導語：如何才能寫好一篇房地產經營管理制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第一條為了加強城市房地產開發經營管理，規范房地產開發經營行為，強化對城市房地產開發經營活動的監督管理，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《城市房地產開發經營管理條例》和《*省城市房地產開發經營管理條例》以及相關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條在本市行政區域內國有土地上從事房地產開發經營及其監督管理活動，適用本辦法。

本辦法所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區國有土地上進行基礎設施、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售商品房的行為。

第三條房地產開發經營按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

嚴格限制零星項目建設。

第四條市建設行政主管部門和房地產管理部門按照各自職責分工，負責本市房地產開發經營管理工作。

市發改、國土、工商、財政、物價、人防等部門，按照法定職責共同做好房地產開發經營管理的相關工作。

第二章房地產開發企業

第五條本市行政區域內的單位和個人均可依法申請成立房地產開發企業。

設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、法規規定外，還應當具備下列條件：

（一）注冊資本不低于1000萬元；

（二）有8名以上持有資格證書的房地產、建筑工程等專業的技術經營管理人員和2名以上持有資格證書的專職會計人員。

第六條設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門在審查房地產開發企業的登記申請時，應當依照《城市房地產開發經營管理條例》的有關規定，聽取市建設行政主管部門的意見。

第七條新設立的房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到市建設行政主管部門備案：

（一）營業執照副本及復印件；

（二）企業法人組織機構代碼證；

（三）驗資報告；

（四）企業章程；

（五）稅務登記證；

（六）企業法人、總經理的任職文件，企業工程、經營、財務、統計等負責人的任職文件及職稱證件，企業技術人員職稱證件及復印件；

（七）企業固定辦公場所證明；

（八）企業與職工簽定的勞動合同書及為職工交納的三金證明、住房公積金證明材料；

（九）市建設行政主管部門認為需要出示的其他文件。

市建設行政主管部門應當在收到備案申請后30日內向符合條件的企業核發《暫定資質證書》。

第八條房地產開發經營由依法設立并取得資質證書的開發企業進行，其他任何單位或者個人都不得擅自進行房地產開發經營活動。

開發企業應當按照核定的資質等級承擔相應的房地產開發項目。

第九條開發企業的合法權益受法律保護。任何單位和個人都不得無償占用或者壓價購買開發企業投資開發的商品房，也不得向開發企業收取法律、法規規定之外的費用。

第三章房地產開發建設

第十條確定房地產開發項目，應當符合城市規劃、土地利用總體規劃、房地產開發發展規劃和年度建設用地計劃并兼顧人民防空的要求，堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。

第十一條房地產開發項目由市建設行政主管部門會同房地產管理部門提出，報市人民政府批準確立，納入房地產開發年度計劃；按照國家規定需要發改部門批準的，還應當按照程序報批，并納入固定資產投資計劃。

第十二條城市規劃區內集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，方可用于房地產開發經營。

禁止在城市規劃區內的集體所有的土地上進行房地產開發經營活動。

第十三條房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權出讓或者劃撥前，市建設行政主管部門和房地產管理部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：

（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；

（二）城市規劃設計條件；

（三）基礎設施和公共設施的建設要求；

（四）基礎設施建成后的產權界定；

（五）項目拆遷補償、安置要求。

第十四條被確定為項目開發者的開發企業，在與市建設行政主管部門簽訂開發合同、交納開發項目價款、領取開發項目手冊和開發經營權證明后，即取得項目開發經營權。

房地產開發企業應當持取得開發項目的證明文件，到市建設、國土部門辦理《建設用地規劃許可證》、《建設用地批準書》，并到市發改部門辦理登記備案手續。

第十五條需要進行規劃設計、拆遷安置、基礎設施建設等前期工作的開發項目，應當由市建設行政主管部門會同有關部門統一組織完成，也可以委托取得開發項目的開發企業自行完成。

房地產開發企業自行完成開發項目前期工作的，應當將項目的詳細規劃設計圖紙和拆遷安置方案報市建設行政主管部門、房地產管理部門和人防主管部門審查同意，并按有關規定辦理批準手續后，方可申請開工。

第十六條房地產開發企業提報的項目設計圖紙，應當詳細反映開發項目所在地塊位置、用地面積、建筑面積、綠化覆蓋率、容積率、硬化率、各類配套設施的布置方式、標準等內容。

開發方案計劃應當詳細說明項目的工期、開發步驟、開發組織、質量標準及新技術、新材料、節能方式的應用等內容。

第十七條經審定的規劃設計方案，房地產開發企業在開發建設過程中不得擅自變更；確需變更的，應按規定報原審定機關批準并辦理變更手續后方可變更。

第十八條房地產開發項目實行資本金制度，資本金占項目總投資的比例不低于20%。

市建設行政主管部門應當按照國家有關規定，對項目資本金投入使用情況實施監督管理。

第十九條房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。

第二十條房地產開發項目應當嚴格依法配置物業管理用房。物業管理用房建筑面積按照建設工程項目面積的3‰至5‰配置，最少不低于100平方米，且具備水、電、采光、通風等正常使用功能。

第二十一條房地產開發企業必須按照開發合同規定的開工期限和進度進行項目的開發建設。未按期開工或者開發進度未達到開發合同要求的，除應當按照開發合同的約定承擔違約責任外，由市建設行政主管部門責令其限期改正；逾期不改正的，無償收回其項目開發經營權。但因不可抗力等造成動工開發遲延的除外。

第二十二條市建設行政主管部門應當采取措施，組織指導開發企業和設計、施工單位使用新技術、新設備和新材料，不斷提高開發項目的建設質量。

房地產開發企業開發建設的房地產項目，必須符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工技術規范以及合同的約定。

房地產開發企業對其開發建設的房地產承擔質量責任。

第二十三條房地產開發項目經驗收合格后，方可交付使用；經驗收不合格的，房地產開發企業不得交付使用。

房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向市建設行政主管部門提出驗收申請。市建設行政主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或單位進行綜合驗收。

第二十四條住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本辦法第二十三條的規定和下列要求進行綜合驗收：

（一）城市規劃設計條件的落實情況；

（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；

（三）單項工程的工程質量驗收情況；

（四）拆遷安置方案的落實情況；

（五）物業管理的落實情況。

第二十五條參加房地產開發項目驗收的單位和個人，必須對其出具的鑒定意見和竣工驗收結論負責。

第二十六條房地產開發企業應當將開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送市建設行政主管部門備案。

第四章房地產經營

第二十七條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件；

（三）法律、法規規定的其他條件。

轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

第二十八條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按規定報市政府或上級政府審批。準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權，轉讓房地產報批時，市政府或上級政府批準其可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

購買在城市規劃區內集體所有土地上開發建設的商品房的，其買賣行為無效，市房地產管理部門不予辦理權屬登記。

第二十九條轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到市建設行政主管部門和房地產管理部門備案。

受讓人進行房地產開發的應當具備房地產開發資格。

第三十條房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人，項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

第三十一條房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證、房地產開發經營權證明和施工許可證；

（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

第三十二條房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列資料：

（一）本辦法第三十一條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；

（二）營業執照和資質等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）預售商品房分層平面圖；

（五）商品房預售方案；

（六）法律、法規規定的其他材料。

房地產開發企業應當對其所提交材料的真實性負責。

第三十三條房地產管理部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。

第三十四條房地產開發企業向境外預售、銷售商品房的，應當同時提交允許向境外預售、銷售的批準文件。

第三十五條房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售證明的文號。

第三十六條房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。

房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，向市房地產管理和國土部門備案。

第三十七條商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同，合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。

第三十八條房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，實行政府指導價或者政府定價。

第三十九條房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

第四十條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，到市國土部門和房地產管理部門辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。

房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。

第五章法律責任

第四十一條違反本辦法規定，未取得資質證書從事房地產開發經營或者房地產開發企業超過其資質等級承擔房地產開發項目的，由市建設行政主管部門依照《*省城市房地產開發經營管理條例》責令其限期改正，處以5萬元以上10萬元以下罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。

第四十二條違反本辦法規定，未取得開發經營權證明，擅自進行房地產開發經營的，由市建設行政主管部門依照《*省城市房地產開發經營管理條例》責令其停止開發經營活動，沒收違法所得，并可處以開發項目投資額1%以上5%以下的罰款。

第四十三條違反本辦法規定，在城市規劃區集體所有土地上從事房地產開發經營的，由市建設行政主管部門依照《*省城市房地產開發經營管理條例》責令其停止違法行為，沒收違法所得，并可處以違法所得一倍的罰款。

第四十四條違反本辦法規定，未經批準擅自變更規劃設計和項目性質的，由市建設行政主管部門依照《*省城市房地產開發經營管理條例》責令其限期改正，并可處以5萬元以上10萬元以下的罰款。

第四十五條違反本辦法規定，開發項目未經綜合驗收或經驗收不合格即交付使用的，由市建設行政主管部門依照《*省城市房地產開發經營管理條例》責令其限期改正，并可處以開發項目投資額1%以上5%以下的罰款。

第四十六條違反本辦法規定，開發企業將開發項目轉讓給其它開發企業未辦理開發者變更手續的，由市建設行政主管部門依照《*省城市房地產開發經營管理條例》責令其限期補辦手續，對轉讓人和受讓人分別處以5萬元以上10萬元以下的罰款。

第四十七條違反本辦法規定，擅自預售商品房的，由市房地產管理部門依照《城市房地產開發經營管理條例》責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取預付款的1%以下的罰款。

篇2

第一條為規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的持續健康發展，根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》《省城市房地產開發經營管理制度》《市人民政府關于促進房地產業持續健康發展的意見》等有關規定，結合我市實際，制定本制度。

第二條本制度所稱房地產開發經營是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設、轉讓房地產開發項目及銷售、出租商品房的行為。

