導語：如何才能寫好一篇關于不動產的法律法規，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】物權法 抵押登記 不動產 登記制度

一、典型案例及其基本情況

2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局為抵押人河南宏興建材經營有限公司和抵押權人中國銀行某市分行辦理了180萬元的動產抵押登記書，其中抵押物一欄填寫為“鋼瓦、槽鋼、角鋼”等建材。事實上，這批鋼結構建材在辦理抵押登記時，已建成為鋼結構廠房。后因該貸款到期無法償還本息，抵押權人將抵押人訴至該市人民法院，人民法院于2008年6月30日到該市工商行政管理局查閱并復制了該動產抵押登記案卷資料，目前此案仍在審理中。

二、案例引發的關于抵押登記的爭論

本案中，關于債權與債務的關系已無異議，爭論的焦點在于抵押登記的效力問題，即抵押權人是否有權對作為抵押物的鋼結構建材進行處置。

1、認為抵押登記有效的理由

一方認為，根據《擔保法》、《物權法》和國家工商行政管理總局《動產抵押登記辦法》的有關規定，工商行政管理部門可以辦理企業、個體工商戶、農業生產者以“生產設備、原材料、半成品、產品”抵押的動產抵押登記。同時，《物權法》對動產抵押實行“登記對抗主義”，第一百八十八條規定：“以本法第一百八十條第一款第四、第六項規定的財產或者第五項規定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人”。另外，《物權法》第一百八十九條規定：“企業、個體工商戶、農業生產經營者以本法第一百八十一條規定的動產抵押的，應當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。依照第一百八十一條規定抵押的，不得對抗正常經營活動中已支付合理價款并取得抵押財產的買受人”。

本案中，動產抵押登記書中抵押物分別填寫為鋼瓦、槽鋼、角鋼等建材，屬于《物權法》中規定的“生產設備、原材料、半成品、產品”范疇，按照《動產抵押登記辦法》規定，某市工商管理局有權辦理這些形態動產的抵押登記，因此，抵押登記有效。

2、認為抵押登記無效的理由

另一方認為，按照民法的劃分，動產與不動產的劃分是以物是否能移動并且是否因移動而損壞其價值作為標準的。按照這一標準，鋼結構廠房是一種由鋼材等組成的特殊建筑物或地上定著物，不能移動或者若移動則損害其價值或用途，因此，鋼結構廠房在性質上屬于不動產。

根據《物權法》第一百八十七條“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立”之規定，對不動產抵押擔保物權的設定實行“登記生效主義”。又據《物權法》第十條“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定”和第二百四十六條“法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定前，地方性法規可以依照本法有關規定作出規定”之規定，《物權法》對不動產抵押登記有明確要求。

本案中，用于抵押登記的鋼結構建材在辦理抵押登記時就已經組建成了鋼結構，應該視同鋼結構廠房。但是，目前無論是法律、行政法規，還是地方性法規，均未建立不動產“統一登記制度”，未明確統一登記的范圍、登記機構和登記辦法。因此，某市工商行政管理局無權為已經組建成了鋼結構廠房的鋼瓦、槽鋼、角鋼等材料辦理抵押登記，抵押登記無效。

三、關于我國現有不動產登記及抵押登記制度的分析

1、關于動產、不動產，相關法律法規已有明確區分

《擔保法》第九十二條規定“本法所稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱動產是指不動產以外的物。”另外，民法對動產、不動產的區分也有說明，即不動產是指不能移動或移動就會損害其價值的物，不動產主要指土地及土地上的定著物；動產是指能夠移動而不損害其價值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在辦理抵押登記時就已經組建成了鋼結構廠房，屬于“土地以及房屋、林木等地上定著物”，屬于“不動產”范疇，辦理抵押貸款時不應辦理《動產抵押登記書》，而應辦理《不動產抵押登記書》。

2、《物權法》明確規定不動產抵押需要辦理抵押登記

財產抵押是重要的民事法律行為，法律除要求設立抵押權要訂立書面合同外，還要求對某些財產辦理抵押登記，不經抵押登記，抵押權不發生法律效力。根據《物權法》第一百八十七條規定：“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。”因此，按照《物權法》第一百八十條第一款第一項所列“建筑物和其他土地附著物”等財產抵押時，需要辦理抵押登記。

3、目前不動產登記實際上依照原有法律法規辦理

現有的不動產主要包括地產、房產以及林產、水面、灘涂、道路等。由于《物權法》頒布后，并沒有法律和行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定，地方性法規也無相關規定，所以，目前房產、地產等不動產的登記和抵押登記，實際上仍依照《擔保法》、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》、《土地管理法》、《房地產管理法》、《城市房地產管理法》、《森林法》相關規定等辦理。另外，部分地區制定了《森林資源資產抵押登記辦法》等地方性法規，以對特定的不動產抵押登記作出規定。

4、《物權法》與《擔保法》等法規沖突，導致原法律法規關于不動產登記和抵押登記的法律效力存在爭議

《物權法》頒布后，其第一百七十八條規定“擔保法與本法的規定不一致的，適用本法”，其第十條規定“國家對不動產實行統一登記制度”。根據“新法優于舊法”原則，由于《擔保法》、《土地管理法》、《房地產管理法》及地方性法規關于登記和抵押登記的規定與《物權法》關于不動產統一登記制度的規定產生沖突，自2007年10月1日《物權法》生效時，這些法律法規關于抵押登記和抵押登記的條文，以及按照這些法律法規辦理的新的登記和抵押登記，已面臨是否仍具有法律效力的爭議。另外，原有法律法規未能覆蓋的其他不動產，如本案

中涉及的鋼結構廠房，面臨登記和抵押登記無法可依的境地。

四、解決爭端的相關建議

1、最高人民法院應作出司法解釋

最高人民法院應及時對《物權法》中關于不動產登記的條文作出司法解釋，承認目前依照原有法律法規辦理的不動產登記的法律效力，保證不動產登記有法可依。在法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定前，各地地方性法規未依照《物權法》有關規定作出規定的，應當按照原《擔保法》、《土地管理法》、《房地產管理法》等法律法規對不動產的登記規定辦理，其效力受法律保護。

2、盡快建立統一的不動產登記法

我國現行的不動產管理體制，實際是對不動產中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門規章意義上的不動產登記規則。這些規則較為散亂而且與《物權法》相沖突，所以，可根據《物權法》、《擔保法》的有關規定，參考《動產抵押登記辦法》，制定一部統一的不動產登記法。同時，應盡快對“不動產的范圍”、“不能進行抵押的不動產范圍”、“需要進行登記和抵押登記的不動產范圍”作出規定。如“本法所稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物”；“抵押的不動產應屬于可以抵押的財產范圍，法律、行政法規規定不得抵押的不動產不能進行抵押”；“企業、個體工商戶、農業生產經營者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定著物抵押的，應當向抵押人住所地的不動產抵押登記機關辦理登記。”

3、設立統一的不動產登記機關

我國不動產登記機關分散，各種不動產的登記所屬的機關不同，導致不動產登記不統一，從而引起不動產物權登記法律基礎不統一，嚴重妨礙不動產市場的健康發展，因此，必須設立統一的不動產登記機關。由于各行政管理部門的局限性，可由縣級以上人民法院（也可法定其他機關或設立新的機關）擔任不動產登記機關，并強化其服務社會主義市場經濟體制下不動產市場交易的司法功能。除指定的統一登記機關外，原有的不動產登記機關，如地方土地管理部門、房產管理部門、林業管理部門、工商行政管理部門不再承擔不動產登記和抵押登記職能。

4、應用統一的不動產登記辦法

以往由于不動產登記基本制度不統一、登記辦法也不統一，從而不利于保護當事人權利。因此，應統一登記的辦法，以科學、高效的登記程序規范當事人登記行為和登記機關的職務活動。其中，對登記和抵押等的不動產范圍、應當提交的文件、《不動產抵押登記書》應當載明的內容、《不動產抵押登記書》設立日期、不動產抵押登記的效力、不動產抵押合同變更和《不動產抵押登記書》內容變更辦法、辦理注銷登記的辦法、社會查閱不動產抵押登記證書的辦法等，要作出明確具體的規定，避免可能出現的登記失誤、效力爭議和欺詐行為。

5、制發統一的不動產權屬證書

當前，我國由于登記體例不統一，存在著地權證、土地權使用證、房地產權證、房屋產權證、林權證等多種不動產權屬文書并行的情況。不動產權屬證書不統一，不但加重了權利人的經濟負擔、加重了不動產市場規范的矛盾，而且加劇了不動產管理機關相互的爭執。且由于不動產權屬證書是國家公信力保障發揮公示作用的，多樣化的權屬證書對其公示職能構成傷害，從而影響其反映物權狀態、保障不動產物權變動安全的根本功能。故我國應當實行不動產權屬證書統一，建立統一的不動產權屬證書制度。

【參考文獻】

[1] 中華人民共和國物權法[EB/OL].國家法規數據庫.http：//省略.

[2] 中華人民共和國擔保法[EB/OL].國家法規數據庫.http：//省略.

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關鍵詞:涉外法定繼承;繼承公證;問題

涉外繼承公證與一般性繼承公證辦理時，要按照程序規則及涉及的關鍵問題并存在原則上的差異。如何在中國法律法規框架內，在符合國際司法規則為基礎，挑選適用于法律解決確定繼承人的范圍、界定夫妻財產等。下文針對涉外繼承公證法律中的問題展開分析，以期采用準確的適用法律解決涉外繼承公證問題。

一、涉外法定繼承公證概念及范圍

涉外法定繼承是指包含涉外因素的法定繼承，主要表現如下:主體或客體涉外;與繼承有關的法律事實涉外等。涉外繼承包含一系幾種情況:繼承人或被繼承者一方或雙方均是外國人或身處境外;有待繼承的全部或部分遺產在國外;產生繼承法律事實出現在國外。必須注意，涉外法定繼承最少需要一個涉外因素，但無需全部具有涉外因素。

二、如何辦理涉外法定繼承公證

(一)嚴格按照管轄權各項規定

明確管轄權直接影響法律法規的使用度，進而影響當事人的實體權利和義務。由此可知，確定管轄權具有重要意義。《公證法》第25條指出:“自然人、法人或其他組織申請辦理公證，可向居住地、常住地或事實發生地的公證機構提出。申請辦理涉外不動產公證過程中，申辦人應向不動產所在地機構提出申請。”辦理涉外法定繼承公證時，并非簡單套用以上規定，還應按照《司法部公證律師司關于涉外遺產繼承公證書如何出具事的復函》各項規定。該復函指出:“中國公民繼承居于在國內或國外中國人、外國人在境外的動產或不動產時，都不宜只開出關于繼承事項的公證書，也應開出國內當事人與死者親屬關系的證明書或當事人的出生證明，依據被繼承人居住地法律或不動產所在地法律法規進行辦理。遺產繼承適用于我國的法律法規，公證部門應根據繼承人提出的申請，為他們開出法律繼承公共公書。

(二)準確適用相關法律

目前，我國公證機構在日常工作中，對繼承公證是否合法存在一定爭議，但筆者認為，合法性審查對涉外法定繼承公證具有重要意義。香港和祖國的懷抱，標志著我國成為一個多法域國家，在中華人民共和國范圍之內，香港、澳門兩個地區均是中國內地平等且獨立的法域。臺灣已有法律制度與我國大陸有所差異，對，我國可遵循一國兩制的方針進行解決。區際繼承就是在一個多法域國家之內，繼承法律關系中主、客體及內容這三項要素最要由一個或多個與另一法域有一定聯系。世界上多數復合法域國家通用做法就是把住所地法律當做區際沖突上的屬法人。目前，我國各地已有自己的國際司法立法或不成文法，例如《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國涉外民事關系法律適用法》及部分單行法規明確規定涉外民事關系法律適用標準。因此，在解決中國區際法律沖突問題時，中國大陸、港澳臺可以退出適合自身需求的國際司法以解決法律沖突問題。辦理涉外法定繼承公證過程中，明確管轄權以后，要根據沖突規范指引明確辦理法定繼承公證適用的法律。同一繼承案件適用的法律有所差異，其產生的法律后果存在顯著差異。由于不同法域，對繼承人的范圍、繼承順序、遺產繼承份額等有一定差異。因此，法律適用準確性顯得尤其重要。中國涉外法定繼承法律適用方面的規定主要表現在《中華人民共和國涉外民事關系法律適用法》，該法律指出，我國在涉外法定繼承法律使用上均采用區別制，即:動產要采用被繼承人死亡時居住地的法律法規處理遺產，不動產則運用不動產所處地區的法律。必須注意，若繼承者為居住地處于中國大陸的公民，被繼承者居住地也在中國大陸，這種情況隸屬于國內法定繼承情形，不屬于涉外法定繼承范疇，不在本文研究范圍之內。

