導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房屋評(píng)估報(bào)告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、高度重視，及時(shí)處理

市教育局收到第三方評(píng)估反饋問(wèn)題后，分管領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)召集相關(guān)科室對(duì)反饋問(wèn)題清單逐條進(jìn)行梳理、分析，并提出整改落實(shí)辦法，對(duì)存在的問(wèn)題立即整改，將缺失的信息在相關(guān)網(wǎng)站及時(shí)進(jìn)行公開(kāi)。

二、整合資源，完善項(xiàng)目

按照反饋要求，對(duì)標(biāo)達(dá)標(biāo)，做好義務(wù)教育均衡發(fā)展評(píng)估認(rèn)定、學(xué)生招生政策、錄取與違規(guī)處理、財(cái)務(wù)信息、教育督導(dǎo)等欄目充實(shí)，整合并集中公開(kāi)義務(wù)教育、學(xué)前教育、特殊教育、職業(yè)教育等信息。

三、及時(shí)公開(kāi)，確保實(shí)效

篇2

案例一、北京市石景山區(qū)XX小區(qū)集體訴訟案

位于北京市石景山區(qū)XX小區(qū)是北京城市XX公司于2005年5月開(kāi)始開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品住宅小區(qū)，共有4幢樓，每幢樓12～22層，住宅600個(gè)單元。該小區(qū)于2004年月開(kāi)始預(yù)售，于2005年6月建成交付業(yè)主。業(yè)主于2005年7月以后開(kāi)始陸續(xù)裝修入住。案例涉及的當(dāng)事業(yè)主黎XX于2004年11月14日與北京市城市開(kāi)發(fā)有限公司簽訂購(gòu)房合同，一次性支付全部購(gòu)房款84萬(wàn)元，購(gòu)得該小區(qū)第10棟2單元商品住宅一套，面積134.82m2。并于2005年6月30日接收房屋。

業(yè)主收房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)臥室天花板（樓板）明顯存在斜向45°裂縫，長(zhǎng)度達(dá)兩米。而且經(jīng)進(jìn)一步勘查，而且裂縫疑似上下貫通，該業(yè)主由此產(chǎn)生聯(lián)想，立刻查看自家地面，果然發(fā)現(xiàn)地面也存在相同裂縫，其他單元業(yè)主也相繼發(fā)現(xiàn)自己居住單元的天花板和地板存在位置、長(zhǎng)度、走向和性質(zhì)極為類(lèi)似的裂縫。后經(jīng)從樓上做澆水滲漏試驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)澆水迅速?gòu)南聦泳邮伊鞒?，證實(shí)此裂縫為上下貫通裂縫。最終，經(jīng)過(guò)連環(huán)查看相互交流，竟發(fā)現(xiàn)該樓從1層到12層的所有住宅單元在相同位置均出現(xiàn)相同走向裂縫，而且最終獲確認(rèn)其性質(zhì)均為樓板上下貫通裂縫。

針對(duì)上述問(wèn)題，業(yè)主們與其開(kāi)發(fā)商交涉時(shí)，對(duì)方便回避不見(jiàn)，開(kāi)始采取事實(shí)上的拖延策略。

萬(wàn)般無(wú)奈之下，為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，業(yè)主們遂訴諸法律。以“商品房出現(xiàn)重大缺陷”為由，將開(kāi)發(fā)商―北京XX開(kāi)發(fā)有限公司訴至北京市石景山區(qū)人民法院。隨后，法院受理了訴訟。

為了確定業(yè)主們的損失，2006年1月石景山區(qū)人民法院委托北京市建筑工程質(zhì)量司法鑒定中心對(duì)涉案房屋裂縫進(jìn)行鑒定。鑒定機(jī)構(gòu)要求業(yè)主事前對(duì)需鑒定的缺陷部位進(jìn)行清理。北京市建筑工程質(zhì)量司法鑒定中心遂于2006年1月對(duì)該棟的605室和1105室兩戶(hù)缺陷房間進(jìn)行抽樣質(zhì)量鑒定。2006年2月，北京市建筑工程質(zhì)量司法鑒定中心出具鑒定書(shū)。關(guān)于裂縫產(chǎn)生原因鑒定書(shū)載明：“…該鑒定書(shū)對(duì)以上缺陷給出的結(jié)論為：“…頂板裂縫是由溫度和收縮作用產(chǎn)生的裂縫，系非受力裂縫。就此裂縫而言，尚不影響結(jié)構(gòu)的安全性，但裂縫的存在，會(huì)對(duì)結(jié)構(gòu)的適用性和耐久性產(chǎn)生不利影響?！?/p>

雖然有了這樣的鑒定結(jié)論，還需要一個(gè)定量的結(jié)論?！奔催€需要由權(quán)威機(jī)構(gòu)對(duì)房屋缺陷的實(shí)際損失給予定量評(píng)估，以便獲得證據(jù)。

原告?zhèn)兘?jīng)過(guò)5個(gè)多月的等待，2006年8月22日，石景山區(qū)人民法院終于向北京XX地產(chǎn)評(píng)估有限公司（下簡(jiǎn)稱(chēng)XX公司）發(fā)出委托函，委托XX公司對(duì)該案訟爭(zhēng)的兩項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行評(píng)估：房屋因存在裂縫導(dǎo)致的質(zhì)量缺陷損失具體數(shù)額；房屋修復(fù)后是否存在價(jià)值的貶損。幾天后，XX公司的房地產(chǎn)估價(jià)師終于出現(xiàn)在XX小區(qū)業(yè)主，對(duì)房屋質(zhì)量缺陷造成的損失進(jìn)行評(píng)估。整個(gè)現(xiàn)場(chǎng)的評(píng)估工作持續(xù)不到20min并未在現(xiàn)場(chǎng)對(duì)樓板開(kāi)裂情況以及對(duì)室內(nèi)裝修可能產(chǎn)生的影響仔細(xì)進(jìn)行觀(guān)察和測(cè)量。

XX公司考察業(yè)主家里的裝修情況后，于2006年12月6日，《房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“房損評(píng)估報(bào)告”）終于出爐。這也是當(dāng)時(shí)北京市首份房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估報(bào)告。

其中評(píng)估結(jié)論原文摘錄如下：

（1）對(duì)房屋因存在裂縫導(dǎo)致的質(zhì)量缺陷損失進(jìn)行評(píng)估：估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2006年12月4日的房屋造成的損失價(jià)值為7480.3元.

（2）裂縫修復(fù)后，已具備使用功能，但在房屋所有權(quán)人進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，可能會(huì)產(chǎn)生不利影響，造成房地產(chǎn)減值，根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)觀(guān)測(cè)及對(duì)同類(lèi)物業(yè)綜合分析，確定估價(jià)對(duì)象的減值比例為房地產(chǎn)總價(jià)的2～3%。

針對(duì)以上評(píng)估報(bào)告給出的結(jié)論，參與訴訟的筆者曾當(dāng)庭提出自己意見(jiàn)，認(rèn)為房損評(píng)估報(bào)告確定的損失數(shù)額過(guò)低。筆者根據(jù)實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，依據(jù)建筑業(yè)預(yù)算的有關(guān)規(guī)范和手冊(cè)進(jìn)行了計(jì)算，依據(jù)計(jì)算結(jié)果庭審時(shí)在法庭上提出，該“房損評(píng)估報(bào)告”給出的結(jié)論與國(guó)家的行業(yè)計(jì)算規(guī)范、手冊(cè)，以及施工實(shí)際嚴(yán)重不符。例如當(dāng)庭指出損失數(shù)額計(jì)算嚴(yán)重失實(shí)事實(shí)之一是，計(jì)算費(fèi)用中“工期”一項(xiàng)中給出的工期天數(shù)為兩天，與本案房屋裂縫缺陷修復(fù)工程實(shí)際所需工期相差太多。根據(jù)前述法官認(rèn)可的修復(fù)方案，修復(fù)工程內(nèi)容包括：拆除業(yè)主裝修的地板、鑿除裂縫周邊混凝土并進(jìn)行清理、澆筑混凝土、對(duì)受損和施工影響的頂棚和墻壁進(jìn)行清理和粉刷、恢復(fù)房間地板，以及施工現(xiàn)場(chǎng)的整理等等，經(jīng)過(guò)實(shí)際保守估算約需16天工期。筆者當(dāng)庭還指出，房損評(píng)估報(bào)告對(duì)修復(fù)缺陷時(shí)房間原裝修的破壞程度，以及施工影響損失的估算，與事實(shí)和規(guī)范完全不符。筆者作為業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，使用與評(píng)估方案計(jì)算損失所依據(jù)的相同規(guī)范進(jìn)行計(jì)算，結(jié)果與評(píng)估報(bào)告大相徑庭。不符的原因在于，計(jì)算修復(fù)工程面積時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)僅計(jì)算了裂縫所占面積，沒(méi)有計(jì)算維修對(duì)整個(gè)房間的不可避免的損壞和影響。原告依據(jù)計(jì)算對(duì)此評(píng)估結(jié)果提出質(zhì)疑嚴(yán)重。