第三條市房地產管理局（以下稱房地產開發主管部門）負責全市房地產開發經營活動的監督管理工作。

市國土資源主管部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。

第二章房地產開發企業

第四條本市內從事房地產開發經營的企業，應符合有關法律、行政法規規定的條件和《省城市房地產開發經營管理制度》所規定的條件。

第五條房地產開發企業必須按照資質證書確定的業務范圍從事房地產開發業務，不得越級承擔任務。各級房地產開發企業業務范圍：

（一）一級資質的房地產開發企業承擔房地產項目的建設規模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產開發項目；

（二）二級資質的房地產開發企業可承擔建筑面積25萬平方米以下的開發建設項目，可以在全省范圍承攬房地產開項目；

（三）三級資質的房地產開發企業可承擔建筑面積10萬平方米以下的開發建設項目，限定在本市行政區域內承攬房地產開發項目。

第六條市外具有二級資質的房地產開發企業在本市范圍內進行房地產開發經營的必須經市房地產開發主管部門登記備案。

第三章房地產開發建設

第七條市房地產開發主管部門應當根據城市規劃、土地利用總體規劃，會同有關部門編制房地產開發發展規劃，報市人民政府批準。同時根據房地產開發規劃和年度建設用地計劃，提出年度開發項目計劃，按規定須經市發展改革主管部門批準的還應報市發展改革主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。

第八條房地產開發項目的用地應當以出讓方式取得，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權出讓或劃撥前，市建設行政主管部門、房地產開發主管部門、規劃部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或劃撥的依據之一：

（一）房地產開發項目的性質，規模和開發期限；

（二）城市規劃設計條件；

（三）基礎設施和公共設施的建設要求；

（四）基礎設施建成后的產權界定；

（五）項目拆遷補償，安置要求。

第九條開發項目實行資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%存入專業銀行，并由銀行部門出據資金證明，方可辦理開發手續。

第十條房地產開發企業申請開發項目，應當向市房地產開發主管部門提出房地產開發項目申請，市房地產開發主管部門審查后核發房地產開發項目確認單，再報市發改委按規定核準。

第十一條房地產開發企業取得開發項目后，應當依法辦理土地使用權審批手續，取得土地使用權。以出讓方式取得土地使用權的必須按照土地出讓合同約定的條件和期限開發、利用土地。

第十二條房地產開發應當嚴格遵守規劃方案，不得擅自更改，確需變更的必須按原審批程序報批，規劃部門在組織聽證后，決定是否批準變更。

第十三條房地產開發企業必須對其開發的房地產項目承擔質量責任。因建設質量問題給購買者或使用者造成損失的應負責賠償。

開發企業與勘察、設計、施工單位之間的質量責任關系，按照有關法律法規的規定或者合同的約定執行。

第十四條房地產開發企業在開發項目建設過程中，必須嚴格按照規劃方案和要求完成規劃區域內的物業管理用房、共用設施設備、地下管網等配套工程的建設安裝，其中供水、供電必須安裝智能表（卡）否則，房地產開發主管部門不予組織驗收。

第十五條房地產開發企業應當將開發項目建設過程中的主要事項和有關部門對房地產開發活動的審查處理意見，記錄在房地產開發項目手冊中，每季度送房地產開發主管部門核驗一次。

第十六條房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向市房地產開發主管部門提出竣工驗收申請，由市房地產開發主管部門組織相關部門在30日內進行綜合驗收，經驗收合格后，方可交付使用并辦理產權登記手續。

第四章房地產經營

第十七條國家實行商品房預售許可證制度，房地產開發企業進行商品房預售，必須到市房地產開發主管部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》后方可銷售。

第十八條開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當符合下列條件并提交相關證件（復印件）及資料：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上的證明材料，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

（四）開發企業的營業執照》和資質等級證書；

五）工程施工合同；

（六）商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖；

（七）載明水電表分戶安裝、小區保潔、治安管理等內容的物業管理方案。

第十九條不符合第十八條第（一）項至第（七）項規定的條件及證明材料的市房地產開發主管部門不予辦理《商品房預售許可證》

第二十條房地產開發主管部門在接到開發企業申請后，應當詳細查驗各項證件和資料，并到現場進行查勘。經審查合格的應在接到申請后的10日內核發《商品房預售許可證》

第二十一條房地產開發企業預售商品房時，必須與商品房預購人簽定書面合同。房地產開發企業必須在商品房預售合同簽訂之日起30日內到市房地產開發主管部門、土管部門、工商部門備案。

預售房屋的必須公示《城市商品房預售管理制度》和《商品房預售許可證》

第二十二條商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。

第二十三條房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

住宅質量保證書應當列明工程質量監督部門核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

保修期內，因開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的應當依法承擔賠償責任。商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的購買人有權退房；給購買人造成損失的開發企業應當依法承擔賠償責任。

第二十四條房地產開發企業可以委托有資格的中介機構銷售，必須向中介機構出具書面委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

第二十五條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理房屋所有權登記手續。開發企業應當協助商品房購買人辦理房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。

第二十六條開發企業沒有依法取得房屋產權證不得出租其商品房，對已取得房屋產權證，出租商品房應執行建設部《房屋租賃管理制度》

第五章法律責任

第二十七條未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的按國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定，由市房地產開發主管部門責令限期改正，并處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的由工商行政管理部門依法吊銷營業執照。

第二十八條將未經綜合驗收的開發項目交付使用的按國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定，由市房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續，逾期不補辦驗收手續的由市房地產開發主管部門組織進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。

第二十九條將驗收不合格的房屋交付使用的按國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定，由市房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款；情節嚴重的由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的依法承擔賠償責任，造成嚴重后果構成犯罪的依法追究刑事責任。

第三十條開發企業未取得商品房預售許可證，擅自預售商品房屋的按國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定，由市房地產開發主管部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。

第三十一條房地產開發企業對市房地產開發主管部門作出的處罰決定不服的可以依法申請復議或者向人民法院，逾期不履行處罰決定，不申請復議又不向人民法院的由市房地產開發主管部門依法申請人民法院強制執行。

第六章附則

篇3

關鍵詞：房地產企業；資金管理；應用

引言

資金是房地產企業的根本，合理有效的使用資金是房地產企業能夠繼續發展的根本保障，但是由于種種原因，導致房地產財務風險日益顯露。房地產資金管理作為房地產企業進行管理活動的關鍵，當然在房地產管理活動當中資金管理具有重要的地位，同時資金管理也出現在房地長經營過程中，通過對資金進行有效控制從而讓房地產財務管理取得成效性，這對于房地產企業的發展以及整個行業而言都有著積極調的意義。房地產在前期的開發，以及后期建設時期，都是需要大量資金的投入，在開發初期以及建造期間投入的資金比較大，并且需要通過較長的時間才能收回，那么就必須要加強房地產企業的資金管理，以保證房地產企業的長期發展。

1.房地產企業和資金管理

房地產企業指的是從事房地產開發，經營以及管理等活動的，以營利為目的的自主經營、獨立核算的經濟組織，與其他行業相比房地產企業具有經營對象的不可移動性，經營活動的資金和人才密集性以及經營活動過程中的行業限制性這三個特征[1]。在市場經濟條件下，房地產想要長期的經營下去，不僅要建立科學的組織結構，還應該通過改革建立起產權清晰、政企分開、管理科學等為特征的現代企業管理制度，目前我國現階段的房地產企業按照性質可以劃分為全民所有制企業、股份制企業、私營企業以及外資企業等。

資金管理是社會主義國家對國營企業資金的來源以及使用，進行有計劃的、有控制等項目工作的總稱，進行資金管理需要堅持劃清固定和流動的資金以及其他資金的使用界限，一般應該實施計劃管理[2]并且不能夠相互流用的。加強房地產企業資金的管理，能夠有效及時的發現項目資金的短缺，有利于房地產企業和資本市場的有機結合，在此基礎上能夠讓各企業之間形成有效的的溝通、協調機制。財務管理的核心內容，指的是房地產企業在開發、經營以及管理房地產等過程中各項資金的管理和控制，房地產開發需要投入大量的資金，并且要經過較長的一段時間才能夠收回，加強對房地產企業資金管理是保證房地產企業開發項目順利進行的重要手段，同時也是保障房地產企業能夠長期發展的重要措施。

2.房地產企業資金管理存在的問題

在房地產企業發展過程中，資金的作用十分重要，那么對房地產資金進行合理管理，也就成為房地產企業健康發展的關鍵。那么我們需要先分析出房地產企業資金管理方面存在的問題，根據問題的分析來制定房地產企業資金管理的有效措施。

第一，資金管理制度不完善，管理意識不夠[3]。有的企業領導在資金管理方面意識較為薄弱，造成了企業制度的缺陷以及執行力的缺失，在企業資金比較豐盛的時候不知道如何有效的進行規劃使用，在缺乏資金的時候就開始擔心企業的發展，這是缺乏一種長期預算資金管理意識的表現。缺乏專業的房地產資金管理人員，沒有建立完善的資金預算管理制度，此外還缺少對企業在項目開發、項目投資等環節的資金預算和管理制度，導致在具體的施工過程中出現成本費用超出預算。

第二，房地產資金管理模式落后。想要高效的完成所有的經濟活動，都需要專業的經濟人才，對于房地產而言，進行資金管理需要的是更加全面的經濟人員，由于房地產涉及的面比較廣，產業鏈也比較繁多[4]，那么在整個管理過程中，所需的管理方法也不盡相同。但是目前的房地產資金管理模式比較落后，實施的管理模式粗放，導致資金分散，使整個企業的整體資金不能合理流通。

