房屋作為商品，可以在市場上出售，但房屋是一種特殊商品，買受人目前還不能得到《消費者權益保護法》的保護。

依據法律規定，房屋買賣雙方當事人必須簽訂書面的、由政府有關部門制定的格式合同，該房屋買賣合同除了規定了標的物的質量、面積、單價、總價、履行合同的期限等雙方當事人的權利和義務外，其另一個重大作用是作為產權轉讓登記的重要憑證，是買受人取得房屋產權，即標的物物權轉移的主要和重要文件。

房屋買賣合同具有以下的特殊性：

一、房屋與土地的不可分割性。在買受人支付合同公務員之家，全國公務員共同天地約定的價款后，在取得房屋所有權的同時，也取得了該房占地的土地使用權。土地是屬國家所有，是禁止所有權買賣的，但可以支付一定價款后取得土地使用權，這樣，房屋才有賴以“立足”的地方。房屋與土地的不可分割性，決定了在取得房屋所有權時同時取得土地使用權。

二、房屋買賣合同訂立前，因轉讓房屋所有公務員之家，全國公務員共同天地權可能涉及第三人的利益，因此，法律規定，轉讓出租房屋，應提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人享有優先購買權。

三、房屋買賣合同簽訂生效后，雙方當事人應當向房地產交易中心提交有關證件，經審查符合房屋買賣條件，辦理過戶手續（或產權證）后，房屋所有權才算轉移，即出賣人才算將標的物交付。未經過戶登記（或產權登記）的，買受人交付了合同約定的費用，仍沒有占有該標的物，這一點是與一般買賣合同的明顯區別。

目前，我國存在著多種性質的房屋，主要可分為商品房和非商品房。商品房是指房地產公司開發建造的可在市場上自由流通的房屋。非商品房主要包括：公房改制出售給個人的房改房，按照地方人民政府政策指導價購買的經濟適用房，這主要是指單位集資房和安居房，城鎮私有房屋以及在農村集體土地上建造的村證房等。最高人民法院于*年出臺了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，為審理商品房買賣合同糾紛提供了法律上的依據。而在現實生活中，更為常見的則是非商品房買賣合同糾紛。非商品房因其地理位置優越，價格相對便宜，吸引了眾多二手房買主。但因為我國對非商品房的買賣設置了許多限制，又沒有很明確的對二手房買賣的司法解釋，致使在買賣發生后容易產生糾紛。大多數的情況是一方在買賣后反悔，要求認定買賣合同無效。那么，這幾種房屋的買賣合同是否有效呢？

一。房改房買賣合同效力。

1．*年，國務院出臺《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》，將國有公房產權出售給職工。分為三種方式，一種是以市場價購買，產權完全歸個人；一種是以成本價購買，產權也歸個人；一種是低于成本價的標準價購買，產權由個人和單位共有。

2．*年，為了促進房地產市場的發展和存量房的流通，建設部出臺了《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，對房改房的首次上市出售規定了許多限制條件。比如：已取得房產證的房改房才允許買賣；個人擁有部分產權的住房（指標準價房），還應當提供原產權單位在同等條件下保留或者放棄優先購買權的書面意見；如果有共有權人時應當征得共有人的同意；在出賣時應當補交國有土地使用權出讓金或土地收益，以及交納其他稅費等。《河北省公有住房售后首次交易管理暫行辦法》也規定了類似內容。對于賣房款，辦法規定，以成本價購買的住房，其交易收入按規定繳納有關稅費后歸住房所有權人所有。以標準價購買的住房可以先按照成本價補足房價款，全部產權歸住房所有權人所有后再進行交易，交易收入按前款的規定執行。也可以直接進行交易，按規定繳納有關稅費后，交易收入由住房所有權人與原產權單位按房屋的產權比例分成。原產權單位撤銷的，其應當得所部分上交同級財政，專項用于住房補貼。

3．實踐當中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的價格從單位購買房改房，后以三、四萬元的市場價格賣出，但兩三年以后房價漲至十幾萬時，連腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過戶登記的義務。原房主往往起訴至人民法院，以種種理由要求認定原房改房買賣合同無效。其主要理由可能是：原房主在簽訂買賣合同時房產證尚在辦理之中，還沒有取得房主證，無權賣房；簽訂合同時夫妻一方未到場簽名，夫妻一方無權獨自處分夫妻共同財產；房改時是以標準價購買的房屋，單位有優先購買權，在出賣時未征得單位同意應屬無效；《城市房地產管理法》和〈〈城市私有房屋管理條例〉〉規定，城市房地產、私有房屋進行轉讓、買賣時均需到房地產管理部門辦理變更登記手續，當初買賣時違法沒有進行登記導致合同無效等等。那么，原房主的說法是不是能站得住腳呢？是否能導致買賣合同無效呢？

