導語：如何才能寫好一篇房地產資產運營管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】房地產 融資模式 運營管理

一、引言

企業融資是企業以自身主體進行資金融通，實現企業內部資金供求的平衡狀態。房地產企業融資問題是企業發展的主要生命線，大部分房地產企業的生產經營管理都是圍繞房地產及其項目融資進行的。總體上說，房地產企業融資主要分為傳統融資方式（銀行貸款、股權融資等）與新興融資方式（信托計劃、投資基金等）兩種類別，不同融資方式在融資成本、風險、項目規模等方面有著不同適應條件。

二、房地產企業融資的基本特征

（一）較多依賴外源性融資

房地產企業發展是一個融資、發展、再融資、在發展的過程，企業生產活動需要籌集項目建設資金，其具體融資方式的選擇關系到企業融資成本選擇與負債結構、可實現收益等。作為非金融企業，房地產企業的融資方向主要分為兩種：一是內源性融資，即利用本企業長期積累的自有資金或可供使用資產進行再投資活動；二是外源性融資，即主要依賴外部資金或投資的供給滿足企業對資金的基本需要，如將投資者資金轉變為公司股份的股權融資形式。房地產企業從事行業性質決定了企業資金密集型生產的基本定位，企業自有資金難以滿足企業對大規模、長期資金的需求狀況，以自有資金為基礎實現企業資金融通是房地產企業生產管理活動的基本條件。

（二）以土地與房產抵押為條件

房地產企業融資主要以房地產企業自身為融通主體，根據生產經營活動的特點及企業未來發展預測，采取適當的方式與渠道籌集資金、合理組織與安排企業對資金的供應。房地產企業融資行為有直接融資與間接融資兩種，間接融資方式就是通過向金融機構（銀行）間接貸款進行的融資活動，這種融資活動中作為直接借款人的房地產公司與作為直接貸款人的投資者之間不存在業務往來，而是借助中介機構媒介作用進行；直接融資就是指房地產公司作為直接借款人向作為投資者的直接貸款人進行的融通活動。房地產企業的上述融資活動都需要以土地、房產作為擔保物進行借貸或資金融通的條件。

三、房地產企業融資模式及其運營中存在的問題

（一）房地產信托融資

在國際范圍內，房地產信托融資也被稱為房地產投資信托基金。在我國房地產信托融資是指“信托+銀行”的融資方式。基礎建設投資信托是目前我國規模最大的一種信托方式，基礎設施項目建設周期較長，對資金的需求量大，其目的是為基礎設施建設提供項目實施資金支持。其遵循的基本流程是：房地產企業充分表達項目建設融資需求，并針對項目實施制定出可行性分析報告，擬定資金信托文件等，然后由相關機構進行信托推介，最終成立信托計劃，將資金投入項目運作中去。當前房地產信托也存在諸多問題，信托機構監管不到位，導致不合規活動難以得到有效抑制；信托機構管理經營不到位問題也十分突出。

（二）股權融資

股權融資方式是以企業增加新股東的方式融進股本，獲取企業生產活動需要的長期穩定資金，與債權融資相比，股東收益與企業生產經營收益密切相關，同時企業自身不需要承擔還本付息的責任。股權融資具有資金使用長期性、不可逆性、無負擔性等特征，當前上市融通資金成為房地產企業的重要融資途徑，股權融入資金是企業股本的一部分，不僅可以用于企業生產經營，同時也能夠進行相應的投資等活動。但上市融資的缺陷也十分明顯，從長遠看，不能完全滿足房地產企業資金需求；同時上市融資的市場準入門檻較高，特別是中小房地產企業很難以實現上市融資；證券市場的運行規律使得房地產企業面臨上市資金周轉等問題。

（三）債券融資

當前我國房地產企業債券融資比重較小，國家對債券發行主體的資格要求、債券市場規模等限制了房地產企業債券融資的可能性，同時，債券融資對企業的資產負債率、資本金狀況及其擔保要求等都嚴格規定。

四、有效解決房地產企業融資問題的運營管理策略

（一）多元化融資方式互為補充，實現集約化融資

當前房地產企業多元化融資方式難以實現的主要原因還在于企業規模小、數量多，市場競爭力較低，抵御風險的能力不足等。房地產企業要以提升企業自身競爭實力為基礎，在綜合分析企業的經營管理狀況與未來發展規劃的前提下，以多元化融資方式互為補充，實現企業整體融資水平的提升。以轉變房地產企業經營管理方式為契機，實現房地產企業集約化融資目標，進一步提升房地產企業融資管理成效。

（二）規范金融市場環境，提高金融工具創新力度

完善金融市場各項監管法律法規，加強金融市場的監管力度，是提升企業融資效率的關鍵因素。當前房地產企業融資工具明顯不足，適用于房地產企業特性的融資工具創新力度不夠，如抵押、按揭等原始企業貸款方式依然是房地產企業的主要融資模式，根據房地產企業的特性及投資者的投資偏好設計出多樣化的金融融資工具，拓寬房地產企業融資途徑，是提升我國房地產企業融資效率的現實選擇。

五、小結

當前我國房地產企業融資方式單一，工資工具不足，在很大程度上限制了房地產企業的長遠發展。以企業集約化融資為目標，積極創新融資工具，實現多元化融資方式互補機制，有利于解決房地產企業融資困境。

參考文獻

[1]郝智慧，邵四華.我國房地產企業的融資方式比較研究[J].中國房地產金融，2009（12）.

[2]姜永銘.房地產企業融資外部化研究[J].技術經濟與管理研究，2013（06）.

[3]徐航濤.我國房地產企業融資渠道困境與創新[J].時代金融，2011（17）.

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關鍵詞：營運資金；非理性財務行為；羊群效應

一、研究背景

隨著近年來經濟結構的調整和經濟增長模式的轉變，我國房地產行業迎來了“春天”，房地產行業的發展不僅早就了現如今的大好形勢，同樣也催生了大量房地產企業的非理性的財務行為。總所周知，營運資金是一個企業維持正常生產運營的關鍵所在，有效的營運資金管理是增加企業收入、壯大資產的重要基礎。房地產行業特有的普遍墊資、資金周轉緩慢等特點決定了其營運資金管理的重要性，相較于一般行業，其營運資金管理的主要重點和難點集中在短期借款增長、貨幣資金周轉和應收賬款質量下降等問題。雖然非理性財務行為在顯示經濟生活中比較常見，但是如果其會影響房地產企業的營運資金管理，那么就會進而影響房地產企業的正常運作，乃至整個行業的健康穩定發展。因此，本文在房地產開發熱潮的形式下，探討非理性的財務行為如何作用于房地產企業的營運資金管理。

二、研究思路

在傳統的經濟財務學科的研究中，理性人假設是基礎假設之一，然而在現實經濟生活中，理性經濟人比較不符合實際，可以說是難以立足的假設。因此，為了彌補該假設在結合實際的研究中的缺陷，我們將非理性財務行為引入企業投資研究范疇。為了進行有代表性的說明，本文將引入代表性原則偏誤、心理賬戶和羊群效應這三類非理性財務行為的代表來進行探討。

墊資現象普遍、流動資金周轉速度慢、履約保證金期限長是房地產企業都具有的典型特征，而這些特征直接影響著財務上的營運資金，尤其是以短期借款、貨幣資金、應收賬款等項目為主。所以本文重點將它們與非理性財務行為匹配，構建合理的分析框架。

三、主要非理性的財務行為對房地產企業營運資金管理的影響

（一）代表性原則偏誤與房地產企業短期借款管理

1.代表性原則偏誤定義。代表性原則偏誤是指人們在做出決策時會受到記憶中類似事件的影響而非考慮事件的真實概率。個人會傾向于利用過去的印象或經驗法則來判斷未來的情勢發展，亦即人們在評估某事件可能發生的可能性時，常會因為過度依賴自己過去的看法來作出判斷，而不是根據現有的真實客觀情況作為判斷的依據。

2.代表性原則偏誤影響房地產企業短期借款。房地產開發前期會耗費巨大的資金，光靠企業本身的資金是難以支持的，二借款是我國企業融資的重要渠道，而房地產企業一般規模較大、建設周期相對較長，因此一般房地產企業會選擇銀行借款作為流動負債的主要來源。在房地產企業需求投資資金時，主要借助銀行貸款作為融資方式這一經驗法則就形成代表性原則偏誤，促使房地產企業傾向于選擇銀行短期貸款。所以，我們可以得出代表性原則在房地產企業投資行為中影響營運資金是通過增加短期借款來實現的。

