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[摘要]房地產行業在經濟建設中占有極為重要的地位，房地產項目建設之后，需要展開經濟管理工作，以確保房地產項目能夠更為穩定地創收經濟效益。雖然當前房地產項目經濟管理措施已經發展得相對比較成熟，但在實際實施經濟管理過程中，還需要處理風險問題?；诜康禺a項目，探討經濟管理環節中形成的主要風險，并提供解決風險問題的有效措施。

[關鍵詞]房地產項目；經濟管理；風險

近幾年，國家經濟轉型給房地產行業帶來諸多影響，降成本、去杠桿、去庫存、去產能等供給側結構性改革活動給房地產行業創造全新發展條件。由于房地產項目的開發往往需要較長的時間，受到項目時間的影響，內部存在諸多不可預估的問題，而且房地產項目還存在不可重復性與一次性的建設特點，這給項目管理工作帶來許多難度較高的挑戰，實施經濟管理時，需要應對很多風險?，F就探討房地產項目實施經濟管理時面對的主要風險與解決對策。

1房地產項目實施經濟管理的重要性

房地產項目實施經濟管理具有重要意義，具體而言，主要體現在以下幾個方面：首先，通過加強經濟管理，可以實現房地產項目管理水平的提高，推進管理工作的有序開展，取得預期的經濟管理成效。其次，經濟管理的實施便于施工成本的有效控制，使得房地產項目經濟效益增加，推進房地產項目的快速落成，同時促進我國房地產事業的健康發展。由此可見，房地產項目實施經濟管理極為必要。

2房地產實施經濟管理的主要風險

2.1政府監督管理不到位。如果房地產企業與政府管理部門之間因房地產項目而形成利益不均的局面，就會形成潛規則，權力因此而被濫用，盡管圍繞房地產項目展開了經濟管理工作，但是管理浮于表面，存在形式化的問題。一方面，從當前的房地產市場進行分析，房價過高，房地產成為投資者炒房的工具，房地產實際的居住作用被忽視，房價持續上漲，市場控制難度也隨之增長。而政府管理部門在處理違法行為時，缺少法律依據的支持，難以約束以及規范房地產項目經濟發展情況。另一方面，從房地產相關的金融市場角度進行分析，投資房地產需要依托信貸杠桿，政府通過較高的價格來進行賣地活動，以達到平債的目的。地產商完成接盤，銀行開發貸款之后實施建設工作，完成建設后，開發貸被轉化，形成了購房按揭貸。以此循環，資金被不斷倒手，形成銀行貸款，依照存貸比，存款又轉化為貸款，不斷擴大信貸規模，產生次貸危機。2.2土地市場存在的風險問題。政府對房地產行業進行管理時，制定并推出了不少政策，引導并強化管理力度，確保房地產市場能夠以規范化的方式進行交易活動，然而大部分政策都是依照房地產市場現有的大環境制定形成的，實際覆蓋范圍比較大，文本內容指向并不明確，相應的要求也不清晰，同時目標類政策的針對性不足。如土地招拍掛制度還待完善之處，執行狀況不佳，各個地區大多看重協議，因此招拍掛與土地成本相對比較低，土地市場中出現不公平競爭的現象，最終導致招投標市場與供應土地資源的市場在成本方面有比較大的差異，土地招投標制度的落實也產生了困難。2.3項目經濟管理問題。房地產項目實際需要的運作資本相對多，規模也很大，建設資金經常出現上億的情況，因此各個房地產項目的開發商比較關注時間，期望盡早將投入的資金轉變為利潤與效益，以此來減輕甚至消除流通資本過程中存在的壓力，提升房地產項目帶來的經濟收益。但是房地產企業對于內部管理工作的重視程度偏低，沒有形成科學的內控體系，在比較關鍵的房產報建、施工，以及銷售環節中，未及時辦理相關批復文件，降低了工程的時效性，企業無法在預定的時間獲取施工許可證或預售許可證等必要的證明材料，難以開展房產施工建設與預售工作，導致房地產項目完工期限一并延期，從而加劇企業實際的經濟損失，也降低了項目經濟管理效能。2.4房地產建設階段控制問題。當前房地產項目進行經濟管理時，主要運用分工管理與綜合核算的方法。房地產企業負責制定房地產項目的綜合規劃方案，也負責管理財務部門，但是房地產企業管理者在設定工程管理體系與初期開發工作時，存在未定量化的問題，未將經濟管理的相關工作落實到具體的房地產項目參與者身上，一些參與者認為項目最終的建設情況與自身并不存在關聯。導致了在開展經濟管理時，房地產項目參與者未能形成較高的積極性，施工控制工作落實不到位，經濟管理工作開展情況隨之變差。因此，必須高度重視建設階段的管控工作，為整個項目進行經濟管理提供支撐。

