導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理模式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞房地產(chǎn)公司，全過程工程造價(jià)，管理模式，活動(dòng)

中圖分類號(hào)：TU723.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

1前言

自二十世紀(jì)九十年代開始，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)開始起步，伴隨著中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展地異常迅猛，甚至于房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素之一，其巨大的利潤(rùn)率正吸引著越來越多的投資者。但房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目動(dòng)輒需要幾百萬、上千萬甚至過億的資金，項(xiàng)目建成后是否可以實(shí)現(xiàn)盈利，是每個(gè)投資者所關(guān)心的問題。

近幾年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇以及房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向成熟和規(guī)范，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率已經(jīng)趨于平均化，并且將逐步告別過去的暴利時(shí)代，房地產(chǎn)公司和房地產(chǎn)投資商己越來越重視房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)控制，科學(xué)、有效的項(xiàng)目開發(fā)成本管理，是房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)集約效益型開發(fā)、降低成本、實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤(rùn)最大化的不可回避的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題。

2工程造價(jià)管理的目的與意義

伴隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不斷深入，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了多年的發(fā)展后，正朝著市場(chǎng)越來越規(guī)范，專業(yè)化水平越來越高，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率正逐漸回歸到正常水平的方向發(fā)展。有鑒于此，如何提高房地產(chǎn)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛力，加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目成本管理，已經(jīng)成為了房地產(chǎn)公司迫切需要解決的問題，而科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)管理可以使公司的項(xiàng)目決策更具科學(xué)性和預(yù)見性，為房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)現(xiàn)既定投資目標(biāo)提供了科學(xué)依據(jù)。

本文通過對(duì)某房地產(chǎn)開發(fā)公司工程造價(jià)管理現(xiàn)狀的分析，指出了傳統(tǒng)工程造價(jià)管理模式的不足，介紹了一種基于活動(dòng)的開發(fā)項(xiàng)目全過程造價(jià)管理模式，這種管理模式包括全過程工程造價(jià)的確定模式以及全過程工程造價(jià)的控制模式兩部分，通過對(duì)二者的構(gòu)建，可以有效地改善該公司項(xiàng)目成本管理中出現(xiàn)的問題，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)了對(duì)其房屋開發(fā)費(fèi)用的削減和控制目的。

3工程造價(jià)管理的基本理論方法

(1)全生命周期造價(jià)管理基本理論與方法

開發(fā)項(xiàng)目全生命周期造價(jià)管理模式可以指導(dǎo)設(shè)計(jì)者系統(tǒng)地、全面地從項(xiàng)目全生命周期出發(fā)，綜合、全面地考慮工程項(xiàng)目的建設(shè)期成本和運(yùn)營(yíng)期成本，以取得兩者之間的最佳平衡，即在確保不以犧牲建設(shè)項(xiàng)目的功能和使用性能的前提下，實(shí)現(xiàn)降低項(xiàng)目全生命周期成本的目標(biāo)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀點(diǎn)看，建筑未來的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)成本并不低于它的建設(shè)成本，部分建設(shè)期成本低的工程項(xiàng)目往往會(huì)帶來高昂的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)費(fèi)用，甚至在一定范圍內(nèi)，它們之間是一個(gè)此消彼長(zhǎng)的關(guān)系，工程造價(jià)管理人員應(yīng)通盤考慮，不應(yīng)簡(jiǎn)單地割裂二者之間的關(guān)系。

(2)全過程造價(jià)管理基本理論與方法

與全生命周期造價(jià)管理模式相比，全過程造價(jià)管理模式更具動(dòng)態(tài)性，是一種基于活動(dòng)管理的決策和實(shí)施方法，它把項(xiàng)目的造價(jià)控制看作是一個(gè)動(dòng)態(tài)實(shí)施的過程，在整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的全過程當(dāng)中，都需要對(duì)項(xiàng)目的造價(jià)進(jìn)行估算，并對(duì)成本實(shí)施控制。顯而易見，這種模式是一種全新的開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)管理模式，它的核心思想是采用基于活動(dòng)管理的方法去降低和消除項(xiàng)目中的無效和低效活動(dòng)，從而實(shí)現(xiàn)建設(shè)成本的最小化。目前，這一模式已經(jīng)得到了世界上許多優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司的認(rèn)可，并在實(shí)際應(yīng)用中取得不錯(cuò)的效果，是一種比較科學(xué)的造價(jià)管理模式，這也是本文重點(diǎn)分析研究的工程造價(jià)管理模式，但建設(shè)成本的最小化并不等同于全生命周期投資成本的最小化，這還有待于我們進(jìn)一步研究。

4某公司工程造價(jià)管理現(xiàn)狀分析

我國(guó)現(xiàn)有的工程造價(jià)管理模式不是以建設(shè)項(xiàng)目的工作分解與活動(dòng)分解技術(shù)方法作為支持的，其帶有明顯的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)定價(jià)方法的烙印，與全過程造價(jià)管理方法相比， 它是一種相對(duì)落后的工程造價(jià)管理模式。

本文重點(diǎn)分析的某公司所采用的房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)管理方法就是我國(guó)現(xiàn)有的這種開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)管理方法，它主要由開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)的確定方法與開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)的控制方法兩部分組成，前者主要通過對(duì)國(guó)家或地方統(tǒng)一的工程量定額和工程造價(jià)定額的套算去確定出一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)，后者主要通過控制不同開發(fā)項(xiàng)目階段的各種工程造價(jià)結(jié)算來實(shí)現(xiàn)。這在實(shí)際的工程造價(jià)管理中存在著以下不足：

(1)公司在定義與決策階段存在的主要問題

由于人力資源管理不夠完善，且缺乏科學(xué)的投資決策方法，所以該公司在定義決策與階段存在以下問題：a.項(xiàng)目前期缺乏經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)技術(shù)人員；b.投資決策所需的信息不夠?qū)I(yè)，項(xiàng)目可行性報(bào)告質(zhì)量低；c.該公司的項(xiàng)目審查與批準(zhǔn)一直由老板一人拍板，缺乏科學(xué)性，且潛在風(fēng)險(xiǎn)較大。

(2)公司在設(shè)計(jì)與計(jì)劃階段存在的主要問題

因?yàn)樵摴緦?duì)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)缺乏重視，且對(duì)設(shè)計(jì)階段成本控制的重要性認(rèn)識(shí)不足，所以該公司在設(shè)計(jì)與計(jì)劃階段存在以下問題：a.在設(shè)計(jì)過程中只管出圖，不關(guān)注方案的經(jīng)濟(jì)合理性；b.有的項(xiàng)目為了趕進(jìn)度，出現(xiàn)設(shè)計(jì)圖紙前后矛盾，反映到施工階段，就是施工方案的頻繁變更和修改。

(3)公司在項(xiàng)目實(shí)施階段存在的主要問題

因?yàn)槿狈茖W(xué)合理的招投標(biāo)制度，施工組織安排欠合理，設(shè)計(jì)深度和廣度又往往不夠，所以該公司在項(xiàng)目實(shí)施階段存在以下問題：a.招投標(biāo)管理不合理，不具科學(xué)性；b.缺乏有效的施工成本控制措施，即使工程項(xiàng)目按期保質(zhì)竣工，但卻無法達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益。

(4)公司在完工與交付階段存在的主要問題

因?yàn)樵摴┕卷?xiàng)目部對(duì)竣工材料缺乏嚴(yán)格的審核，且審核過程也缺乏科學(xué)的監(jiān)督措施，所以該公司在完工與交付階段存在以下問題：a.施工方報(bào)送的圖紙、變更單、結(jié)算書等資料存在不完整，甚至虛假的情況；b.承包商可能虛報(bào)工程量。

5全過程工程造價(jià)管理模式的構(gòu)建

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程造價(jià)管理具有兩項(xiàng)主要的內(nèi)容和過程：開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)的確定過程和開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)的控制過程，對(duì)于一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目而言，一般是先對(duì)項(xiàng)目造價(jià)進(jìn)行確定，然后才會(huì)按照項(xiàng)目預(yù)算去實(shí)施對(duì)項(xiàng)目造價(jià)的控制。

5.1全過程工程造價(jià)的確定模式構(gòu)建

從一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的全過程出發(fā)，通過運(yùn)用工作分解和活動(dòng)分解技術(shù)，將開發(fā)項(xiàng)目分解為多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目階段，再將這些開發(fā)項(xiàng)目階段分解，形成開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)活動(dòng)的清單，工程造價(jià)人員應(yīng)該以這個(gè)清單為基礎(chǔ)，并根據(jù)基于活動(dòng)的成本核算原理，對(duì)各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行造價(jià)分析和確定，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目全過程的造價(jià)確定。

5.2全過程工程造價(jià)的控制模式構(gòu)建

房地產(chǎn)開發(fā)公司各個(gè)項(xiàng)目工作包和各項(xiàng)項(xiàng)目活動(dòng)的造價(jià)都是由于在開展開發(fā)項(xiàng)目的活動(dòng)中消耗和占用了資源所形成。因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的全過程造價(jià)控制要從兩個(gè)方面進(jìn)行。第一，對(duì)通過運(yùn)用工作分解和活動(dòng)分解技術(shù)得到全過程中的各個(gè)項(xiàng)目活動(dòng)以及它們的方法進(jìn)行直接控制，對(duì)無效活動(dòng)要直接消除，對(duì)低效活動(dòng)要盡量減少或?qū)ζ浞椒ㄟM(jìn)行改善；第二，通過科學(xué)合理的資源配置方法和物流管理方法對(duì)開發(fā)項(xiàng)目資源管理不善或資源配置不當(dāng)?shù)膯栴}進(jìn)行改善，從而實(shí)現(xiàn)成本的降低。

6結(jié)束語

任何房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)都需要從開源和節(jié)流兩個(gè)方面著手，前者要求房地產(chǎn)公司最大限度地挖掘項(xiàng)目潛在價(jià)值以及提高附加值；后者即降低、控制成本費(fèi)用。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，項(xiàng)目的潛在價(jià)值有限，很難進(jìn)行大的挖掘，而現(xiàn)行的開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)管理模式卻存在著明顯的“成本浪費(fèi)”，值得企業(yè)反思。本文介紹了一種基于活動(dòng)的開發(fā)項(xiàng)目全過程造價(jià)管理模式，這種模式有利于提高企業(yè)的投資收益率，推動(dòng)房地產(chǎn)公司健康持續(xù)向前發(fā)展。

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篇2

關(guān)鍵詞：建筑工程；管理重要性；房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)；滲透研究

1前言

房地產(chǎn)在建設(shè)過程中要堅(jiān)持貫徹落實(shí)科學(xué)化以及精細(xì)化的管理設(shè)計(jì)，如此才能真正意義上的解決工程構(gòu)建過程中所面臨的各類問題，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠按照相應(yīng)的要求完成任務(wù)，同時(shí)能有效地保證建筑工程的質(zhì)量達(dá)標(biāo)。其中，建筑工程的管控模式在房地產(chǎn)項(xiàng)目的構(gòu)建過程中應(yīng)該充分體現(xiàn)其價(jià)值，才能更好地展示出建設(shè)的效果，并且能在建設(shè)過程中能更好地管控施工資金資源消耗，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目能達(dá)成最大化的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和社會(huì)價(jià)值的目標(biāo)。

2房地產(chǎn)在建設(shè)中運(yùn)用建筑工程管理的重要性

因?yàn)榉康禺a(chǎn)的工程管控的水平和質(zhì)量直接會(huì)影響到社會(huì)的經(jīng)濟(jì)效益，為此，在建設(shè)的過程中要嚴(yán)格控制施工的進(jìn)度，把控好施工的成本以及水平，在進(jìn)行工程進(jìn)度的管理過程中，首先要確保施工工程開展的實(shí)際時(shí)間，以及房地產(chǎn)開工的項(xiàng)目成本的具體質(zhì)量，更好地保證房地產(chǎn)施工管控效果的最大化，促使房地產(chǎn)行業(yè)的重要作用與地位能發(fā)揮其最大的作用。在此之外，建筑工程成本管理的過程中，要科學(xué)合理地運(yùn)用到工程造價(jià)的管理方案，能有效地保證房地產(chǎn)的效益。最后，在建筑工程竣工階段，要不斷地強(qiáng)化整個(gè)工程質(zhì)量管理的質(zhì)量，從而確保房地產(chǎn)整個(gè)工程的誠(chéng)信值。

