各有關(guān)部門、直屬各單位：

近幾年，我省各級(jí)政府和各有關(guān)部門嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于土地使用權(quán)出讓金征收與管理的有關(guān)規(guī)定，全省土地出讓金征收與使用管理工作總體情況較好，但個(gè)別市、縣政府和部門存在違規(guī)減免、擠占和挪用土地出讓金等問題。為落實(shí)《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，進(jìn)一步加強(qiáng)我省土地出讓金的征收與管理，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、切實(shí)加強(qiáng)土地出讓金的征收管理

（一）明確土地出讓金的征收管理部門。按照國家有關(guān)規(guī)定，市、縣財(cái)政行政管理部門是土地出讓金的主管部門，市、縣土地行政管理部門是土地出讓金的代征部門。其他部門或者單位（含各類開發(fā)區(qū)管委會(huì)）一律不得征收土地出讓金。各市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)重視和加強(qiáng)土地出讓金的征收管理，支持財(cái)政、土地行政管理部門規(guī)范土地出讓金的征收管理。

（二）嚴(yán)格履行土地出讓合同，按照規(guī)定征收土地出讓金及滯納金。各市、縣土地行政管理部門在出讓國有土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照土地出讓合同確定的土地價(jià)款，向土地受讓人送達(dá)繳款通知書。土地受讓人應(yīng)當(dāng)根據(jù)繳款通知書規(guī)定的金額、開戶銀行和賬號(hào)，按照規(guī)定時(shí)間將土地出讓金直接繳入“非稅收入財(cái)政專戶”。未按照合同約定足額繳清土地出讓金的，市、縣土地行政管理部門一律不得印發(fā)用地批準(zhǔn)文件和辦理土地使用證書，并按照規(guī)定追繳土地出讓金及滯納金。土地受讓人拒繳土地出讓金及滯納金的，市、縣土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)解除與其簽訂的國有土地使用權(quán)出讓合同，并要求其給予違約賠償。

（三）各市、縣財(cái)政行政管理部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立“土地出讓金財(cái)政專戶”，用于土地出讓金的專項(xiàng)存儲(chǔ)和清算；應(yīng)當(dāng)將“非稅收入財(cái)政專戶”中征收的土地出讓金全額劃入“土地出讓金財(cái)政專戶”，并按照出讓土地逐宗進(jìn)行明細(xì)核算。

一、問題的提出

我國在實(shí)施土地出讓制度的十幾年來，全國統(tǒng)一的土地出讓金的管理制度一直處于空白，除《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)[2006]100號(hào)，以下簡稱《通知》）外，關(guān)于土地出讓金管理的制度性規(guī)定相對(duì)較少，地方政府操作空間大，缺乏合理運(yùn)用土地出讓金的前瞻性，造成土地出讓金使用的不合理。改進(jìn)土地出讓金管理制度和加強(qiáng)政府的土地收支管理，既是政府部門面臨的重要課題，也是社會(huì)各界普遍關(guān)注的問題。

二、文獻(xiàn)綜述

土地出讓金制度在實(shí)踐中暴露的問題越來越多，學(xué)術(shù)界普遍認(rèn)為存在著管理不規(guī)范、出讓金流失嚴(yán)重以及支出不合理等問題。如李建功（2002）等學(xué)者認(rèn)為土地使用者利用現(xiàn)有的土地政策，高進(jìn)低出發(fā)土地財(cái)。在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，通過各種投機(jī)方式，造成國家土地收益的流失。學(xué)界還認(rèn)為土地出讓金的流失與地方政府管理不規(guī)范，維護(hù)地方政府利益以及地方競(jìng)爭等因素有關(guān)［1］。其次，在土地出讓金的支出方面，也存在著很多的問題，例如，一些地方政府以未來土地出讓收入作擔(dān)保，通過大量借貸進(jìn)行城市建設(shè)，而用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的資金欠繳嚴(yán)重；有的地方政府挪用土地出讓金，用于平衡財(cái)政預(yù)算。如何規(guī)范土地出讓金的收支管理呢？江峰（2006）認(rèn)為各級(jí)政府當(dāng)期出讓土地使用權(quán)獲得的土地純收益不得全部用于當(dāng)期支出，要按一定的比例留存收益，作以后年度使用［2］。汪利娜（2009）則提出，建立土地出讓金收支專戶、土地出讓金全額進(jìn)入地方預(yù)算、建立土地出讓金的分配體制、建立國有土地收益基金的設(shè)想是把土地出讓金納入到統(tǒng)一管理的模式，實(shí)現(xiàn)出讓金的透明化管理［3］。研究資料表明，我國土地出讓金收支管理制度還有很大的不足，有待更加系統(tǒng)的、全面的完善，土地出讓金制度的設(shè)計(jì)仍有深入研究的空間。因此，完善土地出讓金的收支管理制度，有效解決土地出讓金收支管理中各個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問題，保障土地出讓金各方的利益，才能確保國有土地出讓金收支管理開發(fā)有序，出讓有方，核算有據(jù)，分配有道。