4．以尚未辦理房產證為由主張合同無效者，其理由是根據〈〈城市房地產管理法〉〉和〈〈物權法〉〉的相關規定，只有取得房產證和房產登記以后，原房主才有房產所有權，才能將房產轉讓。因此，在未取得房產證前，原房主還不是法律上認可的所有權人，對房屋就進行出賣的行為當然無效。趙律師認為，此說法不對。理由有二：1。雖然在房產證辦理下來之前，原房主尚未取得法律上的所有權，但其在向單位出資購買所住房屋后，已經構成了事實上的房主，且房產證也正在申辦之中，應當認定原房主具有處分該房產的權利。2。即使原房主沒有房產證就出賣房產，依據〈〈合同法〉〉51條的規定，也是一種效力待定的合同，而不是無效的合同。當房產證辦理下來之后，房產證寫的是原房主的名時，此時效力待定的合同就轉化為有效的合同。

1998年12月，某市一房地產開發有限公司將其開發的園景苑聽濤閣（C2）幢7層B室房屋一套抵押給銀行并辦理了抵押登記。1999年10月24日，該被告與原告簽訂房屋買賣合同，合同約定，被告將園景苑聽濤閣（C2）幢7層B室售于原告。價款729000元，該忘記房屋于2000年5月1日前交付使用。此后，原告先后向被告支付購房款人民幣275500元。被告于2000年6月9日通知原告辦理房屋交接驗收手續，但原告未辦理。1999年7月2日該房屋的抵押登記被注銷。原告訴至法院，稱該合同未按《城市私有房屋管理條例》規定辦理過戶手續，請求判令其與被告的房屋買賣合同無效；被告返還其已付購房款人民幣275500元并承擔至還款日的利息損失。

有意見認為該房屋買賣合同未辦理過戶手續，合同應該無效。自意見認為，該合同雖未辦理過戶手續，但房屋過戶手續只是房屋所有權移轉的要件，而非合同有效的要件，該合同應為有效。但原告可以被告的遲延履行根據《合同法》第94條的規定主張解除合同。

[評析]

一、原告可否以該房屋買賣合同未辦理過戶手續而主張合同無效？

《城市房地產轉讓管理規定》第9條第l款規定：買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權證明和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證，到房屋所在地房屋管理辦理手續。《城市房屋產權戶籍管理暫行辦法》第8條明確規定：凡未按照本辦法申請辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利的設定，均為無效。如何理解該規定？產權過戶登記是房屋買賣合同生效的要件嗎？司法實踐中又是如何解決此類問題的？

房屋買賣合同是合同雙方就房屋這一標的達成的一方支付價金，另一方交付房屋產權的協議，該合同經雙方意思表示一致即成立。其是否有效須審查其合法性，只要具備合法性，合同即有效，就在當事人之間產生法律約束力。房屋買賣合同是房屋買賣行為的基礎。房屋買賣的行為可以分為兩個階段，一是簽訂有效的房屋買賣合同，二是實施該合同。因此，房屋買賣合同的效力問題存在于第一階段，產權變動登記問題存在于第二階段，因為登記是移轉房產的要件，是實施合同內容、轉移房產所有權的方式。我們可以這樣認為：一個完整的房屋買賣行為是雙方簽訂了一個有效的房屋買賣合同（第一階段），并履行完了該合同，卻一方支付了房價，另一方交付了房屋，房屋在法律上的交付體現為過戶登記，也就是辦完了過戶登記手續（第二階段）。《城市房地產轉讓管理規定》第7條也顯示，房地產管理機關是在審查買賣雙方合同合法有效并具備其他辦證條件下，才辦理過戶登記的，過戶登記是合同有效的結果，而不是合同是否有效的要件。因此，房屋產權登記和房屋買賣合同的效力的關系是房屋買賣合同有效，才能辦理房屋產權過戶登記，房屋買賣合同無效，合同不能履行，就不能辦理產權過戶登記。房屋買賣合同有效在前，房屋產權過戶登記在后，房屋買賣合同的效力完全與是否登記過戶無關，相反，它是登記過戶的前提。那么如何判斷房屋買賣合同的效力呢？以合同生效的要件即可判斷：（一）合同主體要合法，即自然人、法人或者其他組織必須有與訂立合同相適應的民事行為能力；（二）行為人訂立合同是意思表示真實

「正文」

眾所周知，簽訂房屋買賣合同而產生房屋所有權轉移必須辦理產權過戶登記手續。房屋買賣合同除應具備合同的一般生效要件-行為主體適格、意思表示自愿真實、行為內容合法、行為不違反社會利益和公共道德外，我國現行行政法規和相關司法解釋還規定房屋買賣合同須經登記方能生效。同時，法學界也存在一種比較流行的觀點，即私有住房買賣合同的生效以在國家房地產管理部門登記為要件，（注：參見王家福主編：《中國民法學。民法債權》，法律出版社，1991年版，第636頁。）甚或，房屋買賣合同是一種要式合同，須以書面形式訂立，并辦理登記過戶手續，未登記過戶之房屋買賣合同無效。（注：參見楊振山主編：《民商法實務研究》（合同卷），山西經濟出版社，1994年版，第160—162頁。）筆者認為，將產權過戶登記視為房屋買賣合同生效要件的觀點值得商榷，產權過戶登記只不過是房屋買賣合同的實際履行行為，而非其生效要件。（注：筆者注：對房屋買賣合同的一般生效要件，因無爭議，本文不述及。）

