導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地估價(jià)管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第一條  為加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理，規(guī)范土地交易行為，維護(hù)地產(chǎn)市場秩序，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條  凡在本市行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行土地估價(jià)工作的中介機(jī)構(gòu)，均適用本辦法。

第三條  本辦法所稱地價(jià)是指一宗地產(chǎn)或多宗地產(chǎn)在一定權(quán)利狀態(tài)下的某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

第四條  本辦法所稱土地估價(jià)是指土地估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)委托方的要求，按照國家土地管理局《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和程序?qū)ψ诘氐禺a(chǎn)進(jìn)行評估和計(jì)算。

第五條  土地估價(jià)工作應(yīng)遵循合法、真實(shí)、公平、可行的原則，土地估價(jià)的價(jià)格不得低于西寧地區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)。

基準(zhǔn)地價(jià)由市人民政府定期公布。

第六條  凡在本市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的單位和個(gè)，有下列情形之一的，必須進(jìn)行土地估價(jià)：

（一）土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的；

（二）以土地使用權(quán)投資聯(lián)營、聯(lián)建、入股的；

（三）企業(yè)兼并、分立、拍賣、破產(chǎn)、股份經(jīng)營、清產(chǎn)核資等；

（四）外資、合資、合作經(jīng)營企業(yè)使用國有土地的；

（五）依照法法律、法規(guī)規(guī)定需要進(jìn)行土地估價(jià)的；

（六）由市人民政府決定必須估價(jià)的土地。

第七條  西寧市土地規(guī)劃管理局主管本市行政區(qū)域內(nèi)的土地估價(jià)工作。

物價(jià)、城建、財(cái)政、國有資產(chǎn)等有關(guān)部門按照各自的職責(zé)做好估價(jià)的管理工作。

第二章  土地估價(jià)機(jī)構(gòu)與管理

第八條  土地估價(jià)機(jī)構(gòu)必須具備下列條件（一）具有法定代表資格，有與開展評估業(yè)務(wù)相應(yīng)的資金和固定的辦公場所；

（二）有土地估價(jià)專業(yè)人員。其中取得土地估價(jià)師技術(shù)職稱的人員不得不少3人，除專職人員外，可以聘請兼職人員，但專職人員的比例不得低于50％；

（三）具有一定的土地估價(jià)工作經(jīng)驗(yàn)。

第九條  申請從事土地估價(jià)的機(jī)構(gòu)，須向市土地規(guī)劃管理局提出申請，具備本辦法第八條規(guī)定的條件，經(jīng)市土地規(guī)劃管理局審批后，到市工商行政管理局申請核準(zhǔn)營業(yè)登記。

第十條  經(jīng)市工商行政管理局注冊登記的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，應(yīng)于登記后30日內(nèi)到市土地規(guī)劃管理局辦理土地估價(jià)資格證書，持土地估價(jià)資格證書到市物價(jià)局辦理土地估價(jià)收費(fèi)許可證。

第十一條  土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資格實(shí)行注冊登記審驗(yàn)制度，有效期3年。有效期內(nèi)，土地估價(jià)資格證書每年審驗(yàn)一次。有效期滿前，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)持工作報(bào)告，人員狀況和5個(gè)典型估價(jià)實(shí)例等材料，向發(fā)證機(jī)關(guān)申請登記，經(jīng)發(fā)證機(jī)關(guān)審查合格后，重新辦理注冊登記。

第十二條  土地估價(jià)機(jī)構(gòu)必須遵守以下規(guī)則：

（一）嚴(yán)格遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

（二）對所出具的土地價(jià)格評估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容的真實(shí)性和合法性負(fù)責(zé)。

（三）對委托人提供的文件資料和市土地規(guī)劃管理局提供的土地登記證明材料，應(yīng)嚴(yán)格保守秘密，不得公開引用和轉(zhuǎn)讓；

（四）有關(guān)土地估價(jià)成果，應(yīng)在協(xié)議規(guī)定期限內(nèi)完成，土地價(jià)格評估報(bào)告經(jīng)市土地規(guī)劃管理局和市物價(jià)局確認(rèn)、備案后方可提供給委托人。

第十三條  土地估價(jià)機(jī)構(gòu)有下列情形之一的，由市土地規(guī)劃管理局取消其土地估價(jià)資格，市物價(jià)局收繳其土地估價(jià)收費(fèi)許可證。

（一）違反本辦法第十二條規(guī)定的；

（二）連續(xù)二年未進(jìn)行土地估價(jià)工作的；

（三）土地估價(jià)人員玩忽職守，造成土地估價(jià)結(jié)果嚴(yán)重失實(shí)的；

（四）未取得土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資格證書和年審不合格的。

第三章  估價(jià)程序和審核

第十四條  土地估價(jià)按以下程序進(jìn)行：

（一）申報(bào)立項(xiàng)。符合本辦法第六條規(guī)定需要進(jìn)行地價(jià)評估的單位和個(gè)人，應(yīng)持《國有土地使用證》、地上附著物產(chǎn)權(quán)證明材料等向市土地規(guī)劃管理局申請?jiān)u估立項(xiàng)；

（二）委托評估。被評估地產(chǎn)的單位和個(gè)人在準(zhǔn)予評估立項(xiàng)后，向指定的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)提交估價(jià)委托書，并簽訂“土地估價(jià)協(xié)議書”；

（三）土地估價(jià)。土地估價(jià)機(jī)構(gòu)按“土地估價(jià)協(xié)議書”和國家有關(guān)土地估價(jià)規(guī)定的要求，完成土地價(jià)格評估報(bào)告；

（四）評審確認(rèn)。土地估價(jià)機(jī)構(gòu)將土地價(jià)格評估報(bào)告報(bào)市土地規(guī)劃管理局、市物價(jià)局審核確認(rèn)后，連同地價(jià)確認(rèn)表一并提供給掃托方使用。

第十五條  市土地規(guī)劃管理局、市物價(jià)局在接到土地價(jià)格評估報(bào)告等資料30日內(nèi)組織審核確認(rèn)。委托方對所確認(rèn)的估價(jià)結(jié)果有異議的可在15日內(nèi)向估價(jià)機(jī)構(gòu)申請復(fù)查，估價(jià)機(jī)構(gòu)在10日內(nèi)應(yīng)作出復(fù)查決定，委托人對復(fù)查結(jié)果仍有異議的可15日內(nèi)向市土地規(guī)劃管理局申請確認(rèn)。

第四章  土地估價(jià)收費(fèi)

第十六條  進(jìn)行宗地地價(jià)評估，應(yīng)按照國家的有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

第十七條  土地估價(jià)的收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及雙方各自履行的義務(wù)和承擔(dān)的責(zé)任，應(yīng)在“土地估價(jià)協(xié)議書”中明確表述。土地估價(jià)機(jī)構(gòu)可先預(yù)收50％的評估費(fèi)用，其余費(fèi)用在提交土地價(jià)格評估報(bào)告和地價(jià)確認(rèn)書后15日由委托方一次付清。

第十八條  異地執(zhí)行估價(jià)的評估人員的差旅費(fèi)由委托方承擔(dān)，不計(jì)入土地估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)。

第十九條  對外資企業(yè)和中外合資、合作經(jīng)營企業(yè)的土地估價(jià)收費(fèi)，比照國際慣例由雙方商定。

第二十條  收費(fèi)應(yīng)使用財(cái)政部門制發(fā)的收費(fèi)票據(jù)，收費(fèi)不使用財(cái)政部門制發(fā)的收費(fèi)票據(jù)的，被收費(fèi)單位和個(gè)人有權(quán)拒付。

第二十一條  土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)財(cái)政部門的規(guī)定管理評估費(fèi)用，自覺接受財(cái)政、審計(jì)部門的監(jiān)督、檢查。

第五章  罰則

第二十二條  用地單位故意隱瞞事實(shí)，提供虛假情況或者與土地估價(jià)機(jī)構(gòu)串通作弊，致使土地估價(jià)結(jié)果嚴(yán)重失實(shí)，市土地規(guī)劃管理局有權(quán)追究用地單位或土地估價(jià)機(jī)構(gòu)直接責(zé)任人和主要負(fù)責(zé)人的責(zé)任，并吊銷其土地估價(jià)許可證。

第二十三條  土地估價(jià)機(jī)構(gòu)玩忽職守，致使土地估價(jià)結(jié)果嚴(yán)重失實(shí)的，市土地規(guī)劃管理局可以對其給予警告，并責(zé)令其重新評估或另行指定土地估價(jià)機(jī)構(gòu)評估，評估的費(fèi)用由原評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

第二十四條  不按協(xié)議規(guī)定時(shí)間提交土地估價(jià)成果，或泄漏委托人提供的資料，給委托人造成經(jīng)濟(jì)損失的，委托人有權(quán)按法律程序要求經(jīng)濟(jì)賠償。情節(jié)嚴(yán)重的，可依法追究直接責(zé)任人的法律責(zé)任。

第二十五條  對違反收費(fèi)規(guī)定的，由物價(jià)部門按有關(guān)規(guī)定查處；情節(jié)嚴(yán)重的，由市土地規(guī)劃管理局取消其土地估價(jià)資格，市物價(jià)局收繳其土地估價(jià)收費(fèi)許可證。

第二十六條  土地估價(jià)人員在估價(jià)工作中玩忽職守、貪贓枉法、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管機(jī)關(guān)給予行政處分，情節(jié)嚴(yán)重的，依法追究其法律責(zé)任。

第六章  附則

篇2

現(xiàn)將財(cái)政部、建設(shè)部、國家土地管理局、國家國有資產(chǎn)管理局《關(guān)于印發(fā)〈清產(chǎn)核資中土地清查估價(jià)工作方案〉的通知》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并結(jié)合我市情況做如下補(bǔ)充，請一并貫徹執(zhí)行：

一、對于已進(jìn)行土地注冊登記由土地管理部門頒發(fā)土地證書的企業(yè)，按土地注冊登記的數(shù)量進(jìn)行清查登記、估價(jià)。

二、尚未進(jìn)行土地注冊登記、未領(lǐng)取土地證書的企業(yè)，按清產(chǎn)核資中清查的土地?cái)?shù)量進(jìn)行登記、估價(jià)。

三、對于權(quán)屬有爭議的土地，暫由現(xiàn)在占用的企業(yè)進(jìn)行清查登記、估價(jià)，做為待界定資產(chǎn)處理。待清產(chǎn)核資后，由土地管理部門裁定處理。

四、為了便于企業(yè)操作、土地估價(jià)工作，按此次所擬定的地產(chǎn)核資類別劃分表及類別標(biāo)準(zhǔn)表進(jìn)行估價(jià)，此表僅適用于這次清產(chǎn)核資土地清查工作，不作為企業(yè)、單位土地出讓、產(chǎn)權(quán)變更時(shí)的土地實(shí)際價(jià)格，以及土地其他統(tǒng)計(jì)及調(diào)查使用。

附件一：財(cái)政部  建設(shè)部  國家土地管理局  國家國有資產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)《清產(chǎn)核資中土地清查估價(jià)工作方案》的通知（財(cái)清〔1994〕13號）

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府清產(chǎn)核資領(lǐng)導(dǎo)小組、財(cái)政廳（局）、建設(shè)廳（局）、土地局、國有資產(chǎn)管理局，國務(wù)院各部、委、直屬機(jī)構(gòu)清產(chǎn)核資領(lǐng)導(dǎo)小組和計(jì)劃單列企業(yè)集團(tuán)：

現(xiàn)將《清產(chǎn)核資中土地清查估價(jià)工作方案》印發(fā)給你們，請結(jié)合本地區(qū)和本部門的實(shí)際情況，在清產(chǎn)核資中執(zhí)行，并將執(zhí)行中出現(xiàn)的問題及建議及時(shí)上報(bào)。

附：清產(chǎn)核資中土地清查估價(jià)工作方案

一、在清產(chǎn)資中對土地進(jìn)行清查估價(jià)的緊迫性和重要意義

土地是國家的重要資源和資產(chǎn)，也是重要的生產(chǎn)資料。長期以來，國家實(shí)行無償、無限期、無流通的土地使用制度，以行政劃撥方式向企業(yè)、單位提供土地，企業(yè)、單位帳面無土地價(jià)值。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷深入發(fā)展，國家先后建立了國有土地有償出讓制度，以及對股份制企業(yè)土地資產(chǎn)管理制度，但大多數(shù)企業(yè)、單位仍然是沒有土地帳面價(jià)值，致使企業(yè)、單位在組建中外合資、股份制企業(yè)、以及企業(yè)兼并中無法作價(jià)或隨意作價(jià)、投資入股。同時(shí)由于土地資產(chǎn)沒有與國有土地使用者的效益掛鉤，致使土地的利用率相當(dāng)?shù)停嗾忌儆茫级挥玫默F(xiàn)象相當(dāng)普遍。還有一些企業(yè)、行政事業(yè)單位在未依法補(bǔ)辦出讓手續(xù)的情況下，就將本單位原無償劃撥、使用的土地有償轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，獲取巨額收入，并將這部分收入納入各自的“小金庫”，使國家蒙受了重大損失。

因此，在清產(chǎn)核資中，對土地進(jìn)行全面清查、估價(jià)入帳，并加以相應(yīng)管理已勢在必行。這對于推動改革開放工作和轉(zhuǎn)換企業(yè)經(jīng)營機(jī)制，走向社會主義市場經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著十分重要的意義。具體表現(xiàn)在以下凡個(gè)方面：一是有利于查清各企業(yè)、單位使用土地的數(shù)量和價(jià)值量，以及全國總量；二是有利于加強(qiáng)土地管理，制止土地資產(chǎn)的流失；三是有利于對土地進(jìn)行合理利用和優(yōu)化配置，達(dá)到節(jié)約使用土地的目的；四是有利于理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，明確國有土地所有者與使用者的經(jīng)濟(jì)利益和法律責(zé)任；五是有利于正確評價(jià)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

二、在清產(chǎn)核資中土地清查估價(jià)的法律依據(jù)

為保證土地清查估價(jià)工作的順利進(jìn)行，在土地清查估價(jià)中要嚴(yán)格按照《中華人民共和國土地管理法》及其《實(shí)施條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《國務(wù)院關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》、《關(guān)于土地登記收費(fèi)及其管理辦法》和國家土地管理局頒布的《土地登記規(guī)則》等法規(guī)以及清產(chǎn)核資中有關(guān)土地清查估價(jià)的政策、辦法，認(rèn)真組織進(jìn)行。

三、清產(chǎn)核資中進(jìn)行土地清查估價(jià)的主要任務(wù)與范圍

（一）在清產(chǎn)核資中進(jìn)行土地清查估價(jià)的主要任務(wù)是：全面清查企業(yè)、單位使用的土地的權(quán)屬、界線和面積，進(jìn)行土地登記，對土地進(jìn)行分等定級估價(jià)，完善土地管理與使用效益考核制度。

（二）清產(chǎn)核資中土地清查估價(jià)的范圍：

1.參加清產(chǎn)核資的企業(yè)、單位；

2.凡在清產(chǎn)核資前已依法進(jìn)行了土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記的企業(yè)、單位，經(jīng)審核土地權(quán)屬用途沒有發(fā)生變化的不再進(jìn)行土地清查登記，只進(jìn)行土地估價(jià)，憑原登記證明辦理清產(chǎn)核資中有關(guān)土地清查登記事宜；

3.企業(yè)凡已以土地使用權(quán)作價(jià)入股方式與外方舉辦中外合資、合作經(jīng)營企業(yè)的，要查清中方投入土地的股份（投資數(shù)額）和面積；

4.企業(yè)凡已以土地使用權(quán)投資與其它企業(yè)、單位舉辦國內(nèi)聯(lián)營；或以土地使用權(quán)作價(jià)入股舉辦股份制企業(yè)的，要查清國有企業(yè)投入土地資產(chǎn)的股份（投資數(shù)額）和面積。