書(shū)中，業(yè)主們提出的索賠數(shù)額是6萬(wàn)元。主要包括，房屋質(zhì)量缺陷造成的損失價(jià)值為12600元（是否工期天數(shù)按16天計(jì)算的結(jié)果）；房屋貶損值4.23萬(wàn)元，具體計(jì)算依據(jù)為，以原購(gòu)房款乘以年增長(zhǎng)率加上專(zhuān)修費(fèi)用做為計(jì)算基數(shù)，按評(píng)估中貶損比率的最大值3%計(jì)算，即（84萬(wàn)購(gòu)房款×2005年增長(zhǎng)率120%×2006年增長(zhǎng)率125%+15萬(wàn)裝修費(fèi)）×3%=4.23萬(wàn)元。

2006年12月19日，石景山區(qū)人民法院對(duì)該案作出一審判決，由北京XX公司賠償7名業(yè)主3.6萬(wàn)元到3.8萬(wàn)元不等的數(shù)額。鑒定費(fèi)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

（1）北京城市開(kāi)發(fā)股份有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付業(yè)主黎XX房屋缺陷貶值金及損失共計(jì)三萬(wàn)六千三百八十元；

（2）駁回黎XX其他訴訟請(qǐng)求。

案例二、北京市石景山區(qū)XX小區(qū)房屋質(zhì)量缺陷訴訟調(diào)解案

案例一中已述及，北京市石景山區(qū)XX小區(qū)10棟2單元從1層到12層的所有住宅單元在相同位出現(xiàn)相同走向和性質(zhì)的裂縫。其中一樓105號(hào)業(yè)主王××于2007年向石景山人民法院提其訴訟，法院受理此案。原告要求被告方北京市XX有限公司賠償由于其交付的房屋出現(xiàn)多處裂縫而造成的損失。具體主張為，要求被告給付房屋缺損貶值損金及裂縫修復(fù)損失6萬(wàn)元，并承擔(dān)鑒定費(fèi)用和訴訟費(fèi)用。

2007年10月31日受理法院委托北京市XX房地產(chǎn)咨詢(xún)?cè)u(píng)估有限責(zé)任公司，就原告居住房屋內(nèi)產(chǎn)生裂縫的修復(fù)成本損失和由此導(dǎo)致的房屋貶值損失進(jìn)行評(píng)估。2007年11月30日該評(píng)估機(jī)構(gòu)出具房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估報(bào)告。其中載明：房屋裂縫修復(fù)損失價(jià)值4541元。“房屋缺陷進(jìn)行修復(fù)后，房屋缺陷貶損價(jià)值影響，綜合確定修復(fù)后房屋的價(jià)值為未發(fā)生裂縫的房屋與估價(jià)時(shí)點(diǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的2～3%，根據(jù)XX小區(qū)內(nèi)未發(fā)生裂縫的房屋公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，經(jīng)市場(chǎng)比較計(jì)算得出估價(jià)對(duì)象公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值約為12899元/m2?！?/p>

此案經(jīng)法院審理，雙方當(dāng)事人達(dá)成調(diào)解協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容如下：

（1）北京市XX開(kāi)發(fā)股份有限公司于2007年12月12日之前賠償王××因房屋質(zhì)量缺陷導(dǎo)致的修復(fù)和貶值損失五萬(wàn)零伍佰元；

（2）鑒定費(fèi)用七千元，由北京市XX開(kāi)發(fā)股份有限公司負(fù)擔(dān)

（3）訴訟費(fèi)用四百元，由北京市XX開(kāi)發(fā)股份有限公司負(fù)擔(dān)

（4）雙方無(wú)其他爭(zhēng)議。

與王××一同并經(jīng)法院調(diào)解結(jié)案的共三人。賠償額度從5.05萬(wàn)元至10萬(wàn)元不等。

案例三、北京市石景山區(qū)時(shí)代廬峰小區(qū)業(yè)主訴訟案

2008年夏，石景山XX新區(qū)業(yè)主黎XX家中再次發(fā)現(xiàn)其住房西北臥室和西南臥室頂板出現(xiàn)裂縫。這次出現(xiàn)的裂縫與2005年剛?cè)胱r(shí)發(fā)現(xiàn)的裂縫類(lèi)似。業(yè)主認(rèn)為，該裂縫是結(jié)構(gòu)樓板斷裂，屬于房屋重大質(zhì)量缺陷。曾電話(huà)通知房地產(chǎn)商，開(kāi)發(fā)商派人看過(guò)之后一直拖延，長(zhǎng)時(shí)間不予答復(fù)。筆者無(wú)奈遂于2009年3月將開(kāi)發(fā)商訴至石景山人民法院。這是業(yè)主黎XX就同一套房屋其他房間存在的同一類(lèi)質(zhì)量缺陷提起的又一次訴訟。

同年11月25日，北京北方房地產(chǎn)咨詢(xún)?cè)u(píng)估有限責(zé)任公司給出《房屋受損價(jià)值評(píng)估報(bào)告》，“認(rèn)定：估價(jià)對(duì)象為北京市石景山區(qū) XX小區(qū)10號(hào)樓2單元705號(hào)房屋，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年11月18日的房屋質(zhì)量缺陷造成的損失價(jià)值為9616元；而對(duì)房屋修復(fù)后貶損價(jià)值未提出鑒定意見(jiàn)?！?/p>

法院依據(jù)這份報(bào)告判決如下：

（1）北京XX業(yè)股份有限公司于本判決生效后十日內(nèi)賠償黎XX（房屋質(zhì)量缺陷損失九千六百壹拾陸元；

（2）駁回黎XX的其他訴訟要求。

房屋質(zhì)量鑒定費(fèi)用八千元，由北京首開(kāi)億信置業(yè)股份有限公司負(fù)擔(dān)。房屋評(píng)估費(fèi)用二千元，由黎聲蓮負(fù)擔(dān)一千七百八十四元，由北京首開(kāi)億信置業(yè)股份有限公司負(fù)擔(dān)二百一十六元。

同一棟樓，同一個(gè)朝向，位置基本相同，同一個(gè)法院審理，同一個(gè)技術(shù)鑒定單位，檢測(cè)結(jié)果完全相同，可三家評(píng)估單位評(píng)估出來(lái)的損失千差萬(wàn)別。這么一個(gè)呈堂重要證據(jù)，由于房屋缺損評(píng)估結(jié)果不同，造成法院判決相差數(shù)倍，給業(yè)主造成極大的直接損失。

建議：

（1）建議成立建筑工程司法綜合評(píng)定委員會(huì)

人員組成：各行業(yè)專(zhuān)家

職責(zé)：對(duì)評(píng)估房屋質(zhì)量缺損機(jī)構(gòu)的評(píng)估進(jìn)行認(rèn)定。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題3次以上的或者一次重大評(píng)估失誤的調(diào)銷(xiāo)其從業(yè)資質(zhì)。

（2）建立咨詢(xún)機(jī)構(gòu)設(shè)想：保證其獨(dú)立性；建立專(zhuān)家?guī)欤辉u(píng)定專(zhuān)家遴選：隨即從專(zhuān)家?guī)斐槿。槐M可能減少開(kāi)發(fā)商和建筑企業(yè)影響；提供權(quán)威評(píng)估意見(jiàn)。

參考文獻(xiàn)

[1]《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估規(guī)程》.