三、土地出讓金收支管理的基本情況

（一）土地出讓金的含義

2012年9月23日至11月30日我被抽調(diào)到省審計(jì)廳參加2010年至2012年10月全省土地出讓金審計(jì)。審計(jì)前，省審計(jì)廳和省財(cái)政廳的主管廳長及專業(yè)人員對(duì)我們進(jìn)行了一天的審前培訓(xùn)，對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)、審計(jì)要求、目的、內(nèi)容、重點(diǎn)、注意事項(xiàng)進(jìn)行了講解，發(fā)放了土地出讓金審計(jì)表格，詳細(xì)講解了土地出讓金審計(jì)工作方案。我被分到蘭州審計(jì)組和平?jīng)鰧徲?jì)組，分別審計(jì)蘭州市和平?jīng)鍪械耐恋爻鲎尳稹Ｍ恋卣摺⒎伞⒎ㄒ?guī)較多，變化也較大，如何將這次審計(jì)搞深搞透，按時(shí)完成任務(wù)，總結(jié)這次全省土地出讓金審計(jì)，我有以下幾點(diǎn)簡單的體會(huì)：

一、要緊緊圍繞審計(jì)工作方案的總體思路實(shí)施審計(jì)。

這次全省土地出讓金審計(jì)涉及十四個(gè)地州市，不但要個(gè)別反映十四個(gè)地州市的審計(jì)情況，還要匯總反映全省土地出讓金的總體情況，并且要求各審計(jì)組同時(shí)進(jìn)行，按時(shí)結(jié)束。審計(jì)工作中，涉及的單位多，主要有國土、財(cái)政、儲(chǔ)備中心、城投、開發(fā)公司、統(tǒng)征辦、城建指揮部、房管局等；資金量大，都達(dá)上億的資金。如何全面完成好這項(xiàng)工作，使這些單位的土地出讓金準(zhǔn)確無誤地匯總起來，真實(shí)反映土地出讓金的征收、管理和使用，關(guān)鍵在于緊緊圍繞《審計(jì)工作方案》的總體思路實(shí)施審計(jì)。按照審計(jì)工作方案中制定的目標(biāo)、范圍、內(nèi)容、重點(diǎn)和實(shí)施時(shí)間進(jìn)行，按照省審計(jì)廳統(tǒng)一規(guī)定的統(tǒng)計(jì)口徑認(rèn)真填寫統(tǒng)計(jì)土地出讓金的宗地、合同數(shù)、征收數(shù)、未征收數(shù)、上繳財(cái)政專戶數(shù)、清算數(shù)、上繳國庫數(shù)、未繳數(shù)等指標(biāo)，只有這些基礎(chǔ)性工作做好了，才能保證各小組數(shù)字的可靠性、正確性和準(zhǔn)確性，進(jìn)而保證土地出讓金匯總數(shù)字的可靠、正確和準(zhǔn)確。還有一點(diǎn)需要說明的是，由于各單位土地出讓金的做法有所不同，情況也有所不同，為了保證全面反映土地出讓金情況，我們?cè)趯徲?jì)過程中，注重審計(jì)取證一定要十分充分，基礎(chǔ)工作一定要做扎實(shí)，也就是說在審計(jì)過程中不但要將省審計(jì)廳所設(shè)計(jì)的取證取到，還要將單位特有的情況也要取證，全面取得審計(jì)證據(jù)，做好審計(jì)匯總基礎(chǔ)工作。

二、要從土地出讓業(yè)務(wù)檔案入手。

財(cái)務(wù)帳面反映的土地出讓金征收、管理、使用數(shù)據(jù)來源于土地的出讓、轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，財(cái)務(wù)帳面反映的土地出讓金征收、管理、使用數(shù)字的正確與否，收費(fèi)的多與少，不查土地業(yè)務(wù)資料檔案是無法認(rèn)定的。比如說，一塊土地的出讓金金額要涉及土地的出讓方式、土地的出讓面積、土地的地段等級(jí)、土地的使用用途、土地的評(píng)估價(jià)格、土地的基準(zhǔn)地價(jià)等才能確定。這些從財(cái)務(wù)帳面是無法知道的，因而很難知道土地出讓金收的是否合理、準(zhǔn)確。土地出讓金中存在的許多問題就得結(jié)合業(yè)務(wù)檔案審查才能暴露無遺。類似低價(jià)出讓土地、坐收坐支、以物頂費(fèi)、擅自改變土地用途或非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地導(dǎo)致國有土地收益流失等問題，從財(cái)務(wù)帳面檢查是無法實(shí)現(xiàn)的。所以說，業(yè)務(wù)入手是土地出讓金審計(jì)的關(guān)鍵。