(三)確定最合適的繼承人

辦理涉外法定繼承公證中繼承者身份認定尤其重要，我國有關繼承者身份認定的法律法規主要見于《中華人民共和國涉外民事關系法律適用法》。對夫妻關系的認定，本法第23條明確規定:“夫妻人身關系，可以采用雙方共同經常居住地的法律法規;不在一個地區居住，可采用共同國籍法律法規”。對父母和子女關系的認定，該法第25條規定，父母子女關系適合共同經常居住地所用法律;缺少共同經常居住地，適用于一方當事人經常居住地法律或共同國籍國法律，以此保障弱者的權益。對收養關系的認定，該法第28條表明，判定收養的條件及手續，可采用收養人和被收養人經常居住地區的法律。收養效力，則采用收養時收養人常局居住地區的法律。解除收養關系時，應根據收養時被收養人常居住地的法律或法院地法律。

三、結論

總之，涉外法定繼承公證業務重點在于通過沖突規范指引明確準據法，以此判定繼承人、遺產范圍等各項要素。本次研究以涉外繼承公證的概念及范圍展開分析，提出一系列創新公證理論、促進該業務健康發展的建議，以期為類似研究提供重要參考。

［參考文獻］

［1］蔡國欽．淺談涉外法定繼承公證［J］．商情，2016，41(33):245，270．

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關鍵詞：房地產交易、物權行為、區分原則、公示公信原則

房地產交易是人們對房地產轉讓、出租、抵押等活動的總的稱謂。在我國現行土地制度下房地產交易是指以房屋等建筑物、構筑物及其占用范圍內的土地使用權為對象而進行的一種商品交換活動。

房地產交易制度是房地產法律制度的重要內容。房地產交易是否規范有序直接關系到我國房地產市場的健康發展和社會秩序的穩定。但是我國的房地產法已明顯滯后于房地產業的發展，例如立法尚不健全，房地產轉讓和抵押制度有待完善，法律規范缺乏系統性、協調性、科學性等。這也給法律實務帶來了難度。因此，完善我國房地產立法刻不容緩。

物權行為是法律創造物，但它是客觀存在的，是與債權行為相對應的法律行為。它規定了物權變動規則，有利于保護交易安全，維護當事人的利益平衡。借鑒該理論對于解決房地產交易中的有關問題具有重要的理論意義和實踐意義。

一、問題的產生

根據我國《合同法》的規定和立法解釋，合同是指債權合同，因而我國法律沒有承認物權合同。

我國《合同法》第51條關于無權處分的規定是目前爭議較大。一般認為，該條所稱的“合同”是指買賣合同，即債權合同。也就是合同的成立、生效要附加一個條件，即行為人在訂立債權合同時必須具有處分權，否則合同效力待定。這種觀點會引發理論上和實踐中的難題：即把一些本來有效的合同解釋為效力未定合同。

另外，按照債權合同，在買賣契約中，由于法律規定買賣標的物的所有權自債權契約成立時起移轉于買受人，即買受人自買賣合同成立之時起就已經取得買賣標的物的所有權，但未經登記或交付不具有對抗第三人的效力。這樣在法理上就自相矛盾：既然買受人自買賣合同成立之時起就已經取得了標的物的所有權，但其取得的所有權未經登記或交付卻不能對抗第三人。然而所有權是對世權，因此這顯然是互相矛盾的。

由于立法和理論上的缺陷，在我國的司法實踐中，長期存在著將登記作為合同生效要件的作法，也就是將原因行為與物權變動混為一談。例如房屋買賣合同履行后，未向房產管理機關辦理產權過戶手續的，法院往往判決房屋買賣合同無效，而不是判決強制出賣人補辦產權過戶手續或判決出賣人承擔違約責任。訂立抵押權設立合同后，未向登記機關辦理抵押權登記的，法院往往判決抵押權設立合同無效，而不是判決抵押人補辦抵押權登記或判決抵押人承擔出賣責任。其結果，往往使無辜的買受人、債權人遭受損害而得不到救濟。按照物權變動與其原因行為的區分原則，未辦理登記手續的，只是不發生物權變動，原因行為的效力將不受影響。因此，房屋買賣合同履行后未辦理過戶手續，或者判決出賣人依買賣合同承擔違約責任。抵押權設定合同成立后，未辦理抵押權登記手續的，只是抵押權不成立，抵押權設定合同并不無效，債權人可請求法院判決強制債務人辦理抵押登記手續，或者判決抵押人依抵押合同承擔違約責任。[1]

物權的變動通過物權行為發生法律效果。屬于物權行為組成部分的交付或登記使物權的變動具有了公示的作用，而依賴該公示而取得所有權的人受公示之公信力的保護，即可取得標的物的所有權。從以上分析可以看出，否定物權行為的存在會帶來理論和實踐上的矛盾。

二、 房地產交易中的行為性質區分

區分原則是指在發生物權變動時，物權變動的原因與物權變動的結果作為兩個法律事實，他們的成立生效分別依據不同的法律根據。在原因行為中，當事人享受債法上的權利，并承擔債法上的義務；在結果行為中，當事人完成物權變動，使得物權能夠產生請求權的負擔行為，而能夠發生物權變動效果的結果行為是處分行為。

區分原則在房地產交易中的運用就是要求法律上區分房地產權屬和債權合同之間的關系。房地產過戶登記、抵押登記、使用權登記和他物權登記實質是物權變動的一種公示形式，是法律法規中的強行法，登記使房地產權屬得到確認。權屬登記與債權合同的關系說到底就是物權與債權的關系，二者權能有很大差異，不能混為一談。例如，在“一房二賣”等現象的法律實務中應嚴格區分標的物的移轉和所有權的移轉。如果買受人已實際占有使用出賣人的房屋，但還未辦理登記手續，只能是說明標的物（房屋）的移轉，而不是房屋產權的移轉。

我國《合同法》第44條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。”該條沒有明確區分這里的登記是物權變動登記還是合同登記，由于法律法規沒有在二者之間作出明確區分或者明確規定是否影響合同效力，故在現實中最易導致人們依照該條將登記解釋為合同生效要件。此后，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續或者辦理批準登記等手續才生效的，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后才生效的，當事出有因未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”根據這一司法解釋，房屋買賣合同在房屋過戶以前合同效力獨立存在，并不受過戶登記的影響。換言之，房屋買賣是否辦理過戶登記，這只決定房屋的所有權是否轉移，并不能影響買賣合同的效力，更不能決定買賣合同的效力。根據我國《城市房地產管理法》第53條和《城市房屋租賃管理辦法》第13條的規定，房地產租賃合同實行登記備案制度，但登記備案不是合同的生效要件。

此外，我國民法典草案物權法編第9條規定：“依照法律規定，土地、礦藏等自然資源屬于國家所有的，可以不經登記，自法律施行之日起享有物權。除法律另有規定外，國家、集體、私人的不動產物權的設立、變動、轉讓和消滅，應當登記；不經登記，不發生物權效力。”該條規定體現了區分原則。

由于我國的物權法還未制定出來，不動產登記制度尚不完善，各種規定散見于法律法規及行政規章中，比較混亂，容易使人形成“要式合同就是登記”、“不登記就不生效”的模糊認識。在目前施行的《城市房地產管理法》中，只規定了商品房預售合同應當報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案，也沒有規定登記后生效。如果將過戶登記作為買賣合同的生效要件，其負面效應是很大的，大量的房屋買賣合同在過戶登記以前均處于無效狀態，若一方不按約定履行過戶業務，另一方將無法主張對方承擔違約責任，只能要求對方承擔并不明確的締約過失責任，合同中的各種擔保也因主合同無效而隨之無效，不履行義務一方可以不受合同約束，被損害方的合法權益得不到相應的法律救濟，而不履行義務一方也得不到法律的懲罰，交易安全無法保障。這與

民法的一般原則是相悖的。另外，如果一個合同不是依照生效之后再履行的順序去執行，而是在合同履行完畢之后才生效，這也不符合法理。

三、房地產權利變動公示公信原則

物權行為理論指導下的物權變動規則，被稱為物權形式主義，其主要內容是僅僅有物權變動的合意是不夠的，對此還必須有一個外在的形式：不動產的登記和動產的交付。本文通過對不動產權利的外部公示方法（登記）的分析來揭示不動產權利登記制度的規范功能。因為物權變動的合意或意思表示主要是通過公示行為來體現，它符合人們的交易習慣。當然這里并沒有否定物權合意這一私法自治的理念，而是突出公示的正確性推定效力。公示公信原則以區分物權行為和債權行為為前提，在維護原權利人的利益與交易安全之間尋求一種平衡，從而為解決理論上的悖論和實踐中的問題提供一種思路。

物權公示原則，指的是物權的各種變動必須以可以公開的能夠表現這種物權變動的方式予以展示、并進而決定物權變動效力的原則。登記或交付作為物權變動的生效要件，目的主要是為了維護交易安全、保護善意第三人的利益。如果僅是為了雙方當事人之間的利益，法律根本沒有必要設立登記或交付制度，因為雙方當事人之間的約定足以明確雙方的權利、義務關系。不經登記或交付只依當事人之間的意思表示就發生物權變動的效力，反而更有利于交易的便捷。物權公示，對第三人來說，公示告知作用是使第三人明確權利歸屬的指示器。公示內容具有正確性推定效力，是指對任何第三人來說，不管真實情況怎樣，推定公示的事實就是正確的。在完成公示行為之前，物權變動效力僅在交易當事人之間有效力，而對世人不發生效力；只有完成公示，取得表征物權的手段后，才真正使受讓權利具有對抗世人效力。[2] 物權行為理論是使公示行為具有公信力的基本保障，否則公示的權利正確性推定效力將受到質疑。

物權公示包括行為方式（交付或登記）和靜態的表征（占有狀態或登記簿）。交付或登記是靜態的表征手段，二者當然不能截然分開。公示原則是產生公信力的前提。物權的存在既然以登記或占有為其表征，則依賴此表征而有所作為者，縱使其表征與實質的權利不符，對于依賴此表征之人也不生任何影響，是為公信原則。

目前，我國不動產登記制度尚不完善，也不盡合理。我國已經頒布了一些法律法規，特別是眾多的司法解釋，部門規章，地方法規，對不動產轉讓、抵押等登記作了相互重疊、相互沖突的規定，沒有統一的登記法律和登記機關。我國不動產登記法規屬于行政法，而不是民法。登記制度的目的是實現行政管理，而不是貫徹公示原則。需要指出的是登記的性質并不是一種行政行為。各國的登記機關并不相同，例如，在我國是行政機關，在德國是地方普通法院系統的土地登記局，在瑞士是各州的地方法院。登記的目的只是起到公示作用，登記與行政行為并無必然聯系。借鑒外國經驗，梁慧星教授主持起草的物權法草案第一章第三節專設第20條規定：“不動產登記，由不動產所在地的縣級人民法院統一管轄。”

根據有關法律法規的規定，我國的不動產登記效力主要采登記要件主義立法模式。《城市私有房屋管理條例》第6條第1款規定：“城市私有房屋的所有人，須到房屋所在地房管機關辦理所有權登記手續，經審查核實后，領取房屋所有權證；房屋所有權轉移或房屋現狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續。”我國《城市房地產管理法》第35條規定：“房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章規定辦理權屬登記。” 《擔保法》第41、42條規定，以土地使用權、城市房地產或鄉鎮、村企業的廠房等到建筑物抵押的應當辦理抵押物登記手續，抵押合同自登記處之日起生效（合同生效的特殊情形）。從以上規定可以看出，在我國的房地產轉讓制度中，權屬登記顯然采登記要件主義。另外，在因繼承、強制執行、取得時效、法院判決、添附、婚姻關系等非法律行為而引起的不動產物權變動的場合下，采取登記對抗主義。登記要件主義在法國的意思主義和德國的形式主義之間尋求折衷立場，雖然克服了意思主義的缺陷，將登記與不動產物權變動本身結合為一體，對不動產物權變動采取了公示的態度。但在法律實務中登記主義立法模式的弊端顯而易見，如易助長一物多賣現象。它偏向于對原權利人的保護，卻忽略了對第三人利益的關注，有損交易安全。