[2]北京市建筑工程研究院建筑工程質(zhì)量司法鑒定中心[2006]建鑒字（06002）號(hào)司法鑒定書(shū).

[3]京貴評(píng)評(píng)估有限公司的房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估報(bào)告，京貴評(píng)（2006）損字第0171號(hào).

篇3

1、簽訂土地合同：買(mǎi)方辦好房權(quán)證后，還要和原土地證使用者簽訂土地辦理合同，之后帶身份證、房產(chǎn)證、原土地證、合同、房屋辦理的契稅等材料原件及復(fù)印件，到土管部門(mén)下設(shè)的測(cè)繪公司申請(qǐng)測(cè)繪。

2、測(cè)繪公司測(cè)繪：測(cè)繪公司受理后，帶著上述材料現(xiàn)場(chǎng)查勘，計(jì)算數(shù)據(jù)，出具新的測(cè)繪圖，繳納測(cè)繪費(fèi)。

3、評(píng)估公司評(píng)估：帶著材料到評(píng)估公司申請(qǐng)?jiān)u估，評(píng)估公司受理后查勘現(xiàn)場(chǎng)，查勘所評(píng)估棕地的級(jí)別，所剩使用年限，出具評(píng)估報(bào)告，繳納評(píng)估費(fèi)。

4、土管部門(mén)受理：帶著土地辦理合同、身份證、房產(chǎn)證、原土地證、房屋辦理的契稅、測(cè)繪圖、評(píng)估報(bào)告，到土管部門(mén)受理窗口申請(qǐng)辦理。

篇4

甲方：

乙方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

根據(jù)城市棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目（二期）房屋征收公告棚改項(xiàng)目指揮部工作要求，為了促進(jìn)公房騰退工作，甲乙雙方就門(mén)面房騰退達(dá)成如下協(xié)議：

一、門(mén)面房騰退免除房租獎(jiǎng)勵(lì)

1、按照門(mén)面房騰退獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)于在2020年12月31日前騰退交房的門(mén)面房經(jīng)營(yíng)戶(hù)，給予免除三個(gè)月（2020年10、11、12月份）的房租費(fèi)用（以經(jīng)營(yíng)戶(hù)實(shí)際交納房租費(fèi)用為準(zhǔn)）。

二、門(mén)面房騰退搬遷獎(jiǎng)勵(lì)

1、按照門(mén)面房騰退獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)于在2020年12月15日前騰退交房的門(mén)面房經(jīng)營(yíng)戶(hù)給予1000元搬遷獎(jiǎng)勵(lì)，12月15日之后搬離至12月31日前騰退完畢的給予500元搬遷獎(jiǎng)勵(lì)。2020年12月31日之后搬離騰退交房的經(jīng)營(yíng)戶(hù)，不予免除房租，不給予搬遷獎(jiǎng)勵(lì)，所產(chǎn)生房租據(jù)實(shí)收繳

三、其他補(bǔ)償事項(xiàng)

1、甲乙雙方協(xié)定，門(mén)面房有乙方投資的裝飾裝修部分，由甲方確認(rèn)無(wú)異議后，由評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，乙方先行搬離騰退房屋，甲方待評(píng)估報(bào)告出具和政府審計(jì)后，按照評(píng)估報(bào)告和政府審計(jì)結(jié)果對(duì)乙方裝飾裝修部分進(jìn)行補(bǔ)償。

四、相關(guān)規(guī)定

1、乙方簽訂協(xié)議騰退房屋后，不得對(duì)原房屋電線(xiàn)、門(mén)窗和已評(píng)估的任何房屋財(cái)產(chǎn)設(shè)施切割、拆卸、變賣(mài)，如有違反甲方有權(quán)追究乙方相關(guān)法律責(zé)任。

該協(xié)議中未盡事宜，按照相關(guān)法律和相關(guān)政策規(guī)定甲乙雙方協(xié)商確定。

此協(xié)議一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，一份交由菜越（二期）棚改指揮部。

篇5

2009年就要結(jié)束了，新的一年即將來(lái)臨。隨著辭舊迎新的節(jié)奏，在此對(duì)將要告別的2009年做一總結(jié)。

我們?cè)u(píng)估部在2009年全年度共受理的業(yè)務(wù)項(xiàng)目總量為616宗，其中受理轉(zhuǎn)讓評(píng)估報(bào)告394宗，抵押評(píng)估報(bào)告171宗，集資房核定產(chǎn)權(quán)比例15宗，市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估報(bào)告19宗，重置成本價(jià)評(píng)估報(bào)告8宗，沉陷損壞評(píng)估報(bào)告3宗，拆遷評(píng)估報(bào)告6宗。已完成的業(yè)務(wù)項(xiàng)目量為611宗，有5宗業(yè)務(wù)正在評(píng)估的過(guò)程中，這5宗為：**堂藥業(yè)住宅樓在建工程抵押評(píng)估、潤(rùn)宏煤業(yè)集資房核定產(chǎn)權(quán)比例、**縣鄭村鎮(zhèn)半峪村和**莊村沉陷損壞評(píng)估、**縣嘉**尉遲村和潘莊村沉陷損壞評(píng)估、屋廈村牛奶廠(chǎng)拆遷評(píng)估。另外從2008年移交于2009年的7宗集資房核定產(chǎn)權(quán)比例評(píng)估項(xiàng)目中僅完成1宗，剩余6宗為路橋公司、**居委、社會(huì)福利院、晉局鳳瀛小區(qū)、東關(guān)征費(fèi)處、化肥廠(chǎng)家屬樓，將移至2010年。與2008年相比，在業(yè)務(wù)項(xiàng)目數(shù)量方面：業(yè)務(wù)總量比上年度多173宗，其中轉(zhuǎn)讓評(píng)估報(bào)告比上年度多69宗，抵押評(píng)估報(bào)告比上年度多107宗，其他評(píng)估項(xiàng)目與上年度沒(méi)有太大差別；在業(yè)務(wù)范圍方面：與08年相同，并未擴(kuò)大；在評(píng)估總面積方面，09年為60余萬(wàn)平方米，比上年度多10余萬(wàn)平方米?？傮w上講：從2007年到08年再到09年，不論從評(píng)估項(xiàng)目的數(shù)量上、還是從評(píng)估的范圍以及涉及到的評(píng)估面積方面，均呈上升趨勢(shì)。我們并未受到全球經(jīng)濟(jì)不景氣的直接影響，在大家的共同努力下2009年我們還是取得了不錯(cuò)的成績(jī)。

回想這2009年，雖然評(píng)估部人員有些變換，但這并未影響到我們的工作，不論新、老員工都在盡職盡責(zé)的做著自己的本職工作。我們?nèi)匀皇且粋€(gè)互相幫助、相互協(xié)作、團(tuán)隊(duì)精神感很強(qiáng)的小集體，在工作中相互幫忙，生活上互相幫助。09年的成績(jī)是值得肯定的，但在工作中還存在一些問(wèn)題，主要是對(duì)待工作的態(tài)度，從以下幾方面說(shuō)：

第一：不愛(ài)動(dòng)腦筋，我們提倡不懂得就要問(wèn)，但是我們每個(gè)人都想一想我們自己每一次問(wèn)的問(wèn)題，比如：哪里哪里的例子可不可以選？幾層和幾層修正多少？如果咱們剛踏進(jìn)評(píng)估部的話(huà)，這些問(wèn)題不足為奇，可是這么長(zhǎng)時(shí)間了還在問(wèn)，是不是就得問(wèn)一下自己這么長(zhǎng)時(shí)間都在做什么呢？

