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關鍵詞：房地產；經濟；競爭策略

一、房地產經濟運行現狀分析

近年來，隨著住房供需數量、土地價格等因素的上漲，我國房價呈飛速增長狀態。自從2009年開始，我國房地產受到了各方面的影響，導致人們購房意愿不是很強烈，從而使得2009年房地產價格依舊下行。隨著2010年亞洲經濟的快速復蘇，房地產價格也在不斷上升。目前，我國內地、香港、臺灣的房地產價格已經排在亞洲最火熱房地產市場的前列。

當前我國經濟的基本面發展趨勢是正面的，隨著我國刺激經濟計劃的落實與實施，保證了消費者的消費能力，進而使得房地產市場中的有效需求數量得到了有力的保證。隨著我國經濟的發展，國民收入也在快速的增長，國民對生活條件的要求也越來越高，其中包括對居住條件需要越來越高。在這種環境下，如果定價合理就會得到市場的認可。除此之外，我國城鎮化的快速發展，需要房地產業的發展去帶動其他產業的發展。2007年我國就開始面臨通貨膨脹的巨大壓力。資金回流一旦進入房市，必將會使房產價格呈上漲趨勢，這樣使得房地產市場的發展進一步得到了刺激。

從2008年開始，全國的住宅銷售面積的增長速度已經成負增長狀態，尤其是在一些沿海城市。雖然房地產的地區性較明顯，但是當某些地區的高峰期時，突然價格下降，此時不僅影響地區性的經濟而且還會影響全國性的經濟。在連續幾年的房價持續上漲后，從2008年下半年開始，全國各地房地產市場普遍呈現交易量大幅度減少，有些與上年同期相比，甚至減少40％以上。根據統計數據分析，一般樓市經過6個月左右成交量的萎縮，開發商將會面臨巨大的降價壓力。大量房地產企業在價格急劇下滑中將出現資金鏈條的崩潰，造成房地產的“硬著陸”?；A房地產經濟出現的以上問題，本文提出了幾點建議供大家參考。

二、房地產經濟競爭策略

1.企業合作與產業戰略聯盟

企業合作與產業戰略聯盟是解決資金、土地等生產要素緊缺的有效途徑。戰略聯盟是企業之間的一種長期協議，這種協議既要超出正常交易，又達不到合并程度，戰略聯盟強調的是企業之間的全面相容性，把彼此之間某些資源的共同運用放在重要位置。市場的準入規則與開發成本的提高使得沒有資金實力的開發商被淘汰，這樣促使了開發商之間相互協調配合來尋求新的立足點。

2.品牌化經營

現代房地產經濟的競爭其實就是品牌的競爭。目前出現了這樣一種明顯的現象，一邊是品牌企業與實力品質樓盤持續熱銷，一邊是一些品質不高的樓盤即使價格較低也少人問津，房地產品牌化的趨勢更加明顯。2009年9月，由中國房地產品牌價值TOP10研究組在京的“2009中國房地產品牌價值研究成果”顯示：榮獲2009中國房地產行業領導公司品牌的中海地產和萬科地產品牌價值分別為119.85億元、119.55億元，這也是我國房地產品牌價值首次突破100億元的房企。TOPl0研究組相關負責人稱，根據研究，對比去年的上榜房企品牌價值，不少房地產公司的品牌價值增長幅度超過全國品牌房企的品牌價值均值增幅。參會的房地產研究專家一致認為，成熟的購房者更多地追求“品牌化、規?；币呀洺蔀檎w趨勢。房地產商品牌不僅體現了開發商的資金實力和開發水平，其品牌本身也是一種巨大無形資產，具有經濟價值。因為好的企業品牌本身就具有保值增值能力，在當前市場還有諸多不確定性的情況下，選擇具有較高品牌影響力的品牌物業，會提高物業的抗風險能力和更強的保值能力。

3.價值鏈管理

房地產行業的發展的規范化和專業化特征日益明顯。在房地產價值鏈中，價值鏈的頂端就是開發商。在整個價值鏈中單個企業很難在各個環節做得最好。如果參與競爭從價值鏈的角度來進行分析，價值鏈上各經濟主體的管理與協調進行加強是非常重要的。以價值活動、效用體系、運營體系三維共同支撐的價值鏈管理模式是房地產企業實現企業主價值最大化與企業生存發展的有利保障。

4.各級地方的宏觀調控

2010年底，人民銀行溫州市支行進行了相關調查，結果發現，房價高位略降，購房意愿低位運行。與去年同期相比，用戶的房價感受指數比去年降低了，而認為房價過高，難以接受的比例達88.75％，總而言之，個人買房的意愿明顯降低。因此，我國房地產的發展是需要各級地方的宏觀調控來進行。在發展房地產的過程中，各級地方政府一定要負起責任來，把老百姓的利益放在首位，想辦法解除財政上壓力的無奈。單一靠市場來解決老百姓的住房問題是比較片面的。

另外，政府一定要調節土地供應，落實土地存量普查。從住房成本的構成中可以看出，土地成本和各種稅費要占去百分之四五十左右。因此，各地區必需要嚴格執行土地利用規劃與計劃，然后再根據房地產市場變化情況，對土地供應結構、供應方式和供應時間進行實時調整。對閑置土地的清理力度進行加大，對囤積土地的行為要切實制止等從而使得普通商品住房用地的供應能力得以提高。

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［摘要］近幾年來，房地產持續升溫，國家出臺了一系列宏觀經濟調控政策對其進行調控，對構建和諧的房地產行業起到了非常重要的作用。文章從理論出發，結合當前政策，詳細分析了國家經濟政策對房地產行業的影響。

［關鍵詞］經濟政策房地產宏觀調控影響

近幾年，隨著房地產投資的急劇增溫和房價的持續攀升，房地產成了炙手可熱的話題。無庸置疑，房地產業在我國國民經濟中具有舉足輕重的地位。而據研究表明，我國房地產開發企業絕大部分資金來源于銀行貸款。這種對銀行完全依賴的房地產業發展模式，一方面讓房地產市場風險日益集中到商業銀行，另一方面很容易通過銀行信貸加以膨脹。當房地產泡沫越吹越大時，一國經濟面臨的系統性風險也就越來越大。在此形勢之下，有必要用宏觀經濟調控來控制房地產業的泡沫成分。

一、金融政策對房地產業影響分析

1）對房地產企業的影響

加息會增加房地產企業的融資成本，但對于不同的房地產企業來說，影響也不盡相同。負債結構不同，融資渠道不同以及資金實力不同的房地產企業受加息的影響也不同。對于那些負債率較高，融資渠道單一，經營業績較差的房地產企業，加息后企業的經營要面臨強大的壓力。

2）對消費者的影響

加息無疑會增加其還貸壓力，促使某些消費者提前還貸或部分提前還貸。據新浪財經的一項調查顯示，有七成左右的被調查者認為央行未來還將繼續加息，而央行的連續加息，利率所提高的累積幅度讓消費者的還貸成本增加了許多。

3）對房價的影響

房價在短期內受加息影響較小，但未來房價增長將趨于本文來源：文秘站 平緩。宏觀金融政策本身的性質決定了其真正凸現于經濟發展的成效上需要相當長的一段時間。加息對于購房者來說意味著購房支出的增加，這實際上是央行在削減對貸款購房者的支持力度，降低其購買力。而購買力的降低必然會減少對房地產需求，這種對需求的抑制作用將最終決定供給，從而控制過高的房價，產生積極的降溫作用，使房價回歸理性。

1、存款準備金率政策

根據經濟學原理，上調法定存款準備金率會對貨幣供應總量產生乘數效應：當提高存款準備金率時，貨幣乘數減小，商業銀行可運用的資金減少，貸款能力下降，貨幣流通量相應以一定比率減少。但是據商業銀行的數據顯示，個人住房貸款并未因房價上漲、加息等因素影響而大幅減少。另一方面，隨著房地產企業的資金渠道目益多樣化，對銀行貸款需求的占比逐步減少，因此通過提高法定準備金率從而使銀行減少貸款來間接調控房地產市場可能收效甚微。

