1投資性房地產(chǎn)的定義及特征

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。

投資性房地產(chǎn)主要有以下特征；(1)投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動(dòng)，持有目的是為了出租或資本增值后轉(zhuǎn)讓；(2)投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)f(3)投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計(jì)量模式，企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行持續(xù)計(jì)量，即有確鑿證據(jù)表明其所有投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

2投資性房地產(chǎn)的范圍

屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目：(1)已出租的土地使用權(quán)，應(yīng)是自租賃期開始日確定為投資性房地產(chǎn)；(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，體現(xiàn)了管理者的持有意圖。需要注意的問題：①這里不包括閑置土地，②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后出售的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)，作為存貨處理。(3)已出租的建筑物。應(yīng)是自租賃期開始日確定為投資性房地產(chǎn)。

3投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理

委托人（甲方）

人（乙方）

第一條（訂立合同的基礎(chǔ)和目的）

依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和本市有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方在自愿、平等和協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方接受甲方委托，甲方訂立房地產(chǎn)交易_____（買賣/租賃）合同，并完成其他委托服務(wù)事項(xiàng)達(dá)成一致，訂立本合同。

第二條（委托的事項(xiàng)）

（一）委托交易房地產(chǎn)的基本情況

1房地產(chǎn)新政與房地產(chǎn)市場表現(xiàn)

2009年，中國房地產(chǎn)市場漲聲一片，全國及主要城市的商品房銷售面積、銷售價(jià)格、銷售額均創(chuàng)歷史新高；總價(jià)及單價(jià)地王不斷涌現(xiàn)，市場熱度甚至超過2007年。為遏制部分城市房價(jià)上漲過快，2009年年底，中央政府加大了對市場的調(diào)控，以2010年1月7日出臺(tái)的“國十一條”為標(biāo)志，2010年的房地產(chǎn)業(yè)政策出現(xiàn)了由“寬松”轉(zhuǎn)為“調(diào)控”的新階段。“國十一條”出臺(tái)以后，2010年1-2月份，房價(jià)出現(xiàn)了交易量萎縮，房價(jià)上漲趨緩的形勢。但進(jìn)入三月份情況發(fā)生變化，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-3月份全國商品房銷售面積為15361萬平方米，同比增長35.8%。3月份，全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲15.9%；二手住宅銷售價(jià)格同比上漲9.5%；1-3月商品房綜合銷售均價(jià)為5193元，同比上升16.1%；房價(jià)再一次創(chuàng)出新高，呈現(xiàn)量價(jià)齊漲的局面，并向二、三線城市傳導(dǎo)和蔓延。面對這種房地產(chǎn)形勢，中央政府又及時(shí)出臺(tái)了新的房地產(chǎn)調(diào)控措施。

2010年4月14日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定實(shí)行差別化的信貸、稅收和土地政策、堅(jiān)決遏制住房價(jià)格過快上漲。之后4月17日，國辦又了《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，通知要求對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

此次房地產(chǎn)政策調(diào)控被認(rèn)為是歷次房地產(chǎn)政策中調(diào)控力度最大的一次，但調(diào)控效果卻并不如人意，中國國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)表明，4月份，全國70個(gè)大中城市的新建商品住宅銷售價(jià)格同比上17.3%，漲幅創(chuàng)下紀(jì)錄，其中，90平米及以下的新建商品住宅，價(jià)格上漲幅度更是達(dá)到22.4%。尤其值得注意的是，和“國十條”出臺(tái)后市場一片看跌背道而馳的是，上述兩個(gè)數(shù)字與3月份比較，不僅未跌，反而分別上漲約1.5%。

2房地產(chǎn)政策調(diào)控失效的原因分析

不可否認(rèn)，此次房地產(chǎn)政策調(diào)控調(diào)控的力度之大，出臺(tái)的政策之多，頻率之高都是史無前例的，這表明了政府堅(jiān)決打擊樓市再度泡沫化的決心。在如此嚴(yán)厲的調(diào)控中，大中城市的房價(jià)為何不降反升，房地產(chǎn)政策調(diào)控失效的原因是什么，本文歸納了以下幾點(diǎn)：