3房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)用建筑工程管控的模式所遇到的問題

3.1工程造價(jià)設(shè)計(jì)不合理。根據(jù)相關(guān)的調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，很多的企業(yè)未來獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資歷，在落實(shí)項(xiàng)目投標(biāo)的過程中存在視野盲區(qū)，這在很大程度上直接干擾了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步，對(duì)于房地產(chǎn)工程的質(zhì)量造成了巨大的安全影響與干擾，其中一些施工隊(duì)伍并沒有按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，加之，投標(biāo)過程中工程造價(jià)缺乏科學(xué)合理性，使得施工的成本預(yù)算不合理，導(dǎo)致施工后期出現(xiàn)資金短缺的問題，直接影響工程的質(zhì)量和水平，加之，財(cái)務(wù)管理過程中確定相應(yīng)的專業(yè)性人才，關(guān)于成本預(yù)算不科學(xué)，或者是思想單薄，將直接致使工程施工的成本極大程度上超出之前預(yù)算。3.2質(zhì)量檢查不嚴(yán)謹(jǐn)。在很多的建筑工程施工隊(duì)伍中，很多的工作人員并不重視建筑的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，檢查過程不嚴(yán)謹(jǐn)不及時(shí)，加之檢查過程中缺乏相應(yīng)的檢查方案、對(duì)于出現(xiàn)的安全事故的預(yù)案管理不到位，這在很大程度上會(huì)影響建筑施工的成本和質(zhì)量。施工的材料質(zhì)量存在問題，選擇質(zhì)量欠佳的材料，在施工過程中很容易引發(fā)工程質(zhì)量的問題，從而導(dǎo)致事故發(fā)生的概率增大。在此之外，在現(xiàn)場(chǎng)施工過程中匱乏有關(guān)的防護(hù)措施，施工現(xiàn)場(chǎng)的檢測(cè)、監(jiān)管工作不充分，無法及時(shí)察覺安全問題。3.3房地產(chǎn)管理制度的欠缺。在房地產(chǎn)施工管控落實(shí)的進(jìn)程中，不管是前期的規(guī)劃還是完成后的保養(yǎng)，都需要通過設(shè)計(jì)科學(xué)有效地管控體系來確保房地產(chǎn)質(zhì)量的管控成效。雖然我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但是，有關(guān)的管控體系并無法及時(shí)的緊跟時(shí)展，多數(shù)的施工企業(yè)仍舊通過各種固化腐朽的管控制度甚至直接生搬硬套其他企業(yè)的管控規(guī)章，不但與企業(yè)自身不吻合，并且也會(huì)影響到管控工作的成果，甚至束縛企業(yè)施工管控的合理落實(shí)。3.4建設(shè)安全生產(chǎn)意識(shí)的不足。在建筑施工的過程中，對(duì)于安全生產(chǎn)的意識(shí)是非常重要的環(huán)節(jié)。為了能更好地保證建筑安全施工的具體過程，不斷提升自身的安全管理工作，有利于保證工程建設(shè)的安全實(shí)施。目前，由于很多管理單位的人員并沒有真正在崗，從而導(dǎo)致了施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員不在崗的情況。從而導(dǎo)致施工過程安全管理不到位，安全制度以及安全條例得到落實(shí)，使得工程建設(shè)存在很大的安全隱患，從而影響工程的穩(wěn)定進(jìn)行。

4建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用分析

在房地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)該與建筑工程管控之間構(gòu)成良好的溝通。通過科學(xué)的建筑工程管控方式，能夠充分提高工作的質(zhì)量，那么具體的措施如下：針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建立科學(xué)有效地管理模式，使得相關(guān)的項(xiàng)目能得到合理的效益。與此同時(shí)，在對(duì)整個(gè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)以及開發(fā)的過程中，工程管理的方法能更好地保證建筑項(xiàng)目的相關(guān)環(huán)節(jié)有序地鏈接在一起，充分體現(xiàn)出建筑企業(yè)不同部門之間得到更好地溝通和協(xié)調(diào)，并且能更好地協(xié)作，使得建筑工程的工作效率以及質(zhì)量獲得有效地提高。在建筑工程管控的進(jìn)程中，因?yàn)樗?guī)劃的內(nèi)容眾多，其中包含了工程的質(zhì)量、成本、工程的安全性等一系列的管控項(xiàng)目。在工程管控的各個(gè)階段中，其中不同的管控內(nèi)容之間存在直接的關(guān)聯(lián)，而且是單獨(dú)劃分的，不允許切割，通過規(guī)范化的管控，能夠在最大限度上確保建筑工程的施工質(zhì)量。如今，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)獲得了充分的發(fā)展，城市化進(jìn)展不斷加劇，城市人口越發(fā)的密集，人口對(duì)于房子的需求更加強(qiáng)烈，針對(duì)于此，在我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，具備廣闊的發(fā)展前景，此外，對(duì)于眾多投資人來說，為了獲得更加的經(jīng)濟(jì)收益都將目光放置在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中。在經(jīng)濟(jì)收益的驅(qū)使下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)建將獲得持續(xù)不斷地發(fā)展，各種新興的房地產(chǎn)在市場(chǎng)大背景下的到長(zhǎng)足的發(fā)展。由此，更多的人加入房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展之中，然而房地產(chǎn)項(xiàng)目在工程管理項(xiàng)目中還存在很大的滯后性，在很大程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

5提高房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑工程管理的整體水平的具體策略

5.1建立健全的質(zhì)量監(jiān)管體系。通過提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體質(zhì)量監(jiān)督水平，則需要不斷地完善房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的管理系統(tǒng)，不斷探究符合房地產(chǎn)工程的質(zhì)量監(jiān)督管理的方式方法，通過采取符合房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督管理體系。其一可以通過建立是專業(yè)的房地產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)督的負(fù)責(zé)部門，才能有效提高建筑工程技術(shù)的全面提升，更好地發(fā)揮好監(jiān)理以及監(jiān)督管理的作用和價(jià)值；其二，建立科學(xué)統(tǒng)一的房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量管理的相應(yīng)工作體系，從而更好地提高房地產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)督檢查的相應(yīng)程序，同時(shí)能對(duì)各個(gè)部門以及現(xiàn)場(chǎng)施工人員具體施工的情況進(jìn)行質(zhì)量管理責(zé)任分工。其三，通過建立科學(xué)化的監(jiān)督機(jī)制，深入分析數(shù)據(jù)，利用BIM工程管理的相應(yīng)數(shù)據(jù)分析辦法，能更好地建筑工程的整體質(zhì)量進(jìn)行全面的監(jiān)督和管理，從而更好地利用質(zhì)量工程建設(shè)的相關(guān)數(shù)據(jù)以及辦法。5.2對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃管理。在實(shí)際的管理過程中，針對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行深入的分析，并采取有效地措施，從本質(zhì)上能更好地規(guī)避因?yàn)槊つ康亻_發(fā)所引起的問題發(fā)生。對(duì)于房地產(chǎn)來說，應(yīng)該挑選具備高商業(yè)價(jià)值的地段進(jìn)行研發(fā)，為此，在進(jìn)行選擇用地之前就要做好相關(guān)的市場(chǎng)前期的調(diào)研觀察，這也是有效提升房地產(chǎn)開發(fā)收益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，通過做好市場(chǎng)的相關(guān)的調(diào)查工作是最根本的價(jià)值是為了讓消費(fèi)者能對(duì)房地產(chǎn)的所設(shè)計(jì)的產(chǎn)品有很高的認(rèn)同度。在進(jìn)行招標(biāo)的過程中能根據(jù)地形以及消費(fèi)者的需求建立設(shè)計(jì)圖紙，在最大限度上能夠有效杜絕因?yàn)槭┕み^程所引起的問題。5.3項(xiàng)目工程管理中的適當(dāng)約束。在進(jìn)行房地產(chǎn)工程的開發(fā)過程中，商業(yè)合同成為貫穿于整個(gè)的房地產(chǎn)開發(fā)和施工的關(guān)鍵影響因素。值得注意的是，在當(dāng)?shù)亻_發(fā)前期就應(yīng)該做好相應(yīng)的調(diào)查工作，制定合理科學(xué)的方案和合同，開發(fā)商與承建商之間要做好相應(yīng)的合同簽訂，如此才能基于這個(gè)基礎(chǔ)上跟其他的供應(yīng)商之間訂立各種各樣的合同，當(dāng)開發(fā)商在簽署了這些合同以后，其最終的目的是為了能更好地明晰兩者之間的所需要承擔(dān)的責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)商通過簽署這一類合同的方法，其根本的目的在于能讓房子得到應(yīng)有的保證，針對(duì)于此，在進(jìn)行房地產(chǎn)建筑工程中，其核心的是要保證房地產(chǎn)建筑的質(zhì)量。因此，加強(qiáng)項(xiàng)目工程管理中的合同管理是確保工程質(zhì)量的基本前提。5.4保證施工進(jìn)程有序管理。為了能有效提高建筑工程的質(zhì)量，同時(shí)能更好地在所規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成建設(shè)任務(wù)，因此要嚴(yán)格地把控好建筑施工的整個(gè)進(jìn)度，根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)施工的具要求，應(yīng)該嚴(yán)格地控制好相應(yīng)的管理方案，區(qū)分好施工的重難點(diǎn)問題，從而形成有效地管理機(jī)制，同時(shí)要不斷地加強(qiáng)施工的數(shù)據(jù)分析工作，從而尋找出工程施工過程中所會(huì)遇到的隱患問題，為了更好地保證施工協(xié)調(diào)穩(wěn)定性，從而更好地保證房地產(chǎn)項(xiàng)目有序地進(jìn)行。

6健全建筑工程的安全管理體系

對(duì)于建筑工程而言，安全管理體系的建立是非常重要的一環(huán)，它能有效保證建筑工程施工的安全性。通過建立健全的安全管理體系的方式，對(duì)于質(zhì)量管理能有很大的幫助，在健全的管理體系中能更好地約束施工人員的行為，同時(shí)能更好地落實(shí)到實(shí)際工作之中。其次，在現(xiàn)場(chǎng)施工的過程中，要嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定來推進(jìn)施工的有效進(jìn)行，把握好施工的現(xiàn)場(chǎng)安全問題。并且做好持證上崗的準(zhǔn)備，為安全管理施工做好準(zhǔn)備。在此之外，在進(jìn)行安全管理的過程中，要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工人員進(jìn)行安全考核，這不僅僅能很好地保證施工人員的安全，也能為施工安全打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

7結(jié)語

總而言之，為了能更好地提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)水平和質(zhì)量，要運(yùn)用建筑工程管理這一有效途徑，并且兩者之間有著緊密的關(guān)系，能互相促進(jìn)，但是在實(shí)際的建筑工程項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)管理中，通過合理控制、工程造價(jià)、施工時(shí)間和進(jìn)度等多個(gè)因素等進(jìn)行合理的控制，大大提升房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的綜合效益。

參考文獻(xiàn)：

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篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；模式

中圖分類號(hào)：F83

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672―3198（2014）21―0122―01

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是管理者運(yùn)用系統(tǒng)的觀點(diǎn)、理論和方法綜合管理項(xiàng)目建設(shè)和使用的一個(gè)過程，生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目中如何更加高效的配置，很大程度上要看項(xiàng)目管理模式的水平。從內(nèi)容上看，它貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部過程，以項(xiàng)目建議書為開端，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的開工運(yùn)營(yíng)做可行性研究、工程設(shè)計(jì)、工程施工到竣工。

1我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀

近十幾年來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了高速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求使得眾多企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也越發(fā)激烈，市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的挑戰(zhàn)。企業(yè)要在土地出讓招標(biāo)中獲勝除了資質(zhì)、勢(shì)力等方面的因素外還要在施工技術(shù)、施工管理方面具有對(duì)手無可比擬的優(yōu)勢(shì)。而項(xiàng)目管理水平也成為體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的重要實(shí)力之一。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容便是資源的合理配置，是生產(chǎn)要素最大限度的應(yīng)用到項(xiàng)目建設(shè)當(dāng)中，而要做到這一點(diǎn)就必須科學(xué)合理的配置各方面資源，為此應(yīng)當(dāng)用到現(xiàn)代管理方法和管理理念，同時(shí)對(duì)于現(xiàn)代管理技術(shù)也應(yīng)當(dāng)及時(shí)的更新和實(shí)踐。只有這樣才能做到人力資源高效使用，工程指定穩(wěn)定可靠。目前我國(guó)房產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)過程中，對(duì)施工企業(yè)內(nèi)部推行項(xiàng)目承包制。施工項(xiàng)目的管理存在諸多問題，施工單位資質(zhì)與實(shí)際水平不符，早晨生產(chǎn)建設(shè)過程中存在較多隱患，生產(chǎn)效率不高等。而且這些問題在房地產(chǎn)長(zhǎng)期繁榮背后始終沒有得到有效解決。目前在一定程度上已經(jīng)成為影響我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)深入發(fā)展的一個(gè)重要問題。另外人力資源統(tǒng)籌不科學(xué)，沒有實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程人員的高效配置，很大程度上造成了人才浪費(fèi)的現(xiàn)象，與此相對(duì)應(yīng)的卻是眾多企業(yè)反映人才不足的現(xiàn)象。開發(fā)和利用好人力資源不僅要看是否引進(jìn)了多少外部人才，還要看如何科學(xué)的使用既有人才。人力資源管理也是項(xiàng)目管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。目前這些方面的工作在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中也越來越突出，成為制約行業(yè)發(fā)展的一大障礙。除此之外，管理制度執(zhí)行不到位，管理方法不科學(xué)也是一個(gè)重要隱患，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理隨著房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的發(fā)展而發(fā)展，項(xiàng)目管理應(yīng)當(dāng)能夠適應(yīng)工程建設(shè)的需要，而且在這樣的基礎(chǔ)上還要不斷的創(chuàng)新和自我完善。但是就目前情況來看，項(xiàng)目管理在方法和制度設(shè)計(jì)上的不足給整個(gè)項(xiàng)目管理工作帶來較大的負(fù)面影響，這一問題必須得到解決。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式構(gòu)建策略