1） 積極影響

上調存款準備金率是直接作用于商業銀行的政策措施，對減少商業銀行的流動性具有立竿見影的政策效果。從這個角度來看，提高存款準備金率 0.5％能夠誘發商業銀行加大前期房地產調控政策的執行力度，控制房地產開發和消費貸款的增長速度，進而加速和鎖定近兩個月來各種調控政策的政策效率。

2）消極影響

調整存款準備金率在理論上可以遏制投資過快，但同時也將帶來一定的風險。張家鵬指出，就目前國際市場形勢來分析，中國和印度的房地產市場屬于快速的上升趨勢，投資回報率較高，如果央行單方面的減少對房地產企業的貸款，就可能給國際上的一些投資家帶來機會，這樣歐美大量游資將會大量涌入中國，對樓市起到推波助瀾的作用。 2、匯率調整

我國人民幣匯率的變動將會影響國內金融市場上的資金流動．投資者的投資動機也會隨著匯率的變動發生改變。而我國房地產業是一個資金密集型的產業,因此人民幣匯率的變動將會我國地產業的發展產生多方面的影響。

1）對房地產業發展資金的影響

匯率預期的變動將對一國的資本化率產生重要影響。資本在國際問流動的原因是追逐利益和規避風險，因而匯率的變動會影響資本的流動，特別是短期資本的流動。

2）對房價的影響

供需和投機是影響房價的兩個主要因素，而匯率的變動直接影響的是供需及投機行為這兩個方面。目前由于人民幣存在較強的升值預期．這使得大量的海外熱錢通過各種渠道進入國內并將其快速轉化為人民幣資產．等待人民幣的升值預期的實現，達到獲利得目的。

3）對房地產自身價值的影響

在當前．我國房地產業尤其是大規模開發的高端房產，其銷售市場不僅僅是局限于國內還面向國際。因而當人民幣匯率發生變化時，對那些高端房產的自身價值就會產生很大的影響，它們的自身價值會因為受到人民幣匯率的浮動而發生變化，從對擁有者會而產生額外的盈利。

3、稅收政策

清算土地增值稅給開發商帶來的最大變數是因為拿地時間不同，成本不同，導致的稅款額度不同。拿地時間較早的項目因差額巨大將支付巨額增值稅成本，且拿地越早和捂地時間越長稅費越高。一旦清算土地增值稅開始執行，一些以長期囤積土地為獲利方式的地產企業因為持有土地時間較長，差價較大，可能遭遇較大的稅負壓力。

4、調整住房貸款政策

這屬于選擇性貨幣政策工具中的不動產信用控制工具。常見的控制方法有：規定金融機構房地產貸款的最高限額、最長期以及首期付款和分期還款的最低金額。

二、房地產企業應對對策

1、轉換市場機制，開拓資金資源渠道

資金是房地產開發的首要因素，迫切需要通過多渠道的融資活動來滿足房地產企業對資金的需求，房地產開發企業可以利用加入世貿組織和金融市場多元化的機會尋求銀行以外的融資渠道。上市是理想的融資渠道，通過資本市場融資或再融資，可緩解房地產項目資金需要壓力。

2、走聯合開發，合作經營，集中和規?；缆?/p>

房地產業作為一個高投入，高風險的行業，特別需要房地產開發企業進行規模化、集團化經營，以提高其抗風險的能力。

3、改善經營管理，消除短視觀念，提高核心競爭力

房地產企業需要完善內部機制，規范企業的經營管理。從長遠放眼，做好項 目的長期規劃，提高企業開發效率，提高創新能力，把觀念由做“項目”、做“產品”轉到做“企業”上來。

參考文獻：

［1］朱崇實. 金融法教程［m］. 北京：法律出版社,

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【關鍵詞】國家政策；房地產；經濟波動

在我國的社會主義市場經濟中，房地產也是一種商品，房地產的生產、流通、消費就是商品的生產交換的經濟活動。房地產的發展使房地產經濟逐漸繁榮，房地產經濟活動是由房地產生產、房地產流通、房地產消費等多個環節的活動組成的，國家的政策變動會對房地產經濟活動的一個或者多個環節產生影響，進而影響房地產經濟的發展，使房地產經濟產生波動。研究國家政策對房地產經濟的影響，分析房地產經濟的波動，能夠規范房地產行業的發展，使房地產經濟在國家政策的指導下健康、可持續的發展。

一、房地產經濟波動的表現

現階段我國房地產行業表面上呈現一派繁榮的景象，但是在光鮮靚麗的外表下也掩蓋著很多問題。中國的經濟發展剛經歷過期，經濟的快速發展也造成各種矛盾越來越尖銳。房地產業的高利潤和房價的虛高使得房地產市場的投機行為更加劇烈，房價和其實際價值大大背離，同時也超出了居民的收入水平，這造成了房地產經濟表面繁榮而內里問題重重的狀況，現階段房地產經濟的泡沫現象，國家的一些政策的相繼出臺等都使有買房需求的人持有觀望態度，這部分人的增加降低了房地產開發的投資條件，形成的房地產經濟增速減緩的趨勢，房地產市場的供求關系正經歷結構性轉變。

二、國家信貸政策對房地產經濟波動的影響

（一）國家的信貸政策分析

信貸政策是宏觀經濟政策的重要組成部分，信貸政策與貨幣政策相輔相成，共同作用與國家的宏觀經濟調控。關于房地產企業的信貸政策是國家2013年11月18日公布的信貸資產證券化政策，國家開發銀行在銀行間債券市場成功發行了“2013年第一期開元鐵路專項信貸資產支持證券”。信貸資產證券化是落實金融支持經濟結構調整和轉型升級決策部署的具體措施，也是發展多層次資本市場的改革舉措，可以有效化金融資源配置，盤活存量資金，更好支持實體經濟發展。而國家在近幾年也加大了信貸資產證券化措施，去年9月30日央行鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券（MBS）、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

（二）信貸政策對房地產經濟波動影響的表現

國家信貸資產證券化對于房地產是有力的，旨在增強房貸資產的流動性以增加金融機構對個人住房貸款投放能力，它給盤活房地產融資市場提供了巨大想象空間。

（三）房地產業的應對策略

房地產企業在這項政策下也可以通過改變住房建筑類型，推進廉租房、普通住房等類型房產的開發，推進房地產產業的整體結構和資金結構進行改革。房地產企業在國家政策的支持下要調整自身，改變房地產也投機行為，控制房地產價格，加強對房地產各個方面的管理。

三、國家貨幣政策對房地產經濟波動的影響

（一）國家的貨幣政策分析

自2015年8月26日起，人民銀行決定下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率，以進一步降低企業融資成本。金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至4.6%；一年期存款基準率下調0.25個百分點至1.75%；其他各檔次貸款以及存款基準率、個人住房公積金存款利率相應調整。同時，放開一年期以上（不含一年期）定期存款的利率浮動上限，活期存款以及一年期以下定期存款利率浮動上線不變。國家出臺降息降準等措施旨在利用貨幣政策為調整經濟結構和經濟健康、平穩發展創造良好的貨幣環境。

（二）貨幣政策對房地產經濟波動影響的表現

國家的降息降準政策的出臺能夠刺激整個經濟市場，減緩房地產業資金鏈緊張問題，從而改變房地產經濟的回落現象，現在的樓市市場已經出現了回溫趨勢。

（三）房地產業的應對策略

房地產企業應該抓住國家對于房地產企業的優惠政策，改善資金鏈緊張問題，加強財務管理，完善房地產企業的資本結構，迎接房地產業的新的發展時機。

四、國家土地政策對房地產經濟波動的影響

（一）國家的土地政策分析

國家8月27日公布了《關于調整房地產市場外資準入和管理有關政策的通知》，通知放松了境外購房的個人條件，還取消了“不得購買非自用，非自住商品房”的規定，為境外資本進入國內市場提供了便利。

（二）土地政策對房地產經濟波動影響的表現

新的土地政策的出臺是為了穩定市場，避免樓市價格下降過快，外資的進入會給房地產經濟注入新的力量，能夠有效地促進房地產業的復蘇。

（三）房地產業的應對策略

《通知》的使我國的房地產發展進入新的時期，開放外資進入房地產領域對于房地產企業來說是好事，房地產的銷售市場會逐步擴大，房地產企業也應該做好外資進入市場的準備，做好房產售賣與外籍人員的措施。但是也要做好外資不能大幅度進入中國房地產市場的準備，因為外資的進與退還是有很大的主觀原因的。

結束語：

國民經濟的發展中房地產業的發展是重要推力，房地產經濟的健康、全面、可持續發展對國民經濟的總體發展形勢具有重要意義。具有較大敏感程度的經濟體制、貨幣政策、信貸政策、土地政策的變革、政府發展政策以及地區發展政策等都會對房地產經濟造成很大的影響。此外，以上政策因素同樣也被稱為政府對我國房地產實施宏觀調控的關鍵性措施，采用該政策措施，宏觀調控房地產市場各領域，由此會對房地產經濟波動產生直接性影響。所以研究國家政策對房地產經濟波動的影響，對促進房地產經濟更好發展具有重要意義。

參考文獻：

[1] 鄭淑琴.房地產經濟波動的影響因素分析及對策研究[J].學術論壇，2014，12（10）：74-78.

