內容提要:近年來，我國住房抵押貸款保險有了喜人的變化，并逐步趨于合理化。但由于房貸保險過分強調銀行信貸安全，仍存在諸多問題。加之各地做法不一，觀念上和實踐上均有不少誤區，亟待規范。應進一步明晰房貸保險中購房者、銀行、保險公司三者之間的法律關系，澄清房貸保險中財產保險、信用人壽保險、保證保險三者的區別。應完善住房抵押貸款保險的相關法規，進行制度重構。如導入國家信用，完善險種安排；設立保險準備基金，規范房貸保險業；完善房貸保險的基本制度；完善相應的社會配套機制與環境。

一、我國住房抵押貸款保險現狀

住房抵押貸款保險（以下簡稱房貸保險）是指在運用住房資金過程中為消除抵押貸款風險，最大限度降低呆壞賬的發生，保障抵押權益實現而建立的一種與住房抵押貸款制度相配套的補充制度。其風險轉移和損失賠償機制緩解了住房抵押貸款授信業務中銀行與客戶之間因信息不對稱等導致的風險，有力地推進了房地產金融市場的繁榮。我國住房抵押貸款保險自1992年房地產市場啟動以來獲得迅速的發展。1997年6月1日施行的《城市房地產抵押管理辦法》與1998年5月9日施行的《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》等法規使其有了初步的法律規定。但是我國至今仍無一部法規對其進行明確的界定、適當的安排。在實踐中，作為住房抵押貸款下的強制要求，購房者對住房抵押貸款保險頗多怨言，如保險責任的實際承擔期限短于合同規定的保險期限；保險公司不是按年，而是一次性收取全部保費；購房者花錢買房買保險，在貸款保險合同中卻不是受益人等。

近幾年，房貸保險有了一些喜人的變化，并逐步趨于合理化。從2001年6月開始，杭州各大保險公司先后調整了房貸保險的保險費率和責任范圍，保費平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司實行新的房貸保險，不僅保險費率有所下調，而且在財產損失險之外增加了還貸保證險。隨后武漢的人保、平安和太保三家公司調整房貸保險，投保人既可以按抵押房屋的總房價來投保，也可以按照貸款金額來投保。2001年底，上海推出“個人抵押住房綜合保險，”有不少改進之處：其一，拓展了保險公司對購房者（被保險人）的保證責任；其二，保費雖然一次性收取，但在不增加保費的情況下，加大了保險公司的還貸保證保險責任；其三，投保金額由過去按全部房價計算改為按貸款余額計算；其四，改變了以往保費自貸款之日前支付而保險責任從滯后多日的交房之日起承擔的不合理做法，保險期限自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時止；其五，在理賠方式上，改變了以前基于不足額保險的比例賠償，在借款范圍內按實際損失全額賠償。2002年底，杭州市商業銀行與平安杭州分公司推出新的房貸保險，明確保險費以“貸款余額”計算，并在財產損失險之外增加入壽險內容——如果貸款人因意外死亡或傷殘，其家庭成員無力還貸，保險公司將承擔部分或全部支付剩余房款的責任。總的看來，我國房貸保險各地做法不一，觀念上與實踐上均有不少誤區，亟待規范。

二、住房抵押貸款保險法律關系及其存在的問題

我國的房貸保險是建立在個人信用體系不健全基礎上的無奈選擇，是以商業銀行的貸款安全及其利益為基點的，對購房者與保險公司都有不公之處。實際上，在住房抵押貸款業務中，在對貸款人進行正確的資信評估和還貸能力分析的基礎上，以成本與收益權衡的角度合理進行風險管理，是基本上能夠規避風險的。以個人住房貸款業務量最大的建設銀行為例，截至2001年底，個人住房貸款不良率僅為1.35％，這充分說明了房貸的安全性。再加上住房抵押與登記制度的設立，可見我國房貸保險的實質是：商業銀行憑借其自身優勢地位不僅要求借款人作所購住房抵押擔保，還要求借款人進行保險，從而造成了借款人的雙重負擔，而商業銀行則享受著“XX重保險”，以期充分實現貸款安全。

摘要：從住房抵押貸款中存在的三角關系出發，對現今住房抵押貸款所面臨的各種風險進行系統分析，存在違約風險、流動性風險、經濟周期風險和利率風險。根據風險分析的結論提出風險控制的具體措施。

關鍵詞：住房抵押貸款；風險；措施

1住房抵押貸款存在的風險

住房抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押或質押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔連帶責任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協議、住房按揭貸款合同連接起來的三角關系。住房抵押貸款的風險主要有以下幾種：