物權變動規則在不動產變動中的運用，就意味著物權變動所涉及的登記均為物權變動的公示，它只影響物權變動效力，而不影響合同效力。實際上，過戶登記、抵押登記等均是權利登記，而不是合同本身的登記。這種登記只確認原權利人權利喪失，新權利人取得權利，或者原權利人的權利內容發生變化，并向新權利人頒發產權證書的過程。這種登記屬于權利登記，它獨立于債權合同，發生物權變動的法律效果。

關于房地產登記的公信力問題。德國、瑞士等國在立法中明定了登記的公信力，法國、日本等國沒有規定。[3] 這種區別源于各國立法模式的不同。在我國主要有兩種觀點，一種認為我國房地產登記未體現公信力；[4] 另一種認為通過申請、注冊、登記發證等手續實際上已承認了公信力。[5] 本文認為公信力是公示原則的應有邏輯和基本價值取向。我國《擔保法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《城市私有房屋管理條例》、《土地登記規則》等具體規定了房屋所有權、抵押權和土地使用權、抵押權等的登記手續、登記程序、登記機關、登記種類等。不動產登記在我國是由當事人的登記意思和行政機關的登記行為來完成的，因此它是通過法律的方式來表示權利的合法存在，這是一種客觀事實，那么對通過不動產登記所表現出來的權利信賴就具有正當性。善意第三人就可以根據登記簿所表征的內容進行權利推定，從而決定與他人是否進行交易。可以這樣認為，對這種善意的保護也就是對市場的有力維護。例如，最高人民法院2000年12月13日公布的《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第61條規定：“抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的以登記記載的內容為準。”實際上本條解釋賦予了抵押權登記的公信力。但是我國在采登記要件主義的立法模式下，不區分物權行為和債權行為，將物權變動效果系于債權行為，從而使交易中的善意信賴不能有效保護，公信力受到影響。因此我國應盡快完善房地產法律制度，規范房地產交易活動，弱化房地產登記的行政色彩，注重權利的保護和交易秩序的維護。為保護房地產交易的安全，物權立法應明確規定房地產登記的法律效力：發生房產產權的有效轉移；推定不動產登記簿所記載的當事人的權利內容為正確的不動產權利；具有社會公信力，給予善意第三人以有效保護。

四、房地產權利變動中的利益衡平

無因性原則即抽象性原則，是指作為處分行為的物權行為，不問其是否基于某項有效的負擔行為，而自行發生效力。原因行為的無效或者撤銷不能導致轉移物權的履行行為的當然無效和被撤銷。物權變動是物權意思表示的結果，如果物權法上的意思沒被撤銷，債權法上的意思被撤銷，物權已發生轉移，可以借助不當得利理論來解決債權上意思表示的瑕疵引起的后果。

物權行為無因性對交易安全的保護是絕對的，如果物權移轉符合法律規定的要件，

即當事人合意加交付或登記公示行為，那么即產生物權效力，即產生對抗世人的效力。正因為如此，無因性原則成了否定論者對物權行為理論持否定態度的一個主要理由，如認為貫徹無因性原則損害了原權利人的利益等等。其實，無因性原則并不是物權行為理論的全部，而且也對原權利人進行債權保護及物權保護，如通過不當得利制度和異議登記制度達到保護的目的。無因性原則正是登記公信力的邏輯結果。

關于我國對無因性原則的態度。根據我國《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《土地登記規則》等的規定，我國房地產權屬登記制度屬于強制性登記，不是自愿登記，屬義務規范。不登記者其權屬不僅不受法律保護，而且可能受到行政處罰。登記部門對登記申請實行實質性審查，無異議時方予以登記，這也是產權的證明方式。《城市房屋權屬登記辦法》第37條《土地登記規則》第71條規定了注銷登記和更正登記。從以上可以看出，這些條文較為詳細的規定了更正登記制度。這也就是要維護不動產的靜的安全，保護真正的權利人。因而，這里對善意第三人的權利的保護并不明確。我國法律并未貫徹絕對的公信力，也即無因性原則。

另外，我國民法典草案物權法編第7條規定：“物權的設立、變更、轉讓和消滅，除法律另有規定外，不動產應當登記，動產應當交付。記載于不動產登記薄的權利人是該不動產的權利人，動產的占有人是該動產的權利人，但有相反證據的除外。”第12條規定：“不動產登記簿記載的事項，是權利人及其物權內容的根據。”第14條規定：“不動產權屬證書，是權利人享有該物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿記載的事項一致。記載不一致的，以不動產登記簿為準。”第15條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，自不動產登記簿記載之時發生效力。”以上規定協調了原權利人與交易安全的保護的平衡問題。舉例來說，雖然處分人沒有處分權或后來沒有處分權（比如原合同關系被宣布無效），但若在處分時給予受讓人以有效的表征其有物權的外觀（如物權登記證書），那么受讓人的受讓行為即為有效，他能夠有效地取得物權（如房屋產權），此為保護善意第三人的利益（原權利人受到不當得利制度的保護）。但是，如果完成公示行為（登記）后，沒有涉及第三人利益（比如有處分權人甲將房屋賣給乙，而乙尚未處分房屋），那么，盡管完成了公示，但這種公示不得對抗與其有直接交易關系的原所有權人。也就是原所有權人仍可基于無效或被撤銷的合同要求受讓人予以返還，可稱為無因性原則的相對化。

由于物權行為無因性對交易安全的保護的絕對性，德國學說和判例提出了物權行為無因性的相對化，使物權行為效力受債權行為之影響。這些情形主要有三種：附加條件、行為統一和瑕疵一致。[6]

這種對無因性原則的修正旨在減少物權行為無因性的僵硬性所導致對所有權人保護的不利，也就是努力把無因性規則的適用局限于保護交易安全（涉及第三人利益）上，而不是毫無例外地適用分離原則。物權行為無因性理論相對化的目的是實現對民事法律關系的公平調整，以期能在原所有權人和第三人利益之間尋求一種平衡。但是抽象性原則的修正并不否定物權行為的獨立性。由此可以說，無因性原則是一般性規定，其相對化具有個案意義。

參考文獻

[1]梁慧星，為中國民法典而斗爭[m]，北京：法律出版社，2002，160。

[2]高富平，物權法原論[m]，北京：中國法制出版社，2001，597—599。

[3]肖厚國，物權變動研究[m]，北京：法律出版社，2002，325。

[4]崔建遠，中國房地產法研究[m]，北京：中國法制出版社，1995，266。

篇4

1、　動產的概念、范圍與動產的區別，抵押的概念、條件與質押、留置的區別。

2、不動產抵押貸款的概念、條件等，重點論述以下幾方面：

（1） 抵押人必須具備的主體資格；（2）抵押必須符合規定；

（3）抵押物的價值必須符合法定程序確認；（4）抵押權益實現的法定操作程序。

3、我國現有法律對不動產抵押貸款的規定，涉及有關法律法規。

（1）《中華人民共和國民法通則》；（2）《中華人民共和國合同法》；（3）《中華人民共和國擔保法》（4）《中華人民共和國城市房地產管理法》；（5）《中華人民共和國土地管理法》。

4、 行政法規

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。

5、部門規章

《城市房地產管理法》、《關于土地使用權抵押登記有關的通知》、《集體土地使用權抵押登記的若干規定》。

二、押貸款的主要風險形式及形成原因：

1、一物多押；2、轉貸或借新還舊時未重新設定抵押；3、抵押財產未經共有人同意；4、抵押手續不全，未進行有效登記；5、抵押物價值不實；6、抵押財產違法。

三、

于不產抵押風險防范措施：

1、加強制度建設，構建行之有效的風險防范體系。2、堅持房地同時抵押原則。3、嚴格按抵押程序辦事，注意抵押登記。4、嚴格控制借新還舊和轉貸手續。5、對抵押財產認真審核，落實所有者權人，避免單方抵押的無效。6、其它注意事項。

四、

公益事業單位貸款存在的問題：

《擔保法》某些條款對公益財產的抵押設定了很多限制條款，嚴重了公益事業的。

是的核心，金融市場是市場經濟體系的動脈，是市場配置的主要形式。金融體系的安全、高效、穩健運行，對經濟全局的穩定發展至關重要。我國《商業銀行法》規定：商業銀行的經營原則是效益性、安全性和流動性。隨著加入WTO，銀行間的競爭將日趨激烈，而我國的商業銀行，特別是國有商業銀行普遍存在資產質量不高，效益不好的現象，要想和國外銀行競爭，必須盡快調整信貸結構，發展優質授信產品提高經營效益。而不動產抵押貸款因其安全性越來越受到各家銀行的青睞，在大力發展不動產抵押貸款的同時要注重風險的防范。本文就如何防范不動產抵押貸款作如下論述：

一、不動產抵押貸款的概述

1、關于不動產

動產和不動產是法律上對作為法律關系的客體的物的最基本分類。按我國《民法通則》及《最高人民法院關于貫徹執行若干問題的意見》的解釋，不動產是指“土地，附著于土地上的建筑物及其它定著物，建筑物的其它附屬設備。”95年頒布的《擔保法》規定，“本法所指不動產的范圍可確定為：土地、房屋等建筑物和構筑物，林木。其中房屋等建筑物和構筑物應包括房屋、橋梁、水壩、水塔、煙囪等。區分動產和不動產的主要法律意義體現在以下二個方面：（1）物權轉移的法律要件不同。不動產物權的法律轉移為要式法律行為，除要求當事人簽訂書面合同外，一般還要到登記機關進行登記；而動產物權的變動除當事人另有約定外僅以交付為條件。（2）設定擔保物權的方式不同。動產以設定質押權為主，即使設定抵押權，也不要求登記；不動產則只能設定抵押權，且以登記為抵押權之生效要件。”

2、不動產抵押貸款的概念及設立要件

（1）關于抵押

抵押權是擔任物權的一種，95年10月1日生效的《擔保法》系統的界定了抵押的概念、抵押的范圍、抵押權設定及實現方式等。根據《擔保法》第33條規定：“抵押是債務人或第三人不轉移對財產的占有，將該財產作為對債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人有權依照法律的規定，以該財產折價或拍賣，變賣該財產的價款優先受償。”抵押權具有以下性質：①附隨性，即從屬性，抵押權隨著主債權的消滅而消滅；②不可分性，抵押權不可與主債權相分離而獨立存在；③物上代位性，即抵押物滅失而產生的替代物當然得為債務提供提保。

（2）抵押與質權、留置的區別

質權是為了擔保債權的履行，債務人或第三人將其動產或權利移交債權人占有，當債務人不履行債務時，債權人有將其占有的財產優先受償的權利。留質權是債權人按照合同的約定，占有債務人的財產，在債務人逾期不履行債務時，債權人有留置該財產，并就該財產有優先受償的權利。

（3）不動產抵押貸款

不動產抵押貸款是指金融機構要求借款人提供押品作擔保而發放的貸款。抵押權的標的依其性質可分為：①不動產；②不產的用益物權。如土地使用權、典權等；③準動產。主要指車輛、船舶、航空器等；④動產。不動產抵押貸款則是指以不動產作抵押而發放的貸款。因為用益物權抵押與不動產抵押有極大共性，因此，本文所指不動產抵押貸款當包括不動產抵押貸款和用益物權抵押貸款。不動產抵押貸款設立要件主要包括：①抵押人必須具備主體資格。即抵押人應具備權利能力和行為能力，同時對抵押物有完整的所有權和處分權。②抵押物必須符合法律規定。從各國立法來看，并非所有不動產均可設定抵押權，根據我國《擔保法》和《城市房地產管理法》等相關法律規定，下列不動產是不能作抵押的。A、用于、醫療、市政等公共福利的不動產；B、列入文物保護的建筑物和具有紀念意義的建筑物；C、已被依法公告列入拆遷范圍的房地產；D、被司法機關或行政機關依法查封的不動產；E、產權關系不清或有爭議的財產；F、來自全體共有人書面同意的不動產；G、未取得合法權證的違法建筑物。③價值評估應該公允。抵押物的價值應該經過具有評估資格的評估機構進行評估，做出合理公允的評估報告，然后根據評估的價值確定抵押率和擔保價值。④辦理抵押登記。依照我國法律，不動產的抵押必須辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。

