導語：如何才能寫好一篇簡述房地產投資的特點，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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一、我國的匯率與房地產業現狀

（一）我國匯率現狀。自2005年7月匯改以來，人民幣對美元的升值步伐正在加快，2007年11月9日已經突破7.45元整數關口。按中間價計算，人民幣對美元今年以來已經升值了4．85%，匯改以來的累計升幅為8．89%，如果算上匯改時的一次性調整，人民幣對美元則升值了11．13%。人民幣的升值使我國的對外貿易可以得到相應的改善，對外貿易的摩擦將會降低，同時升值可以提高我國對外貿易的購買力。但是，人民幣的升值對我國的經濟也存在一定的負面影響。人民幣的升值將加重我國的債務負擔，降低出口產品的競爭力，而且會吸引國際游資的進入，這些短期的、投機性強的資金將會對我國的金融市場產生不穩定的因素。

（二）我國房地產業現狀。根據國家統計局2007年1～5月份的房地產投資統計快報數據表明：我國房地產業開發投資比上年1～5月份同比增加了29%，而我國房地產開發投資2006年與2005年同比增加22%，兩者相比，2007年1～5月份我國房地產業開發投資增幅同比加快了7個百分點，遠遠高于同期全國城鎮固定資產投資增加的1.8個百分點。在房地產投資增速高位上揚的同時，房地產市場呈現出開發結構改善、房價上漲較快和外資進入房地產市場力度加大等特點。

第一，投資熱再現反彈之勢?！皣藯l”和“國六條”的相續出臺，對抑制和規范我國房地產開發投資增長曾經取得過明顯效果，但進入2007年后，我國房地產投資卻在國民經濟又好又快發展的大背景下加速反彈，其未來走勢令人擔憂。

第二，外資助推樓市繼續上漲。我國經濟又好又快的增長和人民幣的穩步升值，使國際資本和國外熱錢繼續看好和繼續投入我國房地產市場。盡管此輪宏觀調控對于外商投資房地產提出了一系列的限制政策，但仍然無法阻擋外商和外資對我國房地產投資的興趣。2008年的北京奧運會和2010年的上海世博會，使得這兩個特大型國際大都市成為境外資金投資我國房地產的首選和重點。與此同時，外商和外資已經開始進行房地產投資的戰略轉移。據國家統計局的最新統計數據表明：2008年進入我國房地產投資領域的外商和外資已從過去單純投資一線沿海和中心城市的房地產發展策略，開始向二線新興城市和內陸城市轉移。

第三，保障性住房供應仍顯不足。國家出臺房地產調控政策以后，一些低收入者和住房困難戶曾對此寄予厚望，他們寧肯住在租房或祖傳的簡屋內，也要等房價下調后再購房改善居住條件。然而，2008年以來，房價不但沒有因為調控而下降，反而逆勢上揚，離消費者的實際購買力越來越遠，出現這一問題的關鍵之一是我國保障性住房的供應仍大大落后于市場需求。

第四，各省和各地區房價上漲出現了漲跌互現的輪動效應。“十五”中后期，當上海和江浙地區房價快速上漲的時候，北京和廣東地區的房價基本沒有大的波動，而進入“十一五”初期，當上海和江浙地區房價步入調整階段的時候，北京和廣東地區的房價卻快速崛起。當北京2008年奧運會的即將召開使房價增長預期開始降溫時，上海2010年世博會的舉辦又將促使房價增長預期開始上漲。

二、人民幣升值影響房地產市場的傳導途徑

人民幣升值影響房地產市場主要是依照美元貶值――人民幣升值預期強化――境外資金進入中國市場并持有境內不動產――境內通脹壓力上升――房地產價格上漲――加大人民幣的升值壓力――人民幣升值這樣的路線循環進行的，具體來講，主要存在以下幾方面的效應：

第一，人民幣升值的預期效應和資金流入效應。預期效應指在評估升值影響時，應該考慮到人們的心理因素，人們的趨利心理和從眾心理非常普遍，并隨著市場的升溫將表現得非常充分，這會對資本市場和房地產市場價格的上升起到明顯的推波助瀾的作用。資金流入效應是說人民幣升值一般意味著國內經濟整體較好，投資機會多而且收益水平客觀（至少可以得到額外的匯兌收益），因此將有大量的外資通過各種渠道進入國內市場，股市和房地產等市場由于流通性較好將成為這些資金集中的場所，必將導致房地產價格的上漲。