1.1違約風險

違約風險包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動行為，支付能力理論認為導致被迫違約是因為支付能力不足。這說明借款人有還款的意愿，但無還款的能力。理性違約是指借款人主動違約，權益理論認為在完善的資本市場上借款人可僅通過比較其住房中特有的權益與抵押貸款債務的大小，作出違約與否的決策。當房地產市場價格上升時，借款人可以轉讓房屋還清貸款，收回成本并能掙取一定的利潤；當房地產市場價格下降時，借款人為了轉嫁損失，即使他有償還能力，他也主動違約拒絕還款。

摘要：黑龍江省推廣農村兩權抵押貸款以來，有效解決了農業農村貸款難、融資難的問題。在發展中還存在一些問題：產權交易制度不完善，基礎配套設施供應不足，抵押物處置相對滯后，融資擔保體系落后及農戶認識不足。文章針對這些問題展開調研與剖析，總結出改進的方法有：根據市場的需要繼續踐行普惠金融、發展“三農”；重視小微企業，民營企業發展；著力打造金融產品和特色產業開發；積極建設信用平臺，補充數據資源，多方聯動實現數據資源共享；完善信用體系、政策法規及配套設施建設。

關鍵詞：農村信貸；兩權抵押；金融

為決勝新時代經濟全面發展的重要戰役，立足基層經濟發展，穩扎穩打的提高農民生活水平。著眼于農村經濟發展，重點關注金融抵押貸款和兩權貸款問題的落實情況。繼續堅實推進金融扶貧收官工作，支持金融改革的全面發展。關注農村經濟金融發展是國民經濟發展的基礎環節。農村經濟活性低，經濟補給政策和金融支持政策重要性凸顯。兩權抵押為信貸模式在農村經濟發展提供了途徑。在豐富金融品牌和完善金融體系的同時補齊農業農村貨幣信貸的短板。振興鄉村經濟發展。

一、發展的現狀

“兩權”是指農村承包土地經營權和農民住房財產權。抵押融資機制的引入使得農民的土地資產和住宅資本化成為可能，是化解農民信貸約束問題的一個重要路徑。“兩權抵押”貸款為切實解決了農業農村資金需求，在發展基礎農業，特色農業，農產品深加工提供了資金池。補足了融資貸款，和金融貸款的缺口。依蘭縣近三年來，轄區發放扶貧貸款2430筆，金額1億元。累計涉農貸款余額34億元。小額信貸資金結存0.8億元。進一步盤活閑置土地和自留地、宅基地。形成資金的有效循環，緩解農村人口遷移問題。在金融領域，為商業銀行服務惠農產品，提供了方向。提高市場經濟的資金流量。提升金融服務覆蓋率。在農村土地產權方面，政策的出臺，規范了農村產權抵押問題，有效保護農戶的產權，也進一步提升農戶對金融法治和自由財產的認識高度。但在發展的同時存在一些不足和需要突破的難點。

二、現階段存在的問題和不足

摘要：住房貸款證券化是指將銀行的住房抵押貸款證券化，這可以使銀行迅速收回滯留在長期住房抵押貸款上的資金，使銀行有更多的資金周轉用于發放住房抵押貸款，銀行用較低的成本來調整自己的資產負債結構，消除短存長貸現象，更好地參與住房金融市場和進行業務創新。進行住房抵押貸款證券化，還可以開拓住房金融二級市場，解決一級市場自身無法解決的有關流動性、資金供給等一系列問題，進而形成一個較為完備的住房金融體系。本文以借鑒和運用資產證券化這一金融創新工具為出發點，分析我國住房抵押貸款證券化的實質，論證我國實行住房抵押貸款證券化的必要性，并提出應采取的措施。

關鍵詞：住房抵押貸款住房抵押貸款證券化措施

住房消費曾經是許多發達國家的主導產業，我國已將住房產業作為國民經濟新的增長點之一。隨著住房體制改革的進一步深入，住房市場對銀行住房低押貸款業務的需求日益增強。但是在運作中不斷出現一些問題，嚴重制約著住房產業的快速發展。近兩年來，我國個人住房抵押貸款數量逐年增長，隨之而來的住房信貸風險也越來越大。住房抵押貸款證券化作為一種新型的融資方式，將使我國的住房融資方式取得突破性進展。因此有必要進行制度創新，積極推進住房抵押貸款證券化。一、住房貸款證券化的實質