3、我國有關不動產抵押貸款的主要法律法規。

我國關于不動產抵押的法律主要體現在《擔保法》和《城市房地產管理法》等法律中。另外還有一些法律法規對不動產抵押也進行了規范：比如《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市房地產抵押管理辦法》、《關于土地使用權抵押登記有關問題的通知》、《農村集體土地使用權抵押登記的若干規定》等。以上這些法律法規對不動產的抵押適用范圍、生效條件、抵押程序及效力等都作了明確規定，在實際操作中一定要以上法律執行。

二、不動產抵押貸款的主要風險形式及形成原因

（一）借款人信用意識淡漠，一物多押騙取銀行貸款。

《商業銀行法》第36條規定：商業銀行貸款借款人應當提供擔保。該法確定了貸款發放應當擔保的原則。另一方面，隨著中國加入WTO，和國際接軌日益密切，銀行的風險意識在不斷加強，商業銀行在發放貸款時要求借款人提供貴客擔保，各擔保方式中又以抵押最受歡迎。于是借款人為了多獲取貸款，往往將同一財產多次向多家銀行抵押，其主要表現形式有：

1、擔保法生效前將財產抵押給甲銀行，擔保法生效后又將同一財產抵押給乙銀行。由于在擔保法生效前，抵押合同的生效不以登記為要件，借款人將不動產抵押給甲銀行時，不動產的主管部門沒有登記記錄。借款人利用這一漏洞，在擔保法生效后，又將同一財產抵押給乙銀行，并進行登記。甲銀行的貸款擔保因乙銀行的抵押權的設定而落空。2、抵押人將其不動產的產權證書押于甲銀行取得貸款，又在騙得不動產主管部門補發的產權證書后，將該不動產抵押給乙銀行，并辦理抵押登記。3、利用登記部門工作銜接失誤，將房地產重復抵押騙取貸款。在我國多數城市，房產和土地多由二個部門管理，即分別由房產局和土地局主管，而且由于體制上的原因，兩個部門之間很難溝通。抵押人正好抓住這點，先是和甲銀行簽訂借款合同，將“土地使用權及地上建筑物”抵押給銀行，并到土地管理局辦理抵押登記，隨后，抵押人又將該土地上的房產抵押給乙銀行，并在房產局辦理登記。而根據不動產的特點和法律規定，土地與其地上建筑物應同時抵押，這樣同一房地產的重復抵押使得甲、乙銀行在實現抵押權時勢必發生沖突，給貸款造成風險。

（二）轉貸或借新還舊時沒有重新設定抵押，貸款變為信用放款。

附隨性是抵押權的特性之一，即抵押權不能獨立存在，它必須依附于主合同，隨著主債權存在而存在，隨著主債權的消滅而消滅。銀行承兌匯票墊款或信用證墊款轉貸款和借新還舊都是用一筆新發生貸款償還原已存在的墊款或貸款，其結果是一筆新債發生，一筆舊債消滅，其擔保效力并不當然及于新發生的債權。而在實踐中往往錯誤地認為：抵押合同約定的抵押期間于轉貸或借新還舊時還未到期，甚至長于新貸款的到期日，抵押在轉貸或借新還舊時仍然有效，其擔保效力應及于新貸款，因而在辦理新貸款時，沒有與抵押人重新辦理抵押合同及辦理抵押登記，使新貸款變成沒有抵押的信用放款。

（三）抵押人擅自以共有不動產抵押，抵押行為無效。

根據法律規定，抵押人只能以其擁有合法所有權或用益物權的不動產設定抵押，否則抵押行為無效。共有財產的抵押必須經全體共有人書面同意，不則抵押人無權就共有財產設定抵押。以共有財產設定抵押無效的行為主要有三種形式：

1、抵押人擅自以家庭各成員共同所有，各家庭成員對共同房產平等地、不分份額地享有所有權。任何一名家庭成員對該共有房產作處分必須經其它成員書面同意，否則處分無效；2、抵押人擅自以夫妻共有財產作抵押。根據我國《婚姻法》等相關法律規定：除雙方另有約定外，在婚姻存續期間，夫妻任何一方或雙方取得的財產屬二人共同所有；婚前歸一方所有，但婚姻存續超過一定時間的也屬共同財產。對夫妻共同財產，任何一方未經另一方同意私自抵押的，其抵押行為無效；3、抵押人擅自以與其它共有人共有的財產未經他人同意的，其抵押行為無效。

（四）抵押不登記，抵押行為無效。

在不動產上設定抵押，世界各國均要求設立抵押登記。有的國家規定抵押登記是抵押登記行為的對抗要件，有的國家規定登記是抵押行為的生效要件。根據我國的《擔保法》規定，登記是抵押合同生效的必要條件，抵押合同不經登記不發生法律效力。在實踐中，由于工作人員對法律知識掌握程度各異，或許為節省融資成本，往往出現下列情況：1、只簽訂抵押合同不辦理登記；2、同抵押人簽訂抵押合同，不辦理抵押登記，但扣留辦理抵押時的不動產權證書；3、只同抵押人簽訂抵押合同，而不辦登記，但辦理抵押合同登記，并賦予公證文書強制執行力。以上三種形式雖然抵押合同已簽訂成立，但抵押合同并未生效，對抵押人沒有任何約束力，貸款到期后銀行也無法主張抵押權。

（五）抵押物評估價值與實際價值差距較大，債權難以全部保全。

抵押貸款對銀行而言最根本的目的是確保債權的安全，故抵押債權的價值應大于或等于債權。《擔保法》也規定，抵押擔保的債權價值不得超過抵押物的價值。而且銀行還往往設定一個抵押比率，以進一步保障貸款安全。但在實踐中，一方面抵押物的價值隨市場行情而變動，相對不確定；另一方面借款人為了多貸款也常想盡一切辦法抬高抵押物價值，最終抵押物可能無法滿足擔保債權的需要，其主要表現在：1、中介機構的不規范競爭使得其常應抵押人的要求高估抵押物的價值，抵押人藉此高估的評估報告抵押貸款；2、銀行業務人員經驗不足，根據抵押人提供抵押物資料主觀確定抵押物的價值，致使抵押品價值水份大，抵押物實際價值小于貸款金額。這種操作實屬違規操作。3、用土地使用權抵押時，勿視取得土地使用權的方式。凡是通過劃報方式取得土地使用權的，均未交納土地出讓金，如果貸款到期需將抵押物變現時，必須交40%－60%的出讓金，結果實現抵押權時，實現所剩價值款很少，很難實現全部債權。

（六）法律規定不得設定抵押的財產。

隨著經濟體制的不斷深化，事業單位的經濟運行也發生巨變，它們對資金需求在與日俱增，而事業單位貸款的效益性、安全性也引起各家銀行的高度重視，但在實際操作中，根據《貸款通則》和《擔保法》的有關規定，公益事業單位的某些財產是不得對外設立抵押擔保的。《擔保法》明確規定，公益單位是不能作為保證人的，禁止以社會公益單位的具有公益性質的設施作為抵押物。但是在《若干規定問題解釋》中規定了社會公益單位“以其擁有的公益性質以外的設施為自身的債務設定抵押的，人民法院可以認定有效。”在實踐中，往往分不清哪些屬公益性財產而盲目設定抵押，使抵押行為無效。另外導致抵押貸款形成風險的還有以下一些形式：比如抵押物極難變現，抵押擔保虛化；行政部門違規行政導致抵押無效；主合同無效導致抵押無效；抵押人以其財產設定抵押后，在6個月內宣布破產；抵押人將其全部財產抵押給一個人；銀行與債務人惡意串通，騙取第三人抵押等。上述這些均會造成貸款抵押無效的行為。

三、關于不動產抵押貸款的風險防范措施

針對以上提到的貸款風險形式，要想減少風險發生，應采取如下控制風險的措施：

（一）加強制度建設，構建行之有效的不動產抵押貸款風險的防范體系。

在實施貸款前，一定做好事前調查和初審工作，確保不動產抵押貸款的真實性。授信部門要在以下幾方面做好工作：1、抵押不動產取得的合法性，是否違法占地，是劃拔土地還是經過市場交易取得的土地，權屬是否有爭議；2、抵押物是否已被依法查封、扣押、監管或以其它方式限制流轉；3、抵押物是否被列入文物保護范圍或被列入拆遷范圍；4、土地是否集體土地，（集體土地不得轉讓和抵押），是否已閑置2年或接近2年；5、抵押物是否屬于同一人，私有共有，是否經過共有人同意；6、抵押物是有否有轉讓或正在長期租賃現象，（如長期處于租賃狀態，且已付過租金，將直接抵押權的足額實現）；7、驗證抵押人提供的抵押物的材料是否真實，復印件和原件進行核實，必要時必須取得政府主管部門的證明文件；8、確定評估機構是否具體主體資格，抵押物的評估價格是否公正等。

（二）堅持房地產時抵押的原則。

在我國，對土地及其地上建筑物或構筑物，采取的是“二元主義”，即將土地和地上建筑物看做二項不動產，共各自獨立，分屬不同的權方主體，在一定條件下分別抵押給不同的債權人。由于房屋和土地在物理上具有不可分割的屬性，當其分別抵押給不同債權人時，抵押權人實現抵押權時可能會發生沖突，給貸款造成風險。有鑒于此，銀行在發放不動產抵押貸款時，必須堅持房屋和土地同時抵押的原則。

（三）嚴格抵押程序，及時依法登記。

各國的物權立法均要求對物權的變動采取一定方式公布于大眾，對不動產采取登記方式　，我國的《擔保法》規定，不動主抵押合同的生效要件是依法進行登記，不經登記不生效。因此，銀行在辦理不動主抵押貸款時，必須在簽定抵押合同后，及進到各相應主管部辦理抵押登記。

（四）借新還舊或轉貸時的風險防范。

借新還舊或墊款轉貸時，從法律角度看是一個舊的債權債務消滅和一個新的債權債務關系產生的過程。根據我國《擔保法》的規定：“抵押權與共擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅。”因而，為原有債權債務履行設定的擔保必定隨著舊債權債務關系的消滅而消滅，新成立的債權的擔保必須重新設定方為有效。為規避借新還舊或墊款轉貸時，導致抵押失效的法律風險，實踐中可采取以下幾種方法：1、借新還舊或墊款轉貸時，就新成立的債權重新設立抵押并辦理登記；2、在辦理貸款，承兌或開方信用證時，直接與抵押人簽定最高額抵押合同。但簽定最高額抵押合同時，有二個必須在合同中約定清楚，其一最高額是指發生額還是余額，其二是抵押人愿意連續提供抵押擔保的債務的發生期間，即抵押人愿意就多長時間內發生的債務提供擔保抵押。

（五）對抵押的財產進行認真審核，避免單方抵押無效。

特別是在零售貸款中，用現有住房作抵押貸款較多，銀行在貸款制一琿要落實房屋的產權關系，房屋產權是部分還是全部，是家庭所有成員共有還是夫妻共有。因為根據我國《擔保法》規定，只有共人有全部以書面形式同意抵押情況下，抵押扣保合同才能有效，所貸前一定要落實情況，必要時請求主管部門出示證明。

其它注意事項包括審查抵押物的合法性；國有資產作抵押時是否經過發政委批準；集體財產抵押時是否經過全體職代會通過，有限責任公司或股份有限公司財產抵押時是否經過董事會批準；用劃拔土地抵押時應征得市縣人民政府土地管理部門的批準，足額扣減應交納的土地出讓金等。

四、公益事業單位貸款存在問題

隨著我國的加快，人民群眾對公益事業的要求越來越高，原公益事業單位的服務已遠遠滿足了不群眾的需要，加大投入改善設施是公益事業迫切需解決的問題。而國家財政的困難無法滿足現實需求，公益事業通過銀行融資就尤為顯得重要。而現有的法律的某些規定嚴重制約著工益事業單位的融資。

根據《擔保法》和《擔保法若干問題的解釋》的有關規定，社會公益事業單位不能做為保證人，禁止以社會公益單位的具有公益性質的設施作為抵押物。僅規定社會公益單位的具有公益性質的設施“以外的財產為自身債務設定的抵押，人民法院可以認定有效。該項規定在一定程度上限制了社會公益事業的發展。在現實生活中，社會公益事業在融資的目的在于購置高尖端設備和用于完善社會公益事業的設施，但依照法律規定，社會公益單位可以用以抵押的財產只能是盈利性財產，不得具有公益性，也就是說，即使用銀行的資金購買的設備，也不能作為抵押物抵押給銀行。”由于社會公益單位的盈利性財產價值較其所融資金而言往往反差較大，在社會信用體系尚不完善的今天，籠統地將社會公益單位可以設定抵押的財產加以限制并不利于社會整體服務水平的提高。