第二：不認(rèn)真，我們?cè)u(píng)估部的每一個(gè)成員都是剛涉入這個(gè)行業(yè)不久，諸如“隨便給他弄一下吧”、“瞎胡給他弄弄算了”等等一些話(huà)若從我們嘴里說(shuō)出來(lái)的話(huà)，可見(jiàn)我們對(duì)待工作的態(tài)度又是怎樣的隨便，房地產(chǎn)評(píng)估是一門(mén)科學(xué)，不是隨便就可以做的了的，這樣的態(tài)度決定著我們就會(huì)付出相同態(tài)度的行為，做報(bào)告時(shí)不能全面考慮房屋的個(gè)體差異，看報(bào)告時(shí)走馬觀(guān)花，也就是因?yàn)檫@樣態(tài)度使得我們做的評(píng)估報(bào)告一而再再而三的出錯(cuò)，這樣的報(bào)告質(zhì)量嚴(yán)重影響著我們公司的形象。

第三：互相推諉，不知道是不想出去看房還是看房回來(lái)不想寫(xiě)報(bào)告，其實(shí)理解的簡(jiǎn)單一點(diǎn)，我們的工作就是出去看房回來(lái)寫(xiě)報(bào)告，如果這都不想做的話(huà)，不知道我們還能做些什么。

第四：不愛(ài)學(xué)習(xí)，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》是我們應(yīng)該學(xué)習(xí)的最基礎(chǔ)的知識(shí)，可是現(xiàn)在有幾個(gè)人有這本書(shū)？所以更談不上能領(lǐng)悟多少這本書(shū)的東西了。

第五：沒(méi)有時(shí)間觀(guān)念，總是把今天事情拖到明天，以至于有些時(shí)候客戶(hù)急著拿報(bào)告，這邊還沒(méi)做好的現(xiàn)象，嚴(yán)重的影響到工作效率。

另外，由于市場(chǎng)調(diào)查不夠及時(shí)、不夠認(rèn)真，讓我們?cè)诠ぷ髦杏龅揭恍├щy，比如：不能正確判斷某一區(qū)域的市場(chǎng)價(jià)值，沒(méi)有適合的可比實(shí)例，出現(xiàn)自己懷疑自己做的價(jià)格是否合理，對(duì)待客戶(hù)的質(zhì)疑無(wú)法作出肯定的回答。

2010年工作計(jì)劃：

第一：遵守公司的規(guī)章制度，服從公司領(lǐng)導(dǎo)安排。

第二：端正工作態(tài)度，對(duì)自己對(duì)公司負(fù)責(zé)。

第三：人手一份《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，認(rèn)真學(xué)習(xí)，于2010年第一季度掌握規(guī)范中的基本知識(shí)要點(diǎn)，以便于更好的與實(shí)際相結(jié)合，提高我們的業(yè)務(wù)水平。

第四：爭(zhēng)取安排每一個(gè)人都接觸不同的評(píng)估項(xiàng)目，都可以勝任任何一個(gè)崗位。

第五：做好市場(chǎng)調(diào)查工作，每一季度做一次市場(chǎng)調(diào)查并以書(shū)面形式報(bào)予領(lǐng)導(dǎo)。

篇6

第二、委托方要向估價(jià)單位提供估價(jià)房屋土地的相關(guān)資料，比如土地的使用證及附圖、地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明及附圖、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權(quán)的，則須提供土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。

第三、當(dāng)資料準(zhǔn)備齊全并交給房屋抵押評(píng)估機(jī)構(gòu)之后，委托方便可與房屋抵押評(píng)估的機(jī)構(gòu)約定實(shí)地勘察的時(shí)間，并明確勘察時(shí)的具體要求。房屋抵押評(píng)估機(jī)構(gòu)在約定時(shí)間對(duì)委托方的房屋進(jìn)行實(shí)地勘察并評(píng)估，委托方支付房屋抵押評(píng)估服務(wù)費(fèi)，約一個(gè)月的時(shí)間，委托方便可領(lǐng)取房屋抵押評(píng)估報(bào)告書(shū)了。

法律依據(jù)：

篇7

一、當(dāng)前企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估存在的問(wèn)題

資產(chǎn)評(píng)估是維護(hù)國(guó)有產(chǎn)權(quán)合法權(quán)益的重要手段，評(píng)估結(jié)果是確定涉及到資產(chǎn)的基準(zhǔn)價(jià)格的依據(jù)，也是建立保護(hù)嚴(yán)格的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度的重要環(huán)節(jié)。然而，當(dāng)前企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理存在著一些不可忽視的問(wèn)題。

（一）認(rèn)識(shí)程度不全面。一些企業(yè)和部門(mén)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估工作認(rèn)知度還不夠全面，單純地認(rèn)為評(píng)估只是為了某種經(jīng)濟(jì)行為的需要，不能從履行出資人和國(guó)有資產(chǎn)保值增值角度去充分認(rèn)識(shí)資產(chǎn)評(píng)估的重要性，為了達(dá)到某一特定目的，臆定評(píng)估值，致使出現(xiàn)了資產(chǎn)評(píng)估走過(guò)場(chǎng)。

（二）提供資料不齊全。產(chǎn)權(quán)單位在提供委托評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)所需資料時(shí)，存在著資料不完備、不齊全，報(bào)告附件或缺等現(xiàn)象，甚至有者提供虛假情況和資料，難以體現(xiàn)評(píng)估資產(chǎn)的全貌，容易形成帳外資產(chǎn)，埋下了國(guó)有資產(chǎn)流失的伏筆。

（三）評(píng)估工作不深入。有的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)委托范圍內(nèi)的資產(chǎn)，沒(méi)有認(rèn)真履行盤(pán)點(diǎn)清查、實(shí)地勘察等必要的核對(duì)程序，對(duì)債務(wù)債權(quán)類(lèi)資產(chǎn)沒(méi)有進(jìn)行必要的函證，只是對(duì)資產(chǎn)的帳面數(shù)憑工作經(jīng)驗(yàn)作出評(píng)判，不能客觀(guān)公正地反映資產(chǎn)公允價(jià)值，難以保證評(píng)估結(jié)果的真實(shí)、合理和完整性。

（四）評(píng)估方法不恰當(dāng)。評(píng)估執(zhí)業(yè)師在開(kāi)展評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析成本法、市場(chǎng)法和收益法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，并恰當(dāng)選擇。而一些評(píng)估執(zhí)業(yè)師在對(duì)某些資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)方法選擇不恰當(dāng)，不慎引用評(píng)估假設(shè)，扭曲了資產(chǎn)價(jià)值。如房屋、機(jī)器設(shè)備等局限于公式性計(jì)算價(jià)格，僅考慮了原始成本折現(xiàn)率，而忽視了房屋類(lèi)別、屬性、地域等問(wèn)題，按重置成本法進(jìn)行評(píng)估，不能按照國(guó)家規(guī)定采取市價(jià)法及收益法的客觀(guān)實(shí)用性來(lái)評(píng)估，難以反映評(píng)估對(duì)象的公允價(jià)值。

（五）評(píng)估內(nèi)容不齊全。國(guó)有資產(chǎn)是指國(guó)家以各種形式投資形成的固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他形態(tài)資產(chǎn)。那些以國(guó)有企業(yè)改制、國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓為目的進(jìn)行的資產(chǎn)評(píng)估，必須對(duì)企業(yè)改制、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的全部資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。但是，在一部分企業(yè)改制和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓為目的的資產(chǎn)評(píng)估中，對(duì)專(zhuān)利、商標(biāo)、商譽(yù)等極具價(jià)值和增值潛力的無(wú)形資產(chǎn)按極低的價(jià)格評(píng)估或不評(píng)估不說(shuō)明等。

