一、在建工程的含義及其特點

（一）在建工程的含義

在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而體現在其建筑物實體形態不完全，不具備有關部門組織進行竣工驗收的條件，以及不能馬上實現其設計用途等諸多特性。

要正確把握在建工程價值評估的內涵并選擇適當的方法對在建工程進行估價，首先要明確在建工程的含義。對于在建工程的定義，在理論界有多種不同的提法。一種定義是：在建工程就是正在施工或雖已完工但尚未辦理移交驗收的建設工程。它是指在建工程已經構成的投資完成額，包括尚未交付使用的投資完成額。包括在建的新建項目、擴建項目、改建項目以及恢復項目等項目工程。另外一種說法，在建工程房地產即建筑工程尚未完工或雖然已經完工，但尚未交付使用的建設項目房地產。

按照建設部56號令《城市房地產抵押管理辦法》第三條所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。從《城市房地產抵押管理辦法》中的定義可看出：在建工程抵押得來的貸款只能用于該工程的建造，而不得它用，因此對已完工至已竣工驗收了的工程就不能進行在建工程抵押登記，而應該督促其盡快完善產權后再進行產權抵押登記。

在建工程，其涵義有廣義和狹義之分。廣義上的房屋在建工程，是指房屋自主體工程動工建設開始至建成后房地產主管機關頒發所有權證書止所處的狀態。狹義上的房屋在建工程，是指房屋工程自主體工程基本建設開始至房屋達到竣工驗收條件前所處的狀態?？梢?，狹義上的房屋在建工程，主要是指房屋主體結構的建設過程中的狀態，是一種實物上的未完成狀態；而廣義上的房屋在建工程不僅包括狹義上的房屋在建工程在內，還包括房屋各項工程均已完工，即達到房屋竣工驗收條件后、未領取房屋所有權證書的情形，是一種在法律上未完成的狀態。與一般意義上的房地產相比，在建工程具有自身的特點。

摘要:通過引入抵押資產評估中的兩種方法：即期價值修正法和到期價值估算法。然后運用回歸分析的方法來分析這兩種評估值對銀行損失的影響，從而對評估值計算過程中系數的確定提供定量的分析方法。

關鍵詞：抵押資產；價值評估；回歸分析

抵押物品的評估屬于資產評估的范疇，資產評估是一個信息系統，評估信息的質量特征就是指明（或規范）什么樣的信息才是有用的，其中的相關性和可靠性作為兩個主要質量特征已被廣為接受和認可。因此，為了提高評估報告的決策有用性，報告不僅要清晰、明確披露任何直接、影響評估的重大假設或限制條件，并指明其對價值的影響，還應包含足夠的信息，使期望獲得評估報告或依賴評估報告的人能正確理解評估報告。第三人對某項評估的使用應根據該評估業務所明確的目的和期望用途，包括假設和限制條件。書面評估報告中，這種披露須與受其影響的意見或結論說明聯系起來。因此提出對抵押資產價值的評估的兩種方法：即期價值修正法和到期價估算法。

一、即期價值修正法和到期價值估計法

（一）即期價值修正法

運用持續使用前提，使用市價法、重置成本法或收益現值法確定其即期價值（R），并考慮清算的可能性（P）與清算過程的損耗率（L）。其中P根據企業的贏利能力、償債能力、流動比率等綜合性指標進行確定，損耗率L根據清算過程中的稅費等確定。資產權利的價值是一個變量，隨資產本身的運動和其他因素的變化而相應發生變化，其中影響損耗的因素分別為C（實體性貶值），M（功能性貶值），N（經濟性貶值）。

摘要:通過引入抵押資產評估中的兩種方法：即期價值修正法和到期價值估算法。然后運用回歸分析的方法來分析這兩種評估值對銀行損失的影響，從而對評估值計算過程中系數的確定提供定量的分析方法。

