導語：如何才能寫好一篇土地使用權出讓的特征，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：國有土地使用權；出讓；民事合同；行政合同

近年來，由于我國土地資源的有限性和經濟高速發展的要求不相適應，導致土地市場因用地而引發的糾紛不斷增加。其中因土地使用權出讓而產生糾紛占了相當比例，主要表現為國有土地使用權出讓合同糾紛。而解決該糾紛的第一步就是確認國有土地使用權出讓合同的性質①。

一、 產生背景

土地使用制度改革以前，用地者依靠政府單純的行政劃撥從國家手中取得土地使用權。劃撥國有土地使用權是指縣級以上人民政府依法批準、在土地使用者依法繳納補償安置等費用后，將該土地交付其使用或無償交付土地使用者使用的制度。毋庸置疑，在這種體制下，國家與用地者之間形成的完全是一種行政法律關系。

從1982 年起，土地使用制度開始改革，1987 年國務院正式批準在深圳、上海、廣州、廈門、福州等城市開展土地使用制度的改革試點。1990 年施行的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》），規定了土地使用權出讓應以拍賣、招標、協議的方式進行②，且要訂立出讓合同，即在國家完全壟斷供應市場的條件下，土地使用權在一定范圍內公平競爭，以期獲得有限的土地使用權，并就出讓金數額、出讓期限、土地用途、轉讓條件等事項與代表國家的土地行政主管部門協商簽訂合同。以這種方式取得土地使用權的克服了行政劃撥的種種弊端，更顯科學、合理。國有土地使用權出讓合同由此產生。

二、 法律關系分析

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）等有關法律法規規定，國有土地使用權出讓，是指國家以土地所有者的身份，將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

在該法律關系中，主體包括出讓方和受讓方。依據《條例》第十一條，出讓方是指市、縣各級人民政府的土地管理部門。土地管理部門在該合同中既是合同的簽訂者，又是合同履行的監督者。依據《條例》第三條，中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定之外，均可依照本條例的規定取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營。由此可知，受讓方包括境內外的公司、企業和其他組織和個人。在該法律關系中，客體是一定期限內的國有土地使用權。

三、 關于該合同性質的爭議

目前，無論在理論界還是在實務界，對該合同的性質并未形成一致意見。通說主要有四種觀點，即民事合同、行政合同、雙重性質的合同和經濟法合同。下面將對四種通說進行簡要的介紹。

（一）民事合同

認為國有土地使用權出讓合同是民事合同，主要理由如下：

1.原則：《條例》第十一條，土地使用權出讓合同應當按照平等、自愿、有償的原則，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。平等、自愿、有償的原則是民事合同的基本原則。這表明出讓合同雙方應是平等民事主體的關系，而國家在進行土地使用權出讓行為時，其法律地位只是一個特殊的民事主體。

2.主體：土地行政主管部門在出讓合同法律關系中，只是代表國家作為土地所有人，并不是以土地管理者的身份出現。

3.目的：簽訂出讓合同的最根本的目的是在土地所有權上設定用益物權，使其作為一種特殊的商品進行流通，從而實現土地資源配置的優化和土地效益最大化。

4.法律責任：《條例》第十四條，土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后六十日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，并可請求違約賠償。由此可知，受讓方也享有平等的解除權，并可以要求出讓方給付違約賠償，這是民事合同的顯著特征。

（二）行政合同

認為國有土地使用權出讓合同是行政合同，主要理由如下：

1. 《條例》第一條 規定為了改革城鎮國有土地使用制度，合理開發、利用、經營土地，加強土地管理，促進城市建設和經濟發展，制定本條例。

土地行政管理部門代表國家出讓國有土地、簽訂國有土地使用權出讓合同時，是為了履行其行政職責，貫徹該條例的相關規定。出讓合同一方固定為土地行政管理部門，符合行政合同的主體恒定特征。

2.出讓合同的內容主要是行政上的權利和義務。通過規定土地使用者未按合同約定進行開發建設，出讓方可以采取糾正、罰款、收回土地使用權等行政制裁措施；為公共利益、實施城市規劃進行舊城區改建等需要使用土地的，出讓方可以依法收回土地使用權等內容體現該合同的行政色彩

3.《條例》第十七條，規定土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規定和城市規劃的要求，開發、利用、經營土地。未按合同規定的期限和條件開發、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，并根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。土地管理部門在合同履行的過程中，享有監督權、處罰權和單方解除權，這都是行政優益權的具體體現，具有明顯的行政合同特征。

（三）雙重性質說

認為該合同兼具民事合同及行政合同的雙重性質。主要理由如下：

1.從現行土地出讓實踐來看，出讓合同兼具民事屬性和行政屬性雙重法律性質。從現行法律法規，《暫行條例》更突出出讓合同的民事屬性，《城市房地產管理法》則在這方面有所弱化。

2.合同目的

土地管理部門作為國家土地所有權的代表，通過出讓合同在土地所有權上設定土地使用權，實現土地所有權的民事目的。同時其作為國家土地資源管理部門，通過出讓合同實現土地高效集約、用途管制、土地市場調控等行政目標。

這種雙重性質說雖避免了對合同性質判定的爭議，但卻會給司法實踐帶來一系列難題。首先導致同案不同判的結果；其次會給法律適用帶來困難；再次是影響出讓合同價值的實現；最后不利于行政責任和民事責任的區分，也不利于明確規劃部門與土地管理部門之間的職責權限。

（四）經濟法合同說

持有此觀點的學者認為：土地是承包經營、房產建筑的基礎。計劃經濟時代土地為國家和集體所有，其利用效率和層次低造成國有資源的浪費。市場經濟要求將土地的使用從傳統的束縛中解脫出來，通過出讓使用權實現土地的最大利用。

法律一方面要求出讓合同應當按照平等、自愿、有償的原則訂立，違反合同義務的一方應當承擔相應的責任；另一方面依靠土地管理部門對土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押進行監督。無疑將土地出讓合同歸入民事、行政都會出現“公法遁入私法”“私法遁入公法”的局面。

合同中政府既需要以平等的身份與個人、組織訂立出讓合同，又需要以管理者身份扮演監督者的角色。經濟法律關系以經濟職權和經濟職責、經濟權利和經濟義務為內容，既包含了“平等性”的內容，同時又對“隸屬性”內容做出了規定——突破了民法與行政法的局限性。

四、純化合同性質，完善相關制度

目前關于該合同的性質并未形成統一的意見，而司法實踐中此類糾紛是不可避免的，這就導致了同案不同判的司法窘境。泰豐大酒店有限公司訴大同市土地管理局土地出讓糾紛案、山東省煙臺市國土資源局與山東煙臺長城科工貿集團公司等土地行政處罰決定糾紛上訴案、湖北省武漢市國土資源局與武漢興松房地產開發有限公司行政糾紛上訴案等案件中，司法機關對國有土地使用權出讓合同的性質認定不一。理論界在討論該合同的性質時，也是各抒己見，意見不一。

在對該問題進行理論探討時，要從應然層面出發，審視和質疑現有的法律法規，找出現行法律法規的漏洞，進一步指明應該如何完善該制度。筆者認為應將該合同的性質純化為行政合同。

行政合同是一種柔和的、富有彈性的行政管理方式。其政策依據是黨的十三大報告中：“無論實行哪種經營責任制，都要運用法律手段，以契約形式確定國家與企業之間，企業所有者與企業經營者之間的責權利關系，都要通過競爭產生合格的經營者。”

行政合同，在我國行政管理領域應用較為廣泛。主流觀念行對政合同的定義采取的是德國模式即主體兼目的說。體現在在行政合同的主體上，行政合同必須有一方是行政機關；行政合同是行政主體與行政相對人之間經過協商而達成的一種協議；行政合同是行政機關為了實現行政管理目的和行政職能；最后是行政優益權，行政合同貫徹行政優益權原則，這也是行政合同與民事合同最大的區別。

國有土地使用權出讓合同之所以稱之為合同，就是因為它吸收了民事合同的一些特征，諸如平等、自愿、有償的原則、受讓方的合同解除權、受讓方的違約損害賠償等。但是采納民事合同的一些特征，只是為了更方便的進行土地行政管理，并不能因此改變合同的性質。

將國有土地使用權出讓合同純化為行政合同是具有重要意義的。

1.符合行政管理的發展趨勢。我國經濟體制改革的推進促進了行政命令向行政合同方式的轉變。在土地出讓過程中，采用行政合同的方式，明確雙方的權利義務，比單純的采用行政命令的方式，更易于使當事人接受，更易于使當事人支持土地行政管理的工作。

2. 便于行政相對人尋求救濟

（1）舉證責任。在民事合同中，舉證規則是誰主張誰舉證，在這種舉證規則下受讓方明顯處于劣勢地位。如果認定為行政合同，那行政部門就要對其行政行為的合法性承擔舉證責任，行政相對人只需對行政結果承擔舉證責任。因而將國有土地使用權出讓合同認定為行政合同更有利于保護行政相對人的權益。

（2）法律統一。在訴訟過程中人民法院依據法律法規，參照規章，可以在裁判文書中引用合法有效的規章及其他規范性文件。因而保持了審判與行政部門執法時法律適用的一致性。

3. 便于行政管理部門行使管理職責。在行政合同中，行政機關享有行政優益權，有權對相對人進行監督、指揮；依照規定單方面變更或解除合同，對相對人的違約行為進行制裁。這樣更能發揮行政管理快捷、高效、經濟等的優勢。

五、總結

從以上分析可以看出， 盡管土地出讓合同具有民事合同的基本特征， 但無法掩飾其深深的行政烙印。將其納入民事合同， 既可能造成理論上的混亂， 又無法解決由此引發的在實踐中存在的問題。

總之， 土地出讓合同作為一種行政合同， 既是政府對土地市場進行干預的行政手段， 又是公民對政府權力進行限制的方式。隨著民主政治進程的加快， 政府行政管理手段的強制性色彩不斷弱化，越來越多的體現相互服務與合作、民主與溝通的行政法人文精神。國有土地使用權出讓合同正是行政法將行政權力因素與契約精神有機結合， 運用到土地管理中的一種表現。將國有土地使用權出讓合同認定為行政合同更夠能好的維護受讓方的合法權益，同時也可以使政府更好地發揮其土地管理職能。（作者單位：巫山縣人民法院辦公室）

注解：

①法院在審理國有土地使用權出讓糾紛時首先要確定適用民事訟訴程序還是行政訴訟程序，所以確認該合同的性質就成為關鍵的一步。

②《條例》第十三條土地使用權出讓可以采取下列方式：

（一）協議；

（二）招標；

（三）拍賣。

（四）依照前款規定方式出讓土地使用權的具體程序和步驟，由省、自治區、直轄市人民政府規定。

參考文獻：

[1]宋志紅.國有土地使用權出讓合同的法律性質與法律適用探討[J].2007（2）.

[2]張軍連. 土地法學[M]. 北京： 中國農業大學出版社 2001： 80.

[3]刑鴻飛.趙聯寧. 行政合同的制度分析[J]. 南京社會科學， 2001， （5）： 51.

[4]宋志紅.民事合同抑或行政合同：論國有土地使用權出讓合同的純化[J] .中國土地科學，2007，（3）： 33.

[5]顧吉珉.《出讓合同》性質辨析.中國土地.2009（11）.