（六）信息披露不充分。評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)披露必要的信息，使評(píng)估報(bào)告使用者能夠正確理解評(píng)估結(jié)論。但在有的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的總體情況、產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)、權(quán)屬關(guān)系以及資產(chǎn)的擔(dān)保、抵押、剝離、租賃、權(quán)證變更等可能對(duì)評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值判斷產(chǎn)生重大影響的信息，披露不夠充分。

二、加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估工作的對(duì)策思路

針對(duì)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作存在的問(wèn)題，根據(jù)《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(國(guó)務(wù)院令第91號(hào))的規(guī)定，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照“明確職責(zé)、嚴(yán)格程序、規(guī)范操作”的目標(biāo)要求，來(lái)規(guī)范和加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理。

（一）明確委托主體。當(dāng)企業(yè)發(fā)生資產(chǎn)評(píng)估行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)由國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)持有單位委托具有相應(yīng)資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并與之簽訂《資產(chǎn)評(píng)估委托書(shū)》。企業(yè)應(yīng)如實(shí)向資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供有關(guān)情況和資料，并對(duì)所提供情況和資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)，不得隱匿或虛報(bào)資產(chǎn)。這種按照經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)權(quán)限與核準(zhǔn)備案相一致的原則，進(jìn)行的核準(zhǔn)備案制度，有利于提高效率，分清責(zé)任，更好地體現(xiàn)權(quán)、責(zé)、利的統(tǒng)一，確保中介獨(dú)立客觀(guān)公正執(zhí)業(yè)。同時(shí)可以有效地防止企業(yè)與中介惡意串通、隱匿資產(chǎn)、虛增負(fù)債和低評(píng)漏評(píng)等舞弊現(xiàn)象，防止企業(yè)內(nèi)部人及其他關(guān)聯(lián)利益方與中介形成利益共同體和一致行為人的產(chǎn)生。

（二）嚴(yán)格選聘條件。產(chǎn)權(quán)持有單位應(yīng)按照公開(kāi)、公平、公正、透明、擇優(yōu)和高效的原則，嚴(yán)格選聘有資質(zhì)、有信譽(yù)、有業(yè)務(wù)勝任能力的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估工作。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)要自覺(jué)堅(jiān)持《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》的規(guī)定，遵循獨(dú)立、公正、客觀(guān)的原則進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估工作。

（三）規(guī)范評(píng)估程序。執(zhí)業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集情況等相關(guān)條件，恰當(dāng)選擇評(píng)估方法。按照現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、收集評(píng)估資料、評(píng)定估算、編制和提交評(píng)估報(bào)告等步驟組織實(shí)施評(píng)估業(yè)務(wù)，對(duì)委托范圍內(nèi)的資產(chǎn)、負(fù)債實(shí)施實(shí)地勘察、核對(duì)，客觀(guān)公正地進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，最大限度地保證評(píng)估結(jié)果的真實(shí)、合理和完整性，為資產(chǎn)處置提供客觀(guān)的價(jià)格依據(jù)。積極推行企業(yè)整體價(jià)值評(píng)估方法，對(duì)涉及企業(yè)價(jià)值評(píng)估的項(xiàng)目原則上要求采用兩種以上的評(píng)估方法進(jìn)行驗(yàn)證，使國(guó)有企業(yè)多年形成的品牌價(jià)值、商譽(yù)等無(wú)形資產(chǎn)得到充分體現(xiàn)，有效提升評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量。

（四）提高執(zhí)業(yè)水平。按照職業(yè)道德行為規(guī)范的要求，進(jìn)一步提高國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估人員的專(zhuān)業(yè)知識(shí)水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)，加深對(duì)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的理解，切實(shí)提高資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目核準(zhǔn)、備案的工作質(zhì)量和效率。更新和提高執(zhí)業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)技能，熟練掌握現(xiàn)行各種有關(guān)規(guī)定和實(shí)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不斷提高執(zhí)業(yè)水平。同時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)也應(yīng)不斷創(chuàng)造條件，開(kāi)展各種形式的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)執(zhí)業(yè)人員執(zhí)行各種類(lèi)型評(píng)估業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，提高分析、判斷問(wèn)題的能力。

（五）實(shí)行專(zhuān)家評(píng)審。建立資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)家評(píng)審委員會(huì)制度，對(duì)重大項(xiàng)目的資產(chǎn)評(píng)估，應(yīng)實(shí)行專(zhuān)家評(píng)審，邀請(qǐng)專(zhuān)家對(duì)重大項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估方法的適用、范圍內(nèi)容、取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)及評(píng)估程序進(jìn)行綜合評(píng)審，讓評(píng)估方面的專(zhuān)家對(duì)評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量作出評(píng)價(jià)。并在實(shí)踐中不斷擴(kuò)大專(zhuān)家評(píng)審范圍，不斷擴(kuò)大專(zhuān)家隊(duì)伍的覆蓋面，特別是增加特殊行業(yè)、特種設(shè)備等方面的專(zhuān)家。因?yàn)閷?zhuān)家評(píng)審可以更多地從行業(yè)執(zhí)業(yè)行為的角度，更加關(guān)注評(píng)估報(bào)告的法律效力相關(guān)的內(nèi)容。通過(guò)專(zhuān)家評(píng)審，力求實(shí)現(xiàn)評(píng)估程序更加合法、評(píng)估過(guò)程更加合規(guī)、評(píng)估結(jié)果更加合理。

（六）加大監(jiān)督力度。及時(shí)了解和掌握資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目中的執(zhí)業(yè)情況，加強(qiáng)與相關(guān)評(píng)估行業(yè)主管部門(mén)的溝通與協(xié)調(diào)，組織開(kāi)展國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的質(zhì)量抽查，對(duì)評(píng)估人員、評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)，建立評(píng)估管理檔案，加大對(duì)違紀(jì)違規(guī)執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員的查處力度。建立和完善監(jiān)督機(jī)制，對(duì)于違規(guī)的中介機(jī)構(gòu)根據(jù)情況，采取通報(bào)、警告、將不良記錄備案、停業(yè)整頓、取消國(guó)有資產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)資格等措施。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)質(zhì)量控制，注重品德要求，強(qiáng)調(diào)職業(yè)道德，切實(shí)維護(hù)國(guó)有資產(chǎn)出資人利益，提升行業(yè)社會(huì)公信力，提升行業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

篇8

摘要：資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格許可取消后，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)亟需轉(zhuǎn)型升級(jí)，即：市場(chǎng)化，從向法律、法規(guī)和政府要業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為向市場(chǎng)要業(yè)務(wù)；專(zhuān)業(yè)化，從靠資格認(rèn)證執(zhí)業(yè)轉(zhuǎn)為靠能力水平執(zhí)業(yè)；服務(wù)化，從提供評(píng)估報(bào)告轉(zhuǎn)為提供評(píng)估服務(wù)。本文對(duì)此進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)評(píng)估師 轉(zhuǎn)型升級(jí) 市場(chǎng)化 專(zhuān)業(yè)化 服務(wù)化

著資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格許可取消，資產(chǎn)評(píng)估師由準(zhǔn)入類(lèi)職業(yè)資格調(diào)整為水平評(píng)價(jià)類(lèi)職業(yè)資格。這不僅僅是職業(yè)資格管理方式的改革，也是還原資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)服務(wù)本質(zhì)定位的重要舉措，更是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)吹響了沖鋒號(hào)。為了實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)必須實(shí)現(xiàn)以市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化和服務(wù)化為特征的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

一、市場(chǎng)化：從向法律、法規(guī)和政府要業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為向市場(chǎng)要業(yè)務(wù)