（二）心理賬戶效應與房地產企業貨幣資金管理

1.心理賬戶效應定義。最初心理賬戶概念的提出是用于解釋個體在消費決策時為什么會受到“沉沒成本”的影響。人們在做出選擇時，實際上就是對多種選擇結果進行估價的過程，究竟如何估價，最簡單也最基本的估價方式就是把選擇結果進行獲益與損失的評價。在作經濟決策時，這種心理賬戶系統常常遵循一種與經濟學的運算規律相矛盾的潛在心理運算規則，因此經常以非預期的方式影響著決策，使個體的決策違背最簡單的理性經濟法則。

2.心理賬戶效應影響房地產企業貨幣資金。與個體不同的是，在企業的心理賬戶系統除受社會文化特征影響之外，還往往受企業本身文化的影響，因此使得其心理賬戶更加復雜。在房地產企業營運資金管理中，由于對于不同收支項目的敏感程度是不同的，心理賬戶可能對貨幣資金管理具有重要影響。

（三）羊群效應與房地產企業應收賬款管理

筆者看來，羊群效應影響房地產企業應收賬款。房地產行業是典型的存在信息不對稱的行業，且市場常常處于失衡狀態。而在信息不對稱的情況下極易產生市場中的“羊群行為”，因此，房地產行業的羊群效應十分顯著。隨著十三五規劃的開局，各地方政府都擔負著發展地區經濟的重任，地區GDP的增長也順理成章成為了地方官員政績考核的重要指標。建筑行業屬于典型的資本密集型行業，在GDP中占有很大的分量，房地產建設前期投資的缺口大多需要通過墊資來彌補，加之建設工期長，無疑更進一步推動了應收賬款質量的下降。所以，房地產企業投資的羊群效應越嚴重則應收賬款質量越低。

四、結論和建議

營運資金管理在企業中處于重要地位，對企業利潤目標的實現會產生重大影響。隨著經濟結構的調整和房地產市場競爭的加劇，非理性的財務行為對房地產企業營運資金管理的影響更加不容小覷。房地產企業可以從以下幾方面入手來減輕非理性財務行為在營運資金管理方面的影響：（一）企業應該完善決策制度，提升決策者的決策能力，根據現有客觀環境制定決策方案，并且增強決策的民主性，從而降低代表性原則偏誤程度，確保短期借款決策的合理適當；（二）企業應該建立健全完善全面預算管理制度，科學配置企業的資金、資源，從而降低心理賬戶效應，提升貨幣資金管理的效果；（三）企業在做出投資決策時做好相關可行性研究，盡量減少脫離實際看問題的情況，從而降低羊群效應，提高應收賬款管理質量。

參考文獻：

[1]方軍雄.企業投資決策趨同：羊群效應抑或“潮涌現象”？[J].財經研究，2012（11）.

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關鍵詞：財務核算 商業地產 服務行業 管理會計體系

一、管理會計體系建設需要摒棄財務核算僅為實現企業對外報告的傳統功能，推進財務核算向管理決策功能拓展

對于新興行業的初創型公司來說，管理會計工作的開展一般會滯后于財務會計工作，管理會計體系構建需要有一個逐步認知和布局的過程，而財務核算體系一般會伴隨業務的發展先行建立起來。為了推進企業管理會計體系建設，財務核算體系在設計和建設過程中，需要摒棄財務核算僅為實現企業對外報告的傳統功能，推進財務核算向管理決策功能拓展。本文以商業地產服務行業為例，強調用管理會計理念構建財務核算體系，使財務核算體系建設符合企業推進管理會計體系建設的遠景目標。

二、財務核算需要從簡單核算向多維度、精益化核算轉型，使財務核算數據能夠有效運用于管理決策

商業地產服務行業在我國屬于新興行業，除了房地產開發商轉型或涉足商業地產領域成立商業地產管理公司以外，第三方商業地產服務機構也逐步發展起來。房地產開發商旗下的商業地產管理公司主要為自身開發的項目提供商業地產管理服務，一般不參與其他房地產企業的商業項目運作，而第三方商業地產管理公司作為專業化的商業地產服務機構，為多個房地產開發商或業主提供商業項目增值服務，其主要商業模式為輕資產、多項目運作。本文所探討的商業地產服務行業財務核算體系構建以及管理會計信息化基礎建設主要針對第三方商業地產運營管理公司。

第三方商業地產運營管理公司主要經營管理模式有受托經營、承租經營、股權投資、商業策劃服務等。受托經營模式，即商業地產運營管理機構作為資產管理方，接受商業地產開發商或業主方委托為商業地產項目提供全程資產管理服務，獲取資產管理收益并分享項目物業增值收益。承租經營模式，即商業地產運營管理機構作為承租方，以租賃方式取得商業地產項目整體經營權，通過對項目重新定位和改造以及后續運營管理，獲得項目租金收入并分享項目物業增值收益。股權投資模式，即商業地產運營管理機構作為投資方，以直接購買或收購兼并方式獲得商業地產項目股權，通過對項目的直接投資和直接管理，提升項目整體價值獲得股權投資收益。商業策劃服務模式，即商業地產運營管理機構作為專業咨詢機構，為商業項目提供項目規劃、市場定位、招商租賃等服務獲取咨詢收入。

第三方商業地產運營管理公司主要利潤來源于多項目資產管理利潤、承租經營利潤、商業策劃收益、物業增值收益以及股權投資收益等。由于其運營管理的服務對象為商業項目，核算體系設計中，所有的核算元素都必須以項目為中心進行精益化核算。比如，核算細則要求所有的直接成本費用必須核算到項目層級；對于總部層級發生的間接成本費用，凡是受益對象為項目的，必須核算到項目層級；對于受益對象為項目，但無法明確到具體項目的，核算前需要與管理層溝通具體分配原則后核算至具體項目；對于受益對象不能歸屬于項目的，核算上需要記錄為“非項目”成本費用。對于管理層來說，總部層級發生的成本費用受益對象不能最終歸屬于項目的并不多見，這些成本費用可能是項目的前置成本，也可能是潛在項目的拓展成本，核算上要求財務人員深入到業務前沿，跟蹤這些成本的最終歸屬項目。

由于商業項目經營管理模式不同，財務核算上需要反映不同管理模式下的項目運營狀況。此外，不同管理模式下的商業項目可以細分為不同的管理服務階段。比如，受托經營類和承租經營類項目，可以細分為商業定位階段、工程改造階段、招商階段、預開業階段、正式開業后運營管理階段等。商業策劃類項目，可以細分為商業定位階段、工程改造階段、招商階段等。財務核算方面，需要根據項目在業務上的多元化屬性，對項目進行多維度核算，使經營分析既可以從項目整體又可以從不同維度方面反映項目的財務狀況。

從以上第三方商業地產運營管理公司經營管理模式的特點來看，財務核算需要從簡單核算向多維度、精益化核算轉型，使財務核算數據能夠有效運用于管理決策。

三、財務核算系統與業務系統的底層數據需要實現共享，使財務核算系統能及時獲取和整合業務信息，跟蹤業務活動變化，發揮財務核算決策支持功能

第三方商業地產運營管理公司作為連接商業物業持有者和使用者的媒介，承載了大量的外部資源。比如，房地產開發商、投資者、品牌商、供應商和消費者等。商業地產服務商參與了房地產業、商業服務業、金融業的市場資源整合和重新配置活動。

商業地產服務機構在商業項目管理的各個階段與眾多外部供應商緊密合作，共同服務于商業資產的增值服務。比如，商業項目市場定位和規劃階段，商業地產服務機構需要與專注項目所屬區域的市場調研機構緊密合作；商業項目工程改造階段，需要與工程咨詢供應商合作；招商階段，需要與招商經紀服務商合作；市場推廣和營運階段，需要與媒體和市場運營供應商合作。

第三方商業地產運營管理公司作為市場資源整合者的角色定位，要求財務核算體系設計中必須考慮將外部市場資源沉淀在公司信息化系統的底層數據庫中，并實現企業內部各信息子系統數據共享。比如，OA系統、采購系統、合同管理系統、商戶銷售系統、會員管理系統、租戶結算系統等各信息子系統的底層數據庫必須與財務核算系統保持信息共享和互換，使財務核算系統能及時獲取和整合業務信息，跟蹤業務活動變化，發揮財務核算決策支持功能。

