一、政策依據

1、《上海市房屋租賃條例》（1999年市人大常委會公告第二十三號）；

2、《關于貫徹實施〈上海市房屋租賃條例〉的意見（一）》（滬房地資市（2000）85號）；

3、《上海市外來流動人員管理條例》（1996年9月26日市人大常委會第三十次會議通過）

4、《上海市外來流動人員租賃房屋治安管理辦法》(1998年9月17日上海市人民政府第60號令)

5、《租賃房屋治安管理規定》(公安部第24號令)

第一章總則

第一條為加強城市房屋租賃管理，保障房屋租賃當事人的合法權益，維護國家和社會公共利益，根據《城市房地產管理法》及有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區域內按行政建制設立的市、鎮及獨立工礦區范圍內的房屋租賃管理。

第三條本辦法所稱房屋租賃，是指公民、法人或其他組織依據有關規定將擁有所有權或經營管理權的房屋的全部或部分，提供給他人使用，由承擔人向出租人支付租金的行為；房屋轉租，是指房屋承租人將承租房屋再行出租的行為。

第四條房屋租賃應當遵循自愿、平等、互利的原則。

第五條房屋租賃管理實行出租房屋登記制度和租賃合同備案制度。

關鍵詞:租金管制/租賃合同的解除限制/長期合同/住宅權

內容提要:很多國家對住房租賃合同進行一定的社會控制，主要有寬嚴兩種模式：租金管制和解約限制。從社會經濟效果看，租金管制有助于保障住宅權，也有助于避免貧富分區和促進社會和諧，但會干擾市場規律，因而成本較高。以解約限制為中心的控制則不會過度偏離市場，同時可有效減少租賃合同中當事人的機會主義行為。由于中國目前城市自有住房比例較高，住房市場的主要矛盾是現有住房不足以滿足城市化需求，因此不宜進行嚴格的租金管制，但修訂城市房地產管理法、合同法，限制出租人解除住房租賃合同的權利，同時規定租金調整參酌市場水平進行，將有助于維護住房租賃合同的穩定，減少出租、承租雙方的策略性行為，降低圍繞續約的討價還價成本，增進社會福利。

一、住房租賃控制的制度比較

目前世界各國的住房租賃控制大體可劃分為兩種模式，一種以租金管制為中心，主要通過行政手段對租金、房屋維護、租賃期限等事項進行嚴格限制；另一種以解約限制為中心，著眼于維護住房租賃合同的穩定性，在此之外，不干涉租金數額。前者以美國紐約市為典型，后者以德國為代表。

（一）以租金管制為中心的租賃控制

在美國，租金管制并不是普遍現象，紐約市是個例外。根據1990年代的一項統計，紐約市占有全美被控制租賃住房的39%。[1]其最主要的租金管制規范是1969年的租金穩定法（RentStabilizationLaw）和1974年的承租人緊急保護法（EmergencyTenantProtectionAct），后來整合為租金穩定法典（RentStabilizationCode,RSC）。此外，紐約市的租金管制也受紐約州相關規則的調整。上述規則都匯編NYCRR第9編第2050條至2531條中。

第一條為推進土地有償使用制度改革，進一步培育和規范土地市場，適應我縣經濟發展的需要，根據等有關法律、法規及政策的規定，結合本縣實際情況，制定本辦法。

第二條國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。

第三條凡本縣范圍內未辦理土地出讓手續以劃撥方式取得土地使用權的單位和個人，具有以下情形之一者，應當繳納土地年租金：

（一）以劃撥土地使用權或者連同地上建筑物和其他附著物出租進行經營的；

（二）改變劃撥土地的批準用途與性質，以劃撥土地使用權或者連同地上建筑物和其他附著物由本單位進行經營的；

（三）在劃撥土地的地下建筑物內進行經營的；

第一章總則

第一條為建立和完善我市住房供應體系，合理調整住房供應結構，規范經濟租賃房管理工作，根據《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發[**]24號）和《福建省人民政府關于解決城市低收入家庭住房困難的實施意見》（閩政〔**〕32號）等文件精神，結合我市實際，制定本暫行辦法。

