導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)書，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

然后如實(shí)填寫《經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)審批表》，并且準(zhǔn)備齊所需材料，向工作單位和主管部門去辦理收入和住房證明（沒有工作單位的可以向居委會(huì)和街道辦事處辦理證明)手續(xù)后，上報(bào)房管局審核。

上報(bào)還要經(jīng)過(guò)復(fù)審，由上級(jí)房管局按照規(guī)定對(duì)上交的申請(qǐng)材料進(jìn)行復(fù)審和評(píng)分后，并公示15天。

怎么填寫經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)書呢？主要由家庭人口有多少、收入水平的高低、人均居住面積、生活現(xiàn)狀、為什么要買經(jīng)適房等一些方面入手。還可以在網(wǎng)上找一些范文參考一下。

篇2

第一條為貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》、《**省住房公積金條例》，根據(jù)《**市個(gè)人住房公積金貸款管理暫行辦法》（溫公積金管委〔**〕4號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合個(gè)人住房貸款管理的有關(guān)規(guī)定和我市住房公積金管理工作的實(shí)際，制訂本實(shí)施辦法。

第二條本實(shí)施辦法適用于本市市區(qū)和各縣（市）的個(gè)人住房公積金貸款的管理。

第三條**市住房公積金管理中心負(fù)責(zé)全市個(gè)人住房公積金貸款的管理工作，**市住房公積金管理中心下設(shè)的各管理部和分中心（以下統(tǒng)稱管理機(jī)構(gòu)）負(fù)責(zé)各自行政區(qū)域內(nèi)的個(gè)人住房公積金貸款的管理和具體業(yè)務(wù)的辦理。

第四條**市住房公積金管理委員會(huì)指定的有關(guān)商業(yè)銀行分支機(jī)構(gòu)（以下稱受托銀行）受管理機(jī)構(gòu)的委托具體承辦我市個(gè)人住房公積金貸款的發(fā)放、回收等金融業(yè)務(wù)。

第二章貸款對(duì)象和條件

第五條申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款的對(duì)象，必須是已按規(guī)定繳存住房公積金的職工并且是購(gòu)買、建造、翻建、大修自住普通住房的產(chǎn)權(quán)人或共有人。

第六條職工（以下稱借款人）申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款還必須同時(shí)具備下列條件：

（一）、貸款時(shí)正常連續(xù)繳存住房公積金12個(gè)月以上（以貸款時(shí)向前推移計(jì)算）；

（二）、在本市范圍內(nèi)購(gòu)買、建造、翻建、大修自住普通住房，其房屋座落的具置已明確，有關(guān)手續(xù)合法、有效，且申請(qǐng)時(shí)購(gòu)買、建造、翻建、大修的時(shí)間在3個(gè)月以內(nèi)；

（三）、有購(gòu)買、建造、翻建、大修自住普通住房總價(jià)款30%以上（含30%）的自有資金且已落實(shí)并投入使用；

（四）、具有完全民事行為能力，有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，良好的信用和按規(guī)定償還貸款本息的能力；

（五）、同意以所購(gòu)買、建造、翻建、大修的自住普通住房作為抵押；

（六）、在購(gòu)買、建造、翻建、大修的自住普通住房未辦理抵押登記前，能提供管理機(jī)構(gòu)和受托銀行認(rèn)可的其他階段性擔(dān)保；

（七）、管理機(jī)構(gòu)和受托銀行及上級(jí)有關(guān)部門規(guī)定的其他條件。

第三章貸款額度和期限

第七條貸款額度為以下三項(xiàng)計(jì)算結(jié)果的最低值：

（一）、以借款人及其配偶繳存住房公積金的月工資收入的最高50%的還貸比例（每月還貸本息額占工資收入的比例）計(jì)算的最高月還貸款額，從而按不同還款方式計(jì)算出的貸款額度。

（二）、購(gòu)買、建造、翻建、大修自住普通住房的房?jī)r(jià)款或修、建費(fèi)用總額及評(píng)估值（兩者取低值）的最高70%的貸款比例計(jì)算的貸款限額。

（三）、**市住房公積金管理委員會(huì)確定的各行政區(qū)域的住房公積金貸款最高額度。

第八條貸款期限根據(jù)借款人的貸款金額、還款能力以及其他相關(guān)條件確定，最長(zhǎng)不得超過(guò)30年（360個(gè)月），同時(shí)借款人最后一期還款時(shí)的年齡不得超過(guò)65周歲。

第四章貸款的擔(dān)保

第九條借款人申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款時(shí)，須以所購(gòu)買、建造、翻建、大修的自住普通住房作為取得貸款的擔(dān)保。如借款人購(gòu)買、建造、翻建、大修的自住普通住房已取得房屋所有權(quán)證的，直接以所購(gòu)買、建造、翻建、大修的自住普通住房抵押；如借款人購(gòu)買、建造、翻建、大修的自住普通住房未取得房屋所有權(quán)證的，還應(yīng)提供貸款申請(qǐng)地其他自有或第三人擁有的已取得房屋所有權(quán)證的住房或者由管理機(jī)構(gòu)和受托銀行認(rèn)可的房屋建設(shè)（開發(fā)）單位、房屋交易中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行階段性擔(dān)保。

在貸款期內(nèi)，經(jīng)管理機(jī)構(gòu)和受托銀行同意，借款人可根據(jù)實(shí)際情況變更貸款階段性擔(dān)保方式及抵押物，并按規(guī)定辦理變更擔(dān)保手續(xù)。

第十條借款人購(gòu)買、建造、翻建、大修的自住普通住房，抵押人與抵押權(quán)人必須簽訂書面抵押合同并依法辦理住房抵押登記或預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押登記手續(xù)。

第十一條以貸款申請(qǐng)地其他自有住房或第三人擁有的已取得房屋所有權(quán)證的住房作為階段性抵押擔(dān)保的，其價(jià)值需進(jìn)行評(píng)估確認(rèn)，抵押率最高不得超過(guò)評(píng)估現(xiàn)值的70%，抵押人與抵押權(quán)人必須簽訂書面抵押合同并依法辦理住房抵押登記手續(xù)。

第十二條由房屋建設(shè)（開發(fā)）單位和房屋交易中介機(jī)構(gòu)提供階段性保證擔(dān)保的，房屋建設(shè)（開發(fā)）單位、房屋交易中介機(jī)構(gòu)必須與管理機(jī)構(gòu)簽訂合作協(xié)議并就每一借款人簽訂書面保證合同。

第五章貸款的償還方式和方法

第十三條貸款期限在一年以內(nèi)（含一年）的，實(shí)行到期一次性還本付息。

貸款期限在一年以上的，實(shí)行按月分期還本付息。借款人可以按照下列兩種方式之一歸還貸款本息：

（一）等額本息還款方式，即貸款期內(nèi)每月以相等的額度平均償還貸款本息。計(jì)算公式為：

每月還款額=貸款金額×月利率×（1+月利率）期數(shù)÷[（1+月利率）期數(shù)－1]

其中：每月還利息額=剩余貸款本金額×月利率

每月還本金額=每月還款額－每月還利息額

（二）等額本金還款方式，即貸款期內(nèi)每月確定相等的還本金額并支付利息。計(jì)算公式為：

每月還款額=每月還本金額+每月還利息額

其中：每月還本金額=貸款金額÷期數(shù)

每月還利息額=剩余貸款本金額×月利率

第十四條采取按月分期還本付息方式償還貸款的，借款人貸款時(shí)確定的每月還本付息額最高不得超過(guò)計(jì)算住房公積金的月工資收入的55%，最低不得低于計(jì)算住房公積金的月工資收入的30%。