四、清產(chǎn)核資中土地清查估價(jià)工作的組織與程序（一）清產(chǎn)核資土地清查估價(jià)工作的組織土地清查估價(jià)工作由全國清產(chǎn)核資機(jī)構(gòu)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，各地在省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府清產(chǎn)核資領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)下，由領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室與本地區(qū)土地管理部門具體組織，財(cái)政、建設(shè)、房產(chǎn)、國有資產(chǎn)管理部門配合實(shí)施。中央企業(yè)、單位的土地清查估價(jià)工作由其主管部門的清產(chǎn)核資領(lǐng)導(dǎo)小組協(xié)助企業(yè)、單位所在地的土地管理部門進(jìn)行實(shí)施。

（二）清產(chǎn)核資土地清查估價(jià)的工作程序1.土地清查登記的工作程序：

它包括申報(bào)、地籍調(diào)查、權(quán)屬審核、注冊登記、頒發(fā)土地證書五個(gè)階段，先由企業(yè)、單位自查、申報(bào)，然后由土地主管部門依照國家《土地登記規(guī)則》進(jìn)行審查，做好權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈，查清每一宗地的權(quán)屬、位置、界線、數(shù)量和用途等基本情況，達(dá)到權(quán)屬合法、面積準(zhǔn)確、界址清楚。在此基礎(chǔ)上，經(jīng)企業(yè)、單位所在地的土地管理部門全面審核后，符合法律規(guī)定的報(bào)縣級以上人民政府批準(zhǔn)進(jìn)行注冊登記，并頒發(fā)土地證書。企業(yè)、單位據(jù)此填報(bào)清產(chǎn)核資有關(guān)土地清查報(bào)表，并由其各級主管部門匯總后報(bào)各級政府清產(chǎn)核資領(lǐng)導(dǎo)小組備案。

少數(shù)企業(yè)、單位因特殊情況如權(quán)屬糾紛沒有解決等，暫不能領(lǐng)取土地證的，清查后由當(dāng)?shù)赝恋毓芾頇C(jī)關(guān)出具證明，暫按企業(yè)、單位自查數(shù)填報(bào)統(tǒng)計(jì)報(bào)表，待清產(chǎn)核資后期由土地管理部門另行解決。

2.土地估價(jià)的工作程序：

這次清產(chǎn)核資中的土地估價(jià)是估算土地基準(zhǔn)價(jià)格，不作為企業(yè)、單位產(chǎn)權(quán)變動時(shí)土地的實(shí)際價(jià)格，土地估價(jià)實(shí)施細(xì)則、方法、標(biāo)準(zhǔn)和審批程序由國家有關(guān)部門統(tǒng)一制訂。

企業(yè)、單位可根據(jù)國家制定的方法和統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)自行進(jìn)行土地估價(jià)；自行土地估價(jià)有困難的企業(yè)，單位要委托具有土地評估資格的機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地估價(jià)。企業(yè)、單位根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果填報(bào)有關(guān)報(bào)表，上報(bào)主管部門審核后，報(bào)所在地土地管理部門，由其會同企業(yè)、單位的同級財(cái)政、國有資產(chǎn)管理部門進(jìn)行審定，并報(bào)同級清產(chǎn)核資辦公室備案。

3.土地清查估價(jià)工作總結(jié)與制度建設(shè)在土地清查估價(jià)工作中，應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并報(bào)財(cái)政部和國家土地管理局。各地要在清查估價(jià)工作過程中，在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，加強(qiáng)土地資產(chǎn)的管理，完善土地資產(chǎn)的管理制度，為建立、完善全國性土地資產(chǎn)的管理制度打下基礎(chǔ)，創(chuàng)造經(jīng)驗(yàn)。

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     附件二：地產(chǎn)核資類別劃分表

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類      別    ｜                      所    指    范    圍

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一      類    ｜                二環(huán)路以內(nèi)地區(qū)

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二      類    ｜                三環(huán)路以內(nèi)（除二類）地區(qū)

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三      類    ｜                規(guī)劃四環(huán)路以內(nèi)（除一、二類）地區(qū)

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四      類    ｜                規(guī)劃五環(huán)路以內(nèi)（除一、二、三類）地區(qū)

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五      類    ｜                規(guī)劃五環(huán)路以外平原地區(qū)

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篇3

    為了加快核發(fā)《換地權(quán)益書》收回閑置土地工作進(jìn)度，切實(shí)做好處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)工作，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)海南省人民政府、建設(shè)部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案的通知》（〔1999〕62號）、《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》和《海南省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好閑置土地處置工作的通知》（瓊府辦〔2000〕41號），現(xiàn)就核發(fā)《換地權(quán)益書》的有關(guān)問題通知如下：

    一、各市、縣政府是簽發(fā)《換地權(quán)益書》的法定主體，負(fù)責(zé)依法審查土地權(quán)益關(guān)系，核定土地權(quán)益數(shù)量，向土地權(quán)益人簽發(fā)《換地權(quán)益書》和收回閑置土地，并對簽發(fā)《換地權(quán)益書》記載的權(quán)益事項(xiàng)的真實(shí)、合法性負(fù)責(zé)。省政府為《換地權(quán)益書》的核準(zhǔn)機(jī)關(guān)，授權(quán)省土地行政主管部門對空白《換地權(quán)益書》印制的有效性進(jìn)行核準(zhǔn)，加蓋海南省國土環(huán)境資源廳印章。經(jīng)核準(zhǔn)蓋章的《換地權(quán)益書》，由市、縣政府依法填寫簽發(fā)。

    二、各市、縣政府應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查土地權(quán)益關(guān)系，準(zhǔn)確核定土地權(quán)益數(shù)量，依照有關(guān)法律、法規(guī)和政策簽發(fā)《換地權(quán)益書》。簽發(fā)《換地權(quán)益書》應(yīng)當(dāng)同時(shí)收回相應(yīng)的土地。

    三、簽發(fā)《換地權(quán)益書》收回土地，必須依照有關(guān)規(guī)定評估擬收回土地地價(jià)現(xiàn)值。承擔(dān)《換地權(quán)益書》評估業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)，必須具備B級以上土地評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)。禁止地價(jià)評估和確認(rèn)中的弄虛作假行為。各市、縣政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對地價(jià)評估結(jié)果的審查、確認(rèn)和評估異議處理工作的管理。土地權(quán)益人對地價(jià)評估和確定結(jié)果有異議的，可以依照有關(guān)規(guī)定申請市、縣房地產(chǎn)估價(jià)鑒定委員會或省土地估價(jià)鑒定委員會鑒定。

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)；估價(jià)行業(yè)；問題；對策

中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

引言

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的開放，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)面對的國際、國內(nèi)的競爭和挑戰(zhàn)更加嚴(yán)峻。我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)只有從現(xiàn)在起就面對自身的不足，提高管理、專業(yè)、人才優(yōu)勢，樹立行業(yè)品牌，迅速提高自己的市場競爭力，才能在日益激烈的市場競爭中運(yùn)籌帷幄、取勝于人。

一、房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

1、成本法

成本法是指以當(dāng)前條件下重新購建相同的被評估房地產(chǎn)所需的成本扣減其已損耗的價(jià)值為基礎(chǔ)確定被評估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。重新購置成本中又分更新重置成本和復(fù)原重置成本，而在實(shí)際評估中，我們通常選用的是更新重置成本。

2、市場比較法

市場比較法是指在求取待評估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，將待估房地產(chǎn)與近期內(nèi)市場上已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，對已發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行調(diào)整修正，得出待估房地產(chǎn)合理價(jià)格的一種評估方法。市場比較法是通過與所選取的參考案例相比較，對因素的不同之處進(jìn)行修正，然后得出待評估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)格的過程。市場比較法是通過待評估房地產(chǎn)與交易實(shí)例之間的差異因素調(diào)整來估算價(jià)格，在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的情況下，在同一地區(qū)或同一供需圈內(nèi)，與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)交易比較多時(shí)，市場比較法才是有效的評估方法。

3、收益法

收益法也稱純收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡單的說是指待評估房地產(chǎn)的未來正常純收益選用適當(dāng)?shù)倪€原率折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日之和。收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，一般在類似房地產(chǎn)有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應(yīng)的費(fèi)用，費(fèi)用包括房屋維修、物業(yè)管理、保險(xiǎn)費(fèi)、租金損失費(fèi)、租賃中介費(fèi)、出租房產(chǎn)的稅費(fèi)（包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加、印花稅等）等。收益法在運(yùn)用時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)的收益情況和使用年限的不同而計(jì)算方法不同。

二、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1、制定了房地產(chǎn)估價(jià)的有關(guān)法律規(guī)章

國務(wù)院和國家房地產(chǎn)管理部門首先制定了房地產(chǎn)管理基本法《城市房地產(chǎn)管理法》，在此基礎(chǔ)上又制定了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等法律法規(guī)，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)及估價(jià)師的地位，完善了估價(jià)的相法律法規(guī)和規(guī)范性文件。

2、建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度和制定了房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)范

根據(jù)各級房地產(chǎn)管理部門的統(tǒng)計(jì)，目前全國有4萬多人取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格，其中注冊執(zhí)業(yè)約3．5萬人，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)5,000多家，其中一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)267家。國家房地產(chǎn)管理部門制定了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，對房地產(chǎn)估價(jià)行為從制度上進(jìn)行規(guī)范，通過統(tǒng)一估價(jià)程序和技術(shù)方法，保證估價(jià)結(jié)果的客觀、公正、合理。

3、形成了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)估價(jià)市場和行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)

從2000年6月國務(wù)院提出經(jīng)濟(jì)鑒證類社會中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制的要求開始，涉及中介機(jī)構(gòu)的管理部門，包括房地產(chǎn)管理部門，按照國家的規(guī)定，開展原有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與部門的脫鉤改制工作。中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會已經(jīng)開始承擔(dān)估價(jià)師資格考試、注冊、再教育以及估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)評審、違規(guī)行為查實(shí)等工作，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的自律機(jī)構(gòu)基本建立，對估價(jià)機(jī)構(gòu)的自律作用日益強(qiáng)化。

4、房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)領(lǐng)域逐步擴(kuò)大

在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容是房地產(chǎn)交易管理，防止房地產(chǎn)交易過程中雙方當(dāng)事人隱價(jià)瞞價(jià)、偷漏稅費(fèi)。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各行業(yè)，如銀行、城市建設(shè)、土地管理、司法、保險(xiǎn)、稅務(wù)、投資咨詢等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。

三、我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)中存在的問題

1、立法滯后

雖然目前我國已形成了以《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》為基礎(chǔ)，由《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等規(guī)章組成，以房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)估價(jià)師注冊兩項(xiàng)行政許可為核心的房地產(chǎn)估價(jià)法律體系，對評估機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員的管理進(jìn)行了規(guī)定，但仍然缺乏相關(guān)的實(shí)施細(xì)則。盡管《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中已明確了房地產(chǎn)估價(jià)制度的法定地位，但關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的專門法律一直是空白。而散落在各項(xiàng)規(guī)章制度和規(guī)范性文件中的相關(guān)規(guī)定，不能夠?qū)υu估的規(guī)范、規(guī)程以及執(zhí)業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)等提供系統(tǒng)和權(quán)威的法律依據(jù)。這種缺乏充分的法律保障的狀況，使得房地產(chǎn)估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過程中往往畏首畏尾，無法充分發(fā)揮其主觀能動性，其評估結(jié)果也就難以得到社會的認(rèn)可。

2、從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊

房地產(chǎn)估價(jià)不僅具有很強(qiáng)的專業(yè)性，而且由于房地產(chǎn)價(jià)值的個(gè)別性，使得沒有兩處房地產(chǎn)的價(jià)值是完全相同的，這就使得房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的科學(xué)性非常倚重估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)和誠信度。但是我國目前尚未形成一套非常完整和科學(xué)的人才培養(yǎng)、準(zhǔn)入及晉級機(jī)制，相關(guān)的法律法規(guī)還不夠健全，而且缺乏對從業(yè)人員嚴(yán)格的約束和考核，行業(yè)的收費(fèi)情況較為混亂并存在一定程度準(zhǔn)入門檻偏低現(xiàn)象，導(dǎo)致了許多進(jìn)入該行業(yè)的人員并非相關(guān)專業(yè)出身，學(xué)歷層次較低，對房地產(chǎn)估價(jià)的科學(xué)性和嚴(yán)謹(jǐn)性認(rèn)識不足，工作積極性和熱情較低以及遵守職業(yè)道德的情況較差等。同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試的考前資格審查往往過于寬松，導(dǎo)致考生做假的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。

3、社會公信力不高

由于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)不健全，缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會缺乏自律，對違紀(jì)、違規(guī)等行為缺乏具體可操作的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)則，導(dǎo)致社會公信力不高。當(dāng)前比較突出的問題是評估機(jī)構(gòu)容易受到政府或銀行等機(jī)構(gòu)的干預(yù)、開發(fā)商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，導(dǎo)致評估結(jié)果與市場價(jià)值嚴(yán)重背離，損害了其他當(dāng)事人的合法權(quán)益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評估結(jié)果損害國家利益。

三、促進(jìn)我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的對策

1、加強(qiáng)市場環(huán)境監(jiān)管

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是以估價(jià)師提供估價(jià)報(bào)告向委托單位收取評估費(fèi)的中介服務(wù)行業(yè)。由于各部門和行業(yè)存在多種形式的評估機(jī)構(gòu)，評估業(yè)務(wù)收入主要靠部門和行業(yè)壟斷，使得評估行業(yè)間的競爭處于不平等的環(huán)境之中。今后應(yīng)加速評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制工作，使評估機(jī)構(gòu)真正成為獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)，在平等競爭的環(huán)境中以質(zhì)取勝，提高房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的估價(jià)水平，同時(shí)保持房地產(chǎn)估價(jià)活動和估價(jià)師估價(jià)成果的獨(dú)立性。房地產(chǎn)主管部門以及各行業(yè)、部門不得通過各種方式干預(yù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的評估工作，以確保估價(jià)結(jié)果的完整性、規(guī)范性。房地產(chǎn)主管部門要組織對房地產(chǎn)估價(jià)市場的調(diào)查研究，制定估價(jià)市場運(yùn)行和監(jiān)管規(guī)則，明確估價(jià)的違規(guī)性質(zhì)，制定懲罰機(jī)制，追究相關(guān)人員的行政或法律責(zé)任。

2、加強(qiáng)法律體系建設(shè)

為了保證房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的合理健康發(fā)展，應(yīng)該根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展制定房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)技術(shù)規(guī)范和法律法規(guī)的實(shí)施細(xì)則，從而解決房地產(chǎn)估價(jià)在相關(guān)行業(yè)的技術(shù)需要；解決房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的不平等競爭問題，實(shí)現(xiàn)真正的脫鉤；解決估價(jià)師職業(yè)道德問題，提高估價(jià)師的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)意識；解決評估結(jié)果與社會發(fā)展相協(xié)調(diào)問題，規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)方法和程序。

3、對估價(jià)師分級制管理

對估價(jià)師實(shí)行分級制度，分級的標(biāo)準(zhǔn)就是估價(jià)師的估價(jià)業(yè)績、執(zhí)業(yè)年限和所通過的分級考試。根據(jù)估價(jià)師執(zhí)業(yè)能力的差異、估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的不同等情況，確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)范圍和執(zhí)業(yè)要求，確保估價(jià)師盡其能而不超其能。估價(jià)師業(yè)績突出，經(jīng)考試和考核合格，可晉升為高級估價(jià)師。高級估價(jià)師如出現(xiàn)質(zhì)量事故、職業(yè)道德等問題，應(yīng)降為中低級估價(jià)師，直至取消估價(jià)資格。

4、推進(jìn)信用體系建設(shè)

目前，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和一級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的信用體系已經(jīng)在國家和省級房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會建立和使用，但是二、三級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的信用體系還沒有完全建立，在整個(gè)信用體系中所占比例較小。只有建立完善的信用體系，才能精確了解整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的信用狀況。對各級估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)行誠信預(yù)警機(jī)制和失信懲戒機(jī)制，建立估價(jià)行業(yè)優(yōu)秀的信用基礎(chǔ)。督促估價(jià)行業(yè)遵守本行業(yè)及相關(guān)行業(yè)的法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，營造依法、獨(dú)立、公正的評估市場氛圍。