第二，財富效應。財富效應指人民幣升值意味著居民購買力增強，一些進口商品的價格相對中國居民購買力的增強而下降，進而帶動國內一般消費品價格的走低，多余的購買力將大量進入資產領域。由于資金方面的充裕、股市的上漲以及整體經濟的景氣，居民的收入水平將得到較大的提高，刺激人們形成強烈的財富效應，許多居民通過購買房產來實現個人資產的保值增值，房地產市場理所當然成為承接資金的主要場所，于是房地產商品需求增加，從而促使房地產價格的上升。

第三，通貨膨脹效應。由于國際游資的大量涌入，央行為了保持人民幣匯率的穩定，不得不在外匯市場上投入大量的本幣購買外匯；同時，本幣升值導致出口減少，進口增加，貿易出現逆差，為刺激出口，需要降低本幣利率，企業投資成本下降，銀行貸款增加，貨幣供應量增加，從而形成通貨膨脹壓力。人們為了避免通貨膨脹損失，會傾向于拋出貨幣，轉而投資于保值增值性較強的資產，如房地產等，結果過多的貨幣供給促使一些地區房價暴漲。

三、解決對策

人民幣升值給房地產的影響是多方面的，因此我們要詳細地對影響進行分析，找到合理的解決對策，減小人民幣升值給地產業帶來的沖擊，確保我國地產的健康穩定發展。

（一）降低匯率升值對我國經濟和房地產業的不利影響。人民幣匯率的上升是很難避免的，從匯率改革的情況來看，這種漸進式的升值與我國當前的經濟水平是相對應的。我國金融市場還很不完善，外匯市場具有封閉性、管制定價、交易品種單一等缺陷，投資主體不夠成熟，風險意識和抗風險能力都比較差，如果將匯率進行大幅的升值會給金融市場帶來較大的風險。我國的市場經濟體制本身就是一個逐漸完善的過程，因此相對應的人民幣匯率升值也應采取逐漸升值的方式。漸進式的升值路徑對我國來說，產生的危害程度要低得多，并且也給沒有實踐經驗的我國管理層以更多的研究時間。但是，值得我們注意的是，一旦這種升值和相應的政策合并形成慣性，將會使我們對人民幣升值的預測變為現實。這種現實對我國房地產市場來說，將引發我國房地產經濟的泡沫繼續膨脹，最終將產生無法收拾的局面。

（二）強化銀行監管，加大對房地產市場和股票市場的管理力度。從日本泡沫經濟的經驗教訓看，由于日本股市和樓市的相互聯系作用直接導致了日本泡沫經濟的破滅。銀行業大量資本的進入促使日本房價和股價快速上升，泡沫經濟呈現快速脫離實體經濟的態勢膨脹到了極限，使經濟穩定變得非常脆弱。股市和樓市聯動對經濟的影響作用是非常巨大的，正是這種聯動效應加快了日本泡沫經濟的破滅。所以，我國應當充分認識股市和樓市的聯動效應，通過加強對我國銀行等金融機構的監管，從而建立金融市場相應的預警機制和體系，防止房地產市場泡沫膨脹后，由此引發的對我國經濟健康發展的影響。

（三）完善人民幣匯率形成機制。就人民幣匯率改革而言，我們不能夠單單看人民幣的匯率水平，更重要的是人民幣的匯率形成機制改革。由于我國目前實行的是強制性結售匯體制，在我國貿易順差一直比較大的情況下，形成了人民幣升值的壓力。因此，我們在人民幣匯改過程中，應加大企業和居民手中持有外匯的數量，藏匯于民，降低結匯的強制性，擴大售匯的自主性，減緩人民幣的升值壓力。實際上，即使保持人民幣名義匯率的穩定，如果缺乏健全的外匯市場，在受到物價因素影響時，人民幣同樣可能出現升值。

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關鍵詞：房地產；風險管理；意義；概況；建議

中圖分類號：F293.3文獻標識碼： A

目前，導致我國房地產企業發生風險的因素越來越多，比如房地產營銷風險、財務風險、投資決策風險等等，房地產開發投資過程中產生的風險不容小視，房地產企業必須把控好風險管理，才能避免企業遭受不必要的風險損失。