第二條本暫行辦法所稱的經濟租賃房，是指政府通過新建、購買、改造國有公房等方式歸集房源，專項作為租賃使用，并限定租賃對象、套型面積和租金標準的周轉過渡性住房。

第三條市房地產管理局（以下簡稱“市房管局”）負責全市經濟租賃房政策制定、房源計劃安排以及申請人資格審查等工作。市國有房產管理中心（以下簡稱“市國房中心”）作為經濟租賃房的租賃經營管理單位，負責全市經濟租賃房房源歸集、租賃、維護和管理等具體工作。市、區人事、財政、物價、規劃、國土、建設、民政、科技等相關部門以及市土地發展中心、住宅發展中心等單位，按照各自職責權限，協助做好經濟租賃房的建設、管理等相關工作。

第四條經濟租賃房歸集房源所需資金，按照租賃經營管理單位自籌資金為主，財政補助（含年度專項資金、一定比例的土地出讓凈收益）、社會捐贈為輔的原則進行籌集。租賃經營管理單位應以保證經濟租賃房良性運行為原則，建立科學的資金運作模式。

第二章供應對象

內容摘要：租賃權作為一種債權，上溯至二十世紀止，其僅具有使用、收益的權利。隨著社會經濟的發展，租賃權被賦予了新的生機——其具有了損害賠償請求權和妨害排除請求權，這使得租賃權具有了物權化的概念。本文作者從租賃權的歷史演變著手，深入分析了租賃權作為一種債權，在經濟形勢的驅動下，具有了對抗第三人的效力。由此所引出了對租賃權性質的探討、適用及債權物權化在實際生活中的體現，說明租賃權的債權性質已在悄然發生著變化。作為債權與物權相互關系的一隅，租賃權的性質轉變體現了，在近現代經濟市場中，物權及債權在整個經濟社會中所扮演的角色。本文從租賃權物權化的切入點著手，意在探討漸漸浮出水面的債權物權化優越性問題，詣在說明深層次的法律產生機理。

關鍵詞：租賃權物權化債權

《合同法》第二百二十九條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”這一規定的立法原則是買賣不破除租賃：而立法宗旨即為租賃權的物權化，也即我們通常所說的“債權的物權化”。

一、租賃權的歷史演變

租賃指當事人約定一方以物租于他人使用收益，他方支付租金之契約。德國將租賃分為使用租賃和用益租賃，日本將其稱為賃貸借。我國民法將其稱為租賃。租賃作為一種契約，一種債權債務關系，在早期的民法上，承租人只具有向出租人本人主張對租賃物的使用、收益的權利。羅馬法對于租賃契約的效力這樣闡述：“在物的租賃中，承租人只是持有物，換言之，他完全依賴于出租人，僅僅取得針對出租人的債權。”即承租人不能直接針對干涉其活動的第三人行使訴權，而只能因出租人違反讓其平安無擾地享用物時，也同樣如此。承租人不能針對買受人要求得到保護(買受人可以得到權利)，他只能針對出租人提起有關的訴訟。出租人通常應當在買賣契約中要求買受人尊重租賃人對物的租用，但是，如果買受人違背這一條款，卻只能針對出租人提起訴訟。這種情況曾經被扼要地表述在中世紀的以下諺語中：“買賣使租賃終斷。”

承租人只能向出租人本人主張對租賃物的使用、收益，租賃權不能對抗第三人，這種權利配置反映了重視所有權，相對輕視使用、收益權的觀念。該種觀念的產生是由社會經濟發展狀況所決定的。在古代世界，買受人和出賣人通常在經濟上是平等的，但對于出租人和承租人之間則可能恰恰并不如此。例如在農業承租中這種不平等的表現更加沒明顯：農業承租人通常是小農，而出租者通常則是奴隸主或地主，貧富程度的兩極分化及壓迫制度使二者之間不平等的討價還價的地位愈加強化。但是法學家并不是社會的改革者，他們只知道保守現狀，從而也為維護自身的利益。由此，相對輕視使用、收益權可見一斑。可以這樣說，古代的租賃制度缺乏徹底性。由于所有權的優越性，承租人地位甚為脆弱，約第一次世界大戰時各國多制定特別法，以補充民法之不足。雖然各國對特別法的規定不大相同，但大體上均在強化承租人的地位。主要體現在租賃權的對抗力上。租賃物所有權在租賃期間內的轉移并不影響承租人的權利，原租賃合同對受讓人租賃物的第三人仍然有效，該第三人不得解除租賃合同。租賃權作為一種債權，其逐漸向物權發展的立法趨勢，現已為許多國家所采納。

