導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)的位置及房地產(chǎn)價(jià)值關(guān)聯(lián)剖析一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

1.房地產(chǎn)的位置對(duì)于房地產(chǎn)投資的影響

2010年10月份位于山東省萊蕪市中心區(qū)域的一級(jí)地段，每平方米的平均房?jī)r(jià)為5500-6000元，而在市郊的，房?jī)r(jià)每平方則不足2500元。通過(guò)萊蕪房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查與實(shí)踐證明：房地產(chǎn)的投資收益與位置優(yōu)劣成正比例關(guān)系。區(qū)位、區(qū)位、區(qū)位，一直是房地產(chǎn)界的黃金定律。在現(xiàn)在的地產(chǎn)投資決策中，地段因素的影響并沒(méi)有降低，只不過(guò)人們對(duì)地段的分析不僅僅局限于交通因素，而擴(kuò)大到了整個(gè)社區(qū)的環(huán)境因素。那么，在購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)，投資者應(yīng)該怎樣去判斷其地段、環(huán)境、位置或地點(diǎn)的優(yōu)劣呢？一般說(shuō)來(lái)，不同類(lèi)型和用途的房產(chǎn)對(duì)位置的要求是不一樣的。通常，住宅用房產(chǎn)的價(jià)格因其周?chē)h(huán)境狀況、交通是否方便以及距離市中心的遠(yuǎn)近，有很大差別。商務(wù)辦公樓的用戶(hù)，大多數(shù)都希望辦公地點(diǎn)位于繁華地帶，交通方便，距其他業(yè)務(wù)單位、金融機(jī)構(gòu)近，方便業(yè)務(wù)上的聯(lián)系。而商店和購(gòu)物中心則更注重所在地域?qū)ι虡I(yè)服務(wù)的需求以及這種需求是否還在增長(zhǎng)與增長(zhǎng)幅度的大小。

城市的發(fā)展空間是有限的，土地屬于有限的不可再生資源，是不可替代資源，而房子幾乎是可以無(wú)限更新?lián)Q代的，二者市場(chǎng)價(jià)值是不可以相提并論的。城市發(fā)展空間的局限性和土地資源的稀缺性決定了與土地價(jià)值相關(guān)聯(lián)的區(qū)位價(jià)值才是決定房地產(chǎn)價(jià)值的根本。因此，選擇區(qū)位價(jià)值潛力高的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資或自用才是一個(gè)明智的購(gòu)房者聰明的選擇。那么，是不是當(dāng)前價(jià)格高的地區(qū)便是區(qū)位價(jià)值潛力高的地段呢？當(dāng)然不是，區(qū)位價(jià)值高并不意味著當(dāng)前其物業(yè)的價(jià)格處于高水平。

房地產(chǎn)的位置有自然地理位置與社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置之別。雖然房地產(chǎn)的地理位置是固定不變的，但是其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置隨時(shí)可能發(fā)生變化。我們說(shuō)置業(yè)投資成功的關(guān)鍵在于位置優(yōu)劣的選擇，這并不意味著只有在已經(jīng)形成的優(yōu)良地段購(gòu)置房產(chǎn)才能獲得較高的投資收益和保值增值的利益。因?yàn)椋囟蝺?yōu)良的房產(chǎn)，雖然租金收益較高，增值也快，但價(jià)格不菲，相對(duì)于投資額來(lái)說(shuō)，回報(bào)并不一定就高。相反，如果在那些雖然現(xiàn)在還不算優(yōu)良、但極具發(fā)展?jié)摿Φ牡攸c(diǎn)購(gòu)置房產(chǎn)，由于其相對(duì)價(jià)格較低，極有可能獲得高額回報(bào)。房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置會(huì)隨經(jīng)濟(jì)建設(shè)、周邊環(huán)境的改善而變化，隨著交通條件的改善、城市規(guī)劃布局的調(diào)整，城市區(qū)位價(jià)值的格局也在悄然發(fā)生改變。不是地價(jià)最貴、售價(jià)最貴的物業(yè)就是未來(lái)價(jià)值增長(zhǎng)最大和最快的物業(yè)。例如，社區(qū)人口擴(kuò)增及服務(wù)功能的不斷完善、政府的政策傾斜、基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)等。大凡具備這些條件的區(qū)域，或早或遲都會(huì)轉(zhuǎn)化為熱點(diǎn)。人氣集聚，熱點(diǎn)形成，就會(huì)引起整個(gè)地段房產(chǎn)價(jià)格上漲，理所當(dāng)然地帶動(dòng)房產(chǎn)增值，給投資者帶來(lái)豐厚的回報(bào)。“不求最好但求最貴”的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售思路肯定是使市場(chǎng)脫節(jié)的。例如，萊蕪市政府住宅所在的地盤(pán)地段是在2005年以極低的價(jià)格通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)購(gòu)入的。時(shí)隔5年（2010年），現(xiàn)土地增值達(dá)15倍之巨，物業(yè)價(jià)值直線(xiàn)上升。

2.房地產(chǎn)的位置對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)值的抗跌能力的影響

房地產(chǎn)位置的好壞不僅僅決定他的價(jià)值的高低而且還決定了房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)的抗跌能力。市區(qū)的貴重物業(yè)具有很好的投資價(jià)值，具備很高的保值能力。在地產(chǎn)時(shí)勢(shì)好的時(shí)候，市區(qū)盤(pán)、郊區(qū)盤(pán)都會(huì)升值；時(shí)勢(shì)不好的時(shí)候，郊區(qū)盤(pán)的跌幅將比市區(qū)盤(pán)大得多。

