導語：如何才能寫好一篇預售資金監管，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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《杭州市商品房預售資金監管實施細則》為貫徹落實《關于印發〈浙江省商品房預售資金監管暫行辦法〉〈浙江省商品房預售資金監管協議書〉(示范文本)的通知》(浙建房〔20xx〕72號)，維護商品房交易雙方的合法權益，保障商品房預售資金安全，特制定本實施細則。

一、監管協議的簽訂

(一)批準預售的商品房建設項目應當全部納入預售資金監管對象范圍。房地產開發企業可以根據建設項目的實際情況，按照商品房預售許可規模或者建設項目全部作為獨立的預售資金監管對象(下稱“監管項目”)，在當地銀行機構申請開立商品房預售資金專用存款賬戶(下稱“資金賬戶”)。一個監管項目只能開立一個資金賬戶，該賬戶不得支取現金。

(二)房地產開發企業在辦理商品房預售許可前，應與開設資金賬戶的銀行機構(下稱“監管銀行”)、監管項目的工程監理單位共同簽訂統一格式的《浙江省商品房預售資金監管協議書》(下稱“《監管協議》”)，明確三方的權利、義務、責任，同時，向監管銀行提供以下資料：

1.監管項目的工程形象進度表;

2.監管項目各階段資金使用計劃;

3.監管項目工程預算清冊;

4.投標文件、中標通知書;

5.監管銀行要求的其他資料。

簽訂商品房預售資金監管協議后，監管銀行應當向房地產開發企業預發放資金賬戶賬號，用于申請辦理監管項目的《商品房預售證》。

(三)《監管協議》應載明房地產開發企業名稱、項目名稱、坐落、國有土地使用證證號、土地面積、總建筑面積、總套數、工程預算清冊總額、監管項目預售資金專用存款賬戶開戶銀行、預發放的資金賬戶賬號等相關信息。

二、監管協議的報送

(四)房地產開發企業申請辦理《商品房預售證》時，按照法律、法規規定，在向房產行政主管部門提供的商品房預售方案中應當包括以下內容：

1.商品房預售資金監管協議書;

2.監管銀行預發放的資金賬戶賬號;

3.監管項目的工程形象進度表;

4.監管項目各階段的資金使用計劃。

(五)未簽訂商品房預售資金監管協議的項目，房產行政主管部門不予發放《商品房預售證》。預售資金監管銀行及資金賬戶賬號應通過透明售房網對外公布，并在商品房定金合同或買賣合同簽訂前通過網上合同備案系統自動予以提示。

(六)房地產開發企業應當根據《人民幣銀行結算賬戶管理辦法》等賬戶管理規定，憑《商品房預售證》在監管銀行正式開立資金賬戶，開立的資金賬戶賬號應當與預發放的資金賬戶賬號一致。資金賬戶的性質為專用存款賬戶，戶名由房地產開發企業名稱、《商品房預售證》記載的項目名稱組成，其中企業名稱須與該企業基本存款賬戶名稱一致，預留銀行簽章上的名稱須與資金賬戶的名稱一致。

(七)房地產開發企業變更預售資金監管銀行或資金賬戶的，須經原監管銀行、工程監理單位同意后,向預售許可所在地房產行政主管部門提出申請，經批準后解除原監管協議，同時重新簽訂新的監管協議，將原資金賬戶的預售資金全部轉入變更后的資金賬戶，并報項目預售許可所在地房產行政主管部門和人民銀行備案。房地產開發企業在申請變更預售資金監管銀行或資金賬戶期間，暫停該項目的網上預售。

三、預售資金的收存

(八)房地產開發企業或銷售機構預售商品房時，應由購房人將預付的購房款直接存入資金賬戶。房地產開發企業不得直接收存購房款。

(九)按揭貸款購買商品房的，其按揭貸款由貸款銀行直接轉入資金賬戶，并注明用途。

(十)分期或其它付款方式購買商品房的，在簽訂《商品房買賣合同》中，必須注明付款次數、每次付款金額和付款時間，并按合同約定及時將購房款存入資金賬戶。

四、預售資金的使用

(十一)房地產開發企業申請使用商品房預售資金，應逐季編制用款計劃，并按計劃分次向監管銀行提出申請。用款計劃應當按建設工程形象進度完成情況或建設工程施工合同約定的付款節點制定。

(十二)商品房預售所得款項必須用于有關的工程建設。其中監管項目工程預算清冊總額不低于130%的預售資金按預售資金監管協議方式監管。按監管協議監管的項目工程預算清冊總額的20%可以用于監管項目相應的前期工程費、管理費、銷售費、財務費、不可預見費、稅費、同步歸還本項目房地產開發貸款及其他費用。

(十三)房地產開發企業向監管銀行申請使用商品房預售資金，根據下列不同申請款項提供相應材料：

1.申請施工進度款的，提供項目監理單位出具的建設項目分部分項工程施工完成證明及造價證明;

2.申請購買建筑材料、設備款的，提供購銷合同及監理單位證明;

3.申請設計監理等相關費用的，提供相關合同或繳費證明;

4.申請法定稅費的，提供相關單據;

5.申請償還土地或在建工程抵押貸款的，由抵押權人提供他項權證明、借款及抵押合同。

首次付款后，之后每次申請付款時房地產開發企業還應提供上一次申請用款事項的相應票據。符合條件的，自申請之日起二個工作日內由監管銀行將核準使用資金支付給房地產開發企業簽約的合同當事人或相關單位。

(十四)有下列情況之一的，監管銀行不予辦理用款手續：

1.收款單位、用途、金額等內容與房地產開發企業所提供的合同約定不符的;

2.資金賬戶余額不足的;

3.其他不符合本實施細則情況的。

(十五)在保證整個項目建設資金使用的前提下，資金賬戶中商品房預售資金超出該監管項目工程預算清冊總額的130%時，可允許以其超出部分用于調用，房地產開發企業憑工程監理單位對房地產開發企業調用預售資金用于有關工程建設的真實性證明向監管銀行提出申請。符合條件的，監管銀行自申請之日起二個工作日內進行付款。

(十六)房地產開發企業在銷售中若發生退款的，由房地產開發企業提出申請并提供相關證明材料和購房者賬戶賬號，監管銀行在審核相關材料后，將相關款項以轉賬方式退購房人。

(十七)在建設過程中，若發生超出用款計劃的，房地產開發企業憑工程監理單位的證明材料，向監管銀行提出申請，監管銀行按《浙江省商品房預售資金監管暫行辦法》的規定給予支付。

五、資金賬戶的管理

(十八)監管銀行應按月出具監管項目的預售資金收繳、支出情況對賬單，并在對賬單中明確預售資金支出的用途。房地產開發企業應在每月15日前，將建設工程完成的形象進度以及監管銀行出具的預售資金收繳、支出對賬單，報送監管項目所在地房產行政主管部門備案。

(十九)房地產開發企業在辦理完杭州市房屋建筑工程竣工驗收備案手續后，持建筑工程竣工驗收備案表向監管銀行申請撤銷資金賬戶，監管銀行按規定與房地產開發企業辦妥相關手續后，撤銷資金賬戶。同時，房地產開發企業應將資金賬戶撤銷的證明報預售許可所在地房產行政主管部門備案。

六、附則

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關鍵詞：商品房　資金　監管

近年來由于開發商自有資金不足，盲目追求擴大規模效應，將預售房款挪作其他項目使用，或者將已經預售的商品房進行再抵押后攜款而逃，經常出現消費者交清購房款后卻不能按期入住或者無法按時辦理房產證，甚至買的是無法交付的“爛尾樓盤”的現象。商品房預售資金監管的無政府狀態所帶來的危害不容忽視，嚴重擾亂了房地產二級市場的秩序，損害了購房者的利益，已經成為困擾房地產業健康發展的一個嚴重問題。

商品房預售又稱做期房買賣，是指房地產開發企業將正在建設中而尚未竣工的商品房預先賣給買房人，買房人交付購房款或者定金，并在以后確定的時間將預售的房屋及所有權轉移給買房人的一種法律行為。商品房預售資金是指，購房人按照商品房預售合同約定支付定金、首付款、購房貸款以及其他形式全部購房款。商品房的預售可以用于解決建設資金的不足，活躍房地產市場，促進居民住宅消費，因此商品房預售發展成為我國幾乎所有商品房項目采用的銷售模式。

我國《房地產管理法》第四十五條規定“商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設?！薄冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》第十一條規定“開發企業進行商品房預售所得的款項必須用于有關的工程建設。城市、縣房地產管理部門應當制定對商品房預售款監管的有關制度?！钡谑臈l規定“開發企業不按規定使用商品房預售款項的，由房地產管理部門責令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款?！币陨戏蓷l文規定了商品房預售資金的用途，但并沒有明確規定商品房預售資金監管的主體、監管范圍、監管權限、法律責任等。如果開發商將預售資金挪作他用，消費者的利益將得不到保護。因此，建立商品房預售資金的監管制度對于切實保護消費者利益和維護房地產市場秩序來說意義重大。