篇2

    一、破產企業土地使用權的概念和法律特征

    土地使用權是指按照法律對土地加以利用的權利。破產企業土地使用權是指破產企業依據法律規定業已取得并仍可以有償或無償地利用土地產生效益的權利。根據土地管理法規定,我國實行土地的社會主義公有制,即全民所有制和勞動群眾集體所有制。國有土地和集體所有的土地雖不得侵占、買賣或非法轉讓,但土地的使用權可依法轉讓。結合以上企業土地使用權的概念和有關的法律規定,破產企業土地使用權具有以下特征:

    1、主體特定。即在清算組處分破產財產以前,土地使用權只屬于破產企業。

    2、來源合法。破產企業原來賴以生存發展的土地使用全不論是以何種方式取得,都應是根據法律規定擁有土地使用權證。破產企業非法獲取的土地使用權,國家應無條件地無償收回。

    3、財產有償。土地使用權作為破產財產的重要組成部分,其價值在破產企業生存時和破產后均會以不同形式體現出來。

    4、程序規范。企業取得土地使用權的程序是經過申請、審核、批準、發證,而要取得破產企業的土地使用權,不僅要遵循企業破產法規定的程序,還必須經過資產評估程序、審核確認程序、成交價和議價程序、土地使用權轉移登記等一系列程序。

    二、破產企業土地使用權的來源

    國家供給土地使用者土地使用權的主要途徑有兩種,一種是出讓,另一種行政劃撥。土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權以協議、招標、拍賣的方式在一定年限內讓和土地使用者,并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。劃撥是指出讓、轉讓以外的其他各種取得土地使用權形式的行為,除撥用原來就屬于國有的土地以外,主要是指由國家向農民集體征用一定面積的土地,所有權歸國家,使用權劃撥給單位或個人,由用地者支付征地費用,以后每年向國家繳納土地使用稅的土地使用形式。受讓的土地使用權在一定年限內可以轉讓、出租、抵押,而行政劃撥取得的土地使用權只有規定用途的使用權。綜觀近幾年所審理的企業破產案件,大量的全民所有制企業和集體所有制企業土地使用權的取得,主要來源于行政劃撥,小部分才通過出讓和支付出讓金的方式獲取。

    三、破產企業土地使用權的處理原則和程序

    企業破產法雖然規定了如何處理破產企業的財產,但忽視了破產企業最重要的財產權利──土地使用權的處理新問題,有關土地管理法規也未涉及,這對人民法院處理破產企業的土地使用權帶來了相當的難度。對此,筆者認為,要處理好破產企業土地使用權新問題,有必要遵循以下原則:

    (一)合法取得原則

    《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定,土地使用權可以抵押。有的瀕臨破產的企業,為了不喪失土地使用權,往往將土地使用權和地上建筑物或其他附著物作抵押,期望憑籍其土地使用權恢復生氣。但假如該抵押合同違反國家法律、法規和土地使用權合同的規定,就應認定無效,抵押權人就不能按抵押合同取得土地使用權。因此,要取得破產企業的土地使用權,不僅要按法律規定辦理,而且受讓的權利主體、轉讓的形式和轉讓手續都要合法。

    (二)優先取得原則

    《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定,土地使用權抵押時,其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時,其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。假如破產企業在破產以前,已依法將土地使用權或地上建筑物、其他附著物抵押給抵押權人,根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和企業破產法的有關規定,抵押權人有優先受償權和優先取得權。由于破產企業的土地使用權是破產財產的組成部分,假如以轉讓等方式處理,首先也必須滿足全體債權人的需要。因此所有債權人也享有優先于非債權人的優先取得權。

    (三)有償取得原則

    由于我國土地所有權和土地使用權的分離。有些破產企業的土地使用權,是過去無償或低價取得的。因此,在處理破產企業的土地使用權時,要不要考慮其使用權的取得方式,要不要評估作價新問題,經常在審判實踐中引起爭論。有的主張無償或低價取得的土地使用權,就不必考慮它的價值,或對其價值忽略不記,處理破產財產只要處分企業的物質形式的貨幣和實物。尤其在有行政命令的情況下,清算組提交給人民法院的破產企業財產清單,往往對土地使用權的價值未作評估,有的甚至不說明土地使用權的起初情況。但筆者認為,新的權利主體想要擁有破產企業的土地使用權,必須有償取得。不論破產企業的土地使用權是以何種形式取得,都應當交有評估資質的土地評估機構依法進行評估,然后以評估價為低價,通過公開拍賣的方式,對破產企業的土地使用權進行公開競買。

    (四)國家干預原則

    人民法院依法獨立行使審判權,這是人民法院的基本審判原則。但在審理企業破產案件時,尤其是在處理破產企業的土地使用權時,由于目前規范這方面的法律、法規不夠明確,清算組為讓債權人和債務人均能從土地使用權的有償處分中得到更多的財產收益,往往會忽視國有資產的流失,把本應由國家收取的土地使用權出讓金作為破產企業的財產用以清償,造成國家不必要的損失。這種現象在無償取得劃撥土地使用權的全民企業的破產案件中時有發生。為防止在審理企業破產案件中國有資產流失,當地的市(縣)人民政府應依法予以干預。在破產企業土地使用權轉讓時,應對轉讓期限限制在使用年限內;假如轉讓價格明顯低于市場的,政府應行使優先購買權。

    人民法院依法裁定破產的分配方案,是行使審判權的具體內容。從一定意義上講,人民法院依法處分破產企業的土地使用權,裁定新的權利主體獲取破產企業的土地使用權,是代表土地所有權人──國家行使土地所有權的部分處分權。盡管如此,土地使用權新問題究竟是政府行政管理事務新問題,人民法院在審理破產案件時,要想處理好破產企業的土地使用權,仍應當取得當地市(縣)人民政府的配合和協助。

    那么,人民法院應采取什么程序處分破產企業的土地使用權呢?筆者認為,破產企業的土地使用權,作為破產財產的組成部分,雖有其非凡性,但它和破產企業的其他財產是緊密相連的,因此人民法院首先應遵循企業破產法規定的程序,對破產企業的土地使用權,人民法院可委托法定的土地資產評估機構評估并經資產主管部門認可,然后由清算組對破產企業的土地使用權連同其地上建筑物或其他附著物一并進行協議轉讓、招標轉讓或拍賣轉讓,人民法院同時邀請政府有關部門對轉讓行為進行監督和協助,最后由人民法院作出破產土地使用權轉移給新的權利主體的裁定,新的權利主體在支付獲取費用后,憑人民法院的裁定書,按土地管理部門的規定辦理有關法律手續。

    四、破產企業土地使用權的處理方式

    (一)通過出讓和支付出讓金方式取得土地使用權的處理方式:

    1、拍賣轉讓。這主要是指通過有關部門在社會上公開競爭,有償轉讓破產企業土地使用權的一種方式。人民法院可以出具委托書,委托法定機構對破產企業的土地使用權根據其所處的四周環境、條件、發展前途等諸多因素進行綜合評估,報出評估價。同時結合政府部門對處理破產企業土地使用權的有關要求,利用叫價方式,把土地使用權轉讓給出價最高、最符合政府部門規定要求的新的權利主體,拍賣結果經人民法院裁定確認后,新的權利主體憑人民法院的裁定向土地管理部門領取土地使用證,取得破產企業的土地使用權。這種方式更能達到物盡其用,地進其力的社會效果。

    2、協議轉讓。這種方式適用于已對破產企業的地上建筑物或其他附著物進行了抵押的債權人。因為債權人對地上建筑物或者其他附著物進行抵押,在其享有優先受償權的同時,賴以建設的土地使用權必然會隨之轉讓。因此可以讓抵押權人和清算組在已經把握的綜合評估價基礎上自由協商定價,雙方達成一致意見后簽訂協議書,協議書提交債權人會議通過后由人民法院作出土地使用權轉讓的裁定,這樣,讓抵押權人既實現自身的債權和土地使用權,又根據協議規定,將取得土地使用權的轉讓費交給清算組,用以清償破產債務和支付國家或集體應收取的出讓金或土地使用權的部分增值,以達到審理企業破產案件的預期目的。

    3、招標轉讓。這種方式主要適用于無抵押的土地使用權的處分,是在全體債權人中采用公平競價方式進行。由于破產企業的土地使用權是破產財產的組成部分,所以債權人就應享有優于非債權人的優先取得權,因此必須首先滿足全體債權人的需求。人民法院宣告企業破產后,清算組根據已經把握的土地使用權轉讓的綜合評估價,向全體債權人發出載有土地使用權有償轉讓的標書,由債權人根據標書發出投標書,然后由清算組選定符合條件的債權人進行決算。決算后的情況交債權人會議討論通過后,由人民法院裁定破產企業土地使用權的轉讓,土地使用權的轉讓費由清算組按規定處理。

篇3

    1、土地抵押權具有擔保物權和土地它項權利雙重性質;2、土地抵押權的標的為土地使用權;3、土地抵押附屬于土地使用權;4、土地抵押權的設定屬于要式行為;5、土地抵押權具有擔保物權的功用和效力。

    土地抵押權的客體范圍:

    1、劃撥國有土地使用權;2、出讓方式取得的國有土地使用權;3、抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權;4、鄉(鎮)村企業的建筑物戰勝范圍內的土地使用權。

    土地抵押登記制度:

    1、土地抵押登記的作用。2、土地抵押權登記程序。3、土地抵押權登記的效力。

    土地抵押權的消滅:1、債務清償;2、抵押物消滅;3、土地抵押權實現;4、抵押權無效。

    土地抵押權制度中需要思考的幾個問題:

    1、土地抵押權的客體是否限于土地使用權;

    2、關于“四荒”土地抵押;

    3、土地抵押權登記效力能否對抗土地使用權收回;

    4、劃撥土地使用權的房地產抵押權的設定是否應征得批準劃撥該土地人民政府主管部門的批準或同意。

    內容提要:土地抵押權是附屬于土地使用權的一項土地他項權利,土地抵押制度也是人們在經濟發展中一直探討的一個問題。本文先從土地抵押權的概念和法律特征談起,對土地抵押權的客體范圍、登記制度及土地抵押權的消失進行闡述,并對土地抵押權制度中幾個需要思考的問題略作探討。

    關鍵詞:土地抵押權  土地抵押權登記  土地使用權

    隨著社會主義市場經濟的全局發展,土地在國民經濟發展中越來越顯示其重要性,人們已不再單獨將土地作為一種資源來對待,而是將其當作一種資產進行科學的管理,以充分發揮其在國民經濟中的經濟杠桿作用。為此,筆者通過對土地管理知識的一些學習和了解,感到這是一門非常廣泛和深奧的學說,其中有許多知識需要我們進行學習,有許多問題需要我們進行思考和探討,在此本文就其中的土地抵押權進行闡述,并對土地抵押權制度中幾個需要思考的問題略作探討。

    一、土地抵押權的概念

    在我國,土地抵押是指土地使用權人在法律許可的范圍內,在不轉移土地占有的情況下,將土地使用權作為債權的擔保;當債務人不履行債務時,債務人有權依法處分該土地使用權并由處分所得的價款優先受償。其中,提供土地使用權作為擔保的,為抵押人,接受土地使用權擔保的債權人,為抵押權人。