關鍵詞：抵押資產；價值評估；回歸分析

抵押物品的評估屬于資產評估的范疇，資產評估是一個信息系統，評估信息的質量特征就是指明（或規范）什么樣的信息才是有用的，其中的相關性和可靠性作為兩個主要質量特征已被廣為接受和認可。因此，為了提高評估報告的決策有用性，報告不僅要清晰、明確披露任何直接、影響評估的重大假設或限制條件，并指明其對價值的影響，還應包含足夠的信息，使期望獲得評估報告或依賴評估報告的人能正確理解評估報告。第三人對某項評估的使用應根據該評估業務所明確的目的和期望用途，包括假設和限制條件。書面評估報告中，這種披露須與受其影響的意見或結論說明聯系起來。因此提出對抵押資產價值的評估的兩種方法：即期價值修正法和到期價估算法。

一、即期價值修正法和到期價值估計法

（一）即期價值修正法

運用持續使用前提，使用市價法、重置成本法或收益現值法確定其即期價值（R），并考慮清算的可能性（P）與清算過程的損耗率（L）。其中P根據企業的贏利能力、償債能力、流動比率等綜合性指標進行確定，損耗率L根據清算過程中的稅費等確定。資產權利的價值是一個變量，隨資產本身的運動和其他因素的變化而相應發生變化，其中影響損耗的因素分別為C（實體性貶值），M（功能性貶值），N（經濟性貶值）。

摘要:通過引入抵押資產評估中的兩種方法：即期價值修正法和到期價值估算法。然后運用回歸分析的方法來分析這兩種評估值對銀行損失的影響，從而對評估值計算過程中系數的確定提供定量的分析方法。

關鍵詞：抵押資產；價值評估；回歸分析

抵押物品的評估屬于資產評估的范疇，資產評估是一個信息系統，評估信息的質量特征就是指明（或規范）什么樣的信息才是有用的，其中的相關性和可靠性作為兩個主要質量特征已被廣為接受和認可。因此，為了提高評估報告的決策有用性，報告不僅要清晰、明確披露任何直接、影響評估的重大假設或限制條件，并指明其對價值的影響，還應包含足夠的信息，使期望獲得評估報告或依賴評估報告的人能正確理解評估報告。第三人對某項評估的使用應根據該評估業務所明確的目的和期望用途，包括假設和限制條件。書面評估報告中，這種披露須與受其影響的意見或結論說明聯系起來。因此提出對抵押資產價值的評估的兩種方法：即期價值修正法和到期價估算法。

一、即期價值修正法和到期價值估計法

（一）即期價值修正法

運用持續使用前提，使用市價法、重置成本法或收益現值法確定其即期價值（R），并考慮清算的可能性（P）與清算過程的損耗率（L）。其中P根據企業的贏利能力、償債能力、流動比率等綜合性指標進行確定，損耗率L根據清算過程中的稅費等確定。資產權利的價值是一個變量，隨資產本身的運動和其他因素的變化而相應發生變化，其中影響損耗的因素分別為C（實體性貶值），M（功能性貶值），N（經濟性貶值）。

摘要：所謂房地產抵押貸款，即銀行、相關金融機構在得到借款人房產、地產抵押擔保的基礎上向其借款的一類抵押貸款方式，一般來講，把房地產當作抵押貸款的貸款方式有三類，分別是個人住房貸款、房地產開發貸款、其他貸款。整個房地產抵押貸款模式中，所占比重最高的是房地產項目貸款、個人按揭住房貸款以及流動資金貸款。因為對于房地產抵押貸款來講，最終的貸款額度主要是分析抵押物的評估值。因此，科學合理化的評估抵押房地產價值能夠更好地為銀行信貸資金、房地產抵押貸款提供保障，減少各類不必要風險的出現。以此作為基礎，本文就房地產抵押貸款評估中存在的潛在風險進行研究，并提出相應對策和防范要點。

關鍵詞：房地產抵押貸款；潛在風險；提升途徑

近年來，房地產交易市場蓬勃發展，我國的房地產金融市場隨著房地產市場發展逐漸活躍與完善，房地產抵押貸款評估業務日益增多。中國房地產業日漸成熟的發展，也推動了房地產中介行業的發展，諸如與房地產密切關聯的抵押貸款咨詢業、評估業當下的整體發展速度即是十分迅猛的。此類中介結構的出現與發展代表中國房地產行業的繁榮，然而因為中國中介機構整體的發展時間偏晚，且無科學化的管理機制，所以在發展中總會出現部分違規操作問題。若房地產抵押價值偏高，即會導致信貸風險爆發，反之則抵押物的擔保價值便無法展現?！蛾P于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》當中明確談到：商業銀行派發房地產抵押貸款之前，需首先明確出房地產在抵押方面的價值，以此當作核定貸款額度的參考。由此，評估師是否能夠準確、合理的明確出抵押房地產的相應價值，對于后續風險的把控來講十分關鍵。以最大程度上確保房地產抵押貸款評估行業的正常運行，我們需要清楚的知道房地產抵押貸款評估中存在的多個方面潛在風險，同時也需要此基礎上加強完善管理。

