需要對房地產的財務工作進行精準的管理并且提高對財務工作對房地產財務工作的重視程度。尤其需要對財務工作的各個環節都需要多進行有效監管。此外，在房地產財務工作管理的過程中需要對房地產市場進行深入了解，并且需要建立起專業的考察部門對房地產行業的數據進行分析和調查研究，也需要設立專業的市場調研人員了解房地產行業的市場需求。其次，需要對房地產財務工作進行精準控制和監管，避免財務工作中出現紕漏需要進行審核。不僅如此，需要建立起完善的內部審計機制和嚴格的外部監管機制，也需要對財務工作中的紕漏及時進行修正。(三)完善房地產的財務工作體系。需要完善房地產行業的財務工作體系，避免審核和監管存在較大的問題。一方面，在房地產行業的財務審核工作方面，需要調整房地產的財務資金的結構，使財務資金的結構更加合理。不僅是企業的儲備資金、利潤資金以及企業的外借資金的結構和成分都要更加合理；另一方面，在財務的監管方面，財務工作的監管方面需要對房地產行業的財務工作中的內部監管，需要加深對信息的了解程度。建立起完善的房地產財務工作的內部監管機制，對房地產行業的風險的控制需要有一定的認知和完善的措施，并且建立起信息監管部門。尤其需要對外借資金進行控制，加強內部資金流向的管控，避免負債累累。(四)加強房地產的預算管理工作。需要加強房地產行業的預算管理工作，房地產的工程預算也需要更加具有針對性。要對工程預算的項目進行專業的溝通和了解，對待工作也需要更加認真。不僅如此，工程的信息收集速度較未也需要提高，并需要收集到一手的建筑材料。在預算工作資金的準備過程中，需要注意明確資金預算工作和財務管理工作，不僅如此，也需要避免工程預算中出現的問題，避免部分的建筑資金的去向不明也避免影響到建筑工程的財務收支。這樣一來，就不會影響到建筑工程的質量。除此之外，對房地產的財務工作中的數據需要進行深層次的分析，不能夠忽視數據的價值性，避免財務工作中出現紕漏。(五)拓寬房地產的資金來源渠道。需要拓寬房地產行業的資金來源渠道，避免大多數的資金來源以借貸為主，需要避免房地產行業的負債過于嚴重。不僅如此，房地產行業需要更加注重房地產的金融市場，注重金融市場的基金與股票的投資，在房地產公司的資金運轉過程中提高房地產公司的資金周轉速度。避免資金的運轉周期過長，緩解房地產行業的發展壓力。除此之外，還需要在房地產行業發展的過程中，在資金籌集、運作、協調方面，都需要進行詳細的資金周轉規劃，才能夠平衡負債與收益的比例。尤其需要避免中小房地產公司由于負債過于嚴重，公司才能夠長遠發展。

摘要：城市的綜合開發更注重規劃與建設全過程的相互配合與協同發展，購物與休閑、生態、教育等多方面相結合的“體驗式消費”已成為一種全新的消費理念，促進了城市綜合體(HOPSCA)依然成為保持城市中心繁榮和活力的需求的載體。在其開發融資創新中，房地產投資信托基金（房地產投資信托基金）可以成為城市綜合體開發經營方面有效的金融工具。