三、要突出重點(diǎn)，抓住問題關(guān)健進(jìn)行審計(jì)。

為切實(shí)保護(hù)耕地，增強(qiáng)糧食生產(chǎn)能力，促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，加強(qiáng)本區(qū)用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金的收入、使用管理，根據(jù)《*市用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收支管理辦法》有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本區(qū)實(shí)際情況，特制訂實(shí)施意見如下：

一、本實(shí)施意見所稱的用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金是指本區(qū)從土地出讓金收入中按規(guī)定比例劃出的專賬管理的資金。

本區(qū)土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的比例，按土地出讓平均純收益15％確定，其中30％資金由市集中使用，70％資金由區(qū)集中使用。

土地出讓平均純收益標(biāo)準(zhǔn)是指：根據(jù)《財(cái)政部、國土資源部關(guān)于印發(fā)〈用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入管理辦法〉的通知》（財(cái)綜[*]49號(hào)）中確定的本區(qū)地方人民政府出讓土地取得的土地出讓純收益的平均值，具體標(biāo)準(zhǔn)為65元/平方米。

二、用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金納入財(cái)政預(yù)算，實(shí)行專項(xiàng)管理。區(qū)財(cái)政局應(yīng)對(duì)農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金實(shí)行專帳核算，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和用途足額劃繳及使用，不得截留、坐支和挪用，并實(shí)行社會(huì)公示制度。

三、調(diào)整現(xiàn)行政府預(yù)算收支科目，取消“基金預(yù)算收入科目”第85類“土地有償使用收入”下的850101項(xiàng)“土地出讓金”；增設(shè)850103項(xiàng)“用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金”，反映從“土地出讓金”財(cái)政專戶中劃入的用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的資金。

**年**月**日國務(wù)院向各省、自治區(qū)、直轄市人民政府、國務(wù)院各部委下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，通知要求要在全國范圍內(nèi)集中開展一次以清理欠繳土地出讓金為重點(diǎn)之一的專項(xiàng)行動(dòng)。該項(xiàng)活動(dòng)開展以來，國有土地管理部門作為原告以追收土地出讓金為訴訟標(biāo)的案件大量涌入法院。在這類案件中因欠費(fèi)情況不同、案件事實(shí)的差別，不少案件因欠費(fèi)金額的確定爭議較大，從而為審判工作帶來困難，尤其是改變建筑容積率而引發(fā)的追收土地出讓金的個(gè)案更屬于新類型案件，在法律適用上存在很多分歧。為了正確及時(shí)地審理好這類案件，我們有必要對(duì)以下問題進(jìn)行研究。

一、國有土地管理部門以追收土地出讓金為訴訟標(biāo)的案件的性質(zhì)

在審判實(shí)踐中，對(duì)以國有土地管理部門為原告、以開發(fā)商及其所屬房地產(chǎn)公司為被告、以追繳土地出讓金為標(biāo)的案件的性質(zhì)確定有三種不同意見：一種意見認(rèn)為該類爭議屬于行政爭議，應(yīng)由土地管理部門按照行政法律法規(guī)進(jìn)行處理，走行政裁決之路，該類爭議不屬于人民法院主管。其理由是國有土地管理部門負(fù)有行政管理職責(zé)任，國有土地的轉(zhuǎn)讓，具有行政許可和行政審批的特點(diǎn)，轉(zhuǎn)讓行為是否成立，最終要以土地權(quán)屬登記為生效要件。第二種意見認(rèn)為該類爭議屬于行政訴訟，以追繳土地出讓金為標(biāo)的的案件應(yīng)由行政審判庭審理并按照行政法律法規(guī)作出實(shí)體判決。第三種意見認(rèn)為該類爭議屬于普通的民事訴訟。對(duì)于欠繳土地出讓金的案件應(yīng)依據(jù)《土地出讓合同》，按照《合同法》的有關(guān)原則作出實(shí)體處理。