（1）創(chuàng)新管理方法，做好基礎(chǔ)管理和動(dòng)態(tài)管理。施工項(xiàng)目的特殊之處在于一次性施工。項(xiàng)目管理應(yīng)當(dāng)適應(yīng)和符合施工企業(yè)的實(shí)際情況，同時(shí)不能將房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工管理等同于一般企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理。因此管理方法創(chuàng)新應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出這一特殊性。另外管理方法創(chuàng)新還應(yīng)當(dāng)結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，每一個(gè)創(chuàng)新成果都有其自身的特殊環(huán)境和需求決定。因此創(chuàng)新成果不是適合所有項(xiàng)目管理工作，為此管理人員應(yīng)當(dāng)針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)與現(xiàn)行管理方法之間實(shí)現(xiàn)深度融合，管理方法的創(chuàng)新也就體現(xiàn)于此。動(dòng)態(tài)管理的基本要義就是不同項(xiàng)目之間所采用的管理方法應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別，這也是管理方法創(chuàng)新的最初動(dòng)力。為此房地產(chǎn)項(xiàng)目管理應(yīng)當(dāng)建立一套完善的動(dòng)態(tài)管理制度，在管理行為開始之前就要對(duì)管理方法進(jìn)行科學(xué)的論證和更新。

（2）打造一支素質(zhì)過硬的項(xiàng)目管理隊(duì)伍。項(xiàng)目管理人員素質(zhì)是影響項(xiàng)目管理模式效能發(fā)揮的關(guān)鍵因素，同時(shí)也是項(xiàng)目管理過程中人力資源管理質(zhì)量和水平的重要體現(xiàn)。目前管理隊(duì)伍素質(zhì)不高的原因主要有兩個(gè)方面造成：一是現(xiàn)有人才知識(shí)結(jié)構(gòu)和素質(zhì)不完善，二是人力資源利用率不高。人才隊(duì)伍知識(shí)結(jié)構(gòu)不完善導(dǎo)致管理的科學(xué)性受到一定影響。當(dāng)今時(shí)代是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，知識(shí)在管理過程中發(fā)揮著無可替代的重要作用，而且，現(xiàn)代企業(yè)項(xiàng)目管理用到的科學(xué)理論和技術(shù)手段層出不窮。這要求人才隊(duì)伍必須善于學(xué)習(xí)，及時(shí)更新和健全自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)。在這些方面我們應(yīng)當(dāng)更加重視企業(yè)在人才引進(jìn)和培養(yǎng)中的表現(xiàn)。另外，人才利用率不高也是影響人才素質(zhì)的關(guān)鍵因素之一。人才浪費(fèi)和不合理使用狀況在隊(duì)伍素質(zhì)建設(shè)過程中比較突出。為此項(xiàng)目管理主體應(yīng)當(dāng)對(duì)內(nèi)部人才素質(zhì)做一個(gè)全面調(diào)查了解，對(duì)于不同人才的綜合能力進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，并建立人才檔案。只有對(duì)內(nèi)部人才的真實(shí)情況客觀掌握的前提下才能實(shí)現(xiàn)科學(xué)配置人才的根本任務(wù)和目的。

（3）加強(qiáng)行業(yè)法律法規(guī)建設(shè)。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了持續(xù)繁榮和高速增長(zhǎng)的階段。有的企業(yè)由于利益驅(qū)使出現(xiàn)很多違規(guī)違法行為，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序被破壞，國(guó)家和消費(fèi)者利益受損。這與我國(guó)法律法規(guī)不健全，監(jiān)督體系不完善等現(xiàn)象存在必然的聯(lián)系。為此，提升項(xiàng)目管理質(zhì)量必須做好法律法規(guī)建設(shè)，為行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)秩序的維護(hù)提供一個(gè)穩(wěn)定可靠的保障。

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理質(zhì)量不僅需要一個(gè)健康有序的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，同時(shí)還要一支素質(zhì)過硬的管理隊(duì)伍。為此我們應(yīng)當(dāng)外部環(huán)境建設(shè)和內(nèi)部環(huán)境維護(hù)兩個(gè)方面雙管齊下，為項(xiàng)目管理模式效能的發(fā)揮奠定雄厚的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

[1]魏新讓.淺談標(biāo)準(zhǔn)化是項(xiàng)目管理的重要基礎(chǔ)[J].航空標(biāo)準(zhǔn)化與質(zhì)量，2013，（03）.

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)管理；管理項(xiàng)目；管理措施

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

引言：

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是工程項(xiàng)目管理的一個(gè)分類，是房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過程和全方位的綜合管理，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。它是一門應(yīng)用性很強(qiáng)的綜合性學(xué)科，也是具有很大發(fā)展?jié)摿Φ男屡d學(xué)科。

它的管理需要從管理項(xiàng)目的戰(zhàn)略著手，從工程項(xiàng)目的啟動(dòng)到工程項(xiàng)目的竣工，每一個(gè)項(xiàng)目單位都進(jìn)行有效的管理，全方位掌控工程的每一個(gè)方面的情況。由于項(xiàng)目管理的特殊性，即項(xiàng)目管理既要適合于施工企業(yè)所具備的經(jīng)營(yíng)管理水平特點(diǎn)，又要具備項(xiàng)目所處的時(shí)間、環(huán)境等條件的特點(diǎn)。就是說，在運(yùn)用科學(xué)管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實(shí)的效果的。找準(zhǔn)項(xiàng)目管理中自身的特點(diǎn)，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，以提高項(xiàng)目管理水平和工作效率。

1. 房地產(chǎn)管理項(xiàng)目

1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理是作為地產(chǎn)商自己實(shí)施對(duì)投資開發(fā)項(xiàng)目展開的有目標(biāo)的管理活動(dòng)。房地產(chǎn)工程建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)，因此工程規(guī)劃方面的管理是不能缺少的。房地產(chǎn)工程建設(shè)規(guī)劃的方案需要嚴(yán)格按照相關(guān)法規(guī)上的規(guī)定進(jìn)行，在房地產(chǎn)的工程建設(shè)中，規(guī)劃項(xiàng)目的方案是十分重要的，它的好壞決定了房地產(chǎn)工程項(xiàng)目能否成功。但是項(xiàng)目的成功策劃以及規(guī)劃設(shè)計(jì)，離不開全面、細(xì)致、深入的市場(chǎng)調(diào)查和分析研究。沒有周密的調(diào)查資料，就無法了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀情況以及產(chǎn)品的分布和競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)，也就無法進(jìn)行項(xiàng)目的正確定位，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)也就如無源之水。所以成功的項(xiàng)目來自于詳實(shí)的調(diào)查研究，這是項(xiàng)目運(yùn)作的出發(fā)點(diǎn)和根本點(diǎn)。

1.2開發(fā)項(xiàng)目管理

開發(fā)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)管理中的一個(gè)重要管理內(nèi)容。首先，開發(fā)方面的管理要注重設(shè)計(jì)單位以及設(shè)計(jì)人員的選擇，房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)十分重要，因此，在設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員的選擇方面一定要選擇信譽(yù)度較高的單位和人員，不能為了節(jié)約成本而選擇不可靠的設(shè)計(jì)單位以及設(shè)計(jì)人員，好的設(shè)計(jì)單位可以有效地提高工程在建設(shè)過程中的進(jìn)度。我國(guó)在這方面具有相關(guān)方面的法律法規(guī)條例以及相關(guān)的合同要求和合同協(xié)議。

其次，建筑工程施工單位需要與相關(guān)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行良好的工作性質(zhì)的溝通和交流，及時(shí)地發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)當(dāng)中出現(xiàn)的情況并與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行溝通，快速有效地解決相關(guān)異常情況，確保設(shè)計(jì)方面的進(jìn)度，以便保證工程的進(jìn)度在預(yù)定進(jìn)度之中，甚至越快越好。

最后，嚴(yán)格遵守國(guó)家在相關(guān)方面的技術(shù)性能指標(biāo)，每一個(gè)相關(guān)的設(shè)計(jì)單位以及人員都要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家在相關(guān)方面規(guī)定的性能技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，加大建筑工程當(dāng)中質(zhì)量和技術(shù)含量的重視程度，設(shè)計(jì)工作人員在設(shè)計(jì)完成后需要按照相關(guān)方面的規(guī)定對(duì)施工需要的圖紙進(jìn)行嚴(yán)格的審查，房地產(chǎn)的開發(fā)單位需要樹立起符合自身需求的形象，不得隨意對(duì)通過審核的圖紙進(jìn)行修改，如若圖紙有需要修改的地方，需要按照相關(guān)的程序，有順序地辦理相關(guān)方面的手續(xù)。

1.3施工方面的管理

在正式施工前必須重視施工合同管理，它保證著雙方在施工過程中的利益。除了合同方面的管理外，還有施工過程中進(jìn)度和質(zhì)量的管理。對(duì)進(jìn)度而言，原則上要按照原施工組織計(jì)劃執(zhí)行，但作為一個(gè)項(xiàng)目來說，現(xiàn)場(chǎng)千變?nèi)f化，如材料供應(yīng)，設(shè)計(jì)變更等所難免，絕對(duì)不能模式化，必須根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整、安排。施工質(zhì)量能否得到保證，最重要的是一定要嚴(yán)格按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)范和有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)要求來完成每一工序，嚴(yán)禁偷工減料。必須執(zhí)行“三檢”制，即自檢、專檢、交接檢，通過層層的檢查，驗(yàn)收后方允許進(jìn)入下一道工序，從而確保整個(gè)工程的質(zhì)量。

2.房地產(chǎn)工程的管理措施

2.1高效率管理方式

項(xiàng)目管理本身是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)，要取得項(xiàng)目的成功，必須對(duì)項(xiàng)目管理的整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行全面的管理。高效率的管理模式是一種十分普遍的管理模式，按照不同管理的領(lǐng)域、不同管理的范圍以及不同管理的形式，高效率的管理模式可以系統(tǒng)化地分成多種形式，例如有工程資料方面的管理、工程材料方面的管理、工程隊(duì)伍方面的管理等。合理地運(yùn)用管理模式，不但加快了工程建設(shè)的進(jìn)度，還提高了質(zhì)量，降低了成本。

2.2進(jìn)度管理

進(jìn)度控制的目標(biāo)是確保項(xiàng)目的預(yù)期完成，這就要求編制好網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計(jì)劃，控制好關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線，提前或按期實(shí)現(xiàn)節(jié)點(diǎn)工期目標(biāo)。首先，要了解完成項(xiàng)目各階段工作所需的時(shí)間，制訂項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃、控制性節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計(jì)劃、操作性進(jìn)度計(jì)劃。其次，通過精細(xì)安排、狠抓落實(shí)，控制好辦理可行性研究、設(shè)計(jì)圖紙、規(guī)劃許可證、施工許可證、項(xiàng)目開工、樓房預(yù)售、竣工交樓等關(guān)鍵工作的工期目標(biāo)。再次，要及時(shí)預(yù)見、預(yù)控和解決建設(shè)過程中的問題。對(duì)項(xiàng)目報(bào)建等難以控制的前期工作，需要充分準(zhǔn)備、認(rèn)真落實(shí)、密切配合，爭(zhēng)取一次性通過。對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施階段中出現(xiàn)的可能影響進(jìn)度的情況要極力避免，并采取組織、管理、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面的措施保證進(jìn)度目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。為了縮短工期，可以采取應(yīng)用領(lǐng)先技術(shù)，降低施工難度、加大成本投入等方法。

2.3質(zhì)量管理

質(zhì)量目標(biāo)包括項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、材料等各方面。所以應(yīng)當(dāng)建立好質(zhì)量控制體系，采取全面、全過程、全員的三全質(zhì)量管理，事前、事中、事后三階段質(zhì)量管理。

在項(xiàng)目建議書和可行性研究的決策階段，進(jìn)行客觀、詳實(shí)工作。在設(shè)計(jì)階段，要求進(jìn)行“三材”限額及限期設(shè)計(jì)。并且跟進(jìn)設(shè)計(jì)工作，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)實(shí)用，設(shè)計(jì)圖滿足施工要求。招標(biāo)階段，選擇具備施工實(shí)力的合格的投標(biāo)單位。施工階段，審查監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理實(shí)施細(xì)則，監(jiān)督監(jiān)理日常工作。督促好設(shè)計(jì)交底、圖紙會(huì)審、施工組織等技術(shù)工作。控制好進(jìn)場(chǎng)材料設(shè)備、樣板工程質(zhì)量。嚴(yán)格控制施工全過程的質(zhì)量，重點(diǎn)監(jiān)控質(zhì)量控制點(diǎn)。管理好影響質(zhì)量五大要素，減少質(zhì)量問題。竣工驗(yàn)收期間，加強(qiáng)檢查整改，工程保修期間，及時(shí)做好維修服務(wù)工作。