要解決這一問題，應根據社會公益單位在社會經濟生活中的地位劃分為非盈利社會公益和盈利性社會公益單位。對非盈利性社會公益單位由國家財政專項拔款支持。對盈利性單位，應允許其以自身設施作為抵押擔保，以利其發展壯大和向其它社會成員提供更加便利的社會公益服務。

不動產抵押貸款較其它擔保貸款而言風險較小，已成各家銀行接信業務中的主要方式，特別是中長期接信業務，只要銀行授信人員在貸款前能認真細致做好調查，嚴格按銀行的有關規定制度和《擔保法》的要求執行，認真辦理有關手續，貸款能不斷對抵押物進行檢查，這種貸款和風險是一定會避免的。

參 考 文 獻 資 料

［1］葛春堯《不動產抵押貸款的風險及法律防范》［C］法制出版社2002年1月

［2］王炳東《規范的幾個法律問題》［J］《與實踐》中國人民銀行鄭州中心支行、河南省金融學會2001.8第42頁至43頁

［3］葉岷、范傳卿、高紅梅《房地產抵押應注意的問題》［J］《金融理論與實踐》河南省金融學會、中國人民銀行鄭州中心支行2001.12.10第57頁

［4］齊建鐵《不動產抵押貸款的風險與防范》估介師資訊網　2004年4月日

篇5

受贈人：_______________

為籌設民辦________學校，捐贈人與受贈人就財產捐贈訂立如下協議，雙方共同遵守。

第一條　捐贈人自愿無償將下列財產捐贈給受贈人，受贈人同意接受：

1.捐贈財產的名稱、數量、質量、價值和用途

(1)名稱：____________________________。

(2)數量：____________________________。

(3)質量：____________________________。

(4)價值：____________________________。

(也可以采用表格式)

2.捐贈財產興建學校________________工程項目。其財產構成為：________________。

(也可以采用表格式)

3.捐贈________等不動產，該不動產位于________________，價值________________元。

第二條　捐贈的目的與用途：________________________________________。

第三條　本捐贈合同不是附義務的捐贈合同。

第四條　捐贈財產的交付時間、地點與方式：____________________________。

第五條　捐贈人捐贈的____________工程項目由受贈人按照國家有關規定辦理項目審批手續，并組織施工(或者由受贈人和捐贈人共同組織施工)。工程質量應當符合國家質量標準。工程項目竣工后，受贈人應當將工程建設、建設資金的使用和工程質量驗收情況向捐贈人通報。

捐贈人可以(或不可以)為捐建的________命名，但需報________________人民政府批準。

第六條　雙方應當依法履行本協議。捐贈人應按照捐贈協議約定的期限和方式將捐贈財產轉移給受贈人。

第七條　受贈人接受捐贈后，應當向捐贈人出具合法、有效的收據，將受贈財產登記造冊，妥善保管。

受贈人應當按照協議約定的用途使用捐贈財產，不得擅自改變捐贈財產的用途，不得挪作他用。如果確需改變用途的，應當征得捐贈人的同意。

受贈人對于不易儲存、運輸和超過實際需要的受贈財產，可以變賣，但所取得的全部收人，應當用于捐贈目的。

受贈人應當依照國家有關規定，建立健全財務會計制度和受贈財產的使用制度，加強對受贈財產的管理。

第八條　爭議處理：本協議在履行過程中發生的爭議，由雙方協商解決;協商不成的，按下列第____種方式解決：

1.提交________仲裁委員會仲裁;

2.依法向________人民法院起訴。

第九條　本協議未作規定的，按照《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國公益事業捐贈法》及其他相關法律法規的規定執行。

第十條　本合同經雙方當事人生效。

第十一條　其他約定事項：________________________________________。

捐贈人：_______(蓋章) 受贈人：__________(蓋章)

住所：________________　 住所：____________________

法定代表人：__________　 法定代表人：______________

居民身份證號碼：______ 居民身份證號碼：__________

委托人： _________ 委托人：______________

電話：________________ 電話：____________________

郵政編碼：____________ 開戶銀行：________________

賬號：____________________

郵政編碼：________________

合同簽訂時間：____________

附：

1.民辦學校校產捐贈協議的內容必須符合《中華人民共和國物權法》、《公益事業捐贈法》和《合同法》等相關法律法規的規定。因此，簽訂捐贈協議之前，雙方都必須了解這些法律法規，以避免協議中出現有悖于法律法規的條款。

2.捐贈標的必須是捐贈人所有的或者捐贈人有權處理的財產。捐贈人不能把不屬于自己或者自己無權處理的財產捐贈給民辦學校，否則，構成侵害他人權益的行為。捐蠟的標的可以是物，也可以是貨幣;可以是動產，也可以是不動產。為了明晰產權，處理有關產權的移交問題，民辦學校的舉辦者利用捐贈財產設立學校的，除了要向審批機關提交捐贈協議外，還應提供關于捐贈財產產權的有效證明文件，表明財產確系捐贈人所有，捐贈人愿意或已將財產用于民辦學校的設立。

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[關鍵詞]房產繼承；贈與；強制公證

[DOI]1013939/jcnkizgsc201718110

廢止“強制公證才能順利辦理繼承房產和贈與房產登記”的做法，在一定程度上減少了辦事環節，節省了辦理公證的費用，但并不是說所有的房產繼承和贈與都可以不用再辦理公證，如果遇到有可能引發糾紛的房產繼承和贈與，依然可以選擇在自愿的前提下，通過公證機構辦理房產繼承、贈與的相關事項公證。機關辦理繼承房產等事項的公證。與原來的登記工作規范相比，現在新規范不但壓縮了辦理時限，還免去了登報、辦理公證等麻煩，為市民減少了支出。順應了國家“放管服”等相關政策的要求。以前如果房產證丟失，當事人必須去登報，必須拿著登報聲明才可以辦理相關業務。而以后不需要登報聲明丟失，只要在規定的網站上刊發丟失聲明即可。

1房產繼承、贈與強制公證的弊端分析

11缺乏必要的法律依據

我國繼承法規條率、物權法規條率和房地產管理法規條例中都沒有涉及房產繼承、贈與強制公證的條款。我國的繼承法規并沒有將房產繼承、贈與行為作為房產繼承登記的前提條件。對于房產繼承和贈與的主要根據所有權人所設立的遺囑作為參考標準，有遺囑的按照最終所公證的遺囑為準，沒有的以最終的遺囑為準。顯然在我國物權法規中并沒有將房產繼承、贈與強制公證作為一個必要條件。從公證法規的角度分析。雖然法規將繼承作為一項需要公證的重要內容，但是需要公證內容主要涉及法律、法規、政府規定的應該公證的內容，由此可以看出該項法規中的規定只是公證機構的一個業務范圍，并不具備強制執行的力度，不能將其意會為大眾必須履行的一種基本義務。從物權法規和城市房地產管理法規內容分析，均沒有對房產繼承、贈與強制公證的相關規定，因此，房產繼承、贈與強制公證不符合我國現有法律依據，是一種不符合規范制度，需要盡快廢除。

12房產繼承、贈與強制公證不符合我國的立法原則

2016年1月1日之前，我國的房產繼承、贈與要求強制公證，房屋所有權繼承人和贈與當事人必須到房地產管理機構辦理房產所有權轉換手續，房產的當事人設立遺囑處理自己的房產需要對遺囑進行公證。房產當事人死亡之后，受益人需要攜帶公證機構出具遺囑公證書，遺囑繼承權產權公證書以及房產的產權證等證書到當地的房產部門辦理相應的房產產權轉化手續，而新修訂的物權法規、房產管理法規、土地登記法規以及房屋登記法規等法律條款都沒有對房產繼承、贈與要求強制公證進行規定和特殊說明，新法律和20世紀90年代出臺的聯合通知中房產繼承、贈與要求強制公證等要求相悖，需要及時將房產繼承、贈與要求強制公證這項條款廢除。此外，房產繼承、贈與要求強制公證侵犯了公民的基本權利。自愿原則是我國民法法規中的基本條款，而物權法規和繼承法規是我國民事法規體系的基本法律，而公證法規是對各種法律行文、文書的真實性和科學性的公證，由此可以看出，房產繼承、贈與要求強制公證侵犯了居民的基本權利。

2房產繼承、贈與不再要求強制公證

21房產繼承可以不用辦理公證

《不動產登記操作規范（試 行）》中最重要的一項規定就是不做公證也可以進行繼承（受遺贈）不動產的登記，公證只是申請人的一個可選項，申請人可以自行選擇是否公證。這一規定既是《不動a登記暫行條例》相關規定落實的具體措施，也是一項探索性的措施，更是一項便民舉措。按照這一規定，申請人在繼承或者受遺贈不動產時，有權選擇公證或者直接申請按照有關規定進行核驗和登記，而繼承（受遺贈）公證就不再是一項必需的選擇。但是為了保障繼承人和被繼承人的合法權益及其財產安全，不要求必須公證并不等于不進行相應的審查核驗，為此市規劃國土委專門出臺了《不動產登記操作規范（試 行）》實施的配套文件《繼承（受遺贈）不動產登記工作程序（試行）》，對選擇不公證辦理繼承（受遺贈）不動產登記的政策、辦理流程、申請所需材料等進行了統一的規范。也就是說，按照現行不動產登記政策規定，繼承、受遺贈取得不動產權利辦理不動產登記的，繼承權公證文書不再作為必須提交的申請材料。

22不公證可節省費用

有很多經濟領域的研究人員一直認為，房地產繼承、贈與不再進行強制性公正，體現了對給公證人權利的尊重。在全新的歷史時期，隨著人們對自身權利的認識逐漸加深，該項規定的出臺和實施正是符合大眾的權利要求。房產采用公正和不公正兩種模式有其各自的優勢和劣勢，傳統的公正模式已經運行了很長一段時間，公正部門在長期的工作過程中積累了豐富的工作經驗，但是工作效率有待進一步提升，而不公正制度實施之后，可以大大節約申請人的時間和經費。

23新規范更加注重便民服務

《不動產登記操作規范（試 行）》將一般登記業務的辦理時限統一壓縮為十個工作日，而查封和異議的登記則明確定為要在受理當日辦理，這比國家規定整整縮短了二十個工作日。確定了繼承（遺贈）不要求強制公證、簡化補換證手續以及抵押權的注銷登記單方申請等便民措施的辦理程序。如果選擇不公證，則不用提交經公證處公證的材料或者已經生效了的法律文書。申請人提交相關文件向檔案窗口申請查詢擬繼承（受遺贈）的不動產登記有關情況。如果還存在不能進行登記的情況，房產繼承或者贈與申請人需要一次性攜帶好相關的申請資料到房產登記機構進行登記，對于申請人所提交的材料不齊全的，但是符合相應的法定形式的，并且所要登記的不動產沒有涉及限制性資產轉移的，進入到相關材料審查檢驗環節后，根據申請人所提供的相關材料以及與申請人溝通詢問的情況，符合法定程序的應該及時進行受理、審核、公示和登記。

綜上所述，進入新時期以來，國家對不動產登記的改革勢在必行。《不動產登記操作規范（試行）》和《不動產登記暫行條例實施細則》實施一年多來，眾多的當事人從中受益，特別是對房產繼承、贈與進行登記不再要求強制公證這一規定更是為當事人簡化了手續，節省了時間，更節省了費用，因此備受歡迎。不動產登記機構應不斷學習新規范和新要求，不斷地總結經驗，以適應新時期當事人對不動產登記的需要，做好不動產登記工作，更好地為當事人服務，為國家的經濟騰飛做出貢獻。

參考文獻：

[1]楊偉東繼承受遺贈強制公證的合法性和未來走向――以陳愛華訴南京市江寧區住房和城鄉建設局不履行房屋登記法定職責案為分析基點[J].法律適用，2015（4）

[2]陳慧娜，郭發產處分不動產遺囑應當實行強制公證[J].上海房地，2009（4）

[3]楊永華，沈潔穎強制公證制度初探[J].行政與法，2003（7）

[4]郭岳萍強制公證進入物權變動領域辨析[J].中國司法，2012（8）

[5]丁煒煒，曾遠濤關于強制公證立法的思辨[J].中國司法，2010（11）

[6]高發房屋繼承登記強制公證于法無據――從最高人民法院公報的一起案例看不動產登記程序需注意的環節[J].國土資源，2016（1）

篇7

關鍵詞：宅基地使用權；農村不動產統一登記制度

中圖分類號：DF4 文獻標識碼：A文章編號：1673-0992（2010）11-0000-01

隨著《物權法》的出臺，法律明確了宅基地屬于用益物權的范疇，結束了學界多年的宅基地使用權性質的爭論，構建了現行的宅基地使用權制度。然而《物權法》對宅基地使用權規定過于簡單，籠統，多是準用性標準，因而給實踐中帶來了適用的困難。