    土地抵押權是指在土地抵押關系中,抵押權人對作為抵押物的土地使用權和土地附著物所享有的處分權和優先受償的相關權利。

    從我國現行法律規定來看,土地抵押權是指的土地使用權抵押權,法律只允許對土地使用權進行抵押,而對土地使用權以外的其他土地他項權利,沒有明確規定。

    二、土地抵押權的法律特征

    首先,土地抵押權具有擔保物權和土地他項權利雙重性質。土地抵押權作為抵押權的屬概念,應當歸入擔保權或者擔保物權的范疇,《中華人民共和國擔保法》第34條第三項和第五項均把國有土地使用權和集體土地使用權作為可以抵押的財產,因此,從物權法的意義是說,土地抵押權是一種擔保物權;同時土地抵押權又是土地他項權利的一種,是設立于土地使用權之上的權利和負擔。因此,土地抵押關系的調整,不僅要適用擔保法的規定,而且要適用土地法的規定。

    其次,土地抵押權的標的為土地使用權。土地使用權與抵押權是兩種不同的權利,但土地抵押權必須是基于土地使用權(主權利)才能成立,并以土地使用權作為實現抵押權的標的。土地抵押權成為他項權利,因其標的物為土地,地上物及某些土地權利,抵押在于確保債的經濟價值的實現。故提供擔保之物必須具有交換價值。出讓土地使用權是使用者以出讓金錢為代價而取得的,因此,土地使用權可以成為抵押標的物。目前,我國尚無法律明確規定其他土地他項權利可以作為抵押,故土地抵押權的標的僅是土地使用權而非其他。

    第三,土地抵押權附屬于土地使用權,但兩者又有著密切的聯系,土地抵押權的效力對土地使用權有著重大影響。一方面,它的發生要以土地使用權的存在和行使為條件,根據我國現行法律,作為主權利的土地使用權,因行政機關依照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定,作出收回土地使用權的處罰而消滅時,在該土地使用權上設定的抵押權隨之消滅。另一方面,它的實現必然導致土地使用權歸屬的變動。

    第四,土地抵押權的設定屬于要式行為。設立土地抵押權必須訂立書面的抵押合同,并進行土地抵押權抵押登記,抵押合同自登記之日起生效。我國對土地抵押權登記實行強制登記制度,抵押權登記應當作為抵押合同生效的要件,當事人訂立書面抵押合同后未辦理登記的視為效力未定,效力未定的書面抵押合同,其效力經登記而確定。

    第五,土地抵押權具有擔保物權的功用和效力,它的目的是通過土地權益歸屬的變更來實現債權的保障,而不是直接滿足對土地的利用需求。因此,它不具有對土地占有使用的權益。從土地他項權利性質來分,土地抵押權是擔保性他項權利,而其他諸如地上權,地役權等均歸屬于用益性他項權利。這也是土地抵押權不同于其他土地他項權利的重要特征

    三、土地抵押權的客體范圍

    1、劃撥國有土地使用權。所謂劃撥國有土地使用權,是指經縣級以上人民政府依法批準,土地使用者在繳納土地補償費和安置補助費后取得的土地使用權。由于通過劃撥方式取得土地使用權是無償的,所以以土地使用權作抵押應符合下列條件。(1)土地使用者須領有國有土地使用證。(2)具有地上建筑物,其他附著物合法的產權證明。(3)以抵押劃撥土地使用權所獲收益抵交土地使用權出讓金。(4)經縣級以上人民政府土地管理部門或者房產管理部門批準。

    《中華人民共和國擔保法》第36條規定:以依法取得的國有土地上的房屋抵押的,該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。由此可以看出,以劃撥方式取得的土地使用權不能單獨設定抵押權,但是,如果以劃撥土地上的房屋作抵押的,該劃撥土地使用權同時抵押。

    2、出讓方式取得的國有土地使用權。所謂以出讓方式取得的國有土地使用權,是指國家以國有土地所有人的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者,并由土地使用者向國家交付土地使用權出讓金后取得的國有土地使用權。因此以出讓方式取得國有土地使用權人是有償取得使用權,對土地使用權有權作出處分,包括抵押。但根據現行法律規定,以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的,應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。

    3、抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山,荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權。根據我國現行法律規定,集體所有的土地使用權一般不能抵押。集體所有的土地使用權包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權。但是為了促進荒地的開發利用,《擔保法》對“四荒”的土地使用權規定允許抵押,但是必須要符合下列條件:第一、用來抵押的使用權必須明確為荒地使用權。第  二、對該片荒地抵押人應享有承包經營權。第三、須取得發包方的同意。

    4、鄉(鎮)村企業的建筑物占用范圍內的土地使用權。根據《擔保法》的規定,鄉(鎮)村企業的土地使用權不得單獨抵押。鄉(鎮)村企業的土地使用權只能隨其地上的建筑物一同抵押,而不能單獨抵押。當以鄉(鎮)村企業的建筑物抵押時,其占用范圍內的土地使用權應同時抵押。該土地使用權抵押的設定條件類似于以劃撥方式取得的國有土地使用權抵押規則。

    四、土地抵押權登記制度

    1、土地抵押登記的作用

    (1)抵押權的公示及生效的作用。土地抵押權屬于擔保物權,是一種對世權。因此,對土地抵押權的設立應進行公示,向社會公眾展示土地抵押的設立、變更及消滅的法律狀況;并且登記制度對土地抵押權的生效起著決定性的作用。如前所述,抵押權的生效均以登記為必要條件。(2)警示效力。土地抵押權登記的目的在于告知公眾土地抵押權設立、變更以及消滅的法律信息。其目的,是讓公眾了解該抵押權的變動情況,自己決定是否進行有關的法律行為。因為根據民法的意思自治原則,法律對債權人對自己是否成為土地抵押權人以及成為第幾順序的抵押權人的事宜無權作出禁止性規定。如果在土地使用權上已經存在著順位優先的抵押權,抵押權人的權利實現就會存有風險,但如果進行土地抵押登記,就可以給抵押權人提供足夠的警示,使之了解設立后順位抵押權的風險,從而為其行為選擇提供全面的法律幫助。

篇4

    首先,土地抵押權具有擔保物權和土地他項權利雙重性質。土地抵押權作為抵押權的屬概念,應當歸入擔保權或者擔保物權的范疇,《中華人民共和國擔保法》第34條第三項和第五項均把國有土地使用權和集體土地使用權作為可以抵押的財產,因此,從物權法的意義是說,土地抵押權是一種擔保物權;同時土地抵押權又是土地他項權利的一種,是設立于土地使用權之上的權利和負擔。因此,土地抵押關系的調整,不僅要適用擔保法的規定,而且要適用土地法的規定。

    其次,土地抵押權的標的為土地使用權。土地使用權與抵押權是兩種不同的權利,但土地抵押權必須是基于土地使用權(主權利)才能成立,并以土地使用權作為實現抵押權的標的。土地抵押權成為他項權利,因其標的物為土地,地上物及某些土地權利,抵押在于確保債的經濟價值的實現。故提供擔保之物必須具有交換價值。出讓土地使用權是使用者以出讓金錢為代價而取得的,因此,土地使用權可以成為抵押標的物。目前,我國尚無法律明確規定其他土地他項權利可以作為抵押,故土地抵押權的標的僅是土地使用權而非其他。

    第三,土地抵押權附屬于土地使用權,但兩者又有著密切的聯系,土地抵押權的效力對土地使用權有著重大影響。一方面,它的發生要以土地使用權的存在和行使為條件,根據我國現行法律,作為主權利的土地使用權,因行政機關依照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定,作出收回土地使用權的處罰而消滅時,在該土地使用權上設定的抵押權隨之消滅。另一方面,它的實現必然導致土地使用權歸屬的變動。

    第四,土地抵押權的設定屬于要式行為。設立土地抵押權必須訂立書面的抵押合同,并進行土地抵押權抵押登記,抵押合同自登記之日起生效。我國對土地抵押權登記實行強制登記制度,抵押權登記應當作為抵押合同生效的要件,當事人訂立書面抵押合同后未辦理登記的視為效力未定,效力未定的書面抵押合同,其效力經登記而確定。

    第五,土地抵押權具有擔保物權的功用和效力,它的目的是通過土地權益歸屬的變更來實現債權的保障,而不是直接滿足對土地的利用需求。因此,它不具有對土地占有使用的權益。從土地他項權利性質來分,土地抵押權是擔保性他項權利,而其他諸如地上權,地役權等均歸屬于用益性他項權利。這也是土地抵押權不同于其他土地他項權利的重要特征。

篇5

一、兩種土地使用權

現行立法上的“土地使用權”一詞，在概念上存在多義。實務中遇到“土地使用權”一詞時，首先應區別具體的土地使用權是物權性質還是債權性質。

關于物權性質的土地使用權，在《民法通則》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中均有規定，具體種類有：城鎮建設用地使用權、鄉鎮企業建設用地使用權、農村宅基地使用權等。其有以下特征：設立時須根據有關物權的法律法規，如《土地管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等；有關法律法規大多是強行性規范；屬于用益物權，是與土地所有權相分離并立的權利；其權利期限較長；當事人權利義務關系中，法定內容多而約定內容少；其權利人對土地有直接占有、使用和收益的權利；在權利受侵害時，其權利人可直接行使物上請求權，可以直接對第三人包括土地所有人主張權利；其設立、變更和消滅等，須經不動產登記，權利人須持有《土地使用權證書》，除非法律有特別規定，否則可自由轉讓；如果根據出讓合同取得，其權利人須支付出讓金，根據劃撥取得則權利人可無償擁有；土地所有人或土地使用權人可將物權性質的土地使用權向公司出資，出資后公司成為土地使用權人，但須向出資人折算相當股份。

關于債權性質的土地使用權，現行法律疏于規定，但實務中卻常見，具體情形有：租用或借用他人土地堆放建筑材料、修建臨時建筑、停放車輛、舉行活動等。其有以下特征：只須根據租賃或借用合同設定；有關法律大多是任意性規范；債權性質的土地使用權只是土地所有權中的使用權能，不能獨立于土地所有權；其期限較短；當事人權利義務中，約定內容多而法定內容少；其權利人對土地通常只有占有、使用的權利，如土地所有人允許轉租，則權利人有收益權；其權利人根據租賃或借用合同行使權利，在權利受侵害時，一般沒有物上請求權；其設立、變更或消滅時不須登記，但如登記則可對抗第三人，權利人不需持有《土地使用權證書》；除非有約定，否則不能轉讓；如果據租賃合同取得，其權利人須交付租金，根據借用合同取得則權利人可無償使用；債權性質的土地使用權不可用于向公司等法人出資，只可以用于合伙出資。

二、兩種土地承包經營權

通常認為，我國農村土地承包經營權只有一種。其實根據現行法律及司法解釋，土地承包經營權也有兩種。例如，《農業法》第十三條規定：“在承包期內，經發包方同意，承包方可以轉包所承包的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面。”最高人民法院《關于審理農村承包合同糾紛案件若干問題的意見》規定：“轉包是指承包人把自己承包項目的部分或全部，以一定的條件發包給第三者，由第二份合同的承包人向第一份合同的承包人履行，再由第一份合同的承包人向原發包人履行合同的行為。”所以，農村土地轉包中存在兩種“承包經營權”：其一是轉發包人繼續擁有的承包經營權，其二是轉承包人擁有的承包經營權。前者應是物權性質的土地承包經營權，后者應是債權性質的土地承包經營權。