2.4合同及信息管理

合同管理的目的是確保合同履行，避免爭(zhēng)議和索賠。合同是項(xiàng)目管理的主要依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立嚴(yán)密、完善的合同體系，避免合同履行的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目管理人員要熟悉合同文件，并對(duì)合同進(jìn)行深入細(xì)致的研究，掌握合同的關(guān)鍵條款、存在的漏洞，提出完善措施，開發(fā)公司聘請(qǐng)資深律師，凡須簽訂的合同，全部經(jīng)技術(shù)人員與專業(yè)律師和議，確保技術(shù)層面和法律層面沒有漏洞。嚴(yán)格督促承包商履行合同，預(yù)防合同變更引起的爭(zhēng)議和索賠。

信息管理目的是通過信息傳輸，為項(xiàng)目建設(shè)提供增值服務(wù)。通過現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、召開會(huì)議、直接溝通、資料傳送等多種形式，及時(shí)收集、傳輸、反饋、整理、匯總信息，確保信息管理規(guī)范、及時(shí)、準(zhǔn)確、暢通。

4.結(jié)束語

房地產(chǎn)項(xiàng)目要想在激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出，就需要準(zhǔn)確做好項(xiàng)目定位，選擇好有實(shí)力的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、營(yíng)銷單位，建設(shè)出適銷的樓房產(chǎn)品。針對(duì)我國(guó)當(dāng)前的國(guó)情，不難看出，房地產(chǎn)工程的管理需要更加的詳細(xì)化、規(guī)范化，對(duì)相關(guān)管理人員的素質(zhì)和能力要求也在不斷提高，好的管理模式，有效的管理方式都可以為房地產(chǎn)工程帶來較大的效益。

參考文獻(xiàn)：

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篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目工程；工程管理

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

引言

隨著社會(huì)主義建設(shè)的推進(jìn)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，居民的收入水平也不斷提高，對(duì)于居住條件也更加講究。與之對(duì)應(yīng)的是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)近些年來得到了快速發(fā)展的機(jī)會(huì)。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，能否通過工程管理提高工程質(zhì)量，降低工程成本對(duì)于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益影響尤為重要。所以，如何實(shí)施有效的工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視的問題，同時(shí)也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容主要包括四個(gè)方面，分別是工程建設(shè)總設(shè)計(jì)、工程建設(shè)配合協(xié)作、對(duì)工程質(zhì)量的檢查以及監(jiān)督、竣工工程驗(yàn)收。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，最主要的經(jīng)濟(jì)技術(shù)文件就是工程建設(shè)總設(shè)計(jì)。報(bào)批以及編制工程總設(shè)計(jì)，在房地產(chǎn)建設(shè)當(dāng)中屬于準(zhǔn)備性工作。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中涉及到的部門較多，施工時(shí)間較長(zhǎng)、建設(shè)區(qū)域面積大、工程項(xiàng)目數(shù)量多，因此，在建設(shè)過程中總會(huì)出現(xiàn)各種各樣的沖突。所以，為了保證不同項(xiàng)目之間互不影響，就必須做好疏通工作，協(xié)調(diào)各個(gè)部門之間的工作。工程質(zhì)量包括了工程原材料質(zhì)量、勘查質(zhì)量、半成品質(zhì)量等，因此必須在施工全過程中，深入到施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行檢查和監(jiān)督。當(dāng)工程竣工后，施工方要向驗(yàn)收單位發(fā)出驗(yàn)收申請(qǐng)，驗(yàn)收小組必須嚴(yán)格按照國(guó)家的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收及鑒定，符合標(biāo)準(zhǔn)后方能竣工結(jié)算。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中存在的問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃準(zhǔn)備不充分

房地產(chǎn)所開發(fā)的項(xiàng)目應(yīng)以客戶的需要為中心，然而過分重視市場(chǎng)的變化程度和客戶的項(xiàng)目需求程度可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃不夠充分，項(xiàng)目的方案確定不夠詳細(xì)準(zhǔn)確，致使項(xiàng)目的市場(chǎng)消費(fèi)定位不夠準(zhǔn)確，而長(zhǎng)時(shí)間的商討和決策在一定程度上延長(zhǎng)了工程項(xiàng)目由設(shè)計(jì)到實(shí)施的時(shí)間。缺乏詳細(xì)具體的項(xiàng)目計(jì)劃報(bào)告致使項(xiàng)目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導(dǎo)致項(xiàng)目在實(shí)行和實(shí)施過程中沒有一個(gè)整體而系統(tǒng)的管理體系，影響了整個(gè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理不及時(shí)

房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目的成本管理應(yīng)貫穿于開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的過程之中，項(xiàng)目的成本和質(zhì)量控制是開發(fā)項(xiàng)目管理的重要因素。然而目前，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)主要考慮項(xiàng)目的功能以及技術(shù)、美觀等因素，并未考慮到相應(yīng)的成本管理因素，也很少在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃階段將可實(shí)施的方案與項(xiàng)目的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性聯(lián)系起來，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)浪費(fèi)了較多的人力物力但所設(shè)計(jì)的方案在很大程度上缺少相應(yīng)的可行性。或是在項(xiàng)目實(shí)施階段缺乏成本管理意識(shí)導(dǎo)致了許多不必要的項(xiàng)目成本支出，大部分是取決于項(xiàng)目開發(fā)管理過程中的不及時(shí)造成的。

（三）對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制沒有足夠重視

事實(shí)上，工程成本的控制始于房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，只要投資計(jì)劃一經(jīng)確定，設(shè)計(jì)階段就展開了，這一過程是技術(shù)與經(jīng)濟(jì)合理結(jié)合下進(jìn)行的。但是國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)的設(shè)計(jì)單位沒有深入地分析工程項(xiàng)目的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)，在設(shè)計(jì)過程中經(jīng)常出現(xiàn)“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”的現(xiàn)象，設(shè)計(jì)人員將工作重心基本都在工程的質(zhì)量問題，而忽視了成本問題，就造成了高成本隱患的可能。

（四）工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和管理以項(xiàng)目和建筑的質(zhì)量為核心，項(xiàng)目的成本管理也應(yīng)以保證工程項(xiàng)目的質(zhì)量為基礎(chǔ)。然而由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理和實(shí)施工作的協(xié)調(diào)上存在矛盾，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的后續(xù)質(zhì)量難以得到相應(yīng)的保證。

前期的項(xiàng)目管理階段施工和管理的因素較為簡(jiǎn)單，但在項(xiàng)目實(shí)施后期收尾階段，建筑工程實(shí)施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應(yīng)的開發(fā)商和工程的分包商之間存在相應(yīng)的矛盾，工程建設(shè)過程中監(jiān)督方能對(duì)相應(yīng)的工程實(shí)施進(jìn)行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責(zé)任不清和溝通不明等致使工程的驗(yàn)收和事后的項(xiàng)目質(zhì)量管理和責(zé)任難以得到一個(gè)清晰的定義。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要措施

（一）建立健全成本控制機(jī)構(gòu)管理

是否能落實(shí)項(xiàng)目成本管理并將其切實(shí)執(zhí)行，關(guān)鍵一點(diǎn)在于是否有一個(gè)完善的控制組織來進(jìn)行成本控制工作。為了使成本管理得到加強(qiáng)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)涉及設(shè)計(jì)、施工、技術(shù)、財(cái)務(wù)等方面的成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組，其主要職責(zé)在于對(duì)項(xiàng)目部的成本相關(guān)工作進(jìn)行指導(dǎo)和管理。同時(shí)，項(xiàng)目部自身也需要建立一個(gè)對(duì)目標(biāo)成本控制工作進(jìn)行管理的小組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的各項(xiàng)項(xiàng)目班子的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)、獎(jiǎng)懲等內(nèi)容。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)必須在相關(guān)原則的指導(dǎo)下將職責(zé)分配到具體負(fù)責(zé)的人員身上，將需要達(dá)到的成本目標(biāo)分解落實(shí)到職能部門、班組及個(gè)人。

（二）提高相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員的素質(zhì)和能力

如果相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)得不到重視，根本無法建立目標(biāo)成本控制體系來準(zhǔn)確對(duì)成本進(jìn)行管理。因此，需要定期安排相關(guān)人員參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，讓其及時(shí)掌握業(yè)務(wù)上的最新動(dòng)態(tài)。除了定期的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，培養(yǎng)業(yè)務(wù)人員的職業(yè)道德的工作也不容忽視，同時(shí)，加強(qiáng)其對(duì)相關(guān)法律法規(guī)的認(rèn)識(shí)。企業(yè)可以建立一個(gè)內(nèi)部人才庫，分享管理具有不同技能的人才。統(tǒng)一管理，讓組織業(yè)務(wù)人員定期參與整治學(xué)習(xí)和相關(guān)教育課程。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的信息交流和管理機(jī)制

房地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)到實(shí)施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機(jī)制是很有必要的，同時(shí)也能加強(qiáng)工程項(xiàng)目的管理和實(shí)施。提高各方面的管理效率。應(yīng)在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立有效的信息交流機(jī)制，形成統(tǒng)一而協(xié)調(diào)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)和開發(fā)管理模式，從運(yùn)轉(zhuǎn)高效的管理模式中不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理；房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立起項(xiàng)目參與方與設(shè)計(jì)方的交流溝通機(jī)制，實(shí)現(xiàn)在項(xiàng)目實(shí)施過程中的協(xié)調(diào)溝通機(jī)制。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的質(zhì)量管理和過程控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)建立了項(xiàng)目實(shí)施的理論平臺(tái)，奠定了項(xiàng)目實(shí)施的質(zhì)量基礎(chǔ)和項(xiàng)目管理的過程控制基礎(chǔ)。在開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之時(shí)應(yīng)對(duì)相應(yīng)的項(xiàng)目進(jìn)行充分的了解和控制，為項(xiàng)目的實(shí)施建立詳細(xì)而可調(diào)整的可行性計(jì)劃，從而保證項(xiàng)目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項(xiàng)目計(jì)劃使開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的公司有一個(gè)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督，同時(shí)也能在項(xiàng)目的管理實(shí)施過程中實(shí)現(xiàn)對(duì)相應(yīng)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和過程控制。

結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是一項(xiàng)龐大而復(fù)雜的工作。既要分清主次，抓住重點(diǎn)；又要各項(xiàng)兼顧，協(xié)調(diào)推進(jìn)；既要統(tǒng)籌全局，又要重視細(xì)節(jié)。只有通過挖掘潛力，提高項(xiàng)目管理水平和項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)，不斷運(yùn)用新技術(shù)、新工藝、新方法、不斷開拓創(chuàng)新，在實(shí)踐過程中不斷學(xué)習(xí)、體會(huì)、豐富和提高，只有這樣才能做好房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理工作。在工程管理當(dāng)中，要完善規(guī)劃管理，完善建筑工程招標(biāo)管理工作，加強(qiáng)工程管理中的成本控制，構(gòu)建出質(zhì)量和安全協(xié)調(diào)的管理體系，最后還要引入科學(xué)的考核機(jī)制，保證企業(yè)健康快速的發(fā)展。參考文獻(xiàn)

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篇6

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、建材采用到功能和質(zhì)量等方面要求越來越高。項(xiàng)目造

>> 淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的問題及應(yīng)對(duì)策略 分析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的問題及措施 房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理中存在的若干問題與對(duì)策分析 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理存在的主要問題及對(duì)策分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工管理的問題分析及對(duì)策 房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)管理問題對(duì)策研究 淺析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理問題及對(duì)策 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理問題分析及對(duì)策研究 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式及問題分析 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)問題分析 淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理 淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理重點(diǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理淺析 淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理 淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 淺析加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理 淺析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的優(yōu)化對(duì)策 淺析房地產(chǎn)建設(shè)的項(xiàng)目管理 淺析房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理 淺析房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目施工的管理 常見問題解答 當(dāng)前所在位置：中國(guó) > 經(jīng)濟(jì)法律 > 淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的問題對(duì)策分析 淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的問題對(duì)策分析 雜志之家、寫作服務(wù)和雜志訂閱支持對(duì)公帳戶付款！安全又可靠！ document.write("作者：未知 如您是作者，請(qǐng)告知我們")