第十五條借款人與管理中心和受托銀行在借款合同中約定還款方式，一經(jīng)確定，不得更改。

第十六條貸款統(tǒng)一采取由借款人委托受托銀行代扣的方法進(jìn)行償還。

第六章申請(qǐng)貸款需提供的資料

第十七條借款人的個(gè)人資料：

（一）身份證；

（二）住房公積金繳存證明或?qū)~單；

（三）婚姻情況證明（結(jié)婚證、夫妻關(guān)系證明書等）。

第十八條借款人配偶的個(gè)人資料：

（一）身份證；

（二）住房公積金繳存證明或?qū)~單。

第十九條借款人的其他房屋共有人（除配偶以外）的個(gè)人資料：

（一）婚姻情況證明；

（二）本人及配偶的身份證。

第二十條借款人除按上述規(guī)定提供本人、配偶及其他房屋共有人的個(gè)人資料外，還需根據(jù)購(gòu)買、建造、翻建、大修自住普通住房的不同情況，分別向管理機(jī)構(gòu)提供以下購(gòu)買、建造、翻建、大修自住普通住房的情況資料：

（一）購(gòu)買、建造、翻建、大修的自住普通住房未取得房屋所有權(quán)證的：

1、購(gòu)買預(yù)購(gòu)商品房的：

（1）商品房預(yù)售（買賣、銷售）合同（已實(shí)行備案登記制度的縣（市、區(qū)）需先經(jīng)備案登記）；

（2）首付款或自付款的收款收據(jù)。

2、購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的：

（1）經(jīng)濟(jì)適用房銷售（買賣）合同；

（2）首付款或自付款的收款收據(jù)；

（3）經(jīng)濟(jì)適用房的審批證明。

3、購(gòu)買“二手房”的：

（1）房產(chǎn)買賣合同；

（2）交易價(jià)格的評(píng)估報(bào)告；

（3）出賣人的房屋所有權(quán)證復(fù)印件；

（4）首付款或自付款的收款收據(jù)。

4、購(gòu)買“房開”已取得房屋所有權(quán)證的存量房（現(xiàn)房）的：

（1）房產(chǎn)買賣合同；

（2）首付款或自付款收款收據(jù)；

（3）“房開”的房屋所有權(quán)證復(fù)印件。

5、購(gòu)買拆遷安置房的：

（1）拆遷協(xié)議書；

（2）定位證明單及房款結(jié)算表；

（3）首付款或自付款收款收據(jù)。

6、建造、翻建住房的：

（1）土地使用證；

（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（3）建筑工程施工許可證；

（4）建造工程費(fèi)用的預(yù)算或決算報(bào)告。

7、大修住房的：

（1）大修鑒定報(bào)告書；

（2）大修工程費(fèi)用的預(yù)算或決算報(bào)告。

（二）購(gòu)買、建造、翻建、大修的自住普通住房已取得房屋所有權(quán)證書的：

1、購(gòu)買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房的：

（1）銷售不動(dòng)產(chǎn)（房屋）專用發(fā)票（發(fā)票聯(lián)）復(fù)印件；

（2）房屋所有權(quán)證。

2、購(gòu)買“二手房”的：

（1）銷售不動(dòng)產(chǎn)（房屋）專用發(fā)票（發(fā)票聯(lián)）或契稅證；

（2）房屋所有權(quán)證。

3、建造、翻建住房的：

（1）房屋所有權(quán)證；

（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件；

（3）建筑工程施工許可證復(fù)印件；

（4）建造工程費(fèi)用的預(yù)算或決算報(bào)告。

4、大修住房的：

（1）房屋所有權(quán)證；

（2）大修鑒定報(bào)告書；

（3）大修工程費(fèi)用的預(yù)算報(bào)告。

第七章貸款的辦理程序

第二十一條要求申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款的職工攜帶上述個(gè)人資料和購(gòu)買、建造、翻建、大修自住普通住房的資料，到管理機(jī)構(gòu)填寫《**市個(gè)人住房公積金貸款申請(qǐng)書》向管理機(jī)構(gòu)提出貸款申請(qǐng)。

第二十二條管理機(jī)構(gòu)受理借款申請(qǐng)人的貸款申請(qǐng)時(shí)，對(duì)借款申請(qǐng)人的有關(guān)情況進(jìn)行貸前審查，符合要求的，予以受理。對(duì)借款申請(qǐng)人未能提供符合要求的資料或有關(guān)情況不符合要求的，不予受理，但須告知不予受理的原因。

第二十三條管理機(jī)構(gòu)受理借款申請(qǐng)人的貸款申請(qǐng)后，應(yīng)在10個(gè)工作日內(nèi)予以審核，并作出是否準(zhǔn)予貸款的決定。

第二十四條管理機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)審核準(zhǔn)予貸款的，通知借款申請(qǐng)人辦理貸款手續(xù)。對(duì)經(jīng)審核不準(zhǔn)予貸款的，須告知借款申請(qǐng)人不準(zhǔn)予貸款的原因。

第二十五條準(zhǔn)予貸款的，管理機(jī)構(gòu)和受托銀行同借款人就貸款額度、期限、擔(dān)保方式、償還方式及月還款額進(jìn)行協(xié)商和確定。

第二十六條貸款額度等經(jīng)協(xié)商一致后，管理機(jī)構(gòu)與受托銀行簽訂委托貸款合同，委托受托銀行向借款人貸款。同時(shí)借款人、管理機(jī)構(gòu)、受托銀行、保證人及抵押人簽訂個(gè)人住房公積金借款合同。借款人還需同受托銀行簽訂代交款項(xiàng)委托合同。以貸款申請(qǐng)地其他自有或第三人擁有的已取得房屋所有權(quán)證的住房進(jìn)行階段性擔(dān)保的，擔(dān)保人（抵押人）還需與管理機(jī)構(gòu)另行簽訂住房抵押合同。

第二十七條借款合同及抵押合同簽訂并經(jīng)登記生效后，管理機(jī)構(gòu)通知受托銀行向借款人發(fā)放貸款。

第八章貸款的提前還款

第二十八條借款人辦理個(gè)人住房公積金貸款后，可提前部分或全部?jī)斶€貸款，借款人提前償還貸款的，應(yīng)持本人身份證，填寫《**市個(gè)人住房公積金貸款提前償還申請(qǐng)書》向管理機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)。

貸款的提前還款除直接以住房公積金為還款資金來(lái)源的可以由管理機(jī)構(gòu)內(nèi)部劃轉(zhuǎn)以外，其他的均采用銀聯(lián)POS系統(tǒng)，由借款人直接持卡向管理機(jī)構(gòu)刷卡還款。

第九章貸款抵押物的變更

第二十九條貸款期內(nèi)，借款人要求變更貸款階段性擔(dān)保方式及抵押物的，應(yīng)事先填寫《**市個(gè)人住房公積金貸款擔(dān)保方式及抵押物變更申請(qǐng)書》向管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)，經(jīng)管理機(jī)構(gòu)同意后，有關(guān)各方另行簽訂書面的保證合同或抵押合同，并按規(guī)定辦理登記手續(xù)。

合同經(jīng)登記生效后，管理機(jī)構(gòu)才能向原擔(dān)保人或抵押人出具擔(dān)保（抵押）注銷證明。

第十章附則

第三十條本實(shí)施辦法實(shí)施前有關(guān)規(guī)定與本實(shí)施辦法不符的，以本實(shí)施辦法為準(zhǔn)。遇國(guó)家及我市個(gè)人住房公積金貸款管理有關(guān)政策調(diào)整時(shí)，本實(shí)施辦法亦作相應(yīng)調(diào)整。

篇3

一、補(bǔ)貼對(duì)象

申請(qǐng)享受廉租住房對(duì)象住房保障租賃補(bǔ)貼（以下簡(jiǎn)稱補(bǔ)貼）的最低收入家庭（以下簡(jiǎn)稱申請(qǐng)家庭）應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備以下條件：

