導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 納稅風(fēng)險(xiǎn) 防范

一、引言

企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)，是指企業(yè)的涉稅行為因未能正確有效的遵守稅收政策和法規(guī)而導(dǎo)致企業(yè)未來利益的可能損失，具體表現(xiàn)為企業(yè)涉稅行為影響納稅準(zhǔn)確性的不確定因素。而就房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于其本身涉及的稅種繁多，且稅收制度較為復(fù)雜，因此，在納稅遵從、應(yīng)納稅額核算以及納稅籌劃等方面，就會(huì)比其他行業(yè)面臨更大的納稅風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)存在著開發(fā)周期較長、投資額巨大和會(huì)計(jì)核算相對復(fù)雜的特殊性，尤其是在滾動(dòng)開發(fā)時(shí)，其成本更加難以確定。隨著企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的不斷更新，能夠準(zhǔn)備把握房地產(chǎn)業(yè)務(wù)核算并正確計(jì)算出納稅金額的財(cái)務(wù)人員也不多。而以上這些因素就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)成為中國納稅風(fēng)險(xiǎn)頗高的行業(yè)之一。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)

（一）稅收政策遵從風(fēng)險(xiǎn)

稅收政策遵從風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)的經(jīng)營，未能有效適用稅收政策而導(dǎo)致未來利益的損失，大致表現(xiàn)為企業(yè)涉稅行為影響納稅準(zhǔn)確性的不確定因素。具體說來，一方面，由于企業(yè)未能及時(shí)更新最新可適用的稅收政策系統(tǒng)，依然沿用原來的政策處理涉稅事項(xiàng)，從而造成稅收違法，例如，房地產(chǎn)企業(yè)在2002年之前，其土地來源是國家廉價(jià)的土地批租，但2002年之后國家規(guī)定土地的取得形式改為拍賣，這就導(dǎo)致企業(yè)涉稅事項(xiàng)的大幅度更改調(diào)整，如果企業(yè)沒有對這些政策法規(guī)進(jìn)行精確的解讀，那么就會(huì)使自身處于很大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)之中。另一方面，由于企業(yè)沒有對自身內(nèi)部發(fā)生的新變化做出適用稅收政策的判斷，這樣也會(huì)同樣導(dǎo)致納稅不遵從。比如，在將開發(fā)的產(chǎn)品用于出租和自用時(shí)，因?qū)Χ愂照呷狈?xì)致的了解，未能及時(shí)確認(rèn)為稅法上的視同銷售，計(jì)算繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，這樣就構(gòu)成了稅收違法，從而增加了企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

（二）納稅金額負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

納稅金額的負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上就是稅款負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，而這樣的狀況在我國現(xiàn)在的企業(yè)中普遍存在。由于很多企業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度不夠健全，稅務(wù)系統(tǒng)也沒用發(fā)揮相應(yīng)的作用，這樣一來，就使得企業(yè)的納稅金額以“滾雪球”式的方式急速增長，導(dǎo)致很多納稅企業(yè)可能會(huì)因?yàn)檫^重的稅收負(fù)擔(dān)而陷入財(cái)務(wù)危機(jī)，甚至最終難逃破產(chǎn)的厄運(yùn)。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，納稅金額的負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)突出表現(xiàn)為在企業(yè)會(huì)計(jì)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中使用大量不符規(guī)定的票據(jù)進(jìn)行結(jié)算，從而引起諸多本應(yīng)該可以扣除的真實(shí)發(fā)生的費(fèi)用不能夠在企業(yè)所得稅前列支，加重了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。例如，企業(yè)在采購汽油、辦公用品之時(shí)，未能取得增值稅專用發(fā)票，從而不僅導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅額不能如實(shí)抵扣，且企業(yè)所得稅的稅前列支也大打折扣。

（三）稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種繁多，并且涉及的稅收條文及相關(guān)規(guī)定較為復(fù)雜，這就給了房地產(chǎn)企業(yè)較為廣闊的稅收籌劃空間。基于此，但是很多企業(yè)在經(jīng)營過程中，進(jìn)行了各種各樣的稅收籌劃。籌劃并非不可，但一些財(cái)務(wù)人員因?yàn)檫^分追求納稅籌劃本身而忽略了稅收政策遵從和納稅金額核算等重要工作，舍本逐末的結(jié)果是，不僅稅款沒有節(jié)省多少，并且，每年因?yàn)槊つ慷愂栈I劃造成了納稅違規(guī)問題，不得不補(bǔ)交金額不菲的罰款和滯納金。

三、如何更好的防范納稅風(fēng)險(xiǎn)

（一）全面學(xué)習(xí)和把握稅收法規(guī)政策

稅收方面的法規(guī)政策本身就細(xì)致入微，條文繁多，并且更新速度很快，這就要求企業(yè)對這些政策法規(guī)進(jìn)行與時(shí)俱進(jìn)的學(xué)習(xí)，做到熟悉政策，理解其中含義，在實(shí)際工作中能夠正確的運(yùn)用和計(jì)算，保證各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)都能夠正確的納入稅法的軌道中來。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在解讀這些政策法規(guī)之時(shí)，可以根據(jù)自身特點(diǎn)著重把握合法與非法的臨界點(diǎn)，總體上保證企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的合法性。同時(shí)可以合理利用稅法賦予企業(yè)的各種權(quán)利，包括免稅、減稅、延期納稅等有利于企業(yè)進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)的關(guān)鍵點(diǎn)，減輕稅負(fù)，增加稅后利潤。學(xué)習(xí)稅收政策法規(guī)，不僅僅是加強(qiáng)企業(yè)納稅遵從的途徑，也是企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的有效前提，這個(gè)方面，筆者會(huì)在之后重點(diǎn)說明。

（二）有效利用扣除比率，減輕企業(yè)稅負(fù)

近年來，國家稅務(wù)總局針對之前稅法中存在的稅收漏洞，進(jìn)行了一系列的修訂，增加了很多反避稅的條款，使得我國稅法在趨于完善的同時(shí)，也增加了企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。于是，筆者認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)該拋棄過去的理念，重點(diǎn)利用現(xiàn)行稅法中的一些扣除比率控制企業(yè)整體稅負(fù)，從而規(guī)避稅款負(fù)擔(dān)方面的風(fēng)險(xiǎn)。比如，我國稅法規(guī)定，除了一部分只有在實(shí)際發(fā)生時(shí)才可以列入抵扣范圍的成本費(fèi)用之外，有些稅前扣除項(xiàng)目是可以按照權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行的，即費(fèi)用可以在發(fā)生時(shí)而不是在實(shí)際支付時(shí)確認(rèn)扣除。企業(yè)有些費(fèi)用雖然在該年度內(nèi)沒有實(shí)質(zhì)性的支付行為，但是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的要求，應(yīng)該屬于該年度內(nèi)負(fù)擔(dān)，稅法又規(guī)定可以稅前扣除的，對這部分費(fèi)用應(yīng)該及時(shí)予以提取。比如，根據(jù)稅法規(guī)定，以合理比率提取12月份工資、工會(huì)經(jīng)費(fèi)以及年度內(nèi)應(yīng)該分?jǐn)偟淖赓U費(fèi)用和按照應(yīng)收賬款合理比率提壞賬準(zhǔn)備等。又如，在企業(yè)的所得稅稅前扣除范圍中，業(yè)務(wù)招待費(fèi)為一大費(fèi)用，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，可以在稅前按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入的5‰。在年終匯算清繳時(shí)，超過稅法允許扣除的部分費(fèi)用支出，企業(yè)應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額。那么，若能夠做到讓扣除費(fèi)用最大化，則可以達(dá)到最佳的減輕納稅金額負(fù)擔(dān)的效果。所有稅法中這些類似的規(guī)定就要求財(cái)務(wù)人員在日常經(jīng)營核算中，把握各項(xiàng)費(fèi)用的扣除比率，對費(fèi)用進(jìn)行合理的分類，盡量保證應(yīng)扣盡扣，使稅前費(fèi)用扣除最大化從而減少應(yīng)納稅所得額。

（三）依法進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅等。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的經(jīng)營特點(diǎn)進(jìn)行具有自身特色的稅收籌劃。當(dāng)然，這所有的一切都是在合理合法的前提下進(jìn)行，必須使得稅收籌劃的過程不違背相關(guān)的政策法規(guī)，不然，籌劃就失去了其可行性。土地增值稅可謂房地產(chǎn)行業(yè)的一大稅種，現(xiàn)行稅法中對土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，而交稅與否的臨界點(diǎn)則是增值率是否超過20%，于是，如何利用這一臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃，是房地產(chǎn)企業(yè)控制納稅風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。又例如，在房產(chǎn)稅方面，房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納時(shí)，稅率為1.2%，而按照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納時(shí)，稅率變?yōu)?2%，兩種方法計(jì)算出來的稅額存在很大差異，因此，企業(yè)可以適當(dāng)將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪鼧I(yè)務(wù)而避免采用依照租金計(jì)算房產(chǎn)稅的方式。根據(jù)不同情況，啟用不同的稅收籌劃方案是必要的。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，筆者認(rèn)為，實(shí)施全方位的稅收精細(xì)化管理，將能夠考慮到的籌劃細(xì)節(jié)一一落到實(shí)處，必定能夠帶來節(jié)稅效應(yīng)，從而更好的降低企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

（四）實(shí)施納稅風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)嫁

經(jīng)過這么多年的發(fā)展，中國的稅收中介機(jī)構(gòu)也迅速的成長起來，成為一門新興的行業(yè)。而房地產(chǎn)企業(yè)想要更好的防范和化解納稅風(fēng)險(xiǎn)，求助于稅收專業(yè)機(jī)構(gòu)是非常可行的。無論是稅務(wù)師事務(wù)所，還是會(huì)計(jì)師事務(wù)所都集中了許多稅務(wù)方面的精英和專家，納稅人可以請他們作為，全權(quán)處理企業(yè)的涉稅事項(xiàng)，而這也是與國際接軌的一種做法，在其他發(fā)達(dá)國家，稅務(wù)中介非常發(fā)達(dá)，事實(shí)上，尋求不僅僅可以提高納稅申報(bào)的權(quán)威性和專業(yè)性，確保納稅人正確和全面地履行納稅義務(wù)，而且也是轉(zhuǎn)嫁納稅風(fēng)險(xiǎn)的最好選擇。因?yàn)椋凑罩袊F(xiàn)行法律政策的規(guī)定，如果稅收機(jī)構(gòu)在對納稅人實(shí)施稅收時(shí)，給納稅人造成損失，稅務(wù)中介必須承擔(dān)賠償責(zé)任，彌補(bǔ)納稅人的損失，這就使得企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到了中介機(jī)構(gòu)。當(dāng)然，請求稅務(wù)中介幫助處理納稅事宜，也需要充分考慮稅務(wù)的成本與收益的關(guān)系，綜合權(quán)衡，做出最適合企業(yè)的決定。

參考文獻(xiàn)：

[1] 胡俊坤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)及防范[J].中國房地產(chǎn)，2007 ,(05).

[2] 張瑞珍，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃及風(fēng)險(xiǎn)防范[J]大家, 2011, (10).