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提高項(xiàng)目管理人員素質(zhì)科學(xué)實(shí)施項(xiàng)目管理。目前我國(guó)現(xiàn)有小而專大而強(qiáng)的項(xiàng)目管理公司不多，而且專業(yè)性的項(xiàng)目管理人員非常少人員素質(zhì)也不高，對(duì)項(xiàng)目管理的性質(zhì)、任務(wù)、機(jī)制認(rèn)識(shí)不夠，管理片面，往往局限于對(duì)施工質(zhì)量的監(jiān)控，使我國(guó)的建設(shè)項(xiàng)目管理在理論和方法上與先進(jìn)國(guó)家相比，都存在較大的差距。要使項(xiàng)目管理現(xiàn)代化，其管理人員一定要具備現(xiàn)代化管理的素質(zhì)。特別是項(xiàng)目經(jīng)理，一定要具備與時(shí)俱進(jìn)、不斷創(chuàng)新的觀念和懂得領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)和管理藝術(shù)，要深知在項(xiàng)目管理中必須突出以人為本的思想。對(duì)于規(guī)模較大的項(xiàng)目，項(xiàng)目經(jīng)理必須要掌握和善于運(yùn)用電腦等工具進(jìn)行全方位的網(wǎng)絡(luò)管理。如果管理人員不具備這些管理素質(zhì)，那么，要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理是非常艱難的。同時(shí)要求項(xiàng)目每一位管理人員，要隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，科學(xué)管理技術(shù)的不斷發(fā)展不斷對(duì)自身充電，接受上崗培訓(xùn)。通過培訓(xùn)，提高管理隊(duì)伍素質(zhì)。可以說，項(xiàng)目經(jīng)理素質(zhì)的高低，決定了是否能夠帶出一支合格的項(xiàng)目管理隊(duì)伍。而具備了一支高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，才能使項(xiàng)目體的各項(xiàng)工作在健康、有序的環(huán)境下開展。 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在的問題 1、項(xiàng)目方案確定的問題 項(xiàng)目方案的確定，作為開發(fā)商還是能夠足夠重視的，但開發(fā)商往往沒有按照規(guī)范程序進(jìn)行運(yùn)作，使得這個(gè)階段的工作存在一些不足。首先，缺乏充分的市場(chǎng)調(diào)研。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到項(xiàng)目后，為了盡快實(shí)現(xiàn)效益，沒有經(jīng)過充分的市場(chǎng)調(diào)研，匆忙確定方案，僅就目前市場(chǎng)什么賺錢，就開發(fā)什么，由于只是簡(jiǎn)單地模仿別人，在同類開發(fā)產(chǎn)品中，沒有自己的特色，從而在市場(chǎng)上缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場(chǎng)調(diào)研的支柱，往往在方案決策階段可能會(huì)出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因此開發(fā)商在項(xiàng)目方案確定前，必須做好充分的市場(chǎng)調(diào)研工作。其次，缺乏品牌、精品意識(shí)。由于企業(yè)以利潤(rùn)最大化為根本目的，一些開發(fā)企業(yè)為了追求高額利潤(rùn)，在方案確定階段，考慮過多的是如何從這個(gè)項(xiàng)目上多賺錢，而忽視產(chǎn)品的精品意識(shí)，企業(yè)的品牌形象。企業(yè)要想謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，在方案確定階段必須具備“精品意識(shí)、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。這本身對(duì)企業(yè)來說也是一種無形資產(chǎn)，否則，在現(xiàn)代社會(huì)中企業(yè)將無法生存。此外，沒有較為全面和實(shí)際的投資估算報(bào)告。開發(fā)商取得一個(gè)新項(xiàng)目后，往往只是做項(xiàng)目概算報(bào)告，而一旦項(xiàng)目的方案、功能等確定后，并沒有針對(duì)確定后的方案做投資估算報(bào)告，只有項(xiàng)目工程招標(biāo)造價(jià)資料。由于工程造價(jià)只是項(xiàng)目投資的一部分，如果項(xiàng)目開工前沒有一個(gè)全面和較為實(shí)際的投資估算，項(xiàng)目實(shí)施過程將無法準(zhǔn)確地進(jìn)行投資控制。常常一個(gè)項(xiàng)目全部竣工后，投資額大大超過計(jì)劃投資額。 2、施工設(shè)計(jì)管理存在的問題 現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段的管理工作可以說是很少，甚至是一片空白。絕大多數(shù)開發(fā)商可能認(rèn)為，方案、功能確定后交設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，具體事情那是設(shè)計(jì)院的事，房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)這些專業(yè)設(shè)計(jì)的管理能力弱，加上多數(shù)設(shè)計(jì)人員無成本概念、無創(chuàng)造附加價(jià)值的能力、圖紙錯(cuò)誤多、欠缺細(xì)部設(shè)計(jì)圖紙。開發(fā)商只注重施工現(xiàn)場(chǎng)的成本、質(zhì)量控制，而忽視設(shè)計(jì)階段的成本、質(zhì)量控制。首先沒有具有詳細(xì)和明確要求的設(shè)計(jì)委托書。一些企業(yè)為了盡快拿到圖紙，在功能和要求還不確切的情況下，就要求設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)圖紙，這樣一來，必然造成設(shè)計(jì)出來的圖紙?jiān)诠δ芎褪褂玫确矫娲嬖谝恍┎蛔恪Ｈ绻谑┕み^程中才發(fā)現(xiàn)，要求修改，不僅增加工程成本和施工難度，而且影響工期；其次，目前設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)出來的圖紙是否進(jìn)行投資控制，無法考證，行業(yè)方面也缺乏這方面的監(jiān)督和管理，尚無一種有效的辦法加以控制。 3、合同管理存在的問題 目前仍有相當(dāng)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法制觀念薄弱，合同意識(shí)不強(qiáng)，更談不上合同管理。國(guó)內(nèi)企業(yè)簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協(xié)商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協(xié)商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下幾點(diǎn)問題：①不少項(xiàng)目鑒定的合同十分簡(jiǎn)單，不符合標(biāo)準(zhǔn)合同要求，更不符合國(guó)際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴(yán)謹(jǐn)，存在漏洞，給對(duì)方提供了索賠依據(jù)。②簽約雙方都不認(rèn)真執(zhí)行合同，隨意修改合同，或違背合同規(guī)定打折扣。沒有嚴(yán)格按合同進(jìn)行工期、投資控制管理，合同履行率低。如果一方?jīng)]有嚴(yán)格執(zhí)行合同，通常會(huì)發(fā)生工程索賠、工期加長(zhǎng)、投資加大等情況，給企業(yè)加大成本。③合同產(chǎn)生糾紛時(shí)，大多數(shù)采用行政手段解決，不采取法治形式解決。 三、項(xiàng)目管理的對(duì)策 以上種種建設(shè)中的弊端強(qiáng)烈呼喚現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理技術(shù)，誰擁有了現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理知識(shí)，并將其創(chuàng)造性地應(yīng)用到開發(fā)建設(shè)中，誰就能適應(yīng)市場(chǎng)的需要，并能在房地產(chǎn)業(yè)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，樹立起自己的品牌形象。以下主要談一下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中如何做好項(xiàng)目管理。 1、重視開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視項(xiàng)目的前期市場(chǎng)定位和產(chǎn)品研究，使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)以產(chǎn)品和價(jià)格為主導(dǎo)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。要做好項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，就要做到：首先，深入研究國(guó)家及地方的有關(guān)政策、法規(guī)，了解政府對(duì)該行業(yè)的政策取向。如果政府扶植該行業(yè)的發(fā)展，它必將在稅費(fèi)、金融、法規(guī)等方面給予支持，使該行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)減少。因此必須清楚公司擬開發(fā)的項(xiàng)目是否屬于國(guó)家政策支持的產(chǎn)業(yè)，不能逆政策而行。其次，要根據(jù)項(xiàng)目地點(diǎn)、環(huán)境及規(guī)劃要求等自身特點(diǎn)，廣泛了解市場(chǎng)的需求情況，確定本項(xiàng)目主要的消費(fèi)群體。通過廣泛調(diào)研掌握這些消費(fèi)群體的購(gòu)買力水平、對(duì)居住空間、環(huán)境及配套設(shè)施的要求等。最后了解附近樓盤的設(shè)計(jì)、售價(jià)、銷售面積、銷售情況及其開發(fā)商的實(shí)力等，權(quán)衡本公司競(jìng)爭(zhēng)力是否能擊敗對(duì)手，務(wù)求知己知彼。目前，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的現(xiàn)狀，通過對(duì)市場(chǎng)的深入分析和準(zhǔn)確判斷，選擇合適的細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)入，形成特色經(jīng)營(yíng)，即為某一特定客層的消費(fèi)者提供具有某些特質(zhì)的產(chǎn)品，以更大程度地滿足他們的消費(fèi)需求，這樣，才能保證產(chǎn)品的銷售速度及項(xiàng)目的成功，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)一席之地。 2、做好品牌建設(shè) 企業(yè)的品牌建設(shè)不是靠大量廣告投入，自我吹噓，而是建立在市場(chǎng)提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)良服務(wù)的基礎(chǔ)上，再配以準(zhǔn)確的形象策劃和適當(dāng)?shù)拿襟w推介、公關(guān)活動(dòng)等的系統(tǒng)工程。品牌建設(shè)需要一個(gè)程，它是以開發(fā)商一個(gè)個(gè)成功項(xiàng)目作為載體，逐步為市場(chǎng)所認(rèn)可，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。 3、加強(qiáng)合同管理工作。 ①一般來說，合同工期主要受建設(shè)單位的要求工期、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模的定額工期以及投標(biāo)價(jià)格的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)時(shí)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目工期緊迫，建設(shè)單位通常不采用定額工期而根據(jù)自身的現(xiàn)實(shí)需要提出要求工期，并由此限定投標(biāo)工期，只從價(jià)格上選擇相對(duì)低價(jià)者中標(biāo)。多數(shù)施工單位為了實(shí)現(xiàn)中標(biāo)這一首要任務(wù)，忽視房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)與合同工期之間的辯證關(guān)系。因此，要求工期的科學(xué)合理和允許投標(biāo)工期在平衡投標(biāo)報(bào)價(jià)中發(fā)揮作用。將有利于減小建設(shè)單位在進(jìn)度目標(biāo)控制中存在的風(fēng)險(xiǎn)。 ②房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度控制與款項(xiàng)的合同支付方式密不可分，工程進(jìn)度款既是對(duì)施工單位履約程度的量化。又是推進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)的動(dòng)力。房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度控制要牢牢把握這一關(guān)鍵，并在合同約定支付方式中加以體現(xiàn)。確保階段性進(jìn)度目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。 ③合同工期延期一般是由于建設(shè)單位、房地產(chǎn)項(xiàng)目變更、不可抗力等原因造成的；而工期延誤是施工單位組織不力或因管理不善等原因造成的，兩者概念不同。因此。合同約定中應(yīng)明確合同工期順延的申報(bào)條件和許可條件，即導(dǎo)致工期拖延的原因不是施工單位自身的原因引起的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度控制中還要判斷延期事件是否處于施工進(jìn)度計(jì)劃的關(guān)鍵線路上．才能獲得合同工期延期的批準(zhǔn)。若延期事件是發(fā)生在非關(guān)鍵線路上，且延長(zhǎng)的時(shí)間未超過總時(shí)差時(shí)，工期延期申請(qǐng)是不能獲得批準(zhǔn)的。此外，合同工期延期的批準(zhǔn)還必須符合實(shí)際情況和注意時(shí)效性。 四、結(jié)束語 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是個(gè)資源整合的過程。要想在激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出，就需要準(zhǔn)確做好項(xiàng)目定位，選擇好有實(shí)力的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、營(yíng)銷單位，建設(shè)出適銷的樓房產(chǎn)品，通過促銷及時(shí)回籠資金，達(dá)到效益多、進(jìn)度快、質(zhì)量好、投資省的效果。在項(xiàng)目四大控制目標(biāo)中，進(jìn)度、質(zhì)量、造價(jià)、安全的關(guān)系是可以相輔相成的。質(zhì)量、造價(jià)、安全控制得好，工程進(jìn)展就可以更順利，實(shí)現(xiàn)進(jìn)度目標(biāo)就更有保障。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目;管理;優(yōu)化措施

Abstract: the real estate has been China's current hot topic, as developers, how to improve the development of the project management level, reduce the construction cost, is the research hot spot. This paper expounds the current real estate development project management present situation, the method of management, and probes into the project management measures.