住房抵押貸款證券化是以住房抵押貸款為擔保，發行可在金融市場上買賣的證券，包括抵押貸款券以及由抵押貸款支付和擔保的各種證券。它通過房地產抵押銀行將已抵押的房地產債權(這種債權是在房地產抵押一級市場上形成的，是購買房屋的消費者將購買的房屋作為今后還款的保證向銀行等金融機構取得貸款，用于購買房屋時與銀行等金融機構形成的借貸法律關系)轉讓給一定的機構,這些機構將這些成千上萬的已抵押房地產債權打包市場，從金融市場吸收資金投到房地產抵押銀行，這樣，房地產抵押一級市場和二級市場相通并形成良性的資金市場。

二、發展住房抵押貸款證券化的必要性

住房抵押貸款證券化是指將流動性低，但能產生預期資金流的住房抵押貸款轉化成為可以在資本市場上流通的證券的過程。住房抵押貸款證券化是國際金融領域一項重大的金融創新，在市場經濟發達國家現已形成大規模的住房抵押貸款證券化市場，住房抵押貸款證券化已成為西方商業銀行信貸資產證券化的主流，并對住宅業的發展、住房自有率的提高以及金融風險的防范與化解產生了重大而深遠的影響。我國商業銀行面對金融創新的發展趨勢，也應實行住房抵押貸款證券化，其客觀必要性具體表現在以下六個方面。

自20****年以來，××區農業合作銀行第二營業部部針對地處城區，金融競爭環境較為激烈，貸款產品單一的這一現實問題，堅持以“適應客戶需求”為中心，在金融競爭的夾縫中搶抓機遇，逐步完善貸款產品開發機制，憑借他們熱誠的服務和合理的定位,大力開展商業門市抵押貸款業務，創出了獨特的信貸品牌，取得了較大的經濟效益和社會效益。在第二營業部信貸員的配合下,我行信貸管理部協助辦公室對該部開辦該業務所處背景、開辦后產生的效果、具體的操作過程進行了深入調查。

一、所處背景

××區農業合作銀行第二營業部周邊商業銀行鱗次櫛比、競爭非常激烈，加之農村信用社貸款利率上浮等因素，依靠坐門等客的營銷方式,優秀的貸款載體較難尋找。這些因素直接影響了該部信貸資金投放進度和規模擴張，使貸款的安全性、流動性和效益性體現不明顯，信貸生息資源越來越少。20****年以前，該部貸款總規模在5000—6000萬元，收息在360—380萬元間徘徊。但在此期間，總有一些附近居住的經營商戶到該部咨詢融資問題，當時這些咨詢者中，大部分人有一定的資本積累、有固定資產暨商業門市，所經營或擬經營的項目發展前景較好，盈利性也較強，苦于資金不足、向商業銀行借貸又因不符和貸款條件，眼看著商機溜走，心有不甘的一部分人就向民間借貸、向典當行融資，但資金融通的成本較大，得不償失。獲取了這些信息后，該部又對這些融資需求對象做了充分的市場調查，結合當時市區兩級管理部門提出的打造“社區銀行、零售銀行”的市場定位目標，結合近些年來我市房產市場穩中有升的趨勢，總結出開展商業用房抵押貸款業務風險小、利潤高，在些客戶將是一批潛在的優良信貸載體，經與上級行溝通、批準后，該部對貸款投放對象作了及時調整，適時開辦了門市房抵押貸款，給客戶提供正規的融資服務，受到了廣大客戶的歡迎。

二、產生的效果

自該部20****年3月開辦此業務以來，當年對36位客戶發放43筆，累計發放額3520萬元，當年實現收息收入120.5萬元；近一年的時間的運作和實踐，充分表明該項業務適應市場需求,潛在的客戶資源豐富，符合我們農村信用社的市場定位，經信貸人員與發生過業務往來客戶的不斷宣傳，實行品牌化營銷,給此項業務冠名為“創業貸款”，進而使客戶群體不斷增加，使擇優選擇優良載體成為可能。20****年，他們對93名客戶累計投放94筆金額7687萬元的商鋪抵押貸款。到20****年末，該類貸款余額就達到了7731萬元，占該部全部貸款余額的68，全年實現收息565萬元，占全部收息的65，比上年增收255萬元，貸款到期回收率達到100，在保障安全的前提下，創造了良好的經濟效益。

三、具體操作過程

內容摘要：隨著我國房地產市場快速發展，住房自有率不斷提高，盤活住房實現“以房養老”為社會養老問題提供了創新思路。反向抵押貸款業務是最典型的“以房養老”模式，其資金流向與普通抵押貸款相逆，這種特性決定了金融機構在開辦該業務時可能面臨資金流動性風險。本文提出在我國發展反向抵押貸款的初期階段可以引入廉租住房作為反向抵押貸款運行過程中住房變現渠道的構想，以解決業務開展中抵押住房的變現難題，應對其引起的流動性風險。