篇2

納稅風(fēng)險(xiǎn)對企業(yè)的成本影響是相當(dāng)大的,體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面:房地產(chǎn)行業(yè)的高稅負(fù)使企業(yè)納稅的風(fēng)險(xiǎn)程度加大房地產(chǎn)行業(yè)主要開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)包括項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷和三通一平,房產(chǎn)施工與建設(shè),工程驗(yàn)收和結(jié)算、房產(chǎn)銷售等,涉及內(nèi)容廣泛,業(yè)務(wù)多元,投資主體復(fù)雜,資金來源復(fù)雜,跨越周期較長,這就使得房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出高成本的特點(diǎn),其中高稅負(fù)占據(jù)了很大的份額。房地產(chǎn)涉及到的稅種主要有八個(gè),包括契稅、耕地占用稅、營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等,尤其在銷售階段承擔(dān)的稅負(fù)相當(dāng)高,明顯高于其他行業(yè)。這里選取了上海證券交易所上市的不同行業(yè)的八家企業(yè),對他們2010年的稅負(fù)水平進(jìn)行計(jì)算,為便于比較,所選擇的企業(yè)均繳納5%的營業(yè)稅。從表1可見,房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)明顯高于其他兩個(gè)行業(yè),其中兩家房企(京能置業(yè)、浦東金橋)的稅負(fù)達(dá)到24%-25%左右之高,而平均值也達(dá)到近18%。因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)樣本數(shù)量有限,這個(gè)均值趨于保守估計(jì)。房企的高稅負(fù),使得風(fēng)險(xiǎn)程度加大,一旦企業(yè)出現(xiàn)繳納失誤,則造成相應(yīng)的罰金、滯納金金額也相當(dāng)可觀;或者企業(yè)未充分使用稅收優(yōu)惠所引起的經(jīng)濟(jì)利益損失也相應(yīng)更大。

通常情況下,預(yù)征政策是調(diào)控非市場情況低價(jià)獲取土地和非理性房地產(chǎn)市場價(jià)格情況下房地產(chǎn)暴利的有效措施。但隨著土地招拍掛制度的出臺(tái)和房地產(chǎn)土地市場和消費(fèi)市場的越來越規(guī)范和理性,房企的實(shí)際盈利能力愈來愈趨于合理水平。土地增值稅和企業(yè)所得稅預(yù)征政策對房企造成兩方面影響,一方面是可能導(dǎo)致預(yù)征的土增稅和企業(yè)所得稅超出企業(yè)實(shí)際應(yīng)繳稅款,在現(xiàn)行征管體制下,實(shí)際操作中多繳稅款難以退還或根本無法退還使得成本增加,另一方面由于預(yù)征與過去納稅方式相比,房企必須提前付現(xiàn),在從緊的房地產(chǎn)信貸政策下,進(jìn)一步加大房企的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。稅收清算政策是存在許多局限性和針對性,比如土增稅,既要求房企及時(shí)清算,又不允許提前合理計(jì)提未完工配套設(shè)施;既限制房地產(chǎn)企業(yè)信貸,又不允許房企按實(shí)際扣除資金成本等;此外,土地增值稅清算相較企業(yè)所得稅清算時(shí)點(diǎn)的先后也會(huì)給企業(yè)稅負(fù)帶來較大影響。

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的可行性

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制,即稅務(wù)籌劃之所以具有可行性,主要原因如下。比如土地增值稅規(guī)定:納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。利用這個(gè)優(yōu)惠政策對土增稅進(jìn)行籌劃,可以利用銷售定價(jià)臨界點(diǎn)籌劃法,就是建立一個(gè)計(jì)算模型,計(jì)算出房屋定價(jià),使得增值率控制在上述20%以內(nèi)。舉個(gè)例子來看,設(shè)取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和為C,根據(jù)稅法扣除項(xiàng)目規(guī)定,項(xiàng)目開發(fā)期間費(fèi)用按照C的10%扣除,財(cái)政部加計(jì)扣除為C的20%,設(shè)項(xiàng)目銷售收入定價(jià)為P,營業(yè)稅金及附加為5.6%,建立一個(gè)不等式:[p-(C+0.2C+0.1C+5.6%P)]/(C+0.2C+0.1C+5.6%P)≤20%解出不等式方程,得到P與C的關(guān)系為:P≤1.67C也就是說企業(yè)銷售定價(jià)小于其土地費(fèi)用及開發(fā)成本的1.67倍時(shí),可享受到普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠免稅政策。當(dāng)然這只是一種數(shù)量關(guān)系,實(shí)際中企業(yè)不可能僅為了減少稅額而降價(jià),當(dāng)項(xiàng)目市場行情很好時(shí),企業(yè)可以通過提高售價(jià)賺取超額利潤來彌補(bǔ)稅額的損失。那么就需要計(jì)算出企業(yè)應(yīng)提價(jià)到什么水平時(shí)才能抵消稅額增加的成本。再設(shè)提價(jià)額為A,提價(jià)后增加的收益為:A-0.56A,而隨之增加的土地增值稅為:[P+A-(1.3C+5.6%P+5.6%A)]*30%建立不等式:A-5.6%A≥[P+A-(1.3C+5.6%P+5.6%A)]*30%,由之前P=1.67C帶入上式,得A和C的關(guān)系為:A≥0.15C。則可見,企業(yè)提價(jià)的范圍應(yīng)當(dāng)在成本的1.82倍以上(1.67+0.15=1.82)。這樣計(jì)算可以看出,企業(yè)定價(jià)時(shí)可以借助于稅務(wù)籌劃來減少稅負(fù),這個(gè)范圍就是定價(jià)避免在土地費(fèi)用和開發(fā)成本之和的1.67—1.82倍之間。我們把1.67倍稱為免稅臨界點(diǎn)最高定價(jià)系數(shù),1.82倍稱為較高收益臨界點(diǎn)最低定價(jià)系數(shù)。如果企業(yè)缺乏相關(guān)人員和稅務(wù)籌劃,定價(jià)范圍在1.67—1.82區(qū)間內(nèi)了,就會(huì)多繳納土增稅,無謂的加大稅務(wù)成本。

房地產(chǎn)企業(yè)在對項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí),成本核算對象劃分是否恰當(dāng),成本費(fèi)用歸集科目是否準(zhǔn)確,成本分?jǐn)偡椒ㄊ欠窈侠淼?均會(huì)對其最終稅負(fù)產(chǎn)生影響。仍以土增稅籌劃為例:一個(gè)房產(chǎn)公司開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目,土地價(jià)款19.85億元,其中政府土地收益為8.38億元,土地開發(fā)補(bǔ)償款為11.47億元,開發(fā)成本發(fā)生了13億元。項(xiàng)目共有24萬平米,其中有12萬的政府回購房,12萬商品房,少量商業(yè)。由于稅法相關(guān)規(guī)定,政策性房不征收土地增值稅。政策性房和普通商品房的土增稅應(yīng)當(dāng)分別核算。所以該房企的財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行納稅籌劃之后,希望政策性用房最少的分?jǐn)偟匠杀?由商品房多分?jǐn)偝杀尽Ｔ鯓蛹瓤梢杂行p少稅負(fù),又不違反稅法精神呢？財(cái)務(wù)人員采取了如下核算方法:政策性用房不分?jǐn)傉恋厥找?只分?jǐn)偼恋亻_發(fā)補(bǔ)償款(前提是還需要得到主管稅務(wù)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可);此外,分?jǐn)偼恋爻杀景凑照嫉孛娣e法而非可售面積法進(jìn)行。整個(gè)項(xiàng)目占地99000平米,政策性房的占地面積為25000平米,商品房及其他為74000平米。開發(fā)成本按照可售面積進(jìn)行分?jǐn)偂＿@樣核算的結(jié)果是土地增值稅免稅。如果按照一般核算方法,即政策性用房和商品房對土地成本平均分?jǐn)偛⑶也捎每墒勖娣e法分?jǐn)偼恋爻杀?則需要繳納土增稅3億元。可見核算方法的選取對于土增稅的影響空間有多大了。

房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的措施

建立健全有效的納稅成本控制和風(fēng)險(xiǎn)防范體系。這首先需要制度建設(shè),制定稅務(wù)管理辦法,明確各層級的稅務(wù)管理權(quán)責(zé)、流程及要求等;其次是落實(shí)稅務(wù)管理崗位,需要設(shè)立專職或兼職的人員負(fù)責(zé)稅務(wù)管理工作;再次是設(shè)置業(yè)務(wù)指引,即操作指南,使實(shí)施起來有章可循;四是建立對重大涉稅事項(xiàng)的報(bào)告制度。

篇3

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)行業(yè)是我國的一個(gè)重點(diǎn)行業(yè)，國民經(jīng)濟(jì)有序運(yùn)行離不開房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。增值稅時(shí)代，房地產(chǎn)業(yè)由于業(yè)務(wù)復(fù)雜、價(jià)格敏感，稅負(fù)變化備受關(guān)注。

一、實(shí)施“營改增”的重大意義

（一）進(jìn)一步促進(jìn)稅收公平

增值稅最大的優(yōu)勢在于逐環(huán)節(jié)征稅，逐環(huán)節(jié)扣稅，避免重復(fù)征稅。由于增值稅是以增值額為基礎(chǔ)，從而不會(huì)出現(xiàn)原營業(yè)稅在流轉(zhuǎn)中的重復(fù)征稅問題，全面“營改增”后，所有行業(yè)間均形成了抵扣鏈條，在制度上消除了重復(fù)征稅，使得稅收中性更加突出。在增值稅中，增值額多的多繳稅，增值額少的少繳稅，使得我國在商品流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收更加公平。

（二）推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長

一方面，“營改增”要做到所有行業(yè)稅負(fù)只減不增，僅2016 年減稅額度就將超過5000 億元。而且此次“營改增”全面實(shí)施，涉及建筑、房地產(chǎn)、金融、生活服務(wù)4 個(gè)行業(yè)約1000 多萬戶納稅人，廣大企業(yè)將受惠于這項(xiàng)改革，企業(yè)稅負(fù)得到進(jìn)一步減輕；另一方面，此次“營改增”抵扣范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，不動(dòng)產(chǎn)等固定資產(chǎn)基本得到扣除，從而基本建立僅對社會(huì)消費(fèi)資料的價(jià)值進(jìn)行征稅的消費(fèi)型增值稅體系，有利于進(jìn)一步激發(fā)企業(yè)的投資熱情，增強(qiáng)市場活力，用短期財(cái)政收入的“減”換取持續(xù)發(fā)展勢能的“增”，為經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展打下基礎(chǔ)。

（三）倒逼財(cái)稅體制改革

一方面，全面“營改增”后，地方主體稅種消失，在財(cái)政分權(quán)的背景下，地方政府急需構(gòu)建新的地方主體稅種。在我國財(cái)政分權(quán)不夠徹底的條件下，本次“營改增”可能促使中央政府開始下放稅權(quán)給地方政府，建立真正的財(cái)政分權(quán)制度；另一方面，增值稅作為中央與地方共享稅，全面“營改增”后，地方政府財(cái)政收入面臨更大的壓力，需要對當(dāng)前不合理的增值稅分享模式進(jìn)行調(diào)整，促進(jìn)增值稅分享體制的改革。

二、“營改增”造成企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)的原因

（一）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不強(qiáng)

房地產(chǎn)企業(yè)剛剛完成“營改增”，企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)意識(shí)不強(qiáng)，大多企業(yè)還采取原有的“粗放式”經(jīng)營管理模式。企業(yè)管理層及執(zhí)行層納稅觀念淡薄，稅收遵從意識(shí)不強(qiáng)，往往只重視企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理不夠重視，從而容易導(dǎo)致企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不健全

大多數(shù)企業(yè)沒有設(shè)置專門的稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)或稅收管理崗位，有些雖然設(shè)置了稅收管理崗位，但其職能定位主要是報(bào)稅，而沒有相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理職能，在稅收管理崗位的人員，一般是財(cái)務(wù)人員兼任，大部分缺乏必要的稅收專業(yè)素質(zhì)。

（三）會(huì)計(jì)制度與稅法規(guī)定存在差異

會(huì)計(jì)制度與稅法之間一直存在差異，“營改增”后，稅法又出現(xiàn)新的問題，雖然國家稅務(wù)總局與財(cái)政部不斷出臺(tái)相關(guān)文件進(jìn)行補(bǔ)充和解釋，但會(huì)計(jì)制度與稅法規(guī)定之間的差異更加復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真地對改革后的財(cái)務(wù)、稅務(wù)知識(shí)進(jìn)行理解、學(xué)習(xí)掌握和運(yùn)用，在實(shí)踐中不斷協(xié)調(diào)會(huì)計(jì)制度與稅法規(guī)定的差異，這無形中為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員帶來了巨大的考驗(yàn)，進(jìn)一步擴(kuò)大了企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略

（一）培養(yǎng)財(cái)務(wù)人員稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制管理意識(shí)

企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的好壞，主要取決于企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理文化。首先企業(yè)治理層和管理層需樹立正確的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和理念。在全企業(yè)構(gòu)建一種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理文化氛圍，使財(cái)務(wù)人員做到遵紀(jì)守法、誠信納稅，使稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作成效和每個(gè)人的直接利益相關(guān)，如此便可有效增強(qiáng)企業(yè)相關(guān)人員的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。在實(shí)務(wù)操作中，財(cái)務(wù)人員要做好以下工作：加強(qiáng)抵扣憑證管理、規(guī)范財(cái)務(wù)核算、防范虛開發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)、合法開展稅收籌劃及明確可抵扣及不可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅業(yè)務(wù)等。