結(jié)束語

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在我國從正式出現(xiàn)到現(xiàn)在只不過二十年左右的時(shí)間，但是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)卻取得了很大的發(fā)展，不管從數(shù)量上、質(zhì)量上、行業(yè)自律上、相應(yīng)法律法規(guī)的配套上，還是與發(fā)達(dá)國家該行業(yè)的對比上，都有了實(shí)質(zhì)上的提高。面對房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展，我們還需要努力積累理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的快速成長。

參考文獻(xiàn)

篇5

高級會計(jì)師、注冊會計(jì)師、注冊資產(chǎn)評估師、土地估價(jià)師，房地產(chǎn)估價(jià)師，主要從事國有企業(yè)改制涉及相關(guān)問題研究。現(xiàn)任海南華盈投資控股有限公司副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)，曾任海南會計(jì)師事務(wù)所部門經(jīng)理，海南中洲會計(jì)師事務(wù)所有限公司所長助理、三亞港務(wù)局總會計(jì)師，海南產(chǎn)權(quán)交易所財(cái)務(wù)總監(jiān)。社會兼職：中國會計(jì)學(xué)會會員、中國總會計(jì)師協(xié)會會員、海南省會計(jì)準(zhǔn)則咨詢專家、海南省總會計(jì)師協(xié)會常務(wù)理事。

從2004年“郎顧之爭國資流失”到科龍案顧雛軍被抓，到最近安徽古井集團(tuán)高管窩案，這些案件均為利用改制之便大量侵吞國有資產(chǎn)的大案要案，大部分是由于改制評估不規(guī)范引起的。針對這些問題，筆者根據(jù)在評估機(jī)構(gòu)和現(xiàn)在單位的工作經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，從評估項(xiàng)目核準(zhǔn)的角度分析了國有企業(yè)改制評估過程中存在的問題，并提出解決問題的對策。

國企改制評估過程中存在的問題

評估是指委托評估機(jī)構(gòu)按照法定標(biāo)準(zhǔn)和程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對被評估資產(chǎn)的現(xiàn)有價(jià)值進(jìn)行評定和估算。企業(yè)改制應(yīng)當(dāng)對企業(yè)的流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和負(fù)債等進(jìn)行評估，以評估確認(rèn)價(jià)格作為確定整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或國有資本出資額基準(zhǔn)價(jià)格的依據(jù)。所以說，評估是國企改制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是一項(xiàng)不可忽視的核心工作。

在涉及國家出資企業(yè)的資產(chǎn)流轉(zhuǎn)、交易等過程中，合理評估相關(guān)資產(chǎn)的價(jià)值，是國有資產(chǎn)管理的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)性工作，是促進(jìn)公平交易、防止國有資產(chǎn)損失的重要手段。然而，當(dāng)前國企改制評估過程中存在著一些不可忽視的問題。

(一)不根據(jù)資產(chǎn)類別，只籠統(tǒng)委托一家具有資產(chǎn)評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行所有資產(chǎn)的評估工作

我國評估機(jī)構(gòu)分為資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)、礦業(yè)權(quán)評估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)等四類。

土地使用權(quán)必須經(jīng)具備土地估價(jià)資格的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，并按國家有關(guān)規(guī)定備案。

探礦權(quán)、采礦權(quán)必須經(jīng)具有礦業(yè)權(quán)評估資格的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估作價(jià)，采礦權(quán)評估結(jié)果報(bào)國土資源主管部門確認(rèn)。

按相關(guān)部門規(guī)定，需過戶的房地產(chǎn)評估仍需要具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)評估。

因此，應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)的不同類別分別委托不同的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，并將不同資產(chǎn)的評估結(jié)果納入改制企業(yè)整體資產(chǎn)評估報(bào)告中。

(二)忽視了評估基準(zhǔn)日的選擇

上級公司或國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(以下簡稱國資委)往往只重視對評估程序的審查，忽視了評估基準(zhǔn)日的選擇，由改制企業(yè)自行決定評估基準(zhǔn)日，容易出現(xiàn)改制企業(yè)惡意選擇評估基準(zhǔn)日，操縱評估結(jié)果的現(xiàn)象。

例1：A國企改制立項(xiàng)后，企業(yè)負(fù)責(zé)人擅自將某商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)低價(jià)對外租賃并制造房產(chǎn)陳舊的假象，故意將評估基準(zhǔn)日推后，要求評估機(jī)構(gòu)參照該租賃價(jià)格進(jìn)行評估，評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估算時(shí)參照了該租賃價(jià)格，評估價(jià)格只是市場價(jià)格的50％。如果從評估報(bào)告來看，上述評估是符合有關(guān)程序的，但確實(shí)造成國有資產(chǎn)流失。幸虧發(fā)現(xiàn)該問題并予以糾正，避免了國有資產(chǎn)流失。

(三)資產(chǎn)評估范圍不完整

資產(chǎn)評估的范圍包括改制企業(yè)的流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)等。但是在評估過程往往存在如下幾種情況：

1　對關(guān)閉、停業(yè)等難以持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)沒有進(jìn)行資產(chǎn)評估。根據(jù)規(guī)定，原則上也應(yīng)將關(guān)閉、停業(yè)企業(yè)納入資產(chǎn)評估范圍。

例2：B國企在資產(chǎn)評估過程中，沒有對其已停業(yè)多年的子公司C企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)評估。國資委聘淆專家評審B國企的評估項(xiàng)目時(shí)發(fā)現(xiàn)此問題，要求該企業(yè)補(bǔ)充進(jìn)行了C企業(yè)的資產(chǎn)評估，B國企評估項(xiàng)目才順利通過了專家評審，國資委對該公司的評估項(xiàng)目進(jìn)行了備案。

2　對未入賬的劃撥土地使用權(quán)未納入資產(chǎn)評估的范圍。

例3：D國企在資產(chǎn)評估過程中，沒有對應(yīng)入賬的劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行評估。幸虧上級公司審核資產(chǎn)評估報(bào)告時(shí)發(fā)現(xiàn)此問題并予以及時(shí)糾正，避免了國有資產(chǎn)流失。

3　對專利權(quán)、非專用技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)和商譽(yù)等極具價(jià)值和增值潛力的無形資產(chǎn)按極低的價(jià)格評估或不評估也不說明理由。按規(guī)定涉及企業(yè)的專利權(quán)、非專用技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)和商譽(yù)等無形資產(chǎn)也必須納入評估范圍，但評估機(jī)構(gòu)卻沒有進(jìn)行評估，也不說明不評估理由。

(四)評估方法的運(yùn)用欠妥當(dāng)

1　企業(yè)價(jià)值評估方法單一

部分評估機(jī)構(gòu)僅運(yùn)用重置成本法對企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評估，往往只評估資產(chǎn)負(fù)債表上現(xiàn)有的資產(chǎn)，不評估資產(chǎn)負(fù)債表上沒有的資產(chǎn)，漏評商譽(yù)等無形資產(chǎn)，導(dǎo)致評估價(jià)值往往低于企業(yè)的實(shí)際價(jià)值。

收益現(xiàn)值法是企業(yè)價(jià)值評估中最科學(xué)的且在國外普遍運(yùn)用的評估方法。收益現(xiàn)值法在合理預(yù)計(jì)資產(chǎn)能夠創(chuàng)造的未來收益的過程中，已將上述無形資產(chǎn)考慮在內(nèi)，真正體現(xiàn)了企業(yè)的整體價(jià)值。按規(guī)定涉及企業(yè)價(jià)值的資產(chǎn)評估項(xiàng)目，以持續(xù)經(jīng)營為前提進(jìn)行評估時(shí)，原則上要求運(yùn)用兩種以上方法進(jìn)行評估，并在評估報(bào)告中列示，依據(jù)實(shí)際狀況充分、全面分析后，確定其中一個(gè)評估結(jié)果作為評估報(bào)告使用結(jié)果。

2　單項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債評估方法不恰當(dāng)

一些評估師在對某些資產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí)方法選擇不恰當(dāng)，引用的評估假設(shè)不妥，扭曲了資產(chǎn)價(jià)值。(1)不適當(dāng)?shù)貙鶛?quán)作了巨額的評估減值，甚至擅自對債權(quán)評估為零。(2)對于長期股權(quán)投資的評估，部分評估機(jī)構(gòu)按照母子公司合并會計(jì)報(bào)表進(jìn)行評估，不符合《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》第四十九條和第五十條規(guī)定，應(yīng)以子公司單獨(dú)進(jìn)行評估后的凈資產(chǎn)計(jì)到母公司長期股權(quán)投資項(xiàng)目下反映。(3)房屋、機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)僅運(yùn)用重置成本法進(jìn)行評估，只考慮了重置成本和成新率，而忽視了固定資產(chǎn)的性、地域、市場狀況、使用效益等，很難真實(shí)地反映評估對象的公允價(jià)值，條件允許時(shí)應(yīng)運(yùn)用現(xiàn)行市價(jià)法或收益現(xiàn)值法對固定資產(chǎn)進(jìn)行評估。

錯(cuò)誤地高估了負(fù)債。對債務(wù)作了大幅度的清查增值，但沒有對無法支付的債務(wù)進(jìn)行處理，按清查后賬面值確認(rèn)債務(wù)的評估值，從而高估了債務(wù)。

上述評估方法導(dǎo)致嚴(yán)重低估了改制企業(yè)的凈資產(chǎn)，容易造成國有資產(chǎn)流失。

(五)改制企業(yè)提供資料不齊備

改制企業(yè)提供評估資料時(shí)，存在資料不完備、不齊全，資料前后矛盾的現(xiàn)象，甚至故意提供了虛假情況和資料，難以真實(shí)地反映改制企業(yè)的全貌，容易漏評資產(chǎn)或虛增負(fù)債，造成國有資產(chǎn)流失。

例4：E企業(yè)在接到國資委清產(chǎn)核資資金核實(shí)批復(fù)文件后，沒有依據(jù)批復(fù)文件的要求，按照國家現(xiàn)行的財(cái)務(wù)、會計(jì)制度的規(guī)定，對公司本部及子企業(yè)進(jìn)行賬務(wù)處理。評估機(jī)構(gòu)從而無法利用清產(chǎn)核資和審計(jì)的結(jié)果進(jìn)行評估，影響了報(bào)告的準(zhǔn)確性。

例5：據(jù)報(bào)道，中國輕騎集團(tuán)有限公司原董事長張家?guī)X也是下屬企業(yè)輕騎置業(yè)有限公司的原董事長，在輕騎置業(yè)公

司改制評估時(shí)，與輕騎置業(yè)公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理等共謀，向評估機(jī)構(gòu)提供虛假資料，隱瞞公司土地收益3520萬余元，并將該收益私分給張家?guī)X等人作為購買輕騎置業(yè)公司的自然人股東資金。張家?guī)X認(rèn)購100股，占公司股份的10％。最終，張家?guī)X因多項(xiàng)罪名于2009年2月11日被濟(jì)南中級人民法院判處無期徒刑。

針對國企改制評估

存在問題應(yīng)采取的對策

針對國企改制評估過程中存在的問題，依據(jù)《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院令第91號)和《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》(國務(wù)院國資委令第12號)的規(guī)定，筆者認(rèn)為應(yīng)重點(diǎn)做好以下工作：

(一)做好評估項(xiàng)目委托工作

為減少評估機(jī)構(gòu)與改制企業(yè)在評估服務(wù)中存在的利益沖突，不能由改制企業(yè)自行委托評估機(jī)構(gòu)，而應(yīng)當(dāng)由國資委委托評估機(jī)構(gòu)，對改制企業(yè)進(jìn)行評估。委托評估機(jī)構(gòu)時(shí)應(yīng)做好：

1　應(yīng)按照公開、公平、公正、透明和擇優(yōu)的原則，嚴(yán)格選聘有資質(zhì)、有信譽(yù)、有業(yè)務(wù)勝任能力的評估機(jī)構(gòu)開展改制評估工作。不得聘請近3年內(nèi)有違法、違規(guī)記錄的評估機(jī)構(gòu)和評估師，不得聘請同一中介機(jī)構(gòu)開展清產(chǎn)核資專項(xiàng)審計(jì)與評估工作。

2　應(yīng)按資產(chǎn)類別分別委托有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)評估，由資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)將不同資產(chǎn)的評估結(jié)果納入改制企業(yè)整體資產(chǎn)評估報(bào)告中。

3　委托單位應(yīng)與評估機(jī)構(gòu)簽訂《評估委托書》，并由委托單位支付評估費(fèi)用，減少評估機(jī)構(gòu)與改制企業(yè)在評估服務(wù)中存在的利益沖突。

(二)認(rèn)真選擇評估基準(zhǔn)日

國資委應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的和改制企業(yè)的實(shí)際情況，合理選擇評估基準(zhǔn)日。評估基準(zhǔn)日與改制行為決策日相距太遠(yuǎn)，或期間資產(chǎn)、負(fù)債、市場狀況發(fā)生變化，國資委應(yīng)當(dāng)要求評估機(jī)構(gòu)調(diào)整評估基準(zhǔn)日。

(三)慎重審核評估范圍

改制企業(yè)應(yīng)對所有資產(chǎn)都要全面、徹底地進(jìn)行清查，做到不重不漏，做到賬物清楚，不留死角，特別是對關(guān)閉停業(yè)等難以持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)、未入賬的劃撥土地使用權(quán)和專利權(quán)、非專用技術(shù)、商標(biāo)權(quán)，特許經(jīng)營權(quán)和商譽(yù)等無形資產(chǎn)均應(yīng)納入清查范圍。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對改制企業(yè)清查的資產(chǎn)進(jìn)行審核后評估，特別是劃撥土地使用權(quán)和專利權(quán)、非專用技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)和商譽(yù)等無形資產(chǎn)必須納入評估范圍。如果評估機(jī)構(gòu)認(rèn)為沒有無形資產(chǎn)或沒有價(jià)值的也應(yīng)補(bǔ)充說明。

要審核評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件確定的資產(chǎn)范圍是否一致。

(四)重視評估方法的合理性審核工作

評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象、評估目的、所選擇的價(jià)值類型和資料收集情況等因素，在與國資委和改制企業(yè)協(xié)商并獲得有關(guān)信息的基礎(chǔ)上，運(yùn)用適當(dāng)?shù)脑u估方法。

1　正確運(yùn)用收益現(xiàn)值法對企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評估。收益現(xiàn)值法是指通過將被評估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價(jià)值的評估方法，它的評估思想最能反映企業(yè)價(jià)值評估的原理。因此，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見》的要求，正確運(yùn)用收益現(xiàn)值法對企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評估。

2　對涉及企業(yè)價(jià)值評估的項(xiàng)目原則上要求運(yùn)用兩種以上的評估方法進(jìn)行驗(yàn)證，使國有企業(yè)多年形成的特許經(jīng)營權(quán)、商譽(yù)等無形資產(chǎn)得到充分體現(xiàn)，有效提升評估報(bào)告的質(zhì)量。

3　慎重審核單項(xiàng)資產(chǎn)的評估方法和評估假設(shè)。注意審核債權(quán)巨額的評估減值或評估為零是否符合規(guī)定；審核長期股權(quán)投資的評估方法是否符合規(guī)定；審核能否運(yùn)用現(xiàn)行市價(jià)法及收益現(xiàn)值法評估固定資產(chǎn)；審核評估時(shí)是否已將無法支付的債務(wù)按規(guī)定處理；關(guān)注那些清查后大幅度增值的債務(wù)的評估。

(五)督促改制企業(yè)提供評估資料

委托方應(yīng)督促改制企業(yè)向評估機(jī)構(gòu)提供真實(shí)、完整的資料；加強(qiáng)對企業(yè)負(fù)責(zé)人、相關(guān)工作人員的思想教育，要求其明辨是非，以正確的方法、飽滿的熱情配合評估機(jī)構(gòu)開展評估工作；加強(qiáng)與評估機(jī)構(gòu)、改制企業(yè)的溝通協(xié)調(diào)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決評估中存在的問題。