1.商品房預售資金監管的意義

1.1有利于完善商品房預售制度

商品房預售制度在我國房地產市場仍處于發育完善階段，在資本金略顯不足、房地產融資渠道較窄的條件下建立的。由于各地相關配套法規滯后和管理不到位，特別是缺乏對預售款使用的有效監督，導致購房者利益和公共利益受損，嚴重的甚至會危害社會穩定。加強對商品房預售資金監管也是對已實行多年的房地產預售制度的完善。

1.2有利于保障消費者權益

商品房預售資金是房地產開發企業的主要的融資渠道。房地產開發企業經常將已抵押的商品房預售或將已預售的商品房抵押，或進行房屋重復預售等等，使消費者的合法權益得不到應有的保障。只有對項目工程建設的資金進行重點監管，才能保證預售資金能夠優先用于工程建設，這樣能夠有效防止因開發商運用預售資金進行滾動開發而造成的工程爛尾、項目延期等情況，在很大程度上保障了購房人的合法權益。所以，只有建立完善的預售資金監管體系，嚴格控制開發商預售資金的支配，才能真正實現保護消費者的合法權益。

1.3有利于保護金融機構的資產的安全

各類金融機構房貸業務中最大風險的就是房地產開發項目貸款風險，一些房地產開發企業往往通過“假按揭”等個貸形式從金融機構套現，一旦房地產開發企業資金鏈斷裂或超出他們所能控制的范圍，開發商往往會攜款潛逃。所以，建立商品房預售資金監管制度，是對金融機構信貸資產安全最有效的保證。

1.4有利于穩定房地產價格

對于市場上屢禁不止的“囤地惜售”和“捂盤惜售”現象，通過建立商品房資金監管制度將起到加強管制，控制開發節奏、資金流向及資金的流動性。該制度實施后開發商將無法再采取捂盤惜售手段抬高商品房價格。為回籠資金，房企或將提高銷售進度，隨之市場上的商品房供應量將會加大，對降低房價會起到一定的作用，有利于穩定房地產價格。從而完成房地產開發從量到速度的控制方向，保持房地產市場的穩定健康發展。

2.國內的預售資金監管模式

2.1香港的律師行監管制度

預售款只有在經過律師行同意的情況下，開發商才能動用帳戶中的資金。

2.2銀行監管模式和監理公司監管模式

重慶采用的就是監理單位與銀行、開發商簽訂二方協議，明確規定資金監管范圍、使用方式、監管費用、違約責任的模式。

2.3擔保公司監管模式和銀行監管模式

商品房預售款的監管采用由預售人委托擔保公司向預購人提供預售款監管責任擔保書的方式實施。

2.4政府監管模式。這種模式是我國目前地方立法中應用最多的

但是，由政府主管部門監管商品房預售資金，和工程監理機構、商業銀行比較，存在幾方面不足。第一政府監管專業知識不足，與后者比較政府缺乏相關的建筑工程和融資的專業知識。第二、政府權力過大干預過多容易產生權錢交易，滋生腐敗，監管很可能流于形式。第三，預售資金監管既然有風險，就要有責任的承擔。政府加入到商品房出賣人與買受人之間的商品交換過程中進行監管，如果監管不當，不論是積極的行為，還是消極的行為，給出賣人、買受人造成損失的，都應無一例外地給予賠償。但是我們應該看到政府的監管給當事人造成損害，政府承擔的僅是國家賠償責任。而在目前司法實踐中，由于各種原因，要獲得國家完全、有效的賠償難度比較大。同時國家賠償在程序上也比較復雜，難以及時給予受害人及時的全面的賠償。因此，監管的主體必須是具有特殊民事行為能力的民事主體，它必須具有平等的身份以便進入市場，簽訂監管契約，必須有獨立的財產承擔相應的民事責任。與政府比較，由工程監理機構和商業銀行作為預售資金的監管者更為合適。

3.預售資金監管采取的措施

加強房地產市場的誠信建設。市場經濟是信用經濟，誠實守信是維護市場秩序的基本保證。市場誠信的建設，一是通過建立信用評價體系，利用信用記錄和公示系統，積累自己的守信記錄，提升自己的誠信形象；二是鼓勵房地產開發商不斷探索符合誠信原則的開發經營模式，進一步樹立“以誠為本”的職業道德觀。

實行有限和有區別的監管策略。預售資金監管寬嚴度的把握，應根據當地的房地產市場環境和形勢來定。如一味地從嚴，將影響當房地產市場的開發規模，加劇房地產供求矛盾。

首先，就實行有限監管的政策。一是采取預售項目保證金制度，即規定房地產開發商項目預售時，根據項目工程建設需要向監管部門交納一定數額的保證金，預售房款在達到保證金數額之前予以封存。超過保證金數額的預售房款則劃入開發商賬戶，由開發商自行支配。二是采取最低額限制，即根據預售項目工程建設的資金需要核定一個能確保項目工程完工至辦理產權登記的最低限額，開發商收取的預售資金在達到這個限額之前不能自由支配和使用，只有超過最低額限制部分的資金才可自由對外支付。

其次，有限監管政策在全國也不能實行“一刀切”，還應根據不同的情況區別對待。一是對房地產市場主體誠信度不高的地區，監管可適度從緊；而房地產市場誠信環境較好的地區則可適當寬松。二是對房地產市場相對發達、融資渠道相對較多的地區采取偏緊的資金監管政策，以抑制這些地區開發規模的盲目擴張；而對于房地產市場相對落后，融資渠道單一的地區則宜采取相對寬松的資金監管政策，以鼓勵這些地區提升房地產市場效率，促進房地產市場成長。三是對有一定實力、市場誠信度較高且又能夠獲得銀行擔保的優秀開發企業，可實行較寬松的資金監管政策，甚至有條件地免除監管，以最大限度地發揮這些企業對房地產市場的貢獻。

4.完善我國商品房預售資金監管的立法構想的建議

第一，完善立法規定。國務院制定法規，建設部等部門制定監管流程，從預售資金的收存環節、撥付環節，出現問題環節的法律救濟及各機構責任進行分析。第二，建立商品房預售資金第三方監管體系，這是最主要、最有效的監管方法。主要是監理公司監管制度、擔保公司監管制度的建設。第三，建立商品房開發風險保險機制和強制保證金制度。第四，建立健全房地產開發市場階梯準入及公示制度。

因此，在我國全面建立商品房預售資金的監管制度對于切實保護消費者利益和維護房地產市場穩定健康發展及房地產市場秩序來說勢在必行。

參考文獻：

[1]張泓銘、沈正超.中國商品房預售制度研究[M].上海社會科學院出版社，2006

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根據勞動和社會保障部、財政部、審計署企業工資內外收入監督檢查領導小組的有關規定，為進一步加強對企業工資內外收入監督檢查，做好我市企業工資內外收入監督檢查工作，現將有關問題通知如下：

一、檢查的范圍

1999年工資內外收入檢查的范圍為地方國有企業（包括股份制企業中的國有控股企業）。

二、檢查的內容

（一）企業1998年度工資總額來源、發放、結余情況

1、實行各種工效掛鉤辦法的企業是否嚴格按照市勞動局、市財政局、市國資局、市地稅局京勞資發[1998]61號《關于1998年企業工效掛鉤有關問題的通知》及市財政局的有關規定對1998年工效掛鉤執行情況進行清算，其中，需重點檢查的內容有：

（1）納入國有資產保值增值考核范圍的企業是否完成核定的國有資產保值增值指標，未完成國有資產保值增值指標的企業是否按規定未提取新增效益工資。

（2）企業是否按照市勞動局、市財政局、市國有資產管理局、市地稅局京勞資發[1997]65號《關于1997年企業工效掛鉤有關問題的通知》的有關規定的掛鉤浮動比例提取新增效益工資。

（3）經批準進入再就業服務中心的下崗職工的基本生活保障資金是否按規定的標準及列支渠道進行列支。

（4）企業工資基金結余情況，主要檢查企業財務相關科目與勞動報表的金額是否一致，不一致的原因。

2、實行成本列支工資總額包干辦法和成本列支平均工資核定辦法的企業，是否嚴格按照核定的包干工資總額或平均工資水平列支工資，有無超標準列支、超發工資情況。

（二）企業發給職工的工資內外收入是否按照統計部門規定的構成口徑全部統計在相關報表內，有無漏報、錯報。

（三）企業執行工資指導線情況。1998年國有和國有控股企業職工平均工資增長幅度是否突破北京市的1998年企業工資增長上線（預警線），企業是否嚴格執行我市有關最低工資的規定。

根據北京市統計局職工工資總額與職工人數統計口徑的變化，職工平均工資按下列公式計算：

在崗職工全年工資總額+不在崗職工生活費

職工平均工資=

在崗職工平均人數+不在崗職工平均人數

（四）企業是否按照規定使用《工資總額使用手冊》，從銀行領取的工資是否超過企業主管部門核定的數額。

（五）企業經營者收入有無具體管理辦法，是否按管理權限經過嚴格的考核和審批。

（六）企業執行我市關于《工資支付暫行規定》的情況。

（七）企業發給職工的工資內外收入的資金來源，是否符合國家規定，有無通過截留收入，坐支現金等做法向職工發放現金和實物的情況。

（八）企業代扣代繳職工個人所得稅的情況。

三、檢查的步驟及時間安排

企業工資內外收入監督檢查工作分三個階段進行。

第一階段：企業按照本通知規定的檢查內容進行自查，并于3月31日前將自查情況上報上級主管部門。

第二階段：在企業自查的基礎上，各區、縣、局、總公司、企業集團公司、計劃單列企業對其所屬企業進行重點檢查。重點檢查的企業戶數均不少于5戶，所屬獨立核算企業少于10戶的，可檢查1至2戶。檢查后，將企業自查情況和重點檢查情況分別匯總并寫出書面報告（附重點檢查企業名單及處理意見）。于4月30日前上報市監督檢查領導小組辦公室。