物權性質的土地承包經營權有以下主要特征：該權利是與土地所有權相分離并立的權利；該權利是根據農用土地承包經營合同而設立的，發包人是土地所有人；該權利人對土地擁有獨立的占有、使用、收益的權利，擁有農用土地上種植物、養殖物的所有權，對外獨立享有收益權和承擔風險；當事人權利義務關系中，法定內容較多而約定內容較少；該權利期限較長；在權利受侵害時，權利人可獨立行使物上請求權，可以向任何第三人包括土地所有人主張權利。就目前實際情形來看，該類權利仍有許多債權性質，如多數未經不動產登記，轉讓時須經土地所有人同意等。但隨著農村土地制度的改革和物權制度的完善，該權利內容中的債權性質將逐漸淡化以至消失。

債權性質的土地承包經營權有以下主要特征：該權利只是物權性質的土地承包經營權的使用權能；該權利根據轉包合同而確立；該權利人對土地沒有獨立的占有、使用、收益的權利，對農用土地上的種植物、養殖物沒有所有權，對外不能享有收益和承擔風險，對內（即轉發包人和轉承包人之間）則可以分享收益和分擔風險；當事人權利義務關系中，約定內容多而法定內容少；該權利期限較短；在權利受侵害時，權利人不能行使物上請求權，只可以向轉發包人主張權利，或者通過轉發包人向第三人包括土地所有人主張權利。

三、“土地租賃”的多義性

在社會經濟生活中，“土地租賃”一詞被廣泛使用。經濟學上的土地租賃，往往指任何有償使用他人土地的情形。法律上的土地租賃則至少在以下兩種意義上使用。

其一，債法上的土地租賃。其法律關系基本與通常租賃合同關系相同，特別之處在于標的物為土地；出租人可以是土地所有人，也可以是物權性質的土地使用權人；承租人擁有的土地權利即是上述債權性質的土地使用權。

其二，物權法上的土地租賃。《股份公司土地使用權管理暫行規定》第九條規定：“國家以租賃方式將土地使用權租給公司的，定期收取租金。”該項規定的情形即是物權法上的土地租賃，其目的是設立物權性質的土地使用權，屬于建立物權關系的原因關系；其當事人一方為土地所有人（不叫出租人），另一方為土地使用權人（不叫承租人），相互之間的關系受物權法規范。與土地使用權出讓相比，兩者有以下不同：（1）兩者目的均為設立物權性質的土地使用權，均屬于設立物權的原因關系，但出讓屬于土地使用權出售。（2）因出讓而設立土地使用權，出讓金在性質上屬于土地使用權的價金，土地使用權人應在較短期限內（如60日）交付；因租賃而設立土地使用權，租金可在土地使用權存續期間定期交付。

篇6

關鍵詞：土地儲備 土地供應 弊端 創新

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2015）05（a）-0000-00

城市土地儲備制度盡管在各地城市的實踐中取得了巨大的成效，但由于城市土地儲備制度是一項全新的土地管理制度，在實施過程中也面臨諸多涉及運行程序、法律、市場、資金等方面的問題，這些問題制約了當前城市土地儲備制度的實施及其社會經濟目標的實現。

城市土地儲備的實施一般包括土地收購、儲備和供應三個環節。其中土地供應是城市土地使用權價值的實現環節，即城市政府根據土地利用總體規劃和城市規劃、及城市發展需要和土地市場的需求，將儲備土地的使用權有計劃地投入市場，出讓給用地單位，從而獲取土地使用權出讓金或者土地收益的環節。城市儲備土地使用權的供應方式對城市建設發展以及城市政府、用地單位及市民的利益具有重大的影響。但目前，我國現行的城市儲備土地的供應方式存在比較嚴重的負面效應。

1 現行城市儲備土地的供應方式存在嚴重的弊端

招標、拍賣、掛牌出讓土地使用權的方式雖有不同，但它們出讓的標的物都是儲備土地的使用權；在具體的運作上，在以拍賣、掛牌方式出讓土地使用權的過程中，一般規定拍賣或掛牌的底價，應價最高者最后獲得土地使用權；在以投標方式出讓土地使用權的過程中，一般只是重點評定投標方所開出的土地使用權價格，開價最高者最后獲得土地使用權，因此招拍掛成交的基本原則都是價高者得。

采用招拍掛方式供應土地相對于實施土地儲備制度以前以協議出讓為主的方式而言是一個很大的進步，它有利于規范土地市場行為、顯化土地資價值，確保土地使用權交易的公開、公平和公正，減少國有土地資產流失。然而，以土地使用權設定標的，以土地使用權價格高低作為出讓依據的儲備土地供應方式，會產生一個直接的后果――出讓價格遠遠高于收購和前期開發的成本，土地使用權的價格不斷上升。因此，這種儲備土地出讓方式因其自身的制度缺陷，會帶來了一系列的負面效應。

2 城市儲備土地供應方式的創新

2.1 變土地使用權招拍掛為建設項目招標

現行城市儲備土地供應招拍掛方式的標的物是儲備土地的使用權，此時該擬供土地的開發用途、建筑容積率、建筑密度等使用條件和開發建設時限都已經由政府城市規劃管理局或者相關部門予以確定，并作為土地供應的附加條件。也就是說，此時的土地使用權實質上已經變成了建設項目的開發權，用地單位通過招拍掛方式購買的名義上是土地使用權，實際上是以該儲備土地使用權為基礎的建設項目開發權，而土地使用權只是作為建設項目的基本前提所存在。既然如此，是否可以將儲備土地的供應方式由土地使用權的出讓轉變為以該儲備土地使用權為基礎的建設項目的出讓呢？如果這種轉變可以改變上述單純以土地使用權為標的、以土地使用權價格高低為依據的供應方式所帶來的負面效應，那就應該是可以的。

由于土地使用權作為一種價值單一的財產權，可以采取招標、拍賣和掛牌的交易方式供應；而建設項目是由技術因素與價值因素多個要素構成，不適合采取單一準則的拍賣和掛牌方式交易，而只能采取招標的方式。變儲備土地使用權的出讓為以儲備土地為基礎的建設項目的出讓，實際上就意味著土地使用權價格不再是唯一的成交指標而只是建設項目招標評標指標中的一個因素，這必然會使得用地單位加大對非地價的技術因素的重視，同時減少城市政府以及用地單位對土地使用權價格的預期，由此產生對高地價的抑制，從而達到削弱和改善儲備土地招拍掛供應方式導致地價高漲所帶來的上述負面效應。因此，創新城市儲備土地的供應方式，將土地使用權的招拍掛轉變為以該儲備土地使用權為基礎的建設項目的招標，是完全可能的。這種轉變將會改變政府的形象，進一步完善我國的城市土地儲備制度。以儲備土地為基礎的建設項目的招標，標的是建設項目，擬出讓的土地使用權是項目建設的物質實現條件。招標的項目由兩部分組成，其一為商務標，為針對土地使用權價格所設的標；其二為技術標，為針對項目規劃設計方案和建設管理措施所設的標。從內涵上講，建設項目招標方式中的商務標就相當于現行的土地使用權招拍掛出讓的內容，但以儲備土地為基礎的建設項目招標方式增加了技術標，其內容更為豐富。

具體而言，商務標設定的是土地使用權的出讓價格，在實際的操作中并非遵循“開價越高，評定越優”的評價標準。土地儲備機構組織專家參考土地取得成本和城市基準地價，根據擬出讓土地的區位、面積、地質、地勢、形狀，交通因素，環境因素等，設定一個合理的投標價格區間，當投標者的投標價格低于或者超過這個區間時，該投標當即被否決；對于符合這一區間的投標價格再根據“開價越高，評定越優”的原則，給出相應的評分。這樣既不會使土地使用權出讓價格過低，又防止了用地單位非理性高價獲取土地使用權，再將增加的土地取得成本轉嫁消費者的情況，而城市政府始終獲得理性而相對較高的出讓價錢。技術標設定的是建設項目的規劃設計方案與建設管理措施，其中包括：項目用途、規劃指標、外觀設計、建筑技術、環保節能、建設期限、經營管理等等指標。

2.2 以儲備土地為基礎的建設項目招標的適用范圍

以儲備土地為基礎的建設項目招標方式適用于目前的任何一種城市儲備土地使用權的供應，只是根據情況的不同，評標模型的參數值不同。對于普通商品住宅用途土地使用權的出讓，如果出讓地價過分偏高，將導致房價抬升，最終影響到購房者的利益，這違背了改善城市居民住房條件這一城市土地儲備制度建立和實施的初衷。因此，在住宅用地供應時，住宅項目招標中商務標中的最高價的設定應當合理，不應過高。另外，因為住宅用地與居民生活的關系密切，在技術標中，外觀、環保和節能等因素應當予以重視，這些評價指標在技術標中所占比例也應當相應設定的較大一些。

對于工業用途儲備土地的供應，也應采用招標的方式。此時，不僅商務標中最高價要結合工業項目的產出水平和國家與地方的產業發展政策合理設定，而且還要結合工業項目自身生產流程對總圖布置的要求、以及工業項目經營管理的特征設定技術標。同時，商務標與技術標的權比要合理。對于商業等經營性用途土地使用權的供應，城市政府可以放手讓市場來調節出讓價格。因此，土地儲備機構在商業性建設項目招標時，可以將商務標中的最高價設定得相對大一些，甚至可以設定為無窮大即不設最高價。在技術標中，則應當重點考慮環境保護、交通組織、城市景觀等指標。而且在一定的情況下，也可以將技術標的權重設定為零，即只考慮商務標的內容。

2.3 以儲備土地為基礎的建設項目招標的配套條件

創新城市儲備土地的供應方式，將土地使用權的招拍掛轉變為以該儲備土地使用權為基礎的建設項目的招標，首先是要有完善的法律支持。

在法律層面，《中華人民共和國招標投標法》第 2 條規定，招標投標法適用于在中華人民共和國境內進行的招標投標活動，因此以儲備土地為基礎的建設項目招標方式同樣適用招標投標法。《中華人民共和國招標投標法》第 3 條規定，大型基礎設施、公用事業等關系社會公共利益、公眾安全的項目，全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目，使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目是必須進行招標的建設工程項目。城市儲備土地使用權的招標顯然不在必須進行招標的項目之列。但是，城市儲備土地使用權的出讓對城市的經濟發展以及公眾的利益有很大的影響：城市政府在城市土地儲備的過程中在收購土地、前期開發等環節投入大量的資金，這涉及到土地能否盤活，巨額銀行貸款能否償還等等一系列的風險；城市儲備土地使用權的出讓與城市規劃之間往往存在沖突，進而影響到城市的發展；城市儲備土地使用權的出讓關系到城市的產業規劃，以及與城市各個經濟部門之間的協調發展；城市儲備土地使用權的出讓，尤其是住宅土地使用權的出讓對居民的影響甚大，關系到居民的住房條件、生活質量和社會福利等等方面。正是基于城市儲備土地使用權的出讓對城市的經濟發展以及公眾的利益的巨大影響，筆者建議修改《中華人民共和國招標投標法》，將以城市儲備土地使用權為基礎的建設項目投標規定為必須進行招標的建設工程項目。

在地方性法律法規和規章層面，目前各地都規定對于經營性用地一般采用招標、拍賣和掛牌出讓的方式，經營性用地中往往包含了普通住宅用地。但是，筆者認為，對于住宅用地應該利用本文提出的新的儲備土地供應方式，即采用以儲備土地為基礎的住宅建設項目招標的方式進行。對住宅用地的出讓采用新的招標方式，更有利于發揮城市土地儲備制度改善居民住房條件、提高社會福利水平的功能。因此，城市政府有必要修改土地儲備法規和規章中相應的儲備土地供應方式的條款，將住宅用地供應明確列入項目招標的范圍。此外，將土地使用權的招拍掛轉變為以儲備土地為基礎的建設項目的招標，尤其是對于其中關系到城市市民生活質量與社會福利水平的普通商品住宅項目的招標，還需要建立配套的利潤監督機制。