1、房地產企業風險管理控制的意義

房地產產業的特點是行業競爭激烈、建設周期較長、下游行業涉及面較廣、投資規模較大等，由于房地產開發的風險存在于開發過程中的各個階段，且現代市場經濟環境復雜多變，近幾年國家政策調控愈來愈嚴，行業人員的風險防范意識普遍薄弱，容易使房地產企業遭受不必要的風險損失，因此，房地產企業應在房地產開發過程中正確認識風險給其帶來的影響，加強房地產風險管理意識，制定相應的風險控制措施，讓企業預防風險、避免風險、降低風險。風險是把雙刃劍，在為企業的發展帶來困難與阻礙的同時，也為企業帶來了實現高收益的機會，房地產企業如果能夠在準確防范風險的情況下，合理利用風險中存在的機遇，不僅能為房地產企業降低風險損失，還能為企業未來的發展鋪設良好的道路，實現企業的可持續發展。

2、我國房地產企業的風險因素概況

2.1房地產營銷風險

房地產企業一般通過地產、房產的轉讓來實現企業利潤，而房地產的滯銷，將為房地產企業帶來極大的風險，即營銷風險，又稱為市場供求風險。國民經濟的健康發展離不開商品房的供求平衡，要使商品房供求平衡，應使商品房空置率處在合理區，即空置率應在5%至10之間；當商品房的空置率在10%至20%之間時，商品房的供求平衡被打破，說明商品房的空置率處于危險區，為了使房地產市場的發展軌跡恢復正常，房地產企業應大大提高銷售力度，降低商品房的空置率；此外，當商品房的空置率在20%以上時，說明商品房空置率已經處于重積壓區，房地產企業應及時采取科學合理的措施，控制好商品房的供求平衡，否則將對國民經濟的正常運行造成嚴重的影響。房地產能否順利銷售與企業制定的營銷策略是否科學合理有著密切的關系，由于制定科學合理的營銷策略難度較大，營銷風險成了房地產主要的風險因素之一。

2.2房地產財務風險

房地產財務風險是指房地產企業因為舉債經營所造成的企業無法按照約定履行相應的債券義務、無法及時獲得貸款等風險。房地產屬于資金密集型企業，在開發過程中避免不了大量資金的使用，由于房地產開發成本過高，房地產企業通常因資金不足而借助金融機構籌集或調劑企業所缺資金，一般情況下，企業在融通資金時就伴隨著財產風險，會產生信用風險、利率風險、銀行貸款政策變動風險等金融風險，其中銀行貸款政策的變動對企業的資金流管理有著直接影響，比如銀行信用條件的松緊程度、銀行信貸額度的大小、銀行信貸政策傾向性的變動情況等等，同時，銀行利率上升會影響房地產的投資，房地產的資金成本會隨著銀行利率的升高而增加，使企業的債務負擔更大，加大了企業還貸的難度，降低了企業的預期收益。

2.3房地產決策風險

房地產決策風險是指房地產企業在開發過程中，由于決策不當產生的風險。房地產企業的開發周期較長、投資規模相對較大，且房地產的投資收益目標會受到各種政策（地價政策、環保政策、住房政策、土地供給政策等等）的影響，同時，早期決策的正確與否需要經過后期的開發來檢驗，因此，企業在對房地產開發各環節做決策時，伴隨著較大的風險。

3、房地產企業風險管理控制措施

3.1房地產企業應建立風險管理機制

房地產企業應設立專門的風險管控部門，建立健全風險指標識別系統、預警系統和監控系統，提高各類信息的處理能力。風險管理工作是一項專業性較強的工作，風險管理制度、措施、動態和整個運行機制，都要靠人來執行，所以培養和造就一大批風險管理專業人才是風險管理的基本要求。建立一整套行之有效的約束和激勵制度。使各個業務部門以及下至每個員工，對各項成本都要有所了解，使之在處理各項業務時自覺地處理好收益和成本之間的關系、市場與風險之間的關系，保證各項業務建康有序的發展。風險管理工作人員的進行風險管理時，應以動態的角度對風險進行全面分析，全方位思考房地產開發過程中各環節有可能出現的風險，提高企業的風險防控能力。

3.2分散投資

分散投資分為投資時間分散和投資種類分散兩種方式，投資時間分散是指企業在進行房地產投資時，確定合理的時間間隔，從而降低市場變化帶來的風險損失；投資種類分散是指投資風險和收益可根據不同種類的房產而定，對不同種類的房產分散投資，達到降低企業的整體風險的目的。由于房地產的投資收益受不同城市、不同區域的市場供求、投資政策或者經濟環境的影響，企業可根據房地產區域性較強的特征，將房地產進行分散投資，從而使企業某些特定區域的經營免受市場不景氣的影響，降低企業的風險損失。