第三階段：市監督檢查領導小組組成聯合檢查組或借助中介機構，選擇部分職工工資水平過高、平均工資增長過快、特別是職工平均工資增長幅度突破北京市的1998年企業工資增長上線（預警線）及人工成本水平、比重不盡合理的國有和國有控股企業進行重點抽查（具體辦法及時間安排另行通知）。

對于區、縣、局、總公司重點檢查的企業及中介機構重點抽查的企業，領導小組將抽取部分企業進行復查。

四、關于“掛鉤、包干工資總額”的口徑“掛鉤、包干工資總額”的口徑應為統計部門規定的：

全年勞動報酬（生活費）總額剔除“不在崗職工生活費”中經批準進入再就業服務中心人員的基本生活費和外籍及港澳臺方人員勞動報酬（人民幣）。

五、對檢查中發現問題的處理

（一）處理原則

1、對于超提超發工資的企業，有工資儲備金的，原則上應將其超提超發的工資從工資儲備金中扣減，同時調整相應會計科目；沒 有工資儲備金的企業，應核減多列成本的工資，并按有關規定做納稅調整。

2、對超預警線發放工資的企業，應按市里有關完善工資指導線辦法的規定執行。在以后年度要嚴格合理控制工資增長幅度。

3、對歷年工資儲備金不實的企業，要求其財務部門、勞資部門進行核實，核實后的數字，勞動部門與財務部門應一致。

4、對未按規定使用《手冊》領取工資的企業，在加強自身管理的同時，企業主管部門應加強工資聯審制度，做好與銀行的配合工作。

5、對在檢查中發現統計報表錯、漏報問題的企業，應找出原因，并加強對有關人員統計制度方面的管理與培訓，保證報表統計數字準確，全面提高報表質量。我們將把統計報表錯、漏報問題嚴重的企業的報表情況提供市統計局。

6、對存在漏繳職工個人所得稅問題的企業，應按稅務部門的有關規定，補交漏繳的職工個人所得稅。

（二）處理程序

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一、單元組構架：小組合作；同層競爭；人人進步

為了便于管理，我們通常把一個學期分成四個階段即大單元，每個大單元都要進行認真全面的總結。而就班級學生管理而言，初一新生入學一個大單元后，依據學生綜合素質情況，我們通常把一個班的學生分成四個單元小組。學期結束后，依據學生的變化情況，再結合本人意見，由班級任課教師一塊研究進行調整。單元小組一旦劃定，便具有相當的穩定性。

單元組劃分出來之后，分層就簡單多了。我們先將某個單元組的學生進行隨機編號：A、B、C、D、E、F……；之后，在指導教師的參與下，其它三個單元小組的學生根據自己的情況，自主選擇競爭對手；待每個小組的學生都選定了自己的競爭對手后，四個單元小組間就自然形成了若干個層次：A、B、C、D、E、F……如，A層次的學生就有四個單元組的A同學組成，B層次的學生就有四個單元組的B同學組成，C層次的學生就有四個單元組的C同學組成……四個單元組的所有層次就劃分出來了。

在劃分單元組層次時，我們之所以強調隨機性，主要的考慮是尊重學生。我們的分組分層不帶有任何歧視性，A層不一定就是學習最好的，最后一層的學生也不一定是表現最差的。

單元組管理，講求的是個人代表小組，要求的是隨機抽層檢測。隨機抽層檢測的辦法，從客觀上保證了在學校教育的很多層面，每個學生都得到了同樣的關注。無論是課堂上的“兩檢”還是課堂提問，我們都是隨機抽取1-2個層次的學生起來解答。由于不知道教師會抽到哪個層次，而自己的成績又代表了自己所在的小組的成績，與他人的“利益”息息相關，因此，在我們的課堂上，每個學生自始至終都會處在一種積極的準備狀態中。

學校在教室的前墻和后墻各準備了一塊黑板，回答問題的不同單元組的學生可以在前后黑板上寫出自己所要回答的問題的答案，老師站在教室的中央即時點評，提問問題效率大大提高。據我們的抽樣調查，我們的單元組課堂，每節課平均提問到的學生在24-28人。

“同層競爭，小組合作”是單元組管理的主要外在體現。競爭是小組與小組之間的競爭，是同層次的4個同學之間的競爭；而不是單元組內部同學之間的競爭。這種遠距離的競爭是水平接近者之間的競爭，是一種公平競爭。它使得弱者與強者同樣受到關注，享有同等的成功機率，享受同樣的尊嚴?！巴瑢痈偁帯贝蠓冉档土顺晒Φ拈T檻，使各個層次的每個學生都能通過自己的努力取得成功。

二、單元組實踐：全員參與；積極參與；自主高效

學校上至干部隊伍建設、教師隊伍建設、學生管理、教學管理下至課間活動、作業布置等教育教學的一切管理都是通過單元組管理來實現的。單元組管理緊緊圍繞“做適合每個人的教育”思想，努力調動每個人參與的熱情和積極性。

以作業布置為例，學校把作業設計成幾個層次，分別適合不同層次的學生讓學生自主選擇作業，為了讓同學們放學以后能互相幫助，完成探究性作業，我們還以學生居住的社區為單位，成立了社區單元組。

學校設計的T型臺是學生的展示平臺，也是一個監督平臺。最上面是單元組名稱和指導教師的名字。下面有本學年的德育目標，也是我們的校本德育教材；有每個學生預設的德育目標和一個大單元后的達成目標；有每個組員的“唯今日是用”，上面記載著學生的預設目標和達成目標，達成目標主要是通過每位任課教師的課堂“兩檢”來實現的，這就給每個同學提供了充分展示自我的機會。

除了T型臺，各班教室黑板的右上角都有一個黃色小方格組成的評比臺，記錄各個單元組一天的課堂表現。按照慣例，教師在授課前先要對自主學習情況進行檢測。每個班都設有抽簽桶，教師隨意抽取一至兩層的學生進行檢測，他們的成績代表了本單元組的成績。成績出來后，隨機被老師記在評比臺上。德育處負責每天匯總，學校在大單元末對評出的優秀單元組、優秀單元小組長進行通報表揚。

思想交流課是我們單元組管理的一個亮點，它讓學生把自己平時不愿說、甚至不敢向父母講的話都能說出來。每周二下午最后一節課是學校固定的思想交流課時間，單元組有的在教室里圍成一團，有的在辦公室里，有的在花園里，單元組指導教師和學生們融入到一塊，你一言，我一語：“老師，這個大單元我肯定進步了；我在數學課上為我們組得了第一……學生們都非常喜歡上思想交流課，還給思想交流課起了個生動的名字“走進心室”。

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為激發我國種業科技創新活力，保障農業生產用種，推動現代農業發展，確保國家糧食安全和主要農產品的有效供給，現就打擊侵犯品種權和制售假劣種子行為提出如下意見。

一、提高認識，切實增強責任感和使命感

我國是農業生產大國，農作物種業是國家戰略性、基礎性核心產業，是保障國家糧食安全的根本。2011年國務院出臺《關于加快推進現代農作物種業發展的意見》（國發〔2011〕8號），提出要大力提高我國種業科技創新能力。近年來，我國農作物品種研發能力明顯提高，自主研發選育了一批優良品種，新品種保護授權數量大幅增加，但套牌侵權、制售假劣問題日漸突出，損害了品種權人權益和農民利益，嚴重挫傷了育種創新積極性。任其蔓延，將阻礙我國種業持續健康發展，危及國家糧食安全。各級農業、工商、公安部門一定要提高認識，加強領導，落實責任，嚴厲打擊品種套牌侵權和制售假劣種子行為，維護公平競爭的市場秩序，為種業發展營造良好環境。

二、加強全程監管，嚴厲打擊套牌侵權違法犯罪行為

各地要堅持“屬地管理、檢打聯動、部門協同、標本兼治”原則，以玉米、水稻為重點品種，以制種基地和案件高發地為重點地區，廣泛發動群眾舉報，認真梳理案件線索，堅決退出一批問題品種，吊銷一批違法企業種子許可證和營業執照，搗毀一批黑窩點，嚴懲一批不法分子。

（一）嚴格生產經營主體監管。各級農業、工商部門要按照自身職責，依法加強種子生產經營主體資質審查，嚴把種子市場主體準入關。加強行政許可事后監管，全面檢查轄區內種子生產經營主體資質、生產經營檔案、品種授權合同等。依法查處無證無照生產經營、超范圍生產經營和侵權經營行為，清理不具備資質條件的生產經營主體，取締無證無照生產經營單位。

（二）切實加強品種管理。國家和省兩級品種審定主管部門，要按照誰審定誰負責的原則，清查審定品種，退出沒有生產面積、存在重大缺陷、未上交標準樣品的品種。結合市場檢查、企業督查，各省級農業部門要對本轄區內市場經營的所有水稻、玉米品種進行抽樣檢測。