（一）家庭成員2人以上（含2人），家庭成員之間有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或扶養(yǎng)關(guān)系。

（二）至少有一人取得5年（含5年）以上市區(qū)非農(nóng)業(yè)常住戶口，且在市區(qū)居住；

（三）人均住房建筑面積8平方米以下（不含8平方米）；

（四）有《**市城市居民最低生活保障金領(lǐng)取證》，且連續(xù)享受最低生活保障補(bǔ)助6個(gè)月以上。

軍烈屬、孤寡老人及喪失勞動(dòng)能力的殘疾人不受前款第一項(xiàng)限制。

二、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)

以人均住房建筑面積8平方米為保障標(biāo)準(zhǔn)，按每人每月每平方米3元給予補(bǔ)貼。其中：無(wú)住房的按全額計(jì)發(fā)；有住房未達(dá)面積標(biāo)準(zhǔn)的按差額計(jì)發(fā)。現(xiàn)有人均住房建筑面積取整數(shù)，小數(shù)不計(jì)。今后，保障標(biāo)準(zhǔn)隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平的提高適當(dāng)調(diào)整。

發(fā)放補(bǔ)貼后，由受益家庭自行尋租合適的住房，受益家庭實(shí)際租房租金高于補(bǔ)貼金額的自行承擔(dān)。

三、辦理程序

（一）申請(qǐng)家庭以戶主為申請(qǐng)人，由申請(qǐng)人向戶籍所在的**經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、區(qū)人民政府（以下簡(jiǎn)稱轄區(qū)政府）指定的部門提出申請(qǐng)，如實(shí)申報(bào)家庭的基本情況，并提交下列材料：

1、廉租住房保障對(duì)象住房租賃補(bǔ)貼申請(qǐng)書；

2、家庭成員的身份證明和戶籍證明；

3、現(xiàn)住房證明（房屋產(chǎn)權(quán)證明、房屋租賃合同等），無(wú)住房的需提供所轄區(qū)街道辦事處的證明；

4、《**市城市居民最低生活保障金領(lǐng)取證》；

軍烈屬、孤寡老人及喪失勞動(dòng)能力的殘疾人需提供相關(guān)證明。

（二）轄區(qū)政府指定的部門受理申請(qǐng)后，進(jìn)行登記、建檔，對(duì)申請(qǐng)家庭人口、家庭收入和住房情況進(jìn)行核查，并將申請(qǐng)家庭的基本情況在其居住地予以公示，公示時(shí)間不少于3日。公示期滿無(wú)異議的，報(bào)送轄區(qū)政府；有異議的應(yīng)予以核實(shí)，對(duì)確不符合條件的，書面通知申請(qǐng)家庭并說(shuō)明理由。

（三）轄區(qū)政府收到材料后，及時(shí)完成審查，將審查結(jié)果連同申報(bào)材料報(bào)市房地產(chǎn)管理局。

（四）市房地產(chǎn)管理局自收到申請(qǐng)材料之日起，7日內(nèi)進(jìn)行復(fù)核，并將復(fù)核結(jié)果反饋給轄區(qū)政府。經(jīng)審查不符合條件的，說(shuō)明理由并通知轄區(qū)政府；經(jīng)審查符合條件的，將申請(qǐng)家庭基本情況進(jìn)行公示，公示時(shí)間不少于7天，公示有異議的應(yīng)予以核實(shí)，核實(shí)后確不符合條件的書面通知轄區(qū)政府。

（五）市房地產(chǎn)管理局依據(jù)審核的結(jié)果辦理《**市市區(qū)廉租住房保障對(duì)象住房租賃補(bǔ)貼領(lǐng)取證》及銀行儲(chǔ)蓄卡，交由轄區(qū)政府發(fā)放給申請(qǐng)人。

四、補(bǔ)貼發(fā)放方式

（一）市房地產(chǎn)管理局按月將補(bǔ)貼直接劃撥到補(bǔ)貼對(duì)象銀行儲(chǔ)蓄卡。

（二）補(bǔ)貼對(duì)象持銀行儲(chǔ)蓄卡按月到指定銀行領(lǐng)取補(bǔ)貼。

五、補(bǔ)貼資金籌措渠道

建立穩(wěn)定規(guī)范的資金籌措和管理制度，確保補(bǔ)貼按時(shí)足額到位，廉租住房保障資金按以下方式籌措：

（一）以財(cái)政安排為主，根據(jù)最低收入家庭住房需求狀況及財(cái)政承受能力，在財(cái)政預(yù)算中安排一定資金。

（二）將住房公積金增值收益扣除計(jì)提住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、管理費(fèi)用等費(fèi)用后的余額用作廉租住房保障補(bǔ)充資金。

（三）從土地出讓凈收益中安排一定資金，每年度按5%左右比例提取。

（四）通過(guò)加強(qiáng)宣傳和輿論引導(dǎo)，鼓勵(lì)社會(huì)各界通過(guò)自愿捐贈(zèng)等方式，多渠道籌措廉租住房保障資金。

每年補(bǔ)貼所需資金，由市、區(qū)兩級(jí)按8:2的比例承擔(dān)，各區(qū)承擔(dān)的20％租賃補(bǔ)貼資金應(yīng)及時(shí)劃交市本級(jí)廉租住房保障資金財(cái)政專戶。

補(bǔ)貼資金實(shí)行財(cái)政專戶管理，由市財(cái)政部門根據(jù)市政府批準(zhǔn)的補(bǔ)貼資金年度預(yù)算，按季撥付市房地產(chǎn)管理部門廉租住房保障資金特設(shè)專戶。

六、組織實(shí)施

市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)補(bǔ)貼發(fā)放的管理工作，市經(jīng)濟(jì)適用房（廉租房）建設(shè)發(fā)展中心承擔(dān)具體工作。

轄區(qū)政府、市財(cái)政、民政、國(guó)土資源、稅務(wù)等部門按照各自職責(zé)，做好相關(guān)工作。

七、監(jiān)督與責(zé)任

（一）享受補(bǔ)貼的家庭在家庭人口、收入、住房面積發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)在1個(gè)月內(nèi)主動(dòng)報(bào)告原申請(qǐng)部門。在辦理有關(guān)手續(xù)后，其租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)作相應(yīng)調(diào)整。

（二）享受補(bǔ)貼的家庭人均收入超過(guò)本市最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)或者人均住房建筑面積超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，停發(fā)補(bǔ)貼。

（三）申請(qǐng)人虛報(bào)、隱瞞有關(guān)情況或者偽造有關(guān)證明而獲得補(bǔ)貼的，停發(fā)補(bǔ)貼，并收回已發(fā)放的補(bǔ)貼，且3年內(nèi)不再受理申請(qǐng)。

（四）轄區(qū)政府每年應(yīng)對(duì)受益家庭的家庭人口、收入及住房情況進(jìn)行一次核查，并將核查情況及時(shí)反饋市經(jīng)濟(jì)適用房（廉租房）建設(shè)發(fā)展中心。

（五）轄區(qū)政府于每年11月底之前向市房地產(chǎn)管理局報(bào)送本轄區(qū)下年度廉租住房租金補(bǔ)貼計(jì)劃，以統(tǒng)籌安排下年度廉租住房保障租賃補(bǔ)貼資金。

市房地產(chǎn)管理部門應(yīng)于每年12月底之前將下年度廉租住房保障資金預(yù)算，經(jīng)市財(cái)政部門審核后，報(bào)市政府批準(zhǔn)。