關鍵詞：反向抵押貸款流動性風險廉租住房

反向抵押貸款是一種針對老年人的住房貸款。老年人把自有產權的房屋抵押給銀行等金融機構，金融機構在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房屋未來價值等因素后，按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，將房屋的殘值分攤到預期壽命年限中去，按月或年支付現金給借款人；當借款人去世后，金融機構將住房進行銷售、出租或者拍賣，用來補償貸款本息。

反向抵押貸款開展過程中，銀行為業務開辦的主要金融機構之一。借款人把住房抵押給銀行后，定期獲得銀行支付的貸款金額，可以看成是銀行分期付款從借款人手中購入住房，其現金流向與普通的抵押貸款相反，故稱為“反向”。圖1顯示了銀行放貸過程中二者資金流向對比的全過程。前半階段借款人申請正向抵押貸款購房，隨著借款人逐漸償還抵押貸款，住房資產從銀行過渡至借款人，銀行在逐步收回貸款的過程中現金資產不斷上升，并在借款人還清貸款時達到最大值。后半階段借款人通過反向抵押貸款將住房資產轉換成現金資產，此時借款人住房資產逐漸過渡到銀行手中，而銀行的現金資產隨著定期發放給借款人而逐步下降，最終貸款發放完畢，銀行擁有住房所有權。

反向抵押貸款與銀行流動性風險

（一）流動性風險管理是商業銀行經營中的重要內容

1、住房抵押貸款證券化的意義

1、有利于增強商業銀行資產的流動性

商業銀行資產的流動性是指商業銀行在資產不蒙受損失的情況下迅速變現的能力。商業銀行在業務經營中,常常由于流動性不足而導致經營風險。住房抵押貸款證券化有利于解決這個問題,它使商業銀行在沒有損失甚至有贏利的情況下縮短了貸款平均期限,增強了資產的流動性,提高了商業銀行應付突發危機的能力。提高流動性是中國銀行業開展資產證券化的主要動因,在中國銀行業資本充足率普遍不足的情況下,資產的流動性就顯得尤為重要。

2、解決了銀行資產和負債不匹配的問題

根據銀行長期進行資產負債管理得出的經驗,短期資產應跟短期負債匹配,長期資產應跟長期負債匹配。但在現階段,我國商業銀行的負債絕大部分是短期負債(活期存款和一年期存款),而住房抵押貸款卻是時間可長達30年的長期貸款,這就出現了資產不匹配問題。雖然銀行對資金有借短貸長的轉移功能,但這僅僅是一定范圍內的,若長時間超負荷運轉,就會給銀行的經營帶來不安全的隱患,有可能出現擠兌現象。把長期的住房抵押貸款短期化,能使商業銀行的資產和負債不匹配問題迎刃而解。

3、提高了商業銀行的資本充足率

福建省森林資源豐富，據統讓人工林的蓄積量、森林覆蓋率均位居全國第一，其中90％已經完成了林改，大部分林地及林木產權關系明晰，這就使得銀行在林權抵押貸款方面應當有較大的發展空間。如果使“沉睡”的森林資源變成了可以抵押變現的“活”的資產，林業生產融資將多一條綠色通道。但是林權抵押貸款在各地多處于探索階段，業務發展過程中仍然面臨一些問題，亟需在理論和實踐中認真研究。

一．林權抵押的基本規定

(一)林權的概念

林權這—概念經常出現在一些政策性規定和規范性文件中，但林權不是一個正式的法律術語。擔保法及其司法解釋的規定：林木可用于抵押，森林資源資產抵押登記辦法可用于抵押的森林資源資產為商品林中的森林、林木和林地使用權。因此林權抵押實際上是林木及林地使用權的抵押。

(二)可抵．押林權的范圍

依法可以轉讓的林權方可以進行抵押，根據森林法及森林資源資產抵押登記辦法》可抵押的森林資產：1．用材林、經濟林、薪炭林；2．用材林、經濟林、薪炭林的林地使用權；3．用材林、經濟林、薪炭林的采伐跡地、火燒跡地的林地使用權；4．國務院規定的其他森林、林木和林地使用權。森林或林木資產抵押時，其林地使用權須同時抵押，但不得改變林地的屙f生和用途。操作中，福建省可以抵押的林業資源非常豐富，除了常見的經濟林以外，還有目前大力推廣的茶林、毛竹、桉樹(漳州)、油茶林、一些速豐林大徑材林等等。