（三）深入開展種子市場整頓。各級農業與工商部門要加強種子經營門店日常巡查，重點整頓規范種子批發市場、專業市場、集散地、運銷大戶和鄉村流動商販。組織力量對轄區內集中市場進行經常性檢查，將種子經營門店監管責任落實到人。督促經營者依法建立經營檔案、臺賬，檢查種子來源及其合法性。強化廣告監管，嚴查虛假廣告。為減輕經營者負擔，避免重復建立臺賬，依據農業、工商部門要求建立的進銷貨臺賬應互通互認。

（四）全面開展基地清查活動。各地農業部門要加強對制種企業的跟蹤管理，及時核對許可證、制種品種、生產地塊信息，建立相關信息數據庫。檢查制種企業是否具有授權或委托手續，是否與制種戶簽訂生產合同等。在種子收獲前組織拉網式檢查，抽取所有生產品種的種子樣品，進行真實性檢測。對種子調運站點進行監督抽查，查明種子去向和數量，同時抽樣檢測真實性。對于上述檢查中發現的違法行為，農業行政主管部門要及時立案調查。

（五）深入開展入戶倒查。各地農業部門要對直銷入戶比例較高的鄉村，組織開展進村入戶倒查，重點檢查種子標簽、來源情況、購銷發票等。對于來源不明、可能存在問題的品種要追查種子來源，并由省級種子管理機構組織開展品種真實性檢測。

（六）狠抓大案要案查處。對于市場監管中發現的套牌侵權、制售假劣重大案件，各級農業部門要主動聯合工商、公安部門，及時交換案件查處信息，認真開展案件查處。涉嫌犯罪的，依法及時移送公安機關追究刑事責任，堅決杜絕有案不移、以罰代刑。對于公安、工商部門查處的案件，需要進行技術鑒定的，農業部門要及時組織力量進行檢測或田間鑒定。對涉及面廣、數額巨大、危害嚴重、影響惡劣的案件，涉及公安、工商部門職權的，可采取聯合掛牌督辦、集中辦案等形式，限期辦理，徹查全案，堅決杜絕地方保護主義。

三、加強組織領導，完善相關制度

（一）加強組織領導。各?。▍^、市）農業、工商、公安部門要將打擊侵犯品種權和制售假劣種子納入重要議事日程，建立健全工作聯席會議制度，加強溝通協調。要建立考核評價制度，各省（區、市）相關部門聯合組成督查組，深入基層開展指導和督查工作，對在種子打假工作中不作為、亂作為的，要嚴肅追究責任。農業部將建立對地方農業行政主管部門的延伸考核評價制度。

（二）完善群眾投訴舉報制度。鼓勵群眾舉報各類制售假劣種子的違法行為，健全群眾投訴渠道，方便群眾舉報。各級農業部門要開通并通過新聞媒體向社會公開種子打假投訴舉報電話、電子信箱和信函地址，受理單位必須每件必理，違法必究。制定完善權威高效的投訴舉報案件統一受理制度，提高種子案件查處效率。

（三）建立聯防聯打工作機制。針對種子違法犯罪案件跨區域的突出特點，要加強部門、區域協作。農業部門要主動與工商、公安、檢察、法院等部門溝通，建立案件聯防聯打機制。對于重大案件，發生地和企業所在地農業、工商、公安部門要密切配合，對問題種子、問題品種、問題企業在各自的職權范圍內協調查處。各地要按照本意見要求，結合當地實際，制定方案，精心組織，確保各項措施落到實處。

四、推進信息公開，加大宣傳力度

各地要堅決貫徹國務院關于依法公開制售假冒偽劣商品和侵犯知識產權行政處罰案件信息的有關精神，依法及時公開打擊侵犯品種權和制售假劣種子行政處罰案件信息，并將有關信息納入社會征信系統。要充分利用電視、網絡、報刊等宣傳媒介，加大對種子打假工作的宣傳，尤其是要加大對典型案件的宣傳，廣泛接受社會監督，營造全社會關心和支持種子打假工作氛圍，使得不法分子不敢造假、不能造假。積極開展普法工作，切實提高農民、品種權人和企業維權意識。積極做好市場引導工作，建立健全黑名單制度，及時行業信用評價信息，引導用種農戶選擇信用良好企業的種子。

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關鍵詞：商品房；預售制；存廢問題

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）01-0227-02

商品房預售制度自1994年確立施行以來，在加速資金周轉、提高資金使用效率、降低開發成本以及增加住房供給等方面，對中國房地產業的發展發揮了重要的作用。與此同時，該制度存在的缺陷也日益顯現。由于缺乏健全的風險分擔制度，包括信用體系和市場監管等，預售制度逐漸給商品房交易帶來了大量的交易風險，損害了購房者和銀行等金融機構的利益。預售的負面效應開始不斷遭到詬病，關于取消預售制的呼聲也隨之此起彼伏。2005年8月，央行《2004年中國房地產金融報告》，提出可以考慮取消現行的房屋預售制度。2010年1月24日，廣西南寧宣布成為全國取消商品預售制度的試點城市，標志著預售制度的存廢去留問題由理論探討進入實踐檢驗階段。在此背景下，關于中國內地商品房預售制是存是廢的爭論，引起了社會廣泛的關注，為此，有必要就該方面的研究成果進行及時的梳理和總結。

一、立即廢止說

“立即廢止說”認為，當前的商品房預售制弊大于利，取消預售制符合市場經濟的運行規律，有利于房地產行業的長期發展，故該制度應該立即取消。該觀點興起于2005年8月《2004年中國房地產金融報告》的，央行在報告中提出了建議取消商品房預售制，由此，引發了國內學者對商品房預售制是否應該廢止的熱議，尤其是在2010年，廣西南寧實行取消商品房預售試點，國內再次掀起對于廢除商品房預售制的討論。

關于預售制應該立即廢止的討論，學者們基于不同的研究視角，給予了論證。一是從主體利益不均衡角度入手，認為預售制的實施最大限度地照顧了開發商的利益，忽略和消費者的利益，因此，為了維護廣大消費者尤其是買房者的利益，有必要取消預售制（宋庭敏、肖元真等，2005）；二是運用歷史分析法，從預售制實施的歷史背景入手，認為當時實行預售制主要是為了解決開發商資金不足的問題，但是預售制發展的現在，已成為開發商“空手套白狼”的重要手段、給銀行帶來風險、引起信息不對稱和社會誠信問題。通過取消商品房預售制度，將提高房地產商的準入門檻，將有利于加速整個房地產市場的整合，推動整個地產業的理性回歸（田新丑，2008）；三是通過案例分析，借助南寧試點案例，結合預售制過程中存在的房屋質量的問題分析，認為取消預售制有助于提高開發商的管理水平，提高工程質量，加快二手房市場的發育程度，有利于規范市場行為，將投機行為的惡劣社會影響降到最低（曹春堯、王方，2010）；四是直接從預售制產生的主要問題入手，認為現行商品房預售制度引起的主要問題包括：第一，降低了行業門檻，推動產業惡性膨脹；第二，助長了開發商種種違規、欺詐行為；第三，幾乎把全部風險轉嫁給銀行。因此，歷經二十余年的發展，中國房地產業本身及其發展環境已經發生了很大的變化，商品房預售制度賴以為繼的基礎條件已不復存在，到了宣告其結束的時候（江晶晶，2006）。

二、逐步廢止說

與主張“立即廢止說”的觀點不同，“逐步廢止說”認為，在商品房預售制仍然對房地產發展有著積極影響的前提下，短期內貿然取消預售制弊大于利，故應該暫時保留商品房預售制度，但是長期來看，該制度應該逐步取消。

從現有的文獻來看，主張逐步廢止預售制的觀點不多，可以總結為以下兩點：一是從風險分析角度，認為取消預售制有助于緩解金融風險積淀，遏制風險放大，還有助于緩解購房者貸款壓力，減少期房風險和法律糾紛以及“炒鏤花”，進而還能從開發源頭推動樓市理性回歸，樓市價格理性求公正的信號。但如果貿然取消預售制，將導致資金和土地會更加集中在少數開發商手中，就會造成行業壟斷局面的出現，進而可能導致房價的上漲。因此，應該循序漸進地取消（吳海峰、何兵，2006）；二是從市場發育角度，認為只有在房地產市場已相當成熟、開發商已有足夠的資金實力的前提下取消期房預售制度才是合適的。因此，取消房屋預售制度最合適的時間應由市場決定，而非政府的直接干預（楊崢，2010）。

三、保留完善說

“保留完善說”，從已有的研究成果來看，是目前的主流觀點，認為預售制的存在為房地產行業的發展發揮重要的作用，預售制實施過程中的問題，可以通過采取措施加以解決，并非不可調和?；诖耍瑢W者們從各自的研究視角，對商品房預售制存在的合理性進行了論證，并就預售制存在的弊端提出了各自的解決方案。