（二）完善內(nèi)部管理制度

從稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制的角度，對其在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制過程中的具體問題展開分析，并提出有建設(shè)性的意見，以解決該企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作通過事先、事中、事后三大模塊相互支持、密切配合，構(gòu)架出一個(gè)完整的企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系。在事先預(yù)防模塊中，需要完善企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、樹立風(fēng)險(xiǎn)管理企業(yè)文化、建設(shè)企業(yè)內(nèi)部控制制度三方面；在事中防范模塊中，運(yùn)用財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，運(yùn)用定性與定量相結(jié)合的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估，對不同等級的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對方案；在事后O督與評價(jià)模塊，通過建立信息系統(tǒng)進(jìn)行有效溝通，對風(fēng)險(xiǎn)管理體系進(jìn)行全過程監(jiān)督與評估，保證企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理持續(xù)、有效運(yùn)行。

（三）建立科學(xué)規(guī)范的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)體系

所謂“沒有規(guī)矩不成方圓”，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)首先確定稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制的目標(biāo)，在合法性、全面性、配合與監(jiān)督三原則的指導(dǎo)下，根據(jù)行業(yè)特征與稅收政策，從戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)層面識(shí)別、分析、評估稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，建立完善的企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制體系。同時(shí)，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估管理以及加強(qiáng)員工涉稅培訓(xùn)，更好地防范、降低、規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到創(chuàng)造企業(yè)價(jià)值的目標(biāo)。只有這樣，才能有效實(shí)施稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。

（四）全面梳理公司業(yè)務(wù)流程和修訂合同的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一方面對過渡期合同進(jìn)行梳理，區(qū)分新建、在建、即將完工、已完工等各種完工狀態(tài)，以選擇適用的相關(guān)過渡期增值稅政策；同時(shí)，需要與合同簽約方就過渡期合同的交易價(jià)格、增值稅稅負(fù)承擔(dān)主體、發(fā)票的開具和取得要求、納稅義務(wù)時(shí)點(diǎn)等進(jìn)行協(xié)商和重新確認(rèn)，并簽署相關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議來明確上述條款變化。另一方面對現(xiàn)有合同模板進(jìn)行修訂：收集現(xiàn)有的銷售合同、租賃合同、采購合同、總包合同等模板，對合同條款根據(jù)“營改增”做出合適的修改，如合同中明確包含增值稅的價(jià)款，納稅人兼有不同稅率或者征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)等應(yīng)稅服務(wù)的情況下，在合同中分別列示服務(wù)內(nèi)容、不含稅價(jià)及對應(yīng)增值稅額等。

四、結(jié)束語

總而言之，“營改增”推行過程中，肯定會(huì)存在很多困難。房地產(chǎn)企業(yè)要在這個(gè)轉(zhuǎn)型階段，認(rèn)真學(xué)習(xí)稅收政策，合理控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，克服困難，爭取能夠在短時(shí)期內(nèi)步入正軌，真正實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄭雋曉.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別研究[M].云南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2015，5.

篇4

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的難點(diǎn)分析

從我國房地產(chǎn)市場和宏觀政策等角度進(jìn)行分析，房地產(chǎn)企業(yè)在使用稅收籌劃方法時(shí)，存在的難點(diǎn)主要表現(xiàn)在該行業(yè)的復(fù)雜性、財(cái)稅政策更新、行業(yè)的地域性特點(diǎn)以及需要進(jìn)一步提升稅收籌劃能力等方面，筆者對其展開具體分析。

(一)房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性房地產(chǎn)行業(yè)的明顯特點(diǎn)就是人才密集、經(jīng)營活動(dòng)資金密集，其經(jīng)營項(xiàng)目的規(guī)模較大、可影響的范圍也比較廣，同時(shí)還要受到國家宏觀政策的影響，屬于以政策為導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)類型，與房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C(jī)構(gòu)、主管部門、上下游產(chǎn)業(yè)以及政府部門都有著密切的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)與內(nèi)部的管理制度、管理水平有直接關(guān)系；同時(shí)，還會(huì)受到外界環(huán)境變化的影響，且敏感性較高。由此可見房地產(chǎn)行業(yè)本身的復(fù)雜性，這將會(huì)對其發(fā)展產(chǎn)生很大影響，增加財(cái)務(wù)人員實(shí)施稅收籌劃的難度，不利于保證稅收籌劃實(shí)施效果。

(二)財(cái)稅政策更新因社會(huì)經(jīng)濟(jì)從原本的迅速發(fā)展逐漸轉(zhuǎn)向平穩(wěn)的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到的影響越來越明顯，在這個(gè)基礎(chǔ)上，國家不斷調(diào)整財(cái)稅政策，希望能夠減少中小企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，而各項(xiàng)財(cái)稅調(diào)控政策的出臺(tái)和實(shí)施，增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營壓力。近年來，我國先后出臺(tái)了很多財(cái)稅政策，這些政策限制房地產(chǎn)企業(yè)使用稅收籌劃方法，也會(huì)影響稅收籌劃發(fā)揮作用，可見財(cái)稅政策更新是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施稅收籌劃的難點(diǎn)之一，也只有解決這個(gè)難點(diǎn)，才能保證順利實(shí)施稅收籌劃措施。

(三)房地產(chǎn)行業(yè)地域性特征房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅涉及到的土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅以及房產(chǎn)稅等都屬于地方稅，與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和政策關(guān)系密切。中央對財(cái)稅的調(diào)整做出宏觀調(diào)控，而各地方結(jié)合自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和行業(yè)特點(diǎn)制定地方的財(cái)稅政策，而房地產(chǎn)行業(yè)的很多財(cái)稅都屬于地方稅范疇，故而凸顯出很明顯的地域性特點(diǎn)[1]。各地方由于發(fā)展上的差異，稅率和財(cái)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)不同，地方機(jī)關(guān)對國家的財(cái)稅政策理解也存在一定偏差，這些因素都會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃，但同時(shí)也帶給稅收籌劃很大的自由發(fā)揮空間。

(四)籌劃專業(yè)性有待提升房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性增加財(cái)務(wù)工作的難度，對專業(yè)性的要求較高，尤其是需要在國家調(diào)控政策不斷變化的情況下實(shí)施稅收籌劃，更加需要財(cái)務(wù)工作人員有較強(qiáng)的專業(yè)能力與素養(yǎng)。但目前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作人員針對稅收籌劃還沒有非常專業(yè)的措施，故而需要進(jìn)一步提高籌劃工作的專業(yè)性。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)涉及的財(cái)稅工作涉及到交易環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)以及施工環(huán)節(jié)等，涉及的稅種也隨之增多。其中稅收貢獻(xiàn)最高的是土地增值稅，其核算過程極為復(fù)雜，始終是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的重要內(nèi)容。因此，只有提高稅收籌劃的專業(yè)性，才能解決籌劃中遇到的難題，保證籌劃質(zhì)量，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收入，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的對策分析

(一)認(rèn)真做好會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作是保證房地產(chǎn)企業(yè)順利開展稅收籌劃的前提條件。會(huì)計(jì)核算的完整性與真實(shí)性在一定程度上影響稅收籌劃的落實(shí)效果，也是企業(yè)開展稅務(wù)審核的關(guān)鍵性依據(jù)，而這一點(diǎn)需要以企業(yè)完善的內(nèi)部控制管理與財(cái)務(wù)體系建設(shè)。如果會(huì)計(jì)核算都無法準(zhǔn)確地反映出企業(yè)的真實(shí)情況，就需要面對稅務(wù)機(jī)關(guān)核查相關(guān)征收造成的影響，導(dǎo)致企業(yè)需要承受超額損失。因此，在實(shí)施稅收籌劃的過程中，需要認(rèn)真做好會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作，并突出核算的作用與價(jià)值。

(二)及時(shí)掌握財(cái)稅政策新動(dòng)向我國出臺(tái)的新的財(cái)稅政策是配合經(jīng)濟(jì)形勢變化出現(xiàn)，如《土地增值稅法(征求意見稿)》中對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定，在流轉(zhuǎn)操作中不征收土地增值稅，主要就是為配合《農(nóng)村土地承包法》的實(shí)施[2]。房地產(chǎn)企業(yè)對政府出臺(tái)的財(cái)稅政策有著極高的敏感性，故而需要結(jié)合當(dāng)前的財(cái)稅偵測和市場經(jīng)濟(jì)形式，預(yù)測政策上可能出現(xiàn)的變化，提前做好應(yīng)對工作；一旦國家推出新的政策能夠及時(shí)且準(zhǔn)確的掌握其精髓，并且能夠從企業(yè)自身的發(fā)展情況采取有效的應(yīng)對措施，這樣才能夠保證稅收籌劃的有效性，突出稅收籌劃的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的價(jià)值。由此可見，及時(shí)掌握財(cái)稅政策新動(dòng)向是順利實(shí)施稅收籌劃及發(fā)揮其作用的重要措施。

(三)熟悉稅務(wù)機(jī)關(guān)工作流程我國的稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息，利用企業(yè)報(bào)送的財(cái)務(wù)資料獲取并且積累相關(guān)數(shù)據(jù)，由此建立企業(yè)、行業(yè)的財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)庫，將其走位評價(jià)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平的重要依據(jù)。因此，企業(yè)需要在保證各項(xiàng)信息準(zhǔn)確、真實(shí)的前提下，保證臺(tái)賬信息與備案資料等資料的口徑一致，避免出現(xiàn)信息對比異常。而后利于國稅和地稅合并、應(yīng)用大數(shù)據(jù)以及金稅三期的機(jī)會(huì)，并且在信息跨部門共享的基礎(chǔ)上，逐步落實(shí)企業(yè)、行業(yè)財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)庫的建設(shè)，消除稅務(wù)部門和企業(yè)之間信息不對稱情況。在我國新出臺(tái)的相關(guān)稅法中，明確住房建設(shè)、自然資源以及規(guī)劃等部門提供真實(shí)的信息，協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)合理征收土地增值稅。在熟悉稅務(wù)機(jī)關(guān)工作流程的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)有效運(yùn)用稅收籌劃，有利于增加經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營目標(biāo)。

(四)做好涉稅事項(xiàng)前的籌劃房地產(chǎn)企業(yè)在使用稅收籌劃措施來提高經(jīng)濟(jì)效益時(shí)，需要在項(xiàng)目立項(xiàng)以及研究可行性階段，有機(jī)結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)測算與稅收籌劃目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌兼顧的經(jīng)營。財(cái)務(wù)工作人員考慮項(xiàng)目的整體，綜合考慮項(xiàng)目投資回收的可行性以及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的可行性，制定最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)方案，需要注意的是最少的納稅方案不一定是最佳的經(jīng)濟(jì)方案[3]。此外，在簽訂合同時(shí)需要做好統(tǒng)籌規(guī)劃。合同是判斷涉稅性質(zhì)的重要依據(jù)，也是稅務(wù)稽查工作中檢查的重點(diǎn)，通常在簽訂合同時(shí)就已經(jīng)鎖定稅收籌劃的空間以及時(shí)間，如果在簽訂合同之后再開展稅收籌劃，那么將會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的將供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，不利于保證經(jīng)濟(jì)效益。因此，在使用稅收籌劃時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好涉稅事項(xiàng)的事前規(guī)劃工作。

(五)建立專門的企業(yè)稅管部門房地產(chǎn)企業(yè)想要解決稅收籌劃實(shí)施過程中遇到的難點(diǎn)，提高稅收籌劃效果，就需要建立專門的稅務(wù)管理部門，安排專職人員，且這樣能夠滿足日益嚴(yán)格的國家稅收政策要求，確保將稅收籌劃與項(xiàng)目建設(shè)有效結(jié)合。這樣的操作不僅能夠降低稅收籌劃實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)，提高其成功率，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)收入，還能夠有效、準(zhǔn)確地反饋企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，進(jìn)而使其成為企業(yè)發(fā)展、決策的重要依據(jù)，進(jìn)而提升企業(yè)整體經(jīng)營、管理水平。新形勢下需要房地產(chǎn)企業(yè)做出相應(yīng)的改變，在改變的基礎(chǔ)上為實(shí)施稅收籌劃創(chuàng)造條件，從而提高稅收籌劃在企業(yè)發(fā)展中的地位和作用，促使企業(yè)更為合理的使用稅收籌劃。