(六)建立專家評審制度

對重大項(xiàng)目的評估實(shí)行專家評審，邀請相關(guān)行業(yè)的專家對重大項(xiàng)目的評估方法、評估范圍及評估程序進(jìn)行綜合評審，專家發(fā)現(xiàn)評估報(bào)告中存在的問題，應(yīng)要求評估機(jī)構(gòu)修改或說明原因后重新提交專家評審，專家認(rèn)可后要對評估項(xiàng)目的質(zhì)量做出評價(jià)。國資委根據(jù)專家評審結(jié)果對評估項(xiàng)目核準(zhǔn)。

(七)引入公眾監(jiān)督機(jī)制，建立評估公示制度

為了防止漏評重評，維護(hù)國有資產(chǎn)權(quán)益，保護(hù)職工和債權(quán)人的合法權(quán)益，提高評估結(jié)果的透明度和公信力，評估機(jī)構(gòu)在出具正式評估報(bào)告前，其草案必須在企業(yè)辦公場所和職工宿舍區(qū)公示一周，自覺接受有關(guān)各方的監(jiān)督。評估機(jī)構(gòu)對公示中提出的意見要調(diào)查核實(shí)，及時(shí)對評估報(bào)告作適當(dāng)?shù)男拚笾匦鹿疽恢埽瑹o異議后才能出具正式報(bào)告。

(八)把好評估項(xiàng)目的核準(zhǔn)關(guān)

國資委對項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)時(shí)除關(guān)注上述七項(xiàng)對策外，還應(yīng)審查如下實(shí)體要件：

1　評估項(xiàng)目所涉及的經(jīng)濟(jì)行為是否獲得批準(zhǔn)；

2　評估結(jié)果的使用有效期是否明示；

3　評估依據(jù)是否適當(dāng)；

4　改制企業(yè)的法定代表人和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人是否就所提供的資產(chǎn)權(quán)屬證明文件、財(cái)務(wù)會計(jì)資料及生產(chǎn)經(jīng)營管理資料的真實(shí)性、合法性和完整性做出承諾；

篇6

目前銀行與開發(fā)商合作的理想模式大多是，開發(fā)商取得土地證，將土地抵押給銀行取得貸款，房屋銷售時(shí)銀行發(fā)放按揭并逐步收回貸款。這一模式看似合理，其實(shí)銀行也存在著較大風(fēng)險(xiǎn)。一是作為抵押物的國有土地使用權(quán)，在沒有開發(fā)前是有實(shí)在價(jià)值的，但一旦開發(fā)以后，則其價(jià)值事實(shí)上已隨售房行為逐步轉(zhuǎn)移到房價(jià)之中。二是已開發(fā)土地在實(shí)踐中是無法執(zhí)行與拍賣的，實(shí)際擔(dān)保價(jià)值基本喪失。一旦開發(fā)商惡意不還貸款，銀行就土地?fù)?dān)保其實(shí)是無法變現(xiàn)的。銀行在發(fā)放貸款后，應(yīng)控制住開發(fā)商的資金回籠，在銷售達(dá)到一定比率（如30%）后應(yīng)逐步收貸款，在銷售過大半時(shí)（如70%）應(yīng)收清貸款。在操控上，銀行可在土地抵押后，先發(fā)放部分貸款，待開工逐步追加在建工程抵押，再陸續(xù)放款。這樣一來，開發(fā)商每買一套房屋，都必須先取得銀行同意，方可在房管部門備案銷售，銀行可完全控制住銷售回籠，也避免了已開發(fā)土地難以變現(xiàn)的弊端。



二、劃撥土地抵押應(yīng)注意的問題

涉及劃撥土地抵押的規(guī)定比較多。1997年國家土地管理局《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》中第二部分第2款規(guī)定“以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評估，經(jīng)土地管理部門確認(rèn)，并批準(zhǔn)抵押，核定出讓金數(shù)額后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。”2001年《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第45條規(guī)定“以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償”。2004年1月15日國土資源部《關(guān)于劃撥國有土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》明確了“以國有劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續(xù)，即視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地行政管理部門批準(zhǔn)，不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)。”

從上述有關(guān)文件的變化過程中可以看出，劃撥土地使用權(quán)可以抵押，但要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，將抵押物拍賣后必須先繳納土地出讓金，還要支付金額不菲的過戶費(fèi)用。因此在辦理涉及劃撥土地的房地產(chǎn)抵押時(shí)，銀行應(yīng)充分考慮處置抵押物的費(fèi)用，適當(dāng)降低貸款成數(shù)，以控制風(fēng)險(xiǎn)。



三、關(guān)于房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理應(yīng)注意的問題

商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，普遍采用評估的方式確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值。這一點(diǎn)，在2006年1月13日建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會等三部委聯(lián)合的《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》）中被進(jìn)一步規(guī)范。《通知》指出:房地產(chǎn)抵押估價(jià)原則上由商業(yè)銀行委托，但商業(yè)銀行與借款人另有約定的，從其約定。估價(jià)費(fèi)用由委托人承擔(dān)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的選用，由商業(yè)銀行內(nèi)信貸決策以外的部門，按照公正、公開、透明的原則，擇優(yōu)決定。商業(yè)銀行內(nèi)部對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行審核的人員，應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)知識和技能，不得參與信貸決策。

以往商業(yè)銀行一般不承擔(dān)評估費(fèi)用，由借款人作為委托人來承擔(dān)。今后商業(yè)銀行必須就評估一事與借款人簽訂協(xié)議，明確哪一方作為委托人，即付費(fèi)方。另外在銀行內(nèi)部決策部門和審核人員上也應(yīng)調(diào)整，即不能由信貸決策部門選用評估機(jī)構(gòu)，按《通知》要求，審核人員還應(yīng)當(dāng)是具備房地估價(jià)專業(yè)知識和技能的專業(yè)資格人員，并不得參與信貸決策。形成兩股相對獨(dú)立、相互制約的機(jī)構(gòu)。



四、對土地使用權(quán)出讓合同的審查

于2005年8月1日生效的最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中的部分條款對金融機(jī)構(gòu)的債權(quán)有較大影響。

一是開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同無效。但前開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定合同有效。鑒于此，金融機(jī)構(gòu)在辦理土地使用權(quán)抵押貸款時(shí)，必須要做好主體審查，對以前有以開發(fā)區(qū)管委會作為出讓方出讓土地使用權(quán)的出讓合同，應(yīng)采取有力措施，盡快督促借款人、抵押人將這部分合同得到市、縣人民政府土地管理部門的追認(rèn)。

二是經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)同意以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，出讓金低于訂立合同時(shí)當(dāng)?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價(jià)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定土地使用權(quán)出讓合同約定的價(jià)格條款無效。鑒于此，金融機(jī)構(gòu)辦理土地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)審查土地出讓金的實(shí)際繳納情況，以及出讓金是否低于國家規(guī)定的最低價(jià)，是否已及時(shí)足額繳納。

三是受讓方擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應(yīng)予支持。鑒于此，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)注意關(guān)注土地使用權(quán)人是否按土地使用權(quán)出讓合同約定的用途、容積率、綠化率等條件進(jìn)行開發(fā)。若有改變，是否經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)，也要防范“超過合同約定動工開發(fā)日期二年后未動工開發(fā)的土地，政府可以無償收回”的法律風(fēng)險(xiǎn)。



五、土地儲備貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)銀行普遍認(rèn)為土地儲備機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)較低。但從法律上分析，土地儲備貸款也存在一定風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在：

1、土地收購資金過分依賴銀行貸款。目前各地的土地收購儲備機(jī)構(gòu)在資金籌措上大部分依賴銀行貸款，很多地區(qū)達(dá)80-90%左右。一旦經(jīng)濟(jì)形勢或國家有關(guān)政策變化，土地市場不活躍，儲備的土地供不出去，土地儲備機(jī)構(gòu)無法還款時(shí)，即使銀行抵押了大量土地，亦難以處置。過高的貸款比例也給土地儲備中心帶來了沉重的利息負(fù)擔(dān)，其發(fā)展前景將受到影響。

2、土地收購儲備機(jī)構(gòu)不是嚴(yán)格意義上的市場主體。土地收購儲備機(jī)構(gòu)是由政府組建的不以營利為目的的特殊機(jī)構(gòu)，按政府委托或授權(quán)行使一些特定的職能，形式上主要有事業(yè)單位、土地開發(fā)公司兩種，但它們都不具有嚴(yán)格意義上的市場主體地位，只是地方政府經(jīng)營城市的一個(gè)機(jī)構(gòu)。因此，在法律上尚未解決土地儲備機(jī)構(gòu)在市場經(jīng)濟(jì)條件下的市場定位問題。

3、土地儲備機(jī)構(gòu)只具有有限的民事行為能力。土地儲備機(jī)構(gòu)名義上都是獨(dú)立法人，但是否有償還能力，其儲備的土地是否就是它的財(cái)產(chǎn)，是否有權(quán)處分等都還不確定，其能夠獨(dú)立支配的財(cái)產(chǎn)也是有限的。如果以儲備的土地使用權(quán)抵押貸款，就等于儲備中心有權(quán)處置土地使用權(quán)，這從當(dāng)前的有關(guān)規(guī)定來看是沒有法律依據(jù)的。

4、現(xiàn)有的土地儲備制度缺乏足夠的法律支持和保障。雖然很多地方政府已建立了土地儲備制度并制定了相關(guān)規(guī)定，但基本停留在“地方規(guī)章”的層次，沒有上升到地方法規(guī)的高度，且目前沒有法律、行政法規(guī)及全國統(tǒng)一的部門規(guī)章來規(guī)范。《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》都沒有明確土地收購儲備機(jī)構(gòu)的職能定位、收購范圍等，導(dǎo)致土地收購儲備制度缺乏法律依據(jù)，當(dāng)事人的合法權(quán)益得不到有效保障。

篇7

[關(guān)鍵詞] 信貸擔(dān)保抵押質(zhì)押互保

信貸擔(dān)保作為第二還款來源，是以第三人的信用或特定財(cái)產(chǎn)、權(quán)利來保障信貸業(yè)務(wù)安全的一種措施。雖然在授信時(shí)首要考慮的因素是客戶第一還款來源的可靠性，但是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢比較復(fù)雜的時(shí)期，必要的擔(dān)保措施仍是不可缺少的。隨著信貸擔(dān)保方式的多元化，法律法規(guī)的新規(guī)定和新情況的出現(xiàn)，使銀行對擔(dān)保關(guān)系以及擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)的識別、判斷更加復(fù)雜和困難，本文對近期在擔(dān)保中出現(xiàn)的新問題做初步的探討。

一、關(guān)注《公司法》有關(guān)公司擔(dān)保行為的新規(guī)定

《中華人民共和國公司法》（下稱新《公司法》）自2006年1月1日起施行。新《公司法》對原《公司法》做了諸多修改，其中對銀行業(yè)務(wù)經(jīng)營影響最大的莫過于有關(guān)公司擔(dān)保行為的規(guī)定。原《公司法》第六十條第三款規(guī)定：董事、經(jīng)理不得以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個(gè)人債務(wù)提供擔(dān)保。在新《公司法》中被修改為第一百四十九條第三項(xiàng)：董事、高級管理人員不得有下列行為：違反公司章程規(guī)定，未經(jīng)股東會、股東大會或者董事會同意，將公司資金借貸給他人或者以公司財(cái)產(chǎn)為他人提供擔(dān)保。

新《公司法》規(guī)定的禁止行為是“違反公司章程規(guī)定，未經(jīng)股東會、股東大會或者董事會同意”，即改變了原《公司法》的不管程序，一旦作為即為違反的規(guī)定。業(yè)務(wù)中接受公司擔(dān)保，首先應(yīng)查清公司章程，如公司章程表明公司提供擔(dān)保行為不必經(jīng)過股東會、股東大會或者董事會同意，則可直接接受擔(dān)保，如公司章程中沒有相關(guān)內(nèi)容或者規(guī)定相應(yīng)程序，則應(yīng)要求公司出具股東會（有限責(zé)任公司）、股東大會（股份有限公司）或者董事會的同意提供擔(dān)保的有效決議。

二、應(yīng)怎樣看待賬戶質(zhì)押

近期有不少銀行在對學(xué)校、醫(yī)院等事業(yè)單位發(fā)放貸款時(shí)采用了賬戶質(zhì)押的擔(dān)保方式，那么應(yīng)該怎樣看待賬戶質(zhì)押呢？

賬戶質(zhì)押作為授信擔(dān)保方式，其實(shí)質(zhì)應(yīng)該是賬戶內(nèi)的資金質(zhì)押。根據(jù)基本賬戶的性質(zhì)，被質(zhì)押賬戶不具有《關(guān)于適用若干問題的解釋》第八十五條規(guī)定的“金錢特定化”的要求，賬戶質(zhì)押后，債務(wù)人仍可以使用，資金處于浮動狀態(tài)，此種賬戶質(zhì)押僅具有債權(quán)擔(dān)保的性質(zhì)，不具備物權(quán)擔(dān)保的性質(zhì)，不能對抗第三人。

鑒于我國現(xiàn)有法律對賬戶質(zhì)押沒有明確規(guī)定，根據(jù)物權(quán)法定原則，賬戶質(zhì)押法律效力不明確，因而法律風(fēng)險(xiǎn)較大，在辦理具體信貸業(yè)務(wù)時(shí)，如出質(zhì)人賬戶內(nèi)資金沉淀量較大，應(yīng)盡量采用存單質(zhì)押或保證金質(zhì)押方式。

賬戶質(zhì)押其實(shí)是為優(yōu)質(zhì)客戶提供了一種擔(dān)保方式的選擇，主要是為了滿足擔(dān)保手續(xù)形式上的需要，與信用貸款幾乎沒有區(qū)別，因此在實(shí)務(wù)中應(yīng)謹(jǐn)慎使用。對擬采用賬戶質(zhì)押作為擔(dān)保的借款人，應(yīng)是信譽(yù)良好、實(shí)力雄厚、第一還款來源落實(shí)、具備發(fā)放信用貸款條件的優(yōu)質(zhì)客戶。

三、公路收費(fèi)權(quán)質(zhì)押應(yīng)注意的問題

公路收費(fèi)權(quán)質(zhì)押在公路尤其是高速公路的貸款中應(yīng)用非常普遍。公路收費(fèi)權(quán)指經(jīng)省級人民政府或國務(wù)院交通主管部門按照國家關(guān)于公路收費(fèi)的規(guī)定，批準(zhǔn)對已建成通車的公路（含公路橋梁、公路隧道）在規(guī)定期限內(nèi)允許收取車輛通行費(fèi)的一種特許權(quán)利。公路收費(fèi)權(quán)作為可轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)權(quán)，其質(zhì)押已得到了法律的明確認(rèn)可。辦理公路收費(fèi)權(quán)質(zhì)押應(yīng)注意：

1.出質(zhì)人要符合國家規(guī)定的“公路項(xiàng)目建設(shè)法人”的要求。對于承貸主體為交通廳（局）的事業(yè)法人，要核實(shí)其是否有人民銀行頒發(fā)的貸款卡（證），對于無貸款卡（證）的交通廳（局）類的貸款主體，應(yīng)落實(shí)新的合法、合規(guī)的項(xiàng)目承貸人，依照法規(guī)重新辦理有效的質(zhì)押登記，同時(shí)要密切關(guān)注各地交通體制改革的動向及發(fā)展變化，及時(shí)落實(shí)債權(quán)，維護(hù)銀行權(quán)益，防止出現(xiàn)貸款主體資格消失或改制后銀行債務(wù)懸空等現(xiàn)象。