[2] 張雪蓮. 淺談我國房地產經濟的發展現狀及前景[J].現代工業經濟和信息化，2015，09（02）：9-11.

[3]卓娜，昌忠澤.淺析我國房地產經濟的宏觀調控[J].技術經濟與管理研究，2015，23（06）：70-73.

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【關鍵字】：保障性住房政策；房地產經濟；影響分析

前言

近些年來，政府加大對民生工程的投入力度，其中就有加快保障性民居工程的建設，據相關部門統計，2013年，我國城鎮保障性住房共計開工666萬套，其中基本完成544萬套，共計投入11200億元。2014年政府計劃開工保障房600萬套，建成480萬套。數量如此巨大的保障性住房勢必會嚴重影響房地產市場的價格和供需關系。對未來房地產經濟的發展產生深遠的影響。

1、實施保障性住房的目的和意義

政府實施推進保障性住房主要有以下三個目的：一、改善民生，改善中低收入者居住條件，保障其住房權利。第二、保障性住房是政府對房地產進行宏觀調控的重要手段，通過保障性住房的實施和推進可以實現房地產市場的調控目標。第三，保障性住房的實施推進可以促使住房消費結構科學化，維護社會穩定。

保障性住房的實施不僅體現我國政府對民生問題的重視，而且有利于保障中低收入者的住房權利，改善其生存生活環境，提高生活質量。保障性住房的實施對于打破目前房地產市場供需錯位、促使房地產價格回歸科學理性區域有著十分積極的作用。保障性住房的實施有利于降低民眾對房子投資欲望，遏制房價瘋漲，降低房地產泡沫。

2、保障性住房對房地產經濟的影響

2.1有利于房地產市場的穩定發展

政府推進保障性住房不僅有利于解決中低收入家庭住房，提高其生活水平，緩解社會貧富差距過大帶來的社會矛盾，保障社會經濟的平穩發展。而且，還能防止近些年來房地產市場增長過快，投資過熱的情況。以促進房地產市場的穩定發展。如今，在全國經濟增長放緩，房地產露出疲態的的情況下，保障性住房的建設成為了拉動經濟增長的重要部分。政府推進保障性住房的建設可以吸引相當一部分資金進入，這不僅能夠增加就業、刺激消費、改善民生。而且對于市場低迷的鋼鐵、建材和機電業也產生一個強有力的拉動作用。保障性住房的建設有利于減少房地產市場的盲目投資和投資過熱的現象，有利于房地產市場的穩定發展。

2.2保障性住房影響房地產市場的供求關系

改革開放以來，伴隨著我國經濟的快速發展，我國城市化的也越來越高，調查表明，2013年，我國城市人數首次超越農村人數，標志著我國城市化水平已經超過了54%，已經達到了中等發達國家的水平。目前，我國還處于城市人口高速膨脹時期，據政府部門預計，按照當前我國城市化增長率，到2018年，我國城市化率將超過60%。城市化的增長伴隨著大量的住房需求，目前，城市住房需求遠大于住房供給，這也是導致我國房價暴漲的重要原因之一，保障性住房的推進有利于緩解當前城市住房需大于供的現象，尤其是最近幾年，政府出臺的保障性住房建設計劃，2013年，開工666萬套，其中基本完成544萬套， 2014年計劃開工保障房600萬套，建成480萬套。數量巨大的保障性住房理論上會對當前房地產的供需關系產生巨大的沖擊，但是，對于房地產供需關系的沖擊力度還要看保障性住房的實際完成建設情況。按照正常房地產3-年的開發周期計算，則至少需要1-2年的時間才能真正變成供給。因此，從短期來看，保障性住房很難改變當前房地產市場的供需關系，長遠來看，保障性住房能夠給房地產市場供需關系帶來多大的影響，主要取決于保障性住房具體的政策落實情況。

2.3保障性住房對商品房價格的影響

保障性住房政策中，很重要的一條就是建設經濟適用房，大量經濟適用房的建設會在短時期內增加購房者的觀望情緒，對商品住宅市場商品房的價格產生一定的影響。但是，經濟適用房的出現，短時期內無法改變房地產業供需不平的局面。保障性住房對商品房價格的影響應從以下幾個角度就看待：

一、短期內造成商品房平均價格和成交量想下降，政府對保障性住房的宣傳和執行力度，會在短期內造成商品房平均價格的下降，購房者的觀望也會使得商品房的成交量出現下跌。但是，目前我國房地產業供需不平以及剛性需求強烈，貨幣貶值，百姓視房地產作為一種投資保值的工具的情況下，房價高的問題僅靠保障性住房是無法解決的。

二、普通商品房的價格收到影響，保障性住房主要是針對中低收入者，對于普通商品房來說，會造成客戶中低收入者分流的情況，對于商品房的價格造成一定程度的影響，其具體影響程度則要看商品房供應中中等收入水平、中上收入以及中下收入的比例情況。

三、對周邊項目產生影響，目前，我國保障性住房的選址一般選在城市的郊區或者特別地段，保障性住房的建設會對其郊區周邊的項目產生一定的抑制作用。

四、對高檔住宅影響甚微，保障性住房主要是針對中低收入者推行的基本住房，保障性住房并不影響高端住宅的購買銷售情況，對于高檔住宅，保障性住房起不到客戶分流的作用，對其價格也產生不了影響。

五、短期無法改變房地產供需結構，保障性住房有一定的滯后性，在短期內無法給當前的房地產的供需造成沖擊，保障性住房給二手房造成的影響要在5年之后才能顯露出來。

2.4加快改變和轉化房地產企業經營模式

房地產企業在國家住房政策目標轉型和房地產市場調整的壓力下，其經營模式面臨著轉變和分化，房地產企業市場定位將由過去的籠統定位趨于分化，房地產企業根據企業自身資源和專業技術優勢重新選擇目標市場，一部分企業選擇中高端住宅市場，一部分具有良好政府人脈關系的企業會選擇保障性住房市場，而那些技術優勢不明顯、企業市場定位不清晰的企業就面臨著淘汰出局的危險。在保障性住房的影響下，普通商品房市場競爭會日趨激烈，企業想要在競爭中脫穎而出，必須要加快企業專業化步伐，對市場進行細分，占領優勢市場。

3、房地產企業發展策略的建議

通過以上分析可以看出，目前保障性住房政策對于房地產經濟的發展既有消極的影響也有積極的影響。因此，面對保障性住房政策給房地產市場帶來的影響，我國房地產企業應該從以下幾個方面采取措施應對：

3.1加強房地產市場細分

保障性住房政策使得房地產市場的競爭更加激烈，房產企業過去那種簡單高利潤的經營模式已經不復存在了?，F在，房產企業必須要針對不同的潛在客戶群體制定不同的市場開發策略，