篇4

2008年4月12日,吳梅從領(lǐng)導(dǎo)辦公室出來(lái),喜悅的神情溢于言表。剛才領(lǐng)導(dǎo)找她談話,決定提拔她當(dāng)經(jīng)理。

就在此時(shí),一個(gè)電話不期而至:“這里是北京市朝陽(yáng)法院,您的丈夫譚偉平離婚,請(qǐng)您過(guò)來(lái)取一下書吧。”

“明槍”離婚,“暗箭”換房

丈夫離婚?是不是弄錯(cuò)了!直到放下電話,吳梅都沒緩過(guò)神來(lái)。

開庭那天,當(dāng)法官問原告離婚理由時(shí),譚偉平氣憤地說(shuō),被告有婚外情。還拿出一個(gè)錄音筆,要求當(dāng)庭播放。

吳梅又氣憤又尷尬。原來(lái),譚偉平認(rèn)為老婆既漂亮又能干,總擔(dān)心她給自己戴綠帽子。于是,那天下班后,吳梅被上司死乞白賴地拉去唱歌的對(duì)話,都被譚偉平錄了下來(lái)。

吳梅哭著說(shuō):“上司騷擾我,我能怎么辦?我保證,我絕沒有做任何對(duì)不起丈夫的事。”

當(dāng)涉及夫妻共同財(cái)產(chǎn)部分時(shí),譚偉平的表述更是讓吳梅大吃一驚。原告認(rèn)為,家里除了一萬(wàn)元存款外,沒什么好分的。可是,家里明明還有兩套總價(jià)值300萬(wàn)的房子。

法官讓吳梅出示房產(chǎn)證,吳梅無(wú)奈地說(shuō):“房產(chǎn)證都在他手里。”

這時(shí)譚偉平拿出一摞材料說(shuō):“兩處房早沒了,一套賣給別人,共賣得53萬(wàn)元,賣的錢我炒股虧了,余下的給孩子交學(xué)費(fèi)了;另一處是我父親買的,現(xiàn)在我要離婚,房子當(dāng)然得還給父親。本來(lái)想通過(guò)贈(zèng)與方式還的,可房產(chǎn)贈(zèng)與收費(fèi)要比二手房交易收費(fèi)高一些,所以我們簽了一個(gè)交易合同,過(guò)戶給我父親了。”

吳梅聽到這里,簡(jiǎn)直不敢相信自己的耳朵,她氣憤地說(shuō):“你竟然想出這種損招。”

抽絲剝繭,法不容情

吳梅當(dāng)即要求休庭,提出要親自調(diào)查。法官同意給吳梅一個(gè)月的舉證期。

吳梅請(qǐng)教律師后,決定馬上提起兩個(gè)訴訟:一是要求確認(rèn)譚偉平和案外人劉強(qiáng)的房屋買賣行為無(wú)效;二是譚偉平和他父親譚超松的房屋轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。律師為吳梅申請(qǐng)立了兩個(gè)索回房屋的案子,同時(shí),吳梅向離婚案的法官提出了中止審理的申請(qǐng)書。

不久,吳梅向譚偉平和劉強(qiáng)索回房屋的案子開庭。法庭上,吳梅認(rèn)為,丈夫賣給劉強(qiáng)的房產(chǎn)是在夫妻倆結(jié)婚后購(gòu)買的,屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。而譚偉平出賣這套房產(chǎn)時(shí)沒有經(jīng)過(guò)吳梅的同意,該房屋買賣合同是無(wú)效的。

譚偉平?jīng)]有到庭,被告二劉強(qiáng)答辯稱:購(gòu)買這套房屋時(shí),譚偉平?jīng)]有說(shuō)明這套房子是夫妻共同財(cái)產(chǎn),產(chǎn)權(quán)證上也沒寫共有,他在簽訂購(gòu)房合同過(guò)程中已經(jīng)盡了合理的審查義務(wù),是善意第三人。

原告律師向法庭提供了兩人的商品房買賣合同,對(duì)房產(chǎn)交易價(jià)格提出質(zhì)疑:“合同寫該商品房單價(jià)為每平方米5560元,可事實(shí)上,那套房子的市場(chǎng)價(jià)值已經(jīng)達(dá)到每平方米9000元左右。房子不是以合理價(jià)格買賣,絕對(duì)有問題,我認(rèn)為譚偉平跟劉強(qiáng)惡意串通虛構(gòu)交易。”

“我這里還有一份合同,是我跟譚偉平和中介公司簽的合同。這份合同才是我們真實(shí)買賣的合同。”劉強(qiáng)解釋說(shuō),“原告拿出的那份合同是給建委備案的合同。那份合同為了減少稅費(fèi),所以按政府交易指導(dǎo)價(jià)寫的。中介收勞務(wù)費(fèi)不可能按那份低價(jià)的合同走,所以我們跟他們簽的合同才是真實(shí)交易價(jià)格。我是以每平方米9300元的價(jià)格買的,一共付了89.28萬(wàn)元,錢都打在譚偉平的賬上了。”

最后法院采信了劉強(qiáng)的答辯意見,判決駁回吳梅的訴訟請(qǐng)求。

【法律點(diǎn)】

為什么吳梅針對(duì)劉強(qiáng)提起的索回房產(chǎn)案會(huì)敗訴呢?

律師解釋:根據(jù)婚姻法的規(guī)定,夫妻一方未經(jīng)另一方同意,以自己的名義擅自處分共有的重大財(cái)產(chǎn),是一種無(wú)權(quán)處分。但法官之所以判決吳梅敗訴,是因?yàn)檎J(rèn)定了劉強(qiáng)屬于善意第三人。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,即使夫妻一方是在配偶不知情的情況下擅自變賣財(cái)產(chǎn),只要受讓的第三人是善意的、以合理價(jià)格取得的、并且已經(jīng)轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的,那么這項(xiàng)交易就是合法有效的。因此,吳梅無(wú)權(quán)要求劉強(qiáng)返回房產(chǎn),只能請(qǐng)求讓譚偉平賠償損失。

吳梅實(shí)在是傷心透了,但律師鼓勵(lì)她要繼續(xù)應(yīng)對(duì)第二場(chǎng)房產(chǎn)訴訟。案件審理過(guò)程中,吳梅提出這套房產(chǎn)是她婚后與譚偉平共同購(gòu)買的第一套房產(chǎn)。

譚偉平并不買賬,他向法庭提交了收條和銀行轉(zhuǎn)賬憑證,說(shuō):“法官,這房子是我替我父親代購(gòu)的,而且買房的錢是父親出的。”

公公譚超松也辯稱:“這是我和老伴的養(yǎng)老錢,是為了增值才買房的。因?yàn)閮鹤佑匈?gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的資格,所以就以兒子的名義買的這套房。他們只是暫時(shí)住著,現(xiàn)在兒媳婦想分割我這套房子,我當(dāng)然不同意。”

在經(jīng)歷了三次庭審后,法官判決譚超松與譚偉平的房屋交易合同無(wú)效,二被告需在判決生效后把房產(chǎn)過(guò)戶回來(lái)。

【法律點(diǎn)】

為何吳梅訴丈夫父子的訴訟能贏?