四、財務核算體系構建需要集團統一核算管理體系，實現財務信息集中管理，為管理會計體系建設做好鋪墊

針對第三方商業地產運營管理機構輕資產、多項目運作的商業模式特征，其主要公司構架一般設計為集團管理公司、區域管理公司、項目公司三級。集團管理公司主要核算集團總部費用、集團直接管理的項目池；區域管理公司主要核算區域總部管理費用、區域公司直接管理的項目池；項目公司主要核算特定項目。除了以上三類公司以外，集團公司還會通過持股方式控制專業公司，比如，為項目提供工程改造的工程咨詢公司、提供物業管理服務的物業管理公司、提供招商服務的招商咨詢公司等，這些專業公司既可以為集團內項目提供服務也可以在市場上獨立運作。

以集團直接管理的承租經營類項目為例，項目公司作為承租方，通過租賃方式取得項目整體經營權，會計核算主體為項目公司，主要核算項目租金收入和項目直接經營成本。集團層面對項目的直接管理成本主要體現為集團專業管理部門為項目運營管理服務投入的人力資源成本、集團集中招商職能為項目發生的招商成本、集團集中營銷職能為項目發生的營銷成本等，這些直接成本記錄在集團管理公司的核算賬套中。此外，集團內專業公司為項目提供的專業化服務成本，比如，工程咨詢服務成本、物業管理服務成本等記錄在專業公司的核算賬套中。從集團母公司視角，對外報告需要抵消內部公司關聯交易產生的內部服務結算收入與支出，反映公司整體經營成果；對內報告需要集合集團內各核算主體的經營數據分析各項目完整的投入產出情況，跟蹤項目財務狀況的變化。

第三方商業地產運營管理公司集團化統一運營管理、集約化經營的特點，要求在財務核算體系設計方面，必須首先考慮統一集團內各公司核算科目體系、核算細則，統一集團內各公司財務對內和對外報告體系。集團統一核算管理體系，有利于實現財務信息集中管理，為管理會計體系建設做好鋪墊。

五、財務核算向管理決策功能拓展，需要企業管理層權衡成本與效益，使財務核算體系建設符合企業推進管理會計體系建設的戰略規劃

財務核算向管理決策功能拓展，要求財務核算體系隨著行業的變革和公司商業模式的變化持續改善。財務核算向管理決策功能拓展，需要企業管理層權衡成本與效益，綜合考慮企業發展的階段性以及推進管理會計體系建設的布局和時間節點，使財務核算體系建設符合企業推進管理會計體系建設的戰略規劃。

參考文獻：

[1]財政部.關于全面推進管理會計體系建設的指導意見（財會[2014]27號）.

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[關鍵詞]房地產投資信托基金；REIT管理；美國

[中圖分類號]F832 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2013）44-0072-03

1房地產投資信托基金簡介

房地產投資信托基金（REIT）的結構在世界各地被廣泛采用，大多數國家采用的房地產投資信托基金結構類似于當前的美國模式。美國REIT模式已經歷了50多年的發展。其雛形可以追溯至1880年的馬薩諸塞商業信托，由1960年美國國會頒布的房地產投資信托法案正式確立。

房地產投資信托基金最初的設計是為了使中小投資者也能夠參與到商業房地產投資中來，雖然投資者只能間接的參與，但這同樣不失為一種在沒有實力進行直接股權投資的情況下獲得房地產投資收益的優選方式。REITs可以針對不同投資者的需求，根據物業類型和區位在投資組合中提供個性化的投資策略。公開上市的房地產投資信托基金在有組織的交易所交易，成為一種具有較好流動性的投資方式。投資的對象多元化，運作的模式專業化，都使REIT成為對于個人投資者極有吸引力的投資組合方式。

我國房地產投資信托基金雖然尚未落地，但類似的民間房地產私募基金一直活躍在商業地產投資領域中，如何更加有效率的管理基金的運營，進而更加提高基金的回報率，一直是各個基金運營的短板所在。本文通過對美國REITs的運營管理模式的探究，總結其成功經驗，為中國的房地產基金成功運作提供借鑒。即專注于特定的房地產類型（或是專注于特定地區）；擁有大型、垂直整合的操作平臺；使用中低等程度的財務杠桿；擁有多元化的資金來源（債務和股本，公共和私人）。

2REIT管理戰略

2.1REIT管理的演變

現代美國房地產投資信托基金制度是從股權融資的行業困擾問題開始的，即解決在恰當時間獲取資本進行公司重組的問題。

20世紀90年代通過轉變成REIT上市進行資本重組的私人房地產公司，很快就認識到了在公開證券市場上市，意味著包括公司投融資、運營和其他管理決策及治理相關問題如董事會結構等所有方面，都會受到來自投資者和分析師更加嚴密的監察。隨著房地產投資信托基金行業的發展和成熟，房地產投資信托業總結出想要成功運營REIT的關鍵就是管理。今天大多數公開上市的REIT都是擁有高質量管理、大型動態化的，具有創業性質的，完全整合運營的公司，他們既有上市公司運營管理經驗又有房地產投資專業知識。

房地產投資信托基金在20世紀80年代本質上被動而缺乏垂直一體化的投資工具，擁有多元化的房地產投資組合主要由穩定核心或類核心的房地產組成。最初，房地產投資信托基金是面向散戶投資者，使他們能夠通過具有流動性，并公開交易的證券投資于多元高品質的房地產投資組合。大量創業型私人房地產公司和許多擁有成熟的開發經驗的公司紛紛進行IPO，同時房地產投資信托基金立法也發生了重要變化，都促使REIT行業得到了快速的發展，進一步推動REIT演變成為類似其他公開上市公司那樣更高效、更靈活動態操作的公司。

隨著房地產投資信托基金行業的發展和成熟，房地產投資信托業總結出想要成功運營REIT的關鍵就是管理。今天大多數公開上市的REIT都是擁有高質量管理、大型動態化的，具有創業性質的，完全整合運營的公司，他們既有上市公司運營管理經驗又有房地產投資專業知識。當今美國的大部分REITs在內部管理上都具有如下幾類共同特征：專注于特定的房地產類型（或是專注于特定地區）；擁有大型、垂直整合的操作平臺；使用中低等程度的財務杠桿；擁有多元化的資金來源（債務和股本，公共和私人）[1]。

2.2REIT管理模式

2.2.1內部與外部管理

1986年的稅收改革法案之前，REIT都被要求接受外部管理，因而是一個被動的投資工具。外部管理需求形成了一個重大的利益沖突，因為REIT發起人通常擁有管理公司而自己并不擁有多大的房地產投資信托基金。基金經理有動力去不斷增加房地產投資信托基金管理下的資產，由此提高整體的管理費用，而不是去努力管理REIT以實現股東價值最大化。1986年的法案允許REIT進行內部自主管理，為更好的實現股東的利益而管理提供了可能，并激勵了房地產投資信托基金經理提高運營決策效率。

新管理模式下的REIT并不僅僅局限于簡單地獲得并保有能夠產生收入的現存房地產，而是更進一步向“上游”擴散，比如生產環節中新建筑的建設與發展，甚至是為未來施工建設收購土地。有些公司還向“下游”擴展，進入生產和交付環節，包括物業管理、租賃和其他相關服務。垂直整合一個主要的優點是，它使房地產投資信托基金在股票市場和房地產市場相對估值變化區間內，擁有了更好的靈活性來適應生存，甚至獲利[2]。例如，垂直集成允許REIT在所持有的資產凈值超過股票市場估值時，通過出售房地產實現贏利，同時通過繼續控制所售出的房產的運營管理，實現穩定的運營規模和地理空間規模。大多數現代REIT都在某種程度上實現了垂直整合，這已成為現代REIT管理策略的一個標志。

2.2.2投資專業化

20世紀90年代的新型REIT管理策略中與老REIT極為不同的一點就是走向專業化，即聚焦在某類型的房地產上，或者是兩類緊密相關的類型，如工業地產和辦公地產。許多成功的房地產投資信托基金也同時專注于特定區域。在過去，所謂的“舊”的房地產投資信托基金，通常由多樣化的地產類型組成，基于傳統的行業法則，房地產投資信托基金投資人期望一個多樣化的投資組合。也就是說，通過購買一個單一的房地產投資信托基金股票，投資者可以通過多樣化的產品類型和潛在的多樣的地理區域獲得即時的風險減少。在1990年，有略多于25%的REIT被歸類為多元化的，定義為大比例持有多種類型的不同地產。下表詳細說明了根據NAREIT的分類，在自1994年開始，多元化持有地產的房地產投資信托基金的數量是持有聚焦類型地產REIT數量的3倍。1994年，216只REIT股票中有48支被列為資產多樣化的。這個數字在逐期減少，到2008年只剩9只，只占不到8%的股本REIT總和，甚至少于市值加權的基礎。