總之，處于現(xiàn)代城市市區(qū)的貴重物業(yè)房?jī)r(jià)絕大部分時(shí)間處于升勢(shì)。市道好時(shí)，其升幅最大；市道不好時(shí)，其抗跌能力最強(qiáng)。樓盤(pán)郊區(qū)化是方向，但不是主流。郊區(qū)盤(pán)與市區(qū)盤(pán)不可同日而語(yǔ)，樓盤(pán)郊區(qū)化缺少了房地產(chǎn)的最核心的價(jià)值。樓盤(pán)郊區(qū)化只是一部分人在不同人生階段的可能經(jīng)歷。享受生活，人們選擇居住郊區(qū)；事業(yè)成就，人們必須貼近市區(qū)。郊區(qū)盤(pán)抗跌能力不強(qiáng)，住在郊區(qū)的生活成本較高，同時(shí)，中國(guó)的人口密度大，私家車(chē)不斷在普及，但城市道路承載能力亦有限，交通問(wèn)題將成瓶頸。隨著住房商品化的深入，許多投資者都把房產(chǎn)作為一種保值、增值的手段進(jìn)行投資。

3.對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)中重視區(qū)位影響房地產(chǎn)投資的建議

房地產(chǎn)投資的金科玉律就兩個(gè)字：位置。因此，如何選擇一個(gè)好的位置，是房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵。一般來(lái)說(shuō)，投資者應(yīng)該考慮以下幾種位置：

(1)自身綠化條件較好的項(xiàng)目——環(huán)境較好，空氣清新，孩子們有玩耍的游樂(lè)場(chǎng)所，老年人有可供活動(dòng)、休閑、散步的公園。隨著人們生活水平的提高，環(huán)境對(duì)房?jī)r(jià)的影響將越來(lái)越大。

(2)城市的邊緣地帶——目前這些地段一般房?jī)r(jià)比較低，但城市的發(fā)展必然使這些地段的基礎(chǔ)設(shè)施日益完善，使房產(chǎn)升值。如今這些區(qū)域的房?jī)r(jià)相對(duì)較低，但相信在不久之后，隨著內(nèi)城拆遷建設(shè)速度加快以及人們購(gòu)房觀念的不斷更新，居住郊區(qū)化的進(jìn)程加快將會(huì)使這些位置的住房出現(xiàn)較大的升值空間。

(3)基礎(chǔ)設(shè)施完善的地區(qū)——基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度直接影響到消費(fèi)者的生活舒適度，能滿(mǎn)足消費(fèi)者的多方面需求，也更能聚集“人氣”，形成升值的潛力。

(4)外來(lái)人口密集的地區(qū)——外來(lái)人員較為集中的公司聚集區(qū)、院校區(qū)和商業(yè)密集繁華區(qū)，這部分區(qū)域有較大的租房需求市場(chǎng)，一般能租個(gè)好價(jià)錢(qián)，因此，多數(shù)有條件的商家或個(gè)人，均愿在此種位置投資，這樣也自然會(huì)促使這些區(qū)域的房產(chǎn)升值。

(5)文教區(qū)——現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得知識(shí)日益重要，加之中國(guó)人的傳統(tǒng)文化觀念，對(duì)孩子的教育已成為許多家長(zhǎng)購(gòu)房首先考慮的因素。

(6)交通往來(lái)方便的區(qū)域——隨著人民生活水平的提高，家庭收入的增長(zhǎng)，人們已具備了購(gòu)買(mǎi)汽車(chē)的能力。因此，遠(yuǎn)近已不再是關(guān)鍵問(wèn)題，能否升值主要是看交通往來(lái)是否方便。有多條交通線(xiàn)路可選擇進(jìn)出的區(qū)域，是人們的鐘愛(ài)，此區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)也必然會(huì)有所升值。

(7)發(fā)展?jié)摿Υ蟮牡貐^(qū)——這些地區(qū)有廣闊的發(fā)展前景，可能目前的房?jī)r(jià)較低，但是將來(lái)可能在此區(qū)域興建大型公益或科技項(xiàng)目（如高新開(kāi)發(fā)區(qū)、科技園等），使其有著相當(dāng)大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

通過(guò)以上分析歸納影響居住房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況因素有四條：

(1)交通條件——城市交通的通達(dá)程度，如估價(jià)居住房地產(chǎn)附近是否通行公共汽車(chē)、電車(chē)等；

(2)生活服務(wù)設(shè)施——居住房地產(chǎn)周?chē)欢ㄒ谢镜纳罘?wù)設(shè)施，如：菜市場(chǎng)、商店、銀行、郵局等；

(3)教育配套設(shè)施——是影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素，主要指中、小學(xué)和幼兒園、托兒所；

(4)環(huán)境質(zhì)量——估價(jià)居住房地產(chǎn)附近及小區(qū)的綠化環(huán)境、噪音程度、空氣質(zhì)量、衛(wèi)生條件等。因此通過(guò)以上分析可知，房地產(chǎn)地理位置的好壞對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)有著巨大的影響，它不僅決定了房地產(chǎn)本身價(jià)值的高低，而且還決定了房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)的抗跌能力。同時(shí)房地產(chǎn)的地理位置也是房地產(chǎn)投資時(shí)所考慮的首要問(wèn)題，它與房地產(chǎn)投資收益成正比例關(guān)系，它對(duì)房地產(chǎn)投資商是否投資、投資的風(fēng)險(xiǎn)程度、投資的數(shù)額的大小等起著決定性作用。