3 結論

我國土地管理制度改革已經進入了一個關鍵時期，而城市土地儲備制度也已成為城鎮土地使用制度改革的一個突破點。本文主要對城市土地儲備制度實踐過程中存在的儲備土地供應方式不科學問題進行了研究，并提出了相應的解決辦法，以期能為我國各大中小城市施行城市土地儲備制度提供一定的參考。但由于土地具有地域性，而且各地方的情況也有差異，因此各城市在實踐中應因地制宜，尋求適合本地的辦法，最大限度的發揮城市土地儲備制度的功能。

參考文獻

[1] 張志河. 淺談我國土地儲備制度的作用、問題及對策. 南方國土資源，2009.7

[2] 葉必豐. 論公共利益與個人利益的辨證關系. 學術季刊，1997.1

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在買賣合同中，買方和賣方都享有一定的權利，承擔一定的義務。而且，其權利和義務存在對應關系，即買方的權利就是賣方的義務，買方的義務就是賣方的權利。是雙務民事法律行為。

今天查字典小編將告訴大家：怎么樣的房屋買賣合同是無效的，具體內容如下，僅供大家參考。

怎么樣的房屋買賣合同是無效的

1、房屋與土地分開轉讓

現實生活中房產和地產分開轉讓的情形，房產不得轉讓、地產不得轉讓。這是因為房屋是建筑在土地上的，為土地的固定附著物，二者之間具有不可分離性，否則，極易引起損失或導致糾紛。

因此，房屋的所有權通過買賣合同轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，則該類買賣合同應當是無效的。

2、侵犯優先購買權

房屋所有人在轉讓涉及到共有或出租的房屋時，在同等條件下，其他共有權人或承租人有優先購買權。這就是說，所轉讓的房屋的產權為數人共有或已對外出租的，必須征求共有人或承租人的是否行使優先購買權。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣房屋的，其買賣行為一般應為無效。

3、因欺詐轉讓房屋

買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

4、商品房預售違法

我國《房地產管理法》第四十五條規定，商品房預售應當符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;持有建設工程規劃許可證;按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機構宣告該買賣無效。

5、過程中涉及到土地使用權轉讓違法

《城市房地產管理法》第三十八條、三十九條、第四十條的相關規定以下合同應為無效：

(1)以出讓方式取得土地使用權的，沒有按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;

(2)按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，沒有完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，沒有形成工業用地或者其他建設用地條件;

(3)轉讓房地產時房屋已經建成的，沒有房屋所有權證書;

(4)以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批而沒有報批或不予批準的;

(5)有批準權的人民政府準予轉讓的，應沒有辦理土地使用權出讓手續并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金的。

6、法律法規的強制性規定禁止轉讓

如司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;依法收回土地使用權的;權屬有爭議的等。

利用虛假房屋買賣合同詐騙特征

隨著房價的越來越高，對于能夠擁有自己一套房子的人來說是非常不容易的。但是就是有這么一種人，利用國人買房心切的心理制造虛假房屋買賣合同進行詐騙。

近日，奇臺縣公安局接到報警，自20xx年6月，居民王某被他人利用虛假房屋買賣合同及其他詐騙手段共騙取現金26萬元。如何避免遇到虛假房屋合同詐騙呢?接下來就跟隨昌吉公安來了解一下當前虛假房屋買賣合同有什么特征吧!

一是類型新穎化

締約者為規避法律對各種類型虛假房屋買賣合同的限制，手段不斷推陳出新。如借貸擔保型糾紛中為規避法律禁止流押的規定，貸款人并不直接成為房屋買賣合同的相對方，而是要求借款人給予其房屋出售委托授權，在借款人有不能清償之虞時將房屋出售于第三人。

二是矛盾尖銳化

基于通謀、有瑕疵的意思表示等侵害當事人和第三人房屋財產權的現象頻發，有些案件中甚至會關系到對當事人和第三人的唯一住房，巨大的利益糾葛導致此類案件矛盾沖突難以調和，案件調撤率極低。

三是牽連廣泛化

糾紛或多或少均涉及第三人利益，如套取貸款型房屋買賣合同涉及貸款銀行的利益，借貸擔保型房屋買賣合同借款人常以第三人所有之房產提供擔保，變相贈與型房屋買賣合同則涉及賣方的債權人及繼承人利益等。

延伸閱讀

商品房買賣合同備案

《商品房買賣合同》是辦理房產證不可或缺的資料，而在全國各地的房產糾紛中，有不少是因為合同約定不清晰所致。可以說除了房產證，《商品房買賣合同》簽約其實也是購房環節中至關重要的環節。

20xx年8月，東莞市正式啟動商品房買賣合同網上備案。然而在實際操作中，工作人員發現不少市民對網上合同備案的操作流程不夠重視，從而可能引起不必要的損失。

本篇報道將介紹啟動商品房買賣合同網上備案的優勢，網上簽約流程，以及市民在進行網上簽約時，應該注意的相關事項。

網上備案使信息透明化

“已經獲得預售證的房子才會將信息在公眾信息網上公布，才能進行網上簽約備案。”東莞市房產管理局相關負責人向記者介紹說，實現網上合同備案最大的優勢是使房產信息透明化，市民可以通過東莞市房產管理局公眾信息網，清晰地了解樓盤單位的各方面信息。

據介紹，在實現網上合同備案前，東莞的房地產交易中，合同主要是人工備案。由于發展商不會簽訂一份合同就立刻送往房管部門備案，因而合同備案時間往往滯后于合同的真正簽訂時間，購房者無法及時了解購買樓盤的相關情況。另一方面，如果發展商將已經抵押或被查封的樓幢進行出售，不知情的購房者也可能因不了解情況而購買到問題樓盤。

網上備案系統上線后，在商品房建檔時，包括樓盤總的套數，可銷售套數，銷售單位的戶型、面積、狀態，以及樓盤的查封、抵押情況均會及時公布。而交易雙方在對合同內容確認無誤、點擊保存后，房屋銷售狀態會立刻反饋到網上備案系統，自動將可售狀態修正為已售狀態，從而能有效杜絕發展商一房多賣的情況，保障了購房者的利益。

此外，市民在后期還可以方便地跟蹤了解自己所購單位的各項信息，包括該單位的確權情況等。在申請辦理房產證時，網上備案單位資料清晰，也會使辦證過程更便捷。

網上簽約注意保存密碼

啟動網上備案的目的是使信息透明化，保障購房者利益。然而，不少購房者對網上簽約備案系統不了解，對其操作流程不夠重視，在相關操作上也存在一些誤區。

篇8

幻覺醒來

“開征物業稅不會取消土地出讓金。”最近一段時間，財政部、國家稅務總局和國土資源部官員在多個場合不約而同對此作出澄清。

他們明確表示：正在推進的物業稅改革，不會將土地出讓金并入其中；房地產開發商取得土地，仍需一次性繳納土地出讓金。

盡管如此，“土地出讓金從一次性征收改為物業稅逐年繳納，從而帶來房價下降”的說法，仍在社會上廣為流傳，讓公眾充滿期待。

公眾的期盼，源于物業稅改革初期政府部門的宣傳。

始于2003年的新一輪稅制改革，要點是在1994年確立的分稅制框架下，對現行稅制進行有增有減的優化調整。其中一項重要改革，是完善以財產稅為主體的地方稅體系。而對現有房地產稅費進行整合重組，出臺物業稅，便是為地方政府設置主體稅種的一個考慮。

或許是為了獲得民眾的認同，在提出要進行物業稅改革后，相關部門在大力宣傳物業稅有這樣那樣好處的同時，并未強調出臺物業稅的最主要的目的，其實是為地方政府設置一個支柱性稅源。他們更愿意向民眾宣傳的是――“物業稅出臺后，房價會大幅下降”。

這個說法自有其完整的邏輯。物業稅是借鑒國外房地產保有稅的做法，將現行房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為在房產保有階段統一收取。開征物業稅后，將把以往一次納的70年期的土地出讓金等相關稅費，改成按年收取，把一次性支出變成在若干年內逐年支出。

這樣，房價中包含的需一次性繳納的土地出讓金等稅費，就變為在房產保有階段逐年繳納。2003年11月，時任財政部稅政司司長朱振民在一次講話中曾經說：“通過吸納房地產開發建設環節的一些收費，降低開發成本，房價會相應下降。尤其是減輕了初次買房支出的負擔，使大多數老百姓有條件、有能力買到房。”

眾多專家學者對這個邏輯也給予首肯。他們認為，土地出讓金納入物業稅逐年繳納，可有效地抑制地方政府“寅吃卯糧”等短視行為，減少對土地的濫用，同時可為地方政府提供更穩定、有持續性的財政來源；開征物業稅所引起的一次性房價降低，有利于中低收入消費者購房；物業稅將消費者的支付從很高的一次性支付，變為較低的一次性支付，加上未來的多次較小額支付，也有助于金融系統的穩定等。

基于物業稅改革初期政府部門的說明與承諾，社會公眾對“物業稅出臺后房價會降低”也充滿期盼。

“以稅代價”難行

可是，在政府部門提出“取消土地出讓金、出臺物業稅會帶來房價下降”的說法不久，有專家便指出，由物業稅替代土地出讓金的想法是錯誤的，沒有可操作性。

“這樣做是把價、費、稅混淆了。如果用‘稅’來代替‘價’，會帶來一系列弊端。”中國社科院財貿所研究員何振一對《財經》記者說。

在這些專家看來道理很簡單，就是“土地出讓金和物業稅乃是兩種不同性質的東西”。

在中國，土地為國家所有。國家作為土地所有者，把最多為70年的土地使用權讓渡給使用者，自然要收取土地出讓金。因此，土地出讓金準確地說，是土地使用權的交易價格；也可簡單地理解為地價，其價格高低取決于土地市場的供求關系。

物業稅則是政府以政權強制力，對使用或者占有不動產的業主征收的補償政府提供公共品的費用。

那么，以稅代價，是否可行？

專家認為，土地出讓金由取得土地使用權者支付，物業稅則由不動產業主繳納。不僅支付主體不同，二者的資金渠道和流向也不一致，因此難以相互轉化。若取消土地出讓金，國家作為土地所有者在土地一級市場出讓土地便失去了依據，只能回到劃撥土地的老路。

倘如此，最大的受益者將是房地產開發商。取消土地出讓金后，那些與政府有良好關系、但資本實力不足的開發商，其開發成本將大幅降低，游戲空間將大大擴展。

因此，取消土地出讓金一經提出，房地產開發商立即應聲附和說，“物業稅出臺后房價會降”。但這不過是“口惠而實不至”的幻覺。因為在求大于供的市場條件下，追求企業利潤最大化的房地產商，不會主動將取消土地出讓金帶來的成本下降讓利給購房者，房價下降不可能自動出現。

事實上，近些年有關部門已不再有“開征物業稅可降低房價”的宣傳。目前，財政部、國土資源部和國家稅務總局的一致看法，是未來開征物業稅不會取消土地出讓金，在開征物業稅的同時，土地出讓金仍應單獨交納。且征收土地出讓金的政策會更加明確，土地出讓金收支管理也會更加得到強化。