在理論上，房地產投資信托基金不需要多元化，因為投資者可以通過收購個人REIT股份或投資REIT專用的共同基金來創建他們自己的多元化投資組合。20世紀90年代精明的機構投資者更傾向于自己來作出多樣化投資決策。機構投資者不希望房地產投資信托基金經理關心管理風險的資產組合本身，而是通過他們尤其擅長的活動專注于股東價值最大化。

專業化的加強也與轉向自我決策，內部管理結構有密切的聯系。一旦房地產投資信托基金變為管理上更加積極的實體，很明顯聚焦在特定類型的房地產上時，專業的管理知識通常可以更有效率。考慮到劃分空間市場基本面、租賃和租戶關系以及開發和再開發活動在財產類型上的細微差別，在最擅長的領域實現專業化可以得到股票價值的最大化。更重要的是，股票市場可以更為容易的理解和分析專注于標準空間細分市場內中某類資產的房地產投資信托基金。專業化或聚焦能夠降低房地產投資信托基金的資本成本，增加股票價格和減少被收購的可能性。

在20世紀80年代后期，以醫療類REITs為先驅，房地產投資信托基金在20世紀90年代往往專注于特定的地產類型，甚至亞型（如購物中心附近的零售中心、獨立的凈租賃零售業，高端豪華公寓）。更小、更獨特的細分市場也發展迅猛，包括自建倉儲、預制房屋、高爾夫球場等，雖然除了自建倉儲，其他這些亞型一直局限于很少量的房地產投資信托基金。

聚焦在專業化的地產類型上是總的趨勢，但事實上也有例外，仍有成功的房地產投資信托基金，在產權多元化形式下業績突出，當然這些投資也有可能存在其他維度上聚焦理念的應用。

2.2.3擴大REIT規模

一直以來對于REIT的規模大小，即物業占地面積或股票的市值是否重要這個問題，人們一直存在爭論。毫無疑問，房地產投資信托基金更傾向于擴大資金規模。在20世紀90年代REIT繁榮以前，市場上充斥著小市值股票，小機構所有權，在1990年以前市場上的平均市值只有不到1億美元，REIT只是中小市值的股票，當時的機構投資者很很少。到1997年年底，平均市值增加到7.25億美元，到2008年第一季度為之達到了26億美元。許多房地產投資信托基金逐漸撤離小型股領域成中型甚至大市值股票。如下圖所示，市值的增加部分來自于通過并購不斷發展的經濟增長，而且還因為REIT市場在20世紀90年中期的經歷峰值進入繁榮后導致少數較大的房地產投資信托基金進行了大量的整合。自1996年以來房地產投資信托基金的數量有下降的趨勢，但REIT股票市場的市值大幅增長，直到2007年的信貸緊縮誘發了低迷。

“越大越好”假說源于人們相信REIT能產生多大的開銷和資本成本就有多大的規模經濟[3]。大型房地產投資信托基金將會得到更大的回報（通過某種組合的收購或合并其他房地產投資信托基金，在私人房地產市場購入地產，或自己開發新地產），直到耗盡規模經濟。公司應努力擴張以使房地產投資信托基金有機會實現凈現值為正，即使在投資私人房地產時沒有實現正凈現值，僅僅通過擴大規模也可以使平均總成本下降。這對于個人投資者和對REITs行業感興趣的投資者，都具有重要的戰略意義。

當然，市場上也確實有相當數量的小型房地產投資信托基金，與大型房地產信托基金共存。事實上，在2008年3月，NAREIT權益型REIT指數188支REIT有48只市值低于10億美元。此外，市值中位數為13億美元，明顯小于平均數26億美元；許多REIT仍然是小盤股。較小的房地產投資信托基金，特別是那些專注某一特定區域的更加了解他們所處的市場，能夠更迅速采取行動，利用價值創造的機會，并因此能夠成長得更快。這一假說的支持者認為可能存在與主要固定支出有關的規模經濟，但隨著管理不斷擴大，參與更多的市場的也與規模不經濟產生很大的相關性[4]。也有可能，規模經濟帶來的利益隨各房地產投資信托基金聚焦的具體部門和商業模式的不同而不同。即規模不經濟的產生或早或晚，這與他們進行的房地產投資各自不同的特征有關聯（如房地產類型，當地與國際焦點，以當地和全國與跨國租戶為基礎等），特別是如果經濟增長同時跨越了不同地區時。

3綜述

在經營范圍上，REIT應該積極向上下游拓展，進入生產和交付環節，包括物業管理、租賃和其他相關服務。在操作上實現專業化，聚焦于類型房地產上，或者是兩類緊密相關的類型房地產上，同時專注于特定區域。在運營規模上，力爭實現規模經濟來獲得更大的回報，以及有機會實現正的凈現值。

參考文獻：

[1]Capozza，D.（2005），New Rules for Real Estate Investors，Presidential address at the American Real Estate and Urban Economics Association（AREUEA）annual meeting.

[2]Capozza，D.and P.Seguin（2000），‘Debt，Agency and Management Contracts in REITs： The External Advisor Puzzle’，Journal of Real Estate Finance and Economics.

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在競爭日趨激烈和資金壓力過大的形勢下，房地產企業如何實現自身的穩定、高速、持久發展已成為房地產企業必須思考的重要課題。然而，在當今經濟形勢下，傳統的重資產模式已不能幫助企業在市場中贏得有利地位，因此，要想在競爭激烈的房地產市場中保持優勢地位，獲得持續快速擴張，房地產企業應尋求經營模式、盈利模式上的轉型，房地產企業運營模式需要擺脫“重型化”，轉向“輕資產運營模式”，即開啟“資產輕量化”的戰略轉型。

目前，關于“輕資產”還沒有統一的、比較權威的定義，但是已經有了一些表述。“輕資產”屬于企業的一種獨特資源，其內涵為“資源基礎觀點”下“核心競爭力”的各個因素（這些因素包括企業所擁有的有價值的、稀少的、不易模仿的和難以替代的資源以及具有整合運用資源創造價值的獨特能力（Barney，1991）。這些資源不僅包括常見的品牌和專利，還包括市場基礎資產中強調的知識財產、客戶關系、渠道和網絡，以及其他諸如企業價值觀和文化、產品創新能力、技術研發能力、產品營銷能力、租住文化、人力資源、管理制度和流程等無形資產（Arnit，1993）。總的來說，輕資產可以視為是企業在經營過程中形成的無形資產，也是企業競爭優勢和價值增長的關鍵因素（劉艷軍，2010）。輕資產其實就是企業的一類資產，它們的特點在“輕”上，核心應該是這些“虛”的東西（楊天波、景梁，2011）。

輕資產運營模式由麥肯錫咨詢公司首先提出，并于在之后得到廣泛推廣。有學者將輕資產運營定義為：在資源有限的形勢下，以智力資本的運營為基礎，杠桿利用各種資源，從而實現以最低的投入得到最大化的商業運營模式價值的戰略管理（孫黎、朱武祥，2003）。

輕資產運營模式的核心思想在于以杠桿原理充分利用各種外界資源，減少自身投入，集中自身資源于產業鏈利潤最高的階段，以提高企業的贏利能力。房地產企業的“輕資產運營模式”是指房地產開發從資金到開發、規劃、設計、建設以及銷售各個環節均由高度專業化的公司分別完成，其資金更多的來源于社會大眾。輕資產模式并不要求房地產開發商操作整個過程，它在整個房地產開發投資經營鏈條中往往只扮演管理者、參與者、經營者或職業經理人中的一個角色。這種輕資產模式的創新是企業解決債務危機的好辦法，更是為企業財務戰略調整奠定基礎，也是解決了資金鏈斷裂的重要舉措。