資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格許可取消之前，評(píng)估業(yè)務(wù)是法律、法規(guī)和政府給予的。這類(lèi)業(yè)務(wù)有三個(gè)主要特征，其一是報(bào)告使用人不承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用；其二是報(bào)告使用人（尤其是政府部門(mén)）使用評(píng)估報(bào)告是迫于強(qiáng)制性規(guī)定，而非基于經(jīng)濟(jì)決策需要，不太關(guān)心評(píng)估質(zhì)量；其三是報(bào)告使用人指定評(píng)估機(jī)構(gòu)。報(bào)告使用人與委托人的脫節(jié)，并且存在利益沖突（例如在抵押物價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)中，借貸雙方對(duì)評(píng)估結(jié)果的要求是相反的），資產(chǎn)評(píng)估師必定偏向于承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用的委托人而非報(bào)告使用人。委托人選擇資產(chǎn)評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)是“快”（出報(bào)告速度快）、“好”（評(píng)估結(jié)果迎合委托人要求）、“省”（評(píng)估費(fèi)用低），不考慮其能力水平的高低。在報(bào)告使用人不太關(guān)心評(píng)估質(zhì)量的前提下，資產(chǎn)評(píng)估師之間就會(huì)圍繞委托人的選擇標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展惡性競(jìng)爭(zhēng)，形成“快、好、省”程度與資產(chǎn)評(píng)估師能招攬的業(yè)務(wù)量成正相關(guān)關(guān)系的“劣幣驅(qū)逐良幣”環(huán)境。評(píng)估機(jī)構(gòu)為了獲取報(bào)告使用人的指定，必定使用行賄、利益交換等手段。例如在抵押物價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)中，銀行是報(bào)告使用人，卻要求借款人在指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)名單內(nèi)委托評(píng)估并承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用（具備法律、法規(guī)和政府給予的評(píng)估業(yè)務(wù)的特征）。而銀行指定評(píng)估機(jī)構(gòu)名單不是通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)等公平、公正的形式而是私下悄悄進(jìn)行的。很多評(píng)估機(jī)構(gòu)都不知道銀行確定評(píng)估機(jī)構(gòu)名單的時(shí)間、條件等信息；即使知道信息，因?yàn)殂y行不需要說(shuō)明理由，評(píng)估機(jī)構(gòu)僅僅靠能力水平和服務(wù)質(zhì)量是很難被列入名單的。實(shí)踐中還出現(xiàn)了不正常的部門(mén)壟斷，土地管理部門(mén)只接受土地評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，房地產(chǎn)管理部門(mén)只接受房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，財(cái)政部門(mén)只接受資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告等現(xiàn)象。出現(xiàn)了企業(yè)并購(gòu)重組、國(guó)有企業(yè)改制等經(jīng)濟(jì)行為中在資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具整體資產(chǎn)（企業(yè)價(jià)值）評(píng)估報(bào)告的情況下，還需要另行委托土地評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)再次評(píng)估土地使用權(quán)、房屋建筑物價(jià)值的不良現(xiàn)象。這些現(xiàn)象都是與市場(chǎng)化格格不入的。

在常態(tài)下，市場(chǎng)是資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的唯一來(lái)源。但并不是說(shuō)政府不能使用評(píng)估報(bào)告，而是報(bào)告使用人（包括政府）要自己委托評(píng)估并承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用。這種情況下報(bào)告使用人就會(huì)理性決定是否有必要委托評(píng)估，為了降低評(píng)估費(fèi)用就會(huì)通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)等形式確定評(píng)估機(jī)構(gòu)，此時(shí)的評(píng)估業(yè)務(wù)是市場(chǎng)化的。資產(chǎn)評(píng)估是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，只要有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就會(huì)有確定價(jià)值的需要，就有資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)服務(wù)需求。市場(chǎng)化程度越深，資產(chǎn)評(píng)估會(huì)越發(fā)重要，評(píng)估業(yè)務(wù)會(huì)越發(fā)多樣，評(píng)估市場(chǎng)空間會(huì)越發(fā)廣闊。在評(píng)估業(yè)務(wù)市場(chǎng)化的情況下，那些能力水平不高，主要靠個(gè)人人脈、社會(huì)關(guān)系獲取業(yè)務(wù)，甚至靠商業(yè)賄賂（付回扣、介紹費(fèi)等）獲取和保持業(yè)務(wù)關(guān)系的資產(chǎn)評(píng)估師，如果再不努力提高能力水平和服務(wù)質(zhì)量，必定被市場(chǎng)淘汰。市場(chǎng)化是資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、提高能力水平和服務(wù)質(zhì)量、體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)價(jià)值的前提。市場(chǎng)化有利于資產(chǎn)評(píng)估師突出專(zhuān)業(yè)觀(guān)念，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，按市場(chǎng)規(guī)律辦事，努力適應(yīng)市場(chǎng)需求。

二、專(zhuān)業(yè)化：從靠資格認(rèn)證執(zhí)業(yè)轉(zhuǎn)為靠能力水平執(zhí)業(yè)

資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格許可取消之前，資產(chǎn)評(píng)估師靠資格認(rèn)證執(zhí)業(yè)，慣性思維是評(píng)估公信力和專(zhuān)業(yè)權(quán)威是法律、法規(guī)和政府行政許可授予，只要考取資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)證書(shū)后就可以從事資產(chǎn)評(píng)估工作，不再需要努力提高能力水平。委托人和報(bào)告使用人看重的是執(zhí)業(yè)證書(shū)，而不是其能力水平。無(wú)論評(píng)估質(zhì)量?jī)?yōu)劣、評(píng)估結(jié)果正確與否，評(píng)估報(bào)告只要經(jīng)過(guò)資產(chǎn)評(píng)估師簽名、評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章就是有用的。實(shí)務(wù)中，降低收費(fèi)、在評(píng)估程序上“偷工減料”、迎合委托人要求決定評(píng)估結(jié)果等惡性競(jìng)爭(zhēng)方式比較常見(jiàn)。在實(shí)踐中出現(xiàn)了資產(chǎn)評(píng)估師不了解評(píng)估對(duì)象狀況和主要特征，采用市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)虛編交易實(shí)例（即虛構(gòu)不存在的交易實(shí)例）、虛編交易實(shí)例的信息（即雖然交易實(shí)例是真實(shí)存在的，但是資產(chǎn)評(píng)估師沒(méi)有去實(shí)地了解過(guò)具體情況）或者篡改交易實(shí)例的信息（將成交日期、成交價(jià)格、交易情況等信息加以篡改，使交易實(shí)例具有或更具有可比性，減工作量）；采用收益法評(píng)估時(shí)隨意修改凈收益或折現(xiàn)率得出委托人需要的、滿(mǎn)意的評(píng)估結(jié)果等不良行為。

另外，行業(yè)內(nèi)外評(píng)價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)強(qiáng)弱往往將資產(chǎn)評(píng)估師數(shù)量作為重要指標(biāo)，不考慮資產(chǎn)評(píng)估師能力水平和服務(wù)質(zhì)量。從1995年資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格實(shí)行準(zhǔn)入（許可）制度后，有一批通過(guò)考試取得職業(yè)資格的人并不從事資產(chǎn)評(píng)估工作，而是將職業(yè)資格掛名在評(píng)估機(jī)構(gòu)獲取報(bào)酬，成為沒(méi)有執(zhí)業(yè)或者不會(huì)執(zhí)業(yè)的在評(píng)估報(bào)告上簽名的工具。在靠資格認(rèn)證從業(yè)的情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)并不需要實(shí)際聘任具有專(zhuān)業(yè)能力的資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)。有些評(píng)估機(jī)構(gòu)甚至沒(méi)有專(zhuān)職的資產(chǎn)評(píng)估師，而是聘用沒(méi)有考取或者無(wú)法考取職業(yè)資格的人從事評(píng)估業(yè)務(wù)（這些人實(shí)際工作往往只是打字，專(zhuān)業(yè)的評(píng)估工作就變異成為簡(jiǎn)單的打印評(píng)估報(bào)告），導(dǎo)致資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格許可制度有名無(wú)實(shí)。