第三，融資的形式比較單一。目前我國的資本市場還處于起步階段，導致房地產融資市場也處于起步階段，一般情況下房地產進行融資的時候，采用的貸款方式都是短期或者長期的銀行，但由于我國企業債券市場發展比較慢，房地產企業很難通過發行企業債券來籌集資金。此外由于房地產企業的融資方式是短期的，并且融資風險也相對較高，還債壓力較大，這并不利于房地產企業的資金運作。

第四，房地產企業投資決策不科學。目前我國的房地產市場比較火爆，這就直接導致房地產企業在關注行業利潤的時候，忽略了行業發展潛在的危險以及周期性，并且不能夠很好的估計企業面臨的挑戰。甚至有的房地產企業并沒有合理的對開發項目以及市場的具體發展情況進行分析，就盲目進行投資，導致房地產企業不能夠得到合理的回報，甚至出現破產等嚴重情況。

3.提高房地產企業資金管理的措施

通過上文我們知道，資金管理不合理，則會直接影響到企業的長久發展，甚至導致企業破產。那么如何更好的做好房地產企業資金管理，就成為我們需要考慮的問題。

第一，增強房地產企業資金管理意識。對于房地產管理而言資金管理意識是十分重要的元素，它是房地產資金管理的導向。房地產企業應該樹立統一的資金管理觀念，對資金進行規劃使用，此外還要加強對控制房地產企業現金流量，嚴格控制現金的流入和流出[5]，保證企業長期具備支付和償債的能力，還要提高企業資金管理的意識，充分估計各項項目的投資風險。

第二，建立健全的資金管理制度。在進行資金預算制度構建中，房地產企業應該建立資金預算小組，明確各個小組的工作職責和權利范圍，按照整個資金制度進行資金預算計劃，并且及時的對項目的各個階段進行檢查，掌握項目的實際情況。在資金管理過程中，對每一環節都設置資金預算小組，并加強和其他部門之間的聯系，合理安排資金的利用。

第三，拓寬房地產企業的融資渠道。事實證明單一的融資方式并不利于房地產企業的發展，房地產企業應該拓寬多元化的融資方式。房地產企業不僅可以向銀行以及其他的金融機構借款，還可以利用其他的籌資方式來獲得所需的企業資金，房地產企業還可以增強自身的經營管理，提高企業在市場中的競爭力[6]，提高房地產企業在市場中的競爭力。對于一些大型的房地產企業而言，還可以開發多元行業，合理的對資金進行調度。

第四，進行合理科學的投資。房地產企業是一個危險系數比較高的產業，房屋銷售是房地產企業資金回收的關鍵環節，在具體的銷售過程中，可能會出現供不應求的情況，也可能出現滯銷情況。也就是說要想保證銷售量，就必須要在前期的項目開發期間做好全面的準備，做好市場調研以保證銷售量能夠達到最高[7]，正確的分析市場的情況，根據市場情況進行合理的投資，房屋出售，以免出現市場反彈或者是銷售下降的情況，全面確保房地產企業能夠最大化的資金回收。

不僅如此，還應該對房地產企業的資金進行合理的監控，定期的對資金的使用情況以及資金的流向進行檢查，加強對資金的管理，不僅如此還應該對項目的總匯以及賬單進行全面的分析，全面保證房地產企業的資金流向問題。企業可以適當的對項目監督負責人員予以適當的獎金獎勵，鼓勵監督人員更好的實施監督權利，還應該開展內外部審計和監督，嚴格實施獎懲措施，完善房地產企業的資金管理方式，保證房地產企業的資金流向。

結語

房地產企業的資金管理直接影響到房地產企業的經營，以及獲得的經濟效益，也可以說房地產企業的經濟效益和房地產企業資金管理有著密切的關系，企業進行資金管理是保障企業能夠長久發展的根本。房地產企業是一個涉及項目較多的產業，并且房地產市場也存在著較多的不確定因素，那么這就導致房地產企業的資金管理存在著眾多的不確定因素。所以房地產企業應該通過完善資金管理制度、加強管理意識、拓寬融資渠道等方式來提高企業的資金管理水平，保證房地產企業最大化的經濟效益。（作者單位：南開大學）

參考文獻

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[1]解秀麗.房地產企業加強資金管理對策初探[J].經營管理者.2011（02）

[5]安尼.試論房地產企業資金管理存在的問題與對策[J].中國鄉鎮企業會計.2013（05）

篇4

1

總則

1.1

業務管理制度是公司業務管理運作策劃結果的表達，業務管理制度的價值在于溝通意圖、統一行動，是保證管理公司房地產經營業務取得預期成果的重要手段。

1.2

適用的業務管理制度有賴于系統的業務運作策劃，識別、分析和確定業務運作過程，有效構建業務管理模式，是編制管理制度的基礎。

1.3

易于理解和可操作是對管理制度文件的基本要求，適宜的文件系統結構和表達方式將有助于對管理制度的理解、執行和修訂。

2

業務運作策劃

2.1

管理公司房地產業務運作的總體策劃，由管理公司經營管理委員會統籌進行，從切實保證項目開發業務效益和效率的目標出發，優化、規范項目開發作業過程，明確管理公司和項目所在公司各自工作責任和方法，以及相互間的配合關系。

2.2

系統的業務運作策劃應遵循以下要求進行：

a)

充分識別房地產企業業務管理所需要的過程，構建以項目管理為核心的過程網絡；

b)

合理安排這些過程的順序和作用，保證過程接口嚴密、運作有序；

c)

規定過程操作的準則和方法，實現業務管理的規范化；

d)

提供必需的信息，確保業務運作的效率和準確性；

e)

建立必要的控制措施，對業務運作過程進行適當的監控、測量和分析；

f)

持續改進業務運作流程，促進管理水平和經營績效的不斷提升。

2.3

根據項目開發管理的特點，業務運作策劃應特別關注項目開發中的顧客需求識別、產品定位、營銷推廣、業務分包，以及項目運作計劃體系、工程質量、項目成本的管理。

2.4

根據管理公司確立的基本管理模式，管理公司和項目所在公司的協調運作需要在以下方面進行明確，并具體規定操作方式和控制程度。

a)

管理公司房地產業務運作的基本要求；

b)

項目所在公司為執行管理公司的規定要求，結合自身實際情況進一步細化的操作方法和控制措施；

c)

管理公司為履行策劃、指導、監督和控制的職能，促進項目所在公司執行房地產業務運作要求、其內部的運作方法和要求。

3

管理制度表達與適用范圍

3.1

文件結構

3.1.1

手冊及其支持文件的規定表達了管理公司房地產業務運作的基本要求，為方便文件使用和修訂，根據表達的內容不同分為不同層次的文件，包括業務管理手冊、作業流程、工作指引、標準表單等。

3.1.2

本手冊及其支持文件的內容沒有包括僅適用于某個（些）項目所在公司內部運作的管理規定，為保證管理制度的充分性和適用性，各項目所在公司應根據本手冊及其支持文件的規定，并結合自身管理需要進一步制訂相應管理文件。

3.2

業務管理手冊

3.2.1

業務管理手冊是管理公司房地產業務運作管理制度中最高層次的文件，規定了管理公司業務管理的基本原則和管理政策，并按章節分別闡明了管理公司房地產業務運作過程的基本流程、管理權責、控制內容，以及遵循本手冊規定所需使用的作業流程、工作指引、標準表單。

3.2.2

本手冊的規定對管理公司和項目所在公司均是強制性要求，具體工作中必須嚴格執行。

3.2.3

本手冊中的規定并不具備直接的可操作性，執行本手冊規定需要使用相應的作業流程、工作指引、標準表單，以及要求各項目所在公司自行制訂的文件。

3.3

作業流程

3.3.1

作業流程是支持業務管理手冊的第二層次的文件，是對常規的、普遍性的、內容較固定的作業過程制定的規范與程序。管理公司房地產業務作業流程采用跨職能流程圖的方式進行編制，可以清晰地表達業務作業步驟、作業內容、順序、責任，以及執行重要作業步驟所需要使用的工作指引和標準表單編號。

3.3.2

支持本手冊的所有作業流程規定屬于強制性要求，具體工作中必須執行。

3.4

工作指引

3.4.1

工作指引一般是作業流程的支持性文件，對流程中的重要活動起解釋、指導、提示、補充或輔助決策作用，但也可以是直接支持業務管理手冊的文件。工作指引是公司積累知識、經驗，提升核心競爭力，成為學習型組織的重要基礎。

3.4.2

工作指引可分為強制性和參考性兩類，強制性的工作指引各項目所在公司必須執行，參考性工作指引由項目所在公司根據自身實際情況決定是否執行，或進行修訂。強制性工作指引和參考性工作指引的區別，將通過工作指引的文件編號方式予以體現。

3.5

標準表單

3.5.1

標準表單是預先設計好的、用于作業過程中登記、填寫、簽署和傳遞特定信息的表單或文件，它以特定的格式規定了所填寫的內容、類型、要求等。

3.5.2

與工作指引類似，標準表單也分為強制性的和參考性的，并通過標準表單編號予以區別。

4

管理制度文件編碼規則

4.1

編碼目的在于規范管理公司各項制度文件的編制要求，以及編碼標識方式，以便于文件識別和使用。

4.2

本編碼規則適用于業務管理手冊、作業流程、工作指引、標準表單等。

4.3

文件內容表達的格式要求

4.3.1

業務管理手冊每一節的內容在表達形式上應按以下三部分展開：

a)

總則——說明管理公司針對某項業務管理的基本原則和總體要求；

b)

正文——說明管理公司對某項業務活動的職責分配及管理工作內容；

c)

支持性文件——列出落實該項業務管理工作的作業流程和工作指引。

4.3.2

作業流程統一以跨職能流程圖的方式表達，對流程圖基本畫法明確如下：

表示過程中的一個步驟/動作

表示過程中的判斷步驟，其引出線至少應有2條

流程線，表達步驟間的前后關系

表示該步驟/動作的內容為計劃/報告的編制

表示各流程間相互關系

流程結束點

4.3.2.1

流程圖中的每一步驟框圖應盡可能填入“執行動作”，流程圖的方向用箭頭表示，反映“執行動作”的時間或邏輯關系。

4.3.2.2

在執行某個過程步驟時，需要使用其它工作指引，以及形成標準表單形式的記錄時，均應在流程圖中該步驟的旁邊寫出相關文件、標準表單的編號。

4.3.3

工作指引一般采用文字表達方式，不要求執行統一格式。其內容應具體規定完成某項具體工作任務所需的操作方法、技巧，或特定的工作責任劃分。

4.4

文件編號

4.4.1

業務管理手冊

業務管理手冊各章節的編號方式如下：

X

.