3.3樹立正確的房地產風險管理觀念

房地產企業工作人員應改變傳統的風險管理觀念，加強風險管理意識，正確認識風險管理對房地產開發投資的重要性，在房地產開發投資前做好風險防范，降低企業的風險損失。

3.4房地產企業應加強風險管理人員能力和水平的持續培訓

房地產企業要在企業內部設立一個風險管理培訓機構，定期對職工進行風險管理培訓，或者要求職工定期去外部風險管理專業機構進行培訓，使職工對各種風險有所了解，提高職工識別風險的能力，掌握風險識別方法（如分解原則法和專家調查法等）和風險評估的方法（如風險平衡積分卡法和層次分析評估法等），并學會應對房地產開發投資過程中遇到的各種風險，加強職工的風險防范意識。

3.5房地產企業應建立風險管理系統

房地產企業應建立風險管理系統，通過完善的會計信息系統，以便企業員工能夠及時捕捉相關的財務信息，并對其進行科學合理的分析，職工在進行風險管理工作過程中，應對企業的債務利息進行及時統計，計算出企業的債務總額，避免企業出現債務到期而無法償還債務的情況，降低企業遭受財務困難風險的概率，員工應合理利用企業會計信息，對財務進行科學預算，為決策人員提供企業在未來可能發生的還債義務，減少決策風險帶來的損失，同時，房地產企業通過及時收集企業經營所需的各類信息，比如與企業經營區域內的土地規劃等有關的國家或區域性經濟政策，為企業進行風險管理提供相關資料。

3.6房地產企業應制定科學的風險管理計劃

房地產風險管理計劃的？什么意思?風險管理的目標、責任、程序、任務和措施等，其對象是風險管理的一切相關活動，房地產企業在制定風險管理計劃時，應確立企業中有關風險管理工作的各項目標，明確風險管理相關工作人員的職責，企業各部門之間應互相協調，保證落實好風險管理工作，風險管理主要人員應制定科學完善的風險管理計劃，應能識別房地產開發投資過程中的各類風險，應能夠準確預測風險的發生，并能在風險發生時及時采取有效措施，保證風險管理計劃實施的有效性。

結束語

綜上所述，房地產企業的發展伴隨著各種各樣的風險，房地產風險管理已經成為房地產企業必不可少的管理工作，房地產風險管理是否科學合理影響著房地產企業目標經濟效益的實現，因此，房地產企業應全面了解房地產開發投資過程中可能出現的風險，并對其進行有效預防，盡可能避免風險發生，對于外部政策和市場變化帶來的不可避免的風險，應及時采取有效措施進行處理，降低企業在房地產開發投資過程中的風險損失，促進企業健康持續的發展。

參考文獻

[1]鄧瑜.房地產企業風險管理研究概述[J].企業導報，2011.

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一、商業銀行個人理財業務概述

（一）商業銀行個人理財業務的含義

個人理財業務是商業銀行在了解客戶財務狀況、投資要求的基礎上，充分運用銀行的資源和優勢，為客戶制定詳細的理財方案，協助客戶使其個人財產得到保障并升值。個人理財業務的實質是一種服務，銀行通過向客戶提供這種個性化服務獲得收益?，F在個人理財業務已成為商業銀行零售業務的核心，個人理財業務主要包含兩個重要組成部分：產品和服務。在商業銀行個人理財業務中，產品和服務是不可分割的整體。

（二） 個人理財業務的種類

1. 理財顧問服務

是指商業銀行為了獲取自己的收入而向投資者提供的財務分析與規劃、投資理財咨詢、個人理財產品推銷等專業化服務，然后按之前約定的價格收取費用。它是一種為個人投資者量身定制的專業，與那些商業銀行為銷售人民幣產品、外匯產品等進行的產品介紹、宣傳和推介的普通業務咨詢活動有很大的不同。

2. 綜合理財服務

是指商業銀行在向客戶提供理財顧問服務的基礎上，全面了解客戶的委托要求并接受授權，對客戶的財務狀況和風險承受力進行全面了解，根據現財方法和工具為客戶量身定制投資計劃，并且要根據市場變化對理財計劃進行適時調整，但風險由客戶自己承擔。