律師解釋:物權(quán)法上有一個(gè)公示公信原則,也就是說(shuō),房產(chǎn)登記在誰(shuí)名下,法律上就推定房產(chǎn)的所有權(quán)歸誰(shuí),而不問誰(shuí)出資。因此,只要房產(chǎn)登記在他人名下,他人就有權(quán)占有、處分該房產(chǎn)。

如果公公是借用兒子的名義讓他代購(gòu)房產(chǎn),那么需要簽代購(gòu)合同,并得到兒子、兒媳的認(rèn)可,才能構(gòu)成一種債的關(guān)系,返還房產(chǎn)也才有效。否則,法律上只能視為公婆贈(zèng)送錢讓他們夫妻買房。

一年后,兩個(gè)案子結(jié)束,離婚訴訟恢復(fù)審理。法官在聽取雙方意見后分析:原告提供的錄音,雖然形式合法有效,但僅憑該錄音無(wú)法證明吳梅有婚外情,法庭不予以采信。

最后法庭認(rèn)定:原告譚偉平有轉(zhuǎn)移夫妻共同財(cái)產(chǎn)的行為,吳梅在婚姻中不存在過(guò)錯(cuò)。因此第一套房屋,按照房產(chǎn)真實(shí)交易價(jià)格分割,吳梅分得50%;第二套房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn),歸女方所有,給男方40%的折價(jià)款。存款1萬(wàn)元兩人平均分割。孩子歸吳梅撫養(yǎng),譚偉平每個(gè)月給1000元撫養(yǎng)費(fèi)。

律師手記

王芳

全國(guó)律協(xié)民委婚姻家庭法論壇副主任,全國(guó)婦聯(lián)婚姻家庭研究會(huì)委員,中央電視臺(tái)《法律講堂》主講老師,北京市中濟(jì)律師事務(wù)所婚姻家庭法務(wù)部主任。

吳梅在事業(yè)上雖然成功,但在家庭生活中卻是失敗的。她與丈夫朝夕相處,竟然不知道夫妻倆心的距離已如此遙遠(yuǎn)。而譚偉平精心策劃離婚分家,要讓妻子“凈身出戶”,法律不會(huì)成為他謀算利益的工具,到最后還是白算計(jì)一場(chǎng)。

在處理過(guò)不少類似案件后,我想告訴大家,日常生活中該怎樣防范夫妻一方私自轉(zhuǎn)賣家中房產(chǎn):

1.買房要和配偶一起去,購(gòu)房合同中買方寫上雙方的姓名,這樣將來(lái)辦下來(lái)的產(chǎn)權(quán)證上夫妻倆都是產(chǎn)權(quán)人。

2.如果當(dāng)初買房只寫了一個(gè)人名字,也可以事后和配偶一起去建委房產(chǎn)交易管理部門補(bǔ)充房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人登記。

3.如果還沒來(lái)得及補(bǔ)充房產(chǎn)登記就出現(xiàn)婚變了,可以去房屋土地管理局申請(qǐng)物權(quán)異議登記,這相當(dāng)于凍結(jié)房屋產(chǎn)權(quán)。但是異議申請(qǐng)人需在物權(quán)異議登記后15日內(nèi)啟動(dòng)離婚訴訟或確權(quán)訴訟,過(guò)期不啟動(dòng)訴訟,則異議登記將會(huì)被撤銷。

篇5

社會(huì)保障國(guó)際比較試題

課程代碼：03326

請(qǐng)考生按規(guī)定用筆將所有試題的答案涂、寫在答題紙上。

選擇題部分

注意事項(xiàng)：

1．答題前，考生務(wù)必將自己的考試課程名稱、姓名、準(zhǔn)考證號(hào)用黑色字跡的簽字筆或鋼筆填寫在答題紙規(guī)定的位置上。

2．每小題選出答案后，用2B鉛筆把答題紙上對(duì)應(yīng)題目的答案標(biāo)號(hào)涂黑。如需改動(dòng)，用橡皮擦干凈后，再選涂其他答案標(biāo)號(hào)。不能答在試題卷上。

一、單項(xiàng)選擇題（本大題共25小題，每小題1分，共25分）

在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是最符合題目要求的，請(qǐng)將其選出并在“答題紙”上將相應(yīng)代碼涂黑。錯(cuò)涂、多涂或未涂均無(wú)分。

1．受歷史濟(jì)貧事業(yè)的影響，實(shí)行以實(shí)現(xiàn)全民福利為目的的社會(huì)保障制度的國(guó)家是

A．中國(guó)

B．美國(guó)

C．英國(guó)

D．印度

2．國(guó)外社會(huì)保障進(jìn)入繁榮發(fā)展時(shí)期是在

A．一戰(zhàn)之后

B．二戰(zhàn)之后

C．兩次世界大戰(zhàn)之間

D．本世紀(jì)初

3．上世紀(jì)50年代初期，我國(guó)勞動(dòng)保險(xiǎn)事業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)是

A．勞動(dòng)部

B．民政部

C．國(guó)務(wù)院

D．全國(guó)總工會(huì)

4．對(duì)社會(huì)保障最早的經(jīng)濟(jì)研究應(yīng)當(dāng)歸功于舊福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的創(chuàng)始人

A．傅立葉

B．亞當(dāng)·斯密

C．庇古

D．馬克思

5．被稱為社會(huì)保障最后一道防線的是

A．社會(huì)福利

B．優(yōu)撫安置

C．社會(huì)保險(xiǎn)

D．社會(huì)救助

6．在英國(guó)，領(lǐng)取貧困補(bǔ)助的群體主要有老年人、單親家庭和

A．殘疾人

B．未成年人

C．失業(yè)人員

D．零工人員

7．在英國(guó)，對(duì)于喪失了父母或者被遺棄或者監(jiān)護(hù)人以及父母無(wú)力贍養(yǎng)的兒童，國(guó)家將給予照管，其年齡限制是

A．16歲以下

B．17歲以下

C．18歲以下

D．20歲以下

8．瑞典失業(yè)保險(xiǎn)制度規(guī)定，享受失業(yè)津貼的期限最多為300天，但55～65歲的失業(yè)者可以延長(zhǎng)到

A．350天

B．400天

C．450天

D．500天

9．瑞典的基本養(yǎng)老金來(lái)源于

A．政府和職工

B．企業(yè)和職工

C．企業(yè)和政府

D．職工、企業(yè)和政府

10．瑞典的健康保險(xiǎn)制度規(guī)定，享受醫(yī)療保障待遇必須在瑞典居住

A．一年以上

B．三年以上

C．五年以上

D．十年以上

11．在加拿大，就業(yè)保險(xiǎn)(EI)是一項(xiàng)向失業(yè)人員發(fā)放救濟(jì)與促進(jìn)就業(yè)的制度，它的創(chuàng)辦主體是

A．企業(yè)

B．市政府

C．省政府

D．聯(lián)邦政府

12．加拿大基本醫(yī)療服務(wù)項(xiàng)目免費(fèi)，但這個(gè)醫(yī)療體系不包括

A．眼醫(yī)

B．門診

C．住院

D．牙醫(yī)

13．德國(guó)社會(huì)保障制度中的責(zé)任主體是

A．國(guó)家

B．社會(huì)

C．企業(yè)

D．公民個(gè)人

14．在德國(guó)法定養(yǎng)老保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)中，負(fù)責(zé)工人養(yǎng)老保險(xiǎn)的是

A．州保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)

B．聯(lián)邦職員保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)

C．礦工聯(lián)合會(huì)

D．社會(huì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)

15．德國(guó)醫(yī)療保險(xiǎn)系統(tǒng)的突出特點(diǎn)是

A．組織多元化

B．政府直接參與

C．政府微觀調(diào)控

D．組織單一化

16．中國(guó)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的籌資模式是

A．社會(huì)統(tǒng)籌

B．個(gè)人賬戶

C．政府統(tǒng)籌與個(gè)人賬戶相結(jié)合

D．社會(huì)統(tǒng)籌與個(gè)人賬戶相結(jié)合

17．中國(guó)失業(yè)保險(xiǎn)覆蓋范圍沒有涉及到的群體是

A．國(guó)有企業(yè)及其城鎮(zhèn)集體企業(yè)職工

B．外商投資企業(yè)職工

C．農(nóng)村無(wú)業(yè)人員

D．城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)職工

18．與中國(guó)退休職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度、下崗職工基本生活保障和失業(yè)保險(xiǎn)制度并稱為“三條保障線”的新型社會(huì)救濟(jì)制度是