一、房屋買賣過戶登記效力相關法規和司法解釋之演進

1983年12月27日國務院公布的《城市私有房屋管理條例》（下稱《條例》）第九條規定：“買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權證和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機關辦理手續。任何單位和個人都不得私買私賣城市私有房屋。”《條例》規定的本意顯然是：未經辦理登記手續的房屋買賣為“私買私賣”，所以其合同無效（注：參見梁慧星主編：《社會主義市場經濟管理法律制度研究》，中國政法大學出版社，1993年版，第110頁。）。

1984年8月30日最高人民法院制定的《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續。”這一解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產權過戶登記為準的原則。但是未辦理過戶手續的房屋買賣合同有效的限制條件過多，既要買方交付了房款，又要實際使用和管理了房屋。

1987年12月10日，最高人民法院《關于如何具體適用最高人民法院〈關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見〉第五十六條規定的批復》規定：“‘意見’第五十六條規定的精神，只適用于解決‘條例’實施前的歷史遺留問題；‘條例’實施后，人民法院審理這類案件應嚴格按照‘條例’的規定辦理”。此批復將《意見》第五十六條規定僅適用于《條例》實施前的房屋買賣行為，即有條件地承認部分未辦理產權過戶手續的房屋買賣合同有效。但是，對于1984年8月30日至1987年12月10日之間的房屋買賣行為本應適用《意見》第五十六條規定，而該批復卻規定適用《條例》，顯然破壞了法不溯及既往原則，造成此期間內的房屋買賣秩序不應有的混亂狀況。

房屋買賣合同，是出賣人將房屋產權移交買受人，買受人支付約定價款所訂立的合同。房屋買賣合同可以分為兩類，一類是商品房屋買賣合同，一類是私有房屋買賣合同。商品房屋買賣合同，是買房人和房產公司簽訂的合同。商品房屋買賣合同，是買房人和房產公司簽訂的合同，這類合同一般由房產公司提供制式合同，買房人只需簽字即可。私有房屋買賣合同，是指個人擁有的房屋進行交易的約定。

賣房人的主要義務包括：1、保證按合同約定移交房屋及產權；2、保證房屋產權合法及房屋質量合格。

買受人的主要義務是：按合同約定支付價款。

簽寫房屋買賣合同書的注意事項

一、房屋出賣人在簽寫合同書之前，主要審查賣受人的經濟能力。買受人是國有法人組織時，出公務員之家，全國公務員共同天地賣人要審查買受人是否持有政府批準買賣的文件。另外，在合同履行中，分期付款的房屋買賣人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，出賣人有權解除合同。

房屋買賣合同參考文本

印刷編號NO：

存量房屋買賣中介合同

寧波市房地產管理局

寧波市工商行政管理局印制

《存量房屋買賣中介合同》使用說明

一、本合同為示范文本主要用于房屋出賣方（甲方）、購買方（乙方）和房地產中介服務機構（丙方）三方就存量房屋買賣中介事宜達成協議時簽用；

房屋買賣合同書

出賣方（蓋章）：（以下簡稱甲方）

買受方：（以下簡稱乙方）

身份證號碼：

甲乙雙方根據國家有關法律、法規和政策，在平等、互利、自愿的基礎上對房屋買賣達成如下協議：

第一條乙方所購房屋的基本情況

本合同雙方當事人：

賣方（以下簡稱甲方）：＿＿＿＿＿

（本人）（法定代表人）姓名：＿＿＿＿＿國籍：＿＿＿＿＿

（身份證）（護照）（營業執照號碼）：＿＿＿＿＿

地址：＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿聯系電話：＿＿＿＿＿

本合同雙方當事人：

賣方（以下簡稱甲方）：_________

（本人/法定代表人）姓名：_________

國籍：_________

（身份證/護照/營業執照號碼）：_________

地址：_________

賣方（以下簡稱甲方）：_（本人）（法定代表人）姓名：__國籍：_（身份證）（護照）（營業執照號碼）：地址：郵政編碼：聯系電話：委托人：國籍：_電話：_地址：_郵政編碼：

買方（以下簡稱乙方）：_（本人）（法定代表人）姓名：__國籍：_（身份證）（護照）（營業執照號碼）：地址：郵政編碼：聯系電話：委托人：國籍：_電話：_地址：_郵政編碼：

第一條房屋的基本情況。

甲方房屋（以下簡稱該房屋）坐落于_；位于第層，共（套）（間），房屋結構為_，建筑面積_平方米（其中實際建筑面積平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積平方米），房屋用途為；該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋內部附著設施見附件二；（房屋所有權證號、土地使用權證號）（房地產權證號）為_。

第二條房屋面積的特殊約定。

本合同第一條所約定的面積為（甲方暫測）（原產權證上標明）（房地產產權登記機關實際測定）面積。如暫測面積或原產權證上標明的面積（以下簡稱暫測面積）與房地產產權登記機關實際測定的面積有差異的，以房地產產權登記機關實際測定面積（以下簡稱實際面積）為準。