3解決經濟管理風險的可行對策

結合我國房地產項目的實際情況與風險形成原因，可通過以下對策來完善經濟管理體系。3.1形成長期發展規劃。政府管理部門要結合房地產企業的整體經營發展情況，進行綜合分析，最終確定適合房地產行業的長期發展規劃方案，以此引導房地產行業健康發展。以國策為行業發展導向，給房地產行業形成明確具體的發展方向與整體發展目標，對該領域中消費者存有的潛在需求展開深入挖掘，通過掌握市場需求來獲取行業發展動力。同時，展開基層調研活動，對不斷變化的國民經濟情況進行深入了解，在完善房地產行業的遠期發展規劃時，要確保規劃中內部契合經濟發展需求，充分發揮稅收政策的引導作用，通過限購政策與房產稅對房價加以控制，避免其出現無序的大幅度增長的情況，將政府管理職能發揮出來，借助政府的基本職權，健全民眾住房保障體系。3.2完善管理機制。企業管理者在項目經濟管理工作中存在重大效用，為了使房地產項目形成更好的管理效果，需在對管理者進行初期選拔時，就提出更高的標準與要求，使具有更高的綜合素質，確保管理者本身的職業能力與專業性，以此在房地產經紀管理中呈現出更好的工作效果與工作效率。同時，企業管理者在經濟管理的崗位上還要持續地學習，對房地產項目有深入地了解，提升綜合素質與能力，才能有效地處理各種事務。除了為房地產項目培養優秀的經濟管理者之外，建設監督部門還需要做好經濟管理監督方面的工作。房地產市場管理難度較高，在交易環節中，存在各種違背市場公平性的現象，因此需要政府部門積極地進行監督。而且在構建監督部門時，還需對部門職責進行有效劃分，地方政府與中央應積極配合合作，形成合力，共同監督與規范現代房地產市場。3.3強化目標成本控制管理力度。開展房地產工程建設活動時，需要在工程實施的所有環節中進行成本管理工作，從初期決策方案制定環節開始，就需考慮到成本相關的問題，進入設計環節后，主要注重控制工程造價，在正式的施工環節中，需根據決策方案與設計方案實施造價管理工作，盡量減少工程內部的成本損耗，實現對工程成本的有效控制。開發房地產項目時，需要對清單計價過程中的關鍵成本因素進行把控，企業可運用一些先進的軟件，如ERP管理軟件，進行全面預算并運用動態化的方式控制目標成本。房地產項目的開發商需要對施工單位實施嚴格地管理與有效監督，使其能夠按照圖紙來進行施工，不會隨意出現變更施工行為的情況。如果施工單位因實際施工需求產生工程變更的，房地產開發企業需及時掌握該情況，嚴格實施審查，駁回沒有必要變更的工程內容。對施工現場實施嚴密管控，選擇監理單位負責現場監理的相關工作，減少施工現場中出現的常規錯誤操作，以此來實現對工程成本的有效控制與保障。3.4通過多種方法實現經濟管理目標。結合項目管理實際需要，成立專門的經濟管理部門，負責獨立核算各項目。依據項目綜合做賬，采取分別核算的方式。完善項目經理部門，配置高素質的出納以及預算工作人員。做好房地產項目的監督以及管理，采取分級式管理經營模式，不斷提高經濟管理水平。實行風險抵押制度，在具體實踐中，實行風險抵押的制度，進而調動項目經理和相關負責人的積極性。比如，扣除項目經理月工資的30%，將其作為經濟管理風險的抵押金，若能夠完成預設的指標，那么年終全部返回。若沒有完成，則全部扣留。構建風險抵押機制，全面調動工作人員的工作積極性，使其能夠高度重視經濟管理。

4結語

房地產項目本身就具有專業性強、管理復雜等情況，在進行經濟管理時，需處理相對煩瑣的事項。為了提升經濟管理水平，完善房地產項目管理體系，必須依托我國的實際國情，進一步擴大內需，增強建設住房力度，針對當前房地產市場，實施微觀與宏觀規劃，同時對行業內的法規法律體系進行補充與完善，給房地產經紀管理工作提供更加可靠的法律依據，通過提升經濟管理水平給房地產行業注入更充足的發展動力。

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作者:陳燕青 單位:廣東省河源市重點項目服務中心