二、商業銀行個人理財業務的發展現狀

2002年，招商銀行推出了我國第一個個人理財業務產品“金葵花”，受到了很多高端客戶的推崇，同時成為了當年金融界的熱點問題，此后，各大商業銀行紛紛效仿，從而開啟了我國商業銀行個人理財業務發展的第一個熱潮。近年來，隨著我國國民經濟的快速發展，隨著金融業逐步對外開放，隨著銀行間的競爭不斷加劇，個人理財業務得到了快速發展，市場規模不斷擴大，并逐步成為我國商業銀行產品創新和服務創新的主要方向。我國商業銀行個人理財業務發展特點如下：

首先，個人理財產品市場規模不斷擴大，隨著我國經濟水平的不斷發展，人民生活水平不斷提高，商業銀行個人理財業務也不斷向前邁進。面對越來越多的市場需求，其市場規模不斷擴大。其次，城商行逐漸成為發行主力，2014年，城商行理財產品發行總數所占比重越來越大，靠著在預期收益率及發行銀行數量上的優勢，在發行總量上超過了國有銀行，占比高達34.43%，位居第一。最后，非保本型理財產品成為市場主流，隨著經濟水平的不斷發展，人們個人收入的不斷增長，人們對風險的厭惡程度逐漸下降，越來越多的人愿意承擔更多的風險去獲得更高的收益。統計數據顯示，2014年非保本理財產品所占比例平均水平達到69.17%，相比2013年的60.21%大幅增加。

三、我國商業銀行個人理財業務發展存在的問題

（一）我國個人理財業務的市場環境還不夠成熟

在國外，金融市場是自由化的，商業銀行的資本渠道十分廣泛，同時涉及許多領域，所以外資的商業銀行大都采取混合經營模式。而中國的銀行、保險、證券則是作為金融市場的三個部分各自經營著，彼此分開。分業經營的方式確實在一定程度上控制了風險，但同時也制約了金融業內部的交叉發展和相互促進。并且，這種經營方式限制了資金的流動范圍，資金價值的最大化更是無從談起，可以說是從客觀上、從制度上約束了我國商業銀行個人理財業務的發展。

（二） 金融人才的匱乏，專業人員從業素質有待提高

商業銀行個人理財業務涉及的內容十分廣泛，不僅包括投資規劃、資金分配，還包括證券投資、房地產投資、稅務問題處理等多個方面，是技術高、知識密集的全新綜合性業務。它要求理財規劃師具有很強的專業知識以及對未來發展趨勢較強的預測能力，要求理財服務人員對理財產品有充分的了解，掌握各種基礎金融工具的特點。由于我國培訓專業金融人才的機構比較少等方面的原因，引起金融人才的缺乏，進而使金融創新成了難題，這也是我國商業銀行個人理財業務面臨的重要問題。

（三）宣傳力度不夠，人們對個人理財的認識尚淺

目前我國商業銀行對個人理財業務的宣傳大多在網點內進行，在客戶到銀行辦理業務時向客戶推薦理財產品，這樣傳統的宣傳方式使得很多客戶并不了解理財產品，對它的風險認知也很模糊，對理財產品產生了不信任的態度，從而拒絕理財產品，依舊只保守地信任銀行存款這個基礎工具。如何讓原本不信任理財產品的客戶了解個人理財業務，進而信任個人理財業務是商業銀行應該思考的問題。

四、針對存在問題提出的解決辦法

（一）加強橫向聯合以減小分業經營的限制

西方商業銀行的經營模式普遍采用是混業經營的方式，但我國目前的市場情況還不具備實行混業經營的條件，只能分業經營，在這種情況下，商業銀行要加強和保險公司、證券公司的合作，提高合作的深度和廣度，從而拓展金融創新的空間。比如商業銀行可以與保險公司合作，創新同時具備流動性、保障性的保險產品，目前一直在銀行柜臺銷售的變額壽險就是銀行和保險公司合作的一個產品，集保障性與收益性與一身。

（二） 注重專業人才的培養，建立獎勵機制

高水平的專業理財團隊是推動我國商業銀行個人理財業務發展的重要力量，培養一批高素質、全能型的理財人才將促進理財業務的發展。目前，我國商業銀行中的理財人員大多數是從剛畢業沒有工作經驗的大學生中選的，雖然具備較好的學習能力，但對銀行業務并不熟悉，缺乏金融理財知識，不利于商業銀行個人理財業務的發展。因此，商業銀行應加強對現有客戶經理的培訓。