2.落實(shí)收費(fèi)權(quán)質(zhì)押登記，完善相關(guān)登記手續(xù)。根據(jù)國務(wù)院關(guān)于收費(fèi)公路項(xiàng)目貸款擔(dān)保問題的批示，省級人民政府批準(zhǔn)的收費(fèi)文件作為公路收費(fèi)權(quán)質(zhì)押的權(quán)利證書，并到地市級以上交通主管部門辦理登記手續(xù)。銀行應(yīng)積極與當(dāng)?shù)亟煌ㄖ鞴懿块T協(xié)調(diào)，辦理合法有效的登記手續(xù)，并取得權(quán)利登記證明，防止收費(fèi)權(quán)質(zhì)押懸空等現(xiàn)象發(fā)生。

3.爭取成為第一質(zhì)押權(quán)人。由于存在重復(fù)收費(fèi)權(quán)質(zhì)押的問題，應(yīng)最大程度保證公路收費(fèi)質(zhì)押權(quán)的有效性，在公路收費(fèi)權(quán)質(zhì)押逐步規(guī)范的同時(shí)，要積極爭取優(yōu)先登記，成為第一質(zhì)押權(quán)人，避免在處置質(zhì)押權(quán)時(shí)處于不利地位。

另外應(yīng)該注意的是，2004年11月1日生效的《收費(fèi)公路管理?xiàng)l例》中規(guī)定有下列情形之一的，收費(fèi)公路權(quán)益中的收費(fèi)權(quán)不得轉(zhuǎn)讓：（1）長度小于1000米的二車道獨(dú)立橋梁和隧道；（2）二級公路；（3）收費(fèi)時(shí)間已超過批準(zhǔn)收費(fèi)期限三分之二。 因此，對于符合以上情形的公路收費(fèi)權(quán)，不應(yīng)再接受為質(zhì)押物。

四、國有土地使用權(quán)的抵押

土地使用權(quán)抵押是銀行業(yè)務(wù)中常用的擔(dān)保方式。《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》已于2005年8月1日起正式實(shí)施。《解釋》中對土地使用權(quán)糾紛的處理規(guī)定可能對銀行業(yè)務(wù)產(chǎn)生影響，主要應(yīng)注意以下幾點(diǎn):

1.對開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方出讓的土地使用權(quán)，不得作為抵押物。《解釋》第二條規(guī)定：開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。本解釋實(shí)施前，開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定合同有效。

因此，銀行不得接受以開發(fā)區(qū)管理委員、市轄區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為主體頒發(fā)的國有土地使用權(quán)證做抵押，同時(shí)銀行應(yīng)及時(shí)對現(xiàn)有以土地使用權(quán)證抵押的相關(guān)權(quán)證進(jìn)行清理，若存在發(fā)證主體不適和情況，應(yīng)盡快補(bǔ)正。

2.土地實(shí)際用途與規(guī)劃用途不一致的，不得接受為抵押物或要求其按照規(guī)定辦理變更用途手續(xù)。《解釋》第六條規(guī)定：受讓方擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應(yīng)予支持。

該條司法解釋進(jìn)一步賦予了土地出讓方的單方解除請求權(quán)。國家《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中規(guī)定，在土地估價(jià)中，土地用途主要可分為以下幾類：一是居住用地；二是工業(yè)用地；三是商業(yè)、旅游、娛樂用地；四是綜合用地；五是教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育或其他用地。各地方進(jìn)行土地登記申請時(shí)用途填寫多不規(guī)范，大多填寫主要用途，且由于市場原因，往往會出現(xiàn)土地用途和附屬房屋用途不一致、超過登記范圍使用等情況，有可能出現(xiàn)出讓方行使單方解除合同請求權(quán)。

因此，銀行必須高度關(guān)注相關(guān)信貸客戶特別是房地產(chǎn)開發(fā)客戶的土地使用權(quán)出讓合同，以及土地使用權(quán)證規(guī)定的用途和性質(zhì)，若需要改變土地使用用途的，需按照相關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)，重新簽訂出讓合同，以及繳納土地出讓金并辦理變更登記。同時(shí)銀行不得接受土地使用權(quán)證書規(guī)定的性質(zhì)與該土地實(shí)際使用性質(zhì)不一致的土地使用權(quán)抵押。

五、專業(yè)擔(dān)保公司提供擔(dān)保應(yīng)注意的問題

目前在中小企業(yè)貸款時(shí)由專業(yè)擔(dān)保公司提供擔(dān)保的情形越來越多，銀行應(yīng)該注意以下問題：

1.對擔(dān)保公司的擔(dān)保能力進(jìn)行綜合評價(jià)，核定其擔(dān)保控制總量，集中控制風(fēng)險(xiǎn)。擔(dān)保公司近幾年出現(xiàn)很多，注冊資金差別很大，經(jīng)營規(guī)范程度不一，銀行在與其合作時(shí)，應(yīng)優(yōu)先選擇經(jīng)營規(guī)范、資金實(shí)力強(qiáng)、股東實(shí)力雄厚的擔(dān)保公司，對其進(jìn)行深入調(diào)查，對其擔(dān)保能力進(jìn)行綜合評價(jià)，可以簽訂合作協(xié)議，核定擔(dān)保總量，對其提供擔(dān)保的信用數(shù)額應(yīng)控制在這個(gè)總量以內(nèi)。

2.對單個(gè)客戶提供的擔(dān)保應(yīng)控制在其實(shí)收資本的一定比例之內(nèi)。除了總量控制之外，對單個(gè)客戶的擔(dān)保數(shù)額也應(yīng)有風(fēng)險(xiǎn)控制。擔(dān)保公司章程有規(guī)定的，參照章程；章程沒有規(guī)定而主管部門有管理辦法的，參照管理辦法；沒有明確規(guī)定的，銀行應(yīng)按照審慎的原則，原則上按照對單個(gè)客戶提供的擔(dān)保數(shù)額不超過擔(dān)保公司實(shí)收資本的10%，對單個(gè)集團(tuán)客戶最高不超過20%的比例控制，以有效防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。

3.對擔(dān)保公司要求的擔(dān)保費(fèi)用、反擔(dān)保措施和日常經(jīng)營應(yīng)密切關(guān)注。擔(dān)保公司要求的擔(dān)保費(fèi)用、反擔(dān)保措施等一般能反映該公司經(jīng)營管理的規(guī)范程度。平時(shí)應(yīng)對擔(dān)保公司資金的使用加強(qiáng)關(guān)注，尤其是其他應(yīng)收款科目，注意股東是否有抽資行為，擔(dān)保公司是否有大額的對外資金拆借或變相借款，其中是否有壞賬，是否出現(xiàn)不良擔(dān)保等，如果出現(xiàn)以上情況造成擔(dān)保公司擔(dān)保能力下降的，銀行應(yīng)及時(shí)要求借款人補(bǔ)充提供其他擔(dān)保措施，但一般不宜再接受借款人自身的資產(chǎn)抵押，以免造成擔(dān)保公司要求先行處置抵押資產(chǎn)后才承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任情況的出現(xiàn)，銀行可以要求借款人增加第三方保證為共同保證人、增加第三方資產(chǎn)抵押等措施。

六、注意關(guān)聯(lián)企業(yè)的擔(dān)保和互保風(fēng)險(xiǎn)

關(guān)聯(lián)企業(yè)擔(dān)保有母公司為子公司、子公司為子公司、同一實(shí)際控制人控制的企業(yè)之間擔(dān)保等表現(xiàn)形式。新《公司法》第217條規(guī)定：實(shí)際控制人是指雖不是公司的股東，但通過投資關(guān)系、協(xié)議或者其他安排，能夠?qū)嶋H支配公司行為的人。由于關(guān)聯(lián)企業(yè)之間關(guān)系復(fù)雜，隱蔽性強(qiáng)，資金調(diào)度往往受同一人的控制，銀行要深入調(diào)查，摸清他們之間實(shí)際的關(guān)系，對這樣的擔(dān)保應(yīng)持非常慎重的態(tài)度。

對于上市公司提供擔(dān)保證監(jiān)會有一些規(guī)定，但對于一般母子公司相互間的擔(dān)保行為，目前法律還未做出特殊規(guī)定。當(dāng)母公司為子公司提供擔(dān)保時(shí)，一是要看母公司對子公司的持股比例，在測算母公司的擔(dān)保凈資產(chǎn)額中要扣除對子公司的股權(quán)持有部分；二是要看母公司對子公司的控投是以資本金入股方式，還是以技術(shù)等其他非資金入股方式。如果是以技術(shù)等其他非資金方式，還要考查在母公司賬面上是否已經(jīng)進(jìn)行了資本化處理，從而決定是否在計(jì)算擔(dān)保凈資產(chǎn)中進(jìn)行扣除。子公司為子公司擔(dān)保時(shí)，應(yīng)關(guān)注二者之間的經(jīng)營范圍是否大同小異、資金關(guān)聯(lián)程度的高低、關(guān)聯(lián)交易是否頻繁和集團(tuán)公司治理結(jié)構(gòu)是否健全規(guī)范等，如果兩個(gè)公司屬于“兩塊牌子、一套人馬”，或者有資金基本上統(tǒng)一調(diào)度、關(guān)聯(lián)交易頻繁且金額較大、集團(tuán)公司治理結(jié)構(gòu)不規(guī)范等情況，則應(yīng)盡量避免接受這些關(guān)聯(lián)企業(yè)間的擔(dān)保。

篇8

金融不良資產(chǎn)是指銀行持有的次級、可疑及損失類貸款，金融資產(chǎn)管理公司收購或接管的金融不良債權(quán)以及其他非銀行金融機(jī)構(gòu)持有的不良債權(quán)。

截至2007年第一季度末，我國商業(yè)銀行不良貸款余額為12455.5億元，其中：次級類貸款2613.2億元，可疑類貸款5176.6億元，損失類貸款4665.9億元，分別占全部貸款的比例為6.63%、1.39%、2.75%和2.48%。與2006年第一季度末相比，不良貸款余額減少了669.2億元、次級貸款減少了668.2億元、可疑類貸款增加了141.5億元、損失類貸款減少了142.3億元。不良貸款按機(jī)構(gòu)劃分：主要商業(yè)銀行為11614.2億元、城市商業(yè)銀行為659.6億元、農(nóng)村商業(yè)銀行為150.6億元、外資銀行為31.3億元。其中，后三者與2006年第一季度末相比，分別減少了201.9億元、7.5億元和5.4億元。

截至2006年第一季度末，中國四家金融資產(chǎn)管理公司共累計(jì)處置不良資產(chǎn)8663.4億元，累計(jì)回收現(xiàn)金1805.6億元，現(xiàn)金回收率20.84%。其中：華融資產(chǎn)管理公司累計(jì)處置不良資產(chǎn)2468億元，回收現(xiàn)金546.6億元，現(xiàn)金回收率22.15%；長城資產(chǎn)管理公司累計(jì)處置不良資產(chǎn)2707.8億元，回收現(xiàn)金278.3億元，現(xiàn)金回收率10.28%；東方資產(chǎn)管理公司累計(jì)處置不良資產(chǎn)1419.9億元，回收現(xiàn)金328.1億元，現(xiàn)金回收率23.11%；信達(dá)資產(chǎn)管理公司累計(jì)處置不良資產(chǎn)2067.7億元，回收現(xiàn)金652.6億元，現(xiàn)金回收率31.56%。

由以上數(shù)據(jù)可以看出，我國的金融不良資產(chǎn)在總量上呈現(xiàn)下降的趨勢，金融資產(chǎn)管理公司處置的不良資產(chǎn)也在不斷增加，但是從總體來看，形勢依然嚴(yán)峻，如果不盡快將金融不良資產(chǎn)降到合理的區(qū)域，勢必會影響中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改革開放的進(jìn)程。當(dāng)然，對金融不良資產(chǎn)進(jìn)行有效處置的前提是對其進(jìn)行正確的評估。

二、評估在金融不良資產(chǎn)處置中的作用

（一）為處置金融不良資產(chǎn)提供定價(jià)基礎(chǔ)

金融資產(chǎn)管理公司處置金融不良資產(chǎn)涉及到不同的經(jīng)濟(jì)主體，處置過程實(shí)質(zhì)上是一個(gè)不同經(jīng)濟(jì)主體間利益分割的過程，利益分割量的計(jì)量就要依據(jù)價(jià)值評估。金融不良資產(chǎn)的處置方式主要有以資抵債、實(shí)施債轉(zhuǎn)股（投）、采取法律訴訟和減讓清收的方式追償債務(wù)等三種。財(cái)政部《金融資產(chǎn)管理公司資產(chǎn)處置管理辦法》的規(guī)定，無論采用何種方式，都必須先經(jīng)合法、獨(dú)立的評估機(jī)構(gòu)評估后方可處置。由此可見，在整個(gè)不良資產(chǎn)的處置過程中，評估工作是前提條件和基礎(chǔ)，是資產(chǎn)處置程序中不可或缺的重要基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。

（二）為考核資產(chǎn)管理公司經(jīng)營業(yè)績提供重要依據(jù)

財(cái)政部《金融資產(chǎn)管理公司資產(chǎn)處置管理辦法》第四條規(guī)定，資產(chǎn)處置損失是指公司對從銀行收購和接收的貸款及利息（包括表內(nèi)利息、表外利息和孳生利息）、抵貸資產(chǎn)及享有所有權(quán)和處置權(quán)的其他資產(chǎn)進(jìn)行處置后，回收的資產(chǎn)價(jià)值與上述資產(chǎn)收購和接收時(shí)價(jià)值的差額以及回收資產(chǎn)再次進(jìn)行處置發(fā)生的損失。要真實(shí)計(jì)量和核算這兩次損失，必須通過評估，以處置資產(chǎn)的公允價(jià)值同收購面值和實(shí)際處置變現(xiàn)值進(jìn)行比較才能反映實(shí)際經(jīng)營損失，才能客觀公正地衡量資產(chǎn)處置效果和經(jīng)營業(yè)績。

（三）為防范道德風(fēng)險(xiǎn)提供重要措施

資產(chǎn)管理公司資產(chǎn)處置金融不良資產(chǎn)時(shí)經(jīng)常會面臨市場風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)由于我國資產(chǎn)管理公司受成立時(shí)間短、經(jīng)驗(yàn)少、任務(wù)和地位特殊、缺少健全的法律和市場環(huán)境等因素的影響，導(dǎo)致資產(chǎn)管理公司防范道德風(fēng)險(xiǎn)高于其他一切風(fēng)險(xiǎn)。為此，財(cái)政部要求資產(chǎn)管理公司資產(chǎn)處置應(yīng)堅(jiān)持公平、公開、公正和擇優(yōu)、競爭的原則。《金融資產(chǎn)管理公司資產(chǎn)處置管理辦法》規(guī)定，資產(chǎn)處置要嚴(yán)格處置程序，實(shí)行評估和處置相分離，加強(qiáng)對處置過程和結(jié)果進(jìn)行檢查和審核。

三、我國金融不良資產(chǎn)評估中存在的問題

（一）評估理論嚴(yán)重滯后

金融不良資產(chǎn)評估工作有許多特點(diǎn)：一是評估對象為“不良債權(quán)”；二是評估對象涉及的債務(wù)人企業(yè)大多是資不抵債的關(guān)、停、倒閉企業(yè)；三是資產(chǎn)管理公司對不良資產(chǎn)的處置，一般都是以快速變現(xiàn)為目的。截止目前，資產(chǎn)評估所遵循的評估操作規(guī)范主要是《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》（國資辦發(fā)[1996]23號）、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T50291-2001）、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——無形資產(chǎn)》（財(cái)會[2001]1051號）。這些規(guī)范只適用于實(shí)物資產(chǎn)價(jià)值的評估，不適合對不良金融資產(chǎn)進(jìn)行評估。同時(shí)由于我國二級市場極不活躍，也難以采用現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行評估。而采用重置成本法則受到《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》中諸如尚可使用的房屋成新率不低于30%、設(shè)備成新率不低于15%等規(guī)定的限制，致使評估結(jié)果與最終的處置價(jià)值嚴(yán)重脫離。