2006年12月，國務院辦公廳《關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》，明確了國有土地使用權出讓收入的范圍，要求加強國有土地使用權出讓收入征收管理；將土地出讓收支納入地方預算，實行“收支兩條線”管理，從2007年1月1日起，土地出讓收支全額納入地方基金預算管理。同時，對土地出讓金的使用范圍作出了明確的規定，土地出讓收入主要用于征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出和城市建設支出等。

“價、稅、費”并存

中國不動產稅費制度的基本特征，一是內外稅制不一致，內外資企業和個人適用不同的稅種，政策待遇不一致；二是保有環節稅負偏輕，流轉環節稅負偏重；三是稅種繁雜，計稅依據差異大；四是存在著大量項目繁多、規范程度低的稅外收費。

目前，中國的房地產業稅費制度中，“價、稅、費”并存。直接以房地產作為征稅對象的稅種共有六種，分別是房產稅、城市房地產稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅和契稅。

具體而言，在房地產擁有使用環節，對外商投資企業和外籍個人征收城市房地產稅，對國內企業和個人征收房產稅、城鎮土地使用稅；在房地產轉讓環節，對內外資企業和個人征收土地增值稅、契稅、所得稅、營業稅。

此外，與其他企業一樣，從事房地產開發的企業還涉及營業稅、企業所得稅、個人所得稅、城建稅、印花稅和教育費附加。

收費項目更是繁多。中央政府出臺的收費項目有20多種，地方政府出臺的收費少則幾十種，多則幾百種。如征地拆遷補償費、舊城改造費、市政配套費、商業網點費、立項管理費、規劃審核費、各種證書工本費等。幾乎所有的政府部門都設有針對房地產的收費項目，包括規劃、建設、工商、水利、電力、郵政、農業、環保、公安、城管等。

基于如此混亂的局面，新的房地產稅改革的方向，是統一內外稅制，對內外資企事業單位、經濟組織、個人一律征收房地產稅；同時，將房屋和土地合并征稅。清理取消不合理、不合法的收費，將一部分具有稅收性質的收費轉化為稅收，將一部分經營性收費轉為由受益者付費，將屬于地價的收費歸入地價中。

自2003年11月起步的物業稅改革，即在這個方向上進行。許多專家以及研究機構的意見是，將目前存在的房產稅、城市房地產稅和城鎮土地使用稅三個稅種合并為物業稅；耕地占用稅實質上與土地出讓金重復，這一稅種可以考慮取消。

土地增值稅的功能是國家對房地產增值征稅，將來物業稅出臺后，因其依據評估值征稅已經體現了國家對房地產增值的收益，因此可以取消土地增值稅。

而目前向外資收取的土地使用費，和城鎮土地使用稅性質相同，可合并進物業稅。

實實在在增加的稅負

毫無疑問，在如此設計下，物業稅具備“好”的稅制的主要方面。例如，它能夠很好地調節稀缺的土地資源，讓多占地、占好地者多納稅；它對經濟變化能做出靈活反應，經濟熱時稅負重，經濟冷時稅負輕，故能夠發揮稅收的自動穩定經濟的功能；等等。

但無論如何，土地出讓金作為土地使用權的交易價格不可能取消。政府曾經宣傳的“物業稅出臺后房價降低”的基礎條件已不復存在。因此，對房屋業主而言，開征物業稅后意味著多了一個稅種，未來稅負將是實實在在的增加，而不是一廂情愿的減少。

這幾年，雖然政府相關部門已經停止了“物業稅出臺會帶來房價下降”的宣傳，但對曾經的錯誤說法給社會公眾帶來的誤導，并沒有進行認真糾正，對公眾甚至一些學者的誤解一直保持沉默。

“這是不負責任的。應當讓公眾認識到物業稅的本質是稅負增加。”一位專家對《財經》記者說。

更令人擔心的是，在2006年，稅收政策積極參與房地產市場的調控，為抑制投機、投資需求，大幅提高了房地產流轉環節稅負。

這與政府確定的“降低流轉環節稅負、增加保有環節稅負”房地產稅費改革目標確是違背。而宏觀調控帶來的稅負增加，未來必將轉化為物業稅負擔。

納稅人稅負增加，是房地產稅制改革的最大阻力，對此財稅部門心知肚明。為使改革順利推進，財稅部門已經在考慮制定過渡性政策，如允許納稅人在過渡期內逐步地增加稅負，將稅負增加的壓力在一定期間內緩慢釋放；初期可以設定較高的標準，只對符合標準的住宅征稅，以取得公眾的支持；同時，對部分農村和行政事業單位的用地、用房列入減免稅范圍，暫不對其征稅。

不過，無論如何，改革過程中政府對公眾的承諾難以實現，以及參與短期宏觀調控偏離改革的既定目標，無疑會降低社會公眾對物業稅改革的支持。作為政府，若政策目標發生調整后難以兌現過去的承諾，應向公眾進行充分的解釋和說明。

中國房地產業稅種一覽

中國的房地產業直接以房地產為征稅對象的稅種共六種，分別是房產稅、城市房地產稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅和契稅。

房產稅和城市房地產稅：以房屋為征稅對象。房產稅的計稅依據是房屋計稅價值或房產的出租收入。

城鎮土地使用稅：以土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅依據。

土地增值稅：以土地和地上建筑物為征稅對象。以增值額為計稅依據。

篇9

一、破產財產的概念及其法律特征

破產財產是指在破產程序中，由破產管理人管理處分的、用于破產清償分配的、破產企業享有或經營管理的財產及財產權利。它具有下列法律特征：1.破產財產是破產企業享有或經營管理的財產及財產權利。首先，破產財產是一種廣義的財產，既包括有形財產，也包括無形財產，還包括財產權利。而人身權因與權利主體人身不可分離，沒有直接的財產內容，故不屬破產財產，如名稱權、名譽權等。其次，破產財產由破產人享有或經營管理，不屬破產人享有或經營管理的財產，不應作為破產財產，而應由權利人取回。如他人的定作物、寄存物、寄售物、借用物等。2.破產財產是用于破產清算分配的財產及財產權利。這一特征包含以下內容：第一，法律設定破產財產的首要目的是最大限度地滿足和保護破產債權人的公平受償權，這一目的決定了破產財產的特殊用途，即必須用于破產分配。第二，破產財產并不等于破產人享有或經營管理的一切財產。按照法律規定，破產人享有或經營管理的某些財產可不用于破產分配，如破產人的擔保物。因此，只有用于破產分配的破產人的財產才是破產財產，而依法不用于破產分配的破產人的財產不屬破產財產。第三，破產財產是可以實現的財產，無法實現的財產不應當作為破產財產清償分配。最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國企業破產法(試行)〉若干問題的意見》，(以下簡稱《貫徹〈破產法〉意見》)第六十五條規定，確實無法收回的破產企業的財產，不列為破產財產進行分配。3.破產財產由破產管理人管理和處分。我國法律稱破產管理人為清算組。破產法第二十四條規定，法院應當自宣告企業破產之日起15日內成立清算組，接管破產企業；清算組負責破產財產的保管、清理、估價、處理和分配。按此規定，行使破產財產管理處分權的主體既不是破產人，也不是破產債權人，而是清算組；清算組獨立于破產債權人和破產人，只對法院負責；清算組行使管理處分權并不是為了自己的利益，而是為了全體破產債權人的利益。由破產管理人行使破產財產的管理處分權，是為了保證破產清算的公正性。4.破產財產具有動態性。這種動態性表現在三個方面：在時間上，破產財產并不局限于破產宣告時債務人的財產，也包括破產宣告前一定時間內被債務人違法處置的財產，還包括破產宣告后至破產程序終結前取得的財產，甚至包括程序終結后追加分配期內發現并追回的財產。在財產數額上，破產財產并不局限于破產宣告時的財產總額，在破產清算期間，其數額可能因某些原因而變化，如清理破產人因應收賬款所產生的數額變化。在形態上，破產財產也并非靜止不變，隨著破產清算工作的進行，其表現形態可能相互轉換，如破產人所持股權被有償轉讓成貨幣，則破產財產即以財產權利轉變為有形財產。

二、我國現行法律法規對破產財產的具體規定

我國現行法律法規對破產財產的具體規定，除了《中華人民共和國企業破產法（試行）》第二十八條、第三十五條規定外，最高人民法院《貫徹〈破產法〉意見》第六十條、第六十五條和《關于審理企業破產案件若干問題的規定》(以下簡稱《破產規定》)的第六十四條至條七十條也進行了詳細規定。通過對上述規定的歸納，破產財產的范圍應包括以下內容：

(一)宣告破產時破產企業經營管理的全部財產

破產宣告時破產企業享有所有權以及國有企業被授予經營管理權的財產，均屬于破產財產。這些財產大體包括四類：（1）有形財產，如廠房、機器設備、運輸工具、原材料、產成品和辦公用品等；（2）無形財產，如土地使用權、專利權、商標權、著作權、專有技術、特許權等；（3）貨幣和有價證券；(4)投資權益，如破產企業在其他公司中享有股權。

(二)破產企業在破產宣告后至破產程序終結前取得的財產

依據《中華人民共和國企業破產法（試行）》第二十四條和第二十六條的規定，破產企業的清算組可以進行必要的民事活動，并有權決定繼續履行破產企業未履行的合同，通過清算組的行為所取得的財產本身屬法人資本增值的結果，構成法人財產的組成部分，這類財產屬于破產財產。具體包括以下幾種情況：(1)因破產企業的債務人的清償和財產持有人的交還而取得的財產。這部分財產在取得以前僅僅是破產企業的帳面財產，不具有可分配性，經清償或交還后，成為可分配的現實財產。因此，從可分配財產的角度講，由這些原因取得的財產可以視作破產財產的新增加部分。(2)因未履行合同的繼續履行而取得的財產。由于這種合同是雙務合同，破產財產在接受給付時有相應的對待給付，而且這種對待給付一般是等價性質的。因而，這部分新取得的財產不是價值形態上的財產增加，而是實物形態上的財產增加。從實物形態的角度講，這可以視作破產宣告后破產財產的收入。(3)由破產企業享有的投資權益所產生的收益，如公司股份的年終分紅，在合資企業中的獲得的利潤分配。(4)破產財產所生的孳息，如房租、銀行利息。(5)清算期間繼續營業的收益，應注意的是破產宣告后，破產企業在有利于破產債權人利益的前提下，可以進行必要的營業，由此增加的營業所得就應歸入破產財產。(6)基于其他合法原因而取得的財產，如因他人侵犯破產企業的專利權而獲得的賠償。

(三)應當由破產企業行使的其他財產權利

應當由破產企業行使的其他財產權利主要有以下幾項：（1）應當由破產企業行使的物權，除上述已涉及到的所有權、經營權、使用權等外，還有礦業權、占有權、抵押權和留置權等。（2）應當由破產企業行使的合同債權，如對銷售客戶拖欠的貨款以及因其違約行為所產生的違約金、賠償金的請求權。（3）應當由破產企業行使的票據權利，如破產企業作為票據持票人所享有的付款請求權和追索權。（4）應當由破產企業行使的股東權。股東權是一種復合權利，主要包括收益權和表決權。（5）破產企業享有的知識產權。（6）破產企業的開辦人注冊資金投入不足的，應當由開辦人予以補足，補足部分屬于破產財產。（7）因錯誤執行破產企業，執行回轉后的財產應列入破產財產。（8）破產企業依法取得代位求償權的，依該代位求償權享有的債權應列入破產財產。（9）破產企業在被宣告破產時未到期的債權視為已到期的債權，并列入破產財產，但應當扣除未到期的利息。（10）權利人放棄優先受償權的抵押物、留置物和出質物或優先償付被擔保債權剩余的抵押物、留置物和出質物，這些財產也應并入破產財產。