A．城市廉租房租住制度

B．經(jīng)濟(jì)適用房制度

C．城市流浪人員救助制度

D．城市居民最低生活保障制度

19．《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》頒布的時(shí)間是

A.1990年

B．1996年

C．1998年

D．2000年

20．美國(guó)的社會(huì)保障項(xiàng)目有三大類，分別是社會(huì)保險(xiǎn)、社會(huì)福利和

A．公共援助

B．工傷保險(xiǎn)

C．社會(huì)救助

D．社會(huì)優(yōu)撫

21．在美國(guó)多支柱養(yǎng)老保險(xiǎn)框架中被稱為第三支柱的是

A．個(gè)人儲(chǔ)蓄養(yǎng)老金計(jì)劃

B．政府強(qiáng)制性養(yǎng)老金計(jì)劃

C．雇主養(yǎng)老金計(jì)劃

D．雇員養(yǎng)老金計(jì)劃

22．在美國(guó)州失業(yè)保險(xiǎn)法的基本規(guī)定中，連續(xù)得到失業(yè)金的基本要求是

A．提供失業(yè)證明

B．持續(xù)尋找工作

C．遞交工作申請(qǐng)書

D．遞交貧困證明

23．作為一種強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄計(jì)劃，新加坡中央公積金實(shí)行的是

A．部分積累制

B．完全積累制

C．混合制

D．現(xiàn)收現(xiàn)付制

24．要參與新加坡住宅產(chǎn)業(yè)計(jì)劃，除了不是破產(chǎn)者之外，其年齡必須超過(guò)

A．21歲

B．30歲

C．40歲

D．50歲

25．由于在1984年4月醫(yī)療儲(chǔ)蓄計(jì)劃實(shí)行時(shí)已退休或稍后退休的人士沒有或少有醫(yī)療儲(chǔ)蓄存款，新加坡政府實(shí)行了

A．保值增值措施

B．填補(bǔ)醫(yī)療儲(chǔ)蓄計(jì)劃

C．填補(bǔ)公積金購(gòu)股計(jì)劃

D．填補(bǔ)公積金計(jì)劃

二、多項(xiàng)選擇題（本大題共5小題，每小題2分，共10分）

在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其選出并在“答題紙”上將相應(yīng)代碼涂黑。錯(cuò)涂、多涂、少涂或未涂均無(wú)分。

26．新自由主義的哲學(xué)基礎(chǔ)有

A．自由

B．公正

C．不干涉主義

D．國(guó)家負(fù)責(zé)

E．控制

27．社會(huì)保障制度中的“公平”主要有三種類型，它們分別有

A．收入公平

B．權(quán)利公平

C．機(jī)會(huì)公平

D．結(jié)果公平

E．過(guò)程公平

28．英國(guó)的社會(huì)保障項(xiàng)目主要包括

A．國(guó)民保險(xiǎn)

B．國(guó)民保健

C．國(guó)民醫(yī)療

D．社會(huì)救助

E．社會(huì)福利

29．德國(guó)的醫(yī)療保險(xiǎn)采取社會(huì)保險(xiǎn)模式，該模式具有的特點(diǎn)有

A．社會(huì)共濟(jì)

B．社會(huì)自治

C．政事分開

D．合同管理

E．多元管理

30．新加坡中央公積金制度中，55歲以后的會(huì)員其個(gè)人賬戶包括

A．混合賬戶

B．退休賬戶

C．醫(yī)療賬戶

D．特別賬戶

E．個(gè)人賬戶

非選擇題部分

注意事項(xiàng)：

用黑色字跡的簽字筆或鋼筆將答案寫在答題紙上，不能答在試題卷上。

三、判斷改錯(cuò)題（本大題共5小題，每小題3分，共15分）

判斷下列各題，在答題紙相應(yīng)位置，正確的打“√”，錯(cuò)誤的打“×”，并將錯(cuò)誤

的地方改正過(guò)來(lái)。

31．既然社會(huì)保障對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展如此重要，政府就應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任盡可能地促進(jìn)社會(huì)保障制度的建立和完善。

32．社會(huì)保障稅是瑞典社會(huì)保障基金的主要來(lái)源，65歲以上雇傭人員的工資所得也要繳納社會(huì)保障稅。

33．在加拿大，所有達(dá)到國(guó)家規(guī)定年齡的在加拿大定居10年以上的人都能享有老年基本保障金，并且其份額相同，與在加拿大居住時(shí)間長(zhǎng)短無(wú)關(guān)。

34．中國(guó)企業(yè)年金屬于多層次的養(yǎng)老保險(xiǎn)體系中的第二層次，又稱為第二支柱。由國(guó)家宏觀指導(dǎo)、企業(yè)內(nèi)部決策執(zhí)行，屬于政府行為。

35．新加坡中央公積金建立在自我保障基礎(chǔ)之上，同時(shí)具有社會(huì)互助共濟(jì)功能。

四、簡(jiǎn)答題（本大題共6小題，每小題5分，共30分）

36．簡(jiǎn)要回答社會(huì)保障的功能。

37．英國(guó)國(guó)民保險(xiǎn)項(xiàng)目可以歸納為哪些類別？

38.20世紀(jì)80年代以來(lái)，瑞典社會(huì)保障制度改革的主要措施包括哪些？

39．簡(jiǎn)要回答加拿大“犯罪行為受害者”法案所授權(quán)保障計(jì)劃的內(nèi)容。

40．簡(jiǎn)要回答德國(guó)養(yǎng)老保險(xiǎn)改革設(shè)想的主要內(nèi)容。

41．簡(jiǎn)要回答中國(guó)基本醫(yī)療保險(xiǎn)政策包括的內(nèi)容。

五、論述題（本大題共2小題，每小題10分，共20分）

篇6

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；個(gè)人住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)防范

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)保持了較高的增長(zhǎng)率，迎來(lái)了房地產(chǎn)發(fā)展最好的時(shí)期之一。為了拓展自身業(yè)務(wù)的利潤(rùn)空間，各家商業(yè)銀行紛紛介入房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)。目前，房地產(chǎn)住房信貸已經(jīng)成為商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要組成部分和主要利潤(rùn)來(lái)源。

目前我國(guó)的住房消費(fèi)信貸呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，無(wú)論從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)還是國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策來(lái)看，我國(guó)住房消費(fèi)信貸的發(fā)展前景極為廣闊。但是，由于住房信貸風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，各商業(yè)銀行往往忽視了其固有風(fēng)險(xiǎn)。如果在目前相對(duì)欠缺的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制下盲目進(jìn)行個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的快速擴(kuò)張，住房信貸信用風(fēng)險(xiǎn)在繁榮背后將隨時(shí)間推移而逐漸顯現(xiàn)，同時(shí)商業(yè)銀行也必將承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

因此，在加強(qiáng)個(gè)人住房信貸市場(chǎng)營(yíng)銷的同時(shí)，應(yīng)客觀地分析辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，有針對(duì)性地制定出有效的防范措施和對(duì)策，做到早防范、早化解，進(jìn)一步提高銀行的經(jīng)營(yíng)效益。

一、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)存在的問題

（一）個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制不強(qiáng)