房產企業在進行市場細分時，可以參考“人的生命周期概念”。在不同的年齡段對于房子的需求也不同，總體來說可以分為以下三個階段：一、年輕時，事業處于起步階段和并無多少積蓄的年輕人往往選擇效率型活經濟型住宅。二、中青年時，經過多年的努力，事業已經逐步上升，逐漸邁向事業的高峰期，加之，多年的積攢，手中有了一定的積蓄。這個階段的人往往會喜歡實力型住宅。三、中老年，事業逐步步入平淡，進入職業生涯的晚期，個人對于家庭生活的向往日趨激烈，這個年齡段的人往往比較鐘愛養老型和休閑型的社區。隨著社會經濟的發展，我國城鎮收入差異化明顯，貧富差距逐年擴大。類似于馬斯洛需求層次理論，人類的住房需求也可以劃分為五個層次：一、基本要求，只要求有遮蔽風雨的生活空間。二、功能要求，，除了要求能遮蔽風雨外，住房的功能要齊全。三、環境要求，除了住房要有一套齊全的功能外，對于住房本身和住房周邊的環境也有一定的要求。四、服務要求，除了要有良好的內外部環境，住房小區也要有良好的配套服務。五、品位要求，除了住房的基本條件外，還要求住房的設計以及區位能夠體現出居住著的品位和生活。住房需求的五個層次與三個年齡層次的需求有著密切的關系。想要合理保障供給目標，合理分層是必不可少的基礎。保障性住房是為是為住房者提供最基本的住房需求，由于我國經濟水平不高等原因的限制，住房的各種條件不會太高。參考西方發達國家的保障性住房經驗，我國60%以上的群體的住房要依靠商品房解決。毫無疑問，房產企業找到目標客戶群體最好的辦法就是通過準確的市場細分。

3.2塑造提高企業品牌形象

對房產企業來說，其開發的項目都有結束的時候，但是企業品牌確實持久的，而且企業品牌不受時間和空間的限制，在不少顧客心目中，一個好的品牌形象等同于好的產品質量。因此，房產企業在運營時，不能將精力單單集中在單個項目管理上面，而是要企業長遠戰略角度出來，通過產品項目來塑造提升企業品牌形象。不少房產企業對于企業品牌形象在認識上出現了偏差，有些企業簡單的將企業品牌等同于項目品牌，認為想要建立企業品牌形象做幾個明星樓盤。開發幾個知名項目就可以。房產企業要想樹立企業品牌形象，首先要樹立品牌意識，意識到品牌是無形資產，加強品牌觀念?？傮w來說可以房產企業可以通過以下三個方面塑造提升企業品牌形象：一、要用創新的思想設計差異化的產品。二、保障項目建筑質量、加強施工監督管理。三、企業轉變物業管理思想，要將服務思想貫徹于整個物業管理當中。

3.3降低控制房地產開發成本

未來幾年，商品房價格會逐漸回歸到科學理性區域，房產企業的利潤將會逐步降低，為此，房產企業在進行項目開發時，必須要從各個方面嚴控企業建設成本，以便在日后的市場競爭中占得一席之地。房產企業想要降低控制開發成本，首先要從項目工程圖紙設計開始，在進行圖紙方案選擇時要本著實用、經濟、美觀的原則。在拆遷安置階段，在對拆遷戶進行拆遷補償時，要多于拆遷主管部門溝通配合，并參考市場補償行情，以便能夠適度合理補償。招投標階段，中標單位盡量選擇施工期短、施工經驗豐富、施工質量好、報價低的施工單位。房產企業在控制開發成本時注重加強財務管理和成本控制。

3.4注重人才的引進和培養

房產項目的開發過程中有著流程復雜、環節多，涉及部門廣的特點。每個部門。每個流程都需要專業人才操作完成。因此，針對企業對各方面人才的需求，房產企業的人才資源的開發和管理應從以下幾個方面入手：首先，公司管理層要引進不僅有豐富企業管理經驗和資本管理運營經驗，而且掌握現代企業管理知識的人才。其次，要根據企業未來發展規劃對高管層的人才結構進行調整。再次，競爭對手能夠模仿企業的技術、管理以及資金，但是不能模仿企業的不斷學習創新能力。因此，要加強內部員工的培訓學習，提高其學習創新能力。企業挺高向員工提供培訓學習和發展平臺的方式，讓員工最大程度的發揮自身的職業潛能，實現自身價值，這不僅有利于企業獲得高素質的專業人才，而且有助于增加員工對企業的歸屬感和認同感，使得員工在工作時能夠減少工作障礙，提高工作效率，最終達到提高企業市場競爭力的目的。

【參考文獻】：

【1】郭 文，冷曉玲.防保障性住房“雙刃”之傷[J].望新聞周刊， 2008， （49）.22-23

【2】賈珩. 保障性住房對房地產業發展的影響研究.[D].重慶大學，2010

【3】周春宇.對我國房地產市場健康發展的幾點思考[J].價格理論與實踐，2009（2） 15-16

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【關鍵詞】房地產政策；房地產項目；提高經濟效益

房地產開發是為人類的生活、生產活動提供入住中間的行業。改革開放以來，我國房地產業和房地產市場伴隨著整個國民經濟的發展得到了長足的發展。在房地產開發中，房地產開發商的目的在于獲取最大利潤的同時盡可能降低風險，而政府在在房地產開發中通過宏觀調控手段，來實現在帶動城市的經濟增長的同提供完善的城市基礎設施服務，改善城市居民的生活質量。所以，在進行房地產開發的實際活動中，開發商不僅需要獨特戰略眼光和操作技巧，更重要的是在適應國家當前房地產政策的前提下，提高開發項目的經濟利益。

1．當前房地產政策

政府合理確定自己在房地產市場運行中的角色，著眼于建立市場運行規則和監督規則的執行，是政府對房地產市場實施有效管理的關鍵。政府管理房地產市場的主要職能，是實施有效的宏觀調控和按照市場發育程度建立清晰完備的法制系統，保障房地產市場參與者的合法權益，使得房地產市場的運作納入法制的軌道。

我國房產市場經過2011年一系列政府調控，現狀依然火爆，房價依然堅挺，房價上升的勢頭并未被明顯抑制。進入2012年后，從中央到地方，各職能部門又一輪針對房地產市場的調控以組合拳的方式逐步展開。

進入2012年，我國土地供應政策基調是堅持房地產調控政策方向不改變、態度不動搖、力度不放松，在促進房價合理回歸同時努力保持土地市場平穩運行，避免土地供應總量、結構和價格大起大落。2012年，土地政策將繼續嚴格落實中央各項調控政策措施，加大監管和調控力度，鞏固已有調控成果，促進房價合理回歸；繼續以保障性安居工程用地落實為重點做好用地供應，努力保持土地市場平穩運行，避免土地供應總量、結構和價格大起大落，合理引導市場預期；繼續以促進形成住房有效供應為重點做好已供住房用地的監管工作，加強住房宗地供應和開發利用的動態監測監管，嚴格督促按合同約定條件建設和開竣工，及時發現處置閑置土地，堅決打擊違法轉讓土地行為。

2．當前房地產政策下如何提高房地產項目經濟效益

2.1 提高當前房地產政策下投資決策的針對性

2.1.1 提高市場調查的針對性

（1）擬開發土地項目類型的定位。確定要開發的項目是用于別墅、商業店鋪、辦公、住宅還是綜合性大樓，有效的判斷其項目類型在當前房地產政策下的最大收益比。如果是用于住宅的話，還要考慮要開發的是多層住宅還是高層住宅等等，這些都屬于原則性的問題。（2）定出合理類型的房地產后, 再進行市場細分，以確保其符合當前市場需要。比如對于住宅而言，其市場細分細則主要有：此區段是否需要設計檔次、調查消費者對戶型的需求、戶型的面積、居民對房屋朝向、采光和通風等的要求、調查同類型的樓盤的銷量、價格和數量等。總之，通過提高市場調查的針對性，從而提高在當前房地產政策下的預期經濟效益。

2.1.2 提高項目總投資估算的針對性

在項目總投資估算過程中，要充分考慮到不可預見的資金，并在實施過程中加以控制，以保證經濟收益的最大化。一般而言，投資的估算包括以下幾個方面：

（1）取得土地費用。土地費用是隨著房地產政策的變化而變動最大的投資因素，若為競拍獲得，依據房地產的估價理論和方法，采取市場比較、假設開發和基準地修正來估算競拍的最高限價；若為舊城改造，則需要詳細摸底，詳細計算拆遷資金，此部分所占投資比較大。所以，開發之前要明確擬開發的項目建筑種類、面積和人口等等，明確目前房地產政策對于其規范的相關條例。同時，也要依據《城市房屋拆遷管理條例》和地方實施細則，合理進行補償和安置費用等的計算，考慮到拆除違章建筑對經濟成本的影響。在拆遷過程中，與受托單位簽訂關于費用包干和安置面積合同，以便于控制拆遷成本。