三、關于破產財產的幾個特殊問題

在實施破產法的司法實踐中，破產財產范圍的確定常常涉及到一些特殊問財產或者財產處分行為，還應當結合有關的法律或政策進行具體分析。

(一)關于破產企業以無償劃撥方式取得的土地使用權是否是破產財產問題

破產企業的土地使用權取得的途徑一般有以下幾種情況：第一，以出讓方式取得的，即向國家支付土地使用權出讓金，取得一定年限的土地使用權；第二，以轉讓方式取得的，即通過買賣、交換、贈與等其他合法方式取得；第三，以劃撥方式取得的，即經縣級以上人民政府依法批準，無償取得土地使用權的。

實踐中對以出讓和轉讓方式取得的土地使用權應作為破產財產是沒有爭議的，但對以劃撥方式取得的土地使用權應否作為破產財產卻存在嚴重的分歧  。一種觀點認為以劃撥方式取得的土地使用權不能作為破產財產，但納入國家兼并破產計劃的國有企業，其依法取得的國有土地使用權，應依據國務院有關文件規定辦理。理由是根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條和最高人民法院《關于破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》第一條的規定，并認為如果將劃撥土地使用權歸入破產財產范圍內用于清償債務，不僅不符合現行的有關土地法律法規規定，而且勢必造成國有資產的流失。另一種觀點認為，破產企業以劃撥方式取得的土地使用權也是依法履行一定手續后合法取得的，應列入破產財產。其理由分別是：第一，改革開放以來，我國從社會主義市場經濟發展的需要出發，已逐步改革土地使用制度，土地使用權流通限制有所松動；第二，對債權人有失公平，原國有企業劃撥的土地使用權是作為企業財產的組成部分，甚至還有許多企業把劃撥取得的土地使用權作為其注冊資金的一部分，如果收回土地使用權，就等于抽逃注冊資金，這樣  ，不僅違反了《中華人民共和國民法通則》第四十八條和其他有關企業法人注冊資金的法律規定，而且也損害了其他債權人的利益。

筆者認為，上述兩種觀點雖然各有一定的道理，但都有所偏頗，從當前破產案件的具體操作上講，對劃撥取得土地使用權的，應當采取靈活的方法，具體問題具體分析。首先，凡列入全國企業兼并破產和職工再就業工作計劃的國有工業企業破產，適用國務院《關于在若干城市試行國有企業破產有關問題的通知》(以下簡稱國發(1994)59號文件)等政策，破產企業的土地使用權應納入破產財產。國發（1994）59號文件第二條規定：“企業依法取得的土地使用權，應當以拍賣或者招標方式為主依法轉讓，轉讓所得首先用于破產企業職工安置；安置破產企業職工后有剩余的，剩余部分與其他破產財產統一列入破產分配方案”。其次，對依法必須由國家收回的土地使用權也不應一律無償收回，還應具體情況具體處理：劃撥取得土地使用權已作為破產企業注冊資金的，政府就應將收回土地使用權而減少的注冊資金部分給予補足，補足的注冊資金部分應列入破產財產；對于破產企業取得劃撥土地使用權時已經支付了安置補償費等征地費用的，政府應給破產企業相應的補償，這些補償就應列入破產財產。第三，破產企業雖然無償取得劃撥土地使用權，但根據城市規劃國家無須立即收回的，在不改變土地用途的前提下，應允許破產企業在補交一定比例土地出讓金后，將劃撥土地使用權列入破產財產并用于清償債務。

(二)關于破產企業對外投資的財產是否應列入破產財產問題

企業對外投資(如聯營、入股、建立獨資企業等)在資產構成上體現為企業的長期投資，是企業總資產的一部分，因此在企業破產時，這些投資也應進行清算并列入破產財產，具體操作時還應注意以下幾種情況：第一，屬于破產企業獨資設立的企業，如不具備法人資格的，應對該分支企業的財產以及債權、債務編制成冊，列入破產財產，一并進行破產；如取得法人資格的，應把破產企業對其享有的投資權益進行變價轉讓，轉讓所得則應納入破產財產。第二，破產企業在其他公司的投資或聯營的投資，應在明確企業資產狀況的基礎上將投資的數額、所占比例列入破產財產。第三，破產企業以股票或其他有價證券方式擁有的股權，以有價證券形式計入破產財產。

(三)關于破產企業的融資租賃物是否應列入破產財產問題

融資租賃是指由出租人融通資金，供貨人提供設備(即租賃物)，承租人支付租金，具有融資、融物雙重職能的租賃交易。筆者認為，根據合同法的有關規定，在租賃期間，出租人享有租賃物的所有權，承租人破產的，租賃物不屬于破產財產；承租人在租賃期間屆滿后破產的，租賃物的歸屬按照法律規定或當事人約定來確定：若租賃雙方約定租賃物在租賃期間屆滿后歸承租人所有的，則租賃物屬于破產財產。若租賃雙方對租賃物的歸屬沒有約定或者約定不明確、且無法定的權屬變更事由的，則租賃物的所有權仍歸出租人，該租賃物不屬于破產財產。

(四)關于無法收回的破產企業的財產可否列入破產財產問題

在清理破產企業的債權中，破產企業的下列債權可不列為破產財產：(1)已超過訴訟時效的；(2)債務人已歇業且無財產可供清償債務的；(3)債務人下落不明的；(4)追償費用將超過債權數額的；(5)符合會計法核賬原則并經有關部門審批核銷的；(6)其它原因導致債權確實無法收回的。

篇10

廠房買賣合同協議書范文一

合同編號： )

立房地產買賣合同人

出賣人(甲方)：

買受人(乙方)：

根據中華人民共和國有關法律、法規和本市有關規定，甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則，經協商一致訂立本合同，以資共同遵守。

第一條 甲乙雙方【未通過經紀機構居間介紹】【通過 公司居間介紹(房地產執業經紀人： ，經紀人執業證書號： )】，由乙方受讓甲方自有房屋及該房屋占用范圍內的土地使用權(以下簡稱房地產)，房地產具體狀況如下：

(一)甲方依法取得的房地產權證號為： ，

(二)房地產座落在上海市 【區】【縣】 【路】

【弄】【新村】 【支弄】 號 室(部位： )。房屋類型： ;結構： ;

(三)房屋建筑面積： 平方米，另有地下附屬面積： 平方米，該房屋占用范圍內的土地使用權【面積】【分攤面積】： 平方米。

(四)房屋平面圖和房地產四至范圍 (附件一);

(五)該房屋占用范圍內的土地所有權為 【國有】【集體所有】;國有土地使用權以【出讓】【劃撥】【 】方式獲得。

(六)隨房屋同時轉讓的設備(非房屋附屬設備)及裝飾情況(附件二)

(七)甲方轉讓房地產的相關關系(包括抵押、相鄰、租賃等其他關系)見附件五。甲方保證已如實陳述房地產權屬狀況、設備、裝飾情況和相關關系，乙方對甲方上述轉讓的房地產具體狀況充分了解，自愿買受該房地產。

第二條 甲、乙雙方經協商一致，同意上述房地產轉讓價款共計人民幣為 元，(大寫)： 元整。乙方的付款方式和付款期限由甲乙雙方在付款協議(附件三)中約定明確。乙方交付房價款時，甲方應開具符合稅務規定的收款憑證。

第三條 甲方轉讓房地產時，土地使用權按下列第 款辦理。

(一)該房屋占用的國有土地使用權的使用年限從 年月 日起至 年 月 日止。甲方將上述房地產轉讓給乙方后，出讓合同載明的權利、義務一并轉移給乙方。

(二)按照中華人民共和國法律、法規、規章及有關規定，辦理土地使用權出讓手續并繳納土地使用權出讓金。

(三)

第四條 甲、乙雙方同意，甲方于 年 月 日前騰出該房屋并通知乙方進行驗收交接。乙方應在收到通知之日起的日內對房屋及其裝飾、設備情況進行查驗。查驗后【簽訂房屋交接書】【甲方將房屋鑰匙交付給乙方】【 】為房屋轉移占有的標志。

第五條 甲方承諾，自本合同簽訂之日起至該房屋驗收交接期間，凡已納入本合同附件二的各項房屋裝飾及附屬設施被損壞或被拆除的，應按被損壞、或被拆除的房屋裝飾及附屬設施【估值倍】【價值 元】向乙方支付違約金。

第六條 甲、乙雙方確認，在 年 月 日之前，【甲乙雙方共同】【委托甲方】【委托乙方】【委托 】向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續。上述房地產權利轉移日期以 【市】【區】【縣】房地產登記處準予該房地產轉移登記之日為準。

甲方承諾，在乙方或者委托他人辦理轉讓過戶時，積極給予協助。由于甲方故意拖延或者不及時供相關材料的，乙方按本合同第十條追究甲方的違約責任。甲、乙雙方同意，自本合同簽訂后，甲乙雙方或其中一方均有權向房地產登記機構辦理預告登記。

第七條 上述房地產風險責任自該房地產 【權利轉移】【轉移占有】之日起轉移給乙方。

第八條 本合同生效后，甲、乙雙方應按國家及本市的有關規定繳納稅、費。在上述房地產 【權利轉移】【轉移占有】前未支付的物業管理費、水、電、燃氣、通信費等其他費用，按本合同附件四約定支付。

第九條 乙方未按本合同付款協議約定期限付款的，甲、乙雙方同意按下列第 款內容處理。

(一)每逾期一日，乙方應向甲方支付逾期未付款的 %的違約金，合同繼續履行。

(二)乙方逾期未付款，甲方應書面催告乙方，自收到甲方書面催告之日起的 日內，乙方仍未付款的，甲方有權單方解除合同，并書面通知乙方，自收到通知之日起的 日內乙方未提出異議，合同即行解除。甲方可從乙方已付款中扣除乙方應向甲方支付逾期未付款 %的違約金，余款返還給乙方，已付款不足違約金部分，乙方應在接到書面通知之日起 日內向甲方支付。若乙方違約給甲方造成經濟損失的，甲方實際經濟損失超過乙方應支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額應由乙方據實賠償。

(三)

第十條 甲方未按本合同約定的期限交接房地產的，甲、乙雙方同意按下列第 款內容處理。

(一)每逾期一日，甲方應向乙方支付逾期未付款的 %的違約金，合同繼續履行。

(二)甲方逾期未交付房地產，乙方應書面催告甲方，自收到乙方書面催告之日起的 日內，甲方仍未交付房地產的，乙方有權單方解除合同，并書面通知甲方，自收到通知之日起的 日內甲方未提出異議，合同即行解除。甲方除應在收到書面通知之日起 日內向乙方返還已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，還應按已收款的 %向乙方支付違約金。若甲方違約給乙方造成經濟損失的，乙方實際經濟損失超過甲方應支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額應由甲方據實賠償。

(三)

第十一條 經甲、乙雙方協商一致，在不違反有關法律、法規的前提下，訂立的補充條款或補充協議，為買賣合同不可分割的一部份。本合同補充條款與正文條款不一致的，以補充條款為準。