1房地產抵押貸款評估存在的主要風險

1．1抵押物風險

從抵押物風險方面來看，一般涉及價值下跌、權利瑕疵風險以及處置風險等內容。當下來看，關于抵押物權利瑕疵風險多是下類內容：（1）部分區域內，因為土地管理、房產管理兩個部門間是獨立的狀態，而房地產權利證書則要求包含土地使用證與房屋所有權證，此種狀況下政府部門間無法進行有效協調，也就造成很多的房屋沒有相應的土地使用證。此種狀況下，一些房產管理部門并不會確定土地使用權性質與證件，直接予以抵押登記。因為土地權利方面具有一定的不確定性，所以銀行使用抵押權的時候同樣會有風險存在；（2）針對集體土地設立的房屋抵押權。此種狀況多出現于經濟狀況較佳的鄉鎮、部分區域的自建房貸款。由于國家在集體土地使用權轉讓方面有十分明確的規定，所以銀行處理此類房屋的時候，因為政策方面的限制，也需支付十分高額的成本。

摘要：隨著經濟社會的不斷發展，我國的資本市場與過去相比更加豐富和多元。商業銀行作為我國資本市場的重要組成部分，既是促進資本市場良性發展的主力軍，同時也對經濟社會發展起到重要的推動作用。基于此，本文對商業銀行抵押資產價值評估與風險管理的相關內容進行了分析和探究，以期為商業銀行開展此項工作提供一定的參考。

關鍵詞：商業銀行;抵押資產;價值評估;風險管理

在資本市場不斷發展的背景下，抵押資產作為商業銀行緩釋信貸風險的重要手段成為商業銀行風險管理的重點對象。如何做好商業銀行抵押資產價值評估，采取有效的手段開展抵押資產的風險管理成為商業銀行需要考慮和解決的重要問題。

一、商業銀行抵押資產的相關內容概述

抵押資產是商業銀行推出的一項金融業務，主要指的就是交易方向銀行提供相應的抵押資產，而商業銀行需要對交易方提供的抵押資產進行科學、合理的價值評估。對于商業銀行來說，抵押資產作為一種擔保既能夠在一定程度上降低商業銀行的經營風險，同時還能夠作為甲乙雙方信用風險緩釋的工具之一被應用。在交易方提供的資產抵押的期間內，商業銀行要根據資產的特點以及相應的因素對其價值進行初步評價，并且要采用動態評估的方式對抵押的資產價值進行評估，這樣才能夠保證風險管理的可靠性。另外，在抵押資產進入到清收階段的時候，抵押資產的價值也是商業銀行確定收回金額明細的重要依據。在具體的管理和操作過程中，商業銀行通常是采取抵押資產的公允價值對抵押資產的價值進行計算，并且根據資本市場的狀態和商業銀行的特點確定抵押率，以此來提高授信客戶的違約成本，在這種情況下，違約率會相應地下降，達到緩解借貸人信用風險的目的。

二、商業銀行進行抵押資產價值評估與風險管理的必要性分析

[摘要]不良貸款是我國金融風險的主要表現，其成因涉及多個方面。調研結果顯示，抵押資產的變現清償比率不高，抵押評估質量低下，抵押的風險緩釋作用遠沒有得到發揮。本文借鑒國內外理論與實務經驗，在明確維護銀行貸款安全的前提下，提出抵押資產評估理論體系應以“抵押貸款價值”為核心概念，由“基礎理論、概念框架、應用理論、調控理論”四個層次構成，其評估方法應以“折現現金流法”為核心，以“期權定價法”為補充。研究結果對構建中國特色的抵押資產評估理論體系，規范評估執業行為，促進銀行正確進行信貸決策，防范金融風險具有重要意義和作用。