（2）建安造價:需要根據當前房地產政策規范的工程和市場的價格信息來造價。

（3）估算大型的設備費用，依據的是現行的市場價格信息。

（4）其他的費用估算包括建設單位的管理費、勘察費和設計費、工程的監督管理費、營銷費、研究費、進口設備費、供電費、臨時設施費、工程保險費等。

（5）密切關注建設時期的貸款利息、營業稅等，其與房地產政策的變化息息相關。

2.1.3 提高項目總收益估算的針對性

采用當前房地產政策房下地產估價理論和方法進行項目總價值估算。例如住宅項目, 可采用市場比較法估算, 步驟如下: 從目前市場調查而來的交易實例, 從中選取可比實例, 建立價格可比基礎, 進行交易情況修正, 交易日期修正, 區域因素修正,個別因素修正, 綜合評估出項目總價值。根據建筑工期定額, 計算出工程所需工期, 分別相應估計出工程樁基、上部、裝飾、總體配套工程進度,估算各期工程款需要量; 預計銷售速度及銷售資金流入量; 相應預估其它費用流出量, 制定出比較切合實際情況的現金流量表。

2.1.4 提高項目決策可行性研究的針對性

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關鍵詞:土地出讓政策 房價 經濟學分

近年來,自從政府大力推進招標拍賣制度以來,我國城市的房地產價格出現了持續上漲,部分城市的房價上漲幅度比較明顯,各地紛紛出現了“地王”,由于土地的價格遠遠超出了人們的預期,因此,引起了社會各界的強烈反響。那么政府相繼出臺實施的土地出讓政策對房地產投資與房地產價格之間是個怎樣的關系呢?是土地出讓方式的轉變影響了地價,最終導致了高房價還是其他因素作用的結果,它們之間是否有關系,是相互作用的嗎?本文通過實證研究進行經濟學解釋。

一、我國土地出讓政策現狀分析

土地出讓政策是指。土地出讓方式主要有協議出讓和土地使用權招拍掛出讓兩種方式。在我國土地出讓的初期,協議出讓起到了主要的作用 ,但隨著社會的不斷進步,協議出讓也就產生了一些例如資源配置效率低下等問題。最近幾年我國先后出臺了一系列的政策,改變了我國以往的土地市場化程度,主要表現為以協議出讓為主的土地市場逐步向招標拍賣掛牌方式的轉變。政策的實施加強了政府對土地資源的有效控制,同時也對土地市場和房地產市場產生了一定的影響。

從2001年開始直到2004年,從全國范圍看,基本上每年都有新的相關政策頒布實施,可見,政府在土地出讓方面下了不少功夫。2001年4月國務院頒布了《關于加強國有土地資產管理的通知》;2002年5月國土資源部簽發了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》的11號文件;2003年國土資源部出臺了《協議出讓國有土地使用權規定》;2004年6月國務院發出《關于加強國有土地資產管理的通知》等。這些文件政策的出臺打開了土地市場公開交易的大門,叫停了土地協議出讓方式,也徹底關上了土地協議出讓這道閘門,同時,也規范了招標拍賣掛牌的出讓程序,為土地市場化程度提供了制度保障,進一步完善了國有土地招標拍賣掛牌出讓的制度體制。然而,在實施招標拍賣掛牌出讓方式的這幾年中,各地紛紛出現了地價和房價迅猛上漲的現象,面對這種地價和房價“非理性的上漲”,社會中存在著不同的意見和觀點。

二、土地出讓對房地產市場的經濟學分析

首先我們從全國土地出讓總面積來看,自2001年開始執行土地招標拍賣掛牌出讓方式開始,土地出讓面積有明顯的上升趨勢,基本上每年都有所增加,2001年到2002年竟出現為土地出讓面積翻了一倍的情況。但是到了2004年和2005年時,土地出讓總面積有一定下降趨勢,但是下降的幅度不是很大,相差只在1萬平方米左右,比起上升幅度而言,那也不過是其中的一小部分?？傮w上而言,全國土地出讓總面積數基本上屬于一個上升趨勢,并沒有像一些人們認為的,土地實行招拍掛出讓方式后,會對土地的供應量產生影響,甚至出現土地供應量嚴重不足的現象。

其次,土地出讓政策的轉變,實際上是運用了市場競爭機制實現了土地資產的市場價值,顯化了土地的真實價格,本質是土地市場的土地價格得到回歸,并不是人們認為的土地市場價格上漲了。土地招拍掛政策的實施,最大限度的發揮了市場機制在土地資源配置中的基礎作用,通過市場公平競爭打壓了一些能從政府手中以協議方式拿到地的開發商,抽回了本該屬于國有土地的收益而被開發商竊取的“超額利潤”,這樣的舉措是市場經濟發展到今天的必然要求。土地供求理論認為,土地價格由土地本身的供求關系決定。我國是國家控制土地一級市場的土地供給,國家根據當時的情況和需要做出相應的土地供應計劃來調節土地市場的價格,國家通過轉變土地出讓政策控制土地供給影響了地價。

最后,決定房地產價格的主要因素是受供求關系的影響。在土地出讓市場中,房地產需求增加就會對土地的需求產生影響,進而對土地的需求也就增加,可見,房價的上漲很大程度上影響了土地的價格。從經濟學上來講房地產市場的波動主要是房地產的供求共同作用的結果。一種是通過影響房地產的供給對房地產價格產生影響,另一種是通過影響房地產的需求對房地產價格產生影響。房地產市場的供給呈現剛性狀態,而需求往隨時間的變化呈現柔性狀態,所以使房地產價格主要受市場需求的影響而變化。

三、實證研究

本文的理論基礎來源于國外學者Peng和Wheaton(1994)對香港土地供應與住房市場建立的住房需求模型和住房供給模型,在對兩個計量經濟學模型研究成果的基礎上,運用2002-2007年共計六年的全國35個大中城市數據,建立基于面板數據的35個大中城市土地出讓與房價的計量經濟學模型。

模型的基本形式為:

式中,P為房地產價格;F為房地產供應因素(X1房地產投資、X2房地產銷售面積、X3房地產竣工面積,選其中一個代表);Y代表人均GDP;R代表非農業人口;LS為土地供應市場化程度因素,代表土地出讓面積占總供應面積的比重。

本文采用逐步回歸的方法,在指定土地供應市場化程度因素不變的情況下,分別對所有變量進行回歸,同時加入了土地供應量的時滯因素,考慮到土地從土地供應到房地產開發有一個時滯期,通常1-2年,因此土地供應的時滯因素有三種不同的情況,根據不同的情況不斷加以嘗試,最終得到比較理想的模型。

(1)首先進行Hausman檢驗:

原假設H0:應該建立隨機效應模型

備選假設H1:應該建立固定效應模型

豪斯曼檢驗(Hausman test)結果(Prob=0.0000

(2) 再進行F檢驗

原假設H0:不同個體的模型截距項相同(建立混合估計模型)

備選假設H1:不同個體的模型截距項不同(建立個體固定效應模型)

計算F值:

因為F= 12.66> F0.05(34, 174) = 1.46,所以,拒絕原假設。結論是應該建立個體固定效應模型。利用Eviews5.1進行個體固定效應模型回歸,回歸結果如下:

因此,本文最終采用的計量經濟模型為:

截距項

Fixed Effects (Cross)

滯后期為2年的模型回歸擬合度為95%較好,DW為1.84接近于2效果較佳,可以看出房地產投資變動1%,房價變動0.5037%;非農業人口變動1%,房地產價格變動0.4202%;土地出讓面積占總供應面積比重變動1%,房地產價格變動-0.3590%。房地產投資的變動對房價的影響是3個變量中影響最為明顯的,從這一點也可以看出,房地產價格受市場供求關系的影響。房地產投資額度高說明市場中有相當數量的人群需要買房,有需要了開發商才進行投資建房,沒有需要了開發商肯定會降低對房地產的投資。非農業人口這個指標對房價的影響也很突出,也能說明房地產價格受市場供求關系的影響,人口有增長,對住房的需求就會增加。再來分析土地出讓面積占總供應面積比重這個指標,這是一個核心指標,它對房價的影響出現了負值,表明它們之間是負相關關系,出讓土地面積占總供應面積比重的增加,反而會使得房地產價格的下降,土地出讓面積越多,房地產價格就會越低。