篇5

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，在國民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位。為抑制房價(jià)過快增長，維持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，我國出臺(tái)了多項(xiàng)關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策。由于國家調(diào)控力度不斷加大，市場競爭日益激烈，有效控制成本就尤為重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及稅種多，稅收負(fù)擔(dān)較重，由于內(nèi)部成本費(fèi)用壓縮空間有限，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常通過稅收籌劃以有效的降低稅收成本。與此同時(shí)，國家出臺(tái)了一系列稅收法律法規(guī)，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃提供了空間。

稅收籌劃的基礎(chǔ)是生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，依據(jù)是現(xiàn)行法律法規(guī)，通過合理實(shí)施納稅方案，可有效降低納稅成本，從而達(dá)到防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)的目的，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)納稅人權(quán)益最大化。房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)之一，具有供應(yīng)鏈長、風(fēng)險(xiǎn)高、地域性強(qiáng)、投資大、周期長等特點(diǎn)，在整個(gè)生命周期內(nèi)涉及了諸多稅種，為房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃提供了充足的空間。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃策略

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃而言，不僅需要借助其自身所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，同時(shí)還需要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)開展具有自身特色的稅收籌劃。

1.納稅臨界點(diǎn)籌劃法

納稅臨界點(diǎn)籌劃法即在經(jīng)營中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，納稅人通過減少收入或增大支出，避免承擔(dān)較重的稅收。納稅臨界點(diǎn)籌劃法適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在普通住宅土地增值稅具有稅收優(yōu)惠政策的情況下。我國稅法規(guī)定指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造并出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，若增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%，則免征土地增值稅；若增值額超過扣除項(xiàng)目金額的20%，則應(yīng)按規(guī)定對全部增值額計(jì)繳土地增值稅。此處所說的“20%增值率”就是指“普通住宅計(jì)繳土地增值稅的臨界點(diǎn)”。

基于以上規(guī)定，如果出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率在臨界點(diǎn)20%以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過合理控制出售價(jià)格或適當(dāng)增加可扣除項(xiàng)目金額的方法，使項(xiàng)目整體增值率降低到20%以下，從而達(dá)到享受該項(xiàng)稅收優(yōu)惠的目的。一般地，采用這種方法的前提是納稅人項(xiàng)目的增值率在臨界點(diǎn)附近，如果納稅人項(xiàng)目的增值率與臨界點(diǎn)相差太大，將不利于實(shí)際操作，這時(shí)就需要分析成本收益，測算籌劃是否有利，避免得不償失。

2.稅收優(yōu)惠政策籌劃法

稅收優(yōu)惠政策籌劃法是風(fēng)險(xiǎn)最小，成本最低的稅收籌劃方法。對于這些稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要綜合考慮，謹(jǐn)慎選擇。我國稅法明確規(guī)定，房屋建成后如果是按比例分房自用的，可暫免征收土地增值稅；如果建成后需轉(zhuǎn)讓，則需要按規(guī)定征收土地增值稅。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在滿足以下條件時(shí)，繳納營業(yè)稅的稅目為“服務(wù)業(yè)-業(yè)”，從而可避免繳納土地增值稅：在房地產(chǎn)開發(fā)初期就可以確定最終用戶，符合代建房條件；反之，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不符合代建房條件，則應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”全額繳納營業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可充分利用我國的各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)稅收的最優(yōu)籌劃，提高企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的市場競爭力。

3.兩次銷售房地產(chǎn)籌劃法

房地產(chǎn)銷售繳納的稅種主要包括土地增值稅和營業(yè)稅兩種。其中，土地增值稅采用超率累進(jìn)稅率，也就是說房地產(chǎn)增值率越高，所繳納的稅率也就越高。針對這種情況，可采用兩次銷售房地產(chǎn)籌劃法，通過分解房地產(chǎn)銷售價(jià)格，提供稅收籌劃的實(shí)施空間，降低房地產(chǎn)增值率，從而大大降低房地產(chǎn)銷售所需繳納的土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在出售時(shí)如已進(jìn)行過簡單裝修，可將簡單裝修作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)進(jìn)行核算，借助兩次銷售房地產(chǎn)籌劃法減少土地增值稅的繳納。

4.資金籌措籌劃法

股權(quán)融資和債權(quán)融資是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的兩種主要方式。這兩種方式的區(qū)別在于：股權(quán)融資不允許稅前扣除股息，而債權(quán)融資可稅前扣除利息。因此，當(dāng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控制時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常優(yōu)先選擇債權(quán)融資的方式。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債權(quán)融資而言，又分為流動(dòng)資金貸款和項(xiàng)目長期貸款。流動(dòng)資金貸款的利息支出通常計(jì)入當(dāng)期損益，能夠在稅前扣除；然而，項(xiàng)目長期貸款的資金成本一般直接計(jì)入項(xiàng)目的開發(fā)成本。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有以往年度的虧損可予以抵扣或企業(yè)在本年度處于虧損狀態(tài)時(shí)，應(yīng)將利息支出進(jìn)行資本化；如果處于盈利年度，則應(yīng)將利息支出進(jìn)行費(fèi)用化，從而最大化成本費(fèi)用。

5.遞延納稅籌劃法

遞延納稅籌劃法即企業(yè)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)盡可能地分期或者是延遲繳納稅款。在我國，稅收收入的主要稅源由增值稅、營業(yè)稅兩大流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅組成。其中，流轉(zhuǎn)稅以收入為稅基，所得稅以收入減去可扣除項(xiàng)目后的應(yīng)納稅所得額為稅基。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過合理安排經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，將納稅期限向后推遲，實(shí)現(xiàn)資金的貨幣時(shí)間價(jià)值。這種做法并沒有減少繳納稅款的數(shù)額，但是延后繳納稅款的時(shí)間，從另一個(gè)角度來看相當(dāng)于得到了短期無息貸款，獲得了相對收益。因此，遞延納稅籌劃法的本質(zhì)是推遲確認(rèn)收入及納稅所得額，同時(shí)盡早列支費(fèi)用并及時(shí)入賬使其能夠在當(dāng)期進(jìn)行稅前扣除。

6.會(huì)計(jì)政策選擇籌劃法

我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理具有可選擇性，選擇的會(huì)計(jì)政策不同，形成的財(cái)務(wù)結(jié)果也不同。對于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，其折舊和攤銷方法是采用直線折舊法還是加速折舊法，存貨計(jì)價(jià)方法是采用先進(jìn)先出法還是加權(quán)平均法，均會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的損益，進(jìn)而影響其應(yīng)繳納稅額。通過合理計(jì)提固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的減值和壞賬準(zhǔn)備，企業(yè)可以合理控制損益項(xiàng)目的列支和扣除。

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃財(cái)務(wù)管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的概念與特點(diǎn)

（一）概念：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)在一定的社會(huì)制度環(huán)境下，根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對企業(yè)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行的旨在減輕稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的謀劃、對策與安排的活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃包括避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的內(nèi)容。通過規(guī)避、優(yōu)惠條款、提高或降低價(jià)格等方法達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。

（二）特點(diǎn)：

1、合法性。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的具體措施都是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進(jìn)行的，之所以能夠做出繳納低稅負(fù)的決策是因?yàn)榧{稅義務(wù)沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇。

2、籌劃性。一般納稅義務(wù)通常具有滯后性，通常企業(yè)經(jīng)營行為發(fā)生后，企業(yè)納稅義務(wù)才產(chǎn)生。稅務(wù)籌劃在充分了解現(xiàn)行稅法、政策和財(cái)務(wù)知識(shí)的基礎(chǔ)上，再結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)全方位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，有計(jì)劃地進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)稅負(fù)相對最輕和經(jīng)營效益相對最好的決策方案的行為。這種行為的超前性決定了稅務(wù)籌劃性的特點(diǎn)。

3、目的性。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃產(chǎn)生的最初原因就是直接減輕稅收負(fù)擔(dān)，這也是納稅籌劃的。其他如避免不必要的經(jīng)濟(jì)、名譽(yù)損失，實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)等目標(biāo)是在這個(gè)目標(biāo)的延伸。

4、多維性。從時(shí)間上看，稅務(wù)籌劃貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的全過程，任何一個(gè)可能產(chǎn)生稅金的環(huán)節(jié)，均應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。從空間上看，稅務(wù)籌劃活動(dòng)不僅限于本企業(yè)，應(yīng)同其他單位聯(lián)合，共同尋求節(jié)稅的途徑。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的可行性

首先，企業(yè)在籌劃稅務(wù)方案前，要對資金、成本和利潤這三要素進(jìn)行細(xì)致合理的分析，制定出正確的財(cái)務(wù)決策，使整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營、投資行為合理、合法，財(cái)務(wù)活動(dòng)和經(jīng)營活動(dòng)健康有序運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。其次，在籌劃稅務(wù)方案時(shí)，企業(yè)精打細(xì)算、為了節(jié)約支出、減少浪費(fèi)也不能一味地考慮稅收負(fù)擔(dān)的降低，而忽略因該籌劃方案的實(shí)施引發(fā)的其他費(fèi)用的增加或收入的減少。企業(yè)要達(dá)到合法“節(jié)稅”的目的，必須遵循成本效益原則，依靠加強(qiáng)自身的經(jīng)營管理、財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)管理，才能保證稅務(wù)籌劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。更重要的是，由于稅務(wù)籌劃方案在很多情況下會(huì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的較長期間，存在著收益的不確定性和資金支付的時(shí)間性差異，因此在進(jìn)行稅務(wù)籌劃成本和收益的比較時(shí)，必須考慮稅務(wù)籌劃決策的風(fēng)險(xiǎn)和資金的時(shí)間價(jià)值。最后，還應(yīng)得到國家和政府反而支持，因?yàn)槎惙ㄊ瞧髽I(yè)執(zhí)行稅務(wù)籌劃的法律之繩，企業(yè)的一切具體行為都離不開國家的宏觀調(diào)控的政策。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的現(xiàn)實(shí)意義

（一）一定程度上能減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種數(shù)量繁多，房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)重。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)的稅務(wù)不僅包括一般企業(yè)應(yīng)付的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、還有房地產(chǎn)企業(yè)特殊適用的土地增值稅、在各階段還會(huì)涉及到契稅、印花稅、車船使用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等等稅種達(dá)有十余項(xiàng)之多。由此可見，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)偏重，而包括避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的措施的稅務(wù)籌劃能合理有效地改變目前房地產(chǎn)企業(yè)的這種狀況。

（二）幫助房地產(chǎn)企業(yè)盡早掌握最新財(cái)稅政策法規(guī)

國家陸續(xù)出臺(tái)針對房地產(chǎn)企業(yè)的一系列重要財(cái)稅政策、法規(guī)以及越來越繁雜的稅收政策體系、越來越復(fù)雜的企業(yè)交易行為和越來越嚴(yán)格的稅務(wù)機(jī)關(guān)征管措施，導(dǎo)致企業(yè)的納稅問題變得越來越煩瑣、多變。而且效力之間也頻繁更替的情況的存在，必然要求房地產(chǎn)企業(yè)必須充分了解國家稅收政策，并結(jié)合企業(yè)的自身情況進(jìn)行稅收籌劃，從而降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到企業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的目的。

（三）有利于房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的需要

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的目標(biāo)是追求企業(yè)價(jià)值最大化，為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)必須降低稅收成本。降低納稅成本的途徑包括：偷稅、避稅、稅務(wù)籌劃。眾所周知，偷稅、避稅是一種違法行為，這種行為不僅要受到法律的制裁，還將敗壞企業(yè)的聲譽(yù)，并對企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營百害而無一利；稅務(wù)籌劃是一種合法、合理、有效的手段，既不違反法律法規(guī)，又能獲得“額外”收益，是一種完全符合房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展需要的有效途徑。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中應(yīng)注意的問題