[關鍵詞]抵押資產；評估理論；評估方法；折現現金流法

不良貸款一直是我國銀行業改革發展的主要障礙，是金融風險的主要表現。我國政府對此高度重視，并采。取了一系列重大政策措施，以減少國有商業銀行不良貸款。從2000年四季度開始，我國銀行業不良貸款比例和余額開始實現“雙下降”。然而，一些商業銀行不良資產存量較高、不良貸款率高位徘徊的問題仍然比較突出。

形成不良貸款的原因無疑是多方面的。在筆者參與的有關不良資產處置的相關調研中，發現相當一部分抵押貸款在抵押有效的情況下也成了不良貸款，這就不得不引起我們的深思。本來，通過抵押資產來降低或緩釋信貸風險是銀行控制信用風險的主要手段之一。但據中行系統的一項調查結果顯示，以機器、設備等動產做抵押的資產變現受償率只有10%左右，以房屋等不動產做抵押的資產變現受償率只有30%左右(周洪生，2003)。另有調查顯示，目前抵押資產變現損失平均在50%左右，有的甚至高達90%(劉桂良、招平，2004)。而何自力(2005)的實證研究結果也表明，抵押貸款的回收率平均不足50%，抵押資產評估價值的變現率則不足40%，抵押資產評估質量很不理想。盡管不同的調查結果有所差異，但抵押資產變現清償比率不高、抵押資產評估質量低下卻是一個不爭的事實。

國外的調查研究(如美國國會針對20世紀80年代中期的金融危機進行的調查)結論也表明，不動產評估價與實際價值之間的差異，導致金融機構的資產大量縮水，是促成金融危機的重要原因之一(張燕敏、王誠軍，1998)。

在深刻反思不良貸款成因的基礎上，對于不良資產的處置，中國銀行業已經開始從事后化解轉向事前防范。在這一轉軌過程中，科學評估抵押資產價值是一個關鍵環節，因為貸款的價值是抵押資產價值的函數(儀垂林、劉玉華，2005)。我們的調查結果顯示，抵押有效的不良貸款之所以時有發生，就是因為當初抵押資產的評估值過高造成的，而評估值過高除了部分虛評外，多數則是因為評估價值類型的選擇與評估方法的采用造成的，而這套評估理論與方法在當時甚至現在通行的評估實務看來竟然是合理的。

贛州市崇義縣是江西省7個林權改革試點縣之一。2004年以來，該縣農村信用社以林業產權制度改革為契機，創新推出了林權抵押貸款，有力地支持了地方經濟發展，取得了社會效益和自身效益的“雙贏”，實現了信用社、林農、社會“三滿意”。至2007年末，該縣農信社累計發放林權抵押貸款6944萬元，林權抵押貸款余額為6147萬元，占該縣農業貸款總額的22.77%，占江西省林權抵押貸款總額的三分之一。盡管如此，我們在調查中發現，林權抵押貸款中存在著一定的風險，應加強防范工作。

林權抵押貸款的創新做法

出臺制度，規范運行。崇義縣農村信用社在認真調查研究的基礎上，制定了《崇義縣農村信用社森林資源資產抵押貸款辦法（試行）》，將有林權證，山林權屬明晰、無權屬糾紛的用材林、經濟林、薪炭林的林木資產及其林地使用權列為貸款抵押物，經現場調查及評估登記后，對借款人可以發放一定額度的貸款?，F場調查核實，合理確定抵押率。信貸人員與林業部門專業人員到現場核實林權證所確定的山場、面積、林種準確無誤后，根據不同林種、不同林齡區別確定抵押率。對處于幼林齡階段的用材林、產出前的經濟林，抵押率確定在30%以內；對處于中、近熟林齡階段的用材林、盛果期的經濟林，抵押率確定在50%以內；對成熟、過熟的用材林、竹林，抵押率確定在60%以內。