近年來，包括萬達、萬科、保利地產、世茂房地產在內的龍頭企業都相繼提出了輕資產方向發展的戰略轉型。在不少業內人士看來，隨著行業利潤率和杠桿率的長期下降，重資產將不再是房企的最佳選擇，而輕資產模式則會得到越來越多的用武之地。以萬達為例，2015年1月14日，萬達商業地產宣布與光大控股旗下的光大安石地產投資顧問有限公司、嘉實資本、四川信托和快錢支付清算信息有限公司分別簽署了有關設立合作投資消費平臺的協議。4家機構擬投資240億元人民幣，建設約20座萬達廣場。這20座萬達廣場的設計、建造、招商、營運、信息系統、電子商務都由萬達操作，使用萬達品牌，但不再介入投資領域，資產將歸投資者所有，萬達與投資方從凈租金收益中分成，以此減少資金壓力，大幅提升凈利潤率；這一舉措標志著萬達商業地產“輕資產’模式正式啟動。又如萬科為例，其年初宣布發展的小股操盤、社區服務等業務都屬于輕資產概念。同樣，保利地產大力發展房地產基金業務以及養老社區運營平臺，也是屬于輕資產。但并不是所有企業都適合輕資產運營模式，需要結合企業自身情況來進行判斷是否可以以輕資產模式來進行發展。輕資產模式下，房地產企業很多傳統的優勢會被淡化，而效率優勢會被放大，另外，輕資產模式還會帶來過分依賴外包、產品質量無法控制等風險，甚至在模式設計及運行中也會產生“空手道”、小即好、盲目追“輕”的誤區，因此不是所有的企業都能實現輕資產轉型。

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房地產私募基金金融房地產

一、房地產私募基金的定義及發展歷程

定義：房地產私募基金是指專門從事房地產項目的開發、并購、管理、經營和銷售以獲取收益的專業化基金。

發展歷程：房地產私募基金最早出現于20世紀70年代末的美國，當時市場上剩余資金充足，融資成本較低，對房地產私募基金的需求量并不大，缺乏投資機會使房地產私募基金一直沒有獲得較大的發展。直到80年代末，全球經濟危機導致機構投資人資金鏈緊張甚至斷裂，市場上出現了大量由于無法償還貸款而抵押的房地產項目。造成此次經濟危機的根本原因主要有兩點：1.不斷攀升的利率增加了人們償還貸款的壓力，房屋貸款毀約率明顯提高；2.政府取消了購買房地產的稅收優惠政策，增加了人們購買房地產的成本，使房地產銷量急速下降，成交價格有很大程度的下跌。同時，市場上出現了非常多的優質資產被迫折價出售，美林和高盛等著名投資機構準確的把握住了這個難得的機會，開始募集房地產私募基金“抄底”市場。至此，以機會型房地產私募基金為標志的新興投資領域登上了歷史舞臺，并最終成為推動房地產市場恢復繁榮局面的一支重要力量。進入20世紀90年代，隨著房地產行業不斷發展壯大，房地產私募基金已不再局限于收購那些處于困境之中的資產，其業務逐步拓展至房地產并購、房地產開發及房地產債權等領域。由于房地產私募基金比較傾向于做長期投資并擁有成本較低的融資渠道，他們通常愿意以股權投資的形式進入房地產項目。在整個房地產產業鏈上，這種運營模式能夠滿足很多房地產商的融資需求、降低房地產商的資產負債率，同時也能夠提升房地產行業整體的資金使用效率。

二、房地產私募基金的優勢

優秀的房地產私募基金相對而言是更專業的房地產投資人，房地產私募基金可根據市場變化情況進行主動管理，充分發揮投資管理方面的優勢，根據相應的投資策略將資金投放到不同的項目，在風險把控上更具有優勢。并且，多數運作成熟的房地產私募基金是以獲得投資收益為目的，不采用“單個投資制度”直接投資房地產項目，而是通過“集合投資制度”間接從事房地產投資。房地產私募基金具有流動性高、變現能力強、集合投資、分散風險、降低交易成本、運作規范的特點。具體而言，房地產私募基金的優勢主要在于以下幾點：

1.股權投資：與在公開市場上購買上市公司股票的公募基金不同，房地產私募基金傾向于直接收購所投房地產項目公司的股權。這種股權投資使投資人能夠在很大程度上對所投資的房地產項目公司進行控制，從而更好的保證其權益并實現其投資策略。

2.創造價值：房地產私募基金管理人通過對項目的重新包裝，在運營管理層面為房地產項目創造價值，如對所投資的房產進行翻修、對項目公司進行財務整頓，從而提升資產價值，再以高于收購價的價格出售，實現盈利退出。

3.利益重組：房地產私募基金可以將不同的房地產項目重新包裝打包銷售，也可將某一項目按比例分拆銷售、對外融資或出租。與無形資產相比，房地產項目更容易分拆，而且分拆后的每一部分資產可能比原先的價值有所提高。

4.貸款優惠：由于房地產項目通常具有可以預期的穩定的現金流，房地產私募基金比杠桿收購等其他私募基金投資類別更容易獲得貸款利息優惠，從而降低了融資成本。

5.退出靈活：房地產私募基金可在所投房地產項目銷售完畢后分紅清盤退出，也可以將資產在非公開市場上轉讓給其他投資者，甚至可以通過房地產投資信托基金的形式打包上市退出。

6.分散風險：投資房地產私募基金可以豐富機構投資人的投資策略組合。房地產私募基金與證券和債券投資相對較低的關聯性使其能夠分散投資風險。

三、房地產私募基金的分類

根據發起機構的不同，目前中國市場上的房地產私募基金主要分為三類：

1. 互質的獨立基金管理人，例如中城聯盟投資基金、盛世神州房地產基金等；

2. 由房地產開發商為主發起成立的房地產基金，例如信保基金、華潤地產基金、復地投資基金、中海地產基金及金地穩盛基金等；房地產基金管理人往往具有知名開發商背景，在房地產的業內資源和項目運營等方面，有著得天獨厚的優勢，比較容易獲得有限合伙人LP的認可。但也可能存在以下問題：具有開發商背景的基金管理人是否可以保持其獨立性，以投資者利益為重，而不是偏向于開發商自己的利益，成為開發商的變相融資平臺。

3.由金融投資機構發起設立的戰略型投資基金，例如鼎暉房地產基金、弘毅房地產基金及黑石中國基金等。目前，包括高盛、摩根斯坦利、瑞銀、德意志銀行等各大國際投行在國內均有參與設立此類基金。

根據投資方式的不同，又可分為以下三類：

1.權益型基金。一般直接或間接投資于房地產項目，收入主要來源是房地產項目直接產生的租金收入或出售的增值收益，權益型投資往往直接參與到項目的運營管理過程中，收益主要取決于項目實際運作情況。

2.抵押型基金。一般是通過委托貸款等形式借錢給開發商以賺取固定收益，收益來源于房地產抵押貸款利息，與項目實際收益關系不大。目前國內房地產私募基金大部分以抵押型投資為主。

3.混合型基金。是介于權益型和抵押型之間的一種模式，兼具權益型和抵押型的雙重特點，在收購項目公司股權后，同時向項目公司提供房地產貸款。理論上來講，混合型房地產基金在向股東提供物業增值機會的同時，也能提供穩定的貸款利息，不過由于比例難以劃分和風險難以分割，所以實踐中這樣的結構比較少。

四、房地產私募基金在中國的發展現狀

房地產行業是最受私募股權基金青睞的行業之一，房地產私募股權投資在傳統行業的私募股權投資中占有舉足輕重的地位。房地產項目無論是在公開市場還是非公開市場都具有不錯的流動性。發展房地產私募股權基金可以促進房地產企業規范發展；完善投資渠道，合理利用民間資本；促進中國資本市場發展。近年來，由于持續的房地產調控，傳統的房地產融資渠道如銀行、信托等收緊，給房地產私募基金帶來了良好的發展機遇，在中國呈現蓬勃發展之勢。根據清科研究中心的最新統計數據顯示，2013年新募房地產基金數量繼續保持了2012年以來的增長趨勢，同比增幅超過40.0%，總量達到132只；2013年的募資金額同比也大幅增長了79.1%，募資總額達到106.67億美元。其中，房地產開發經營幾乎占據了全部的投資案例，共發生投資案例102起，披露金額的98起涉及63.09億美元。

目前，房地產私募基金在中國主要有以下幾種類型的投資：

1.開發型投資。對目標房地產開發項目進行投資，尋求投資的增值。

2.風險投資型投資。運用典型風險投資基金的投資理念，對房地產相關高科技產業（如新材料）的目標企業進行投資，尋求風險投資的增值。

3.收租型投資。長期持有寫字樓、購物中心、商務公寓、工業廠房等收租型物業，尋求物業的長期穩健經營收益，并在條件成熟時通過房地產投資信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以尋求投資資本的增值。目前，房地產私募基金已涉足住宅、購物中心、辦公樓、商鋪、城市綜合體、旅游地產、工業地產等各個房地產領域。

4.抵押資產型投資。投資收購銀行的抵押資產（房地產），通過資產證券化或受益權轉讓方式尋求投資的收益。

5.不良資產處置型投資。投資收購銀行的不良信貸資產（房地產），通過資產直接轉讓或改造后轉讓等方式尋求資產的增值。

6.其他投資：不少小的房地產私募基金實際是以“過橋貸款”為主營業務，快進快出，賺取利差。

參考文獻：

[1]董藩，趙安平.房地產金融[M].清華大學出版社，2012.