X

某一節的自然序號（0～9）

所在章的自然序號（0～9）

4.4.2

作業流程、工作指引與標準表單

a)

業務類別代號及其流程模塊序號

業務類別

流程模塊

名稱

代號

名稱

序號

企業發展戰略管理

Development

stratagem

management

DSM

項目經營目標管理

Project

object

management

POM

項目經營目標管理評價與改進

100

業務信息管理

Business

information

management

BIM

經濟合同管理

Economic

contract

management

ECM

招投標管理

Project

purchase

management

PPM

管理公司集中采購

100

第一類招標

200

第二類招標

300

第三類招標

400

材料設備采購

500

供方管理

600

安全文明生產管理

Safe

&

environment

management

SEM

危機管理

Corporation

crisis

management

CCM

成本管理

Project

cost

management

PCM

目標成本

100

成本統計與控制

200

工程結算

300

進度管理

Scheme

management

SM

項目投資管理

Project

investment

management

PIM

項目論證與決策

100

項目經營策劃

200

項目設計管理

Project

design

management

PDM

規劃方案設計

100

建筑方案設計

200

景觀環境設計

300

初步設計

400

施工圖設計

500

設計變更

600

項目施工管理

Project

engineering

management

PEM

施工準備

100

施工過程

200

工程驗收

300

工程移交

400

工程保修

500

項目銷售管理

Project

sales

management

PSM

營銷策劃

100

銷售準備

200

階段促銷

300

銷售過程

400

交樓入伙

500

物業管理

Property

management

PRM

b)

文件類型代號

作業流程

P(procedure)

工作指引

G(guide)

標準表單

F(form)

c)

上述編號方式中，某一流程模塊僅有一個作業流程時，其作業流程編號中的“DE”設置為“00”；如某一流程模塊有多個子流程時，其作業流程編號中的“E”設置為“0”。

如：PEP100，表示“施工準備”流程模塊只有一個作業流程文件。

如：PEP220，表示“施工過程”流程模塊中的第二個子流程，即“項目施工質量控制”。

d)

工作指引和標準表單一般都直接支持某個作業流程，在編號方式上只與作業流程有關，均以“E”字段進行區別。

e)

部分流程模塊因只有一個作業流程，其相關工作指引和標準表單較多（大于9），此時工作指引和標準表單的流水序號同時使用“DE”兩字段，從01開始編排。

f)

部分沒有作業流程，直接支持業務手冊的工作指引和標準表單，其編號中的“CDE”字從001開始編排。

g)

所有建議使用（非強制規定）的工作指引和標準表單，其文件編號和版本狀標識碼之間加“(T)”表示，如標準合同文本（參考文本）的編制為ECG003(T)A。

h)

部分工作指引和標準表單在一個類型文件編號下，可進行繼續細分，如：施工圖審查要點，可根據結構、電氣、給排水等專業分別制訂文件，為區別不同施工圖審查要點文件的編號，分別表示為PDG303(01)、PDG303(02)、PDG(03)……。

4.5

文件版本標識

4.5.1

業務管理手冊的版本狀態，以日期作為標識。

4.5.2

作業流程、工作指引和標準表單的版本狀態，以英文字母加以標識，寫在文件（表單）編號后面。如：PDP100A，表示規劃方案設計流程文件的版本為“A”（即第一版）。

4.5.3

無論修改內容多少，作業流程、工作指引和標準表單每次發生修訂，均須更換文件“版號”，按A、B、C……順序遞增。

5

管理制度體系審核

5.1

審核目的

規范對各項目所在公司管理制度執行情況的監控，增強管理制度的執行力度，促進各項目所在公司內部管理水平的持續提高。

5.2

審核依據

1)

國家及地方相關法律法規；

2)

集團公司行政管理制度匯編；

3)

管理公司萬達房地產經營管理制度；

4)

項目所在公司制定的管理制度（規定）；

5)

項目所在公司制定的計劃性文件；

6)

集團、管理公司下達的專項工作指令（文件）。

5.3

審核機構

5.3.1本著公平、公正、公開的審核原則，管理公司設立管理制度審核領導組，負責管理公司范圍內的制度體系審核工作，監督項目所在公司的管理制度內部審核工作，并指導審核過程和有效利用審核結果。

5.3.2

管理制度審核領導組下設執行秘書，經營管理部作為執行秘書負責審核工作的聯絡協調和具體操作執行。

5.3.3

項目所在公司應建立保證管理制度有效執行的內部審核小組，負責項目所在公司的管理制度內部審核工作，并配合管理公司的制度監督、審核工作，該小組成員名單、工作方式等情況應上報管理公司經營管理部備案。

5.4

審核方式

5.4.1管理公司的日常業務審核

在管理制度審核領導組的領導下，管理公司各部門負責按照管理制度要求檢查項目所在公司應審批、核準、備案事項的執行情況，并進行督促和指導。

5.4.2

管理公司的現場審核

根據相關指引文件規定，管理公司不定期對項目所在公司進行管理制度現場審核。

5.4.3

項目所在公司的內部審核

項目所在公司根據相關指引文件規定，定期（每半年）對本公司的制度執行進行內部審核，并且將內部審核報告上報管理公司經營管理部備案。

5.4.4

管理公司的年終綜合評價

管理公司審核領導組依據管理公司日常業務審核情況、現場審核情況、項目所在公司的內部審核情況、執行中的制度反饋建議、外部情況變化等信息，在每年年終組織對在管理公司范圍內的制度執行進行總體評價，分析存在的問題，提出改進的要求，形成評價報告。

5.5

審核結果利用

5.5.1

項目階段性（半年、年終）考核評價時將該階段的制度審核情況作為考核公司內部管理能力（水平）的一項重要指標依據。

5.5.2

開發項目經營管理責任書中的綜合調整系數B的一項“內部管理系數”的確定依據。

5.5.3

對項目所在公司高級管理層進行績效考核、人力資源考核的重要依據。

5.5.4

持續改進項目所在公司和管理公司內部管理水平的依據資料。

5.5.5

管理制度持續改進的主要依據資料。

6

相關作業流程和指引文件

1)

MSG001

管理制度審核基本要求

2)

MSG002

現場審核指引

3)

MSG003

篇5

關鍵詞: 土地資源管理專業培養方案修訂與改革

一、我校土地資源管理專業培養方案修訂的意義

我校的土地資源管理專業是由原來的房地產經營與管理專業演變而來的,房地產經營與管理專業在1993年開始招收本科生,當時在房地產專業領域有“五朵金花”之稱,在全國處于領先地位。我校土地資源管理專業是在2001年才開始招收本科生,目前在校生達300多人,已有畢業生近千人。盡管土地資源管理專業培養方案進行了幾次調整,但仍存在人才培養目標不明確、特色不鮮明、優勢不突出等問題,因此,進一步探索土地資源專業課程體系的設置,既突出我校的專業特色、滿足社會對人才的需求,又符合土地資源管理專業學科委員會對土地資源管理專業的課程設置要求非常有必要?，F在又面臨新一輪教學計劃的調整,該課題的研究將為新一輪教學計劃的調整提供一套切實可行的方案,有力推動我校的教學改革。

二、各高校土地資源管理專業課程體系現狀

據不完全統計,全國已有60多所高校開設了土地資源管理專業。由于不同高校土地資源管理專業發展背景不同,各類院校在專業定位和人才培養目標上各有側重,但大致可分為偏重技術型人才培養和偏重管理型人才培養兩大類。其中農業類、經濟類院校多偏重于管理型人才培養;理工類、地質類院校多偏重于技術型人才培養。

(一)各高校土地資源管理專業課程體系設置現狀

1.中國地質大學

中國地質大學的土地資源管理專業培養方案中課程體系的基本結構為“公共基礎課―專業基礎課―專業主干課―實踐必修課―選修課”的分段組合模式,構建了公共基礎類課程模塊、土地資源類課程模塊、信息技術類課程模塊、土地經濟類課程模塊、工程技術類課程模塊和土地管理類課程模塊六大課程模塊。

土地資源類課程模塊課程設置有:土地資源學、土壤學、景觀生態學、土地評價等課程。

信息技術類課程模塊課程設置有:土地信息系統、測量學、土地資源遙感、GIS原理與應用、GPS原理與應用等。

土地經濟類課程模塊課程設置有:土地經濟學、不動產估價、房地產開發與經營、城市土地經濟學、物業管理等。

工程技術類課程模塊課程設置有:地籍測量、農田水利、土地利用規劃和土地整理復墾等。

土地管理類課程模塊課程設置有:土地管理概論、地政學、土地政策與法規、地籍管理和國土資源管理學等。

2.中國人民大學

中國人民大學的土地資源管理專業課程設置如下:

主干學科:公共管理學、應用經濟學。

主要課程:微觀經濟學、宏觀經濟學、管理學原理、公共管理學、管理信息系統、公共政策、城市經濟學、城市經營與管理、城市規劃、不動產管理概論、不動產經濟學、房地產開發與經營、房地產市場營銷、不動產估價、不動產政策與法規、不動產投資分析、不動產金融、不動產市場分析、土地資源管理、土地利用規劃、土地行政學、土地資源評價、土地信息系統、土地政策與評價、地籍管理、統計學、測量學。

3.廣西師范學院

廣西師范學院的土地資源管理專業課程設置如下:

專業必修課程:土地管理學、土地經濟學、土地法學、土地資源學、土地規劃學、土地信息系統、土地利用管理、地籍管理學、不動產評估。

專業必選課程:西方經濟學、管理學、自然地理學、地圖學、測量學、地籍與房產測量、遙感概論。

專業選修課程分為土地資源管理、房地產經營與管理、不動產評估和資源環境管理四個方向。(1)土地資源管理方向的專業選修課程:土地行政管理、土地整理與耕地保護、數據庫技術、地圖制圖技術、專業軟件操作及應用、城鎮規劃、土地可持續利用;(2)房地產經營與管理方向的專業選修課程:建筑識圖與房屋構造、房地產投資分析、房地產營銷與策劃、物業管理、房地產開發與經營、房地產市場學;(3)不動產評估方向的專業選修課程:房地產開發經營與管理、房地產估價理論與方法、房地產基本制度與政策、房地產估價實例分析、資產評估學、建筑工程概論;(4)資源環境管理方向的專業選修課程:可持續發展引論、環境學概論、土壤地理學、礦產資源管理、資源環境經濟學、區域分析與規劃。

實踐類課程:測量學實習、地籍與房產測量實習、地圖學實習、設計、土地資源學實習、地籍管理實習與設計、土地規劃學設計、不動產評估實習、土地信息系統設計、畢業論文、綜合實習。

4.山東農業大學

山東農業大學的土地資源管理專業課程設置如下:

主干學科:土地資源學、土地管理學、土地規劃學、土地經濟學。

主要課程:管理學原理、地學基礎、地籍測量、土地資源學、土地資源調查、土地制圖學、土地制圖技術、土地信息系統、土地資源評價、土地管理學、土地政策與法規、土地經濟學、土地利用工程、土地規劃、水資源與農田水利、不動產評估、測量學計算機應用、專業英語、應用寫作。

(二)啟示與借鑒

從各高校土地資源管理專業的課程體系設置來看,各高校的課程設置都是根據自己的特點和優勢設置課程,沒有統一的課程體系,因此培養方案的修訂關鍵是發揮自己的優勢和特色。

三、我校土地資源管理專業培養方案修訂與改革思路

經過與專家、教師、已畢業學生及在校學生研討,我校的土地資源管理專業培養方案修訂與改革思路確定為:突出自己的優勢與特色,為首都服務。根據該思路,制定了2008版我校土地資源管理專業的培養方案。要點如下:

(一)人才培養目標的定位

本專業培養為首都經濟服務,掌握城市土地管理、房地產管理等相關基礎知識和專業技能,能夠從事土地管理、土地利用規劃、房地產開發經營管理、房地產項目投資分析、房地產市場研究、物業管理等相關工作的能力強、素質高,富有創新精神的應用型、復合型高級專門人才。

(二)課程體系的修訂與改革特點

1.專業特色

以土地管理為專業基礎,以房地產經營管理為專業特色,突出城市土地開發與利用,結合房地產業運作結點,將知識體系、課程體系、產業運作體系和就業崗位體系相互貫通。

2.人才培養特色

倡導理論聯系實際,使課程設置與就業充分鏈接;通過案例教學和實踐教學,強化專業技能的訓練;通過考察、實習、實驗課等環節,整合專業知識并與操作實踐緊密銜接。

3.課程特色

本專業包含“土地資源管理模塊”、“房地產開發經營模塊”、“城市經濟與管理模塊”和“工程與技術”四大課程模塊,四大模塊都設置了基礎性課程和專業性較強的深化課程,既考慮了課程設置的規范化要求,同時又強化了房地產經營管理的專業特色與優勢。

(三)我校土地資源管理專業培養方案課程體系

2008年起新實施的土地資源主要培養方案課程體系由“公共基礎課、學科基礎課、專業課、專業選修課、通選課、實踐教學”組成。

其中,學科基礎課有:經濟學原理、會計學、公共經濟學、管理學、管理信息系統、財務管理學、經濟法、市場營銷學、統計學、城市經濟學。

專業課有:土地資源學、土地經濟學、土地管理學、房地產開發經營、住宅經濟學、房地產金融、房地產估價理論與方法、土地利用規劃學、地籍管理、土地信息系統、物業管理理論與實務。

專業選修課:城市規劃與管理、資源與環境經濟學、城市生態學、房地產投資分析、建筑工程識圖與應用、北京城市規劃理論與實踐、遙感技術概論、不動產制度分析、房地產市場理論與實務、建筑工程概論、房地產企業融資籌劃、國外不動產理論與實踐(雙語)、房地產信息管理與應用、城市管理制度與政策、房地產估價案例、城郊土地流轉與管理、智能建筑管理、房地產稅收、城市基礎設施經營管理、房地產策劃案例、建筑工程造價。

該課程體系凸顯了“土地資源管理”、“房地產開發經營”、“城市經濟與管理”和“工程與技術”四大課程模塊,既考慮了土地專業管理專業課程設置的規范化要求,同時又強化了我校房地產經營管理的專業特色與優勢。

“土地資源管理”模塊的主要課程有:土地資源學、土地經濟學、土地管理學土地利用規劃學、地籍管理、土地信息系統、城郊土地流轉與管理。

“房地產開發經營”模塊的主要課程有:房地產開發經營、住宅經濟學、房地產金融、房地產估價理論與方法、房地產投資分析、不動產制度分析、房地產市場理論與實務、房地產企業融資籌劃、國外不動產理論與實踐、房地產信息管理與應用、房地產稅收、房地產估價案例、房地產策劃案例。

“城市經濟與管理”模塊的主要課程有:城市經濟學、城市規劃與管理、資源與環境經濟學、城市生態學、北京城市規劃理論與實踐、城市管理制度與政策、城市基礎設施經營管理。

“工程與技術”模塊的主要課程有:建筑工程識圖與應用、遙感技術概論、建筑工程概論、建筑工程造價、智能建筑管理。

通過這次課程體系調整,更加明確了我校土地資源管理專業定位和專業特色,既貫徹了2004年全國土地資源管理院長系主任聯誼會會議精神,把土地資源學、土地經濟學、土地利用規劃學、地籍管理、不動產估價和土地信息系統6門課程作為核心課程,又體現了我校房地產經營管理的鮮明特色;進行了課程體系的優化,使課程的先后順序更加合理;為學生自由發展提供了較大空間,專業選修課給出了46學分的課程,學生在其中選購30學分即可;重視實踐教學,增加了實踐環節,增設了實操性很強的一些課程,如房地產企業融資籌劃房地產估價案例、房地產策劃案例等。

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[3]袁春等.土地資源管理專業實踐教學體系改革研究[J].中國地質教育,2007,(1).

篇6

關鍵詞：房地產企業 會計 問題 對策

現代城市規劃與建設腳步的加快，促進了房地產行業的發展。在巨大的發展空間面前，房地產企業如何提高市場競爭力，是企業經營管理中面臨的首要問題。受房地產行業經營活動中資金特點的影響，房地產企業會計工作對企業的經營發展有著較大的影響。為了保障房地產項目投資活動中資金鏈的通暢、保障房地產投資項目資金使用效率，現代房地產企業必須加強對會計工作現狀的調研與分析。針對房地產企業會計工作的現狀及存在的問題制定相應對策，并以科學的實施及嚴格的監督管理保障會計工作的順利開展。

一、房地產企業會計工作中存在的問題分析

房地產企業的管理工作受傳統地產企業經營習慣影響，存在著會計管理意識薄弱、會計控制及管理體系不完善、會計管理組織結構不科學、會計管理缺乏明確目標、缺乏會計監督機制、會計制度執行不力等問題。這些問題的存在與企業經營管理理念側重有著極大的關系、與企業經營管理能力及會計工作重視程度有著極大的關系。在現代城市改造與建設中，會計工作的科學開展關系到房地產開發企業的經濟效益、關系到房地產開發企業綜合市場競爭力的構建。針對房地產企業會計管理工作現狀及存在的問題，房地產企業必須加快自身會計體系的建立及相應制度的建設。以會計工作的科學開展促進房地產企業綜合市場競爭力的提高、促進房地產項目實施中資金的有效使用，利用現代會計管理理論指導房地產企業的會計管理工作，實現會計工作的全部職能。

二、房地產會計工作存在問題的應對策略

（一）強化會計管理意識，促進房地產企業會計工作的開展

針對房地產會計管理工作中存在的問題以及房地產企業會計管理意識薄弱問題，現代房地產企業的經營管理中應強化企業經營管理層會計管理工作意識。從會計管理工作職能、內容、目標的分析入手，強化項目管理人員、各部門崗位人員工作中會計管理意識，進而促進會計管理工作的開展。同時，針對房地產企業資金流向特點以及會計崗位設置現狀，房地產企業還應建立完善的內部控制體系。以內部控制體系的監督職能促進房地產企業各部門、崗位工作中人員會計意識的樹立，促進房地產企業會計工作的順利開展。