科學確定貸款期限和利率。中、近熟林以上抵押的，可發放2～3年期貸款，并要求貸款戶制訂分年還款計劃；對幼齡林的貸款期限確定為2年以內。利率執行現行同期限、同檔次抵押貸款利率。搭建林權抵押貸款中介服務平臺。林權抵押貸款業務的開展需要林業部門的保駕護航。林權制度改革后，該縣林業局于2006年6月成立了林權交易中心，為農村信用社和林權人之間搭建了第三方中介服務平臺，做好以下工作：證實并確保林權證標明的山林與申請借款人擁有的合法權屬真實一致；林權在抵押貸款期間，確保對該山場不批采伐證，不辦理流轉變更手續；確需采伐、流轉的，必須告知信用社，在借款人歸還貸款本息的前提下，方可進行采伐、流轉。

林權抵押貸款面臨的風險

抵押物受損風險。一是林農濫砍濫伐山林行為難以杜絕，抵押物價值縮水可能性大。二是貸款抵押物保管防護不力。林權抵押貸款抵押物基本上由貸款戶自行管理，沒有專業的農技人員進行維護，尤其是發生災害后林權抵押物損失嚴重。三是抵押物未投保，轉移自然災害風險能力差。由于保險部門沒有開辦林木自然災害險種，林權抵押貸款抵押物均未投保，使受災林農的經濟損失難以彌補，影響了林權抵押貸款的按時收回。四是抵押物面臨自然災害風險。2008年1月份的持續雨雪冰凍天氣，造成經濟林大面積受災，全縣累計受災總面積196.48萬畝。其中抵押毛竹、杉木林受災面積37083畝，受損面積23935畝，占林權抵押物總面積的72%。據初步統計，該縣近30%的林權抵押貸款戶難以按時還款，目前已有20%的林農口頭提出延期還款申請。

第一條為規范森林資源資產抵押操作，根據《中華人民共和國森林法》、《中華人民共和國擔保法》的有關規定，制定本辦法。

第二條森林資源資產抵押是指森林資源資產權利人不轉移對森林資源資產的占有，將該資產作為債權擔保的行為。

第三條可用于抵押的森林資源資產為商品林中的森林、林木和林地使用權。

第四條從事林業經營的單位和個人（以下簡稱抵押人）以其所有或者依法有權處分的森林、林木和林地使用權作抵押物申請借款或其他目的的，應以書面形式與抵押權人簽訂抵押擔保合同。

第五條森林資源資產抵押擔保的范圍由抵押人和抵押權人根據抵押目的商定，并在抵押擔保合同中予以明確。

第六條森林資源資產抵押擔保的期限，由抵押雙方協商確定，屬于承包、租賃、出讓的，最長不得超過合同規定的使用年限減去已承包、出讓年限的剩余年限；屬于農村集體經濟組織將其未發包的林地使用權抵押的，最長不得超過70年。

【摘要】隨著金融精準扶貧力度的不斷加大，國家鼓勵金融機構發放普惠性涉農貸款，創新涉農貸款的金融產品和服務方式。生物資產作為農戶的重要資產，具有產權明晰、變現能力較強等特性，成為貸款抵押物的有效選擇。文章結合國內學者對生物資產抵押融資研究以及現有試點，基于消耗性畜禽資產的特殊性，通過分析現有試點主要抵押融資模式的相關案例及基本原理，總結目前抵押融資模式存在的問題，嘗試拓展與創新消耗性畜禽資產抵押融資新模式———基于動態價值的“浮動抵押+浮動保險”融資模式，以期為進一步開展活體畜禽抵押業務，探索生物資產抵押融資新模式提供一定的參考。