1影響房地產(chǎn)周期波動(dòng)的因素

1.1內(nèi)生因素主要包括房地產(chǎn)供求和房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)需求與供給。價(jià)格、收入、政策以及預(yù)期的變動(dòng)都會(huì)使房地產(chǎn)需求總量受到影響繼而發(fā)生變化與此同時(shí)，房地產(chǎn)供給總量也會(huì)在技術(shù)、勞動(dòng)、資金管理等條件變化的影響下不斷發(fā)生擴(kuò)張或收縮的變化。房地產(chǎn)投資。進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，房地產(chǎn)投資利潤率是需要被考慮的重要指標(biāo)。利潤率通過引導(dǎo)房地產(chǎn)的投資走向擴(kuò)張或收縮，對房地產(chǎn)周期的波動(dòng)產(chǎn)生重要影響。房地產(chǎn)投資波動(dòng)常被看作是房地產(chǎn)周期的引擎。

1.2外生因素包括有直接影響的政策因素、有間接影響的社會(huì)經(jīng)濟(jì)與技術(shù)因素。有直接影響的政策因素：指與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)、敏感程度較大的財(cái)政政策、貨幣政策、投資政策、產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)體制改革政策等。這些具有明顯周期性質(zhì)的宏觀政策因素，在短期內(nèi)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的影響是較為顯著的。有間接影響的社會(huì)經(jīng)濟(jì)與技術(shù)因素：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平與國民經(jīng)濟(jì)增長率高度正相關(guān)，宏觀經(jīng)濟(jì)增長率越高，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度越快；在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平有所區(qū)別。此外，技術(shù)革命、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、體制變遷等都會(huì)對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造成沖擊，影響房地產(chǎn)周期波動(dòng)。

1.3隨機(jī)因素，指地震、洪水等自然災(zāi)害，戰(zhàn)爭、政治風(fēng)波等社會(huì)突發(fā)因素，以及不可預(yù)測的因素如科學(xué)技術(shù)的根本變革等。這些因素對房地產(chǎn)波動(dòng)有突然、直接、猛烈的影響，這些影響一般是短期的，但有時(shí)也會(huì)持續(xù)很長時(shí)間。

2企業(yè)應(yīng)對房地產(chǎn)市場周期波動(dòng)的經(jīng)營策略

2.1資本動(dòng)作策略。首先，并購與重組產(chǎn)生的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)有利于企業(yè)產(chǎn)生成本優(yōu)勢。當(dāng)房地產(chǎn)周期處于衰退或蕭條階段時(shí)，并購和重組產(chǎn)生的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)使企業(yè)在房價(jià)下跌時(shí)降低生產(chǎn)成本，從而保持企業(yè)的收益基本穩(wěn)定，降低房地產(chǎn)周期波動(dòng)給企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。其次，并購與重組實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營，有利于企業(yè)穩(wěn)定現(xiàn)金流。周期波動(dòng)期間通過并購與重組實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營，可以減少企業(yè)對現(xiàn)有業(yè)務(wù)范圍的依賴，降低經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)成本，通過不同業(yè)務(wù)組合穩(wěn)定企業(yè)的現(xiàn)金流，而且多元化經(jīng)營可以保持組織資本和聲譽(yù)資本以及在財(cái)務(wù)和稅收方面的優(yōu)勢。再次，財(cái)務(wù)協(xié)同效應(yīng)有利于化解房地產(chǎn)周期波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

1.房地產(chǎn)的位置對于房地產(chǎn)投資的影響

2010年10月份位于山東省萊蕪市中心區(qū)域的一級(jí)地段，每平方米的平均房價(jià)為5500-6000元，而在市郊的，房價(jià)每平方則不足2500元。通過萊蕪房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查與實(shí)踐證明：房地產(chǎn)的投資收益與位置優(yōu)劣成正比例關(guān)系。區(qū)位、區(qū)位、區(qū)位，一直是房地產(chǎn)界的黃金定律。在現(xiàn)在的地產(chǎn)投資決策中，地段因素的影響并沒有降低，只不過人們對地段的分析不僅僅局限于交通因素，而擴(kuò)大到了整個(gè)社區(qū)的環(huán)境因素。那么，在購置房產(chǎn)時(shí)，投資者應(yīng)該怎樣去判斷其地段、環(huán)境、位置或地點(diǎn)的優(yōu)劣呢？一般說來，不同類型和用途的房產(chǎn)對位置的要求是不一樣的。通常，住宅用房產(chǎn)的價(jià)格因其周圍環(huán)境狀況、交通是否方便以及距離市中心的遠(yuǎn)近，有很大差別。商務(wù)辦公樓的用戶，大多數(shù)都希望辦公地點(diǎn)位于繁華地帶，交通方便，距其他業(yè)務(wù)單位、金融機(jī)構(gòu)近，方便業(yè)務(wù)上的聯(lián)系。而商店和購物中心則更注重所在地域?qū)ι虡I(yè)服務(wù)的需求以及這種需求是否還在增長與增長幅度的大小。