（二）建立完善的會計控制管理體系，促進房地產企業會計工作的開展

房地產企業會計管理工作現狀分析中發現，房地產企業會計管理體系不適用、會計管理體系不完善對房地產企業會計工作有著較大的影響，嚴重時還將導致房地產企業資金鏈失控等問題的發生。為了保障房地產企業的經濟利益，促進房地產項目投資資金鏈的通暢，現代房地產企業應加快會計控制與管理體系的完善。針對不同項目的實際情況以及企業管理架構、管理流程的特點對原有會計控制管理體系進行完善。必要時借助專業服務機構對企業會計管理體系、管理流程進行評測，發現企業會計管理工作中存在的問題。以評測結論及建議為基礎，以企業實際需求為重點對會計管理體系進行完善，促進會計管理工作的有效開展。在房地產項目投資建設中，單純的多層住宅小區、高層住宅小區以及復合型住宅小區的會計管理內容也存在一定的差異。這一差異的存在使得會計工作內容更加繁雜，會計審計及管理工作量急劇增加，為了保障房地產企業投資項目會計管理工作目標的實現，房地產企業財務管理部門還應建立會計管理信息數據庫以及會計管理問題數據庫，針對不同問題發生的原因制定相應措施，以此提高會計工作管理能力。

（三）完善會計管理組織架構，促進會計管理工作的開展

現代房地產會計管理調研報告指出，房地產企業會計管理組織架構存在的缺陷嚴重制約了房地產企業會計管理能力及管理水平的提升。而且，房地產會計管理組織架構存在的問題也影響了會計管理工作的開展、影響了會計工作目標的實現。針對這一問題，現代房地產企業的會計管理工作中應加強對企業會計管理組織架構的建立與優化。針對企業投資項目情況、針對不同項目對會計管理工作的需求，對會計管理組織架構進行評測。以評測結論為基礎完善、優化房地產企業會計管理架構，促進會計工作的有效開展。

（四）明確會計管理目標，促進會計管理工作的開展

受房地產企業高利潤因素影響，房地產企業對會計管理目標缺乏足夠的重視，僅通過基礎會計管理制度以及相關法規指導會計工作的開展。這一現狀嚴重制約了房地產企業會計工作職能的發揮，影響了會計管理工作目標的實現。為了促進現代房地產企業會計管理工作的開展，房地產企業在項目投資階段應根據項目的實際情況確定會計管理目標。以明確的會計管理目標指導房地產項目的會計管理工作，規范會計工作中的注意事項、促進會計管理目標的實現。

（五）建立會計監督機制，促進會計工作的順利開展

會計監督機制的建立有助于房地產企業會計工作的開展、有助于相關崗位人員會計制度的遵守。現代房地產企業必須在項目投資前確定明確的監督管理機制，并以專人進行會計工作的的監督及審查。針對房地產企業資金流向、資金使用情況以及會計工作內容中的注意事項等開展監督及審計工作，確保房地產企業資金使用效率及資金使用有效性。以會計監督機制的建立及執行，避免職務侵占等問題的發生，保障房地產企業的經濟利益。

（六）強化會計制度的執行，促進會計管理目標的實現

在現代房地產企業會計工作問題的調研及分析中發現，房地產企業會計制度的執行使影響會計工作目標實現的關鍵因素。近年來，房地產企業所面臨的市場競爭壓力使得企業不斷完善自身管理體系、強化企業綜合市場競爭力的構建。因此，房地產企業的會計制度建設已經出具成效。但是，受企業會計工作人員綜合素質及相關崗位人員會計管理意識等因素影響，房地產企業的會計管理制度執行不力問題嚴重影響了企業會計管理目標的實現。針對這一現狀，現代房地產企業應加強崗位職責及責權利內容的明確。通過獎懲制度的實施促進相關崗位人員會計工作制度的遵守、促進房地產企業會計管理目標的實現。

三、強化會計工作基礎，促進房地產企業會計工作的開展

房地產企業會計工作中，票據的規范、基礎工作的開展等對會計管理工作的開展有著重要的影響。針對現代房地產企業會計管理工作需求，房地產企業的會計管理工作中應加強會計工作基礎的強化。通過相關崗位人員培訓、獎懲制度應用、會計人員職業道德及職業操守的強化等促進會計基礎工作的開展，促進房地產企業會計管理水平的提高。

四、結論

綜上所述，現代房地產企業會計管理工作中存在的問題影響了企業的經濟效益、影響了企業綜合市場競爭力的構建。針對房地產企會計管理中存在的問題，現代房地產企業應通過會計制度的健全、會計監督體系的健全、會計組織架構的優化以及相關責權利的明確促進會計工作的開展。同時，針對房地產企業資金特點加強相關崗位人員的培訓工作，促進房地產企業會計工作的開展、促進房地產企業會計管理目標的實現。

參考文獻：

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【關鍵詞】 房地產 項目開發 運營 管理

【中圖分類號】F293.3 【文獻標識碼】A

近年來，建筑行業發展很快，房地產項目開發不斷增多，該行業在蓬勃發展的形勢下，也存在泡沫現象。有的房地產項目建成了鬼城，這說明在項目開發的過程中運營管理存在較大問題，例如市場定位不準確、缺乏對項目開發需求的仔細研究、過分依賴政府助推地方經濟等。房地產項目開發運行管理水平較低，會導致房地產企業出現惡性競爭，不利于企業的可持續發展。

一、房地產項目開發運行管理概述

房地產企業有著良好的發展前景，在對項目進行開發的過程中，需要加強運行管理，這關系著企業的經濟效益，也關系著企業未來的發展。房地產項目運營管理的范圍比較廣，部門跨度比較大，時間周期也比較長，容易受到較多風險因素的影響。房地產運營管理多是指計劃管理工作，各部門是按照預期的目標完成工作，需要完成最初制定的項目關鍵節點，缺乏過程管理，計劃經理在運行管理中起不到任何實質性作用，尤其是在跨部門協調工作中，缺乏實權，職權被架空，失去了計劃管理的作用，也降低了經營管理的效果。運營管理的目的是提高資源利用率，管理人員需要從多項目進度、完成質量、成本等方面著手管理，實現精細化管理，做好企業資金的運作，實現經濟效益最大化。管理人員還要對計劃管理的流程進行改進與優化，使房地產項目開發運行管理的作用發揮到極致，保證項目開發順利完成。

二、房地產項目開發中運行管理存在的問題

1. 決策階段

房地產項目開發首先是從決策階段開始的，只有保證決策的正確性，才能提高運行管理的整體水平，企業出現重大決策性失誤會帶來較大的經濟損失，會影響后期建設、投資等階段的工作，導致整個運營管理失敗。在項目開發運行管理開始后，首先需要做的是將全部資金投入到建設的項目當中，做好市場定位與銷售，保證企業的盈利水平，減少投資風險，從而保證運行管理的效果。一些房地產開發企業不重視前期的市場調研工作，導致市場定位不夠準確，出現了決策失誤，給運營管理帶來較大難度，企業存在盲目投資的現象，這給企業帶來了不可挽回的損失。

2. 設計階段

房地產項目開發前，需要進行設計工作，這一階段是項目造價的基礎階段，根據項目開發的規模、機械的投入、材料的購置等內容，制定成本管理制度，做好費用管理工作。設計階段也是運行管理的重要階段，如果房地產開發企業只重視工程圖紙設計、忽視了人員數量投入、機械投入、材料投入等內容，則會降低設計方案的質量。有的房地產開發企業只考慮工程建設規模，忽視了資源投入情況，缺乏對影響運營的管理因素的全面考慮，這樣做出的設計方案自然缺乏實際效用。

3. 建設階段

建設階段會有大量的生產要素投入，需要考慮項目開發的成本，大量的人力、物力、財力資源投入，需要控制資源消耗問題，這也考驗了運營管理的實際效果，保證資源消耗的合理性，才能保證項目建設投入資源組合的正確性以及資源利用率的最大化。加強運營管理，需要保證項目建設資源的優化組合、開發運營的合理性以及管理工作的合理性。有的房地產企業對生產要素的優化組合并不重視，人員調配比較隨意，材料管理也比較松懈，不重視機械設備的保養，這在建設階段造成了資源與資金的較大浪費，不利于成本控制，給企業帶來了不必要的經濟損失。

4. 項目銷售與使用階段

項目銷售階段關系著企業的經營利潤，加強項目開發過程的運行管理就是為了提高經濟效益，保證銷售工作順利進行，按時回籠資金，彌補開發過程中出現的經濟損失，保證企業有較高的盈利水平。對于房地產企業來說，只有在一個項目順利完成后，才能進行下一個項目的開發，所以，運行管理對企業來說是一項重要的工作，管理水平較低，則會延長項目銷售與投入使用的時間，不利于企業的長遠發展。項目銷售與使用階段會受到較多因素的影響，比如當地經濟發展水平、市場需求、人口規模等，想要做好運行管理也是一件非常難的工作。為了保證項目開發銷售工作的順利進行，首先應該保證決策定位的正確性，然后就是做好營銷，可以依靠商業廣告或者微信營銷等，但是這并不能保證營銷效果一定好。很多房地產企業錯誤地認為，只要銷售階段各項工作順利完成，就可以保證運營管理的效果，運行管理是一項動態綜合性工作，不是保證一個階段工作順利完成就能實現的，如果把希望完全放在銷售與使用階段，則會增加運營的風險。