取消資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格許可后，專(zhuān)業(yè)的重要性會(huì)突出，專(zhuān)業(yè)會(huì)成為資產(chǎn)評(píng)估師、評(píng)估機(jī)構(gòu)乃至行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。資產(chǎn)評(píng)估師、評(píng)估機(jī)構(gòu)要生存和發(fā)展都必須提高執(zhí)業(yè)能力、執(zhí)業(yè)水平和評(píng)估報(bào)告質(zhì)量，靠資格認(rèn)證執(zhí)業(yè)和資產(chǎn)評(píng)估師掛名這一不合理現(xiàn)象必定會(huì)消失?？磕芰λ綀?zhí)業(yè)后，能力水平高的資產(chǎn)評(píng)估師必定脫穎而出而受到市場(chǎng)歡迎；資產(chǎn)評(píng)估師能力水平越高，業(yè)務(wù)越多，薪酬越高，從而促使資產(chǎn)評(píng)估師努力學(xué)習(xí)，提高能力水平，形成依靠能力水平進(jìn)行良性競(jìng)爭(zhēng)的氛圍，實(shí)現(xiàn)扶優(yōu)限劣、大浪淘沙的良好效果。

三、服務(wù)化：從提供評(píng)估報(bào)告轉(zhuǎn)為提供評(píng)估服務(wù)

取消資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格許可之前，委托人委托評(píng)估僅僅是為了獲取一份評(píng)估報(bào)告，用以應(yīng)付政府部門(mén)監(jiān)管等。從當(dāng)前業(yè)務(wù)量比較大（構(gòu)成中小評(píng)估機(jī)構(gòu)主要業(yè)務(wù)）的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)看，由于房地產(chǎn)（特別是住宅）市場(chǎng)發(fā)達(dá)且公開(kāi)、透明，借貸關(guān)系當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值心中有數(shù)，對(duì)評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性要求低（只要估個(gè)大概數(shù)即可），只要了解市場(chǎng)行情的人都能夠評(píng)估，實(shí)質(zhì)上是沒(méi)有專(zhuān)業(yè)評(píng)估服務(wù)需求。抵押物價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)是銀行免費(fèi)使用評(píng)估報(bào)告（即借款人承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用）的前提下存在的業(yè)務(wù)，是在目前信貸關(guān)系中銀行處于類(lèi)似于政府部門(mén)的強(qiáng)勢(shì)地位狀況下特有的業(yè)務(wù)。如果銀行處于劣勢(shì)地位或者處于與借款人平等地位時(shí)，在銀行需要自己承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用的情況下，銀行必定會(huì)考慮放棄這種形式主義的要求。取消資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格許可后，資產(chǎn)評(píng)估師如果不在提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，拓展有真正評(píng)估服務(wù)需求的業(yè)務(wù)，肯定是沒(méi)有前途的。隨著市場(chǎng)化程度加深，各種類(lèi)型的評(píng)估業(yè)務(wù)越來(lái)越多，只要評(píng)估服務(wù)卻不要評(píng)估報(bào)告的咨詢(xún)業(yè)務(wù)需求也會(huì)增多，例如為證券市場(chǎng)上的投資者提供企業(yè)估值咨詢(xún)，為企業(yè)并購(gòu)中的收購(gòu)公司或目標(biāo)公司提供投資價(jià)值咨詢(xún)，為企業(yè)管理提供價(jià)值顧問(wèn)服務(wù)，還可以提供財(cái)政資金支出的績(jī)效評(píng)價(jià)和企業(yè)內(nèi)控評(píng)價(jià)等服務(wù)。資產(chǎn)評(píng)估師如不能盡快實(shí)現(xiàn)知識(shí)更新、缺乏應(yīng)有的執(zhí)業(yè)能力，就會(huì)喪失機(jī)遇，只能在原地踏步或被市場(chǎng)所淘汰。

取消資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格許可后，為了還原資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)服務(wù)本質(zhì)定位，資產(chǎn)評(píng)估師要努力為委托方提供有價(jià)值的專(zhuān)業(yè)服務(wù)，就必須改革評(píng)估報(bào)告、改變“按模板出報(bào)告”的現(xiàn)象。資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格許可取消之前，資格認(rèn)證賦予了評(píng)估公信力和專(zhuān)業(yè)權(quán)威，資產(chǎn)評(píng)估師出具的評(píng)估報(bào)告內(nèi)容比較簡(jiǎn)單，沒(méi)有說(shuō)明相關(guān)參數(shù)確定和各項(xiàng)因素影響值，沒(méi)有反映評(píng)估測(cè)算過(guò)程，報(bào)告缺乏說(shuō)服力，評(píng)估結(jié)論欠缺正當(dāng)性和權(quán)威性，嚴(yán)重影響資產(chǎn)評(píng)估師客觀(guān)公正的專(zhuān)業(yè)形象。資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格許可取消后，資產(chǎn)評(píng)估的目的在于為報(bào)告使用人提供價(jià)值咨詢(xún)意見(jiàn)，供其做出經(jīng)濟(jì)決策時(shí)參考；而不是強(qiáng)加給報(bào)告使用人一個(gè)評(píng)估結(jié)論。評(píng)估的服務(wù)化要求資產(chǎn)評(píng)估師在報(bào)告中實(shí)現(xiàn)充分披露，以讓報(bào)告使用者可以判斷評(píng)估工作是否盡職盡責(zé)，實(shí)施了哪些評(píng)估程序以及評(píng)估程序是否到位，影響評(píng)估結(jié)論的因素是否得到恰當(dāng)考慮，相關(guān)參數(shù)的確定是否謹(jǐn)慎合理，評(píng)定估算的計(jì)算過(guò)程是否明晰與正確。例如采用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值中，報(bào)告中要充分說(shuō)明被評(píng)估對(duì)象與交易實(shí)例基本情況和勘查情況，說(shuō)明被評(píng)估對(duì)象與交易實(shí)例的具體差異，說(shuō)明哪些因素要修正以及如何確定修正系數(shù)，分析交易實(shí)例的成交價(jià)格是否正常，非正常交易價(jià)格（例如賣(mài)方的稅費(fèi)由買(mǎi)房負(fù)擔(dān)）如何修正為正常交易價(jià)格等。評(píng)估的服務(wù)化決定了評(píng)估收費(fèi)取決于工作量大小、評(píng)估工作難度和復(fù)雜程度，而不是取決于評(píng)估價(jià)值。例如前述簡(jiǎn)單的、不要求得出準(zhǔn)確評(píng)估結(jié)果的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，因?yàn)楣ぷ髁亢苄?，收費(fèi)必然是很低的（據(jù)筆者調(diào)查，委托人可以接受的收費(fèi)區(qū)間是每項(xiàng)業(yè)務(wù)500元至800元）。評(píng)估的服務(wù)化決定了評(píng)估機(jī)構(gòu)要招聘和培養(yǎng)人才，完善內(nèi)部合理使用、考核激勵(lì)和留住人才的措施，提升專(zhuān)業(yè)能力水平和服務(wù)質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

[1]許德風(fēng).論私法上財(cái)產(chǎn)的定價(jià)――以交易中的估值機(jī)制為中心[J].中國(guó)法學(xué)，2009，（6）.