四、結論

從2001年政府開始實施招標拍賣掛牌土地出讓方式至今,有效的促進了土地市場的合理發展,土地參與宏觀調控效果明顯,對房地產市場而言,也產生了一些較好的影響。本文的主要結論有:1.土地出讓方式的轉變并沒有影響土地供應量,土地供應總面積沒有緊縮;2.房地產價格受市場供求關系的影響,并不是地價上漲房價就上漲,相反,房價的上漲會影響到地價的上漲;3.土地出讓方式從協議轉變為標拍賣掛牌,體現出了真實的地價,地價并沒有上漲,房價也沒有受到影響,相反,土地出讓面積越多,房地產價格越低,因為房地產市場開發存在一個時滯期,所以,在兩年滯后期的影響更為顯著。所以,提高中國城市土地供應的市場化程度,不會影響房地產市場價格上漲,從長期看,反而會對房地產市場產生降溫的作用。

參考文獻:

(1) 土地出讓與房地產價格[N],中國國土資源報,2004年

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關鍵詞　房地產　經濟周期　宏觀經濟政策　關聯性

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

在我國，房地產業屬于第三產業，在為國民經濟的發展提供重要的物質基礎的同時，在很大程度上改善了人們的居住條件與生活條件，對經濟社會的發展做出了重要的貢獻。尤其在最近幾年，我國房地產業對國民經濟增長的貢獻顯得更加明顯，在推動經濟增長方面使主要的能量來源。而隨著國家宏觀經濟政策的逐漸落實，房地產業的發展會更加趨于理性，會在暫時的低調發展之后，迎來更為健康的發展環境和發展契機　。更為重要的是，由于房地產業具有較大的價值基礎、消費者的需求逐漸的以剛性形式出現，加之其附加值較高，特別是在十之后，我國的城市化、城鎮化的步伐會明顯加快，這為房地產業的發展提供了又一個新的發展機會。房地產業因其產品的特性、對社會財富的創造性以及和眾多相關行業的關聯性，長期以來在我國國民經濟中占有重要的地位。也正因為如此，這一行業的發展會受到宏觀經濟政策的影響，并形成一種特殊的產業周期。房地產經濟周期是波動性的，會對經濟社會的發展產生一定的影響。因此，研究我國房地產經濟周期與宏觀經濟政策的關聯性具有一定的現實意義。

一、房地產經濟周期的含義與特征

（一）房地產經濟周期的含義。

房產業與其他產業的發展一樣，都存在著一定的發展周期，傳統的產業周期一般要經過初創期、上升期（發展期）、穩定期和衰退期（蛻變期）　。但是，與傳統的產業周期相比，房地產業的經濟周期更傾向與經濟發展周期。因此，對房地產業來說，其經濟周期往往要表現在以下幾個方面：

1、蕭條或低谷階段。在這一階段，初始時期房地產的價格出現了加速下降的趨勢，部分樓盤的樓價開始急劇下跌，甚至會下降到物業原值或建造成本之下，市場交易量也會隨之明顯減少，市場觀望情緒嚴重；而當蕭條階段發展到中期，房地產的價格會出現局部的暴跌，成交量繼續萎縮，隨之而來的是與房地產有關的糾紛開始大量出現；可是當蕭條階段發展到后期，與房地產業相關的宏觀經濟政策開始出現，而這更增加了市場的負面情緒，房地產的泡沫被繼續擠壓。而在這種情況下，房地產的開發成本和房地產的正常需求已經恢復到了正常的水平，房地產行業開始走向平穩，向經濟復蘇和上升階段迫近。

2、復蘇與上升階段。在該階段，房地產在初始時期的供給超過需求，房價和租金的水平都還處于較低的水平，但是樓價已經完成了下跌的過程，并處于一個穩定的水平，回升的跡象已經出現；而在復蘇的中期，房地產市場中國的購買者逐漸增多，開始帶動了期樓的銷量。但是由于此時建筑成本與樓價都出現了上升的趨勢，交易量的增加幅度并不明顯。但是，房地產市場的復蘇跡象已經十分明顯；而當復蘇階段發展到后期，宏觀經濟政策開始加速出臺，為房地產業走向新一輪的繁榮奠定了基礎。

3、繁榮階段。房地產業不會長期的在低水平徘徊，當其發展到繁榮階段時，宏觀經濟的擴張步伐進一步加快，消費者對房地產的需求進一步上升，市場的交易量明顯增加，新建樓房的空置率逐漸下降?。淮藭r，更多的房地產商和中介機構開始大量介入，房地產業的發展已經出現了交易數量和交易金額同時增加的情況。在這種情況下，政府開始逐漸的出臺一系列的限制炒樓的政策措施，樓價繼續高漲的后勁開始略顯不足，泡沫達到了最大，新增房地產投資數量明顯下降，房地產業的衰退或者蕭條就在眼前。

（二）房地產經濟周期的特征。

從前面的分析可以看出，我國房地產經濟周期的特征是十分明顯的，并且與國民經濟的周期波動存在著某種必然的聯系。在大多數情況下，如果國民經濟的需求旺盛，經濟發展水平較高，房地產的發展就會較為旺盛，一般處于上升期或者繁榮期，否則，將會出現衰退的跡象。因此，我國房地產經濟周期的基本特征可以總結為以下方面：（1）土地具有不可再生性，房地產價格從長期看是處于一個增長趨勢之中的；（2）在增長型的經濟體系中，經濟社會的供給與需求在長期趨勢上呈現上升模式，并且新一輪的循環峰頂往往高于上一次的水平，而在衰退中則正好相反；（3）在房地產的景氣階段，房地產開發商和貸款銀行的過度樂觀通常會使房地產供給的速度超過需求速度，在不景氣的階段則正好相反。

二、影響我國房地產經濟周期波動的因素分析

（一）內生因素。

內生因素包括消費品價格、收入水平、政策法律以及對市場預期的變動等，這些因素都會促使房地產需求總量受到影響。同時，房地產的供給總量也會在技術、勞動、資金管理等條件變化的影響下不斷發生擴張或收縮。而供求總量和結構任何一方面出現嚴重失衡，房地產經濟都需要進行調整，繼而引發房地產經濟的波動　。

（二）外生因素。

外生因素包括財政政策、貨幣政策、投資政策、產業政策、經濟體制改革政策等，這些都是具有明顯周期性質的宏觀政策因素，在短期內對房地產經濟運行狀況的影響是較為顯著的。這是因為，房地產業發展水平與國民經濟增長率高度正相關，而在經濟發展的不同階段，房地產業的發展水平有所區別　。此外，還包括地震、洪水等自然災害，戰爭、等隨機因素。

三、我國房地產經濟周期與宏觀經濟政策的關聯和協調

（一）改善房地產產品的供應結構。

針對目前的住房供應體系結構仍不合理，房地產供應市場與房地產需求市場極不平衡的情況，要引導市場形成一種梯級消費，嚴格控制別墅供給，適當降低偏大戶型、高價位、高配置的高級公寓建設比例，提倡建設中小戶型、中低價位普通商品房　。建立健全住房保障體系，發揮政府在解決中低收入家庭住房問題中的主導作用。保持合理的住房投資規模，切實調整住房供給結構，合理引導住房建設和消費模式。

（二）合理規制房地產產品價格。

價格是房地產經濟領域中尤為突出的一個因素，而且它對行業內其他因素具有關聯性的影響，運用價格規制對市場經濟的穩定發展具有不可或缺的意義。作為宏觀調控部門，政府應當對各個時期的房地產經濟行為做出評估，以判斷其與市場經濟發展的協調程度。而借助政府的價格評估與指導，有助于使房地產商品價格回歸理性，維護行業和市場秩序。

（三）規范土地政策。

在對待房地產發展的問題上，需要通過對土地市場監測分析，總結一定時期我國土地市場運行的總體情況和態勢。分析存在的問題并提出相應的對策、建議，為建立土地市場快速反應機制提供科學依據。而且還要規范土地市場，對違法行為進行嚴厲查處和堅決打擊，嚴格執行相關法律法規的規定，以遏制由于土地投機而導致的地價上漲進而引發房價快速上揚、房地產投機增加的局面。

四、結束語

房地產業的發展要符合市場需求，要與相關行業進行有效的關聯，獲得更大的發展空間?，F階段，由于房地產需求穩中有升，房地產業及相關行業的發展空間增大，但是由于引入了強勁的國外競爭對手，新增的市場需求及原有的市場份額有被國外同行搶占的可能，對國內同行來說，競爭壓力增加，而作為弱勢企業的弱勢項目來說，對手的強大和增多，將使其更顯弱勢。因此，對房地產經濟周期與宏觀經濟政策的關聯性進行分析和實踐是十分必要的。

（作者單位：平煤神馬建工集團有限公司建井一處）

注釋：

閆新紅，艾燕.　論房地產經濟與市場經濟發展的協調.現代商業，2009（1）：249-251.