各縣、市、區人民政府，市政府各部門、直屬單位，省屬以上駐泰各單位：

為加快住房保障體系建設，積極發展公共租賃住房，切實解決城市中等偏下收入家庭的住房困難，根據《省人民政府關于保持全省房地產市場穩定健康發展的意見》和《省人民政府辦公廳轉發省住房城鄉建設廳等部門關于加快發展公共租賃住房的實施辦法的通知》精神，結合我市實際，特制定本意見：

一、充分認識加快發展公共租賃住房的重要意義

近年來，我市大力推進住房保障工作，積極解決低收入家庭住房困難，不斷改善城市居民居住條件，取得了明顯成效。但應當看到，住房仍是社會高度關注的民生問題，一些深層次矛盾和普遍存在的問題需要認真加以解決：住房保障體系亟待完善，住房供應結構不盡合理，住房價格上漲過快；城市中等偏下收入家庭既不符合現行住房保障條件，又無力通過市場租賃或購買住房，“夾心層”問題比較突出；隨著城鎮化快速推進，新就業職工階段性住房支付能力不足的矛盾日益顯現，外來務工人員居住條件亟需改善。大力發展公共租賃住房，不斷滿足城市住房困難群體的基本住房需求，對于完善住房保障體系、加大民生保障力度、調整住房供應結構、合理引導住房投資和消費、促進社會和諧穩定具有重要意義。各級各有關部門和單位要統一思想，提高認識，精心組織，加大投入，積極穩妥地推進公共租賃住房建設。

二、基本原則

(一)政府組織，社會參與。在加大政府對公共租賃住房投入的同時，在用地、稅收、金融等方面給予大力支持，利用市場機制調節社會資源配置，調動全社會投資、經營公共租賃住房的積極性。

跨境租賃貿易是指境外出租人(Lessor)直接將租賃物件租給境內的有進出口貿易資質的企業或租賃公司，以收取租金，承租人(Lessee)可以留購或復出口租賃物件。亦指境內有進出口貿易資質的出租人直接將租賃物件租給境外企業或租賃公司，以收取租金，承租人可以留購或復出口租賃物件。?眼1?演租賃物件主要限定在機械設備､交通工具和儀器儀表等，它是服務貿易的一種。隨著對外經濟貿易的日益開放，跨境租賃貿易呈現較快的發展，但與之相適應的外匯管理等監管措施卻不是很完善，使得這種跨境貿易方式在運作過程中存在監管漏洞。本文從國家外匯管理局揚州市中心支局工作中遇到的案例入手，分析了跨境租賃貿易中存在的風險，并提出完善對策。

一､案例基本情況

國家外匯管理局揚州市中心支局在日常開展的國際收支數據非現場核查中發現某外國公司(以下簡稱A公司)自2005年下半年以來以“租賃”和“安裝調試費”等名義于2005年9月，2006年3月､5月累計向境外母公司(以下簡稱B公司)支付12.4萬美元租賃設備項下費用。

據調查了解，A公司在辦理租賃項下租金對外付匯時，向銀行提供的是一份其于2005年3月與境外母公司簽訂的資產租賃合同，租金每年24萬美元，租期五年，累計120萬美元，由出租方負責采購､安裝､調試､維修和服務。該成套設備的商業發票顯示是其出租方境外母公司B公司于2000年6月從韓國進口的，當時采購價值843萬美元，在被租賃前是B公司的固定資產(具體流程見圖1)。除此以外，該公司在辦理租金項下付匯時還向銀行提供了付匯申請書､租金的商業發票和完稅憑證。而在事后查閱該套租賃設備的進口貨物報關單發現其貿易方式是“外資設備物品(2225)”，與租賃貿易應該對應的貿易方式(“租賃不滿一年”､“租賃貿易”和“租賃征稅”)不一致。