城市的發(fā)展空間是有限的，土地屬于有限的不可再生資源，是不可替代資源，而房子幾乎是可以無限更新?lián)Q代的，二者市場價(jià)值是不可以相提并論的。城市發(fā)展空間的局限性和土地資源的稀缺性決定了與土地價(jià)值相關(guān)聯(lián)的區(qū)位價(jià)值才是決定房地產(chǎn)價(jià)值的根本。因此，選擇區(qū)位價(jià)值潛力高的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資或自用才是一個(gè)明智的購房者聰明的選擇。那么，是不是當(dāng)前價(jià)格高的地區(qū)便是區(qū)位價(jià)值潛力高的地段呢？當(dāng)然不是，區(qū)位價(jià)值高并不意味著當(dāng)前其物業(yè)的價(jià)格處于高水平。

房地產(chǎn)的位置有自然地理位置與社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置之別。雖然房地產(chǎn)的地理位置是固定不變的，但是其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置隨時(shí)可能發(fā)生變化。我們說置業(yè)投資成功的關(guān)鍵在于位置優(yōu)劣的選擇，這并不意味著只有在已經(jīng)形成的優(yōu)良地段購置房產(chǎn)才能獲得較高的投資收益和保值增值的利益。因?yàn)椋囟蝺?yōu)良的房產(chǎn)，雖然租金收益較高，增值也快，但價(jià)格不菲，相對于投資額來說，回報(bào)并不一定就高。相反，如果在那些雖然現(xiàn)在還不算優(yōu)良、但極具發(fā)展?jié)摿Φ牡攸c(diǎn)購置房產(chǎn)，由于其相對價(jià)格較低，極有可能獲得高額回報(bào)。房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置會(huì)隨經(jīng)濟(jì)建設(shè)、周邊環(huán)境的改善而變化，隨著交通條件的改善、城市規(guī)劃布局的調(diào)整，城市區(qū)位價(jià)值的格局也在悄然發(fā)生改變。不是地價(jià)最貴、售價(jià)最貴的物業(yè)就是未來價(jià)值增長最大和最快的物業(yè)。例如，社區(qū)人口擴(kuò)增及服務(wù)功能的不斷完善、政府的政策傾斜、基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)等。大凡具備這些條件的區(qū)域，或早或遲都會(huì)轉(zhuǎn)化為熱點(diǎn)。人氣集聚，熱點(diǎn)形成，就會(huì)引起整個(gè)地段房產(chǎn)價(jià)格上漲，理所當(dāng)然地帶動(dòng)房產(chǎn)增值，給投資者帶來豐厚的回報(bào)。“不求最好但求最貴”的開發(fā)、銷售思路肯定是使市場脫節(jié)的。例如，萊蕪市政府住宅所在的地盤地段是在2005年以極低的價(jià)格通過公開招標(biāo)競爭購入的。時(shí)隔5年（2010年），現(xiàn)土地增值達(dá)15倍之巨，物業(yè)價(jià)值直線上升。

2.房地產(chǎn)的位置對于房地產(chǎn)價(jià)值的抗跌能力的影響

房地產(chǎn)位置的好壞不僅僅決定他的價(jià)值的高低而且還決定了房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)的抗跌能力。市區(qū)的貴重物業(yè)具有很好的投資價(jià)值，具備很高的保值能力。在地產(chǎn)時(shí)勢好的時(shí)候，市區(qū)盤、郊區(qū)盤都會(huì)升值；時(shí)勢不好的時(shí)候，郊區(qū)盤的跌幅將比市區(qū)盤大得多。

立房地產(chǎn)買賣合同人

賣方（甲方）：

買方（乙方）：

根據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律﹑法規(guī)和本市有關(guān)規(guī)定‌，‌甲﹑乙雙方遵循自愿﹑公平和誠實(shí)信用的原則‌，‌訂立本合同‌，‌以資共同遵守‌法。商‌

第一條甲方將自有的房屋及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)（以下簡稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)讓給乙方‌法。商‌房地產(chǎn)具體狀況如下：

(一)房地產(chǎn)座落在上海市___________[區(qū)][縣]____________________________________________________(部位：__________)房屋類型________________結(jié)構(gòu):_______________;