（一）政府機(jī)關(guān)部門的決策對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃有很大影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，競爭越激烈，企業(yè)就必須想方設(shè)法降低成本，對納稅籌劃的需求就越大，從而對當(dāng)?shù)卣挠绊懢驮酱蟆Ｕ畬{稅籌劃的政策就要決定如何引導(dǎo)和是否鼓勵(lì)，這牽涉到政府各個(gè)職能部門，因?yàn)檎嬲龥Q定企業(yè)是否符合一定優(yōu)惠政策所規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，往往不只是稅務(wù)部門，房地產(chǎn)企業(yè)還要充分利用其他職能部門的審批權(quán)，以獲得享受減免稅的資格。此外稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法能力水平也對企業(yè)稅收籌劃有著很大的影響。

（二）忽視稅務(wù)籌劃方案有其兩面性，一味追求稅收負(fù)擔(dān)的降低。如果單從稅務(wù)籌劃就是為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化這一層面來理解，雖然說這種理解抓住了稅務(wù)籌劃的一個(gè)關(guān)鍵方面，但這種理解不利于稅務(wù)籌劃方案的有效設(shè)計(jì)和整體權(quán)衡。任何一項(xiàng)籌劃方案的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)在獲取部分減輕稅負(fù)利益的同時(shí)，還要兼顧經(jīng)濟(jì)活動(dòng)參與各方的課稅情況及其稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，當(dāng)新發(fā)生的額外的費(fèi)用或放棄其他方案所損失的相應(yīng)機(jī)會(huì)收益小于取得的利益時(shí)，該項(xiàng)籌劃方案才是合理的，反之，該籌劃方案就是失敗的方案。 一項(xiàng)成功的稅務(wù)籌劃應(yīng)該是多種稅務(wù)方案的優(yōu)化選擇，我們不能認(rèn)為稅負(fù)最輕的方案就是最優(yōu)的稅務(wù)籌劃方案，這樣不顧企業(yè)總體利益的下降，犧牲企業(yè)整體財(cái)務(wù)利益換取稅收負(fù)擔(dān)的降低明顯是不可取的。

（三）稅務(wù)籌劃具有極強(qiáng)的適應(yīng)性，因人、因時(shí)、因地，具體情況具體分析。情況的復(fù)雜決定在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，不能生搬硬套別人的作法，也不能停留于固定的模式，而必須要意識(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃時(shí)稅法與會(huì)計(jì)制度適度分離的必然性。企業(yè)會(huì)計(jì)制度制定的根本點(diǎn)在于讓投資者或潛在的投資者全面了解企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)性和盈利的可能性。而稅法的著眼點(diǎn)在于對經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展進(jìn)行調(diào)節(jié)。二者有時(shí)在對同一經(jīng)濟(jì)行為或事項(xiàng)做出不同的規(guī)范性要求、對收益、費(fèi)用、資產(chǎn)、負(fù)債等的確認(rèn)時(shí)間和范圍有時(shí)也不相同。二不同是因?yàn)闀?huì)計(jì)主體可以是一個(gè)法律主體，也可以是一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體。三是遵循的原則不同。

五、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的措施及發(fā)展趨勢

（一）房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)立環(huán)節(jié)上的稅務(wù)籌劃

稅務(wù)籌劃是一種新型的企業(yè)經(jīng)營管理理念，它要求企業(yè)經(jīng)營決策者在謀劃各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)時(shí)，將稅收作為重要的前置成本因素加以考慮。如合理選擇注冊地點(diǎn)、企業(yè)性質(zhì)、組織形式、人員結(jié)構(gòu)、出資方式等，為企業(yè)選擇其在經(jīng)營階段所應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)籌資環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

企業(yè)在籌集到所需要的足額資金的同時(shí)，還應(yīng)該要實(shí)現(xiàn)籌資成本的最小化。認(rèn)真考慮債務(wù)資本和股權(quán)資本之間的搭配比例，理搭配資本結(jié)構(gòu)以及運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行籌資能減少借款利息、物業(yè)管理費(fèi)用和其他費(fèi)用等，節(jié)約大量的新的成本。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除方法就有兩不同的規(guī)定。規(guī)定的不同造成兩種方法計(jì)算的“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”也存在差異。但稅法規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因分立發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移不征收土地增值稅、連體樓內(nèi)不同類型房產(chǎn)適用一個(gè)增值率和稅率，從而達(dá)到降低整個(gè)連體樓的土地增值稅稅負(fù)目的。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃

企業(yè)可設(shè)立全資子公司或獨(dú)立核算的二級法人機(jī)構(gòu)去專門從事與企業(yè)自身經(jīng)營無關(guān)的業(yè)務(wù)，就可以令這部分代收或代墊的費(fèi)用從應(yīng)納稅營業(yè)額中分離出去，使這部分業(yè)務(wù)能適用與之相適應(yīng)和配套的稅率，從而降低相關(guān)的稅負(fù)。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃活動(dòng)是一項(xiàng)涉及各種學(xué)科的高智商活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)有選擇的引進(jìn)既有專業(yè)技能又精通稅法的稅務(wù)、咨詢機(jī)構(gòu)為企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)出謀劃策。

六、結(jié)束語

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)危機(jī)后拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的一個(gè)強(qiáng)力增長點(diǎn)，在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益突顯。面對房價(jià)在蟄伏一段時(shí)間后新一輪的大幅飆升，房地產(chǎn)企業(yè)成為稅收檢查的對象，本文希望通過對房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃中幾個(gè)方面的研究，明確房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)流程中各階段的稅務(wù)籌劃要點(diǎn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)、經(jīng)營管理水平，以便有效防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值最大化。

參考文獻(xiàn)：

篇7

關(guān)鍵詞：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；房地產(chǎn)；稅收籌劃

一、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對稅收籌劃影響分析

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是我國財(cái)政部在人民大會(huì)堂同時(shí)的一項(xiàng)條例，在2007年1月1日起在上市公司執(zhí)行，其他企業(yè)鼓勵(lì)執(zhí)行，但現(xiàn)在，我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作進(jìn)行的過程中產(chǎn)生了很多影響。其中產(chǎn)生影響最深的是以下幾個(gè)方面，依次為：第一，目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)對存貨計(jì)價(jià)方式做出了明確規(guī)定，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中對存貨發(fā)出計(jì)價(jià)方式祥先進(jìn)先出或者是加權(quán)平均法的方向轉(zhuǎn)變，這種形式下，企業(yè)毛利會(huì)產(chǎn)生變化。還有，通過膨脹的情況下，我國原有的計(jì)價(jià)方式不能進(jìn)行對應(yīng)的稅收，可是，如果計(jì)價(jià)方式進(jìn)行了改變，企業(yè)沒有按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行對策的開展，使提升了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)問題。房地產(chǎn)企業(yè)跟企業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)建筑時(shí)間長，如果直接或者是限定運(yùn)用后將先進(jìn)先出的計(jì)價(jià)方式取消，那么，房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期損益和利潤都會(huì)受到影響。第二，投資性房地產(chǎn)以及固定資產(chǎn)計(jì)量的規(guī)定。投資性房地產(chǎn)的計(jì)量方式在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定是這樣的，倘若運(yùn)用公允價(jià)值的計(jì)量方式，就不能對計(jì)提折舊和攤銷策略進(jìn)行完成，這種方式還會(huì)提升企業(yè)的稅負(fù)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在對計(jì)量固定資產(chǎn)中，的規(guī)定也會(huì)影響涉稅情況。另外，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在公允價(jià)值的基礎(chǔ)上，對計(jì)量模式做出了規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行公允價(jià)值進(jìn)行稅收籌劃的時(shí)候需要對稅收籌劃的空間進(jìn)行擴(kuò)展，對房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債以及資產(chǎn)計(jì)量造成了影響。不僅如此，還會(huì)影響損益的計(jì)算。對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理的時(shí)候會(huì)受到新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的影響和限制，最嚴(yán)重的會(huì)影響納稅額度的計(jì)算。

二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃的建議

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作會(huì)因?yàn)樾聲?huì)計(jì)準(zhǔn)則的頒布與實(shí)施受到不同程度的影響。房地產(chǎn)企業(yè)也不能坐以待斃，應(yīng)該提出相應(yīng)的對策。房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營環(huán)境不同，所以，不確定性因素也非常多，因此，在稅收籌劃的事后會(huì)產(chǎn)生很多問題，不能進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。為此，本文對新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的建議進(jìn)行論述。

(一)關(guān)注稅收政策加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范認(rèn)知

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)工作人員在進(jìn)行稅收籌劃工作的過程中應(yīng)該密切關(guān)注我國政策和稅法的調(diào)整以及改變。房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃工作的時(shí)候，可以憑借企業(yè)的特征對信息管理系統(tǒng)進(jìn)行創(chuàng)建，按照實(shí)際稅收政策進(jìn)行改變，使得企業(yè)可以輕松地應(yīng)對會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的變動(dòng)而制定解決措施，最大程度上縮小了政策變更對房地產(chǎn)企業(yè)的影響。不僅如此，在進(jìn)行稅收籌劃工作的過程中應(yīng)該將潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行考慮，并制定稅收籌劃工作方案，保證工作截然有序的進(jìn)行。

(二)重視與稅務(wù)機(jī)構(gòu)部門溝通

納稅行為在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法中并沒有明確的規(guī)定，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)不同，稅法自身也比較有特點(diǎn)，所以，在一定的情況下對企業(yè)稅收籌劃工作增加了困難。針對這一情況，我們在進(jìn)行稅收籌劃工作的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該跟稅務(wù)機(jī)構(gòu)部門進(jìn)行實(shí)時(shí)溝通和交流，只有這樣才能夠?qū)Σ糠中屡d業(yè)務(wù)的開展打下良好的基礎(chǔ)，同時(shí)還可以在最短的時(shí)間內(nèi)獲得相關(guān)政策的支持，并獲得良好的成果。不僅如此，對于稅收政策信息的獲取要及時(shí)，因?yàn)槎愂照邥?huì)降低政策變動(dòng)產(chǎn)生的影響力。另外，房地產(chǎn)企業(yè)想要稅收籌劃工作順利的進(jìn)行，還應(yīng)該對會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作進(jìn)行規(guī)范性的管理，同時(shí)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定對賬冊和會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行規(guī)范完整。

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；稅收籌劃；探討

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1000-8772（2012）17-0092-02

一、稅收與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的相關(guān)性分析

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)高速發(fā)展的勢頭，中國的房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)模化、品牌化、規(guī)范運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細(xì)分的轉(zhuǎn)變，逐步發(fā)揮其作為國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的重要導(dǎo)向作用。

經(jīng)濟(jì)決定稅收，稅收反作用于經(jīng)濟(jì)。這是稅收與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的辯證關(guān)系，對于房地產(chǎn)行業(yè)也存在類似的情況。隨著房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步完善，房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的價(jià)值也會(huì)進(jìn)一步的增加，這就為政府取得充足的稅收收入提供了保障。同時(shí)隨著政府稅收收入的增加，也會(huì)相應(yīng)地增加對房地產(chǎn)業(yè)的投入，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)設(shè)施保障，增強(qiáng)房地產(chǎn)品保值增值的能力，進(jìn)而形成一個(gè)投入、產(chǎn)出相互促進(jìn)的良性循環(huán)。此外，稅收政策本身的好壞也將影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，適宜的稅收負(fù)擔(dān)、良好的稅收服務(wù)水平、較高的工作效率都將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。與此相反，沉重的稅收負(fù)擔(dān)、繁瑣復(fù)雜的稅種結(jié)構(gòu)、落后的稅收征管方式將阻礙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)業(yè)的納稅現(xiàn)狀

我國現(xiàn)行的稅法體系由各單行稅法構(gòu)成。我國房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅費(fèi)名目繁多，其中，實(shí)體稅法是現(xiàn)行稅法體系的基本組成部分，目前的實(shí)體稅法由22個(gè)稅種構(gòu)成，在這22個(gè)稅種中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅種有：耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅和印花稅、車船使用牌照稅、個(gè)人所得稅等11個(gè)，占到了我國稅種的50%。2010年有人大代表稱“一套房征62種稅費(fèi)助推房價(jià)高漲”。 根據(jù)國家財(cái)政部于2012年2月14日的《2011年稅收收入增長的結(jié)構(gòu)性分析》顯示，2011年房產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)收入1 102.36億元，同比增長23.3%。房產(chǎn)稅收入占稅收總收入的比重為1.2%。