資產(chǎn)管理公司雖然也已對企業(yè)的償債能力進(jìn)行了研究，并通過實(shí)踐中的摸索制定了相應(yīng)的不良資產(chǎn)評估操作規(guī)范，但這些規(guī)范也只是作為一種內(nèi)部的參考，并沒有上升為金融不良資產(chǎn)評估的統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。因此，也并不具備整體的代表性。

（二）評估價(jià)值與市場價(jià)值產(chǎn)生背離較大

金融資產(chǎn)管理公司資產(chǎn)處置的程序一般是先對不良資產(chǎn)進(jìn)行分析，制定處置預(yù)案；然后對不良資產(chǎn)評估，根據(jù)評估結(jié)果確定談判或拍賣底價(jià)；最后由處置人員進(jìn)行具體的操作，變現(xiàn)不良資產(chǎn)。但在現(xiàn)實(shí)中，金融資產(chǎn)管理公司根據(jù)評估結(jié)果制定的拍賣底價(jià)在招標(biāo)過程中往往無人問津，作為談判底價(jià)也得不到對方的認(rèn)可。究其原因，一方面是職業(yè)慣性的影響，因我國評估業(yè)起源于國有資產(chǎn)的評估，多年來評估業(yè)務(wù)也以國有資產(chǎn)評估為主，而評估國有資產(chǎn)同時(shí)負(fù)有防止國有資產(chǎn)流失的責(zé)任，所以，評估師寧可高估，不愿低估；另一方面，由于對不良資產(chǎn)的認(rèn)識不足，評估師較少考慮不良資產(chǎn)特定的處置方案及其處置中的特定個(gè)別因素，也導(dǎo)致評估價(jià)值與市場價(jià)值產(chǎn)生較大背離。

（三）部分債權(quán)性資產(chǎn)權(quán)屬不清，產(chǎn)權(quán)依據(jù)不足，償債能力判斷失真

由于金融資產(chǎn)管理公司委估對象涉及的債務(wù)人企業(yè)大多是資不抵債的關(guān)、停、倒閉企業(yè)，當(dāng)中有許多企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)資料不連續(xù)、不完整、不健全。相關(guān)的其他評估資料更不完備，由于歷史原因，有的企業(yè)賬面有長期股權(quán)投資但提供不出投資合同或協(xié)議；有房地產(chǎn)卻拿不出房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。而按照現(xiàn)有的評估慣例，委托方應(yīng)出具委估對象的有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明，評估機(jī)構(gòu)只對委托方的合法資產(chǎn)進(jìn)行評估。金融資產(chǎn)管理公司委托評估機(jī)構(gòu)評估待處置資產(chǎn)時(shí)，很多情況下無法提供完備的產(chǎn)權(quán)證明，致使評估機(jī)構(gòu)難以確定評估客體的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和數(shù)量，從而給委托和評估帶來一定的困難。

而當(dāng)以假設(shè)清算法評估分析企業(yè)償債能力而需要對債務(wù)企業(yè)的整體資產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí)，有些債務(wù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中的主要資產(chǎn)在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)具有一定價(jià)值的資產(chǎn)卻無產(chǎn)權(quán)證明，由于此時(shí)評估機(jī)構(gòu)無法對債務(wù)企業(yè)無有效權(quán)屬的資產(chǎn)提供評估結(jié)果，最終致使債務(wù)企業(yè)的整體資產(chǎn)評估結(jié)論無法滿足處置債權(quán)的需要。同時(shí)也給債務(wù)企業(yè)惡意隱匿資產(chǎn)提供了可乘之機(jī)。（四）不良資產(chǎn)的處置進(jìn)度與評估咨詢報(bào)告質(zhì)量的矛盾突出

評估咨詢報(bào)告作為不良資產(chǎn)處置過程中唯一的參考依據(jù)，應(yīng)當(dāng)起著指導(dǎo)處置價(jià)格、監(jiān)督處置行為、衡量處置效果等至關(guān)重要的作用。但由于我國目前對資產(chǎn)管理公司是以現(xiàn)金的回收額作為主要考核指標(biāo)，致使評估管理工作處于“服務(wù)于處置”這樣一個(gè)被動的地位。很多處置項(xiàng)目存在著評估與處置時(shí)間上的矛盾，為了保證在有限的時(shí)間內(nèi)完成評估咨詢報(bào)告，中介機(jī)構(gòu)難以完全按照評估程序操作以保證報(bào)告的質(zhì)量，逆程序操作的現(xiàn)象比較突出，同時(shí)也造成了國有資產(chǎn)的大量流失。筆者認(rèn)為，隨著金融不良資產(chǎn)商業(yè)性剝離的出現(xiàn)以及資產(chǎn)管理公司向投資銀行方向的發(fā)展，處置變現(xiàn)不宜再作為不良資產(chǎn)處置的主要方式，金融不良資產(chǎn)評估也將逐步向多元化過渡。企業(yè)的償債能力分析將與企業(yè)的效績評價(jià)相結(jié)合，使分析結(jié)論更加趨于合理。資本運(yùn)作手段的增強(qiáng)將會引出多種債務(wù)重組形式的出現(xiàn)，對中介機(jī)構(gòu)專業(yè)技術(shù)知識多元化的綜合掌握提出了更高的要求。

四、進(jìn)一步做好金融不良資產(chǎn)評估的設(shè)想

（一）要研究制定有關(guān)金融資產(chǎn)評估方法標(biāo)準(zhǔn)體系

金融不良資產(chǎn)的評估與普通的工業(yè)企業(yè)的評估存在較大的差別，是資產(chǎn)評估中較為特殊的一種情形。因此，金融不良資產(chǎn)的評估方法不能完全照搬工業(yè)企業(yè)資產(chǎn)評估的方法。在認(rèn)真總結(jié)工業(yè)企業(yè)資產(chǎn)重組資產(chǎn)評估方法的基礎(chǔ)上，認(rèn)真研究金融不良資產(chǎn)的狀況、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)及金融資產(chǎn)重組的政策和要求，借鑒國外先進(jìn)的金融資產(chǎn)評估方法，研究制定出適合金融資產(chǎn)評估的方法標(biāo)準(zhǔn)體系。

（二）有效處理非市場性因素對金融不良資產(chǎn)評估造成的影響

在實(shí)踐中，金融不良資產(chǎn)的公允價(jià)值與處置價(jià)格往往會產(chǎn)生較大的偏差，一個(gè)重要的原因就是非市場因素。非市場因素的形成，在很大程度上是與我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市場化程度密切相關(guān)的。要想解決這個(gè)問題，不能僅僅依靠具體的規(guī)定和方法，最好的解決方式是，先由評估機(jī)構(gòu)提出資產(chǎn)的公允價(jià)值，然后資產(chǎn)管理公司根據(jù)具體的非市場因素進(jìn)行分析，依據(jù)分析結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。在調(diào)整處置價(jià)格中，資產(chǎn)管理公司要充分考慮到企業(yè)、政府、法律等方面的情況，從而使處置結(jié)果更加合理和恰當(dāng)。

（三）在金融不良資產(chǎn)的評估中要不斷總結(jié)工作，豐富經(jīng)驗(yàn)

多年以來，我國的四家資產(chǎn)管理公司處置了大量的金融不良資產(chǎn)，在處置過程中，既有成功的經(jīng)驗(yàn)，也有失敗的教訓(xùn)，同時(shí)，這些年資產(chǎn)管理公司也在不斷地承受著來自各個(gè)領(lǐng)域的質(zhì)疑，這些都是金融行業(yè)和評估行業(yè)的寶貴資源。因此，應(yīng)該對這些案例進(jìn)行搜集整理，建立數(shù)據(jù)庫，利用數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析方法，分析各種處置因素對資產(chǎn)價(jià)值的影響，建立合理規(guī)范的評估參數(shù)體系，為交易案例比較法等評估方法提供切實(shí)可行的操作基礎(chǔ)，合理體現(xiàn)市場機(jī)制對資產(chǎn)價(jià)值的影響。

（四）認(rèn)真評估金融不良資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值

在以往的政策性處置業(yè)務(wù)中，資產(chǎn)評估在防止國有資產(chǎn)流失和防范道德風(fēng)險(xiǎn)等方面起到了有效作用；在各家資產(chǎn)管理公司逐步實(shí)現(xiàn)商業(yè)化轉(zhuǎn)型后，資產(chǎn)評估的定價(jià)職能將被賦予更高的期望和要求。金融不良資產(chǎn)處置對象的復(fù)雜性和多樣性，使得業(yè)務(wù)決策具有更大的難度和風(fēng)險(xiǎn)，資產(chǎn)評估作為定價(jià)工作的中心環(huán)節(jié)，如何使評估結(jié)果更符合處置實(shí)際、更貼近市場價(jià)值，是下一步評估實(shí)踐的重要課題。《金融不良資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》提供了更多樣的評估方法和更寬泛的價(jià)值類型，為評估實(shí)踐提供了有力的技術(shù)支持和依據(jù)，有利于提高評估服務(wù)質(zhì)量和效率。

（五）加強(qiáng)評估行業(yè)建設(shè)，提高專業(yè)勝任能力

加強(qiáng)行業(yè)誠信建設(shè)，提高執(zhí)業(yè)人員的職業(yè)道德水平，創(chuàng)造良好的執(zhí)業(yè)環(huán)境；統(tǒng)一計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提高評估機(jī)構(gòu)參與積極性。統(tǒng)一計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制定比較合理的計(jì)費(fèi)方法，能夠在一定程度上激發(fā)評估機(jī)構(gòu)對金融不良資產(chǎn)評估工作的參與積極性，對該工作的發(fā)展起到推動作用。評估人員應(yīng)保持和提高專業(yè)勝任能力。金融不良資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)較一般的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)復(fù)雜，需要評估人員具有豐富的知識。因此，做好金融不良資產(chǎn)評估工作，評估人員必須下功夫?qū)W習(xí)相關(guān)知識，保持和提高專業(yè)勝任能力，否則，很難搞好金融不良資產(chǎn)評估工作；嚴(yán)格執(zhí)行評估程序，正確使用評估方法。評估人員要樹立風(fēng)險(xiǎn)意識，克服糊弄心理，以高度的責(zé)任心嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)準(zhǔn)則和指導(dǎo)意見的規(guī)定程序。評估人員在執(zhí)行程序和分析過程中，要積極發(fā)掘有用的信息，充分考慮各種不確定因素，提升不良資產(chǎn)的價(jià)值。在評估方法上，也要充分考慮各種評估方法的假設(shè)前提和使用范圍，以正確衡量不良債權(quán)的價(jià)值。

（六）要加強(qiáng)與有關(guān)部門的協(xié)調(diào)

篇9

一、2009年工作回顧

（一）認(rèn)真開展學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動

按照縣委的部署，我局認(rèn)真開展了學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動。在學(xué)習(xí)實(shí)踐活動中，我局緊密聯(lián)系實(shí)際，精心組織、認(rèn)真謀劃、有序推進(jìn)，準(zhǔn)確把握查找問題、分析原因、明確思路、解決問題“四個(gè)環(huán)節(jié)”，認(rèn)真落實(shí)召開民主生活會、形成班子分析檢查報(bào)告和組織群眾評議三個(gè)步驟，著力解決實(shí)際問題，取得了預(yù)期成效。

(二)全力做好經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地保障工作

一是規(guī)范了建設(shè)用地報(bào)批工作。按照“依法依規(guī)、從嚴(yán)從緊、有保有壓、集約節(jié)約”的原則，積極支持有利于結(jié)構(gòu)調(diào)整的項(xiàng)目建設(shè)用地，保障了基礎(chǔ)設(shè)施和重點(diǎn)項(xiàng)目的用地需求，確保經(jīng)濟(jì)發(fā)展必需用地。全年共上報(bào)獨(dú)立選址用地1宗，面積5.3122公頃；置換用地1宗，面積26.2711公頃。

二是加強(qiáng)征地實(shí)施管理。在實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目征地過程中，正確處理國家、建設(shè)單位、農(nóng)民集體和被征地農(nóng)戶的利益關(guān)系，更多地考慮農(nóng)民群眾的利益，嚴(yán)格實(shí)行“兩公告一登記”的征地程序，落實(shí)征地聽證制度，在縣政府的指導(dǎo)下初步建立了失地農(nóng)民社會保障體系，并及時(shí)足額兌現(xiàn)了農(nóng)民征地補(bǔ)償安置費(fèi)，靈城鎮(zhèn)羅河村26.2711公頃農(nóng)用地置換征地補(bǔ)償款382.18萬元已按協(xié)議100%支付到位。

三是積極為建設(shè)項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)用地服務(wù)。我們采取協(xié)調(diào)溝通、政策法規(guī)教育等辦法妥善解決征地中的突出問題，積極做好國家和省、市、縣級重大工程項(xiàng)目用地的前期各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，努力為建設(shè)項(xiàng)目用地提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保障了各項(xiàng)工程的順利實(shí)施。

（三）切實(shí)加強(qiáng)土地管理工作

一是加強(qiáng)土地利用計(jì)劃管理。我局嚴(yán)格實(shí)施土地利用年度計(jì)劃，嚴(yán)格控制土地利用總體規(guī)劃的調(diào)整，對于非重點(diǎn)項(xiàng)目，一般不得調(diào)整規(guī)劃；切實(shí)加強(qiáng)基本農(nóng)田監(jiān)督管理，除國家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目以外，任何項(xiàng)目不得占用基本農(nóng)田。進(jìn)一步加強(qiáng)了建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審工作，堅(jiān)持實(shí)行集體會審制度，嚴(yán)格遵守《禁止供地目錄》和《限制供地目錄》，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、國家產(chǎn)業(yè)政策和建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，對建設(shè)項(xiàng)目中有關(guān)土地利用方面的內(nèi)容，依法進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審，完成了省級重點(diǎn)工程明徐高速公路、宿淮鐵路以及縣重點(diǎn)工程靈璧縣職業(yè)技能培訓(xùn)中心、徐淮物流糧食產(chǎn)業(yè)園等項(xiàng)目的預(yù)審和調(diào)規(guī)工作，預(yù)審面積346.3791公頃。同時(shí)嚴(yán)格控制建設(shè)項(xiàng)目占用耕地，有效地防止了建設(shè)用地盲目擴(kuò)張，從源頭上控制建設(shè)項(xiàng)目對土地的不合理利用。

二是加強(qiáng)土地供應(yīng)管理。按照《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》要求，我們?nèi)媛鋵?shí)了土地利用管理政策，嚴(yán)格界定劃撥與有償用地界限，全面推行經(jīng)營性土地招拍掛制度；堅(jiān)決落實(shí)房地產(chǎn)市場土地調(diào)控政策，確保經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房用建設(shè)用地；建立健全了劃撥用地公示制度，加強(qiáng)了劃撥土地供應(yīng)管理；切實(shí)加強(qiáng)了批后監(jiān)管，嚴(yán)格禁止長期批而不征、征而不供和占而不用的現(xiàn)象存在，堅(jiān)決把住土地供應(yīng)的閘門。全年共協(xié)議出讓國有土地103宗，總面積40.93畝，收取土地出讓金188.38萬元，掛牌出讓國有土地3宗，總面積109.85畝，成交價(jià)格3068萬元，土地出讓收入全部上繳國庫。

三是加強(qiáng)農(nóng)村土地管理。認(rèn)真貫徹執(zhí)行國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》，除三類用地可以使用農(nóng)村集體土地外，其他項(xiàng)目堅(jiān)決不得使用農(nóng)村集體土地。對符合土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃，符合節(jié)約集約用地要求的建設(shè)項(xiàng)目，及時(shí)依法辦理審批手續(xù)。對農(nóng)村村民建設(shè)使用土地的，我們嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》的規(guī)定，實(shí)行“三到場”的農(nóng)村宅基地審批管理辦法，及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)，切實(shí)推進(jìn)農(nóng)村土地的節(jié)約、集約利用。