第十二條 本合同自 【甲、乙雙方簽訂】【 公證處公證】

【 】之日起生效。

第十三條 本合同適用中華人民共和國法律、法規。甲、乙雙方在履行本合同過程中若發生爭議，應協商解決，協商不能解決的，按下列第 項解決。

(一)提交上海仲裁委員會仲裁;

(二)向人民法院提起訴訟。

第十四條 本合同一式 份，甲、乙雙方各執 份，

（簽名蓋章)： 代表( 簽名蓋章)：電話： 電話：簽約日期： 年 月 日簽約地址：

廠房買賣合同協議書范文二

出讓方(以下簡稱甲方)：

注冊地址：

法定代表人：

受讓方(以下簡稱乙方)：

注冊地址：

法定代表人：

根據《中國人民共和國合同法》等相關法律法規的規定，甲乙雙方本著自愿、公平、誠信和互惠互利的原則，經過充分協商，就甲方向乙方出讓廠房和該廠房的土地使用權事宜達成如下協議：

一、房產、土地權屬基本情況

1.甲方向乙方出讓座落在【】的廠房，廠房建筑面積為【】平方米，【】結構，平房和【】層樓房各【】幢，其中【】面積【】平方米，【】層樓房面積【】平方米，甲方持有【】政府頒發的《房屋產權證》(【】房權證【】字第【】號)。

2.甲方向乙方出讓座落在【】的廠房所對應的土地使用權，土地使用權限至

【】年【】月【】日，土地使用權類型為【】，土地用途為【】，土地使用權面積為【】平方米，實際用地面積為【】平方米，該土地使用權隨房產所有權轉移。甲方持有【】政府頒發的《土地使用權證》(【】國用【】第【】號)。

3.廠房和土地區域四至按房產證和土地使用權證標定。

二、轉讓價格及稅費承擔

1.甲方出讓的廠房所有權、土地使用權共計總價為人民幣 萬元，其中廠房作價 萬元，土地使用權作價 萬元。

2.本合同的房屋產權和土地使用權轉讓產生的稅費由甲方承擔。

三、付款方式和交易流程

1.本合同轉讓總價款人民幣 萬元共分三期支付。

(1)第一期支付：甲方協助乙方完成如下房產、土地移交手續后十日內，乙方向甲方支付【】萬元，該定金在乙方獲得廠房所有權和土地使用權證書之日起自動轉為第一期轉讓款。

①本合同簽訂后甲方向乙方移交廠房、土地，辦理移交手續。

②乙方向甲方支付定金后，甲方應在十日內辦結該廠房、土地未清稅費，保證對出讓的房屋和土地享有合法完整的所有權和土地使用權，權屬清晰明確。

③甲方應將出讓的土地、房屋內所有約定不屬于乙方的東西搬出，因特殊原因無法搬出的需經過乙方同意。

④甲方應結清與出讓土地、房屋有關的一切費用，包括但不限于水電煤氣費、物業費、垃圾費、環保費、管理費、衛生費、人員薪酬費等。

⑤甲方應向乙方提供關于廠房和土地的測繪、評估及房屋產權、土地使用權登記轉讓所需要的一切文件材料。

(2)第二期支付：甲乙雙方就房屋產權、土地使用權變更向產權登記機關提交資料完備，符合要求，并經產權登記機關正式受理后十日內，乙方向甲方支付第二期轉讓款【】萬元。

(3)第三期支付：乙方在領取房產證和土地使用權證后十日內，向甲方支付第三期轉讓款【】萬元。

2.甲方收到乙方各期款項(共三期付款，分別為【】萬元、【】萬元、【】萬元)起 日內應向乙方開具相應價款的票據。若甲方銀行賬戶變化，甲方需提前十日以書面形式告知乙方，否則因此而產生的一切經濟損失都由甲方承擔。

3.本合同簽訂后出現的政府原因(如規劃、征收或區域過戶凍結等)或政府部門工作失誤造成房產證、土地使用權證不能過戶變更的，甲方需在雙方確定無法辦理過戶變更后 日內返還乙方已支付的出讓款和定金(利息按中國人民銀行同期貸款利率計算，起算日期為。若產生雙方已繳納的稅費，則雙方各承擔稅費的百分之五十。

四、其他規定

1.甲方保證在本合同簽訂前，應解除廠區內所有與第三方的租賃關系，并騰空全部廠房。

2.甲方保證對出讓的房屋和土地享有合法完整的所有權和土地使用權，權屬清晰明確。

3.甲方保證出讓的房屋和土地不存在與第三方的權屬和債務糾紛，也不存在對外租賃、抵押、質押或被司法機關查封等權利瑕疵。

4.在本合同簽訂后，未經乙方書面許可，甲方不得向任何第三方出售、出租、抵押、質押或在該房產上設置任何權利擔保。

5.除雙方另有書面約定外，廠房、土地及附屬設施應按簽約時現狀完好地轉移交付乙方。

6.登記在甲方名下的變壓器、水、電、煤氣及其他付費項目使用權，由甲方遷移變更，甲方應協助乙方辦理相應的變更手續。

五、免責條款

1.由于不可抗力或意外事件而造成合同一方或雙方不能履行合同約定的義務的，不視作違約，合同另一方免除。

2.不可抗力是指不能預見、不能克服且無法避免的客觀事件，如戰爭、自然災害等。

六、違約責任

1.若乙方逾期付款，乙方應按中國人民銀行同期貸款利率向甲方支付逾期利息;如乙方逾期付款超過二個月，甲方有權單方終止合同，并沒收乙方支付的定金。

2.乙方取得出讓房屋所有權證和土地使用權證后故意不履行付款義務，則甲方有權向乙方追索按合同支付剩余價款及伍拾萬元違約金。

3.若因甲方原因無法辦理房產證和土地使用權證的過戶變更手續，或未按期移交房產，屬甲方違約，甲方應無條件全額退還乙方已經支付的轉讓款(包括定金)及賠償乙方已繳納的稅費等損失，并向乙方支付伍拾萬元違約金。

七、爭議解決

本合同履行中出現爭議，先由雙方友好協商解決，協商不成，任何一方均有權向乙方所在地有管轄權的人民法院提起訴訟。

八、附則

1.本合同同時得到甲乙雙方的完全理解和認同，任何更改均需雙方協商一致并以書面形式確認。

2.本合同由雙方授權代表簽字蓋章后生效。

3.本合同未盡事宜，由雙方協商確定后作為補充合同監督執行。

4.本合同的理解與解釋應依據合同目的和文本原義進行，本合同的標題僅是為了閱讀方便而設，不應影響本合同的解釋。

5.本合同一式四份，甲乙各執一份，房產、土地登記部門各一份。補充協議、補充約定、合同附件都是本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。

甲方：乙方：日期：

廠房買賣合同協議書范文三

出賣方(甲方)：

證照號碼：

法人代表：

買受方(乙方)：

證照號碼：

法人代表：

中介方：

地址： 電話：

根據中華人民共和國有關法律、法規和本市有關規定，甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則，經協商一致訂立本合同，以資共同遵守。

第一條 甲方將位于蘇州市 區 號的 有限公司自有產權的工業廠房及附屬設施、國有土地使用權轉讓給乙方。該標的具體情況如下：

1，國有出讓工業用地面積： 平米，土地證號：蘇 國用( )第 號。終止日期： 年 月 日。

2，已建廠房及附屬用房，建筑面積合計 平米。房產證號：蘇房權證 區字第 號。

3，水電及消防、排污設施、固定裝飾裝潢，照明設備。

第二條 甲方確保上述標的產權清晰，所有權明確，無權益糾紛，無抵押貸款，本次交易甲方已征得權利共有人及隱性權利人的同意;乙方現場查看過上述標的，對于該標的所處位置、建筑及設施情況、以及交易稅費情況充分了解，自愿買受該標的。

第三條 甲、乙雙方經協商一致，同意上述標的整體出讓價款為人民幣 萬元(大寫： )。辦理房產土地交易過戶手續，交易稅費按照法律規定各自承擔。

(一)甲乙雙方在中介方的見證下于 年 月 日簽定本合同，同時乙方支付定金人民幣 萬元給甲方。

(二)本合同簽定后，雙方辦理國有土地使用權轉讓鑒證手續，甲乙雙方根據國土部門的要求提供相關材料。國有土地使用權轉讓鑒證手續完成，乙方支付第二筆出讓價款人民幣 萬元(大寫： 萬元人民幣)給甲方。

(三)國有土地使用權轉讓鑒證手續完成后，雙方辦理房屋產權交易手續， 房屋產權交易手續完成后，乙方支付第三筆出讓價款人民幣 萬元(大寫：萬元人民幣)給甲方。

(四)上述全部交易手續完成一周內，雙方辦理標的移交手續。甲方結清該標的移交之前所產生的所有水電汽及其他費用后，將上述標的移交給乙方，乙方支付余款人民幣 萬元(大寫： 萬元人民幣)給甲方。自移交一日起該廠房土地的租賃權移交乙方，租金由乙方收取。

第四條 甲、乙雙方確認，本合同簽訂后，除房地產交易管理部門依法作出不予過戶決定外，上述標的權利轉移日期以房地產交易管理部門受理該標的轉讓過戶申請之日為準。雙方承諾，對于辦理過戶手續積極給予協助。由于任何一方故意拖延或者不及時提供相關材料的，造成對方損失的，違約方負責賠償。

第五條 乙方未按本合同約定期限付款的，甲、乙雙方同意按下列_______款內容處理。

(一)每逾期一日，乙方應向甲方支付逾期未付款千分之五的違約金，合同繼續履行。

(二)甲方書面催告乙方之日起的30日內，乙方仍未付款的，甲方有權單方解除合同。違約責任由乙方承擔，造成甲方損失的，乙方負責賠償。

第六條 甲方未按本合同約定的期限將上述標的交付給乙方，甲、乙雙方同意按下列第____款內容處理。

(一)每逾期一日，甲方應向乙方支付已收款千分之五的違約金，合同繼續履行。

(二) 乙方書面催告甲方之日起的30日內，甲方仍未交付上述標的的，乙方有權單方解除合同，違約責任由甲方承擔，造成乙方損失的，甲方負責賠償。

第七條 本合同簽定后，若甲乙任何一方以任何理由反悔的，或因違約而造成合同無法履行的，需向對方賠償違約金人民幣 萬元，并賠償對方經濟損失，同時承擔雙方全部中介費用。

第八條 本次交易過戶手續由甲方負責辦理，中介方協助。所需材料由甲乙雙方提供，辦理過戶過程中需要交納的稅費按照法律規定由甲乙雙方各自承擔。

第九條 本次交易甲方需支付中介費 萬元，乙方支付中介費 萬元。本合同簽訂當日，甲乙雙方各支付50%中介費;房屋產權交易手續完成后，甲乙雙方移交標的當日，各支付余下的50%中介費。

第十條 經甲、乙雙方協商一致，雙方簽定的補充協議，為買賣合同不可分割的一部分。本合同補充條款與正文條款不一致的，以補充條款為準。

第十一條 本合同自三方簽訂之日起生效。

第十二條 本合同適用中華人民共和國法律、法規。甲、乙雙方在履行本合同過程中若發生爭議，應協商解決，協商不能解決的，可依法向人民法院起訴。

甲方： 乙方：

負責人： 負責人：

年 月 日 年 月 日

中介方：