【關鍵詞】消耗性畜禽資產；抵押融資模式；生命周期；動態價值

一、引言

隨著我國現代農業的發展，農業生產活動逐漸趨向市場化、專業化和規模化。農戶在生產經營過程中需要大量設備的投入以及先進技術的引進等，具有強烈的融資需求。然而，我國目前相應的政策法規還不完善，由于缺乏合規的抵押物，導致農戶抵押融資需求與農戶抵押貸款發展不相匹配。2019年，中國人民銀行、銀保監會等五部門聯合的《關于金融服務鄉村振興的指導意見》中提出要拓寬農業農村抵押質押物范圍，包括圈舍和活體畜禽抵押、動產質押、農業保單融資等信貸業務[1]。活體畜禽等作為農戶重要資產之一，不僅具有生長、發育、繁殖等自然規律，而且存在一定的交易市場，因此將活體畜禽納入農戶貸款的合規抵押物范圍，積極探索創新活體畜禽抵押貸款模式，可以有效緩解農戶融資困難的問題。我國學者對生物資產抵押融資已有一定的關注與研究。孟全省[2]通過分析北宋王安石“青苗法”的啟示和借鑒價值，提出并詳細闡述了現階段構建我國農戶生物資產融資體系的設想，包括農戶生物資產融資的意義、融資的方式以及生物資產抵押貸款的保障。杜靜粉和呂德宏[3]從生物資產自身屬性特征以及相關法律規定出發，闡述了生物資產作為抵押品的合規性和可行性，同時指出了現有生物資產抵押融資模式存在的問題，并提出相應對策建議。范文娟[4]基于金融供給視角，通過對比活體牲畜抵押融資的優勢與面臨的風險，對其抵押融資的路徑選擇進行分析，包括利用“物聯網”構建信息共享平臺、健全風險分擔機制及探索活體牲畜浮動抵押融資模式。在實務中也有較多成功的案例，如2010年，山東省棗莊市農聯社依據《棗莊市活體畜禽抵押管理辦法》，以第三方擔保的方式發放首筆40萬元活體畜禽抵押貸款，使得全省活體畜禽抵押業務活躍起來[5]。黑龍江省杜爾伯特自治縣以保險單與應收賬款為質押基礎，開展奶牛活體抵押貸款業務，至2016年6月末，該縣累計發放奶?；铙w抵押貸款42筆，貸款余額5147萬元，支持牧場34個[6]。然而，由于活體畜禽自身特殊性，商業保險參與度低以及各金融機構的合作力度等問題，使得農業生產經營者貸款需求無法全部滿足。本文以消耗性畜禽資產為研究對象，根據抵押融資試點的現狀及問題，探索拓展該資產抵押融資新模式，對推動農戶多元化貸款融資模式具有一定的理論與現實意義。

二、消耗性畜禽資產及其特殊性

我國《企業會計準則第5號———生物資產》規定，生物資產分為消耗性生物資產、生產性生物資產和公益性生物資產[7]。根據農林牧副漁不同行業，生物資產包括農作物資產、林木資產、畜禽資產、漁業生物資產等。畜禽資產可細分為消耗性畜禽資產和生產性畜禽資產。具體來說，以出售為目的持有的，處于保育至生長育肥期間，生長發育速度較快且并未達到成熟狀態的畜禽資產，屬于未成熟消耗性畜禽資產；處于生長育肥期后，生長發育速度緩慢，飼料轉化率高，且出欄待售進入交易市場的資產，屬于成熟消耗性畜禽資產。因此，若畜禽資產出欄以銷售為目的，則為消耗性畜禽資產；若不以出售為目的，進入到后備或者配種階段，在后續一段時間內持續產出獲利畜禽資產的，則屬于成熟生產性生物資產。生物資產與非生物資產相比，特殊性在于生物資產具有自身的生長、發育、繁殖和衰退的自然規律，這是自然再生產與經濟再生產共同作用的結果[8]。除此之外，消耗性畜禽資產在生長發育的過程中，其生長速度通常也具有一定的階段規律性，即前期仔畜（禽）應激反應較強，其生長速度通常比較緩慢；中期育肥階段，生長發育迅速；后期生長再次緩慢。每一階段都有不同的特點，包括飼料配方、飼料轉化率、飼養環境等。同時引起消耗性畜禽資產價值變動的因素主要為資產自然因素和市場經濟因素[9]。自然因素是指畜禽資產由于個體不斷生長發育，重量體積增加，從而其價值增加；市場經濟因素是指與畜禽資產關聯的市場價格波動，包括自身交易價格、相關肉類價格、飼料價格等，這些相關市場價格的波動都會直接或間接地影響消耗性畜禽資產的價值。兩個因素共同影響畜禽資產價值變動。面對農戶逐步上升的融資需求，結合消耗性畜禽資產特殊性及價值變動規律，筆者嘗試創新該類資產抵押融資模式，同時也為拓展其他生物資產抵押融資提供一定的思路。