跨入2002年的房地產(chǎn)市場在熱鬧的求錢聲中又走到了年末，在一片不見刀光劍影，只聞你吆我喝和你上市我結(jié)盟的游戲面前，演繹了一出出“幾家歡喜幾家愁”的找錢故事。房地產(chǎn)業(yè)在做大做強(qiáng)的旗號(hào)和指引下從未有過像2002年這樣熱烈聯(lián)手金融機(jī)構(gòu)和向資本市場邁進(jìn)。連橫也好，合作也罷，上市也好，買殼也罷，這個(gè)年輕又“貧乏”的產(chǎn)業(yè)確實(shí)是在一步步走向成熟和“富有”。

透過喧鬧的聲音和紛繁的腳步，我們最關(guān)心的自然是熱鬧下面實(shí)實(shí)在在的房地產(chǎn)融資新渠道的出現(xiàn)，透過對本年度房地產(chǎn)六大投融資的成功以及艱難的經(jīng)歷，讓我們真正明白：房地產(chǎn)融資還需要太多的支持和關(guān)愛!

房企借殼上市真忙

游蕩于證券市場多年的廣州恒大終于可以把自己的資產(chǎn)“上市”了。今年8月底，恒大公司成功受讓了在深圳上市的“瓊能源”，成為“瓊能源”的第一大股東，順利實(shí)現(xiàn)了借殼上市。這可以說是房地產(chǎn)企業(yè)艱難上市的一個(gè)縮影。

可以說，買殼上市，在2002年已開始成為很多新銳房地產(chǎn)公司快速擴(kuò)張的必由之路，并引發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)的巨大能量。繼陽光股份、光彩建設(shè)、珠江控股、金融街被北京的房地產(chǎn)企業(yè)成功買殼后，房地產(chǎn)資產(chǎn)忙于“上市”成了資本市場上一道亮麗的風(fēng)景線。

在北京，一些開發(fā)商頻繁地出入投資銀行或者咨詢顧問的寫字樓，或者直接聘請投資銀行顧問為自己講課，熟悉如何進(jìn)入資本市場。作為一位投資銀行家，林先生近幾個(gè)月來已經(jīng)為4位開發(fā)商咨詢過有關(guān)資本市場的項(xiàng)目。他說：“這些人都是近幾年在北京成功做過

[摘要]由于房地產(chǎn)商品的特殊性，房地產(chǎn)線上營銷進(jìn)程滯后于其他商品，目前房地產(chǎn)領(lǐng)域尚未采用純線上營銷模式，線上線下融合營銷仍是當(dāng)前的主流模式。本文從供需層面分析房地產(chǎn)線上營銷產(chǎn)生的背景，分析線上營銷模式的現(xiàn)狀和問題，指出需從組織設(shè)計(jì)、流程優(yōu)化和傭金分成等方面加以完善。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；營銷模式；線上營銷

淘寶、京東等電商購物平臺(tái)在國內(nèi)已上線二十多年，房地產(chǎn)作為商品理應(yīng)成為電商的重要目標(biāo)。然而房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、交易復(fù)雜等特殊屬性，房地產(chǎn)在互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的布局一直滯后于普通商品，但互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)與房地產(chǎn)巨頭一直在積極探索房地產(chǎn)線上交易模式，比如以新浪樂居、搜狐焦點(diǎn)、網(wǎng)易房產(chǎn)等為代表的，以提供房地產(chǎn)行業(yè)資訊為主的平臺(tái)，鏈家網(wǎng)、中原地產(chǎn)、貝殼找房等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)企業(yè)自建的平臺(tái)，以房多多為代表的經(jīng)紀(jì)人分銷平臺(tái)使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人得以發(fā)布房源信息，客戶得以搜索房源、線上看房，還有以天貓好房、京東房產(chǎn)等為代表的，將傳統(tǒng)售樓部搬到網(wǎng)上的線上購房平臺(tái)。除建立這些專門的線上平臺(tái)之外，地產(chǎn)企業(yè)也在不斷拓展其他線上營銷方式。微博、微信公眾號(hào)是地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布行業(yè)資訊的重要陣地，抖音等短視頻平臺(tái)、微信朋友圈成為不少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人自我營銷、發(fā)布房源的主要平臺(tái)，微電影成為地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化品牌認(rèn)知、增強(qiáng)客戶黏性的宣傳工具，業(yè)主社群是各地產(chǎn)企業(yè)開拓市場、拓寬運(yùn)營渠道、鎖定目標(biāo)客戶的重要場所。本文以房地產(chǎn)企業(yè)的線上營銷為對象，分析房地產(chǎn)企業(yè)線上營銷產(chǎn)生的背景、目前的運(yùn)營狀況、存在的問題及對策建議。