Keywords: real estate projects; Management; Optimization measures

中圖分類號(hào)： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、引言

近年來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速，給我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也帶來了新的面貌。然而，在房地產(chǎn)發(fā)展中也存在著諸多問題，導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)嚴(yán)重，這些不穩(wěn)定因素對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是具有一定的影響。通過有效的管理措施進(jìn)行有效的控制，是可以降低房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的風(fēng)險(xiǎn)的。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理工作是有效規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的措施。本文主要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的問題進(jìn)行了簡(jiǎn)要的總結(jié)，進(jìn)而重點(diǎn)分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的對(duì)策。

房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長(zhǎng)短、是否可獲取高額利潤(rùn)等方面，因此顯得尤其重要。本文從項(xiàng)目管理的風(fēng)險(xiǎn)管理、成本管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度計(jì)劃管理幾方面進(jìn)行了簡(jiǎn)要的闡述。

二、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大

由于歷史上的種種原因，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著自有資金不足的問題，企業(yè)所需資金主要是靠銀行貸款解決。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率多在70％以上，有的高達(dá)90％。這種過高的負(fù)債必然影響企業(yè)的資信，增加其運(yùn)作房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本，使其盈利水平下降或出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，甚至引發(fā)負(fù)效應(yīng)的連鎖反應(yīng)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)信用差，不重視品牌的創(chuàng)立

由于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率一般都超過社會(huì)其它行業(yè)的利潤(rùn)率，同時(shí)由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的進(jìn)入壁壘較低，開發(fā)商短期行為嚴(yán)重，既沒有長(zhǎng)期的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，也不重視自身的信用和品牌，面積縮水、價(jià)格欺詐、質(zhì)量低劣，延遲交房等問題時(shí)有發(fā)生。這不僅侵犯了消費(fèi)者的合法權(quán)益，而且直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)工程管理的方式

（一）選擇優(yōu)秀的勘探和設(shè)計(jì)單位

優(yōu)秀的單位是工程建設(shè)的先頭兵，一個(gè)好的勘探隊(duì)伍能準(zhǔn)確地對(duì)土質(zhì)情況進(jìn)行定位,提供合理的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)依據(jù),從而節(jié)約工程的造價(jià)。一個(gè)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位能精確地對(duì)房屋進(jìn)行設(shè)計(jì),優(yōu)化工程結(jié)構(gòu),減少并且避免不必要的浪費(fèi),節(jié)約了工程造價(jià)并加快了工程進(jìn)度。

（二）選擇素質(zhì)高的施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理。施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)好壞,直接關(guān)系著工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。怎么去選擇,應(yīng)當(dāng)有一個(gè)整套的組織架構(gòu)。施工企業(yè)的技術(shù)和設(shè)備有助于工程更好更快的完成使命。企業(yè)誠(chéng)信度高證明企業(yè)一貫都有可靠的技術(shù)力量和聲譽(yù)。一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)房地產(chǎn)的工程管理具有推動(dòng)作用。他經(jīng)驗(yàn)豐富，對(duì)工程的把握恰到好處。只有多方面了解和掌握這些信息，加大篩選的力度，才能為我們選擇優(yōu)秀的項(xiàng)目班子提供合理的依據(jù)。

（三）建立高效合理的管理模式。高效的管理模式雖是一種廣泛的行為,但也可進(jìn)行系統(tǒng)的分類。如:工程材料管理、工程隊(duì)伍管理、工程資料管理等。

四、房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理優(yōu)化措施

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

風(fēng)險(xiǎn)防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險(xiǎn)防范的方式一般有以下幾種：

1、風(fēng)險(xiǎn)回避，所謂風(fēng)險(xiǎn)回避指的是在風(fēng)險(xiǎn)超過投資方心中的底線時(shí)，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。但是風(fēng)險(xiǎn)回避必定是一種消極的方法，迫不得已的情況下，才能采用。因?yàn)椴捎蔑L(fēng)險(xiǎn)回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤(rùn)。

2、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就是運(yùn)用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險(xiǎn)以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運(yùn)用最為廣泛。通常風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，一是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，都有乙方來承擔(dān)。二是保險(xiǎn)，即通過買保險(xiǎn)的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)來轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，雖然這樣會(huì)增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。

（二）全面完善項(xiàng)目成本管理

項(xiàng)目的成本管理是任何房地產(chǎn)開發(fā)投資方關(guān)注的重點(diǎn)。作為房地產(chǎn)工程，必須加強(qiáng)全過程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設(shè)計(jì)中的造價(jià)，在施工中全面實(shí)行決策階段以及設(shè)計(jì)階段中的造價(jià)管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項(xiàng)目成本的控制。在各個(gè)階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小，選取相關(guān)比例的措施來控制項(xiàng)目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個(gè)項(xiàng)目中重點(diǎn)控制的相關(guān)內(nèi)容。

縱觀整個(gè)項(xiàng)目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量分析來控制造價(jià)成本。工程項(xiàng)目建設(shè)階段是整個(gè)工程項(xiàng)目成本的實(shí)施階段，所以在這個(gè)階段控制造價(jià)，最有必要。

1、必須嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏紩?huì)嚴(yán)重影響工程成本的控制。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建筑單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。對(duì)于建筑單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細(xì)審查，對(duì)于不需要變更的內(nèi)容，堅(jiān)決駁回；對(duì)于確實(shí)有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，予以批示。

2、加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。對(duì)于施工材料、施工方案以及施工進(jìn)度，層層把關(guān)，對(duì)于不符合工程需求的材料予以清除，對(duì)于施工方案必須嚴(yán)格審核，提出有利于施工的相關(guān)措施，用以控制工程造價(jià)。

3、加強(qiáng)施工內(nèi)容的預(yù)判，如在室外總體工程施工前，應(yīng)對(duì)景觀綠化圖紙與綜合管線圖進(jìn)行比對(duì)、調(diào)整、實(shí)施。方可將可能出現(xiàn)的因管線與景觀綠化的矛盾消化在圖紙中。

（三）項(xiàng)目質(zhì)量管理

在房地產(chǎn)建設(shè)過程中，如果出現(xiàn)任何質(zhì)量問題，不僅給居住著帶來嚴(yán)重的生命威脅，也給建筑企業(yè)帶來了制約發(fā)展的問題。目前，由于房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)嚴(yán)重，眾多商家為了盡早的收回成本，獲取更高的經(jīng)濟(jì)暴利，在施工過程中過分強(qiáng)調(diào)施工進(jìn)度，對(duì)施工質(zhì)量忽視，導(dǎo)致了房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量不達(dá)標(biāo)。當(dāng)房地產(chǎn)交付使用的時(shí)候，質(zhì)量問題頻出，對(duì)人們的生活造成了影響，對(duì)居住者的經(jīng)濟(jì)造成了損失，同時(shí)，也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)造成了嚴(yán)重的影響，阻礙了其繼續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)公司可以通過完善的項(xiàng)目管理來保障項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對(duì)較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等均會(huì)對(duì)建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外，項(xiàng)目建設(shè)管理涉及了多種學(xué)科，如建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水、造價(jià)、管理學(xué)等等，需要與監(jiān)理等合作單位及供電、供水等社會(huì)關(guān)系的協(xié)調(diào)處理能力，需要對(duì)新型建材、新型施工工藝的學(xué)習(xí)、接受、應(yīng)用的能力。針對(duì)重要分部分項(xiàng)工程，必須采取“樣板先行制度”，先施工樣板，組織監(jiān)理、總包、分包單位主要負(fù)責(zé)人對(duì)樣板進(jìn)行檢查，確認(rèn)后再進(jìn)行大面積施工。

房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。可見，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入。因此對(duì)開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，其素質(zhì)必須得到保證，這是項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)。

（四）項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理

房地產(chǎn)公司在一個(gè)項(xiàng)目前啟動(dòng)前，就應(yīng)該編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃作為A級(jí)計(jì)劃，根據(jù)A級(jí)計(jì)劃編制相應(yīng)的次一級(jí)計(jì)劃，如：勘察計(jì)劃、出圖計(jì)劃、工程招標(biāo)計(jì)劃、總分包工程施工進(jìn)度計(jì)劃、配套工程施工進(jìn)度計(jì)劃、驗(yàn)收計(jì)劃等，暫且稱之為B級(jí)計(jì)劃，再根據(jù)B級(jí)計(jì)劃編制相應(yīng)的更詳細(xì)至施工工序的計(jì)劃，稱之為C級(jí)計(jì)劃。計(jì)劃的編制完成后就是根據(jù)計(jì)劃的執(zhí)行情況，每月、每周檢查現(xiàn)場(chǎng)對(duì)計(jì)劃的實(shí)施，使現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度始終處于可控范圍內(nèi)。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)工程周期長(zhǎng)，綜合性強(qiáng)，在工程的不同階段，工程管理內(nèi)容的側(cè)重點(diǎn)不同。房地產(chǎn)工程管理是否成功影響著住宅建造的品質(zhì)。開發(fā)商加強(qiáng)自身的經(jīng)營(yíng)管理水平，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。所以，既要注重技術(shù)的合理性又要保證工程施工的質(zhì)量和成本，加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

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篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，工程管理，分析，探討

一、房地產(chǎn)管理概述

近幾年來，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的地位日趨重要，它的迅猛發(fā)展已使其成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。從產(chǎn)業(yè)的發(fā)展史來看，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍然處于成長(zhǎng)期，仍然處于以市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化的房地產(chǎn)生產(chǎn)和供應(yīng)機(jī)制取代傳統(tǒng)的、自給自足的生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)軌期。當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理。作為部門制度的項(xiàng)目管理方式，是最為普遍的管理方式，主要設(shè)置一系列的管理部門，用來管理各項(xiàng)工程。公司制度的項(xiàng)目管理方式，主要管理單一項(xiàng)目。而事業(yè)部制，從開發(fā)到工程施工，都必須參與管理，參與財(cái)務(wù)核算，以及參與工程的具體經(jīng)營(yíng)。專業(yè)管理運(yùn)用比較少，主要承擔(dān)設(shè)計(jì)后的一般管理工作。

二、房地產(chǎn)工程管理的意義

房地產(chǎn)的工程管理主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是成本的管理，因?yàn)榉课莸某杀局苯記Q定著業(yè)主的購(gòu)買力。成本高了，房屋的售價(jià)也會(huì)高。這樣，大部分房屋由于售價(jià)太高就會(huì)囤積起來，賣不出去，開發(fā)商也會(huì)收不回成本，導(dǎo)致兩敗俱傷的局面；二是進(jìn)度的管理，房地產(chǎn)工程的進(jìn)度也會(huì)影響到整個(gè)工程的造價(jià)。進(jìn)度太慢，施工時(shí)間會(huì)延長(zhǎng)，工程的綜合成本會(huì)增加，最后的結(jié)果就是房屋售價(jià)的提高，這也會(huì)影響到業(yè)主對(duì)房屋的購(gòu)買情況；三是質(zhì)量的管理，質(zhì)量應(yīng)該是整個(gè)工程最后的結(jié)果。質(zhì)量不好，業(yè)主也不會(huì)購(gòu)買，房屋的銷售情況就好不到哪去。從以上三點(diǎn)就能看出，要確保業(yè)主的購(gòu)買欲望，就必須認(rèn)真體會(huì)房地產(chǎn)工程管理的重大意義。

三、房地產(chǎn)工程管理的主要內(nèi)容

開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)投資的最終目的是為了將其賣給業(yè)主，賺取利潤(rùn)。因此，牢牢抓住業(yè)主的心里，激起他們的購(gòu)買欲望，才是開發(fā)商的當(dāng)務(wù)之急。而要做到這一點(diǎn)，就必須從房地產(chǎn)工程管理的主要內(nèi)容著手。

1、規(guī)劃管理

俗話說“磨刀不誤砍柴工”，在工程開始施工前，進(jìn)行整體的規(guī)劃管理是一項(xiàng)必不可少的步驟。在這一階段，一定要謹(jǐn)慎小心，做出工程最切合實(shí)際并且能夠?qū)嵤┑姆桨浮Ｔ谶@一階段，最忌諱的就是為了盡快開工而縮短前期規(guī)劃時(shí)間，導(dǎo)致后期工作不能正常進(jìn)行，白白浪費(fèi)時(shí)間和金錢。這樣就會(huì)導(dǎo)致房屋的綜合成本直接增加，業(yè)主就更加不會(huì)有購(gòu)買欲望了。

2、設(shè)計(jì)管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目只有做好了前期的設(shè)計(jì)工作，才能進(jìn)行正式的施工操作。由此可見，設(shè)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要性。并且，好的設(shè)計(jì)也會(huì)吸引更多的業(yè)主來購(gòu)買房屋。設(shè)計(jì)方案的好壞，直接反映工程管理實(shí)施的好壞。好的設(shè)計(jì)方案，不僅會(huì)擴(kuò)大設(shè)計(jì)者的知名度，還會(huì)促進(jìn)業(yè)主的購(gòu)房欲望，更會(huì)在社會(huì)上產(chǎn)生良好的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益，一舉多得。

3、開發(fā)管理

開發(fā)管理階段是房地產(chǎn)工程管理最關(guān)鍵的一環(huán)。在這一階段，開發(fā)商對(duì)現(xiàn)有情況進(jìn)行考察與驗(yàn)證后，會(huì)制定一份嚴(yán)格的開發(fā)方案，確保工程的順利進(jìn)行。也是在這一階段，業(yè)主最關(guān)心的房屋售價(jià)也會(huì)基本確定下來，只要在以后的施工階段沒有太多意外情況發(fā)生，其售價(jià)基本不會(huì)有太大波動(dòng)。因而，這一階段也是所有業(yè)主最關(guān)心的階段。因此，開發(fā)方案的好壞對(duì)日后的銷售情況有直接的影響，應(yīng)予以高度重視。

4、施工管理

房地產(chǎn)工程，由于施工時(shí)間長(zhǎng)，涉及面廣，因此，在實(shí)際的施工過程中具有一定的難度。所以在施工管理階段，應(yīng)該秉承全程公開的原則，嚴(yán)格遵守國(guó)家相應(yīng)法規(guī)，保證建造高質(zhì)量工程。只有這樣，所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目才能得到業(yè)主青睞，企業(yè)也能專在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中勝出，獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。

四、房地產(chǎn)工程管理的現(xiàn)狀

雖然現(xiàn)在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)過興盛期，但仍然有許多業(yè)主買不到合適的房屋。追根究底，問題就在于現(xiàn)在的房地產(chǎn)工程管理存在諸多弊端，具體表現(xiàn)如下。

1、前期規(guī)劃工作不到位

前期的規(guī)劃工作是確保整個(gè)工程質(zhì)量的關(guān)鍵，也是影響房屋銷售量的第一步。―個(gè)好的前期規(guī)劃，既能保障工程的順利進(jìn)行，也能縮短施工時(shí)間，減少施工成本。這樣，開發(fā)商就能用更少的售價(jià)獲得相同的利潤(rùn)，業(yè)主也能用更少的錢買到相同的房屋。從業(yè)主的角度來看，這就是一件―舉兩得的事。但是，前期規(guī)劃工作不到位的話，業(yè)主的利益得不到保證，開發(fā)商也不能獲得很好的效益。