第一，缺乏完善的社會(huì)信用體系和個(gè)人信用制度，銀行無(wú)法準(zhǔn)確了解和調(diào)查個(gè)人客戶目前真實(shí)的負(fù)債情況以及個(gè)人信用記錄，從而不能客觀合理地把握貸款人的資信狀況。第二，銀行一般以貸款人填寫的申請(qǐng)書內(nèi)容及申報(bào)的資料判斷其是否符合貸款條件，從這些資料中只能簡(jiǎn)單了解貸款人的基本情況。對(duì)貸款人還款能力的分析則單憑工資單或單位出具的收入證明，工資單往往反映的只是基本的收入和補(bǔ)貼，一般不含獎(jiǎng)金或分紅，而收入證明對(duì)于一些集體、私人企業(yè)等，則具有較大隨意性。所以銀行往往無(wú)法查實(shí)貸款人的實(shí)際收入水平。第三，有的借款人與開發(fā)商互相勾結(jié)辦理假按揭套取銀行資金，銀行對(duì)此防不勝防。

（二）銀行資金存在短存長(zhǎng)貸的矛盾

個(gè)人住房貸款是銀行信貸資產(chǎn)中質(zhì)量最好的，但安全性高的個(gè)人住房貸款，流動(dòng)性卻極差，因?yàn)槠滟Y金來(lái)源主要是銀行吸收的活期儲(chǔ)蓄存款及企事業(yè)單位活期存款，而貸款期限較長(zhǎng)，短則幾年，一般為10-20年居多。隨著銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的迅猛發(fā)展，長(zhǎng)期貸款規(guī)模增大，在信貸資產(chǎn)中的占比上升，這種短存長(zhǎng)貸的矛盾就日益顯露出來(lái)。

（三）二級(jí)市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)，抵押物處置難

目前，除大中城市外，二級(jí)住房市場(chǎng)尚欠發(fā)達(dá)。這樣，必然導(dǎo)致個(gè)人住房貸款流動(dòng)不暢和安全性的不確定性。雖然銀行對(duì)連續(xù)6個(gè)月不能按期“供樓”，可以 “收樓”，但真正執(zhí)行起來(lái)，銀行卻沒有一點(diǎn)主動(dòng)權(quán)。要處置抵押的房產(chǎn)，困難很大。通過(guò)法院，要耗費(fèi)銀行的大量人力、物力、財(cái)力，而且處置時(shí)間長(zhǎng)，影響經(jīng)營(yíng)效益。

二、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析

個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)開辦之初，由于普遍實(shí)行了抵押、擔(dān)保加保險(xiǎn)的多重保障模式，該項(xiàng)業(yè)務(wù)被銀行認(rèn)為是風(fēng)險(xiǎn)低、利潤(rùn)穩(wěn)定的信貸品種。事實(shí)也證明個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其他貸款品種。但不可否認(rèn)的是，部分地區(qū)的個(gè)人住房貸款不良率已開始出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。在目前房地產(chǎn)快速發(fā)展和居民購(gòu)房意愿持續(xù)加強(qiáng)的情況下，商業(yè)銀行不僅應(yīng)該注重個(gè)人住房貸款量的擴(kuò)張，更應(yīng)該對(duì)常見的風(fēng)險(xiǎn)有明確的認(rèn)識(shí)。

（一）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國(guó)個(gè)人住房貸款規(guī)模的迅速擴(kuò)大，銀行資金運(yùn)用長(zhǎng)期化與資金來(lái)源短期化的矛盾日益突出，影響了銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性。而目前我國(guó)各大銀行主要資金來(lái)源還是依賴于企業(yè)和居民儲(chǔ)蓄存款，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，越來(lái)越多的人并不傾向于把錢存入銀行，而是積極到市場(chǎng)中去投資。這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。這就使得銀行儲(chǔ)蓄存款的流動(dòng)性相對(duì)增大，銀行手中固定掌握的資金日益減少，而個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)需要的資金越來(lái)越多，加大了銀行的流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)可以分為被迫違約風(fēng)險(xiǎn)、理性違約風(fēng)險(xiǎn)和惡意違約風(fēng)險(xiǎn)。被迫違約風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)國(guó)有企業(yè)職工下崗分流政策的實(shí)行以及私營(yíng)企業(yè)、中外合資企業(yè)的不斷增加，居民收入的不穩(wěn)定因素也在逐漸增加。另外，其他意外事故也可能導(dǎo)致還款能力下降，如借款人患病、致殘、意外死亡等情況發(fā)生或婚姻狀況改變等等。理性違約風(fēng)險(xiǎn)。借款人取得貨款之后，如果住房?jī)r(jià)格大幅下降，并且尚待歸還的貸款余額高于重新購(gòu)置同一住宅所需支付的費(fèi)用時(shí)，借款人就可能主動(dòng)違約。在這種情況下，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，違約是使其成本最小化的理性選擇，但對(duì)銀行而言，卻增大了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。惡意違約風(fēng)險(xiǎn)。目前商業(yè)銀行還很難對(duì)個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確判斷。一方面，貸款人可以故意欺詐，通過(guò)偽造信用資料騙取銀行貸款。另一方面，在房貸的10年、20年，甚至30年的期限內(nèi)，個(gè)人資信狀況面臨很大的不確定性，信用缺乏和支付能力下降的情況隨時(shí)有可能發(fā)生。

（三）抵押物品處置風(fēng)險(xiǎn)

主要包括抵押物產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和抵押物變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。抵押物產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。較普遍的情況是目前廣泛存在的房改房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用房等。因?yàn)榘咝砸蛩兀陨鲜龅姆课菔遣煌耆a(chǎn)權(quán)，銀行要將其上市交易拍賣，就必須要補(bǔ)繳稅費(fèi)，將其轉(zhuǎn)化為完全產(chǎn)權(quán)。抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)尚不完善，抵押房產(chǎn)的拍賣價(jià)格一般遠(yuǎn)低于同等房產(chǎn)的市場(chǎng)售價(jià)。另外，由于個(gè)人住房貸款期限較長(zhǎng)，抵押物價(jià)格有可能會(huì)發(fā)生下跌，使銀行處分抵押物時(shí)出現(xiàn)不能足額清償欠款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。抵押物變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。抵押物變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指銀行抵押物不能變現(xiàn)，或者處分抵押物的代價(jià)過(guò)高，迫使銀行不得不放棄追償貸款的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，相關(guān)的法律保護(hù)不完善，使銀行很難快捷、便利的處分抵押物以實(shí)現(xiàn)債權(quán)；另一方面，銀行處分抵押物成本過(guò)高，所涉及的各項(xiàng)費(fèi)用如訴訟費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、拍賣費(fèi)用往往超過(guò)訴訟標(biāo)的，使銀行喪失處分的信心。

（四）銀行自身內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)

銀行內(nèi)部方面的操作和管理問題引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，即在個(gè)人住房貸款的整個(gè)過(guò)程中，由于銀行工作人員的失誤或銀行管理制度的缺陷導(dǎo)致銀行貸款產(chǎn)生損失的可能性。銀行作為貸方當(dāng)事人，在群體上通過(guò)內(nèi)部分工進(jìn)行相互協(xié)作，任何一個(gè)環(huán)節(jié)管理不善都可能使?jié)撛陲L(fēng)險(xiǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，引起資產(chǎn)損失。

產(chǎn)生這種風(fēng)險(xiǎn)的原因之一是信貸管理規(guī)定不健全，制度執(zhí)行不嚴(yán)，落實(shí)不到位，違章不糾，形成信貸風(fēng)險(xiǎn)。由于缺乏必要的相關(guān)法律約束，再加上各大商業(yè)銀行之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，為了爭(zhēng)取市場(chǎng)份額，各大銀行都盡可能通過(guò)降低首付比例、延長(zhǎng)還款期限、放松審批限制等手段來(lái)吸引客戶。另外，貸款期間，若抵押物在銀行保管過(guò)程不慎丟失或者損失，銀行需要賠償，影響對(duì)貸款的回收甚至造成風(fēng)險(xiǎn)；銀行在催收和監(jiān)控方面實(shí)施不到位也容易造成借款人拖欠不還或賴賬情況的發(fā)生。產(chǎn)生這種風(fēng)險(xiǎn)的原因之二是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)狀況和政府房地產(chǎn)管理部門新的政策法規(guī)沒有及時(shí)了解，影響了對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范和應(yīng)急處理。