四是加強(qiáng)土地執(zhí)法監(jiān)察。按照省、市安排，深入開展了“全面清查土地違法行為專項(xiàng)行動”活動，在對去年開展土地執(zhí)法百日行動的情況進(jìn)行“回頭望”的基礎(chǔ)上，繼續(xù)嚴(yán)厲打擊和嚴(yán)肅查處土地違法違規(guī)行為。認(rèn)真執(zhí)行動態(tài)巡查制度，切實(shí)加強(qiáng)土地利用監(jiān)測，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并制止違法行為，將違法行為制止在

萌芽狀態(tài)。加強(qiáng)了與紀(jì)檢監(jiān)察、公安、檢察、法院等部門的溝通聯(lián)系，努力建立部門協(xié)作的國土資源執(zhí)法監(jiān)察長效機(jī)制。嚴(yán)肅查處土地違法違規(guī)案件，努力提高辦案質(zhì)量和效果，并對一些農(nóng)村村民未批先用、批少占多、占用耕地修建住房等問題進(jìn)行了重點(diǎn)查處。全年共立案查處各類土地違法違規(guī)案件17起，涉案土地面積47.32畝，其中耕地26.79畝，罰款5.5萬元，并已全部結(jié)案。

（四）全面推進(jìn)土地開發(fā)整理工作

經(jīng)過認(rèn)真組織實(shí)施和嚴(yán)格監(jiān)督管理，大路、大廟兩個(gè)鄉(xiāng)1583.72公頃基本農(nóng)田整理項(xiàng)目已于今年6月30日竣工，新增耕地面積73.11公頃。澮溝鎮(zhèn)基本農(nóng)田整理項(xiàng)目已經(jīng)省國土資源廳批準(zhǔn)實(shí)施，總面積1963.5公頃，實(shí)施后可新增耕地71.43公頃，目前正在進(jìn)行項(xiàng)目招投標(biāo)，將于近期組織實(shí)施。另xx鄉(xiāng)基本農(nóng)田整理項(xiàng)目已向省國土資源廳申報(bào)立項(xiàng)，總規(guī)劃面積2568.23公頃，預(yù)計(jì)總投資3921.5萬元，計(jì)劃2年完工，預(yù)計(jì)新增耕地65.75公頃。

（五）扎實(shí)開展新農(nóng)村建設(shè)用地置換工作

根據(jù)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的規(guī)模、置換潛力和全縣的用地需求，縣政府今年安排了2105畝置換任務(wù)，并分解到各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。由于時(shí)間緊，任務(wù)重，自8月份以來，我局嚴(yán)格按照縣政府的統(tǒng)一部署，積極配合各鄉(xiāng)鎮(zhèn)和有關(guān)部門，精心組織，依法推進(jìn)，取得了初步成效。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，全縣19個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)共涉及拆遷片數(shù)45個(gè)，拆遷戶數(shù)1377戶，拆遷面積13.6萬平方米，房屋拆遷總費(fèi)用3820萬元，土地復(fù)墾費(fèi)用670萬元，通過土地復(fù)墾可新增耕地面積2753畝。到目前為止，全縣19個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)已全面進(jìn)入房屋拆遷補(bǔ)償安置階段，已下?lián)芊课莶疬w補(bǔ)償資金1171萬元；通過復(fù)墾，已新增耕地面積450畝。其中：楊疃鎮(zhèn)的房屋拆遷、土地復(fù)墾工作已全面結(jié)束，大廟、黃灣等鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房屋拆遷已結(jié)束，正在進(jìn)行土地復(fù)墾工作，其余鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房屋拆遷工作正在推進(jìn)之中。

（六）全面加強(qiáng)礦產(chǎn)資源管理工作

一是進(jìn)一步規(guī)范礦業(yè)權(quán)管理，加快礦業(yè)權(quán)市場化建設(shè)，全年共新頒發(fā)采礦許可證2個(gè)、延續(xù)28個(gè)、注銷4個(gè)，變更37個(gè)，掛牌出讓采礦權(quán)1宗，價(jià)款收入400萬元。

二是加強(qiáng)了礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)征管力度，全年共征收礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)21萬元。

三是繼續(xù)深入開展礦產(chǎn)資源開發(fā)秩序整頓工作，并加強(qiáng)礦山巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正違法違規(guī)行為，嚴(yán)肅查處無證采礦、越界開采等違法案件6起，維護(hù)了良好的礦產(chǎn)資源開發(fā)秩序。

四是加強(qiáng)礦山安全生產(chǎn)和地質(zhì)災(zāi)害防治工作。以安全生產(chǎn)宣傳月為契機(jī)，向廣大干部群眾宣傳礦山安全生產(chǎn)和地質(zhì)災(zāi)害應(yīng)急知識，書寫了宣傳標(biāo)語20余條，制作展板8塊，發(fā)放宣傳資料1萬余份。落實(shí)了汛期值班、災(zāi)情速報(bào)和險(xiǎn)情巡查三項(xiàng)制度以及地質(zhì)災(zāi)害監(jiān)測、預(yù)報(bào)、預(yù)警和應(yīng)急反應(yīng)的各項(xiàng)制度，并加強(qiáng)日常監(jiān)管，實(shí)行一周一巡查，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)采取措施，同時(shí)函告有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及安監(jiān)、公安、供電等部門，并積極協(xié)助做好監(jiān)管工作，減少了礦山安全事故和地質(zhì)災(zāi)害的發(fā)生。

（七）狠抓各項(xiàng)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)工作

一是第二次土地調(diào)查工作進(jìn)入沖刺階段。根據(jù)國務(wù)院和省、市的要求，我們積極籌措經(jīng)費(fèi)，購置辦公設(shè)備，抽調(diào)精干力量，組織技術(shù)培訓(xùn)，在認(rèn)真實(shí)施試點(diǎn)工作的基礎(chǔ)上，全面展開了第二次土地調(diào)查工作，通過全體調(diào)查人員的艱苦努力，目前已基本完成調(diào)查任務(wù),并將于12月20日前完成全縣的統(tǒng)一時(shí)點(diǎn)更新、變更調(diào)查和遙感監(jiān)測工作，從而為今后我縣土地資源的科學(xué)管理、合理利用提供翔實(shí)可靠的資料。

二是土地規(guī)劃修編工作完成過半。加快了靈璧縣土地利用總體規(guī)劃（2006—2020）修編工作進(jìn)度，目前規(guī)劃大綱已編制完成，待上級驗(yàn)收。下一步將著手進(jìn)行縣級規(guī)劃文本及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃的編制，力爭明年底完成全縣各級土地利用總體規(guī)劃的修編工作。

三是土地登記發(fā)證和土地估價(jià)業(yè)務(wù)工作有序開展。我局嚴(yán)格按照土地使用證的頒發(fā)程序、原則，以提高土地登記效率和準(zhǔn)確率為目標(biāo)，嚴(yán)格審核每宗土地發(fā)證的每道環(huán)節(jié)，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，提高工作效率。今年共頒發(fā)土地使用證2309本,其中集體土地使用證2126本，國有土地使用證183本，并做到了“權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確、契稅手續(xù)齊全”。積極開展了土地估價(jià)業(yè)務(wù)和基準(zhǔn)地價(jià)修訂工作，為國有土地出讓和土地使用權(quán)抵押等提供了依據(jù)。

（八）加強(qiáng)國土資源干部隊(duì)伍建設(shè)

一是開展了鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源所管理干部培訓(xùn)工作。根據(jù)部、省廳和市局的統(tǒng)一部署，我局認(rèn)真開展了鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源所管理干部培訓(xùn)工作。培訓(xùn)從7月20日啟動，至10月底結(jié)束，對全縣20個(gè)基層國土資源所的122名干部進(jìn)行了脫產(chǎn)封閉培訓(xùn)，并取得了預(yù)期的效果。我們注重培養(yǎng)思想作風(fēng)過硬、業(yè)務(wù)素質(zhì)過強(qiáng)的國土資源干部隊(duì)伍，將政治學(xué)習(xí)與業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)、集體學(xué)習(xí)與自學(xué)、輔導(dǎo)講課與討論交流有機(jī)地結(jié)合起來，將黨的十七大精神同國土資源具體工作結(jié)合起來，促使干部職工把加強(qiáng)學(xué)習(xí)、提高自身能力變成自覺行動，真正提高了基層干部職工的思想道德素質(zhì)和業(yè)務(wù)工作能力。

二是加強(qiáng)內(nèi)部管理制度建設(shè)。健全了系統(tǒng)內(nèi)部各項(xiàng)管理制度，健全了工作、學(xué)習(xí)、生活和廉政建設(shè)各項(xiàng)制度，重點(diǎn)加強(qiáng)了財(cái)務(wù)管理、車輛管理，制定了《財(cái)務(wù)管理制度》、《公務(wù)招待管理制度》、《車輛管理制度》和《考勤制度》等四項(xiàng)制度，并嚴(yán)格實(shí)行招待費(fèi)、車輛維修費(fèi)審報(bào)制度，從錢、權(quán)、人、事各個(gè)方面加強(qiáng)監(jiān)管，完善了干部監(jiān)督約束機(jī)制，調(diào)動了工作人員的工作積極性，形成了工作合力。

三是加強(qiáng)了基層國土所規(guī)范化建設(shè)。認(rèn)真落實(shí)省廳《關(guān)于加強(qiáng)基層國土資源所建設(shè)的意見》，采取積極措施，不斷改善基層國土資源所的基礎(chǔ)設(shè)施條件，同時(shí)建立健全規(guī)章制度，努力提高依法行政水平和服務(wù)效能。通過積極努力，今年我縣20個(gè)基層國土資源所規(guī)范化建設(shè)全部通過了省廳組織的驗(yàn)收，爭取到獎勵資金575萬元，促進(jìn)了基層國土資源管理工作的發(fā)展。

三是加強(qiáng)行業(yè)作風(fēng)建設(shè)。我們將行業(yè)作風(fēng)建設(shè)作為加強(qiáng)干部隊(duì)伍建設(shè)的重點(diǎn)來抓，從領(lǐng)導(dǎo)干部自身建設(shè)入手，要求領(lǐng)導(dǎo)干部以身作則，帶頭轉(zhuǎn)變作風(fēng)，增強(qiáng)服務(wù)意識，爭取工作主動。全面落實(shí)行政為民“十項(xiàng)措施”和工作人員“五條禁令”，堅(jiān)決杜絕工作中推諉扯皮、吃拿卡要和不負(fù)責(zé)任等問題的產(chǎn)生。教育和引導(dǎo)干部職工樹立大局意識和服務(wù)意識，嚴(yán)格依法行政，特別是在土地和礦產(chǎn)出讓、審批、登記及項(xiàng)目招標(biāo)工作中堅(jiān)持原則，照章辦事，防止現(xiàn)象發(fā)生，堅(jiān)決糾正在征收征用土地和資源管理中損害群眾利益的不正之風(fēng)，有效地防止了利用職權(quán)參與土地、礦產(chǎn)非法交易，從中牟利等行為的產(chǎn)生樹立了國土資源部門依法行政、熱情服務(wù)、廉潔高效、求真務(wù)實(shí)、開拓進(jìn)取的新形象。

四是認(rèn)真落實(shí)黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任制。按照“誰主管誰負(fù)責(zé)”的原則，全面落實(shí)黨風(fēng)廉政建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)干部廉潔自律，增強(qiáng)廉政勤政意識和拒腐防變能力。把反腐倡廉與日常監(jiān)督管理結(jié)合起來，初步構(gòu)建了教育、制度、監(jiān)督并重的懲治和預(yù)防腐敗體系，切實(shí)加強(qiáng)對行政審批事項(xiàng)的全程監(jiān)管和管人管錢管項(xiàng)目等重點(diǎn)崗位的監(jiān)督管理，促使黨員干部正確對待、慎重使用黨和人民賦予的權(quán)力，做到勤政廉潔，推動了國土資源系統(tǒng)黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗工作的全面深入開展。

二、存在的問題

在縣委、縣政府合市國土資源局的正確領(lǐng)導(dǎo)與支持下，我們在保護(hù)資源、保障發(fā)展、維護(hù)權(quán)益、服務(wù)社會等方面做了應(yīng)該做的工作，為開創(chuàng)我縣國土資源工作新局面做出了新的貢獻(xiàn)。然而在工作中還存在著一些問題，主要表現(xiàn)在：一是耕地保護(hù)責(zé)任落得不夠扎實(shí)，還局限于落實(shí)責(zé)任的形式，真正的責(zé)任還在于國土資源部門，縣鄉(xiāng)村各級組織仍不能切實(shí)負(fù)起保護(hù)責(zé)任。二是業(yè)務(wù)基礎(chǔ)仍然比較差，主要是信息化管理和城鄉(xiāng)地籍規(guī)范化管理方面還存在著很大的差距。三是執(zhí)法監(jiān)察工作比較薄弱，違法案件查處難，執(zhí)行更難，特別是農(nóng)村村民違法建房的勢頭難以遏制。四是礦產(chǎn)資源整合工作力度還不夠。五是由于辦公地方緊張，無法實(shí)行集中統(tǒng)一辦公、無法推行窗口辦文制度。六是干部隊(duì)伍的整體素質(zhì)還有待于進(jìn)一步提高。針對以上問題，我們將在今后的工作中進(jìn)一步加以提高和完善，不斷開拓進(jìn)取、求實(shí)創(chuàng)新，扎實(shí)地搞好國土資源各項(xiàng)工作。

三、2010年工作計(jì)劃

明年，我局將緊緊圍繞全縣中心工作和國土資源重點(diǎn)工作，著重抓好以下幾方面的工作：

一是繼續(xù)落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，切實(shí)夯實(shí)耕地保護(hù)責(zé)任，落實(shí)耕地保護(hù)的各項(xiàng)措施，加強(qiáng)對責(zé)任落實(shí)情況的監(jiān)督檢查，確保耕地保有量指標(biāo)和基本農(nóng)田保護(hù)面積指標(biāo)不突破市下達(dá)的任務(wù)。

二是圍繞全縣經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)，積極為重大建設(shè)項(xiàng)目提供用地保障，確保經(jīng)濟(jì)發(fā)展必需用地。落實(shí)土地調(diào)控管理政策，嚴(yán)把土地供應(yīng)閘門，控制建設(shè)用地增量，規(guī)范土地征收征用管理，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，加大土地收儲工作力度，嚴(yán)格規(guī)范管理，確保建設(shè)用地規(guī)范、有序。

三是鞏固整頓和規(guī)范礦產(chǎn)資源開發(fā)秩序工作成果，繼續(xù)嚴(yán)厲打擊非法開采行為，堅(jiān)決糾正濫采亂挖礦產(chǎn)資源的行為，建立礦產(chǎn)資源開采利用規(guī)范管理的長效機(jī)制，維護(hù)良好的礦產(chǎn)資源開發(fā)利用秩序。

四是加大土地開發(fā)整理工作力度，嚴(yán)格管理，規(guī)范實(shí)施，加快進(jìn)度，實(shí)施澮溝鎮(zhèn)、xx鄉(xiāng)基本農(nóng)田整理項(xiàng)目。認(rèn)真規(guī)劃設(shè)計(jì)，加大工作力度，組織好2010年省、市、縣級項(xiàng)目的踏勘選址和評審論證工作。并加強(qiáng)監(jiān)督管理，嚴(yán)格質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，確保項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)社會效益。

五是進(jìn)一步加大土地置換工作推進(jìn)力度。積極開展村莊普查，全面查清每個(gè)村莊的面積、人口、戶數(shù)、建筑物和附屬物等情況，登記造冊，并據(jù)此制定全縣建設(shè)用地置換總體規(guī)劃和年度具體規(guī)劃，認(rèn)真組織實(shí)施。

六是加強(qiáng)國土資源基礎(chǔ)業(yè)務(wù)建設(shè)，全面完成第二次全國土地調(diào)查、第二輪土地利用總體規(guī)劃修編和基本農(nóng)田調(diào)整劃定工作；按照全省的統(tǒng)一部署，全面啟動農(nóng)村集體土地確權(quán)和發(fā)證工作；推進(jìn)信息化建設(shè)，充分利用土地利用數(shù)據(jù)庫和現(xiàn)代化設(shè)備，努力提高國土資源管理的信息化水平。