2、后期的驗(yàn)收工作形同虛設(shè)

一項(xiàng)工程在完工后，必須要對(duì)其進(jìn)行后期的驗(yàn)收和檢查工作。但是，現(xiàn)在我國(guó)對(duì)于這方面的重視不夠，大部分工程在完工后就急匆匆地進(jìn)行交接工作，后期的驗(yàn)收工作形同虛設(shè)，有些能夠避免的質(zhì)量問題也檢驗(yàn)不出來。當(dāng)業(yè)主買到有問題的房屋后，就會(huì)與開發(fā)商產(chǎn)生糾紛。對(duì)業(yè)主來說，損失了錢財(cái)，傷害了自尊心；對(duì)開發(fā)商來說，損失錢財(cái)還只是小事，最重要的是，自己的信譽(yù)受損。顧客的流失，必然會(huì)導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)力的下降。

3、對(duì)施工不重視．導(dǎo)致質(zhì)量不過關(guān)

施工過程中，施工人員注意力分散，也是現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)工程管理的一大弊病。其實(shí)，由這個(gè)原因?qū)е碌馁|(zhì)量不過關(guān)是完全不可避免的。但是，總會(huì)有施工人員在施工過程中不能集中自己的注意力，導(dǎo)致質(zhì)量不合格工程的產(chǎn)生，而為了彌補(bǔ)這個(gè)過錯(cuò)，又要重新耗費(fèi)人力、物力，直接將工程的綜合成本提高了。開發(fā)商為了能獲得利潤(rùn)，就會(huì)提高售價(jià)，真正的受害人還是購(gòu)房的業(yè)主。

4、對(duì)安全重視不夠

在進(jìn)行工程管理的過程中，必須時(shí)刻注意施工安全。因?yàn)橐豁?xiàng)工程中事故發(fā)生多了，會(huì)直接影響購(gòu)房業(yè)主的心情，一些業(yè)主不愿意在發(fā)生過事故的房子里居住。因此，為了吸引更多的業(yè)主，就要盡量避免事故的發(fā)生。在施工過程中，對(duì)安全高度重視。

五、房地產(chǎn)工程管理的解決措施

業(yè)主的購(gòu)買力是決定開發(fā)商盈利與否的關(guān)鍵。為了在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，搶得更多的商機(jī)，就要迎合業(yè)主的心理，抓住業(yè)主的需求。可以從三個(gè)方面來考慮。

1、控制進(jìn)度

工程的進(jìn)度直接決定著工程的成本，間接決定著房屋的售價(jià)。如果施工人員能在保證工程質(zhì)量的前提下，縮短施工時(shí)間，工程的綜合成本就會(huì)降低，房屋的售價(jià)也會(huì)相應(yīng)降低，就能吸引更多的業(yè)主來購(gòu)房，說不定還會(huì)介紹自己的親朋好友來，這樣開發(fā)商既打響了知名度，又獲得了豐厚的利潤(rùn)。

2、保證質(zhì)量

質(zhì)量是工程的重中之重。業(yè)主買房看的無非是兩個(gè)方面，其中之一就是質(zhì)量。質(zhì)量好的房屋不用宣傳，也會(huì)吸引大批人來購(gòu)買。相反，質(zhì)量不好的房屋即使再宣傳，最后還是會(huì)被業(yè)主投訴。因此，保證房屋的質(zhì)量也是吸引業(yè)主的一種方法。

3、減少成本

售價(jià)是業(yè)主購(gòu)房時(shí)考慮的另一個(gè)因素，價(jià)廉物美的房屋永遠(yuǎn)是業(yè)主的最愛。因此，在保證質(zhì)量的同時(shí)，開發(fā)商通過縮小成本來降低售價(jià)就能增強(qiáng)自己的競(jìng)爭(zhēng)力，吸引更多的顧客。當(dāng)然，成本的縮小不是隨意而為的，必須是在保證工程質(zhì)量的前提下完成的。

結(jié)束語

隨著市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，中國(guó)的房地場(chǎng)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)嶄新的階段。眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)施工周期長(zhǎng)，技術(shù)含量高的綜合性工程，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的每一個(gè)階段，都必須對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的工程管理。只有對(duì)房地產(chǎn)工程的全程進(jìn)行了有效的管理，才能保證工程的質(zhì)量，業(yè)主才會(huì)購(gòu)買，我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)才會(huì)更加紅火，而這所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)效益才會(huì)更加可觀。

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篇9

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；工程監(jiān)理；模式

我國(guó)從20世紀(jì)80年代后期開始推行建設(shè)監(jiān)理以來 ，為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出了很大的貢獻(xiàn)，但是隨著建筑市場(chǎng)的發(fā)展，它的作用、地位和發(fā)展方向都到了需要思考的時(shí)候。而房地產(chǎn)業(yè)毫無疑問是中國(guó)目前各個(gè)領(lǐng)域最熱門的的話題，其對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化多個(gè)方面都具有深刻的影響。工程監(jiān)理怎樣在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中找到自己的位置并發(fā)揮它的作用，這些都值得我們?nèi)ド钏肌⑷ヌ接憽?/p>

1 工程監(jiān)理在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中現(xiàn)狀

1.1 工程監(jiān)理就是質(zhì)量監(jiān)理：監(jiān)理企業(yè)的職責(zé)原本應(yīng)當(dāng)概括為“三控、二管、一協(xié)調(diào)”. 但是在目前整個(gè)工程建設(shè)過程中,由于種種原因,特別是因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司做為投資主體，不放心將權(quán)力下放，不可能將投資、進(jìn)度、合同管理等都授權(quán)監(jiān)理去進(jìn)行. 國(guó)家的政策法規(guī)又規(guī)定建設(shè)單位必須要有監(jiān)理,使原本監(jiān)理單位的職責(zé)多被拆解,該做的沒做夠,該給的沒給到,不該的卻擔(dān)著. 監(jiān)理的三控“即投資、進(jìn)度、質(zhì)量管理”職能多被大大弱化,大多數(shù)監(jiān)理單位僅僅是以“質(zhì)量監(jiān)理為主”. 工程建設(shè)中的監(jiān)理工程師也就是質(zhì)量檢驗(yàn)員. 面對(duì)于工程建設(shè)中的前期咨詢、勘察設(shè)計(jì)、指標(biāo)、設(shè)備采購(gòu)與建造等內(nèi)容服務(wù)卻基本不涉及. 正因?yàn)槿绱?工程監(jiān)理變成了房地產(chǎn)公司聘請(qǐng)的工程質(zhì)量監(jiān)督旁站人員。眾所周知,工程質(zhì)量、投資、進(jìn)度三者之間的關(guān)系是既對(duì)立又統(tǒng)一的,任何單一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)都與其它兩個(gè)目標(biāo)有著緊密的聯(lián)系,都要受到其它兩個(gè)目標(biāo)的制約,因此只將工程質(zhì)量控制單純授權(quán)于監(jiān)理是不科學(xué)的。

1.2 監(jiān)理僅僅是為了簽字履行程序：有些業(yè)主單位甚至認(rèn)為聘請(qǐng)工程監(jiān)理純粹是為了滿足國(guó)家法規(guī)的要求,是應(yīng)付上級(jí)政策的對(duì)策.僅僅通過付給監(jiān)理單位象征性的一點(diǎn)監(jiān)理費(fèi)，讓監(jiān)理簽字應(yīng)付了事。

1.3 擁有自己的監(jiān)理公司，讓工程監(jiān)理融入到房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理當(dāng)中來：國(guó)內(nèi)一些頗具實(shí)力的房地產(chǎn)公司已經(jīng)意識(shí)到工程監(jiān)理的重要性，通過收購(gòu)、組建等方式擁有自己的監(jiān)理公司，讓工程監(jiān)理真正融入到工程項(xiàng)目管理當(dāng)中來。

2 筆者非常認(rèn)同第三種模式，因?yàn)楣こ瘫O(jiān)理與房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的融合后雙方都將因此而受益：

2.1 監(jiān)理公司：a:是工程監(jiān)理向項(xiàng)目管理過渡時(shí)期一重要練兵場(chǎng)：我國(guó)推行建設(shè)監(jiān)理，其初衷是改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的工程建設(shè)管理模式，國(guó)際項(xiàng)目管理先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合中國(guó)實(shí)際，讓專長(zhǎng)于項(xiàng)目管理的監(jiān)理工程師為業(yè)主提供技術(shù)和管理服務(wù)，對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行微觀管理。但是，我國(guó)的建設(shè)監(jiān)理發(fā)展到現(xiàn)在，離建立監(jiān)理制度的初衷還相距甚遠(yuǎn)。建立之初，設(shè)想的監(jiān)理從服務(wù)范圍和內(nèi)容來看，應(yīng)涵蓋項(xiàng)目的可行性研究、決策、選址、勘察設(shè)計(jì)、施工、竣工及交付使用等全過程的監(jiān)督與管理，但實(shí)際上由于管理模式和自身素質(zhì)的問題，現(xiàn)在的監(jiān)理僅能在施工階段而且主要是在質(zhì)量控制方面發(fā)揮作用，其他方面的作用與國(guó)際上的工程項(xiàng)目管理還相距甚遠(yuǎn)。我國(guó)工程項(xiàng)目管理是指從事工程項(xiàng)目管理的企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同約定，代表業(yè)主對(duì)工程項(xiàng)目的組織實(shí)施進(jìn)行全過程或若干階段的管理和服務(wù)。積極推行工程項(xiàng)目管理，是深化我國(guó)工程建設(shè)項(xiàng)目組織實(shí)施方式改革，提高工程建設(shè)管理水平，保證工程質(zhì)量和投資效益，規(guī)范建筑市場(chǎng)秩序的重要措施；是勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理企業(yè)調(diào)整經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)綜合實(shí)力，加快與國(guó)際工程承包和管理方式接軌，適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和加入世界貿(mào)易組織后新形勢(shì)的必然要求。建設(shè)部建市[2003 ]30 號(hào)《關(guān)于培育發(fā)展工程總承包和工程項(xiàng)目管理企業(yè)的指導(dǎo)意見》(以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見》)明確指出要大力發(fā)展工程項(xiàng)目管理企業(yè)。工程監(jiān)理融入房地產(chǎn)項(xiàng)目管理正符合這種形式：是從工程監(jiān)理向工程項(xiàng)目管理方向發(fā)展的一種體現(xiàn)，可以從以前簡(jiǎn)單的項(xiàng)目實(shí)施工階段的管理向著全過程項(xiàng)目管理（前期決策階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、施工階段、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段）發(fā)展。b：理順了與業(yè)主的關(guān)系：《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》規(guī)定，監(jiān)理企業(yè)應(yīng)當(dāng)“公正、獨(dú)立、自主地開展監(jiān)理工作，維護(hù)建設(shè)單位和承包單位的合法權(quán)益。”而監(jiān)理與業(yè)主是委托與被委托關(guān)系，要求監(jiān)理在“拿人錢財(cái)”的情況下維護(hù)社會(huì)公正，其結(jié)果只能是建設(shè)方不愿請(qǐng)監(jiān)理，施工企業(yè)討厭監(jiān)理，監(jiān)理工作左右為難。在國(guó)際上，咨詢工程師（我國(guó)的監(jiān)理工程師）是業(yè)主聘請(qǐng)來為他管理工程項(xiàng)目的專家，代表的是業(yè)主的利益，對(duì)業(yè)主勤勉、盡責(zé)、忠誠(chéng)是監(jiān)理的天職。國(guó)外也強(qiáng)調(diào)咨詢工程師的公正角色，但這種公正是一種個(gè)人公正、職業(yè)公正，即在堅(jiān)決維護(hù)業(yè)主利益的前提下，不違反法律和道德。監(jiān)理公司融入房地產(chǎn)企業(yè)，正是與國(guó)際接軌的一種體現(xiàn)，監(jiān)理工程師開展工作起來也將更流暢更得心應(yīng)手。

2.2 對(duì)房地產(chǎn)公司來說有幾方面的好處：a現(xiàn)在許多房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，因?yàn)榉N種原因?qū)ΡO(jiān)理公司的不信任，自行組織一套人馬來控制工程進(jìn)度、投資，甚至不通過監(jiān)理工程師直接給承包商下達(dá)指令，造成了人力資源的浪費(fèi)和不必要的糾紛和誤解。而通過對(duì)監(jiān)理公司的收購(gòu)和管理，徹底消除了原來與監(jiān)理單位不信任的關(guān)系徹底消除，將原有工程管理人員與監(jiān)理人員合二為一，不但精簡(jiǎn)了人員，而且避免了業(yè)主和監(jiān)理對(duì)工程的重疊管理，既可強(qiáng)化工程現(xiàn)場(chǎng)管理，又可降低管理成本，全面提升工程現(xiàn)代化管理水平和效率。讓工程監(jiān)理完全進(jìn)入工程項(xiàng)目管理中去，對(duì)項(xiàng)目管理實(shí)施全方位（質(zhì)量控制、投資控制、進(jìn)度控制、合同管理、信息管理、組織協(xié)調(diào))、全過程（具體階段根據(jù)實(shí)際情況而定） 的監(jiān)督管理。而將更多的人力，物力投入到項(xiàng)目資金籌措、前期策劃、營(yíng)銷等環(huán)節(jié)上去，形成了一種資源優(yōu)勢(shì)的互補(bǔ)，增強(qiáng)了企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。b；監(jiān)理工程師具有較高的專業(yè)技能、職業(yè)素質(zhì)，較強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力，融入房地產(chǎn)企業(yè)后將更有歸屬感、主人翁精神，通過他們敬業(yè)、成熟、規(guī)范的工程管理，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終用戶（購(gòu)買者、使用者）提供高質(zhì)量、放心的產(chǎn)品，并提升房地產(chǎn)企業(yè)的品牌知名度。