其中，第一類觀點認為，預售制度實施過程中存在的問題，不是商品房預售制度本身造成的。預售制度實施過程中存在的問題，與中國預售制度相關的制度體系有關，如金融產品單一、預售監管不到位等不是商品房預售制度本身造成的，可以通過完善預售制度如積極拓展房地產融資渠道、加強商品房預售資金監管等措施來消除（郝新艷，2008）；第二，采取國際比較法，通過中外對比，發現中國預售制中存在的監管缺位、司法制度、信用體系不健全、各主體利和風險不對、相關手續不規范等問題，并提出相關完善建議（羅懷中，2006）；第三，從經濟學供求角度入手，認為取消商品房預售制度會造成短時間市場供不應求，產生較大的社會風險，會引起房價上漲，侵犯買房者的權益、引起壟斷，不利于競爭等不良影響（吳，2011）；第四，針對2010年出現的“預售制度即將取消”謠言引發的關于預售制存廢的爭論，認為目前中國整體金融創新相對滯后，房地產市場不發達，融資渠道有限，預售活動不會自動消失，如果貿然取消，會以私下交易等形式繼續出現，不利于市場穩定，加大調控難度（劉學良，2012）。

此外，還有些學者認為預售制中存在的問題體現的是中國企業契約精神缺乏，不尊重合約，為了短期利益不重視自己的信譽，同時也反應了開發商與購房者在預售協議中缺乏理解和溝通，很多問題出在開發商和購房者對于預售協議中關于房屋建設的質量等認知有歧義，或者協議制定的不夠詳細而導致糾紛。這要求開發商和購房者在房屋預售協議的制定中要更加完善，對于工期、房屋設計、質量和違約的處置情況有清楚的規定，在執行中相互尊重，誠實守信，具有契約精神，同時也要求政府相應部門加強管理和規制，用法律的手段來避免這些問題，幫助購房者維權，但解決的方式卻不是廢止期房制（王政，2012）。

四、述評與展望

綜上所述，關于商品房預售制存廢的爭論，目前學術界仍然難有定論，各界褒貶不一。但單純從現有的文獻研究來看，主張“保留完善說”仍然是目前國內的主流觀點。可見，預售制作為房地產行業的一項交易制度，具有其存在的合理性，我們不能因為其存在一些弊端，就全盤否定該制度的歷史功績，一味地貿然將其廢止。同時，我們也不能過分迷信預售制，近年來，預售制暴露的種種弊端，同樣需要引起政府和社會各界的警戒，需要廣大專家學者進行深入的研究，因此，筆者認為，預售制的存廢之爭，不僅有利于預售制制度本身的完善和發展，更有利于促進中國整個房地產行業的健康發展。

同時，通過對近三年的文獻歸納發現，越來越多的研究集中于預售制監管措施的完善方面，尤其是在2010年以后，該方面的文獻比較多，有如下三個方面：一是關于商品房預售資金的監管問題的研究，主要分析了當前預售制資金監管存在天津模式、廣州模式等監管模式，并分析預售資金監管過程中普遍存在的資金監管不力問題，其造成了劣質短壽建筑的出現、監管主體混亂、預售款監管內容不確定、并就建設預售資金監管信息平臺、將預售資金監管與房屋建筑質量監管相結合、推進會計電算化以及其他相關監管制度、法律法規進行分析論證（彭永恒，2011）；二是關于預售合同中存在的問題的研究，主要包括預售預約合同中外法律差異比較、預售合同情勢變更原則的適用問題以及登記備案制度、預售方的瑕疵擔保責任問題等方面的研究（睢曉鵬，2011）；三是研究房地產預售過程中的風險及防范機制問題，認為預售制度施行至今，利益相關方信息不對稱、利益和風險的不對等的現象頻發，為此應該建立相應的風險防范機制（楊繼慧，2012）。綜上可見，筆者認為，未來的研究重點應該仍然集中于預售制的完善方面，尤其是對于預售制監管的問題的研究，將成為預售制問題研究的重中之重。

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篇7

據《21世紀經濟報道》記者了解，預售資金監管制度僅在個別城市實行，大部分的三四線城市并未實施或者“形同虛設”。

“對于很多沒有產業支撐、樓市庫存量較大的三四線城市而言，預售制度未建立，也給當地樓市帶來很大風險，”北京中原地產市場研究部總監張大偉稱，中國房地產存在泡沫亦是不爭的事實，房價出現局部破裂的可能性很大。

《21世紀經濟報道》另外獲悉，有關目前房地產行業泡沫破裂風險問題已經引起了有關部委的注意，正在有針對性地研究解決措施。

“監管”預防爛尾出現

實際上，北京市住建委的預售證辦法并非新規，早在2010年，北京就曾公布實施過，商品房預售資金監督管理的暫行辦法。

“預售資金監管制度的實施，對金融屬性較強的房企來說，無疑威力十足，”張大偉稱，可有效防范因為房企資金鏈斷裂而出現爛尾的情況。

不過，據《21世紀經濟報道》記者了解，預售資金監管制度并未廣泛鋪開，除了北、上、廣、深、津等一二線城市實行較為嚴格的預售資金監管制度以外，大部分的三四線城市并未實行該制度或者僅“形同虛設。”

以秦皇島為例，思源經紀秦皇島分公司提供的數據顯示，截止到2012年，秦皇島的年消化量僅在156萬平方米，但庫存高達635萬平方米，市場的潛在供應量在3000萬平方米以上，也就是說，至少需要10年才能消化城市存量。

思源經紀的一位分析師表示，秦皇島的很多項目是小型房企在建，因為和當地政府關系不錯，就拿地開發項目，預售資金也并未得到有效監管，近期也隱現開發商因無力支付工程款而產生的后期爛尾風險。

例如，秦皇島當地的德大地產就被曝因旗下項目銷售不暢，開發商無力支付工程款而在2012年底遭遇施工方停工的情況。

中國指數研究院一份調查報告指出，外地房企已經看到秦皇島市區存在的存量風險，進入秦皇島都選擇北戴河地區，這里積聚了萬科等大型的品牌開發商，“相比之下，北戴河區域臨海，主打濱海休閑，可通過吸引外來客群消化，”北京萬科秦皇島事業部銷售負責人李文如是說。

張大偉表示，針對存量較大的三四線城市而言，在預售資金監管尚未建立的背景下，為避免爛尾風險，還是優選品牌大型開發商項目。

三四線城市泡沫預警

在多地預售資金監管執行不力的背景下，張大偉提醒，一旦房地產泡沫破滅，就會出現大量爛尾，異常危險。

有關房地產“泡沫”的爭議一直存在，在張大偉看來，“房價收入比、房價租售比，是判斷房地產價格是否合理的2個重要指標，”整體來說，現在全國的房價收入比都超過12，而租售比也都超過了1︰400，明顯超過國際慣例，已是明顯的泡沫表現。

萬科董事長王石更是公開表示，中國房地產市場的泡沫問題不輕，如果泡沫持續，將非常危險；如果破裂，將是一場災難。

一位國有企業的開發商更是在電話中告訴《21世紀經濟報道》記者，部分國有企業開發商、金融系統、政府人士已經注意到房地產存在的泡沫風險?！盎蛟S正因為國內的房地產開發過熱，很多中國企業去海外找機會，”華富國際主席兼環球聯盟伙伴創辦人包利華亦表示，萬科、綠地等房企已經開始海外房地產業務，其中美國和歐洲的房地產市場備受青睞。

篇8

去年，王先生購買了一套煙臺萬科海云臺的住宅，再過兩個月就要收房了。但是，從8月28日開始，王先生卻開始了維權。

“買房時萬科承諾的污水處理廠改造、小區六大主題公園，現在看，恐怕都要成為泡影?！蓖跸壬f。

從8月25日開始，煙臺萬科海云臺的業主就開始了集體維權，從一開始的抗議價格下跌，到目前的抗議開發商未兌現承諾。海云臺的業主與煙臺萬科房地產開發有限公司展開了近一個月的斗爭。

“造成這種局面的根本原因就在于現行的商品房預售制度?！敝袊M者協會副會長、中國人民大學商法研究所所長劉俊海說，商品房預售制度把風險都轉移到了消費者身上，如果不對這項制度進行改革，業主與開發商之間的矛盾將會越來越多。

預售制弊端隨著樓市調控而逐漸增多。2012年3月29日，杭州金星房地產開發有限公司被債權人向法院申請破產清算。金星房產開發的西城時代家園項目的幾百名業主面對的情況是：房款已經全部支付，但交房遙遙無期。

同樣是在杭州樓市，今年5月，密集發生了多起“房鬧”事件。業主紛紛表示，因為房屋預售，讓自己支付房款和拿到房子有一兩年的時間差，其間的市場波動為什么要讓業主承擔？

近年來，民間關于取消預售制的聲音一直存在。2010年，《南方都市報》一份調查顯示，九成網民支持取消預售制，支持的主要原因包括質量問題多、開發商隨意更改規劃影響業主利益、期房價格水分大等。

近期，《中國青年報》一份對近3000人的調查顯示，55.9%的人建議取消預售制。此外，對于住宅質量問題頻現的原因有哪些，45.8%的人選擇了“商品房預售，交房時才能檢驗質量”。