一、房地產(chǎn)線上營銷模式的運(yùn)作機(jī)理

（一）全程線上營銷是未來的理想模式

除房地產(chǎn)以外的一般商品，具有價(jià)值量小、交易過程簡潔、商品信息簡單等特點(diǎn)，因此從甄別篩選、購買付款到快遞到家，都可以通過網(wǎng)購平臺(tái)實(shí)現(xiàn)線上營銷閉環(huán)。房地產(chǎn)如果像其他商品一樣實(shí)現(xiàn)線上閉環(huán)營銷，其運(yùn)營機(jī)理就是樓盤線上展示、客戶線上篩選、雙方線上成交，交易雙方在線上完成房地產(chǎn)交易的全過程。營銷閉環(huán)的具體實(shí)現(xiàn)方式如下：開發(fā)商建立線上售樓部，實(shí)現(xiàn)從房源搜索、線上看房、咨詢洽談、下定預(yù)購、網(wǎng)上簽約、按揭貸款、產(chǎn)權(quán)過戶以及售后服務(wù)全鏈條的線上交易。其目的是通過全行業(yè)協(xié)作，建立不動(dòng)產(chǎn)交易全鏈路ETC高速通道，提高交易效率。線上售樓部是線上營銷的載體。線上售樓部是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目展示、咨詢洽談、成交簽約的線上載體。借助3D技術(shù)、云計(jì)算、網(wǎng)絡(luò)直播、線上金融等方面的技術(shù)，地產(chǎn)企業(yè)能整合技術(shù)、客戶、數(shù)據(jù)等資源，實(shí)現(xiàn)售樓部線上化。各方參與協(xié)作是打通各環(huán)節(jié)的關(guān)鍵。可構(gòu)建開發(fā)商、購房者和交易服務(wù)方共同參與的不動(dòng)產(chǎn)交易協(xié)作機(jī)制，逐步構(gòu)建開發(fā)商、購房者、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、金融機(jī)構(gòu)、按揭公司、產(chǎn)權(quán)主管部門等單位之間的紐帶，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)全程線上營銷。

房地產(chǎn)中介服務(wù)合同（賣方）

房地產(chǎn)中介服務(wù)合同（賣方）

1.簽訂本合同前，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及用詞理解不一致的，應(yīng)該進(jìn)一步協(xié)商，達(dá)成一致意見。

2.本合同為示范文本，為體現(xiàn)協(xié)議雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對文本條款的內(nèi)容進(jìn)行增補(bǔ)或刪減。合同簽訂后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

3.對合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。【】中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對于實(shí)際情況未發(fā)生或雙方不作約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。

甲方（中介公司）：

一、立項(xiàng)依據(jù)及意義

課題由**市房屋土地資源管理局立項(xiàng)。適應(yīng)于《中華人民共和國行政許可法》實(shí)施后的房地行政管理政府部門的行政許可行為。研究成果規(guī)范了現(xiàn)行的行政許可項(xiàng)目的操作規(guī)程，加大了全過程的監(jiān)管力度；同時(shí)，課題中設(shè)計(jì)的柔性操作體系可以有效提高房地資源系統(tǒng)行政管理的靈活性和應(yīng)對行業(yè)管理發(fā)展變化的能力；對促進(jìn)房地資源系統(tǒng)依法行政、轉(zhuǎn)變政府職能、提高行政管理綜合績效具有一定的積極作用。

二、課題主要內(nèi)容

課題在回顧房地資源行政許可發(fā)展歷程、現(xiàn)有操作程序和配套信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，分析**市房地資源系統(tǒng)行政許可取得的成績和不足，并對房地資源系統(tǒng)行政許可進(jìn)行理論分析和程序設(shè)計(jì)。

理論分析部分將土地、房屋、地礦三大類項(xiàng)目分為法規(guī)明確的行政行為、法規(guī)有待完善的行政行為兩部分，著重分析了待完善部分行政行為的法理屬性，并依據(jù)分析結(jié)果預(yù)測了行政許可項(xiàng)目的發(fā)展方向。

程序設(shè)計(jì)部分提出了房地資源系統(tǒng)行政許可程序設(shè)計(jì)基本思想，根據(jù)可控因素和不可控因素采用象限分析法對行政許可項(xiàng)目進(jìn)行分析歸類，對應(yīng)設(shè)計(jì)了五種操作流程和與之相應(yīng)的執(zhí)行制度。同時(shí)，簡要闡述了其他6個(gè)系統(tǒng)（人力資源、綜合支持、管理信息、監(jiān)督救濟(jì)、決策咨詢、社會(huì)環(huán)境）在行政許可管理中所承擔(dān)的功能和各系統(tǒng)之間的關(guān)系。