[2]孟慶君.房地產私募基金：募、投、管、退中的疑難精解[M].首都經濟貿易大學出版社，2014.

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一、房地產企業現代財務管理要求實現資本運營化管理

（1）現代財務管理與資本運作密不可分。現代財務管理與傳統財務管理相比管理技術水平高、管理模式新穎、管理經驗豐富、對資本管理要求高、科學嚴謹等顯著特點。而資本運作是房地產企業發展的重點，資本運營通過現代財務管理，實現企業的戰略投資規劃，科學分析預期收益和投資風險預測，結合管理上的先進以及技術的進步，對投資的可行性、風險狀況、環境情況、資金流動狀況、債務結構情況等建立起來協調、高效、便捷的聯運運營機制，充分掌握行業最新發展動態，及時識別風險狀況、充分挖掘出資本的潛在價值，從而產生巨大的資本效益。現代財務管理中引入資本運營化管理，為現代財務管理增添了活力，注入了新鮮鮮血。經營的核心和關鍵在于管理。正是經營和管理相互促進、相互制約的關系，才使資本運作呈現出可喜的成績。（2）現代財務管理模式有助于資本運作。隨著我國經濟發展和房地產業市場的不斷發展和成熟。房地產企業的資本運作日趨多元化和復雜化，同時由于市場競爭的加劇和國家房地產宏觀調控政策的影響，房地產企業生存壓力加大，為了最大限度地促使企業增值和效益增長，房地產企業必須完善現行的財務管理運行機制，建立現代化的財務管理模式。（3）現代財務管理下的資本運作實現了資源的優化配置。隨著房地產企業的發展壯大，企業的發展規模、發展層次、發展水平與過去相比都有了很大的程度的提高。由于資本運作可以有效調動企業的生產資源、管理資源、技術資源、人力資源等，而成熟的財務管理體系對資本有著較高的要求，房地產企業更高層次的發展正是要求對資本實現高效率的運作。而資本市場的發展要求房地產企業在成長和擴張、投資與融資、發展與生存等之間實現財務資源的優化配置，科學合理的財務管理在預測、分析決策、管理控制等方面通過利用先進的管理經驗和技術手段，通過支出與分配資金等核心資源，力求財務決策最優化，實現資源的優化配置。

二、房地產企業資本運營型管理的主要內容

（1）現代財務管理對資本運作提出了更高要求。房地產企業在通過在前期的分析、決策、思考、驗證等環節確定下來以后，就要開始資本運作工作，通過確定資金概算和資金渠道，所以說資金的籌措問題是房地產企業開展資本運營型財務管理的前提和必要條件。對于資金的籌措，在現代財務管理中體現為以下幾點：一方面資本運營型財務管理重視對資金利用的科學性和效益性要求較高。房地產企業在籌措資金時，應當對籌措資金的進行充分評估。另一方面，還應當重視資本的結構。通過調整不同資金的占比，規避融資風險，使資本運營管理充分適應現代財務管理。（2）現代財務管理下的資本運作對信息化依賴性強。網絡是房地產企業加強內部控制，實現企業利潤增長的新亮點。與傳統財務管理相比，現代化財務管理通過利用信息技術實現資本運作的最佳化。資本運營型財務管理通過采用現代化信息技術手段和新的技術方法，實現財務管理的全面化和科學化，通過對預算實行全面控制，全面收集項目信息，及時調整投資計劃和方案，實現投資管理的科學化。（3）現代財務管理下的資本運作重視對無形資產的管理。無形資產是房地產企業實現經濟效益增長的重要經濟增長點和利益所在。傳統財務管理過分注重資本在財務管理中的流動，忽視了無形資產的價值，致使一些房地產企業在注重短期利益，不重視企業文化價值的體現，粗放式經營模式比較常見。企業標準化、精細化管理是房地產企業做大做強的必經之路，有助于在業界樹立品牌形象，促進房地產企業長遠發展。無形資產的價值對現代財務管理下的資本運作，即資本運營型財務管理有著緊密的聯系，是資本運營型財務管理的重點和關鍵點。

參 考 文 獻

[1]王莉.淺議我國企業財務管理模式[J].中國城市經濟.2012（3）

[2]薛松.房地產業資本運營新模式探討[J].江淮水利科技.2006（5）

[3]陳迎霞.集團企業資本運營財務理論初探[J].云南電業.2001（12）

[4]孫杰，.現代資本運作理論及其發展影響因素分析[J].企業導報.2010（6）

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關鍵詞 房地產開發 項目 精細化管理

一、引言

隨著房地產行業市場競爭的越發激烈以及國家一系列宏觀調控政策機制的不斷出臺，房地產開發企業經營管理面臨的壓力越來越大，在新的復雜市場環境下，房地產企業要贏得生存發展，就必須進一步加強內部管理，特別是在房地產開發項目的管理方面，應該更加注重有效的質量管理和成本控制，通過精細化的房地產開發項目管理，提高房地產開發企業的整體管理水平，促進房地產開發企業的長遠穩定發展。

二、精細化管理概念以及房地產開發項目實施精細化管理的必要性

精細化管理是企業現代化管理理念與管理技術的有機融合，重點是通過對企業項目中細節、流程的優化控制，來進一步提高整體運轉效率，進而達到降低成本、提高質量和效益的目的。現代化的精細化管理應用實施，需要綜合運用各種信息化、系統化、標準化和程序化的手段，對企業項目運作中的各項經營活動進行精密的組織設計和協調管理。對于房地產企業而言，在開發項目中實施精細化管理的必要性主要體現在兩個方面：

從房地產企業的內部管理方面分析，房地產開發項目具有明顯的項目建設開發周期較長、投資成本過高、成本控制管理難度過大的問題，整個項目從建設初期到最后投入使用，都面臨著較大的不確定性風險。應對這些風險問題，真正確保房地產開發項目效益的實現，必須采取精細化的管理模式，及時解決房地產項目開發中存在的各種問題，提高房地產開發項目風險防范控制能力。

在房地產企業經營發展面臨的外部環境方面，隨著國內房地產行業市場的不斷發展變化，國家對于房地產產業也相繼出臺了一系列的調控管理政策。適應這些政策要求，真正確保房地產開發項目經濟效益目標的實現，要求房地產開發企業必須加強項目開發建設階段的控制管理，通過精細化的管理手段，來保證房地產企業開發項目全過程適應市場環境變化，進而增強房地產開發企業的市場生存能力。

三、當前房地產開發項目管理中存在的問題分析

第一，項目全面成本控制管理不足。有的房地產開發項目在建設管理過程中，對于成本控制管理沒有全面的認識，認為只要加強采購、實施階段的成本管理即可，對于全面系統的成本控制管理重視不夠，造成了成本控制管理還沒有完全覆蓋到項目建設管理工作的各個環節，成本控制效果不佳。此外，在成本控制管理方法上，仍然是主要采用傳統落后的事后成本控制管理方法，成本控制管理制度也存在較多的缺失，導致了成本控制管理目標難以實現。

第二，管理制度化以及規范化水平不高。確保整個房地產開發項目順利推進，必須有相對較為健全完善的制度體系作為保障，但是現階段很多房地產開發項目為了加快項目建設進度，忽略了制度具體落實控制，造成項目建設開展過程中經常出現各種問題，甚至影響了房地產開發項目的正常運轉。

第三，房地產開發項目管理協調不夠。由于對項目缺少精細化的籌劃設計，造成了房地產開發項目建設實施過程中出現了協調管理方面的問題。特別是對房地產開發項目的成本、質量和進度方面的協調管理不足，目標管理在實際的執行過程中出現了偏差，影響了整體效益目標最大化的實現。

四、房地產開發項目精細化管理組織實施

第一，加強對房地產開發項目精細化管理的組織保障。在房地產開發項目管理中實施精細化管理，首先，應該建立精細化的組織管理保障體系，特別是對房地產開發項目的運營管理模式進行改進，構建全新的項目精細化運營管理架構，明確房地產開發項目設計、造價管理、工程施工、計劃管理等各個部門在房地產開發項目精細化管理中的責任，并注重加強各個部門之間的溝通協調和相互配合，確保房地產開發項目精細化管理的順利推進實施。其次，應該完善房地產開發項目精細化管理的機制保障，特別是建立房地產開發項目考核機制，對各個責任部門在房地產開發項目管理中的責任履行情況進行考核，加強激勵管理，以確保房地產開發項目管理目標的順利實現。此外，還應該注重加強房地產開發項目管理過程中的聯動保障管理，增強房地產開發項目管理工作的合力，確保整體管理目標的實現。