預售制變種成融資工具

在煙臺萬科海云臺項目的部分業主看來，之所以陷入如今的尷尬境地，就是因為這是期房。

不僅這個項目，在全國各地，由商品房預售制引發的投訴和矛盾層出不窮。

我國房地產市場采取預售制度以來，預售商品房價格波動，質量與廣告宣傳、設計規劃不符，延期辦證、延期交房，甚至項目爛尾的事情在全國各地輪番上演。

在偉業我愛我家集團副總胡景暉看來，預售制度最大的問題就在于開發商的承諾不兌現。相比現房銷售，預售制讓開發商有了捂盤惜售、延遲建設等的可能。

預售制下，開發商有了空手套白狼的能力。房子還沒建好就可以售出實現資金回籠，繼而可以抽出資金進行別的項目的開發建設。

用胡景暉的話說，正是由于預售制，開發商可以6個鍋蓋蓋10口鍋。而對消費者來說，錢已經付了，房子還沒拿到手，風險卻先扛了起來。

“這些年我國城市化進程很快，房地產市場的需求量很大，開發商處于強勢地位，消費者沒有辦法在購房合同上與開發商進行談判。”胡景暉說，實際造成了雙方的不公平。

而按照劉俊海的說法，預售制是把購房風險向消費者轉移的方式，這種游戲規則對消費者明顯不利。

“我國的商品房預售制來自香港，但與香港并不一樣?！敝袊鐣茖W院經濟研究所研究員汪利娜說。她提供的資料顯示，商品房預售制度并非中國獨有，在美國、英國、日本、韓國、馬來西亞等國家和地區都存在，是與現房銷售并存的一種住宅銷售方式。

但是，在這個制度的具體操作模式上，我國與其他國家和地區完全不一樣。

在香港，購房者只需要支付所買住宅全價款5%～10%的定金。日本的購房者只需要支付10%的定金。韓國購房者支付全房價款的20%～30%，且可以在一年內分期支付。美國通常是支付1萬元定金，剩下的房款等到交房的時候才結清。

不僅如此，對開發商收到的預售款也有嚴格監管。比如在香港，預售款收入與開發企業自有資金賬戶實施分離，銀行依據開發企業的工程進度對預售款的使用和規模進行審批。

但在我國內地，購房者則需要一次性向開發商支付所有房款。開發商對預售款的使用缺少監管。

汪利娜還說，我國的商品房預售制度安排讓預售成了開發商最重要的融資來源。最高時，定金、預收款和個人按揭貸款要占到開發商資金來源的49%。

“這已經不是一個簡單的房屋買賣行為或企業訂單式生產的營銷策略的問題，而是中國特定市場環境下企業融資的一種選擇。”汪利娜說。

是什么讓預售制在中國變成開發商的融資工具？

主要就是1998年我國開啟房地產市場時開發商力量弱，資金實力不足，不借助這種方式很難打開房地產市場。

“當年推出公房改革的時候，1萬多元1套的房子大多數人都買不起，推出商品房后大家更買不起?！蓖衾日f，開發商拿不到回款，資金壓力大，影響繼續開工建設，而國家當時又特別缺房子。政策就向開發商進行了傾斜。

正是這種傾斜讓開發商在短短數年內迅速發展壯大起來?！暗胤秸χ_發商一起經營城市，對消費者的關注更加少了?！蓖衾日f。

于是，房地產市場的風險通過這種變異的預售制轉向了消費者和銀行。

對于銀行來說，預售商品房中出現的“假按揭”、“一房多售”和“爛尾樓”都是巨大的金融風險，一些開發商挾預售款潛逃的事情也時有發生。

“商品房與其他商品不同，許多建筑質量問題只有到購房者入住使用后才能逐漸發現?？傻劝l現質量問題，商品房常常又過了保修期?！蓖衾日f，這類曠日持久的法律官司，或由此誘發的銀行不良貸款率的上升，在許多城市都屢見不鮮。

預售制到了該廢止的時候

正是這種“變異”的商品房預售制導致房地產市場上不誠信行為比比皆是。近年來，有關商品房預售制的爭論從來就沒有停止過。今年還一度傳出要廢除商品房預售制度的消息。

在汪利娜看來，這個制度需要大刀闊斧地改。這其中包括建立商品房交付使用制度、商品房質量評價體系和質量終身制度，完善網上交易平臺體系建設等。

“最關鍵的就是要把游戲規則做好?！蓖衾日f，法律層面如果強化了對消費者的保護，開發商就不敢在質量、配套等問題上放松要求。在預售制度中，消費者始終處在信息不對稱和相對弱勢的地位，強化對消費者的保護是必須的。

在汪利娜看來，預售制度的改革很難一步到位，但不能不改，可以逐漸提高標準。比如從現行的高層封頂后預售，逐步提高到完成外部裝修、內部裝修或按完成全部工程百分比給予預售許可；要求企業提留質量保證金；加快房地產企業征信制度建設等。

“對那些無視預售合同不按期交房的開發企業，消費者有權要求賠償，政府應（對這些企業）給予處罰?！蓖衾日f，相關法律一定要嚴格執行。

按照《中華人民共和國消費者權益保護法》，消費者享有公平交易權和求償權。也就是說，當消費者購買了名不符實的商品房時，有權拒絕履行房屋買賣合同，并要求開發商給予賠償。但在現實中，消費者向開發商索賠基本不可能。

應該說，在現行商品房預售制度下，開發商獲得了快速成長的機會，與1998年時相比，現在開發商的實力已經不可同日而語。

“這么多年下來，很多開發商都上市了，融資渠道越來越多，開發商的利潤率也很高?！焙皶熣f，目前已經具備了對預售制叫停的條件。于情于理，取消預售制都是有利于行業發展的。

不過，胡景暉認為，目前的房地產市場依然是供不應求的格局，潛在的需求量很大。如果突然廢止預售制，可能會導致短期供應量不足、價格上漲的局面。廢止這個制度，需要更多的準備。

多年以來，劉俊海一直認為預售制是房地產市場的萬惡之源，按照他的設想，這個制度早就該廢止了。

“當年選擇這種制度是效率優先觀念的體現，GDP上去了，消費者的利益卻被忽視了?！眲⒖『Ｕf，這個制度設計讓開發商空手套白狼，造成了大量的腐敗行為?，F在正是改革的好時機。

漸進式取消思路

目前最大的反對聲音是，取消預售之后，商品房價格將暴漲，也可能產生令政府擔憂的后果：比如地方融資平臺受牽連、銀行產生壞賬等。

一家廣州大型房企人士說，若取消預售制，對一些中小型開發商或資金不足、產品結構不符合市場需求的開發商，將是生死存亡的考驗。但認為取消預售將減少供應量，導致房價大漲的理論，缺乏數據支撐。記者獲得的資料顯示，當前住宅在建規模達45億平方米，房企去化速度也只處于中下水平，銷竣工比僅為1.1：1。

但是，接受記者采訪的諸多人士認為，鑒于目前的情況下，打破利益格局并沒有那么容易，而漸進式的改革被視為應有之義。

學者陳國強認為，住房預售制度是階段性的政策，不可能永久保留，但其退出需要有一定的條件，需要等到市場平穩，更加成熟。

“取消預售制必須要有一個過渡期?！笨蓪︻A售制進行適當的改革。比如美國的預售制規定，美國的銀行必須在房屋落地建成之后才能給開發商提供銀行貸款。我國可以借鑒，在銀行到款的時間點上加以控制，將一次性付款逐漸改為同期房建設進度基本相適應的分期付款，逐步降低預售制帶來的高杠桿效應。

另外，對項目資金進行封閉管理可以避免開發商囤積項目，或項目間拆借資金；預售資金的第三方監管方面也要有所建設。中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁也認為，在不能即刻取消預售制的情況下，關鍵是要從嚴監管預售款。

另有學者建議，可以在一些城市逐步試點取消預售制度，對于新出讓土地，逐步做到不再實行預售。

筆者注意到，實際上，從2007年以來，開發商自有資金比例提高到30%、按揭貸款須在建筑物封頂之后才可發放、加強預售資金監管等措施相繼在中央和各地出臺，都是對預售制度的變革。

2l世紀不動產分析師粟日表示，取消預售制，將會對市場產生怎樣的影響，爭論雙方流于情緒化、口水化，缺乏建立在科學數據之上的實證研究。他認為，經過近20年的發展，預售制即使不取消，進行改革也是完全必要的。

鏈接一：預售制的三大弊端

缺乏監管，房產企業瞞天過海

由于對房地產企業缺乏強有力的監管，導致房產企業各種違規操作層出不窮，房產企業為了最大程度上追逐利益一房兩賣、一屋多壓等問題屢見不鮮，更有甚者將在建工程抵押，使得銀行按揭與在建工程抵押相沖突，對銀行和購房者的利益造成了直接的損害。“空手套白狼”也是不法房地產開發商普遍和常用的手法，而房屋預售制度為這種方法提供了便利，在資金鏈出現問題的時候，開發商便會通過“假按揭”的方式從銀行把錢套出來，而剩下的風險就由銀行和購房者來承擔。