王正才.　我國宏觀經濟與房地產經濟.　中國管理信息化，2010（11）：27-28.

劉昕瑋.　新經濟形勢下對我國房地產經濟的理性思考.　赤峰學院學報（自然科學版），2010（2）：109-110.

宋志勇.　房地產經濟周期與我國房地產宏觀調控政策審視.　特區經濟，2009（7）：287-289.

篇8

一季度國內生產總值同比增長8.1%，居民消費價格上漲3.8%；工業生產平穩增長，結構調整積極推進，農業生產形勢較好，夏收作物長勢好于常年；進出口貿易基本平衡，財政金融平穩運行，全國公共財政收入增長14.7%；城鎮居民人均可支配收入和農民人均現金收入扣除物價因素后實際分別增長9.8%和12.7%。總的來看，我國經濟的基本面是好的，經濟增速處于合理區間；宏觀調控政策具有較大回旋余地。國家統計局數據顯示：一季度全國國內生產總值(GDP)107995億元，同比增長8.1%；公共財政收入29976.25億元，同比增14.7%；城鎮居民人均可支配收入增長9.8%。國內生產總值GDP增速連續五個季度下降。一季度，全國國內生產總值(GDP)107995億元，按可比價格計算，同比增長8.1%。

【解讀】一季度GDP的增長速度為8.1%，出乎不少人的意料，此前，多家機構均預測增速在8.3%~8.5%之間。這也創下2009年二季度以來新低。從數據看，GDP同比增長速度連續5個季度下降。國家統計局新聞發言人盛來運表示，今年定的目標是增速7.5%，因此無論從自身目標還是從世界范圍看都是比較高的增速。國民經濟運行緩中趨穩，繼續保持了適度較快增長。

城鎮居民收入居民可支配收入6796元同比增14%。一季度城鎮居民人均總收入7382元。其中，城鎮居民人均可支配收入6796元，同比名義增長14.0%，扣除價格因素實際增長9.8%。

【解讀】居民收入增速比去年要快，這是好的現象。雖然經濟增長速度出現了回落，但還是處在適度較快增長的區間。就城鎮居民收入來講，去年以來政府出臺了不少增加工資、提高收入標準方面的措施，這對今年一季度還有滯后的影響，個稅起征點的上調，也利于居民收入的增加。

盡管一季度居民收入增速較快，但是從今后一個時期來看，城鄉居民收入繼續保持較快增長的難度加大，尤其是農村居民，農產品價格不可能老是按照前兩年的速度漲，農民工的工資率也不可能按照近幾年10%以上的速度增加。中國經濟是否存在滯脹？一季度GDP增速8.1%，CPI上漲3.8%，CPI的抬頭和GDP的回落超過預期，有些經濟學家擔憂中國經濟可能會進入滯脹時代。現在既不存在滯也不存在漲。今后一個時期，經濟保持適度較快增長的可能性是比較大的。

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【關鍵詞】爭端解決機制；第三方制度；因應對策

中國作為世貿組織年輕但有著舉足輕重地位的一員，正在積極地以第三方身份參與到牽涉中方利益的爭端解決程序中。然而，面對第三方制度勢在必行的改革，中國應當尋求制度的設計者、參與者的地位，以前瞻性地眼光預測改革的動向，并應做好各方面的準備。

一、更全面地參與爭端解決各個階段

首先，不局限于專家組階段，充分參與各個爭端解決階段。中國目前作為第三方參與WTO爭端解決大部分集中在專家組階段，而對于磋商階段和上訴程序階段很少參與。由于第三方在各個訴訟階段享有不同的權利，而且很多爭端在磋商階段已經解決，程序上參與的缺失將會使中國在整個過程中失去維護本國貿易利益和了解貿易信息的機會，對于我國來講是很大的損失。因此，中國應當在全面準備的基礎上，以積極的態度加入牽涉本國貿易利益的爭端解決中。

其次，加強同其他第三方的聯系，借鑒“聯合磋商”經驗。在爭端解決中，往往有多個成員國以第三方身份加入到爭端解決程序中，其中全部或大部分會有共同的利益訴求，因此，這些成員國可以聯合一致，在行使各自權利的同時兼顧“盟友”的利益，以共同的力量維護本國在貿易爭端中的合法權益不受損害。在未來的爭端解決中，中國應加強同其他第三方的聯系，與利益共同方形成“聯盟”，共同應對訴訟，維護本國貿易利益。

二、拓寬主張第三方權利的關注點

首先，同時重視“違反之訴”和“非違反之訴”?，F階段中國在主張第三方權利的基本關注點在于被訴方有關貿易措施的違法性。而在WTO框架下，不僅允許成員方針對其他成員方違反WTO協議義務或規則的行為提出申訴，同時也允許成員方提起“非違反之訴”，中國應當重視。中國在重視“違反之訴”的同時，在認真探究和詳細分析的基礎之上，應積極主張被訴方的相關措施可能損害了中國根據WTO一攬子協議所享有的貿易利益，在WTO體系內允許的范圍內盡量擴大中國作為第三方的權利主張，從而更全面的保護自身的利益。

其次，充分享有并使用第三方權利。第三方在爭端解決中享有廣泛的權利。對于這些權利，只要是第三方身份加入爭端解決的成員國都要享有，因而中國在以第三方加入爭端解決時應當明確自己的權利，同時充分地運用自己的權利。

三、加強利用第三方制度的資源儲備

首先，獲取貿易信息，加強對成員貿易體制的研究。通過作為第三方參與DSU的貿易爭端，可以實際了解大量的有關各國貿易管理制度的信息。這些信息對中國與這些國家的貿易關系，以及參照其制訂自己的貿易管理體制，都具有極其重要的價值。

其次，參與規則制定與發展，加強對潛在貿易爭端的研究和預警。一方面，參與WTO案件的審理，就是參與WTO規則的制定和發展。中國積極以第三方身份參與這些案件審理，進行第三方書面陳述，參加聽證會和回答專家組問題，闡述對WTO規則的理解，從而也對WTO規則的制定和發展施加了自身的影響。另一方面，通過第三方參與爭端解決可以了解專家組或上訴機構在有關問題上的態度，有利于組織力量對某些對中國至關重要的領域內的爭端積極進行研究，加強對國際上爭端比較頻繁的行業和領域的追蹤和預警。

四、建立有效的國內組織機構，完善機構之間的協調機制

首先，完善主管部門的管理職能。中國作為第三方參與WTO爭端解決案件的具體工作主要由商務部條法司負責，并聘請國內律師起草相關法律文件。

由于商務部涉及到WTO相關職能的部門非常多，因此在條法司內成立專門的牽頭機構就非常必要。比如，在DSB案件中如果爭議的是成員的法律和貿易協議，就需要貿易談判辦公室予以協助。另外進出口公平貿易局和產業損害調查局的職能涉及到爭端解決中非常具體的操作，對貿易爭端解決的流程和內容，國內產業的要求有直接的認識和掌握，在DSB參與過程中，加強與這兩個司局的溝通和合作至關重要。

其次，建立協調機制，加強政府、協會、企業之間的聯系。在WTO案件參與過程中，中國主要是由商務部、進出口商會、行業協會、大型企業之間密切合作，針對每一起案件起草第三方書面陳述，并多次派員赴WTO參加審理案件的聽證會，回答專家組的書面問題。因此，應當建立協調三方的機制，使其形成合力，共同捍衛國家貿易利益。

五、深入了解WTO規則，培養具備良好職業素質的法律隊伍

參與WTO爭端解決需要處理大量實體問題，又涉及到WTO內容龐雜的數十個協定。對于專業人士包括專業律師來說，理解這些協定內容已屬不易，而要熟練地運用這些協議的相關條款，自如地駕馭WTO爭端解決程序，在嚴格的審理時限內提交大量書面材料，其難度可想而知，所以積累爭端解決經驗，提高專業人員的水平至關重要。

中國作為發展中國家和WTO新成員，作為第三方參與爭端解決機制面對的最大挑戰同樣是這個問題。我國已經建立了一支比較穩定的爭端解決參與隊伍，通過幾年來參與一些案件經驗的積累，整個參與流程開始步入正軌。另外，向WTO推薦爭端解決專家，也是WTO成員的一項重要權利，應當予以足夠的重視。在WTO爭端解決機構的關鍵要害部門安排本國專家的重要意義不言自明。中國應當繼續加強這方面的努力，讓更多優秀的法律工作者走上國際法律的舞臺，成為國際法律實務中的佼佼者。

參考文獻：

[1]余勁松.國際經濟交往法律問題研究[Ml.北京:人民法院出版社,2002:164.