三、優化房地產項目開發運行管理的措施

1. 做好市場定位與調研工作

房地產開發企業為了保證運行管理效果，首先應做好市場調研工作，保證市場定位的正確性，還能發現市場中蘊藏的商機，為企業贏得更多的發展機遇。市場調研還能為企業管理者提供運營管理的思路與方向，房地產市場受到當地經濟發展、市場需求、人口規模等多方面因素的影響，所以，在項目開發運行管理的過程中，也應從這幾點出發，首先，了解市場經濟發展規模，找到項目開發的最佳場地，以當地的經濟發展為支撐，做好市場研究，保C開發項目具有較高的價值，這樣才能保證企業的利益。房地產企業的發展與當地的經濟發展水平有著密切的關系，做好市場調研工作，能看到項目開發的前景，預測開發的價值，保證運營管理工作順利進行。其次，了解市場需求，項目開發的目的是為了銷售，只有銷售順利進行，才能保證企業很快回籠資金，企業只有了解市場需求，才能保證盈利。如果企業不重視市場需求的調查，做再多的項目開發也是浪費資源。在市場調研的過程中，如果發現當地房地產市場處于飽和或者過剩的狀態，則需要及時停止項目開發，尋求其他市場。最后，了解當地人口規模，人口規模越多，市場需求則越大，企業的經濟規模也越大，人口規模是房地產項目開發中很重要的影響因素。在調查與分析的過程中，不能忽視的是流動人口，流動人口越多，說明當地經濟發展水平越高，一般經濟發達的大城市都聚集了大量的流動人口，這些人也是房地產項目開發的主要客戶群，只有具有較大的人口規模，才能使運營管理發揮出實效。

2. 制定科學的企業經營戰略

企業是房地產項目開發運行管理的執行者，管理的水平與企業自身情況有著較大關系，為了優化運行管理工作，應準確定位企業自身，了解自身開發實力。房地產項目開發水平會受到企業資金、開發團隊能力水平等因素的影響，根據企業自身做好市場定位，才能保證項目開發的效果。有的企業明明自身實力不足，還是選擇難度、風險較大的項目，最后給企業帶來了較大的經濟損失。經營管理有利于降低項目開發風險，可以將企業帶出發展困境，保證企業項目開發的盈利水平。房地產項目開發運行管理很大程度上應依靠企業制定的經營戰略，并使運行管理與經營戰略相一致，如果二者背道而馳，肯定會使企業的發展出現停滯不前的情況，制定出科學的企業經營戰略，才能促進企業長遠、穩定地發展。

3. 把握計劃管理中的關鍵點

房地產項目開發與企業自身發展情況有密切關系，在制定項目管理策略時，應做好目標的設定，可以在不同的項目中設定分層目標，引導項目開發工作順利進行。項目開發是一項系統的工作，在不同的階段，還要對項目進度進行監督，保證制定的目標逐個完成。在房地產項目開發的過程中，經常發現很多產品質量不達標的情況，這說明制定出的項目管理計劃還不夠具體，項目管理缺乏有效的措施。在房地產項目開發階段，應結合企業發展情況制定出相應的計劃，保證計劃管理具有實效性，從而提高項目運行的效率。計劃管理還要把握各個關鍵點，這對計劃管理的內容有著較高的要求，計劃管理內容設置應更加合理，而且計劃內容不宜過細，否則會使決策層無法看到核心問題，不利于對計劃管理進行監督，不利于發現計劃管理中存在的問題。房地產企業計劃管理工作貫徹整個項目開發階段，不同的部門有著不同的計劃管理工作，為了設置最佳關鍵點，應加強資源整合，保證項目運行管理正常進行及房地產項目開發順利完成。

4. 加強項目成本管理

在項目開發階段，相關管理人員應重視成本管理，加強對決策、設計、銷售等環節的成本控制，根據企業經營戰略，做好資源的優化配置，實現精細化管理，提高資源的利用率，加強對成本目標的動態管理。根據預算管理的內容以及成本總控目標，對企業經營性現金流量進行管理與控制，加強責任成本與動態成本的監控，避免在建設階段出現資源與資金浪費的情況。加強項目成本管理，應做到成本可知、成本可控，加強對各個部門的監督與控制，提高T工的節約意識，這樣才能從根本上降低項目開發成本，保證項目開發的利潤。

四、結束語

綜上所述，房地產項目開發的利潤與其經營管理水平有著較大關系。為了保證企業的經濟效益，應加強項目開發過程中的動態管理，根據市場環境以及變化對管理制度進行調整，保證資源利用率達到最大化以及項目開發利潤最高。在房地產企業項目開發中存在著較多問題，只有使企業各個部門明確自身的責任與工作內容，采取科學的經營管理方法，對管理策略進行優化與完善，才能推動房地產行業穩健發展，提高房地產企業的經營利潤。

參考文獻：

[1] 蘇彬彬.房地產項目開發的成本控制和管理的研究[J].財經界（學術版），2016（13）：145.

[2] 周亮華.淺析房地產企業如何構建有效的運營計劃管理體系[J].中國城市經濟，2011（14）：96- 97.

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關鍵詞：房地產 企業 內控 管理

近年來，房地產企業受經濟形勢及政治形勢變化的影響，加上融資環境惡化，開發品質要求越來越高，導致項目成本不斷上升。這都使得內部控制越發顯得重要，房地產企業的內部控制管理亟待創新。通過創新房地產企業的內部控制管理體系，實現對企業加強對經營業務流程、資金控制管理、風險評估預警等環節的控制，從而使企業的內部控制建設能夠緊跟時展的潮流，增強競爭力。

一、房地產企業內控特點

首先，房地產企業受經濟形勢及政治形勢變化的影響比較大，在制定企業內控制度時，要充分到考慮企業當前所處的形勢，使內控制度能夠符合形勢的變化，能夠與時俱進。

其次，由于房地產企業產品周期比較長，項目控制環節比較多。針對不同的環節要制定不同的控制制度，應對好各個生產環節的不同風險，并且要注重各個環節的銜接與平衡。

第三，房地產行業作為一個資金使用密集型行業，資金是企業生存和生產的保障。這都意味著企業財務方面的內部控制是整體內部控制體系的核心和關鍵點。

二、房地產企業的內控工作內容概述

房地產企業內控主要是以企業的風險防范以及管理監督為目的，通過構建全方位的控制管理體系，借助于完善的內部控制管理制度，對房地產開發建設以及投資決策所開展的一系列的管理活動。

（一）房地產企業的風險評估

企業的風險評估主要是指通過對企業的開發建設項目以及投資決策活動的風險性進行相應的評估，并對風險問題進行風險的識別、分析、評估、預警以及控制，避免企業出現風險問題造成經濟損失。

在不同的項目開發階段，會面臨不一樣的風險。在戰略管理階段，需要考慮項目開發時機風險、項目地點選擇風險、開發物業類型風險和開發規模風險。在前期規劃階段，需要考慮土地購買風險、土地拆遷安置風險和融資風險。在項目設計階段，需要考慮設計質量風險、設計技術風險。在工程管理階段，需要考慮承包合同風險、工期風險、質量風險和成本風險等。在銷售階段，需要考慮銷售價格風險和營銷風險。

（二）房地產企業內部控制環境的建設

企業的內部控制環境主要是指企業內部控制工作氛圍的塑造、內部控制工作機構的設置、內部控制制度的制定以及內部控制管理的權責分工安排等一系列的內容。企業所制定的內部控制體系要符合企業的機構設置和企業文化，不能與其沖突，更不能脫離企業的實際情況，但可以逐步改善企業權責體系和引導企業文化的轉變。

（三）信息渠道的建設

內部控制工作需要大量的數據信息，建立暢通的信息溝通渠道，并確保企業內部以及企業與外部市場之間信息溝通渠道及時有效的傳遞是企業內部控制工作的重要內容。信息的收集是內部控制體系根據所指定的制度進行判斷和決策的依據，因此信息的暢通是內控體系正常運作的必要條件，信息的反饋也可以促使內控制度的不斷自我完善。

（四）房地產企業內部監督管理

內部監督管理主要是對企業內部控制管理工作所開展的一系列的監督檢查工作，從而及時發現企業內部控制開展過程中所存在的缺陷問題，并通過相應的措施及時糾正處理，提高企業的內部控制管理水平。房地產企業在生產過程中的各個環節的銜接和監督，是內控體系的關節，只有處理好內部監督，才能保證內控制度的平衡性，才能及時發現內控制度的不足。

三、房地產企業內控管理創新模式構建措施

（一）優化房地產企業的治理結構

房地產企業的管理結構情況對于房地產企業內部控制管理工作的開展有著直接的影響。首先，在企業機構設置上，應進一步完善房地產企業董事會的作用，通過強化管理群體集體決策，確保投資決策活動的合理性。其次，在房地產企業內部建立以內部審計以及稽核等監督工作為主要業務的監督機構，對房地產企業的所有經營項目進行監督管理。第三，完善企業管理制度以及員工約束激勵機制的建設，確保各項管理工作能夠得到貫徹落實。通過完善房地產企業的治理結構，為房地產企業內控工作開展提供良好的基礎。

（二）對房地產企業的業務流程進行優化

房地產企業業務流程主要是項目建設投資決策、項目建設招投標、合同管理以及房地產產品的營銷等。不同的業務流程，其工作的內容和性質是不同的，需要防范的風險和控制的內容也是不同。在制定內部控制體系時，可針對不同的業務流程，劃分不同模塊，制定出適合的控制指標和要求，并且加強不同模塊間的監督和溝通，使各個模塊有符合自身的控制內容和要求，并且又有機的統一在整個企業的控制體系之中。

（三）完善房地產企業風險評估體系的建設

由于房地產企業經營業務具有較高的風險性，因此應該將風險評估管理是內部控制管理工作的關鍵內容。風險評估體系的實施應該在項目實施的全過程動態的控制開展，在開發項目所處的不同階段，進行的針對性的風險評估。著重對于融資風險、決策風險、合同風險、產品市場風險、政策風險以及法律風險等內容進行重點的控制。

四、結束語

房地產企業作為我國重要的國民經濟支柱產業，對于我國社會經濟的發展有著重要的影響。針對目前我國房地產企業管理中存在的一系列問題，房地產企業內控管理部門應該進行有針對性的優化創新，通過創新企業內控管理優化企業的治理，提高企業的經營管理水平，為新時期企業的長遠發展提供保障。