一、宅基地的概念與特征

1.宅基地的概念。

宅基地是農村集體經濟組織成員．按照法律法規規定用于建造自己住房的土地。 現行立法上，宅基地所有權屬農民集體。

2.歷史原因。

我過現行農村宅基地登記制度問題的由來是有其歷史原因的。我過宅基地制度經歷了一下幾個時期。第一，1949年國民經濟恢復時期，農村繼續進行并基本完成了，消滅了延續幾千年的土地所有制。第二 社會主義探索時期，建立農村宅基地適用權。第三，改革開放完善農村宅基地。1978年后實行了以為核心的農村經濟體制改革，但這一改革并沒有改變宅基地所有權屬于集體、宅基地使用權屬于農民的權利分配框架。第四，現行立法嚴格管理宅基地。中國現行的農村宅基地權利制度是在《憲法》框架下，由《物權法》《土地管理法》《擔保法》等法律規范所組成的，嚴格限制土地的流轉。

二、現行關于登記的法律規定及問題解析。

1.現行法律規定。

我國目前關于農村宅基地登記散見于《物權法》《土地管理法》《擔保法》《土地實施條列》等等法律法規中，其中重要的如下：第一，《物權法》。第10條規定:不動產登記,由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法,由法律、行政法規規定。第152條規定:宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利,第153條規定:宅基地使用權的取得、行使和轉讓適用土地管理法等法律和國家有關規定。第二《房屋登記辦法》第四章第82條規定了申請房屋登記的范圍：登記依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設用地建造的房屋，可以依照本辦法的規定申請房屋登記。第三《土地管理法》第62條第一款規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

2.現行法律規定的缺陷分析。

第一 權利主體界定不清。

由于目前仍是一戶一宅，由戶在本村中申請宅基地。戶的概念是不準確的，首先在孩子與父母分立戶的情況下是否可以申請宅基地再進行登記呢?其次，在繼承的情況下，由于宅地基主體限定為農村集體成員，而繼承人脫離原集體經濟組織，是否仍給予其登記呢？最后， 目前由于經濟的發展，集體經濟組織的作用日益降低，已成為松散的組織，在城市化進程中，一部分農村已沒有集體經濟組織了，那么在法律法規中涉及經濟組織的將面臨尷尬境地。因而無論從理論還是實踐來看，突破城鄉二元結構是勢在必行的。

第二 登記面積問題。

由于規定是每戶面積不得超過國家省自治區直轄市的規定標準，那么就會激發農民分戶搶地的現象。而且歷史原因，對于已經超標的并無相關規定。

第三 權利期限不清。

通過上述法律法規可以看出國家對于農村宅基地是可登記可不登記的原則，而且沒有權利期限的限制，只要仍是集體經濟組織的人員其永久享有宅基地適用權，房屋是永久繼承的。如果不進行變更登記，那么將來在原房屋上進行擴建等就會造成原權利人與使用權人權利界定不清的問題。

三、實踐調研發現的問題。

法律法規我們可以從理論上邏輯推導出相應的問題，但是實踐中的問題遠遠多于理論問題。本文作者對北京市郊區面臨搬遷的農村進行了初步調研發現了一系列的問題，現歸納如下：

1.登記意識嚴重缺失。

作者調查的14個村莊中，只有一部分村民手中擁有紅本，也就是房屋產權證，本文作者認為這個證過于簡單，只有正房主體結構的標識，院子長寬的米數。問題有二，其一,是農民后又進行了擴建等等，無論是否超過國家要求的標準，都沒有進行從新登記。其二，產權證中沒有偏房的示意圖。那么沒有出現在房產證上的房子依據什么給予保護？還有個別村子全村是二層三層樓房設計。登記時如何登記？

2.村民超標占地現象嚴重。

很多村民都抱有“私有”的觀念，能多占就多占。更有甚者，違章的建筑更是數不勝數，尤其面臨即將拆遷，為了多爭得前拆補償費更是瘋狂搭建。那么對于這些建筑應給如何登記呢？如果嚴格依照法律規定，農村大面積存在的問題又由于歷史遺留問題，勢必引發糾紛。

3.農村耕地建設用地化嚴峻。

本次調查涉及的村莊都是即將面臨拆遷的，由于農村集體土地所有制，農村很多耕地用途最終以各種方式轉入私營廠長手中，因而農村大量的土地已是廠房林立，基本沒有可耕之地。

4.農村房屋私下交易嚴峻。

這些糾紛主要涉及兩個方面。其一，農村本集體經濟組織成員間買賣房屋的糾紛。由于一直無過戶登記，依賴鄰里信賴，糾紛不斷。其二，非本集體成員買房。由于國家明確規定居民戶口不可以買農民房，所以目前發生糾紛也多。

四 建議

農村宅地基問題關系重大，因而對于其解決時破在眉睫的事情。筆者認為應該逐步改革我土地制度，完善房產統一登記制度。可以從以下幾點入手：

1.完善房屋所有權和宅基地使用權統一登記制度。

對于目前房屋的現狀，無論是原始狀態還是進行翻蓋翻修等，依據國家省自治區直轄市的標準給予登記，個別地方可以適當延伸。對于因繼承買賣等原因取得房屋產權的，不是經濟組織成員的，可以協商解決，在目前土地還不能流轉非本經濟組織情況下，可以協商納入經濟組織或者本經濟組織成員給予賠償會回贖。

2.可以考慮商用房登記制度。

可以考慮將農村不動產分為住宅與商用房。實際上農村也大量存在租用商用房的問題，所以可以通過商用房登記流通逐步解決前面所有權人與使用權人不統一的問題。或者逐步建立有償使用制度。 從國家目前的形勢出發，為了應對經濟結構轉型和世界金融危機，確保經濟社會平穩較快發展，維護社會和諧穩定，促進農村地區經濟的健康有序發展，積極推進社會主義新農村建設。我們應當盡快消除對宅基地上的房屋作為經營場所的種種限制。

3.完善相關部門的職責。

農村宅基地問題頗多也與個別部門職能缺位有關。有關部門要加強對農村土地規劃整理，逐步建立統一的登記的登記制度。制定統一的面積標準，及統一的準確的測量方法。同時制定房屋評價標準，科學進行房屋分類與估價。也要加強部門效率，簡化審批程序。

4.宣傳力度。

農民權利意識淡薄，這就需要相關部門做好宣傳工作。讓農民真正從登記中獲得實惠時，登記工作也就容易許多。

參考文獻：

[1]王利明．物權法研究[M]．北京：中國人民大學出版社，2002：472．

[2]王衛國．中國土地權利研究[M]．北京：中國政法大學出版社，1997：139，114．

[3]鄒玉川．當代中國土地管理[M]．北京：當代中國出版社，1998

[4]史焉維 農村房產制度初探[J] 《學術觀察》 2009

[5]上海市工商局金山分局課題組 對農宅基地登記法律思考與對策[J] 《熱點研究》2009 ,6

[6]王長勇 農村宅基地使用權登記發證中的疑難問題初論[J]《昆明理工大學學報》2008,3

[7]呂Q 《物權法》視角下我國農村宅基地使用權制度改革淺論[J]《政治與法律》2009,22

[8]冉敏 當前農村宅基地管理存在的問題及對策[J] 《問題與探討》2009,1

[9]張永利 加強農村宅基地管理《工作研究》2008,1

篇8

一、整合不動產登記職責，明確部門間職責分工

整合不動產登記職責是國務院機構改革和職能轉變方案確定的重要改革內容，將分散在多個部門的不動產登記職責由一個部門承擔，理順部門職責關系，通過提供“一站式”服務，減少了辦證環節，減輕企業和群眾的負擔。2015年12月1日，濟南市機構編制委員會2015年第3次會議印發《關于市和縣（市）區不動產統一登記職責和機構整合的通知》，正式啟動不動產統一登記職責和機構整合工作。

（一）整合相關機構和職責。一是市、縣土地登記、房屋登記、林地登記等不動產登記職責統一整合到國土資源主管部門，由國土資源主管部門統一負責轄區內不動產登記工作，業務上接受上級國土資源主管部門的指導和監督。濟南市土資源局增設不動產登記管理處，主要負責研究提出全市建立和實施不動產統一登記制度的政策建議，做好不動產登記相關工作等。二是整合組建市不動產登記中心，作為市級不動產統一登記經辦機構，負責統一辦理各區（含高新區）范圍內的不動產登記；各區（含高新區）不再設置不動產登記機構。三是市縣實行不動產統一登記前的各類不動產登記證書繼續有效。

（二）明確相關部門職責分工。明確國土資源主管部門負責指導監督轄區內土地登記、房屋登記、林地登記等不動產登記工作；會同有關部門貫徹落實國家和省市不動產登記的法律法規，建立不動產統一登記制度，負責做好本級不動產登記相關工作；落實不動產權屬爭議調處政策；推進不動產登記信息化建設。明確房產主管部門負責貫徹落實房屋交易政策，制定房屋交易規章制度并監督執行，指導監督房屋產權管理等工作；負責做好本級房屋交易和產權管理相關工作；協同國土資源主管部門做好房屋登記工作；負責建設和完善個人住房信息系統，配合推進不動產登記信息化建設。明確農業主管部門負責指導農村土地承包經營及有關合同管理、流轉規范，調處合同糾紛，協同調處權屬糾紛；協同國土資源主管部門做好相關不動產登記工作。明確林業主管部門負責組織、指導林地、林權管理；依法承擔征用、占用林地的審核、審批工作；指導林地林木承包經營及有關合同管理，監督管理林權流轉交易；負責調處合同糾紛，協同調處權屬糾紛；協同國土資源主管部門做好林權登記工作。

（三）平穩有序組織人員劃轉。不動產統一登記制度落地實施需要運轉有效的人員機構作為保障。人員劃轉到位是按照《不動產登記暫行條例》及其實施細則、《不動產登記操作規范》開展工作的先決條件。濟南市按照“編隨事走、人編同調”的原則，相應劃轉人員編制。根據職責調整，從市住房保障和房產管理局、市農業局各劃轉2名、市林業局劃轉1名行政編制給市國土資源局。將市房屋產權登記中心整建制移交到市國土資源局管理，更名為市不動產登記中心，為市國土資源局所屬副局級公益三類事業單位，負責統一辦理所屬各區（含高新區）范圍內的不動產登記；核定事業編制47名，內部機構設綜合處（財務處）、申請受理處、審核調查處、繕證校對處、法律事務處、信息服務處。各區成立不動產登記分中心，作為各區國土資源分局所屬事業單位，共配備事業人員139名，其中從房管部門劃轉65名；各縣（市）國土資源局均成立了不動產登記中心，共配備事業人員65人，其中從房管劃轉62人。實踐中，濟南市采取整建制劃轉房屋登記人員的做法，不僅將原房屋交易登記人員劃轉90%以上，而且將原來從事各類登記的業務骨干劃轉到位、落實到崗，融合為不動產登記的有生力量，確保了從分散登記到統一登記的業務連續穩定，為改革提供了堅實保障。

二、加快建設信息平臺，實現多部門業務聯辦

改革中，濟南市落實“反彈琵琶”要求，通過加快數據整合和信息平臺建設，反推不動產登記制度建立和落地實施。在不動產登記工作啟動之初，濟南市就注重數據整合和平臺建設，通過臨時整合土地和房屋登記系統、抓緊開發運行全新登記系統，在最短時間內實現數據有效整合和平臺順暢運行，加快原來獨立運行的土地和房屋登記系統及數據庫停用、原土地和房屋登記業務全部轉移，有力支撐了不動產登記職能全面落實到位。

一是統籌力量實現資料移交。不動產登記資料是證明不動產權利歸屬的重要依據，是依法開展不動產登記和資料查詢的前提，只有依據完整的原始資料開展登記，才能保證登記行為準確高效。濟南市強化部門間協調配合，采取100%整庫拷貝、全數據遷移的方式，將房屋登記簿、權屬來源證明材料、登記原因證明文件及登記申請、審核等全部房屋電子登記資料，共計363萬條、235萬卷、18T容量的大數據完整移交。