一、美國次級按揭貸款市場的現狀

美國次級抵押貸款是指發放給信用等級較低、缺乏良好的信用史，因而存在較高違約風險的借款者的抵押貸款。由于風險較高，次級抵押貸款的利率也較高，其貸款利率比一般抵押貸款高出2%至3%。在美國，按揭貸款市場按照客戶的信用等級可以分為三類：

第一類是優質貸款市場(PrimeMarket)，優質貸款市場面向信用等級高(信用分數在660分以上)，收入穩定可靠，債務負擔合理的優良客戶，這些人主要是選用最為傳統的30年或15年固定利率按揭貸款，較少采用較為復雜的創新按揭工具。

第二類是“Alt-A”貸款市場(Near-PrimeMarket)，這個市場既包括信用分數在620到660之間的主流階層，也包括少部分分數高于660的高信用度客戶。

第三類是次級貸款市場(Sub-primeMarket)。次級市場是指信用分數低于620分，收入證明缺失，負債較重的人。次級市場總規模大致在8600-13000億美元左右；其中有近半數的人沒有固定收入的憑證，這些人的總貸款額在4500-6500億美元之間。…

綜合比較各種統計，從1990年至今，美國房地產按揭貸款余額大約在10萬億美元，在全部按揭貸款中，大約有40%以上的貸款屬于“Alt-A”和次級貸款產品。從2003年算起，“Alt-A”和次級貸款這類高風險按揭貸款總額超過了2萬億美元。目前，次級貸款超過60天的拖欠率已逾15%，正在快速撲向20%的歷史最新記錄，220萬次級人士將失去住宅。而“Alt-A”的拖欠率在3.7%左右，但是其幅度在過去的14個月里翻了一番。從目前的情況來看，這2萬億美元的Alt-A和次級貸款在短期內至少會損失掉10%到15%，也就是大約2000-3000億美元。

一、美國儲蓄信貸協會(S&L)危機

(S&L)儲蓄信貸協會是專門從事儲蓄業務和住房抵押貸款的非銀行金融機構，從1831年誕生于賓夕法尼亞州的第一家儲蓄信貸協會，到1970年代末，全美共有4700家儲蓄信貸協會，成為資產總額突破6000億美元重要的金融巨人之一，是美國政府調控房地產業的重要部門，具有濃厚的“國營色彩”；儲蓄信貸協會(S&L)的業務單一，僅為購房者提供低息住房抵押貸款，貸款融資渠道大都來自利率更低的政府借款和中息攬存，擁有制度性存貸息差收益，美國政府對其經營方式和范圍有很強的管制。

在20世紀70年代開始的通貨膨脹之下，資金大量向短期金融資產投資信托基金(MMF)集中，銀行和儲蓄機構的資金外流難以制止。如果銀行和S&L不大幅度提高普通存款利率，就會失去儲戶，營業面臨困難。假如實行利率自由化，提高存款利率，則S&L面臨存貸款利差倒掛，在經營上出現赤字。美政府當局決定在1982年實行利率自由化。結果，存款利率上漲，S&L的經營急速惡化，400多家S&L瀕臨倒閉危機。S&L出現危機的原因在于政府的政策失敗。美聯邦存款保險公司保護瀕臨倒閉的S&L的所有存款，需要巨額資金，而聯邦存款保險公司沒有這么多資金，絕大部分需要政府負擔。，政府為了逃避負擔，采取放寬限制的措施，為S&L創造了增加利潤的機會。銀行本身所面臨的非系統風險絕大部分是通過貸款多樣化和分散化來規避的，允許其參與多行業的高風險商業貸款等業務經營，但是沒有經驗的S&L參與此類的經營，近乎進行賭博。1988年，儲蓄信貸協會出現更大的危機，總虧損額如天文數字，大約在五千億美元左右。儲蓄信貸協會(S&L)危機是先過度管制，后放松管制的結果。

二、2007年的次級抵押貸款危機

1.1990年以前美住房抵押融資機制的改變

S&L危機以后美國政府放松管制，促進金融市場創新，把原來高度集中在銀行系統的房地產按揭貸款資產通過金融市場分散給不同的投資者主體，美國的住房按揭抵押貸款金融市場逐漸發展成為二級市場的結構。其一級市場機構經營模式由傳統經營模式“貸款并持有”(originate-to-hold)讓位于新的“貸款并證券化”(originate-to-distribute)的商業模式，一級市場機構也基本為私人機構。住房抵押貸款融資渠道不再完全依靠吸收存款，而是依靠出售貸款合同，獲得直接融資。