三、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

住房制度改革的深化和住房分配貨幣化的全面實(shí)施，使個(gè)人住房貸款成為一種必然趨勢(shì)。但與此同時(shí)，個(gè)人住房貸款也是一項(xiàng)有風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)，而有些風(fēng)險(xiǎn)則是可控的，是銀行通過(guò)一定的努力可以化解的。從銀行經(jīng)營(yíng)管理的角度講，在認(rèn)真分析了個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)隱患的客觀性基礎(chǔ)上，應(yīng)該建立起風(fēng)險(xiǎn)防范體系，提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力，以確保個(gè)人住房貸款投放的安全和高效。

（一）完善個(gè)人信用制度，加強(qiáng)資信評(píng)估

個(gè)人信用制度既能證明、解釋與查驗(yàn)自然人資信，又能夠監(jiān)督、管理與保障個(gè)人信用活動(dòng)，它是規(guī)范發(fā)展的一系列具有法律效力的規(guī)章制度與行為規(guī)范。因此，首要任務(wù)當(dāng)然是建立健全我國(guó)的個(gè)人信用制度。個(gè)人信用制度主要應(yīng)包括兩個(gè)方面的內(nèi)容：

一是信用準(zhǔn)入制度，即建立起科學(xué)的個(gè)人信用的定量評(píng)估體系。首先，應(yīng)組建個(gè)人消費(fèi)信用信息庫(kù)并且實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，通過(guò)對(duì)個(gè)人消費(fèi)信用的各種信息進(jìn)行分析、匯總等處理，對(duì)個(gè)人的資信狀況進(jìn)行完整的評(píng)價(jià)，并實(shí)現(xiàn)資源共享。其次，制定個(gè)人資信標(biāo)準(zhǔn)。銀行應(yīng)結(jié)合所在經(jīng)濟(jì)區(qū)域?qū)嶋H情況制訂出相適應(yīng)的個(gè)人資信評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，合理拉開信用檔次。將沒有信用的借款人和騙貸者拒之門外，使信用良好的借款人能享受到銀行的貸款，此外，銀行還需根據(jù)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化，實(shí)時(shí)對(duì)個(gè)人貸款資信標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。

二是信用制裁制度，即對(duì)消費(fèi)者不守信用的行為進(jìn)行一定懲罰和制裁，信用制裁包括金融制裁、輿論制裁、法律制裁等等。

（二）把好開發(fā)商及樓盤風(fēng)險(xiǎn)關(guān)

在個(gè)人一手房貸款中，開發(fā)商實(shí)力及所開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際狀況，將會(huì)直接影響到房屋買賣合同的履行與否，從而間接影響到銀行的貸款安全。如果減少房屋買賣合同的糾紛，也就意味著增加銀行個(gè)人住房貸款的安全。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，選擇實(shí)力雄厚、資信狀況良好的開發(fā)商以及選擇規(guī)劃合理、操作規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的根本途徑之一。

嚴(yán)格審查開發(fā)商的資質(zhì)及信用狀況，并著手發(fā)展一些與銀行有著良好合作關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這樣可以減少一些盲目的貸款行為，減少不必要的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)期房項(xiàng)目發(fā)放個(gè)人住房貸款的，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的資金監(jiān)管力度，確保資金首先用于本項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)，防止因資金挪用造成工程爛尾。

（三）加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理

1. 嚴(yán)格審核貸款手續(xù)

借款合同和抵押或擔(dān)保合同是保全資產(chǎn)的重要法律依據(jù)，也是確定債權(quán)債務(wù)的法律文本。在簽訂合同的過(guò)程中，一定要嚴(yán)格審核相關(guān)合同條款和補(bǔ)充條款，還要對(duì)印章和簽字的真實(shí)性和有效性進(jìn)行鑒定。同時(shí)，由于個(gè)人住房貸款具有保管年限長(zhǎng)、檔案多的特點(diǎn)，務(wù)必做好檔案登記和管理。

2. 追蹤個(gè)人房屋產(chǎn)權(quán)確立情況

由于按揭貸款從階段性擔(dān)保到確權(quán)后的他項(xiàng)權(quán)證拿到經(jīng)辦行抵押有較長(zhǎng)的一段時(shí)間，在這期間，雖然開發(fā)商存有一定的保證金，但是如果不注意督促和追蹤，很可能帶來(lái)開發(fā)商難以擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)。所以，應(yīng)及時(shí)掌握和追蹤房屋的竣工和交付使用的確切時(shí)間，督促開發(fā)商按時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)的相關(guān)手續(xù)，直至房屋他項(xiàng)權(quán)證拿到銀行抵押為止。

3. 及時(shí)監(jiān)控還本付息情況

加強(qiáng)與客戶的溝通和交流，克服銀行重貸款輕管理的傾向，對(duì)于逾期期數(shù)較短的貸款，也須及時(shí)催收，以免造成借款人的錯(cuò)誤理解，即使銀行貸款欠幾期不還也沒有人管的僥幸心理，從而助長(zhǎng)了人為逾期的情況發(fā)生。

4. 加強(qiáng)業(yè)務(wù)人員的專業(yè)性

我國(guó)住房金融的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)、管理不夠規(guī)范，各個(gè)銀行的房地產(chǎn)信貸部、個(gè)人住房信貸部的專門人才缺乏，與此業(yè)務(wù)有著密切相關(guān)的房地產(chǎn)估價(jià)師、會(huì)計(jì)師、律師、經(jīng)紀(jì)人等專門中介人才更是匱乏。所以，應(yīng)該大力加強(qiáng)法律知識(shí)、專業(yè)知識(shí)的定期培訓(xùn)，做到人才開發(fā)、培訓(xùn)和使用三要素一體化，不斷提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，減少人為風(fēng)險(xiǎn)。

（四）建立政府擔(dān)保體系

我國(guó)可建立國(guó)有獨(dú)資或者國(guó)有控股的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，專門針對(duì)中低收入階層提供住房信貸信用擔(dān)保。通過(guò)兼并、收購(gòu)的方式取得對(duì)地方現(xiàn)有區(qū)域性擔(dān)保公司的控制，通過(guò)內(nèi)部業(yè)務(wù)的整合，在全國(guó)建立分支機(jī)構(gòu)的方式建立起覆蓋全國(guó)大中城市的擔(dān)保網(wǎng)絡(luò)。公司化的運(yùn)作模式可使擔(dān)保公司更專業(yè)，更有效率。建立擔(dān)保公司，一方面將滿足我國(guó)相當(dāng)一部分中、低收入家庭的購(gòu)房需要；另一方面分散了我國(guó)住房信貸信用風(fēng)險(xiǎn)，從而使金融體系更為安全。

總之，個(gè)人住房貸款是一項(xiàng)發(fā)展前途較廣的銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)，由于其期限長(zhǎng)、數(shù)額小、客戶數(shù)量多等特點(diǎn)，管理起來(lái)會(huì)有較大的難度。但從已有的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，銀行應(yīng)保持清醒的頭腦，正視存在的問題，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)查研究，建立科學(xué)的個(gè)人住房貸款評(píng)估制度，規(guī)范管理和操作程序，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控責(zé)任，只要商業(yè)銀行加強(qiáng)培訓(xùn)教育、提高業(yè)務(wù)技能，在此業(yè)務(wù)上做到人員、管理和手續(xù)到位，個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)便能得到有效的防范，從而逐步使其成為優(yōu)良資產(chǎn)。

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