二是以用為先建設信息平臺。濟南市用最快的速度，整合原有的土地登記系統和房屋登記系統，實現不動產登記“停舊發新”。同時，扎實推進全新的不動產登記系統的開發建設，用短短半年多時間，新的不動產登記系統成功上線運行，徹底擺脫了原系統對接不暢的現實困境，實現了不動產登記從數據到業務的全流程監管，有效提升了不動產登記的規范化和工作效率。

三是應對需求主動開展權籍調查。濟南市存量房多，土地信息不完善，通過按部就班開展權籍調查，需要耗時2-3年，勢必影響不動產登記的平穩開展。濟南市選擇不動產交易較為集中的熱點區域提前開展權籍調查，歷時3個月完成144個熱點小區50多平方公里的權籍調查工作。雖然完成權籍調查的面積僅占濟南市市區和縣城面積的10%，但是解決了全市70%的二手房交易登記所需的權籍數據問題，實現重點地區數據全面掛接。目前，濟南市2001年至今的土地登記數據和所有房屋登記數據全部完成遷移整合，60%的登記數據已實現戶落幢、幢落宗。未來2-3年，濟南市將完成主城區及各縣城駐地大約500平方公里的權籍調查工作，進一步完善不動產登記數據。

四是強調協作實現多部門“業務聯辦”。不動產登記工作涉及面廣，濟南市按照“跨部門協同作業”的工作思路，強化市國土資源局與相關部門間的協調配合，為開展不動產登記工作創造良好外部環境，形成工作合力。其中，為解決群眾辦事環節多、程序繁瑣、重復提交材料等問題，與地稅部門開展“業務聯辦”，將征稅系統與不動產登記系統對接，實現了開具房屋證明、房屋納稅、轉移登記“一窗式”服務。相比之前，完成這3個業務環節，群眾要排4次隊、提交2套資料、耗時3個小時以上；現在只需要排1次隊、提交1套資料、平均耗時半個小時。通過“一窗式”業務聯辦，大大節約了群眾辦事時間、減輕了群眾負擔。據統計，全年累計減少復印材料50多萬張，為群眾節省30多萬元。與人民銀行的協同聯動，實現了貸款信息與不動產登記信息對接，群眾在銀行就能開具用于貸款的證明，并實現了網上抵押業務受理資料的傳遞。與法院系統簽訂了推進網絡執行查控合作備忘錄，使各級法院能夠通過不動產網絡查控平臺查詢有關登記情況，辦理查封、協助過戶等各類業務。

三、堅持便民利民，不斷提升不動產登記服務水平

改革中，濟南市將民生為本理念貫穿始終，堅持目標導向和問題導向相結合，以便民利民要求引導和倒逼改革制度、優化流程和完善舉措。針對群眾便捷辦證的需求，倒逼窗口多點布局，借助不動產登記大數據，實現不動產登記業務全城通聯通辦；針對“依法依規登記”的要求，實施“三個凡是”原則，遵循這一原則，有效化解了困擾部分群眾多年的子女入學、戶口遷移等難題；針對群眾辦證難的需求，倒逼出臺政策，解決國有土地上歷史遺留無證住宅、劃撥土地上房屋轉移登記等難題；針對群眾輕松辦證的需求，倒逼實施不動產登記服務“八辦”，進一步實現了改革有利于人民、有利于方便群眾辦事的預期目標。

一是窗口多點布局，便捷群眾辦事。全市辦證大廳從由原來的6個增加到14個，服務窗口由原來的50多個增加到200多個，還在業務量比較大的3家銀行和2家中介機構設立了臨時辦證點，平均2.5平方公里就設有一個窗口，辦事群眾在全市范圍內可就近辦理相關業務。大廳和窗口的科學布局，使曾經房產登記大廳通宵排隊的“小馬扎”、辦事取號的“黃牛黨”再不見蹤跡。

二是數據信息共享，提高辦事效率。濟南市積極推進不動產登記信息共享應用，以數據應用促進不動產登記工作提質增效。借助不動產登記大數據，實現不動產登記業務全城通聯通辦，辦事群眾可在全市范圍內就近辦理相關業務，避免來回奔波；通過系統聯網和業務聯辦遠程為相關金融機構和稅務機關提供查詢服務22.9萬件；在登記大廳設置類似銀行ATM的“自助取證機”，權利人可以自主領取不動產權證書，為企業、群眾提供更加便捷高效的服務。

三是優化工作流程，依法依規登記。濟南市嚴格貫徹依法登記，實施“三個凡是”原則：凡是法律法規沒有明確規定必須提交的材料，不再要求提交；凡是法律法規沒有明確履行的程序，不再履行；凡是可以讓利于民的收費，統籌考慮逐步減少。通過實施“三個凡是”，清理取消了交易確認單、檔案合格證明、物業維修基金憑證等多項沒有法律依據的要件。僅取消物業維修基金憑證這一舉措，就解決了近萬戶購房群眾辦理不動產權證書難的問題，從而化解困擾這部分群眾多年的子女入學、戶口遷移等難題。另外，在規范登記流程基礎上，根據交易和登記職責劃分，進一步做好與交易流程的銜接。對需要交易部門合同備案的商品房預售等事項，實現兩個部門間基于網絡的數據互推，確保信息互享；對于抵押登記等不需要交易部門合同備案的事項，群眾直接向不動產登記機構申請登記，不動產登記機構辦理登記后將有關信息推送房屋交易管理部T，支撐事后監管。

四是積極解決遺留問題，減少群眾難事。面對不動產統一登記實施中存在的一系列歷史遺留問題，濟南市堅持政府統籌，充分利用市政府處理歷史遺留問題領導小組這一平臺，建章立制，主動研究解決對策，積極回應群眾關切。通過市政府出臺文件，解決劃撥土地上房屋轉移時土地處置難題，明確按照交易價格的1%繳納出讓金，并將土地使用權設定為70年出讓土地，不再履行報批程序，不再簽訂土地使用權出讓合同，解決了部分群眾無法辦證的難題，一定程度上促進了社會的和諧穩定。同時，通過出臺相關政策，妥善解決了建筑物跨宗地、持遺囑公證書辦理繼承轉移登記、規范公寓類別等問題。

篇9

“中梗阻”，梗在各部門銜接不暢、政策執行有偏差、辦事效率低、登記能力不足、歷史遺留問題難處置等方面。業內人士指出，當下，以問題為導向，破除“中梗阻”，打通不動產登記“最后一公里”尤為迫切。

以日前發生的兩則事件為例：

3月27日，湖北電視臺《黨風政風前哨》專欄曝光了市國土局不動產登記中心“辦證窗口一號難求”問題。問題曝光后，黃石市紀委公布了對問題調查處理情況通報，明確指出：國土局官僚作風嚴重、不動產登記中心服務群眾意識淡薄、房產局執行上級決策部署不力，并對相關責任人進行了處理。

4月12日，蘇州市國土資源局《關于進一步規范不動產登記有關問題的通知》，從簡化不動產登記申請、優化不動產登記服務、改進不動產登記婚姻狀況審查、準確界定不動產登記用途、規范工業用地宗地設置、規范不動產登記收費等幾個方面對不動產登記進行進一步的規范。

自2015年3月1日《不動產登記暫行條例》正式施行，到2016年1月7日全國國土資源工作會議宣布全國不動產登記職責機構整合基本完成，不動產統一登記工作取得了實質性的進展。但不可否認的是，在不動產統一登記過程中，部分地區也的確存在“中梗阻”問題，對此，《通知》從5個方面提出了全面排查的要求：

一是部門銜接方面。是否存在國土資源部門與規劃、建設等相關部門尚未建立工作銜接機制，原登記資料尚未移交到位，信息和相關數據尚未實現部門間共享，存量數據未有效整合，導致群眾在辦理不動產登記時幾個部門來回跑的問題。

二是政策執行方面。是否存在對相關政策執行出現偏差，要求不明確，導致劃撥土地上的房產辦理不動產登記受阻的問題。

三是辦事效率方面。是否存在業務流程復雜、辦理速度慢、辦證效率低，導致群眾登記申請被大量積壓的問題。

四是登記能力方面。是否存在由于交易頻繁，工作人員不足，辦事場所局限，登記機構現有辦理能力難以滿足群眾需要問題。

五是歷史遺留方面。是否存在房屋已經頒發所有權證，但由于開發商未取得土地使用權、擅自增加容積率或變更土地性質、超出批準范圍，導致房屋難以辦理不動產登記等問題。

除此之外，《通知》還明確了具體的整改措施。具體包括：充分發揮不動產登記工作聯席會議作用，加強部門溝通銜接，完成登記資料移交，加快存量數據整合和部門間信息共享，按照法定職責，明確各部門責任，形成目錄清單和工作銜接流程，并向社會公示；系統梳理劃撥土地上房屋建設及轉讓政策規定，明確標準和辦理流程，對符合政策的依法及時辦理登記；嚴格落實不動產登記法規規范，優化業務流程，簡化辦事環節，完善信息系統，不得設置沒有法律依據的前置條件，不得增加沒有法律法規規定的申請材料，切實做到“信息多跑路、群眾少跑腿”；進一步充實登記人員，增加或擴大辦事場所，創新便民服務舉措，在保障信息安全的前提下推動“互聯網+不動產登記”，提高服務效能；本著尊重歷史、面對現實、信守政府承諾、維護群眾合法權益的原則，將登記發證與處理歷史遺留問題分開，列出問題清單，提請政府專項研究解決。

《通知》還強調，各地要高度重視排查不動產登記“中梗阻”問題，將其作為完善規范和不動產登記信息平臺接入的一項重點工作，結合“責任落實年”活動，采取強有力措施打通不動產統一登記制度實施的“最后一公里”，確保不動產登記工作落到實處、取得實效。

篇10

一、目前房地產登記機構及登記人員的現狀

1.房地產登記管理體制

按照《城市房地產管理法》第61條的規定，“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書”。長期以來，我國現行的房地產管理具體事務按照屬地管理的原則進行管理，其管理主體為市、縣房地產管理部門。相對于房地產登記業務，各級政府的主要職責如下：在中央政府，實行房地分別管理的體制，由住房和城鄉建設部、國土資源部分別負責有關房地產登記和土地登記的有關政策制定，指導和監督各級地方政府執行相關的政策。在省級政府，和中央政府職能類似，也是由省住房和城鄉建設廳、國土資源廳分別管理，負責承擔省級范圍內相關政策的制定，指導和監督市、縣人民政府的職能。在地方政府，有兩種模式，一種是房地合一的管理體制，目前只有少數城市是這種體制。如天津、重慶、青島、大連、廣州、深圳、廈門等城市，通常是由國土資源和房屋管理局實施統一的房地產登記。另一種是房地分設的管理體制，目前多數城市是這種管理體制，純土地登記業務由土地管理部門負責，但其他的房地產登記業務，如在建工程抵押登記、房屋預告登記、房屋初始登記、地役權登記等均由房地產管理部門負責。各市、縣房地產管理部門具體負責房地產登記業務的機構通常為房地產管理部門下屬的自收自支事業單位。

2.房地產登記從業人員

據了解，絕大多數房地產登記機構的編制是上世紀八九十年代確定的，這些年房地產登記業務發展很快，然而登記機構的編制基本未進行調整，許多登記機構只好通過增加外聘人員滿足日常業務需要，各機構人員分為編制內和聘用人員兩類，總體比例為1：0. 9,一些經濟發達地區，房地產市場規模較大的城市，聘用人員甚至多于編制內人員。由于身份、待遇等方面的限制，這些外聘人員工作積極性不高，人員流動性較大。登記機構對人員的錄用一般按照事業單位錄用人員進行，近幾年隨著用人制度的規范，一些城市通過全市統一公開招考錄用人員。但從現實情況看，登記機構從業人員還缺乏嚴格的準入要求，錄用門檻偏低，也沒有專業方面的強制要求，入職以后，也缺乏專業和系統的學習培訓。人員的整體素質和登記工作要求相比還有較大的差距。

二、境外對不動產登記從業人員的要求

根據清華大學法學院程嘯副教授對德國、奧地利、瑞士、韓國、日本等地區的比較研究，人民大學土地管理系吳春岐博士后對臺灣地區的比較研究，境外對不動產登記官（不動產中最主要的是房地產，不動產登記官主要是指登記機構從事不動產登記的專業人員）有著較為完善的培訓、考試、錄用制度，主要有以下幾個特點。