房產(chǎn)稅的稅基是企業(yè)保有的自用房產(chǎn)原值總額和出租房屋的租金收入總額，它的增長速度是由納稅人房產(chǎn)的保有總量和房屋出租價(jià)格的增長速度決定的。財(cái)政部還說明了房產(chǎn)稅收入快速增長的主要原因：一是辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的保有量一直保持快速增長。2011年辦公樓銷售額同比增長16.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比增長23.7%。二是房屋租賃價(jià)格上升，2011年居民消費(fèi)價(jià)格中的居住類價(jià)格上漲5.3%。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的特點(diǎn)

由于房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營具有投資數(shù)額大、建設(shè)周期長，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有較強(qiáng)的競爭性，效益與風(fēng)險(xiǎn)并存；受政府的干預(yù)和國家經(jīng)濟(jì)政策的引導(dǎo)等特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃除了具有稅務(wù)籌劃的一般特點(diǎn)外，還具有其獨(dú)特性，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.稅務(wù)籌劃效益的顯著性

由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，而且每個(gè)開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)都幾乎涉及到不同的稅費(fèi)，房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的稅務(wù)籌劃空間。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)籌劃的重視與投入，將對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益產(chǎn)生積極的顯著性的影響。

2.稅務(wù)籌劃的時(shí)效性強(qiáng)

我們國家的經(jīng)濟(jì)是屬于國家宏觀調(diào)控下的市場經(jīng)濟(jì)，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營受政府干預(yù)和國家經(jīng)濟(jì)政策的影響極大，特別是對于作為國家宏觀調(diào)控重點(diǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)來說，國家針對該行業(yè)的經(jīng)濟(jì)、稅收、貨幣政策隨時(shí)可能發(fā)生變化，因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的措施和方案都具有極強(qiáng)的時(shí)效性，而這也要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對政策的可能變化具有預(yù)見性和適應(yīng)性。

3.稅務(wù)籌劃的復(fù)雜性

城市房地產(chǎn)除有其特定的開發(fā)目標(biāo)外，還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、投資計(jì)劃等條件的制約，涉及到經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)環(huán)境等眾多因素，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃是一個(gè)系統(tǒng)工程，它的復(fù)雜性要比一般企業(yè)稅務(wù)籌劃的復(fù)雜性更大。

四、房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃的必要性和可行性

1.房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅收籌劃的必要性

稅收籌劃具有合法性、前瞻性、目的性、綜合性的特征，房地產(chǎn)行業(yè)具有投入資金多、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高、建設(shè)及銷售周期長、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見效慢等特點(diǎn)，因此，合理的稅收籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和納稅風(fēng)險(xiǎn)，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。

隨著我國住房制度的改革，房地產(chǎn)行業(yè)投資快速增長，我國的房地產(chǎn)業(yè)逐步形成和發(fā)展，投資逐年增大，從1993年的1 937.5億元，增長到2006年的19 382.46億元，13年間增長了13倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同期我國GDP的增長速度。對于一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)來說，其發(fā)展是非常順利的。尤其是近幾年，房地產(chǎn)投資的增長速度已經(jīng)超過了全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增長速度，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了強(qiáng)大的動(dòng)力。隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的健全和完善，各行各業(yè)的競爭日益激烈，處于高速發(fā)展階段的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)競爭極其激勵(lì)。競爭的結(jié)果就是行業(yè)利潤呈現(xiàn)下降趨勢，稅收籌劃意義將更重大。

2.房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅收籌劃的可行性

不論是從國家的宏觀政策還是企業(yè)內(nèi)部的微觀環(huán)境來看，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃都是可行的。國家提倡稅收籌劃。稅收籌劃能最大限度地發(fā)揮稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，有利于提高納稅人的納稅意識(shí)、有利于增加國家的稅收收入、有利于降低征稅和納稅成本、有利于提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平、有利于優(yōu)化企業(yè)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，有著多方面的積極作用，是國家允許并提倡的。企業(yè)在法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)，實(shí)施稅收籌劃，選取對企業(yè)較為有利的納稅方案進(jìn)行申報(bào)納稅，與依法誠信納稅是完全一致的。

3.我國的稅收大環(huán)境越來越好，我國稅收正逐步走向法治，依法治稅正在逐步變成現(xiàn)實(shí)。新稅制實(shí)施以來，稅法得到統(tǒng)一，稅權(quán)相對集中，規(guī)范了減免稅，避免了各種越權(quán)減免稅收和隨意減免稅收的現(xiàn)象。稅收大環(huán)境的變好，為稅收優(yōu)惠政策完全落到實(shí)處和稅收籌劃提供了條件和可能。

4.企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)化

（1）專業(yè)人才不斷增多。稅務(wù)籌劃的技術(shù)含量高，不僅要通曉稅收法律法規(guī)、經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)，還要了解企業(yè)的運(yùn)作、行業(yè)發(fā)展趨勢、社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r，因此，需要擁有稅務(wù)籌劃專業(yè)人才，專業(yè)人才的整體業(yè)務(wù)水平?jīng)Q定了稅務(wù)籌劃能達(dá)到的水平。作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)效益較好的產(chǎn)業(yè)，隨著其發(fā)展成熟，其業(yè)內(nèi)吸引、積累了一批稅務(wù)籌劃專業(yè)人才，再加上各類中介服務(wù)機(jī)構(gòu)愿意為房地產(chǎn)企業(yè)提供稅務(wù)籌劃服務(wù)，使房地的稅務(wù)籌劃人才增加，保證了其開展稅務(wù)籌劃的人力需要，為企業(yè)的稅收籌劃提供了條件。

（2）企業(yè)的法制意識(shí)不斷地增強(qiáng)。稅務(wù)籌劃在發(fā)達(dá)國家是一門被廣泛應(yīng)用的技術(shù)，但在我國僅興起數(shù)年。目前，我國不少人對稅務(wù)籌劃仍是認(rèn)識(shí)不深。隨著時(shí)間的推移，大眾對稅務(wù)籌劃的認(rèn)識(shí)日漸加強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)界也不例外。另外，因發(fā)展迅速、經(jīng)濟(jì)效益佳，房地產(chǎn)企業(yè)云集了各種類型的專業(yè)人才，這些人對新生事物接受能力強(qiáng)，對稅務(wù)籌劃的認(rèn)識(shí)速度比一般的快。稅務(wù)籌劃作為實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的有效措施之一，越來越引起房地產(chǎn)企業(yè)的重視。

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[2] 劉佐.中國房地產(chǎn)稅收[M].北京：中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2006.

篇9

我國房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的基礎(chǔ)性，從1978年改革開放至今，歷經(jīng)三十多于年的發(fā)展，與其他產(chǎn)業(yè)間聯(lián)系密切，已然成為拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，所以房地產(chǎn)企業(yè)能否健康、穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展在一定程度上影響著我國經(jīng)濟(jì)的走勢。根據(jù)這幾年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展走勢來看，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈相較于其他行業(yè)而言則要更加緊張。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品具有單位價(jià)值高、建設(shè)周期長、負(fù)債比例大、資金回籠速度慢、融資難等等特點(diǎn)。目前房地產(chǎn)企業(yè)稅制設(shè)計(jì)不是很合理，很多部分的稅種都集中在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，而且多是以預(yù)繳的形式提前征收，再加上高額的土地出讓金和各種名目的費(fèi)用，使的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著巨大的經(jīng)營壓力。因此，科學(xué)有效的稅務(wù)籌劃，能夠縮減企業(yè)稅收成本，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，提高其競爭實(shí)力。

在利潤率普遍趨同的當(dāng)今社會(huì)，降低成本很顯然是企業(yè)保持競爭優(yōu)勢的一大法寶。而稅務(wù)籌劃工作的實(shí)質(zhì)是指納稅企業(yè)在依照我國稅法的相關(guān)規(guī)定（含稅收法律、法規(guī)以及國家相關(guān)稅收規(guī)定）基礎(chǔ)上，以不觸及稅收法律法規(guī)界限的基礎(chǔ)上，通過對企業(yè)的投融資、經(jīng)營管理等活動(dòng)進(jìn)行合理的分析和決策，充分利用國家有關(guān)稅收優(yōu)惠政策，從不同納稅方案中選擇最優(yōu)方案，規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)最小化，從而使企業(yè)達(dá)到利潤最大化這一經(jīng)營目的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃現(xiàn)狀

2015年隨著全國兩會(huì)閉幕，房地產(chǎn)行業(yè)再次成為重要話題之一，房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)。國家在政策上加大了對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控力度，使得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境日趨復(fù)雜，在短期內(nèi)限制了其經(jīng)濟(jì)效益的增長。隨著我國稅收制度的逐漸完善，國內(nèi)學(xué)者和專家近幾年開始了稅務(wù)籌劃方面的研究，截止到目前，已經(jīng)出版許多涉及房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃方面的的著作及專論，取得了一定成績。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的可行性

第一，政府鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)開展稅務(wù)籌劃。一方面房地產(chǎn)企業(yè)通過稅務(wù)籌劃的方式在一定程度上可以提高納稅企業(yè)納稅的積極性；同時(shí)合法的稅務(wù)籌劃也規(guī)避了偷稅漏稅等違法行為；另一方面對企業(yè)而言，有效的稅務(wù)籌劃要求企業(yè)涉稅人員具備較高的財(cái)務(wù)管理水平，能夠提高企業(yè)資源的有效配置，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

第二，我國的稅收環(huán)境逐漸國際化。我國自加入WTO以來，市場經(jīng)濟(jì)逐漸與國際接軌，納稅企業(yè)在依法納稅的基礎(chǔ)上，不斷學(xué)習(xí)與借鑒國外稅收法律法規(guī)。在國際化的稅收背景下，為房地產(chǎn)企業(yè)充分有效利用各國各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，實(shí)施稅務(wù)籌劃提供了自由發(fā)揮的平臺(tái)。

第三，隨著現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的日趨復(fù)雜，相關(guān)稅收法律法規(guī)具有一定的滯后性和缺陷性，這為房地產(chǎn)企業(yè)合法的稅務(wù)籌劃提供自由發(fā)揮的土壤。

四、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種籌劃方法

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，前期投資金額很高，而且經(jīng)營周期長，負(fù)債比例較大，資金回籠速度慢；除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)日趨復(fù)雜，企業(yè)除了土地、房屋的開發(fā)以外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)和公共配套設(shè)施，經(jīng)營業(yè)務(wù)涵蓋了征地、拆遷、勘測、設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售到售后服務(wù)等一系列環(huán)節(jié)，當(dāng)然各個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)牽扯到涉稅事宜。其中在建設(shè)環(huán)節(jié)會(huì)涉及繳納耕地占用稅、營業(yè)稅及其附稅；銷售環(huán)節(jié)，需要繳納營業(yè)稅、附稅以及可能還會(huì)涉及印花稅等等。

我國房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中涉及的稅種比較多，進(jìn)行稅務(wù)籌劃的稅種主要有4種：營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅。稅率一般為營業(yè)稅一般為5%（其中建筑業(yè)為3%）；土地增值稅是四級超率累進(jìn)稅率從30%至60%；房產(chǎn)稅稅率為1.2%和12%兩種比例稅率；企業(yè)所得稅為25%等等。

（一）營業(yè)稅

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程的不同環(huán)節(jié)所涉及營業(yè)稅稅率和計(jì)稅依據(jù)會(huì)有差異，這塊主要是利用兩種方法：一是利用營業(yè)稅的不同稅率進(jìn)行稅務(wù)籌劃，二是利用營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行稅務(wù)籌劃：

1.營業(yè)稅稅率差異――不動(dòng)產(chǎn)銷售和裝修分離。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)為房屋及構(gòu)筑物裝修從而獲取的價(jià)款，需依照“營業(yè)稅-建筑業(yè)”繳納3%的營業(yè)稅。