二､跨境租賃貿易中可能存在的管理風險分析

在上述案例中，銀行在僅審核了該公司提交的付匯申請書､租賃合同､租金的商業發票和完稅憑證等資料后，即以《國家外匯管理局關于現行法規中沒有明確規定的非貿易項目售付匯有關問題的通知》(匯發〔2003〕35號)為依據辦理了租金的對外售付匯業務。筆者認為如僅僅以未明確規定的非貿易名義辦理跨境租賃項下售付匯業務是一種簡單化的､不嚴謹的操作行為，并不符合當初該文件的立法本意，且存在不少管理風險和漏洞讓企業有機可乘。

一、軍事租賃的法律特征

軍事租賃具有以下法律特征：一是出租人的廣泛性。出租人是租賃物的所有權人或合法使用權人。具體包括政府部門、企事業單位、集體組織、軍事部門、個人等以民事主體身份參與契約的一切主體。二是承租人的特定性。在軍事租賃中，承租人僅為軍事部門、軍事單位及其代表它們的單位或個人。至于什么級別的軍事部門、軍事單位和個人才有締約權，需要法律加以明確。三是客體具有軍事價值性。軍事租賃的客體必須具備一定的軍事價值，也即可以為軍隊建設和軍事行動所用，不具有軍事價值的物件是不可能成為軍事租賃客體的。四是軍方的優先契約性。軍方的優先契約性是軍事租賃具有軍事屬性的體現，也是保障緊急狀態下國防利益的現實需要。五是等價有償性。等價有償是租賃的基本特征，軍事租賃也不例外，軍方在優先契約權下取得的合同利益，也需要付出對價。比如在抗洪搶險中，村民甲擁有的一艘沖鋒舟同時被連隊乙和村民丙看中，則乙連隊只能在同等價位下優先租得該沖鋒舟。

二、建立多樣化軍事任務中軍事租賃法律制度的現實意義

我國社會主義市場經濟體制的建立，各類物品產權關系的日益明晰，公開平等交易制度的逐步確立，給軍隊執行多樣化軍事任務時的資源籌供帶來巨大影響。發展軍事租賃是開辟資源配置的新渠道、新思路，即以很低的資金代價獲得對一定軍事資源的使用權，從而有效解決我軍執行多樣化軍事任務時的資源短缺問題。實踐呼喚制度，制度保障實踐，只有對軍事租賃立法，才能從制度上保障軍事租賃的健康發展。

（一）軍事租賃立法有利于保障多樣化軍事任務資源需求

近年來，我國自然災害頻發，軍隊在南方雪災、汶川地震、玉樹地震等大災大難中發揮的應急救災作用，成為新時期我軍執行多樣化軍事任務的偉大實踐。隨著我軍遂行多樣化軍事任務常態化、規范化，受軍內外因素的影響，軍事租賃實踐不斷涌現。從內因上看，軍隊內部尋求解決軍費短缺與軍事資源需求量大這一矛盾的有效手段，自然促進了軍事租賃的發展。軍隊執行多樣化軍事任務中對物資需求的臨時性、突發性特點，決定了采用租賃形式將大大提高軍費使用效益。從外因上看，我國市場經濟的發展、民用租賃市場的完善、生產和資本流動頻繁等因素，極大刺激了軍事租賃的需求。然而，在缺乏法律制度保障的情況下，軍事租賃的順利發展客觀上受到阻礙。其原因在于：軍隊是一個高度集權的組織，下級嚴格服從上級意圖，任何另辟蹊徑的做法都有可能不受鼓勵。在軍事租賃領域，如果沒有明確授權，軍事人員將不會輕易嘗試這一資源籌供方式。更為重要的是，軍事單位不是自負盈虧的經營性組織，沒有獨立的財務收支能力，有關人員主動采用租賃方式的可能性很小。

第一條為加強房屋租賃管理，規范租賃秩序，保障當事人的合法權益，根據有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱的房屋租賃，是指出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

房屋出租人將房屋承包給他人經營，或者以合作、聯營的名義，不直接參與經營、不參與盈余分配的，視為房屋租賃。

第三條本市行政區域內的房屋租賃及其管理，適用本辦法。

第四條房屋租賃管理堅持依法管理與效能管理相結合、租住管理與人口管理相結合的原則。

第五條市、市（縣）、區房產管理局是本市房屋租賃的行政主管部門，根據職責分工負責房屋租賃的管理工作。