關鍵詞：城市綜合體；房地產投資信托基金；適用性

一、城市綜合體的價值主張

（一）城市綜合體簡述。法國拉德芳斯新城被業界認為是城市綜合體HOPSCA模式的起源。城市綜合體模式城市綜合體包含酒店、辦公、公園、商業、休閑娛樂、居住、交通系統等各種城市功能；它具備完整的街區特點，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化發展的結果；同時城市綜合體通過街區作用，實現了與外部城市空間的有機結合；交通系統的有效聯系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價值。丹麥建筑師奧托•馮•施普雷克爾森在拉德芳斯區總體設計中體現了現代和未來城區的多功能設計思想，開辟了高架、地面和地下三位一體的交通體系；采用集中與分散相結合的商務建筑布局，多個“鄰里中心”分布在商務、居住樓宇的底層，為人們提供方便快捷的服務。富有遠見的規劃和人性化的安排，給這座古城帶來了強烈的現代氣息，并成為了現代巴黎的新象征。（二）城市綜合體特征。1.功能的綜合性和模糊性。在同一個綜合體的空間內，多種活動可以相互交疊、相互作用，進而引發其他功能的產生和運行。同時，這些被引發的功能又對初始功能起促進作用，如此反復運行，使整個空間充滿生機。城市綜合體允許和支持這種功能共存，并要求保證這種功能互動機制的順利運行。組織的各類活動構成了綜合性功能的模糊集，如辦公、金融、商業零售、餐飲、休閑娛樂等。這些功能的模糊性和綜合性彼此交叉和協作，有利于發揮系統的整體作用，使綜合體充滿活力。2.通道樹型交通體系。通過地下層、地下夾層、天橋層的有機規劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統有機聯系，組成一套完善的“通道樹型”（AccessTree）體系。這種交通系統形態打破了傳統街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。3.舒適的空間環境和景觀設計。應用現代城市設計、環境與行為理論進行景觀與環境設計是城市綜合體的重要特征。通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段，甚至引入噴泉、流水等室外自然景觀，形成豐富的景觀與宜人的環境，使整個環境生機勃勃、情趣盎然。4.高科技集成設施。城市綜合體既有大眾化的一面，同時又是高科技、高智能的集合。其先進的設施充分反映出科學技術的進步是這種建筑形式產生的重要因素。（三）城市綜合體價值主張。城市綜合體規模龐大，組成的業態構成復雜。其城市形態有利于加強城市競爭力，經濟形態能夠完成功能互補的作用，將兩種表現形式充分結合加以綜合利用，就可以更加深化完善城市綜合體的功能效應。城市綜合體作為城市區域的核心組成部分，應當適應現代快捷化、信息化、效率化的要求。1.城市綜合體實現客戶價值主張。城市綜合體主要利用產品的組合及所能提供的服務為消費者和租戶提供服務，實現客戶的價值主張。2.城市綜合體各業態之間相互增值。城市綜合體的購物中心、寫字樓、酒店之間存在相互增值因素。一方面各大業態相互增值是因為功能的相互補充，實現不同客戶另類需求；另一方面，城市綜合體的整體性，極大地方便了綜合體內的各類人群的生活、辦公、消費需求。3.城市綜合體實現利益相關者的價值主張。城市綜合體的開發是一個系統工程，從政府到開發商、消費者、商戶、運營商、投資者、銀行缺一不可，是一個非常完整地鏈條。正是由于綜合體內各業態的互動以及不同商戶的組合，為消費者營造了“一站式”消費體驗和全新的經營環境。作為政府、銀行、供應商等利益相關者均能從綜合體的開發中受益。

二、體驗經濟下的城市綜合體發展思考

在體驗經濟時代，以“購物公園”、“生活休閑中心”等為代表的新型城市綜合體在西方迅速發展，掀起了一場前所未有的商業革命和消費革命。它所具有的多重功能，在引導人們消費行為、帶來新型生活方式的同時，還促進城市功能的有機化，成為推動城市空間合理布局以及城市社會結構變遷的重要動力。城市綜合體作為有效的實施載體，在人們公共活動中扮演著重要的角色。對應體驗經濟時代的新型消費方式，城市綜合體的發展應從“以商業為中心”轉變為“以人為中心”，開發出更加個性化、綠色化、價值化的產品，以滿足體驗經濟時代的消費需求。日本福岡縣的博多水城（CanalCity）是融酒店、辦公、居住、娛樂和購物等多功能于一體的體驗型綜合體的代表之一。它已經成為當地舉辦大型節日慶典、商品市場推廣及社區公益表演的最佳場所。博多水城提出了“先讓人感動，再讓人消費”，“消費時間，然后消費商品”的全新經營理念和消費理念，超越普通一站式消費的設計。實現不僅在商品上滿足一站式的要求，還通過設施的空間、景觀環境營造以及豐富多彩的演出活動使消費者長時間滯留，并由此帶來附加消費。更重要的是經過常年不斷演出不斷更新空間營造，一年365天給消費者都帶來驚喜，使他們能夠習慣性地在這里形成長時間滯留和消費快樂體驗商業。