篇10

第一條  根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條  中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照《條例》和本辦法的規(guī)定，在本市錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)，成華區(qū)和其他區(qū)（市）、縣的縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)取得國有土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營活動。

第三條  依照《條例》和本辦法的規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用者，其使用權(quán)在使用期限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動，合法權(quán)益受國家法律保護(hù)。

第四條  土地使用者開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的活動，應(yīng)當(dāng)遵守國家法律、法規(guī)的規(guī)定，并符合我市的城市總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和其他有關(guān)規(guī)定，不得損害社會公共利益。

第五條  市、縣國土局主管土地使用權(quán)出讓的行政管理工作、依法對土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止進(jìn)行監(jiān)督檢查。

市、縣居地產(chǎn)管理部門主管土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的經(jīng)營管理工作。

第六條  土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止及有關(guān)的地上建筑物、其他附著物的登記，由市、縣國土局和房地產(chǎn)管理部門按照各自的職責(zé)范圍辦理。具體辦法另行制定。

第二章  土地使用權(quán)出讓

第七條  本辦法所稱土地使用權(quán)出讓是指市、縣人民政府代表國家，以土地所有者身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

第八條  土地使用權(quán)的出讓由市、縣人民政府統(tǒng)一負(fù)責(zé)。土地使用權(quán)出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣國土局會同計(jì)劃、城市規(guī)劃、建設(shè)和房地產(chǎn)管理等部門共同擬訂方案，按《四川省土地管理實(shí)施辦法》第十四條規(guī)定的審批權(quán)限和國家土地管理局《出讓國有土地使用權(quán)審批管理暫行規(guī)定》報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后，由國土局具體實(shí)施，并代表同級人民政府與土地使用者簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

第九條  除城市（鎮(zhèn)）的舊城改造利己開發(fā)的建設(shè)用地外，土地使用權(quán)出讓的用地指標(biāo)，應(yīng)納入年度非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地計(jì)劃。

第十條  土地使用權(quán)出讓的地塊可以是經(jīng)過開發(fā)和市政設(shè)施配套建設(shè)的土地，也可以是成片待開發(fā)的土地。

第十一條  土地使用權(quán)出讓的地塊原屬于農(nóng)村集體所有土地的，由市或區(qū)（市）、縣國土局負(fù)責(zé)統(tǒng)一征用。城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地統(tǒng)一征用工作，由市國土局和市建設(shè)用地統(tǒng)一征地辦公室會同有關(guān)區(qū)、縣國土局辦理。

第十二條  土地使用權(quán)出讓的最高年限由市、縣國土局按下列用途確定：

（一）居住用地六十年；

（二）工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合和其他用地五十年；

（三）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年。

第十三條  土地使用權(quán)出讓可以分別采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣方式進(jìn)行，協(xié)議出讓是主要方式。

第十四條  土地使用權(quán)出讓金的具體標(biāo)準(zhǔn)，由市國土局會同市物價(jià)、財(cái)政和房地產(chǎn)管理等部門根據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級和土地估價(jià)所能定的基準(zhǔn)地價(jià)制定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。

第十五條  土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金，暫時(shí)無力支付的，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可以延期或分期支付土地使用權(quán)出讓金，但延期支付的期限不得超過六個(gè)月，分期支付的期限不得超過三年。延期和分期支付期間均按中國人民銀行公布的貸款利率計(jì)收利息。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并按土地使用權(quán)出讓金總額1‰索取違約賠償金。

第十六條  出讓方應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定，提供出讓的土地使用權(quán)。未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，土地使用者有權(quán)解除合同，并按土地使用權(quán)出讓金總額的3‰索取違約賠償金。

第十七條  《條例》第四十三條規(guī)定的劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，符合《條例》第四十五條規(guī)定的條件，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但必須經(jīng)過申請，報(bào)經(jīng)市、縣國土局和房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)。

第十八條  土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)向出讓方提出書面申請？經(jīng)出讓方會同城市規(guī)劃行政管理部門批準(zhǔn)后，依照本章規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理土地使用權(quán)變更登記。

改變土地用途同時(shí)改變地上建筑物、其他附著物使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)辦理地上建筑物、其他附著物所有權(quán)變更登記。

第三章  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

第十九條  本辦法所稱土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者受讓土地使用權(quán)后，將全部或部分地塊的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。

第二十條  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。

地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

第二十一條  成片開發(fā)經(jīng)營的土地，依照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定開發(fā)建設(shè)后，可以按規(guī)劃用途分割轉(zhuǎn)讓。

土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣國土局和房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并辦理土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓‘和過戶登記手續(xù)。

土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的分割轉(zhuǎn)讓，不得影響土地的使用價(jià)值。

第二十二條  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓人須持有《國有土地使用證》和房屋產(chǎn)權(quán)證以及其他有關(guān)證件。

公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，還須出具其主管部門的批準(zhǔn)文件。

第二十三條  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并辦理土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和過戶登記，換領(lǐng)《國有土地使用證》和房屋產(chǎn)權(quán)證。

第二十四條  有下列情況之一的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓：

（一）未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資、開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的；

（二）劃撥土地使用權(quán)符合《條例》第四十五條規(guī)定的條件，但未依照本辦法第七章的規(guī)定補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)的；

（三）沒有土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)合法憑證的；

（四）土地使用權(quán)或地上建筑物、其他附著物所有權(quán)有爭議的；

（五）土地在城市房屋拆遷封戶范圍內(nèi)的；

（六）依法限制土地或地上建筑物、其他附著物權(quán)屬變更的；

（六）違反土地管理法律、法規(guī)的。

第二十五條  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的地塊發(fā)生增值的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府繳納土地增值費(fèi)。土地增值費(fèi)的征收辦法由市國土局會同市物價(jià)、財(cái)政和房地產(chǎn)管理等部門另行制定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。

第二十六條  交換土地使用權(quán)及其他上建筑物、其他附著物所有權(quán)，雙方價(jià)值不等的，其差額部分按轉(zhuǎn)讓（買賣）關(guān)系辦理。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第二十七條  贈與土地使用權(quán)，贈與雙方須簽訂贈與合同，辦理土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)過戶登記。贈與合同應(yīng)經(jīng)縣級以上公證機(jī)關(guān)公證。

第二十八條  土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第二十九條  市國土局應(yīng)會同市物價(jià)、房地產(chǎn)管理等部門定期對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查、預(yù)測，制定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場指導(dǎo)價(jià)格，定期予以公布。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于市場指導(dǎo)價(jià)格20％的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格高于市場指導(dǎo)價(jià)格的，市、縣人民政府可按一定比例，向轉(zhuǎn)讓方征收土地增值費(fèi)。

第三十條  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，依照本辦法有關(guān)規(guī)定辦理。

第四章  土地使用權(quán)出租

第三十一條  本辦法所稱土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第三十二條  土地使用權(quán)出租，地上建筑物、其他附著物隨同出租。地上建筑物、其他附著物出租，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨同出租。

第五十三條  有本辦法第二十四條所列情況之一的，其土地使用權(quán)不得出租。

第三十四條  土地使用權(quán)出租，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽租賃合同，或在房屋租賃合同中載明土地使用權(quán)出租內(nèi)容。租賃合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應(yīng)當(dāng)辦理出租登記。

第三十五條  土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。

第五章  土地使用權(quán)抵押

第三十六條  本辦法所稱土地使用權(quán)抵押是指土地使用者作為抵押人，將其依法取得的土地使用權(quán)向抵押權(quán)人作為債務(wù)擔(dān)保的行為。

第三十七條  土地使用權(quán)抵押時(shí)，其他上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之抵押。

地上建筑物、其他附著物所有權(quán)抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。

第三十八條  有本辦法第二十四條所列情況之一的，其土地使用權(quán)不得抵押。

第三十九條  土地使用權(quán)可以用作銀行或其他金融機(jī)構(gòu)貸款抵押，以及其他債務(wù)抵押。

土地使用權(quán)的抵押年限，不得超過原出讓或轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的有效年限。

第四十條  土地使用權(quán)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同或在房屋抵押合同中載明土地使用權(quán)抵押內(nèi)容。抵押合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)抵押，抵押人應(yīng)辦理押抵登記。

第四十一條  土地使用權(quán)及其他上建筑物、其他附著物所有權(quán)抵押的價(jià)值以評估價(jià)值計(jì)算，具體的評估辦法由市國地局和市房地產(chǎn)管理局會同有關(guān)部門另行制定。

第四十二條  有下列情況之一的，經(jīng)市、縣國土局和房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，或經(jīng)人民法院判決裁定，抵押權(quán)人可以處分抵押的土地使用權(quán)：

（一）抵押人到期未能履行債務(wù)的；

（二）抵押人死亡并無合法繼承人代其履行債務(wù)的；

（三）抵押人的繼承人、受遺贈人或代管人拒不履行債務(wù)的；

（四）抵押人在抵押合同期間宣告解散或破產(chǎn)的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的。

第四十三條  準(zhǔn)予處分抵押的土地使用權(quán)及其地上建筑其他附著物所有權(quán)，須在市、縣人民政府指定的場所進(jìn)處分抵押土地使用權(quán)的，在當(dāng)?shù)氐牡丶聞?wù)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行。處分抵押的土地使用權(quán)隨同處分地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，在當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易市場進(jìn)行。

第四十四條  處分抵押的土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。

抵押權(quán)人因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)辦理過戶登記。

第四十五條  按份共有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，應(yīng)以其所占有的份額為限。抵押人應(yīng)書面通知其他共有人，并征得其他共有人的書面同意。

第四十六條  抵押人以其出租的土地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)將租賃情況告訴抵押權(quán)人，并書面通知承租人。抵押合同期間，原租賃合同繼續(xù)有效。

第四十六條  土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)抵押，在抵押權(quán)因債務(wù)清償或其他原因消滅后，應(yīng)當(dāng)辦理注銷抵押登記。

第六章  土地使用權(quán)終止

第四十八條  土地使用權(quán)的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)在土地使用權(quán)出讓合同期滿前六個(gè)月內(nèi)向市、縣國土局提交續(xù)期申請，并按本辦法第二章的規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，確定新的土地使用權(quán)出讓年限和支付土地使用權(quán)出讓金后，換領(lǐng)《國有土地使用證》。

第四十九條  土地使用權(quán)出讓合同期滿后，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還《國有土地使用證》，并辦理土地使用權(quán)證書和房屋產(chǎn)權(quán)證書的注銷登記。

第五十條  在特殊情況下，國家根據(jù)社會公共利益的需要，依照法定程序提前收回土地使用權(quán)給土地使用者造成經(jīng)濟(jì)損失的，可以根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的實(shí)際情況，采取貨幣補(bǔ)償、實(shí)物補(bǔ)償、交換土地使用權(quán)等方式給予相應(yīng)補(bǔ)償。

第七章  劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理

第五十一條  《條例》第四十五條規(guī)定的劃撥土地使用權(quán)利地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，按本章規(guī)定補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，進(jìn)行管理。

第五十二條  劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)時(shí)，其土地使用權(quán)出讓年限從一九八八年十二月二十九日起算，最高年限按本辦法第十二條的規(guī)定確定。

第五十三條  劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，應(yīng)交納土地增值價(jià)款，并按有關(guān)規(guī)定在土地增值價(jià)款中抵交土地使用權(quán)出讓金。

轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，暫按轉(zhuǎn)讓成交額扣除房產(chǎn)價(jià)值（含土地投入）后的土地收益的一定比例交納土地增值價(jià)款：住宅用地15％，生產(chǎn)用地30％，經(jīng)營用地45％。

出租劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物的，由出租方按收取的租金總額扣除房屋標(biāo)準(zhǔn)租金后的一定比例交納土地增值價(jià)款。

抵押劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，由抵押人按抵押價(jià)值的一定比例交納土地增值價(jià)款。

出租、抵押劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物交納的土地增值價(jià)款標(biāo)準(zhǔn)，由市國土局、房地產(chǎn)管理局會同有關(guān)部門定期公布。

處分抵押的劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，按本條第二款辦理。

第五十四條  經(jīng)批準(zhǔn)的劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，市、縣國土局和房地產(chǎn)管理部門在辦理法定手續(xù)時(shí)，應(yīng)在土地使用權(quán)證書和房屋產(chǎn)權(quán)證書上分別注明“該劃撥土地使用權(quán)已經(jīng)批準(zhǔn)成為出讓取得的土地使用權(quán)”和“該房屋使用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)已經(jīng)批準(zhǔn)成為出讓取得的土地使用權(quán)”的字樣。

第五十五條  企業(yè)、事業(yè)等單位以積累住房建設(shè)基金為目的，向本單位職工出售或出租（不含購買、租賃后的轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)租）的住宅用地、房地產(chǎn)管理部門出租的公房用地、市人民政府確定的用于“解困”的出售或出租的住宅用地以及企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中非經(jīng)營性土地使用權(quán)變更用地，仍按劃撥土地使用權(quán)管理，不適用本章規(guī)定。

第八章  罰則

第五十六條  從一九八八年十二月二十九日起至本辦法施行之日前，土地使用權(quán)已轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)在三個(gè)月內(nèi)向市、縣國土局和房地產(chǎn)管理部門申報(bào)登記。逾期或隱瞞不予申報(bào)登記的，按非法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)論處。

第五十七條  未經(jīng)批準(zhǔn)，非法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的，依照《四川省土地管理實(shí)施辦法》第三十五條第一款的規(guī)定處罰。

第五十八條  轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物，未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到國土局和房地產(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)的，由國土局和房地產(chǎn)管理部門依照有關(guān)規(guī)定處罰。

第五十九條  土地使用者未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的，市、縣國土局應(yīng)當(dāng)予以糾正，并可以根據(jù)情節(jié)給予警告，按土地使用面積處以每平方米五元至十元的罰款。嚴(yán)重影響城市（鎮(zhèn)）規(guī)劃和損害社會公共利益的，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，無償收回土地使用權(quán)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。

第六十條  國家工作人員在土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押過程中，收受賄賂或挪用、截留土地使用權(quán)出讓金和土地增值價(jià)款的，依法追究行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六十一條  本辦法規(guī)定的行政處罰由市、縣國土局和房地產(chǎn)管理部門依法決定。當(dāng)事人對行政處罰不服的，可以在接到處罰決定通知之日起十五日內(nèi)向上一級主管機(jī)關(guān)申請復(fù)議，對復(fù)議不服的，可以在接到復(fù)議通知之日起十五日內(nèi)向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V；也可直接向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。期滿不申請復(fù)議不起訴又不屈行的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

對受到限期拆除新建的建筑物和其他設(shè)施處罰的當(dāng)事人，繼續(xù)施工的，由市、縣國土局按照《四川省土地管理實(shí)施辦法》第四十六條第二款的規(guī)定處理。

第六十二條  因履行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押合同發(fā)生的爭議，由爭議各方協(xié)商解決于協(xié)商不成的，可以向有管轄權(quán)的人民法院起訴。

第九章  附  則

第六十三條  地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

房屋整幢或分層、分套分割出售、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偡课菔褂梅秶鷥?nèi)的土地使用權(quán)面積。

第六十四條  地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的使用年限，不得超過土地使用權(quán)出讓的年限。

土地使用權(quán)使用年限屆滿，土地使用者經(jīng)批準(zhǔn)繼續(xù)使用土地的，原地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)在土地使用權(quán)存續(xù)期內(nèi)不變。

第六十五條  土地使用者應(yīng)當(dāng)依照國家稅收法規(guī)的規(guī)定納稅。

第六十六條  轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物涉及國有資產(chǎn)部分的，按國務(wù)院《國有資產(chǎn)評估管理辦法》的有關(guān)規(guī)定辦理。

第六十七條  市、縣國土局會同房地產(chǎn)管理部門依照本辦法收取的費(fèi)用作為專項(xiàng)管理，主要用于城市（鎮(zhèn)）土地開發(fā)和城市（鎮(zhèn)）公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。