3 監(jiān)理融入房地產(chǎn)企業(yè)后工作中應(yīng)注意的問題：

3.1 監(jiān)理必須轉(zhuǎn)變觀念：融入房地產(chǎn)企業(yè)后的監(jiān)理工程師應(yīng)率先醒悟按照項(xiàng)目管理的要求更新觀念,轉(zhuǎn)變服務(wù)理念擺脫過去監(jiān)理工作定式(站在項(xiàng)目監(jiān)理角度上思考這種工作方式是正確的,也是必須的) ,靈活運(yùn)用統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作方法,把自己從法律界定的第三方轉(zhuǎn)到項(xiàng)目業(yè)主的立場(chǎng)上來,把長(zhǎng)期以來以注重工程質(zhì)量監(jiān)控為主的工作方式,只按規(guī)范、注重程序的監(jiān)理工作方式(忽視工程特點(diǎn),不問業(yè)主需求,各類工程一樣對(duì)待,按標(biāo)準(zhǔn)合同和規(guī)范規(guī)定的內(nèi)容、范圍、職責(zé)和方式提供近乎機(jī)械式的監(jiān)理服務(wù)) 轉(zhuǎn)變到項(xiàng)目管理與業(yè)主需求信息對(duì)稱、供求統(tǒng)一的工作模式上來,把過去充當(dāng)“監(jiān)工”的角色轉(zhuǎn)變到“項(xiàng)目管家”的地位上來,符合政策要求,滿足企業(yè)（指融入后的房地產(chǎn)企業(yè)）需求,推動(dòng)項(xiàng)目管理健康發(fā)展和各企業(yè)共同進(jìn)步。

篇10

［關(guān)鍵詞］ 項(xiàng)目管理；業(yè)主代表；施工

中圖分類號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

一、房地產(chǎn)行業(yè)工程管理存在的問題

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正處于高速發(fā)展的環(huán)境中，企業(yè)所面臨的不僅僅是幾個(gè)單純的開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)或者項(xiàng)目銷售的問題，而是要隨時(shí)處理數(shù)以千個(gè)不斷發(fā)生和變化的項(xiàng)目相關(guān)的事件。房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)質(zhì)是眾多不斷變化因素的統(tǒng)一管理系統(tǒng)平臺(tái)。房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)家政策及社會(huì)生活是密不可分的。同時(shí)它也是項(xiàng)目相關(guān)事件發(fā)生的最根本原因。政策與社會(huì)環(huán)境的一個(gè)小變化對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都會(huì)產(chǎn)生巨大的影響。大多數(shù)企業(yè)都遇到過這樣的問題- 不少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在著質(zhì)量低劣、交房脫期、空置率高等問題。這說明了當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中項(xiàng)目管理人員匱乏，項(xiàng)目管理水平低下的情況。要解決這些問題，開發(fā)企業(yè)必須在管理模式上。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理的對(duì)策

房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程管理主要是指從項(xiàng)目開工準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收的全過程所進(jìn)行的工程管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目工程的施工和安裝都由中標(biāo)的施工單位來負(fù)責(zé)完成。負(fù)責(zé)企業(yè)的項(xiàng)目工程管理，主要是根據(jù)項(xiàng)目成本目標(biāo)體系，以合同管理為手段，對(duì)施工活動(dòng)按照國(guó)家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和控制，以確保整個(gè)工程的目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。

（一） 質(zhì)量管理

工程質(zhì)量是建筑工程的生命、使用性能及可靠性的最終實(shí)現(xiàn)的基本保障，它是以合同規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家法規(guī)、規(guī)范為目標(biāo)的監(jiān)督活動(dòng)，是現(xiàn)場(chǎng)管理工作的重中之重，監(jiān)理人及項(xiàng)目經(jīng)理必須要經(jīng)常深入現(xiàn)場(chǎng)，熟練掌握?qǐng)D紙和每道工序，對(duì)照國(guó)家規(guī)范、規(guī)程、圖集認(rèn)真檢查每一道工序，不放過任何一個(gè)小細(xì)節(jié)。各方質(zhì)量管理人員一定要加強(qiáng)施工工序的質(zhì)量檢驗(yàn)，把管理工作真真正正貫徹到整個(gè)施工過程中，通過采取一定的防范措施，避免造成一些不必要的人力、財(cái)力及物質(zhì)的浪費(fèi)從而加大了工程的投資。

質(zhì)量管理工作主要有以下幾項(xiàng)：

1） 對(duì)原材料的檢驗(yàn)。2） 隨時(shí)檢查施工方是否嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖進(jìn)行施工。如果發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理。3） 加大對(duì)隱蔽工程的檢查和驗(yàn)收。對(duì)于隱蔽工程要嚴(yán)格檢查，如果上道工序未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格，則不得進(jìn)入下道工序。若驗(yàn)收合格，甲方代表要在驗(yàn)收記錄上簽字后方可繼續(xù)施工。4） 要建立質(zhì)量管理檢查相關(guān)的文檔體系，保證有據(jù)可查，特別是對(duì)于隱蔽資料的完整性，一定要嚴(yán)格、認(rèn)真、準(zhǔn)確的記錄。

（二） 進(jìn)度管理

控制進(jìn)度對(duì)項(xiàng)目管理至關(guān)重要。房地產(chǎn)項(xiàng)目是否能在合同約定的期限內(nèi)交付使用，直接關(guān)系到房地產(chǎn)公司投資效益的發(fā)揮。據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)企業(yè)60%的投訴為逾期交房，所以，只有合理、有效的控制進(jìn)度，才能順利到達(dá)預(yù)定目標(biāo)。建筑工程的進(jìn)度控制是在施工工期要求的前提下進(jìn)行的，在考慮到諸多因素影響的同時(shí)，必須根據(jù)工程的性質(zhì)特點(diǎn)及施工環(huán)境，以此來制定切實(shí)可行的施工進(jìn)度計(jì)劃。在實(shí)施的過程中要時(shí)刻檢查實(shí)際進(jìn)度是否與制定的計(jì)劃相符合，對(duì)在過程中出現(xiàn)的偏差進(jìn)行有效數(shù)據(jù)分析，并及時(shí)采取補(bǔ)救措施，偏差較大的情況下可以按照實(shí)際情況修改原計(jì)劃，以確保工程按期竣工。項(xiàng)目進(jìn)度管理主要由計(jì)劃控制、偏差控制和過程控制三方面。

1.計(jì)劃控制

計(jì)劃控制是指以實(shí)施該工程項(xiàng)目前制定的總進(jìn)度計(jì)劃作為控制的依據(jù)。通過使用一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)劃管理，將工程全過程和全部活動(dòng)納入計(jì)劃軌道，使項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。通常用橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖表示。

2. 偏差控制

偏差控制是指項(xiàng)目進(jìn)度與實(shí)施工程項(xiàng)目之前制定的總進(jìn)度計(jì)劃有較大偏差以及影響成本和質(zhì)量的非常規(guī)進(jìn)度的發(fā)生。通過實(shí)物量、形象進(jìn)度、工作量或工時(shí)數(shù)等指標(biāo)來衡量工程進(jìn)度。

3. 過程控制

主要是從工程項(xiàng)目開始準(zhǔn)備到竣工階段的進(jìn)度按照施工計(jì)劃分解控制。主要采用計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖、WBS （工作任務(wù)分解） 等。

（三） 投資管理

質(zhì)量、進(jìn)度、投資是工程建設(shè)項(xiàng)目中最重要的三部分。房地產(chǎn)投資是指房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在建設(shè)過程中花費(fèi)的全部費(fèi)用。合理、有效的控制投資，要杜絕資金的浪費(fèi)，以確保工程的順利完成。

（四） 材料管理

工程的質(zhì)量取決于材料的質(zhì)量。為了保證材料的質(zhì)量，管理者要準(zhǔn)確的掌握材料信息，選擇供貨能力強(qiáng)、信譽(yù)好的商家，并且同時(shí)在供貨時(shí)要求對(duì)方提供材料的相關(guān)資料，并同時(shí)對(duì)材料進(jìn)行復(fù)檢，確保做到萬無一失。并且在訂貨階段向供貨商提供檢驗(yàn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并將其列入訂購(gòu)合同。其中部分重要材料應(yīng)在簽訂購(gòu)貨合同之前獲得樣品，將到貨后的材料與其進(jìn)行對(duì)照檢查。未經(jīng)檢驗(yàn)或不合格的材料不得入庫。要對(duì)工程進(jìn)度、造價(jià)隨時(shí)準(zhǔn)確掌握，心中有數(shù)，準(zhǔn)確完成投資計(jì)劃。

（五） 安全管理

安全出效益，安全出質(zhì)量，它是確保經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)的前提。不安全的因素及隱患的存在，對(duì)質(zhì)量、進(jìn)度、投資及合同的順利履行都帶來嚴(yán)重的影響，它威脅著正常的生產(chǎn)秩序。所以，必須建立健全的保障制度和安全的保障體系，從工程項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)階層到實(shí)施工作的每一個(gè)職工，切實(shí)實(shí)行安全教育，提高安全意識(shí)，把安全生產(chǎn)落實(shí)到每一個(gè)人每一個(gè)環(huán)節(jié)。

（六）變更與簽證管理

1. 變更管理

在項(xiàng)目建設(shè)過程中，工程變更管理是一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容。變更常伴隨著工程價(jià)格及實(shí)施進(jìn)度的調(diào)整，它是合同雙方利益的關(guān)注點(diǎn)。因此合理并及時(shí)處理好項(xiàng)目變更，對(duì)合同的順利實(shí)施及工程造價(jià)的控制有非常大的作用。

2.簽證管理

在施工過程中，必須認(rèn)真審核經(jīng)濟(jì)簽證。涉及計(jì)劃以外的工程增加量或者減少量，需及時(shí)到施工現(xiàn)場(chǎng)與相關(guān)人員進(jìn)行核實(shí)記錄，原則上要做到即時(shí)發(fā)生即時(shí)簽證，避免事后發(fā)生糾紛，同時(shí)，簽證的辦理必須按照國(guó)家法律相關(guān)規(guī)定及施工合同，認(rèn)真對(duì)待以確保準(zhǔn)確、合理。對(duì)于返工、停工、誤工等簽證的辦理，一定要先查明原因并明確責(zé)任，做到公平合理，尊重事實(shí)。這樣才能合理的控制工程的預(yù)算。

（七） 資料工程技術(shù)資料是評(píng)定工程質(zhì)量、工程技術(shù)檔案的主要依據(jù)和內(nèi)容，也是施工情況的真實(shí)反映，同時(shí)也是日后維修、擴(kuò)建、改建等的主要技術(shù)依據(jù)。

八） 文明工地

隨著建設(shè)行業(yè)規(guī)范化的不斷發(fā)展，有效的改善了以往施工工地臟、亂、臭的局面。同時(shí)企業(yè)之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，也促使企業(yè)對(duì)自身軟硬件設(shè)施不斷完善，同時(shí)樹立良好的企業(yè)形象，做到文明施工，安全施工。

三、協(xié)調(diào)管理

（一） 組織協(xié)調(diào)

建立專門的多方協(xié)調(diào)會(huì)議制度。對(duì)比較復(fù)雜的部位，應(yīng)在施工前組織專門的協(xié)調(diào)會(huì)，使各專業(yè)隊(duì)進(jìn)一步明確施工順序和責(zé)任。無論是會(huì)簽、會(huì)審還是隱蔽驗(yàn)收，所有制定的制度決不能是一個(gè)單純的形式，而應(yīng)該是實(shí)實(shí)在在的，或者說是所有的技術(shù)管理人員對(duì)自己工作、簽名應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任。

（二） 管理協(xié)調(diào)

建立整套健全的管理制度，通過嚴(yán)格的管理以減少施工過程中各專業(yè)的配合問題。建立以甲方、監(jiān)理為主的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，由專人統(tǒng)一指揮，負(fù)責(zé)解決各施工單位的協(xié)調(diào)工作。作為甲方管理人員，首先要提高管理者自身素質(zhì)修養(yǎng)和對(duì)業(yè)務(wù)能力的學(xué)習(xí)，其次要熟悉掌握與之相關(guān)的規(guī)范、規(guī)程及施工圖。最重要是嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家規(guī)程、規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)。