篇9

   2017年1月1日，《最高人民法院關(guān)于司法網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)工作若干問(wèn)題的規(guī)定》實(shí)施。同年3月3日，湖南高院印發(fā)了《關(guān)于網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)有關(guān)事項(xiàng)的通知》?！锻ㄖ芬?guī)定，人民法院在執(zhí)行過(guò)程中以拍賣(mài)方式處置財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)采用網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)方式進(jìn)行?！锻ㄖ愤€對(duì)負(fù)責(zé)實(shí)施部門(mén)及主要職責(zé)，司法技術(shù)輔助工作部門(mén)的主要職責(zé)，拍賣(mài)公告、提示等，拍賣(mài)方式，流拍財(cái)產(chǎn)處置，應(yīng)當(dāng)終止拍賣(mài)的情形，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)改為委托拍賣(mài)的要求，司法拍賣(mài)的評(píng)估委托等進(jìn)行了規(guī)定。據(jù)此，為規(guī)范我院司法網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)工作，結(jié)合工作實(shí)際，特制定本規(guī)定。

 　 一、拍賣(mài)移交工作（本階段工作由執(zhí)行法官完成）

 　 1、移交需拍賣(mài)的財(cái)產(chǎn)必須是經(jīng)我院首封或者取得了處置權(quán)；

 　 2、評(píng)估報(bào)告已經(jīng)送達(dá)到位并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)當(dāng)事人對(duì)評(píng)估報(bào)告無(wú)任何異議；

    3、拍賣(mài)裁定書(shū)已經(jīng)送達(dá)到位；

 　 4、應(yīng)查明已封財(cái)產(chǎn)有無(wú)抵押以及有無(wú)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)人等情況；

    5、應(yīng)有房屋的平面圖、租賃情況、車(chē)輛登記違章等標(biāo)的物詳情，查明標(biāo)的物瑕疵；

 

6、房屋仍在居住難以騰空的，屬不能執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，建議不進(jìn)入網(wǎng)拍；如確需網(wǎng)拍的必須經(jīng)分管院長(zhǎng)審批；

 

7、移交資料包括評(píng)估報(bào)告一份、查封裁定書(shū)一份、拍賣(mài)裁定書(shū)一份。

 

二、拍賣(mài)工作（本階段工作由網(wǎng)拍小組和執(zhí)行法官共同完成）

 

1、制作并上傳標(biāo)的物調(diào)查表、音視頻宣傳資料、圖片宣傳資料；

     2、確定拍賣(mài)起拍價(jià)（起拍價(jià)不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的70%）、加價(jià)幅度（一般為起拍價(jià)的1%）、保證金數(shù)額（一般在評(píng)估價(jià)的5%-20%范圍內(nèi)）、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人資格及競(jìng)買(mǎi)順序；（由執(zhí)行法官合議確定）

 

3、制作、拍賣(mài)公告和拍賣(mài)須知；

 

4、通知申請(qǐng)執(zhí)行人在淘寶網(wǎng)、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、中國(guó)拍賣(mài)行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)、公拍網(wǎng)、京東網(wǎng)五家網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者中選擇網(wǎng)拍平臺(tái)（目前我院支持淘寶網(wǎng)和京東網(wǎng)）；

 

5、在內(nèi)網(wǎng)數(shù)字法院系統(tǒng)執(zhí)行辦案平臺(tái)中網(wǎng)拍；

 

6、第一次拍賣(mài)流拍后，網(wǎng)拍工作人員將流拍情況通知執(zhí)行法官由其合議決定第二次拍賣(mài)起拍價(jià)（不動(dòng)產(chǎn)第一次流拍后15天內(nèi)啟動(dòng)第二次拍賣(mài)，動(dòng)產(chǎn)第一次流拍后7天內(nèi)啟動(dòng)第二次拍賣(mài)）；（由執(zhí)行法官合議確定）

 

7、第二次網(wǎng)拍起拍價(jià)可以最多再降20%；（由執(zhí)行法官合議確定）

 

8、第二次網(wǎng)拍仍然流拍的，申請(qǐng)人不同意或者不申請(qǐng)以物抵債，按照第二次網(wǎng)拍價(jià)在同一網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)平臺(tái)上進(jìn)行變賣(mài)；

 

9、拍賣(mài)成交的，確認(rèn)競(jìng)買(mǎi)成功者繳清余款后，及時(shí)通知承辦執(zhí)行法官；

    10、確認(rèn)拍賣(mài)成交后，網(wǎng)拍小組通知競(jìng)買(mǎi)人簽訂網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)，由執(zhí)行法官制作、送達(dá)執(zhí)行裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)并交付拍賣(mài)標(biāo)的物；

 

11、制作分配方案，發(fā)放拍賣(mài)價(jià)款；（執(zhí)行法官）

 

以上工作流程不詳盡之處，參照最高院有關(guān)司法解釋及上級(jí)法院規(guī)定執(zhí)行。

篇10

一、工作目標(biāo)

20*年必須全面啟動(dòng)污水處理廠(chǎng)建設(shè)的前期工作，2009年7月1日前開(kāi)工建設(shè)城市污水處理廠(chǎng)，20*年7月1日前必須建成污水處理廠(chǎng)和配套主干管網(wǎng)并投入運(yùn)行，并達(dá)到國(guó)家規(guī)定的滿(mǎn)負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)率，征收城市污水處理費(fèi)。

二、組織領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)

成立*縣城市污水處理設(shè)施建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組。

組長(zhǎng)：*

三、部門(mén)職責(zé)

發(fā)改委：負(fù)責(zé)污水處理工程項(xiàng)目立項(xiàng)，組織項(xiàng)目可研及環(huán)境評(píng)估評(píng)審；

建設(shè)局：負(fù)責(zé)規(guī)劃選址、組織可行性研究報(bào)告和環(huán)境影響評(píng)估編制、組織項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和報(bào)批；

城司：負(fù)責(zé)城市污水處理廠(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)或?qū)ν庹猩蹋?/p>

財(cái)政局：負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金的調(diào)度；會(huì)同物價(jià)局對(duì)縣污水處理費(fèi)征收、使用和管理進(jìn)行監(jiān)管；

審計(jì)局、監(jiān)察局：負(fù)責(zé)對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目資金的使用進(jìn)行監(jiān)督；

物價(jià)局：負(fù)責(zé)污水處理費(fèi)開(kāi)征前期聽(tīng)證、標(biāo)準(zhǔn)核定并督促執(zhí)行到位；

環(huán)保局：負(fù)責(zé)環(huán)境影響及排污企業(yè)和污水處理廠(chǎng)出水水質(zhì)達(dá)標(biāo)排放的監(jiān)督管理；

國(guó)土局：負(fù)責(zé)污水處理廠(chǎng)及管網(wǎng)建設(shè)用地的征地、劃撥；

房管局：負(fù)責(zé)建設(shè)范圍的房屋拆遷；

城管局：負(fù)責(zé)城市污水管網(wǎng)鋪設(shè)、污水處理廠(chǎng)的運(yùn)營(yíng)或移交外商運(yùn)營(yíng)；

工業(yè)園區(qū)管委會(huì)、瀲江鎮(zhèn)政府、埠頭鄉(xiāng)政府：負(fù)責(zé)建設(shè)范圍的征地、房屋拆遷；

供電公司、廣電局、電信公司、移動(dòng)公司、聯(lián)動(dòng)公司：負(fù)責(zé)本部門(mén)涉及遷移管網(wǎng)的搬遷。

四、主要工作安排

1、20*年5—6月底前完成城市污水處理廠(chǎng)的選址。

2、20*年7月底前完成污水處理廠(chǎng)可行性研究報(bào)告、環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告。

3、20*年8月底前完成可行性研究報(bào)告、環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告的評(píng)審；完成城市污水處理廠(chǎng)廠(chǎng)址的地質(zhì)勘探，并出具地質(zhì)勘探報(bào)告，同時(shí)開(kāi)展立項(xiàng)工作。

4、20*年9—*月份聘請(qǐng)符合資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行城市污水管網(wǎng)和處理廠(chǎng)的初步設(shè)計(jì)，并通過(guò)評(píng)審；同時(shí)完成城市污水處理廠(chǎng)征地、房屋拆遷工作。

5、20*年11—12月份進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)完成城市污水處理廠(chǎng)的“三通一平”；完成城市污水管網(wǎng)和處理廠(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)的招、投標(biāo)工作。

6、2009年1—6月開(kāi)展招商，完成建設(shè)合同洽談及簽約。

7、2009年7月1日前開(kāi)工建設(shè)城市污水處理廠(chǎng)；20*年6月底前完成廠(chǎng)區(qū)建設(shè)和完成城市污水配套主管網(wǎng)鋪設(shè)。

8、20*年7月1日城市污水處理廠(chǎng)投入運(yùn)營(yíng)使用。

9、在城市污水處理廠(chǎng)批準(zhǔn)立項(xiàng)后，立即開(kāi)征城市污水處理費(fèi)。