第二，以成本、質量和進度作為房地產開發項目精細化管理的關鍵。成本、質量和進度這三要素，是整個房地產開發項目管理的關鍵所在。在成本的精細化管理方面，應該結合房地產企業開發項目的實際情況，建立科學有效的成本費用控制管理系統，健全開發項目預算管理體系，全面地設置管理費用、銷售費用、財務費用、開發成本等費用成本科目，以及固定資產、無形資產等資本性支出，對項目成本實施預算管理。同時，嚴格按照預算計劃對各種成本費用支出進行預算審批，特別是加強預算外的預算追加和預算調整控制，以確保預算目標的實現，真正降低成本費用支出。在質量精細化管理方面，應該建立質量精細化管理體系，明確房地產開發項目的設計質量、施工過程質量、質量通病防范、竣工驗收等各個環節的標準，執行標準化的控制管理，防范各種質量問題發生。在進度的精細化管理方面，則應該結合房地產開發項目的實際情況等，綜合考慮成本控制、質量控制、資源消耗等實際情況，制定項目進度任務書，并加強進度控制監督，確保進度目標的實現。

第三，加強開發項目的風險防范控制管理。風險防范控制管理也是房地產開發項目精細化管理的重要內容，在具體的管理工作開展過程中，應該根據項目情況，認真研究國家有關房地產政策及相關規定，并開展市場分析和預判，進一步確定項目的發展目標和方向，并對市場波動可能給項目帶來的不利影響進行全面分析。同時，還應該注重項目的前期論證和可行性研究，按照項目風險隱患有針對性地制定風險防范體系，規避經營管理風險。此外，在房地產項目開發管理過程中，還應該進一步加強內部控制管理，完善內控體系，做到依法合規審慎經營，切實規避各類風險隱患問題。

第四，提高房地產開發項目管理過程中的組織協調管理。組織協調管理在項目建設管理中具有非常關鍵的作用。在房地產開發項目實施過程中，應根據不同階段，適時、準確地加強協調管理，提高項目運行的效率和效益。重點加強與設計部門、監理部門和施工部門之間的協調，在項目管理機構建設、項目管理制度建設，進度控制、質量控制、安全控制、成本控制，項目建設的現場管理、生產要素管理、技術管理、合同管理、信息管理、協調管理、風險管理、竣工驗收和回訪管理等方面有針對性地制定管理計劃，并通過專門的管理機構實現各項管理工作之間的協調有序，以確保項目嚴格按照進度計劃、質量控制標準和成本管控要求有序進展。

五、結語

在房地產開發項目管理中實施項目精細化管理，應該結合房地產開發企業的實際情況，以成本、質量和進度管理作為目標，并完善組織管理和制度保障，真正提高房地產開發項目管理的精細化水平，促進房地產企業開發項目整體管理水平的提高。

（作者單位為濰坊晨琳經貿股份有限公司）

參考文獻

[1] 薛萃.淺談做好項目精細化管理應抓好的五個環節[J].山西建筑，2011（31）：244-245.

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中圖分類號:F830.91文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2009)30-0057-02

(一)房地產投資信托基金(REITs)的類型

1.按照REITs組織形態分類,分為契約型和公司型。契約型房地產投資信托基金,是指在信托人與受托人締結以房地產投資為標的的信托契約的受益權加以分割,使投資人取得表示這種權利的收益憑證。

公司型房地產投資信托基金,是指設立以房地產投資為目的的股份有限公司,使投資人取得公司股份的形態,公司再將收益以股利形式分配給投資人。美國的REITs絕大多數是公司型。

2.根據資金使用的不同,主要有權益型、抵押型、混合型。權益型指擁有并經營收益型房地產,是REITs的主導類型。 抵押型指直接向房地產開發商貸款,或者通過購買抵押貸款支持證券間接向房地產商貸款。混合型REITs指既擁有并經營房地產,又向房地產所有者和開發商貸款。

(二)房地產投資信托基金(REITs)的特點

1.變現性高。REITs是一種間接的房地產投資類型,相比較直接購買不動產,需要中介結構,費時費力,手續煩雜,且投資門檻金額龐大變現性差,REITs申購門檻低,交易方式和股票相同,流具有很明顯的流動性優勢。

2.分散投資風險。REITs是一種投資組合的方式,注重的是分散風險。REITs的常見的投資經營標的包括辦公大樓、購物中心、飯店和賣場等,多為不動產的組合。相比較投資單一的不動產而言,可以避免投資標的的集中風險。

3.收益能力穩定。REITs每年固定分配股利,使得其投資報酬率相當穩定。REITs的現金流主要是來自于租金收入、管理維修費用及承租率等,相對比較穩定。

4.稅收優惠。對于REITs的投資者而言,稅收優惠包括兩個方面。一方面,REITs具有避免雙重征稅的特征。由于REITs的經營利潤大部分轉移給REITs股東,一般是將90%的稅后收益分配給投資者,因此,REITs在公司層面是免征公司所得稅的,這對于投資者來說具有很大的吸引力。另一方面,REITs在支付股利時具有遞延納稅功能,這也是許多投資者投資REITs的主要原因。

(一)國外的REITs發展情況總結

1.各國的REITs以封閉式為主,開放式較少。而且封閉式期限較長,有利于基金更好地運作。上市型基金成為房地產基金的主流品種,而上市的條件一般參考主板股票上市標準。對上市REITs的信息披露有嚴格要求。

2.美國是最典型的采用公司型REITs的國家,美國的傳統REITs以公司型為主,大量的現代REITs是以契約型和公司型相結合的混合型REITs。而在亞洲契約型REITs是主流,香港REITs采用契約型組織形式,在日本和新加坡,兩種組織形式均為法律許可。但實際操作中,日本以公司型為主,新加坡目前發行的均為契約型REITs。

3.美國REITs的結構較為復雜(有UP REIT,DOWN REIT,合股和紙夾等),亞洲國家的REITs結構相對簡單。

4.很多國家REITs發展得到了稅收優惠,且投資者必須獲得大部分投資收益(大多為90%)。

5.各國都要求將REITs的大部分資產投資于房地產,并對REITs資產的出售有嚴格的控制,這與一般房地產開發商通過開發出售方式盈利有較大區別。

6.各國(地區)REITs的投資對象具有廣泛性。可以投資商業地產、倉庫、工業廠房、優質零售商鋪、高科技園及工業園區等。

(二)對中國發展REITs的啟示

1.時機的選擇。房地產投資信托基金除受到整體社會經濟環境――對房地產的市場需求與總體空置水平的影響外,投資對象選擇不當、投資時機把握不好或者是管理不善等原因,都有可能造成房屋出租率的下降、營運成本的增加或貸款償還的拖欠,進而影響到房地產投資信托基金的營運業績與市場價值。

2.運營結構的選擇。除美國的房地產投資信托基金發展比較成熟,發展結構多樣化(有限合伙、UPREIT或DOWN REIT等)外,各國(或地區)的房地產投資信托基金一般都采用最簡單的信托模式。這與各國(或地區)的法律環境有關,美國的房地產信托基金相關立法已經很完善,而其他國家(或地區)的立法遠遠不及美國。而中國在考慮REITs模式選擇時,應該選擇適合中國實際情況的模式,如果采用與美國一樣的公司模式,很可能無法控制其間的關聯交易。

3.上市和分紅要求。上市型基金成為REITs的主流品種,而上市的條件很多是參考主板股票上市標準。其嚴格的信息披露制度導致透明度較高,包括管理策略、投資組合持有的資產、租賃合約、租金回報率及財務安排等都在監管及披露范圍之內。除了澳大利亞的LPT外,美國和大部分亞洲國家的REITs都有分紅要求。

1.稅收優惠政策的缺失。中國還沒有這方面的優惠稅收政策出臺,對于營業稅、租賃稅等的征收,表現出政府不鼓勵長期持有基金的態度,這會在很大程度上削弱REITs的競爭力。