參考文獻：

[1]吳光東，蘇振民.房地產企業集團管控模式研究—以萬科為例[J].改革與戰略，2008

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關鍵詞：房地產 工程成本 管理 質量 發展

中圖分類號：F 93 文獻標識碼：A

自改革開放以來，在國家相關部門的大力扶持之下房地產企業依托于國內外良好的發展環境取到了令人矚目的成就，成為促進國民經濟發展中的中堅力量。作為房地產企業生產經營活動中的重要內容，工程成本管理是一項十分復雜的管理活動，涉及內容多，范圍廣，其實際管理質量直接關系著企業的經濟效益和當地的經濟發展，如果管理效率不高、管理質量不過關，很有可能阻礙企業的正常運營，給企業發展帶來很多不穩定因素。但是很多房地產經營和管理人員沒有充分認識到工程成本管理工作的重要性，一味地追求經濟效益而忽略了工程成本管理質量的提升。因此房地產企業管理人員必須從自身情況出發，探究合理的提升工程成本管理質量的有效策略。

一、房地產企業工程成本管理的重要意義

房地產資源開發是一項復雜的系統性工程，其中工程成本管理作為房地產實際經營管理活動中的重要內容處于優化資源配置、保障各項經營活動正常運行的關鍵環節，與企業各項經營管理活動的順利開展之間保持著緊密的聯系，工程成本管理質量一旦下降，則企業的相關業務工作必然會受到很大的影響，經濟效益也難以保證。因此保障企業工程成本管理質量對于房地產企業的可持續發展具有重要的現實意義。

在激烈的市場競爭之下，企業管理者越來越重視管理活動在促進企業經濟發展中的重要作用，企業必須提高成本管理質量，才能滿足企業正常的運營需要，確保各項經濟活動的順利進行，從而有效地提升企業的經濟效益。從實際效果來看，企業工程成本管理主要有以下兩方面的重要意義：

一是加強企業成本管理是確保企業正常運行的關鍵條件。房地產產業的發展特點決定了資本必然在實際經營管理活動中占有重要的地位，因為資本是維系房地產企業各項生產活動的關系紐帶，只有有效地進行工程成本管理，才能最大限度地提升提升資本的運作效率，進而為企業的各項經營活動提供完備的資金支持，才能有效保障各項經營管理活動的順利進行。一旦企業的成本管理環節出現問題，則很容易出現資金流短缺的問題，給企業的可持續發展帶來不穩定因素。

二是加強工程成本管理是提升企業經濟效益的重要手段。保障企業各項經營管理活動的有序進行與提升企業的經濟效益是一脈相承的，企業的經營管理與核心利益密切相關，保障了實際經營管理活動的開展質量就是保障了企業的核心效益和核心競爭力，只有當工程成本管理質量得以保證時，才能正確反映出企業的實際運行情況，為企業管理者的重大決策提供有力的數據參考。

二、目前我房地產企業工程成本管理中存在的主要問題

（一）工程成本管理的各個環節存在脫節的現象

房地產企業工程成本管理是一項涉及設計、材料選購、運輸、建設等多方面的系統工程，也是一項從工程立項一直到工程竣工等過程都參與其中的管理項目，需要廣泛協調參與工程建設的各個方面，其中就包含立項、設計、工程驗收、竣工等多方面。但是從現實情況來看，很多工程建設單位在工程成本管理過程中存在嚴重的脫節現象，施工單位在投資預算、設計預算以及施工運算等各個工作環節之間缺乏必要的溝通和交流，開會商談的機會少之又少，各部門之間往往無法達成統一意見，工程成本在管理和交流過程中出現斷層，導致各個部門的經營人員和管理人員之間是相互獨立的，沒有形成一個有機的統一整體，因而工作效率不高。同時各個部門之間缺乏必要的交流與合作，很有可能造成實際施工過程中資金和材料以及人力資源的花費超出原來的成本預算范疇，工程因為缺乏必要的建設因素而被迫停工，甚至會出現爛尾樓，這對當地的經濟發展無疑會產生十分惡劣的影響。

（二）建筑工程成本管理信息相對落后

房地產企業工程成本管理需要強有力的信息獲取工作機制作為重要的支撐。在當今信息時代的大背景下，工程成本管理工作的完成依賴于信息系統的建立。目前大多數建筑工程承包單位的定價管理制度不符合實際情況，很多方面的工程造價還沿用以前舊有的人工、材料、機械設備的價格，導致總的工程造價出現較大誤差，給工程的實際施工帶來極大的不便。雖然各地的造價單位定期根據市場行情調整一些造價系數，以其達到當前的價格水準，但是總體來說工程成本管理中的相對落后，且價格調節嚴重滯后于市場上的價格浮動速度。另外建筑業信息化模式、決策程序、管理項目等項目的量化程度較低，造成大量已完成工程缺乏必備的數據收集整理和分析，后續工作沒有詳細的數據參考，各個建筑過程之間的銜接性達不到相應的要求。

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關鍵詞：統計工作 房地產企業 管理 一、房地產企業統計工作中存在的問題

作為企業經營管理工作，首先想到的是管理戰略、經營方式、組織形式、營銷策略等方面的工作,企業決策者常常忽視統計的重要性。但企業開展工作和項目開發都得以大量的統計的工作為前提。企業的管理方式、組織結構、經營方式、營銷策略都是以統計工作為基礎的才能更加有效。在目前國家宏觀政策和激烈市場環境競爭中，房地產企業面臨挑戰。統計工作為服務房地產企業，已越來越受企業管理者重視，為公司長期發展有著舉足輕重的作用。但目前在房地產企業中，統計工作還豐在著許多問題和不足，主要表現在幾個方面：

1、統計觀念認知不足

由于我公司是外資投資的房地產企業，公司的高層管理人中主要由外方人員擔當，因而對國內的統計工作的重要性和必要性認識不足，意為統計工作的首要任務是完成領導要求的報表任務，基本的統計信息調查，整理，分析領導要求的統計報表，統計工作與經營管理工作分開，使統計工作人員在公司管理工作中處于邊緣化，現統計工作生命力不強，工作觀念狹隘，工作僅限于匯總數據，報報表。

2、工作制度不夠完善

要做好企業的管理工作，必須要有嚴格的制度，統計工作也不外乎，公司在制訂內部管理制度時，并沒有把統計工作單獨作為一項制度進行制訂，而是作為公司行政管理工作的一部分，使公司統計工作的管理上沒有相關的規章制度, 從而統計工作無制度可循。

3、統計工作與項目開發結合不夠

現在房地產企業開發的項目前期工作，必須要經過大量的市場調研工作，來確定項目定位、總體設計、市場營銷、價格水平等各方面重要因素，統計工作數據越詳細越準確，有利于項目的順利開發和銷售。

二、加強企業統計管理的對策

房地產企業統計工作是房地產企業制定政策和計劃的主要依據。目前，整體房地產業競爭越來越激烈，房地產市場的快速發展迫使我們改變原先的統計工作觀念勢在必行。加強統計人員素質，提高工作效率，改進工作方法，建立健全統計規章制度，形成一套合理科學的統計管理模式，體現統計工作的“信息”、“咨詢”、“監督三大職能。

1、統計工作的重要性。公司領導首先應從思想上認識到統計工作的重要性，重視統計工作幫助統計部門解決工作中存在問題：統計工作人員在工作中不受其它部門干擾，要保持其專業性和穩定性，要求統計人員要不斷提高自身的業務水平和綜合素質。

2、公司可根據當地相關法規建立健全企業統計規章制度，規范公司的統計工作，制定工作人員的目標，工作流程，工作職責以及績效考核成等。詳細點說，第一，建立統計工作崗位并明確崗位職責。為加強企業內部管理從精從簡，提高工作效率，在管理中設立綜合統計崗位，明確其工作性質，保持工作中的獨立性。其工作職責應是：制定公司統計標準，標準體系和統計資料報送制度。負責市場信息收集，審核，分析，匯總。完成上述工作后，統計人員應該還應把匯總后的信息提供給各有關部門，為公司領導做決策提供準確的信息支持。第二，公司內部統計信息收集加強。首先，每個業務部門將收集的基礎信息向管理部報送，管理部負責匯總。其次，各業部的專項信息向綜合統計人員報送，綜合人員進行綜合的分析研究。最后，經過匯總分析的各種綜合信息再向公司決策者，各部門負責人多向運行。為其研究問題，管理決策和了解情況的需要。

3、在當今網絡時代，房地產企業在各環節應緊跟節拍，不斷創新。如：統計資料的報送手段、統計調查方法與分析技術等方面。企業的統計工作應發揮現代統計技術和網絡傳輸技術，以提高統計資料的利用效率。

首先，利用網絡傳輸和統計資料，可以壓縮公司成本和統計人員工作量，也可以使得人員把時間和精力放到項目開發建設服務等其它方面。其次，實現無紙化辦公，進一步增加了統計工作方法和手段。隨著信息技術的快速發展，對統計數據的整理與分析方面也提出了更高要求，傳統的統計手段和方法已經不能滿足現在公司的要求。因此，現在公司統計部門可根據自身需要，選擇適合自身的統計軟件對資料進行更精確的加工。如：SAS、SPSS等。計算機技術的廣泛應用，使統計數據的綜合分析已變得簡單迅速，可以給公司決策者提供更準確，更高質量的統計信息。

綜上所述，公司統計工作的管理需要各部門的支持，也需要政府統計部門的努力，還需要公司領導和統計人員重視和努力。要在各個方面做好基礎功夫，擴大信息視野。只有這樣，統計數據才能及時，準確的為公司領導提供依據，促進企業在市場中更具競爭力。

參考文獻:

[1]Du Brin,A.J The management science[M].Press of Ren-min University of China，2010