同樣由于缺乏對于建設專項資金的監管，部分房產企業經常會將建設資金挪作他用，使得工程進度和質量難以保證，甚至出現工程爛尾。

門檻較低，開發企業魚龍混雜

商品房預售制在我國設立之初，就是為了解決房產企業資金少、規模小的缺點，但是由于較低的門檻，使得部分不具備開發實力的企業涌入房產市場，他們往往通過銀行抵押、集資甚至高利貸獲得開發資金，一旦拿到預售許可證，便開始瘋狂銷售，填補貸款。這種房地產企業往往抗壓能力差，一旦市場出現突發事件，便容易造成資金鏈斷裂，后續工程無法跟進，最終導致爛尾。

信息封閉，買賣雙方地位懸殊

在預售制度的前提下，買賣雙方的標的物——商品房其實并沒有存在，只是在預售制度的前提下提前進入市場進行交易，這就在無形之中增加了交易的風險。購房者只憑著一紙合同，自己的利益無法得到根本的保障。雙方交易的前提便是不公平的，購房者給房產企業提供開發資金，但對于工程資料、施工材料等無法具體掌握，這為開發商預售中以廣告和宣傳資料誤導甚至欺騙消費者或事后擅自變更設計、規劃、用料創造了機會。

鏈接二：香港期房值得借鑒

香港的樓花政策已有幾十年。樓花，即房地產開發商向購買房屋者出售未建成的房屋。房地產開發商在得到香港地政總署批準，并獲得預售樓花通知書后，即可對外出售樓花。

目前香港大部分樓盤的建設時間為兩到三年。一般情況下，開發商需要一年左右時間完成樓盤基本整理工程，如地基建設、整理地下管道等。之后，便會出售樓花。開發商一般會在繁華商業中心設立示范單位（樣板房）供購房者參考。

香港政府近年來對地產的管理很嚴格，所以示范單位一般與真實房間差別很小，也很少出現地產商在售完樓花后攜款潛逃的事情。

篇9

為貫徹落實《國務院辦公廳促進房地產市場平穩健康發展的通知》（〔〕4號）、住房和城鄉建設部《關于進一步加強房地產市場監管完善商品房預售制度有關問題的通知》（建房〔〕53號）和《省人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控防止房價過快上漲的通知》（鄂政辦發〔〕107號）以及《市人民政府關于規劃發展我市房地產業的通知》（政發〔〕4號）等精神，根據《中華人民共和國房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》、《房地產開發企業資質管理規定》等有關法律法規的規定，為了規范我市房地產市場秩序，進一步加強房地產市場的監管，切實維護群眾利益和保持社會穩定，促進我市房地產市場又好又快發展?，F將有關事項通知如下：

一、規范房地產開發項目立項審批，加強開發建設管理

1、加強房地產開發項目管理（1）房地產開發建設必須按照統一規劃、成片開發、長期建設（中心城區每期一般不低于1萬平米，但符合控制性詳細規劃的，臨街項目符合街景規劃的除外）的原則，由市國土、規劃、房產部門按照城市規劃和年度項目開發計劃，擬定《房地產開發項目建設條件意見書》。（2）開發項目土地必須實行招拍掛供地。土地出讓年限應為國家規定的最高年限。對已供房地產用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，必須依法及時收回土地使用權。（3）房地產開發企業必須具備房地產開發資質，并在核定的資質范圍內從事房地產開發經營活動，嚴禁無資質開發和借用掛靠資質開發。將資質的升級和資質年檢與企業的經營狀況結合起來，對不服從管理有違法違規行為的企業，資質主管部門依法予以降低資質等級和注銷資質證書。（4）房地產開發立項須符合下列條件：①開發企業資質證書；②企業法人營業執照；③國有土地使用權證（土地成交確認書）；④規劃圖、平面圖、戶型圖；⑤施工圖設計批準書；⑥前期物業管理服務合同；⑦白蟻防治合同。開發企業須持有房產主管部門出具的《項目確認通知單》才能到招投標管理部門辦理建筑工程的招投標。

2、嚴厲打擊各類違法違規開發項目。堅決打擊和杜絕未經審批立項批準進行房地產開發行為。在嚴格控制個人建房規劃審批工作的同時，對違規小規模開發和超范圍從事房地產開發經營行為的必須依法從嚴查處，嚴厲打擊房地產項目無資質或假冒資質開發及假冒集資建房之名進行房地產開發的行為。

3、嚴格按規劃條件進行建設。房地產開發企業必須在規劃核定的容積率、建筑密度和綠化率等指標及相應的總建筑面積以內實行開發建設；分期開發的項目，各期建設工程規劃許可證確定的建筑面積的總和，不得突破原規劃設計條件和建設用地規劃許可證的規定。規劃部門要嚴格按土地出讓規劃條件和有關規定科學規劃審批，不得隨意變更規劃條件。

4、建立網上公示制度。充分利用網絡信息手段，將各類房地產開發企業和中介服務機構及相關人員的基本信息、經營業績，經營中違法違規及受到處罰等情況記錄在《房地產開發項目手冊》和企業、個人信用檔案中，并向社會公示，接受社會監督。

二、規范商品房預售管理，建立新建商品房價格備案制度

1、規范商品房預售許可。商品房銷售應遵守國家有關法律法規，嚴格執行《商品房預售許可證》制度，在未取得《商品房預售許可證》前不得任何銷售信息，嚴禁以“認籌”、“內部認購”等形式變相無證銷售，開發商不得向購房者收取“誠意金”、“認購金”等任何含有預訂款性質的費用。申報預售時，房屋形象進度一般應達到規劃建筑面積的三分之二；有抵押情況的應超過三分之二，并且需要抵押權人出具同意銷售的書面意見；商品房預售許可的審批，需報經分管市長同意。

2、規范公開內容。在取得預售許可證后，房地產開發企業應將批準預售的套數進行公開銷售，在售樓部張貼公布已批準銷售套數信息詳情，禁止捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價等擾亂房地產市場秩序的行為。預售商品房時，預售人應當以書面的方式向預購人明示項目開發進度和竣工交付使用時間，商品房的結構、類型、戶型、裝修標準、公共和公用建筑面積的分攤辦法，預售商品房的付款辦法，商品房預售款的專用賬戶等情況，不得不實的銷售進度信息誤導消費者。

3、規范合同文本。房地產交易合同必須采用統一制定的規范性文本，合同內容不得任意刪減，商品房買賣合同一經網上簽約，開發企業必須在規定的期限內到房地產管理部門備案登記。房屋交付使用后，開發企業必須協助購房人按法律法規辦理房屋所有權登記，并及時向購房戶提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》確保購房人的合法權益。

4、規范商品房住房價格。嚴格執行商品房銷售明碼標價，公開標示商品房價格及相關收費，防止大起大落，禁止部分房地產開發企業頻繁調價、搭車漲價、價外亂收費、不執行明碼標價和“一價清”等不規范價格的行為。在遵循市場供求規律，堅持主要由企業制定商品房價格的原則下，對開發企業自主制訂的新建商品房預（銷）售價格進行備案，并實行網上公示，開發企業在向市房管部門領取商品房預（銷）售許可證之前必須將普通商品房價格向價格主管部門報備，并提供開發銷售樓盤類型、面積、主要定價依據等資料，開發企業銷售價格要與備案價格和對外公布價格保持一致，開發企業銷售過程中需要上調價格的，必須提前一周重新報備，并說明提價的主要理由。不經報備任意提價的，價格主管部門依據價格法律法規的規定實施處罰。

三、規范項目資本金制度，加強房地產開發項目預售款資金的監管

1、實行項目資本金管理。項目資本金制度是指房地產開發項目工程建設總投資中，由房地產開發企業按規定專戶儲存，專項用于房地產開發項目的貨幣資金，項目資本金占項目工程建設總投資的比例不得低于35%。項目資本金只用于本房地產開發項目建設，不得挪用和抽回。

2、加強商品房預售款監管。商品房預售款是指預購人依照合同的約定，預先支付給預售人，在商品房竣工驗收交付使用前用作該商品房建設費用的款項，房地產開發企業可以按規定的資金用途和工程進度申請使用資金，在操作上堅持“專款專戶、?？顚４?、專款專用”。房地產開發企業使用商品房預售款時，應提交下列文件資料備案：①商品房預售款使用申請表；②預售人與承建商簽訂的施工合同；③建筑施工監理單位出具的施工進度證明。要積極利用和依托商品房預售合同網上備案系統做好預售款監管工作的銜接，對預售資金從辦理商品房銷售許可證開始至完成初始登記終止，實行全程網絡化實時監管，商品房預售款必須用于預售項目的建設和投資，不得挪作他用。

3、市房產管理局負責全市商品房項目資本金的監控和預售資金的監管。預售資金由商品房開發企業存入市房產管理局指定帳戶，并由市房產管理局根據商品房建設進度審核撥付。在開發項目綜合驗收前，預售款應預留總額的10%（最高額不超過500萬元），作為開發企業信用保證金；在綜合驗收合格后方可撥付。