[2]羅昌發.國際經貿法[M].臺北:元照出版社,1999:843.

[3]楊國華.WTO爭端解決機制新回合談判述評[J].國際經濟法學刊,2004(10):188-189.

作者簡介：

姚天沖，男，東北大學文法學院國際法碩士研究生導師，研究方向：國際經濟法、法律英語。

篇10

關鍵詞：地方政府行為；管理體制改革；縣域經濟發展

一、地方政府在國家整體經濟發展中的重要作用

從我國的行政區劃來講，地方政府與中央政府的關系是隸屬關系，并對中央的政策精神進行上傳下達，執行中央的各種經濟政策，并努力實現自身特色經濟的構建。從作用上來看，地方政府在國家整體經濟發展中的作用主要體現在以下幾個方面：

1、地方政府是國家整體經濟發展中的重要組成部分

由于我國的整體經濟是由多個經濟區域組成的，每一個經濟區域中都包括了各級地方政府，從根本上講，地方政府是國家整體經濟發展中的重要組成部分，如果沒有地方政府的大力支持和協調，國家的整體經濟發展很難得到快速的推進，也就談不上快速增長。

2、地方政府促進了國家總體經濟政策的貫徹和執行

由于地方政府的積極作用，國家的總體經濟政策在地方得到了良好的貫徹和執行，并取得了積極的成果。從目前經濟發展來看，許多經濟政策都是依靠地方政府不折不扣的推進來完成的。所以，地方政府在國家的經濟發展中正扮演著越來越重要的角色。

3、地方政府的發展，推動了國家整體經濟的增長

由于地方政府是國家整體經濟的重要組成部分，因此地方政府的發展推動了國家整體經濟的增長，實現了區域經濟發展帶動整體經濟發展的局面。因此，我們在理解地方政府作用的時候，要看到其為國家整體經濟做出的巨大貢獻，我們要積極的發揮這種積極作用。

二、影響地方政府經濟行為的原因分析

1、利益因素

人們進行經濟活動的目的就是為了獲取經濟利益， 各經濟經營者運用自身掌握的物質、經濟條件， 通過經濟活動的實踐獲得相應的物質利益， 這是經濟運行的重要動力機制。同樣， 地方政府作為地方特殊利益的代表機關， 也存在著自己相對獨立的經濟利益， 存在著追求政績的政治利益， 同樣是在面對各種經濟環境中根據比較利益原則去調節自己的經濟行為。

2、權力因素

地方政府作為中央管理地方事務而設置的下屬行政機關， 中央政府擁有許多對地方政府的管轄控制權。地方政府的這種行政隸屬地位決定了地方政府經濟行為具有某種程度的被動性、服從性， 中央政府經濟行為則具有一定的主導性、權威性。這主要表現為地方政府必須執行中央政府的政令， 推行中央政府的政策， 并且中央政府有權監督地方政府的工作， 有權糾正地方政府不適當的行為。

3、信息因素

如果說利益因素使行為者愿意有所作為， 權力因素使行為者能夠有所作為， 那么信息因素則可以決定行為者怎樣作為， 決定行為的效果。在滿足利益因素與權力因素的條件下， 行為者能否對外部環境作出反應，反應的速度與效果如何， 就完全取決于行為者能否得到事件變動的信息以及接受信息的速度和信息的可靠性程度。

三、我國地方政府經濟行為的特點分析

從上面的分析可以看出，地方政府在經濟發展中受到一系列客觀因素的制約，但是這并不能影響地方經濟行為發揮其正常的作用。從目前地方政府的經濟行為來看，其特點主要表現在以下幾個方面：

1、地方政府的經濟行為必須在中央經濟政策的總體指導下發揮作用

從目前地方政府的經濟行為來看，不管地方政府的體制改革如何進行，都必須在中央經濟政策的總體指導下才能發揮作用，任何脫離中央經濟政策的行為都是不合適的。這就為地方政府的經濟行為和體制改革指明了發展的方向，使地方政府的經濟行為更加明確。

2、地方政府的經濟行為促進了中央經濟政策的改革

地方政府的經濟行為在某些時候是中央經濟政策的一種探索，可以從結果上為中央經濟政策提供結果反饋，為中央經濟政策的改革提供素材和思路，使中央經濟政策進一步豐富和完善。所以，地方政府經濟行為的一個特點就是為中央經濟政策的改革起到了促進作用。

3、地方政府的經濟行為為中央經濟政策的制定提供了基礎的依據

通過對地方政府經濟行為的分析，以及經濟發展結果的判定，中央經濟政策會適當的做出調整。在這一過程中，地方政府的經濟行為為中央經濟政策的制定直接提供了基礎的依據，起到了關鍵作用。因此，地方政府的經濟行為在中央經濟政策中扮演著越來越重要的作用。

四、如何優化地方政府行為推動縣域經濟發展

在地方政府的經濟發展中，縣域經濟是重要的組成部分，如何優化地方政府行為推動縣域經濟快速穩定發展，已經成為了目前我們研究的重要領域。從目前地方政府的經濟行為來看，要想有效優化政府行為推動縣域經濟發展，就要做好以下幾方面的工作：

1、合理對地方政府進行分工，明確縣級地方政府職責

要想努力推動縣域經濟快速發展，就要在地方政府的經濟行為中，對工作任務進行分工和細化，明確哪些職責由縣級政府負責，哪些職責由上級政府負責，明確了權利和責任之后，縣域經濟的發展將更有著力點，更有利于縣域經濟的整體發展。

2、 縣級地方政府的經濟行為要跟隨國家的宏觀調控而隨之調整

在縣域經濟的發展中，縣級地方政府的經濟行為必須要和國家的宏觀調控步調一致，必須要緊緊跟隨國家的經濟政策而行，只有這樣，縣域經濟才能保證正確的發展方向，才能在發展中突出自己特色，及時在發展中做出調整，保證與國家政策的一致性。

3、地方政府應進一步規范經濟行為，并構建縣域經濟體系

目前縣域經濟已經成為了整體經濟發展中的重要元素，縣域經濟發展的速度關系到了區域經濟及總體經濟的發展。從目前來看，縣域經濟應在規范經濟行為的同時，努力構建縣域經濟體系，使縣域經濟能夠形成良好的整體架構和系統發展，提升整體發展質量。

五、結論

通過本文的分析可知，地方政府在國家整體經濟發展中具有重要作用，我們在發展縣域經濟的時候，必須及時優化地方政府行為，通過一系列的改革措施，保證地方政府的經濟行為準確有效，為縣域經濟的發展提供有力的支撐。所以，我們要認識到地方政府經濟行為的重要性，要保證地方政府的經濟行為符合國家的總體經濟政策，并在中央政策的指導下實現改革和優化，最終實現推動縣域經濟發展的目的。

參考文獻：

[1] 張茂才；；加快縣域經濟大發展 促進轉型跨越邁大步 [J]；前進；2011年09期

[2] 吳志遠；屈超；；縣域經濟發展中的金融功能異化問題探討—以江西為例 [J]；四川行政學院學報；2011年03期