2.監管的相關法規還未完善。REITs由于其運作流程設計比較復雜,本身不可以直接經營管理所屬的資產,要委托專門的管理機構管理,具有雙重關系,這樣進一步加大了信息不對稱的程度。這些都對監管提出了更高的要求,需要進一步完善現有的法律監管體系,以保證REITs的健康運行。

3.房地產行業風險。房地產行業受整個宏觀經濟、國家產業政策、利率水平、稅收政策、物價水平、其他金融資本等因素的影響。而在中國,房地產投資常常演變為投機,短期炒作取代了穩定的中長期投資,可能會產生投機風險,并影響到REITs。

(一)基金類型――開放型與封閉型的選擇

按基金的受益憑證可否贖回、買賣方式的不同, REITs可分為開放型和封閉型。根據中國現階段法律完善程度、房地產業發展階段和資本市場狀況, 同時考慮到初期REITs的發展應以穩定為主,減少風險發生的可能性, 本文認為目前適合發展以封閉型的基金為主。

(二)組織形式的選擇――公司型與契約型的選擇

中國REITs主體法缺位, 目前沒有專門針對產業投資基金的立法。而發展公司型REITs對法律的要求較高。按照中國《公司法》規定, 公司的對外投資還不得超過公司凈資產的50% , 這不利于REITs的發展。從實踐來看, 中國目前基金主要集中在證券業, 且只存在契約型基金, 尚無公司型基金, 所以公司型REITs的實踐條件暫時不成熟。

(三)運作流程的選擇

1.REITs的參與者。REITs的直接參與者主要包括REITs管理公司、托管人、基金持有人、房地產項目管理公司和房地產物業管理公司和顧問公司五個實體。

REITs管理公司指由發起人組建的基金管理公司擔任,是基金組織結構中的核心,主要職責是管理基金的資產和債務,以保障股東長期、持續、穩定的利益,同時收取基金資產管理服務費用。

托管人是基金資產的保管人和名義持有人,結合中國國情,建議由具有基金托管資格的商業銀行擔任。基金托管人負責基金資產保管、基金投資運用項目資金往來結算、對基金管理人的投資操作進行監督等,并根據托管資產的價值每年按一定比例收取托管費。

2.具體的運作流程設計。結合中國情況,具體的運作流程是:首先由REITs管理公司也就是受托機構,依法設立REITs,采用公募的方式投資者發行REITs的受益證券以獲得資金;然后組建基金管理公司擔任基金管理人,進行經營管理,參照顧問公司的建議,按照風險分散原理,選擇不同類型的房地產商業地產、物業項目及其他經主管機關核準投資的項目進行多元化投資組合,通過集中專業管理,有效地降低風險,獲取較高經濟收益。投資者憑受益憑證可以得到現金分紅。

(四)投資物業的選擇與經營

中國REITs的投資方向需要緊密結合中國的經濟發展水平和房地產業所處的發展階段, 并且隨著房地產業的發展, 要相應地調整投資范圍的側重點。這樣才能實現以發展REITs來促進房地產業發展的目的。為加強基金的風險控制, REITs需要以具有穩定現金流收入的購物中心、辦公樓等成熟的商業物業為主, 也可以專門投資于某種特定類型的房地產項目, 向專業化的方向發展。投資的房地產項目必須具備兩個條件: 產權清晰并且完整; 能獲取穩定、已經完成的產生持續的現金流收入。

(五)合理選擇管理模式

根據運營管理模式的不同, 房地產投資信托基金可分為內部顧問模式和外部顧問模式。常規認為,外部顧問存在著委托問題,經營者可能偏離股東的目標利益。

(六)監管機制

1.重視機構投資者的參與和支持。根據各國發展機構投資者方面的經驗, 可以看出發展機構投資者是一個系統工程, 不但與構建合格的機構投資者隊伍有關,而且還與整個證券市場、金融生態環境的發展息息相關。

篇10

一是開發與投資并舉模式，此模式追求規模化與高收益。

以凱德置地為代表的房地產投資基金，屬于開發和投資并舉模式。由于凱德置地本身也是一個開發商，所以可以充分利用產業運營和產業投資并舉的模式。凱德置地主要投資方向包括住宅地產、商用房產和服務公寓等。旗下嘉茂基金是亞洲最大的上市地產基金，其運作成立的中國住宅地產投資基金主要投向北京、上海等中心城市中檔商品房。

凱德置地80%的土地獲取來自于協議轉讓，僅有20%通過招拍掛形式獲得。凱德置地一般采取與其他地產商合作的拿地戰略，并與目標城市的大型企業合作，開發當地項目。如與深國投和沃爾瑪合作涉足商業地產，與麗豐控股合作收購其項目股權，與北京華聯集團建立戰略合作關系，同萬科合作部分商業項目等。

二是側重商品住宅投資模式，此模式追求行業平均收益。

由國內眾多著名房企如復地、SOHO、陽光一百等發起成立的盛世神州房地產投資基金專注于商品住宅市場，主要投向京津唐及環渤海、長三角區域中經濟發達和房地產快速發展的成長性城市，尤其是其中以居住類物業為主的房地產項目。

此類基金的主要功能定位是：第一，為開發商提供一攬子金融解決方案；第二，為開發商全程運營管理提供專業支持；第三，為開發商的品牌價值提升創造動力。

三是側重收租型物業投資模式，此模式追求長期穩健收益。

最近幾年，國內涌現出新加坡騰飛基金和內地高和投資為代表的收租型物業投資模式。以開發蘇州工業園區揚名的新加坡騰飛集團2007年成立了兩只數額龐大的中國基金――騰飛中國工業園/產業園基金和騰飛中國商業地產基金。兩大基金最初的資產項目包括在中國房地產市場能產生穩定現金流的標的資產。其主要投資中國內地的輕工業和物流設施，包括倉庫、分銷中心、軟件和科技產業相關設施、郊區商務辦公樓和產業園，通過多元化的租戶結構、資產優化和租金增長空間來實現投資回報的最大化。

成立于2009年10月的高和投資是中國首只人民幣商業地產私募股權基金，專注于投資一線城市核心區域商業類物業（包括寫字樓和商業）。具體操作模式是收購一線城市核心地段的商業類物業，再通過整合產品設計、推廣、銷售、物業等優質資源，出售給追求資本安全的理財型資本及安全型資本。該基金的主要功能定位是：為追求安全性的資本提供專業的房地產投資理財服務，以及投資產品和相應的資產管理服務，從而實現投資者的豐厚收益。

四是側重城市綜合體投資模式，此模式追求商業運營收益。

由復星集團、易居國際等發起成立的星浩資本成立于2010年9月，短短4個月募集資金37億元，是目前內地最大的房地產私募股權投資基金。該基金主要專注于城市綜合體建設項目。星浩資本所要開發的地產項目被命名為“星光耀城市綜合體”。所謂“城市綜合體”，就是一個具備辦公、娛樂、學習、休憩、商業等多種功能及設施的超大型樓盤，遍布全國的萬達廣場就是城市綜合體的代表。其中，地產基金、實體開發和商業服務，構成了星浩資本的3大業務板塊。

在拿地和實體開發方面，星浩資本已在哈爾濱、大連、南通分別拿地140萬平方米、58萬平方米和33萬平方米，預計未來這些項目將全部啟動。目前該基金承諾投資的收益是25%-30%，計劃3年內收回成本，之后的兩年爭取盈利。未來該基金計劃通過IPO、REITs等渠道實現退出。

五是側重保障房投資模式，此模式追求低風險和適度收益。

保障房類投資基金近兩年開始涌現。2011年成立的建銀精瑞公共租賃住房建設投資基金，是我國第一只以民間資本投資為主的保障房建設投資基金，該基金將目標瞄準了保障房建設。通過收買公租房房源或開發建設公租房項目等形式，投資建設數百萬平方米的公共租賃住房。

該基金采取股份公司制，由建銀精瑞聯合有志于保障房建設的開發商作為基金的發起人和投資人，向社會合格投資者募集不低于100億元，未來3年，在全國范圍內選擇符合基金投資條件的項目，基金投資后第7年退出。該基金主要功能定位是：提供投融資服務，提供房地產基金管理和房地產投資銀行服務。

六是側重專業化功能性地產投資模式，此模式追求細分市場的領先優勢。

專業化功能地產類基金主要是養老地產和旅游地產基金。

養老地產以泰康人壽的“泰康之家”為代表，通過泰康養老社區股權投資計劃設立，注冊資本金達22億元，側重于在一線中心城市建設養老地產，以此拓展其人壽保險主業的價值鏈。其主要特點是專注于養老類綜合社區建設，建成后不出售，而是用于長期經營。