四、規范住宅專項維修資金的管理，維護所有者的合法權益

為加強全市住宅共用部位共用設施設備維修資金的管理，維護房屋產權人和使用人的共同利益，凡商品住房和公用住房出售后都必須按住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%建立住宅共用部位共用設施設備維修資金。維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金，不得挪作他用。應足額繳存，不得減免。業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。維修資金應當在指定的銀行開設維修資金專戶，由房產行政主管部門代管，做到專項存儲，?？顚Ｓ?。維修資金自存入維修資金專戶之日起按規定計息。維修資金利息凈收益應轉作維修資金。房產行政主管部門在代管維修資金中的工作和業務費用，由房產行政主管部門編報預算，經財政部門審核后，從維修資金利息凈收益中核定。房產行政主管部門和財政部門負責指導、協調、監督維修資金的管理與使用。維修資金使用時，成立了業主委員會的，由業主委員會同意并經選定的物業管理企業提出計劃；未成立業主委員會的，由相關業主提出使用建議。維修計劃經房產行政主管部門審批，報財政部門審核并通知銀行劃撥資金。住宅專項維修資金的使用遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則，并依法接受審計部門的審計和接受業主委員會的檢查與監督。

五、規范物業管理行為，著力完善物業監管機制

1、加強物業企業管理。從事物業管理的企業必須具備企業法人資格和資質證書，嚴格物業管理企業資質核定工作，進一步整頓規范物業管理市場。物業管理企業在接受開發企業委托從事前期物業管理時，要在委托合同中分清雙方各自的權利和義務，要通過簽訂物業管理委托合同的形式約定與業主（業主委員會）各自的權利和義務，認真履行合同。

2、認真做好建設與管理的銜接工作。完善物業管理前期介入和承接驗收制度，在物業管理企業與房地產開發企業簽訂的物業管理合同中，應當明確交付使用后的質量、責任及雙方的權利義務，切實做好建設和管理的銜接，不出管理上的空白。

3、堅持市場化方向。認真貫徹《物業管理條例》，堅持物業管理的市場化方向，鼓勵公平競爭，加快業主委員會的組建步伐，引導和監督各方履行物業服務合同。當小區業主（房屋使用人）的入住率達到50%以上、公用住宅出售建筑面積達30%以上或者首位業主入住達2年以上的，開發企業或者物業管理企業要積極配合經綜合驗收交付使用的住宅小區召開業主大會，主動征求業主的有關意見和建議。當成立業主委員會的條件基本具備后，由業主委員會籌備小組代為起草業主委員會的章程，報送物業管理行政主管部門。

篇10

1.1概念

商品房預售又稱做期房買賣，是指房地產開發企業將正在建設中而尚未竣工的商品房預先賣給買房人，買房人交付購房款或者定金，并在以后確定的時間將預售的房屋及所有權轉移給買房人的一種法律行為。

1.2特征

1.2.1商品房預售是一種關系復雜的交易行為。在商品房預售中，買房人在合同期限到來之前擁有期待權，當期限屆至并辦理了房屋過戶手續才真正的是房屋的所有者。。因為商品房預售是一種附期限的法律行為，加之其標的物具有不可移動的特性，在合同的履行過程中，任何一個步驟如果出現了問題，都可能產生預售合同不能履行或者不能完全履行，最壞的結果是產生合同無效。所以，和其他一般的買賣行為相比，預售行為所觸及到的關系顯得更復雜。

1.2.2商品房預售是一種附期限而且市場風險較大的一種交易行為。商品房預售的標的物是獲得法律批準，將被建沒或尚在建設中的房屋，是期房，在商品房預售中，買房者得到的只是一份和開發商簽訂的預售合同，真正的買賣對象一房屋正在建設中，商品房預售的對象具有不確定性。所以雙方要承擔合同期限內的國家政策、土地價格、建筑材料價格等多方面因素變化帶來的市場風險。此外買房者還要承擔開發商資金短缺等經營風險及不可抗力的風險。

1.2.3商品房預售的國家干預性較強。由于商品房的預售不同于現房買賣，真正意義上的房屋買賣根本就沒有形成。國家因此加強了對商品房于貞售領域的管理。我們國家不但規定了商品房預售的準入條件和相應的程序要求，而且還強調在預售合同簽訂后應該向當地房地產主管部門辦理登記備案手續。

2我國商品房預售制度存在的缺陷

2.1房地產商利用商品房預售制度侵害了消費者的權益

雖然現行法律有諸多條文對預購者權利進行保護，如法律規定在定立合同過程中預購者有對預售人和預售商品房的真實情況的知悉、有權按期獲得符合交付使用條件的商品房、有權要求所購買的商品房不存在權利瑕疵、質量瑕疵等，但在實踐中這些權利都不同程度上受到損害。

因房地產業是一個專業性較強的產業，普通消費者處于絕對信息弱勢地位，從事經濟活動的開發商會在最大限度的增進自身效用的同時做出不利于消費者的行動，預售制度則大大加劇了這種現象。因為通過預售制度購房，預購者在購房時不可能看到現房的，主要的房屋信息來源就是廣告和銷售宣傳資料，它們對預購者起著非常重要的作用?，F實中不少開發商會隱瞞房屋存在的缺陷，甚至是做出虛假宣傳或是任意改變規劃而不告知預購者，預購者往往只有在房屋交付使用后才發現其權利受到了侵害，加大了消費者所面臨的房屋質量、建筑及面積計量、虛假宣傳、規劃變更、合同定金、產權、延期交房等方面的風險。另外由于信息的不對稱，一些不講誠信的開發商利用來電來訪登記、排號吸籌、內部認購到簽約之間的時間差制造樓市的虛假緊缺氣氛，人為操控商品房的供求關系，借機囤積居奇抬高價格。

2.2商品房預售的風險主要由銀行和預購者承擔

據最新統計資料，2010年1月一l1月期間，銀行貸款占了房地產總的資金來源的19.2％，雖然從表面上看銀行貸款占整個資金比列并不高，其在房地產中所擔風險并不大，但須知，在企業自籌資金有一部分從房屋銷售收入轉化而來的，而房屋銷售收入中絕大部分都是購房者通過銀行按揭所得。如上所給數據個人按揭占到中的資金額的9.2％，換句話說銀行此時要付的金額占到了總的金額的將近30％。這其中還不包括其他資金中可能涉及銀行貸款資金的部分。所以相當一部分開發商借助于抵押貸款、按揭、流動資金貸款和其他的金融工具，在商品房的開發建設初期就將一大半風險轉嫁給銀行了。在其遇到危機不能繼續開發時，龐大的債務負擔最終都落在銀行身上，從而增加銀行的壞賬風險。而且近幾年中，商品房交易中屢屢出現欺詐行為。商品房交易過程中的欺詐行為雖然不都是預售制度造成的，然而，由于預售制度的存在，無疑為開發商的欺詐騙貸行為提供方便之門，可乘之機，助長了開發商種種違法、違規、欺詐行為的發生。

3完善我國商品房預售制度應采取的有效措施

3.1完善預售登記備案制度

隨著近幾年房地產市場迅猛發展的熱潮，完善預售登記制度已是大勢所趨。2007年通過的《物權法》在第20條中首次以法律形式確立了預告登記制度，雖然《物權法》中對預告登記所作的規定相對簡略，但仍然為預售登記制度的完善提供了方向。商品房預售合同登記應當作為合同的對抗要件，約束開發商任意將商品房再預售給第三方，或在預售后進行抵押，損害預購方的權益，這與預告登記的公示作用是相似的。具體來說，可以參照預告登記制度從以下幾個方面改進登記備案制度：

3.1.1建立預售登記的法律懲罰機制。我國相關的法律法規和司法解釋只賦予了商品房預售預告登記制度行政上的意義，其法律強制上的意義不夠突出，預售人違背此規定的結果只是承擔行政意義上的處罰責任，法律意義上的懲罰缺失，從而限制了商品房預售預告登記制度應有的規制作用。因此，需要我們從立法和司法兩個角度去加強法律懲罰機制，使不法房地產開發商懾于高額的違法成本而不敢涉足“一房多賣”。

3.1.2完善商品房預告登記功能。從技術層面而言，實行商品房預售登記和商品房抵押預告登記制度不存在任何障礙。我們應盡快制訂時間表，在全國范圍內實行商品房預售登記和商品房抵押預售登記公示制度。通過建立安全便捷的信息查詢系統，確保公眾在辦理相關事宜之前，就可以通過網絡對預售商品房各項情況進行查詢。政府通過此種方式將信息公開化、透明化，有效降低信息的不對稱性，防止欺詐行為的出現，最大限度地保護權利人的合法權益。

3.2強化監管商品房預售房款

政府要通過設置專門帳號等方式來管理預售資金，可采取專項信托，這樣可以有效防止開發商隨意挪用預售專項資金，也可以有效防范假按揭等違法行為。同時，要規范使用預售款，房屋開發商一般除了可提取一定比例的備用金外，監管帳戶內的資金只能用于樓盤建設，開發商因工程建設需要用款，應實行房地產行政主管機關審批制度，監管銀行只能根據法定審批將預售款轉入施工單位帳戶。

3.3要建立風險共擔機制，有效控制預售資金的數額

當前的預售缺席的一大弊端是預售合同在簽訂后購房者將全部房款交給了開發商，從而導致購房者面臨巨大的風險。因此，我們建議將預售款的實際金額控制在合同價的百分之五十至七十左右，余下部分在交房時一次性支付。這樣做有幾點好處：首先，預售商品房實現了風險共擔；第二，有利于保護購房者的合法利益，督促房屋開發商按計劃完工并保證工程質量；第三，有利于引導開發商減少對預售款的依賴；第四，兼顧了現階段開發企業融資難的現狀。