1.登記官都是國家公職人員

具體看，主要有兩類：一類是法官或司法輔助人（司法公務員），如德國和奧地利，還有瑞士的部分州；另一類是公務員，如日本不動產登記官為國家公務員系列中的法務事務官（指在法務局、地方法務局、法務支局的公務員），韓國為國家第5級公務員，我國臺灣地區的不動產登記官為從事地政業務的公務員。

2.登記官要具備較高的法律專業知識和相應業務水平

由于不動產登記涉及到民法、物權法、合同法、土地法、繼承法、婚姻法等多個法律，因此登記官必須具備很高的法律素質，方能勝任不動產登記工作。這一點在德國、奧地利與瑞士體現得最為明顯，德國《司法輔助人法》規定，成為司法輔助人必須經過在專門培養司法輔助人的高等專科學校學習，主要學習法學基礎、民事訴訟法、刑事訴訟法、不動產法、家庭繼承法、公司法、強制執行法與破產法，然后才能參加司法輔助人考試。即便是在將登記官作為公務員的日本、韓國，其公務員考試中也要求必須掌握相應的法律知識。

3.登記官要經過專門的培訓或考試才能從事登記工作

對登記人員的培訓和教育，分為任職前的培訓教育，以及任職期間持續的再教育。德國司法輔助人考試的主要內容：包括提交學位論文，案例解析，還有1小時口試，最終考試及格者，取得司法輔助人文憑，之后可以向各區法院申請職位。同時必須在法院、檢查院、事務所、行政機關的預備實習期為兩年，然后才能進入工作崗位，正式上崗后，也要繼續在崗學習，主要是參加司法輔助人協會組織的各種研討會。日本的不動產登記官必須經過國家公務員考試，分為三類，一類考試非常難，題目相當于研究生級別，通過之后為高級公務員，擔任領導職務，不具體從事登記事務；二類考試必須具備大學學歷，考試包括筆試和面試，通過后會被登記在“錄用候補者名單”，之后由法務省組織面試，通過后就會成為“法務事務官”；三類考試只需具備高中學歷，也包括筆試和面試，通過后也成為國家公務員，其在登記所從事的是最基礎、瑣碎的事務性工作，一般無法擔任登記官。如我國臺灣考試由考試院的考選部負責，考試內容分為普通科目，主要為國文（論文與閱讀測驗），還有專業科目，主要包括民法概要、土地法規、土地登記實務、土地稅法規。

除以上規定外，還需要具備良好的執業操守和溝通能力。如日本在面試環節主要考察人品、人際交往能力。我國臺灣地區還特別規定，地政人員不僅須具備豐富的專業技術知識與能力，更需要具備熱心、負責的態度與公正清廉的操守品德。

三、建立房屋登記官培訓考核制度的意義

近年來，我國在不動產登記隊伍建設方面做了大量工作，并取得了一定成效。《房地產權屬登記管理辦法》（建設部令第99號）第30條規定：“從事房屋權屬登記的工作人員必須經過業務培訓，持證上崗”；《房地產交易與權屬登記規范化管理考核標準》將登記人員進行業務培訓情況作為一個量化考核標準。通過這些工作，不動產登記人員的素質已經得到了一定的提高。但實事求是地說，我國房地產登記人員的現狀還不能令人滿意。登記人員的任用無需嚴格的法律專業背景和專門的職業訓練，錄用門檻偏低，臨時工作人員偏多，缺乏相應的登記人員的自我約束、外部監督和責任追究機制,房屋登記人員整體素質離不動產登記制度的內在要求還有一定差距。因此，應當比照國外不動產登記官制度，建立我國不動產登記官制度，建立一支專業化、職業化的高素質房屋登記人員隊伍。

從登記實踐看，作為一名合格的房屋登記人員，應當具備多方面的專業知識。首先，登記人員應當具備較強的法律素質。房屋登記人員無論是辦理房屋所有權登記、抵押權登記、地役權登記、預告登記，還是協助法院查封、執行，實際上都要依托基礎性法律關系。保證登記行為的正確，要建立在對基礎法律關系正確理解的前提下。房屋登記人員需要較好地掌握民事（特別是合同、房地產、婚姻、繼承）、公證、行政、執行等方面的法律、法規等。其次，房屋登記人員應當具備較為專業的房地產方面知識。房屋登記人員登記的對象是房屋，即使法律關系較為簡單的所有權初始登記，當事人提交的資料也包括土地、規劃、建筑施工、測繪等方面的證明材料，房屋登記人員需要對這些方面的專業知識有所了解，還要熟悉房地產政策、房地產開發流程以及房地產管理的各個環節。另外，房地產登記人員根據其工作崗位的不同，還應當具備相應的計算機、檔案管理等方面的能力和知識。尤其是隨著近年來房地產交易與權屬登記一體化管理的推進，房地產管理信息化水平逐步提高，房屋登記工作越來越多地需要依托房地產信息系統，需要房屋登記人員具有較強的信息化水平。除此而外，從事房屋登記工作還應當具備很強的責任心和職業操守。

1.實行房屋登記官制度是完善登記制度的關鍵環節

房屋登記工作是一項專業性、技術性、法律性都比較強的工作，被登記的房屋價值量較大，是權利人重要的財產之一。登記工作的質量，直接影響到房屋權利人的權益和房屋交易的安全，如果發生登記錯誤，不但給房屋權利人和利害關系人造成損失，登記機構還要面臨行政復議、行政訴訟甚至行政賠償的風險。因此，可以說，不動產登記制度作為保障不動產權利的一種重要制度，其目的、意義及功能是通過不動產登記機構工作人員的具體行為來實現的，只有確保登記機構的工作人員具備足夠的知識水平、符合要求的專業能力，才能保證登記工作的真實性、準確性，從而維護登記的效力，最終實現房地產交易的安全與效率，為我國房地產市場的健康發展奠定堅實的基礎。

2.實行房屋登記官制度是防范登記風險的重要舉措

房地產登記制度是保障房地產權利、維護交易秩序的一項重要制度。登記具有公信力，登記工作的準確性與申請人、利害關系人的權益密切相關。登記工作的質量，直接影響房地產交易的安全，影響到社會的和諧、穩定。據最高人民法院統計，2000年以來，全國的行政案件數量平均增長了20%，而房屋登記行政案件增長了近200%。2008年以來，房屋登記行政案件量已超過拆遷行政案件量，在行政案件中排位第一。我國《物權法》第21條規定：“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”在最高人民法院出臺的司法解釋《關于審理房屋登記案件若干問題的規定》中，明確房屋登記機構未盡合理審慎職責的，應當根據其過錯程度及其在損害發生中所起作用承擔相應的賠償責任。《房屋登記辦法》第92條規定：“登記機構及其工作人員違反本辦法規定辦理房屋登記，給他人造成損害的，由登記機構承擔相應的法律責任。登記機構承擔賠償責任后，對故意或者重大過失造成登記錯誤的工作人員，有權追償。”住房和城鄉建設部《關于做好房屋登記審核人員培訓考核工作（試行）的通知》（建房[2009]61號文件，以下簡稱61號文件）的要求，房屋登記官可以在房地產登記機構內部審核表及房屋登記簿上簽字或署名，并承擔相應責任。因此，一方面登記機構要盡到合理審慎的職責，需要高素質的登記審核人員完成；另一方面，實行登記官制度有利于明確登記審核人員的責任，有利于登記機構對相關人員的追償。

3.實行房屋登記官制度是提高登記人員素質的必要途徑

長期以來，我國房屋登記機構錄用人員無章可循，隨意性較大。一些人員甚至未經培訓就承擔登記審核等登記關鍵性崗位工作。《物權法》實施后，特別是在制定《房屋登記辦法》，以及《城市房地產管理法》修改意見的過程中，專家、學者及登記業內人士都強烈呼吁，要盡快借鑒國際經驗，建立符合我國國情的登記官選拔、任用、培訓考核機制。實行房屋登記官培訓考核制度，對房地產登記機構從事審核工作的人員提出了持證上崗的要求。按照61號文件的要求，從2012年起，未取得《房屋登記官考核合格證書》的人員，應調離房屋登記審核崗位。通過對審核人員提出要求，增強登記人員的學習主動性和動力，從而逐步提高登記人員素質和業務水平。

四、推進我國房地產登記人員職業化的初步構想

我國的房地產登記審核人員培訓考核機制尚處于建立階段，推進登記人員專業化、職業化是今后的發展方向。目前，房屋登記審核人員的持證上崗，主要通過培訓考核的方式取得上崗證書。培訓考核制度設計有以下幾個特點：一是，通過考核建立登記審核人員的準入要求。參加培訓考核條件有學歷和專業，以及從事實務的要求。具體條件為大專以上學歷，學習專業為房地產、法律、規劃、建筑、土地管理、測繪、經濟等，從事房地產管理、登記、交易工作滿3年。或者其他專業，從事房地產管理、登記、交易工作滿4年的。二是，注重培訓考核的科學性和實用性。培訓考核內容，結合登記審核人員的工作性質和工作內容設計，主要包括房地產登記制度與政策、房地產登記實務與案例兩部分。房地產登記制度與政策主要包括登記業務所涉及到的民法、行政法知識、房地產管理基本制度與政策、房地產登記檔案管理、房地產測繪基礎知識、房地產市場信息系統。房地產登記實務與案例主要包括房屋登記辦法、登記實務、案例分析等。三是，保證培訓考核的統一性、公平性和權威性。房屋登記審核人員培訓考核，實行全國統一培訓考核標準、統一考核題庫、由住房和城鄉建設部頒發統一的合格證書。培訓考核的具體組織實施由省級住房和城鄉建設部門負責，培訓的師資必須通過住建部考試，符合相關標準。考核方式采取應考人員在計算機上答題方式，通過二代身份證識別儀對應考人員的身份進行審查，考場還采取全程錄像監控。通過一系列制度設計，保證考試的公平、公開和公正。

據統計，2011年開始培訓考核工作，到2012年1月30日止，全國共有21個省的21318人參加了考試，房地產登記制度與政策通過人數為7522人，合格率為35%；房地產登記實務與案例通過人數為6538人，合格率為31%；兩部分均合格的人數為5358，合格率為25%。從培訓考核實施的情況看，地方登記機構人員參與的積極性較高，對考試方式和內容也較為贊同，在登記機構中興起了一股學習業務、鉆研業務的熱潮。

下一步，在繼續完善房屋登記官培訓考核制度的基礎上，應當積極推進房地產登記人員職業化進程，在當前法律法規未出臺的情況下，可以在以下幾個方面進行探索：

一是，建立登記人員全員學習培訓制度。目前只對房屋登記審核人員進行考核，并不是說對于其他工作崗位的登記人員就沒有培訓和考核的要求，建房[2009]61號文件要求，房地產登記機構的其他工作人員應當具備與其崗位相適應的專業知識，逐步建立起多層次的房屋登記人員培訓考核體系。地方建設（房地產）主管部門和房屋登記機構應當從加強機構內部管理、提高登記工作準確性的要求出發，制定相關的培訓和考核要求。通過定期的培訓和考核，保證全體登記機構工作人員具備和登記工作相適應的知識和能力。

二是，建立持續教育和動態管理機制。由于法律法規的不斷完善，需要對房屋登記官進行繼續教育，不斷更新知識，提高業務水平，以便使工作人員能夠及時掌握最新的法律、房地產等方面專業知識，保證其具備符合工作要求的綜合素質。

三是，嚴格房屋登記官簽字制度。嚴格執行只有房屋登記官才能從事房地產登記審核工作，才能在房屋登記簿上簽字或署名，同時建立登記人員的責任追究制度和職業保險制度，完善房地產登記的賠償制度。

四是，提高房屋登記官的待遇。目前我國正積極推進事業單位改革，按照事業單位改革思路，結合我國國情，登記機構應當作為承擔行政職能的機構，予以保留和加強并逐步轉為行政機構。房屋登記官應當作為專業技術類公務員，實行聘任制，建立獨立的退出機制和晉升系統。對取得房屋登記官資格的人員，登記機構應當在待遇、收入等方面相應提高，實行分等定級，進一步增強他們的責任感和使命感。

從長遠看，房地產登記人員的職業化、專業化，以及房地產登記人員的責任和義務都需要通過法律法規的要求來明確，要加快立法進程，不斷完善我國的不動產登記制度，保護權利人的合法權益，為經濟社會的發展提供必要的基礎和條件。