例1：當(dāng)前大多房地產(chǎn)企業(yè)在銷售精裝商品房時(shí)，收到的全部價(jià)款中包括因提供裝修服務(wù)的費(fèi)用，在計(jì)算營業(yè)稅應(yīng)納稅額時(shí)，這部分裝修價(jià)款會(huì)作為價(jià)外費(fèi)用計(jì)入到營業(yè)額中，按照“營業(yè)稅――銷售不動(dòng)產(chǎn)”5%的稅率依此納稅，因而無法適用“營業(yè)稅―建筑業(yè)”3%的營業(yè)稅稅率納稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售精裝商品房時(shí)建議采取商品房銷售與提供裝修服務(wù)相互分離的方式，也就是說企業(yè)在銷售毛坯房時(shí)，與客戶獨(dú)自核算裝修服務(wù)費(fèi)用，即同客戶一方面簽訂不動(dòng)產(chǎn)裝修和不動(dòng)產(chǎn)銷售兩份合同。換言之房屋的銷售價(jià)款按照“營業(yè)稅―銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目稅率5%計(jì)征營業(yè)稅，而房地產(chǎn)企業(yè)提供的裝修價(jià)款將按照“營業(yè)稅―建筑業(yè)”稅目3%計(jì)征營業(yè)稅，最終房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約2%的應(yīng)納稅額。

例2：房地產(chǎn)企業(yè)大多與與其他建筑單位一同開發(fā)，也就是“分包”給其他建筑公司，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)作為發(fā)包人將以其取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他承包單位的分包款后的余額為營業(yè)額。如果承包建筑單位僅僅是負(fù)責(zé)建筑工程的組織和協(xié)調(diào)事宜，對于承包方將按照“營業(yè)稅―服務(wù)業(yè)”這一稅目5%稅率納稅；但是如果建筑單位承包建筑安裝作業(yè)，不管其是否有參與施工，都應(yīng)按照“營業(yè)稅―建筑業(yè)”這一稅目3%稅率納稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)作為發(fā)包方與建筑單位在合作開發(fā)過程中，需簽訂建筑安裝工作合同，按照“營業(yè)稅―建筑業(yè)”3%稅率計(jì)稅，節(jié)約2%的應(yīng)納稅額。

2.營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)差異――降低價(jià)外費(fèi)用。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是營業(yè)額，營業(yè)額等于全部價(jià)款加上價(jià)外費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取合法手段降低企業(yè)自身價(jià)外費(fèi)用方面已達(dá)到減輕稅負(fù)的效果。

例如：大多房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，在收取全部價(jià)款時(shí)大多連帶收取一部分其他費(fèi)用，譬如：采暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水和電的初裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)置的配套費(fèi)用等等，按照規(guī)定這部分費(fèi)用全部作為價(jià)外費(fèi)用一并收取營業(yè)稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以在房屋銷售之前，自行開立一家物業(yè)公司，以該物業(yè)公司來處理和收取這一部分價(jià)外費(fèi)用，因此代收的這部分費(fèi)用不再劃歸到該房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)價(jià)外費(fèi)用，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)。

（二）土地增值稅

1.分散有關(guān)經(jīng)營收入，降低土地增值率。例如：某房地產(chǎn)企業(yè)出售一棟房屋，總售價(jià)為1000萬元，進(jìn)行了簡單裝修和必備的基礎(chǔ)實(shí)施安裝。根據(jù)規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)允許扣除400萬元的費(fèi)用，也就是說該筆交易中實(shí)現(xiàn)的房屋增值額為600萬元。在此環(huán)節(jié)中該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納土地增值稅。根據(jù)規(guī)定土地增稅應(yīng)納稅額是實(shí)現(xiàn)的增值額除以允許扣除項(xiàng)目的金額的比率，按照超率累進(jìn)稅率，找到相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收。換句話說，增值率越高，按照超率累進(jìn)稅率方式所使用的稅率檔次越高，自然繳納的稅款也是逐級累加的。通過計(jì)算該房地產(chǎn)企業(yè)土地增值率為：400/600*100%=150%。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，適用的稅率檔為50%，速算扣除數(shù)為15%。因此在此環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)繳納增值稅稅額為：600*50%-400*15%=240（萬元）。

如果該房地產(chǎn)企業(yè)將該房屋的出售與客戶分別簽訂兩個(gè)合同，也就是一個(gè)是房屋買賣合同，另一個(gè)是房屋裝修合同。前者不包括裝修費(fèi)用，合同總金額為700萬元，可允許扣除項(xiàng)目費(fèi)用為300萬元；后者合同金額為300萬元，允許項(xiàng)目扣除費(fèi)用100萬元。前者的土地增值率為：400/300*100%=133%。應(yīng)繳納的土地增值稅應(yīng)納稅額為：400*50%-300*15%=155（萬元）。

因此，通過上例分析，通過將經(jīng)營收入分開計(jì)算，是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)少納稅的關(guān)鍵。分散經(jīng)營收入減少土地增值額，使得房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)減少85萬元（240-155=85萬元）的稅額。

2.巧用扣除費(fèi)用扣除項(xiàng)目，降低土地增值率。房地產(chǎn)企業(yè)可通過增加可允許扣除項(xiàng)目金額這種途徑以達(dá)到降低土地增值率或者增值額，也是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)少納稅的又一關(guān)鍵方法。

例如：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一處房屋，支付800萬元取得土地使用權(quán)，花費(fèi)1400萬元用于土地開發(fā)和配套必備設(shè)施的安裝，在公司的財(cái)務(wù)賬上財(cái)務(wù)費(fèi)用中針對該房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偟睦⒅С鰹?00萬元，不超過當(dāng)期商業(yè)銀行同期同類貸款利率。對于是否提供金融機(jī)構(gòu)證明，公司財(cái)務(wù)人員發(fā)現(xiàn)，不提供可供扣除項(xiàng)目費(fèi)用為：（800+1400）*10%=220萬元；如果提供證明，可供扣除項(xiàng)目費(fèi)用的最高額為200+（800+1400）*5%=310萬元。

因此，通過上例分析，房地產(chǎn)企業(yè)提供金融機(jī)構(gòu)證明是明智選擇，增加可允許扣除項(xiàng)目金額，以減輕稅負(fù)。

3.利用稅收優(yōu)惠政策中20%這一臨界點(diǎn)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條扣除項(xiàng)目金額之和的20%是可以免征土地增值稅；但是如果增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用這20%的臨界點(diǎn)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，關(guān)鍵點(diǎn)就是房地產(chǎn)企業(yè)在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時(shí)，將土地增值率控制在20%以內(nèi)，獲得免稅待遇。

（三）企業(yè)所得稅

1.房地產(chǎn)企業(yè)可以合理延遲房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間。根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋時(shí)，只有當(dāng)房屋的所有權(quán)權(quán)屬關(guān)系發(fā)生變更時(shí)，企業(yè)才確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)，此時(shí)間為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間點(diǎn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合理合法適當(dāng)推遲房房屋所有權(quán)等權(quán)屬關(guān)系轉(zhuǎn)移時(shí)間，延遲房產(chǎn)證的辦理，以此推遲確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間點(diǎn)，延遲繳納企業(yè)所得稅的時(shí)間，緩解房地產(chǎn)企業(yè)在資金緊張情況下的納稅負(fù)擔(dān)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)可以合理延遲銷售成本最終確認(rèn)時(shí)間。根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，通常會(huì)發(fā)生房屋所有權(quán)等權(quán)屬關(guān)系變更已辦理，企業(yè)的銷售收入已實(shí)現(xiàn)，但實(shí)際上卻還有一些基礎(chǔ)等配套工程還未最終完全辦理竣工結(jié)算等手續(xù)的情況，由此造成房地產(chǎn)企業(yè)無法準(zhǔn)確地確認(rèn)和核算房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終成本、費(fèi)用或損失。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員可以通過合理延遲房屋銷售成本的最終確認(rèn)時(shí)間，延緩繳納企業(yè)所得稅的時(shí)間，緩解房地產(chǎn)企業(yè)在資金緊張情況下的納稅負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

（四）房產(chǎn)稅

1.房地產(chǎn)企業(yè)的自用房屋的房產(chǎn)稅以房產(chǎn)余值計(jì)稅，房產(chǎn)余值是房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值，扣除比例由當(dāng)?shù)厥　⒆灾螀^(qū)、直轄市人民政府決定。房產(chǎn)原值指在會(huì)計(jì)核算賬簿上“固定資產(chǎn)”賬戶上記載的房屋原價(jià)，該原值包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)價(jià)的配套設(shè)施。也就是說，自用房屋的房產(chǎn)原值與企業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額成正比例關(guān)系，房產(chǎn)原值越大，扣除比例一定的情況下，房產(chǎn)稅稅額越高。所以，房產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵就是合理適度地降低房產(chǎn)原值，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員可以將能與房屋主體分隔開的建筑部分分離出去，單獨(dú)確認(rèn)其價(jià)值，不作為房產(chǎn)原值的核算范圍，以達(dá)到房產(chǎn)稅的納稅籌劃。

例如：某房地產(chǎn)企業(yè)采用從價(jià)計(jì)征以房產(chǎn)余值作為其計(jì)稅方式。按照《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅按征稅對象劃分屬于財(cái)產(chǎn)稅類，房產(chǎn)是以房屋形態(tài)存在和表現(xiàn)的一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，獨(dú)立于房屋之外的有關(guān)建筑物不包括在內(nèi)。準(zhǔn)確掌握稅法規(guī)定中對房屋的定義，對獨(dú)立于房屋之外的建筑物是不征收房產(chǎn)稅的，所以企業(yè)財(cái)務(wù)人員在核算房屋原值的時(shí)候，要將房屋與可分隔開的建筑物以及各種附屬設(shè)施、配套設(shè)施進(jìn)行適當(dāng)劃分，分開確認(rèn)和核算。

篇10

隨著稅制改革的進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”勢在必行，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展影響深遠(yuǎn)，相關(guān)企業(yè)應(yīng)準(zhǔn)確理解政策，審視企業(yè)自身經(jīng)營管理以適應(yīng)新的稅制環(huán)境。

現(xiàn)行稅制涉及房地產(chǎn)行業(yè)的有14個(gè)稅種，而各種收費(fèi)有幾十項(xiàng)。目前，在房屋開發(fā)建設(shè)、銷售、出租、保有、轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)，征收很多稅種，主要包括營業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)鏈很長，須對整個(gè)納稅環(huán)節(jié)鏈條提前梳理清晰，未雨綢繆，早做稅收規(guī)劃，有效加強(qiáng)企業(yè)管理。本文從營業(yè)稅改增值稅將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建造成本、稅負(fù)、利潤、現(xiàn)金流情況產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析并藉此指出如何提前做好前期準(zhǔn)備工作。

一.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)建造成本的影響

建筑業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要的上游行業(yè)。在《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》（財(cái)稅[2011]110號(hào)）規(guī)定建筑行業(yè)適用11%增值稅稅率，原則上適用增值稅一般計(jì)稅方法。建筑業(yè)實(shí)行“營改增”會(huì)直接造成房地產(chǎn)企業(yè)建造成本增加。

首先，由于建筑材料來源方式較多，勢必會(huì)增大建筑業(yè)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣難度，而且其所面對的材料供應(yīng)商及材料種類“散、雜、小”，且基本上都由個(gè)體戶、小規(guī)模納稅人供應(yīng)，所購買的材料沒有發(fā)票或者取得的發(fā)票不是增值稅專用發(fā)票，材料進(jìn)項(xiàng)稅額無法正常抵扣，使建筑業(yè)實(shí)際稅負(fù)加大。

其次，根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅率低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2009]9號(hào)）規(guī)定，一般納稅人銷售自產(chǎn)的下列貨物，可以選擇簡易辦法依照6%征收率計(jì)算繳納增值稅：①建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料；②以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含黏土實(shí)心磚、瓦）；③自來水；④商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。以上所列貨物都是建筑工程的主要原材料，且所占工程造價(jià)比重較大。假設(shè)建筑施工企業(yè)購入以上原材料均能取得正規(guī)的增值稅發(fā)票，可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅率6%，而據(jù)了解建筑業(yè)增值稅銷項(xiàng)稅率11%，相對于營改增之前，施工企業(yè)購入上述建材后增加了5%稅負(fù)成本，根據(jù)2010年公布的該行業(yè)產(chǎn)值利潤率3.55%而言，營改增無異于將增加建筑業(yè)稅負(fù)，擠占利潤空間。

再次，建筑工程人工費(fèi)占工程總造價(jià)的20～30%，而勞務(wù)用工主要來源于成建制的勞務(wù)公司及零散的農(nóng)民工。建筑勞務(wù)公司為施工企業(yè)提供專業(yè)的勞務(wù)服務(wù)，原來按3%支付營業(yè)稅，而實(shí)行“營改增”之后，稅率將大幅提高，但沒有進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣，在當(dāng)今人工成本不斷上漲的趨勢下，作為微利企業(yè)的勞務(wù)公司或是走向破產(chǎn)或是將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到施工企業(yè)，另外，零散的農(nóng)民工提供勞務(wù)所產(chǎn)生的人工費(fèi)也沒有增值稅發(fā)票，亦無可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅，勢必加大建筑施工企業(yè)人工費(fèi)的稅負(fù)。以上兩方面導(dǎo)致成本增加也必然被攤銷在商品當(dāng)中隨之轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開發(fā)商，最終由消費(fèi)者買單。而現(xiàn)在房屋的價(jià)格趨勢是政府通過宏觀調(diào)控手段抑制房價(jià)繼續(xù)上漲。房價(jià)不能對應(yīng)上漲，那么由于稅制改革所帶來的成本增加只能由施工方和開發(fā)商自行消化。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

實(shí)行“營改增”，延續(xù)了增值稅的抵扣鏈條，避免重復(fù)征稅，降低了開發(fā)產(chǎn)品的成本，能讓房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負(fù)。我國房地產(chǎn)行業(yè)流轉(zhuǎn)稅一直采用營業(yè)稅和土地增值稅雙重征收的制度。從價(jià)稅關(guān)系上看，營業(yè)稅和土地增值稅均屬于價(jià)內(nèi)稅，實(shí)行價(jià)內(nèi)稅加重了房地產(chǎn)行業(yè)的稅款，原因是價(jià)內(nèi)稅形式較為隱蔽，不易為人察覺，所以給人的稅收負(fù)擔(dān)感較小，由于價(jià)稅一體，稅收的增加必然影響到商品的價(jià)格，并能對生產(chǎn)和消費(fèi)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，最終還有可能危及稅基的穩(wěn)定增長。此外，由于征收價(jià)內(nèi)稅的商品的特殊定價(jià)機(jī)制，隨著商品的流轉(zhuǎn)還會(huì)出現(xiàn)“稅上加稅”的重復(fù)征收問題，且流通環(huán)節(jié)越多，問題越嚴(yán)重。而作為一種價(jià)外稅。增值稅，其數(shù)額通過層層抵扣的方式實(shí)現(xiàn)了課稅數(shù)額的正確性。價(jià)外稅的計(jì)稅方式不會(huì)影響增值稅與商品價(jià)值的聯(lián)系。因此建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)全面實(shí)行營改增后稅收上引入了增值稅的抵扣鏈條。上一層行業(yè)帶來的增值稅可以扣除。

在假定建筑業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)均適用11%增值稅率，其他部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用6%稅率，所有屬于抵扣范圍的進(jìn)項(xiàng)稅都能取得增值稅發(fā)票的前提下，筆者依據(jù)天津地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)推算營改增后房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)較之前下降約1%，具體推算如下：

假定天津地區(qū)某非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目單價(jià)15000元/平米，地價(jià)及大小配套費(fèi)2300元/平米，前期勘察及設(shè)計(jì)等費(fèi)用140元/平米，建安工程費(fèi)（含樁基、建安工程、監(jiān)理費(fèi)、樓宇智能化等）4600元/平米，配套及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（含水、電、氣、熱、配套工程監(jiān)理費(fèi)、有線電視等）480元/平米，公司承擔(dān)的維修基金費(fèi)225元/平米，其他費(fèi)用（含造價(jià)咨詢、結(jié)算審核費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)等）480元/平米，期間費(fèi)用（含財(cái)務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)）1400元/平米。

營改增之前推算：

營業(yè)稅金及附加=15000x5.65%=847.5（元/平米）；

土地增值稅：

增值額=15000-（2300+4600+140+480+480）×1.3-15000×5.5%-225-1400=2150（元/平米）

增值率=2150/[（2300+4600+140+480+480）×1.3+15000x5.5%+225+1400]-16.73%

土地增值稅額=2150x30%=645（元/平米）

企業(yè)所得稅=（15000-2300-4600-140-480-480-15000x5.65%-225-1400-645）x25%=970.63（元/平米）；

稅負(fù)率=（847.5+970.63+645）/15000=16.42%

營改增之后推算：

銷項(xiàng)稅額=15000/（1+11%）x11%=1486.49（元/平米）

進(jìn)項(xiàng)稅額=（4600+480）/（1+11%）×11%+（480+140）/（1+6%）x6%=538.52（元/平米）

增值稅額=1486.49-538.52=947.97（元/平米）；

城市維護(hù)建設(shè)稅=947.97x.07=66.36（元/平米）；

教育費(fèi)附加=947.97x0.3=28.44（元/平米）；

地方教育費(fèi)附加=947.97×0.2=18.96（元/平米）；

防洪費(fèi)=947.96x0.1=9.48（元/平米）；

土地增值稅：

增值額=15000/1.11-（2300+4600+140+480+480）×1.3-225-1400-947.97-66.3628.44-18.96=426.78（元/平米）

增值率=426.78/[（2300+4600+140+480+480）x1.3+225+1400+947.97+66.36+28.44+18.96]=3.26%

土地增值稅額=426.78x30%=128.03（元/平米）

企業(yè)所得稅=（15000/1.11-2300 4600—140—480—480—225—1400—128.03—66.36-28.44-18.96-9.48）×25%=909.31（元/平米）

稅負(fù)率=（947.97+66.36+28.44+18.96+9.48+128.03+909.31）/（15000/1.11）=15.60%

稅負(fù)率降低=16.42%-15.60%=0.82%

基于上述推算，未來房地產(chǎn)業(yè)營改增有助于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及房價(jià)合理回歸，減輕購房者負(fù)擔(dān)的同時(shí)，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)健康理性發(fā)展，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈條，使房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)，更加專業(yè)、規(guī)范，達(dá)到了通過經(jīng)濟(jì)杠桿有效調(diào)整房價(jià)的目的，使兩種增值稅的“自動(dòng)穩(wěn)定器”作用更加明顯，增強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，熨平了經(jīng)濟(jì)周期。

三，“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤及現(xiàn)金流的影響

房地產(chǎn)是地方政府最強(qiáng)勁的收入來源。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)對139家A股上市公司進(jìn)行統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，自2007年一季度至2013年一季度139家房地產(chǎn)企業(yè)的稅額高達(dá)6429.7億元，而同期的凈利潤僅為6265.4億元。房地產(chǎn)企業(yè)繳稅額與凈利潤額逐年遞增。從2007年繳稅僅為509.05億元，一路猛增至2012年的2606.91億元。2008年至2011年的年度繳稅額分別為619.85億元.1128.9億元.1142.93億元.1463.98億元，自2007年以來至2012年，房地產(chǎn)企業(yè)逐年增長的凈利潤為452.02億元、640.40億元.879.19億元.1177.72億元.1401.18億元.1589.25億元，值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)企業(yè)繳稅增長的曲線與房企凈利潤增長的曲線保持正相關(guān)，但凈利潤總額一直低于繳稅額，房地產(chǎn)企業(yè)每賺1元錢，政府就要收取1.02元的稅款。

分析房地產(chǎn)企業(yè)稅款增加的原因不難看出，由于其營業(yè)收入、凈利潤等增長導(dǎo)致營業(yè)稅金及附加、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等隨之增長；另外隨著土地出讓金收入增幅下降，已對土地財(cái)政產(chǎn)生嚴(yán)重依賴的地方政府加大對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管，例如對土地增值稅預(yù)繳和清算力度的加大。房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)增加將使企業(yè)面臨更加嚴(yán)峻的財(cái)務(wù)壓力。這會(huì)使房價(jià)的剛性成本增加，并會(huì)在一定程度上轉(zhuǎn)移到房價(jià)中，最終由消費(fèi)者買單的局面。

基于上述問題，本次營改增的主要目的就是為了減稅，稅負(fù)的降低會(huì)使相同業(yè)務(wù)狀態(tài)下支付稅款的現(xiàn)金支出減少，從而改善房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流狀況。但是由于市場競爭的有效性，建造成本的增加，稅改后房地產(chǎn)企業(yè)很難實(shí)現(xiàn)更多的超額收益；現(xiàn)金流方面由于稅負(fù)的降低，有望實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流情況地改善，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中為了提前回籠資金多采用預(yù)售制，同時(shí)稅法規(guī)定采用預(yù)收款方式的房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間為收到預(yù)收款項(xiàng)的當(dāng)天，因此在營改增納稅時(shí)點(diǎn)還沒定論的情況下較難與營業(yè)稅時(shí)點(diǎn)進(jìn)行比較，基于減稅的改革初衷，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流有望實(shí)現(xiàn)改善。

四、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”的前期準(zhǔn)備工作

第一、針對建造成本增加，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提前做好以下準(zhǔn)備工作：提高納稅意識(shí)，杜絕在原材料采購環(huán)節(jié)和接受勞務(wù)過程中不要發(fā)票的現(xiàn)象；加強(qiáng)工程決算的管理，及時(shí)與施工企業(yè)進(jìn)行工程決算，及時(shí)取得發(fā)票，不應(yīng)拖延；加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算工作，提高會(huì)計(jì)核算質(zhì)量，做到筆筆賬目有合法的原始依據(jù)，堅(jiān)決做到?jīng)]有發(fā)票不得抵扣，提高會(huì)計(jì)核算的及時(shí)性，達(dá)到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，會(huì)計(jì)核算結(jié)束。

第二、針對房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)避免儲(chǔ)存大量原材料及捂盤惜售現(xiàn)象，因?yàn)閷?shí)行“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)降低導(dǎo)致房價(jià)可能下降，若之前儲(chǔ)存大量原材料或是捂盤惜售則會(huì)使商品成本偏高，價(jià)格不具競爭力。

第三、要處理好期初稅款抵扣問題。當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)普遍推行精裝修策略，在營改增稅制改革的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)勢必加大精裝修力度，購買大量家用電器，一方面充實(shí)了商品的賣點(diǎn)，另一方面在增值稅進(jìn)項(xiàng)稅抵扣及土地增值稅清算方面占得先機(jī)，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)更加規(guī)范的收集、審核、整理增值稅發(fā)票，以備在實(shí)行營改增后，期初增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣順利實(shí)施。

第四、對于大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于開發(fā)項(xiàng)目眾多，分布也比較廣，為了發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢獲得最大的折扣力度，由集團(tuán)公司統(tǒng)一對外采購所有物資并直接向成員公司提供，由于集團(tuán)公司統(tǒng)一集中采購的物資是由集團(tuán)公司與供應(yīng)商簽訂的合同，取得的增值稅發(fā)票的購買方名稱是集團(tuán)公司，只能由集團(tuán)公司繳納增值稅時(shí)全部進(jìn)行抵扣。這樣會(huì)使各成員單位無法抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅，而且一旦營改增后，開發(fā)項(xiàng)目所在地可能會(huì)按一定比例就地預(yù)繳增值稅，對于作為一級法人的集團(tuán)公司要預(yù)繳增值稅，開發(fā)項(xiàng)目所在地公司也要預(yù)繳增值稅，會(huì)對集團(tuán)整體現(xiàn)金流管理產(chǎn)生巨大影響，因此筆者認(rèn)為可以由集團(tuán)公司統(tǒng)一與供應(yīng)商進(jìn)行洽談，但簽訂合同時(shí)，由集團(tuán)公司和成員企業(yè)分別與供貨商簽訂合同，各自取得增值稅發(fā)票，各自分別進(jìn)行抵扣。或者對既有或新設(shè)立具有法人資格的成員企業(yè)重新進(jìn)行戰(zhàn)略定位，撤銷具有法人資格的成員企業(yè)，變更或新設(shè)立不具有法人資格的分公司，這將有利于減輕集團(tuán)公司和成員企業(yè)納稅的工作量。

第五、由于增值稅納稅和管理較為復(fù)雜，營改增后企業(yè)機(jī)構(gòu)需要設(shè)置專門的稅務(wù)崗位，增設(shè)相關(guān)專員，統(tǒng)一管理企業(yè)稅務(wù)籌劃。

第六、營改增稅制改革由于涉及到企業(yè)方方面面的工作，需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)人員超前謀劃、全盤考慮、積極應(yīng)對，提前做好相關(guān)培訓(xùn)工作，謀劃制定或修訂相關(guān)制度，使?fàn)I改增能在房地產(chǎn)企業(yè)順利平穩(wěn)過渡。