要弄清上述問題，我們有必要對(duì)國有土地轉(zhuǎn)讓進(jìn)行深入剖析。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，取得土地使用權(quán)用于商業(yè)開發(fā)，極終目的是以贏利、獲得商業(yè)利潤為目的。根據(jù)法律的授權(quán)，國有土地管理部門對(duì)國有土地負(fù)有經(jīng)營管理的職責(zé)，當(dāng)國有土地管理部門代表國家以“招、拍、掛”等市場(chǎng)運(yùn)作的形式，本著“平等、自愿、等價(jià)有償、誠實(shí)信用”的原則出讓具有商業(yè)開發(fā)價(jià)值的國有土地時(shí)，對(duì)于參加競(jìng)買國有土地的受讓人而言，在土地轉(zhuǎn)讓活動(dòng)中已不再具有行政管理者的身份，而僅僅具有普通意義上的民事主體身份。由于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓已全部按照市場(chǎng)化方式運(yùn)作，決定了在《國有土地轉(zhuǎn)讓合同》中雙方主體的平等性。因此，以國有土地管理部門為原告、以開發(fā)商及其所屬房地產(chǎn)公司為被告、以追繳土地出讓金為標(biāo)的案件的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)是普通民事案件，人民法院要及時(shí)地按照普通民事案件受理立案。為了保全國有資產(chǎn)，盡可能減少國有資產(chǎn)流失，在該類案件的審判和執(zhí)行中，可以根據(jù)國有土地管理部門的訴前、訴訟保全申請(qǐng)，充分運(yùn)用查封、扣押、劃撥、變買等司法強(qiáng)制措施，查封房地產(chǎn)企業(yè)和開發(fā)商的銀行帳戶，扣押財(cái)產(chǎn)，保證欠繳土地出讓金能及時(shí)全額回收。

二、追收土地出讓金案件的兩種不同類型

從不同法院已受理的以追收土地出讓金為訴訟標(biāo)的案件來看，該類案件主要有兩種類型。一類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國有土地管理部門簽訂《國有土地轉(zhuǎn)讓合同》后，雖未改變合同約定的宗地用途，取得土地使用權(quán)后進(jìn)行了房地產(chǎn)開發(fā)，但未按合同的約定足額繳清出讓金，有的房地產(chǎn)企業(yè)為了取得土地使用權(quán)證，還向土地管理部門書立了欠據(jù)。對(duì)于這類案件，事實(shí)清楚，處理意見也是相當(dāng)明確的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)受讓人與出讓人簽訂的《國有土地轉(zhuǎn)讓合同》的約定判決受讓人全額繳齊所欠土地出讓金。第二類是房地產(chǎn)商在簽訂《國有土地轉(zhuǎn)讓合同》取得轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)后，變更合同的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，主要是增大容積率，增大建筑面積，在追求企業(yè)利潤的最大化的過程中，不按規(guī)定向國家補(bǔ)繳土地出讓金。對(duì)這類案件的審理，由于涉及到容積率與地價(jià)之間關(guān)系的專業(yè)知識(shí)，而標(biāo)準(zhǔn)容積率的確定國家沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，各省、地、市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同，城市建設(shè)的總體規(guī)劃要求不同，也不可能有固定的容積率標(biāo)準(zhǔn)，因而改變?nèi)莘e率對(duì)地價(jià)的影響處于不確定的狀態(tài)，在學(xué)術(shù)界因容積率變動(dòng)計(jì)算應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金也有多種意見，因此，該類案件審理難較大。

**市審計(jì)局：

按照市審計(jì)局《專項(xiàng)審計(jì)調(diào)查通知書》（渝審調(diào)[2005]3號(hào)）的要求，現(xiàn)將我縣**年至**年土地出讓金的征收、解繳、使用及管理情況報(bào)告如下：

一、基本情況

**年至**年共計(jì)批準(zhǔn)出讓用地180宗，面積1126.6906畝，合同價(jià)金13325.0545萬元，其中：征地補(bǔ)償及整治成本等10564.0773萬元、應(yīng)收土地出讓金2660.9772萬元，減免193.1388萬元，實(shí)收出讓金2467.8384萬元，其中：縣國土房管局征收347.91萬元、龍水鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)辦及原老工業(yè)園區(qū)收取272.6209萬元，縣工業(yè)園區(qū)收取81.332萬元，改制企業(yè)收取652.5921萬元，市政公司收取409.2689萬元，瀨溪河整治辦收取38.346萬元，其他鎮(zhèn)鄉(xiāng)及單位收取210.7685萬元。其中：

（一）**年批準(zhǔn)用地面積543.75畝，合同價(jià)金5639.2831萬元，其中：征地補(bǔ)償及整治成本等4371.3921萬元、應(yīng)收土地出讓金1267.891萬元；實(shí)收出讓金1267.891萬元，其中：縣國土房管局征收162.2727萬元、龍水鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)辦及原老工業(yè)園區(qū)收取282.6655萬元，縣工業(yè)園區(qū)收取72.242萬元，改制企業(yè)收取466.8721萬元，市政公司收取179.6211萬元，瀨溪河整治辦收取38.346萬元，其他鎮(zhèn)鄉(xiāng)及單位收取65.8716萬元。全年土地出讓金繳入財(cái)政金庫149.63萬元（體現(xiàn)在行政事業(yè)性收費(fèi)預(yù)算科目中），為應(yīng)繳數(shù)的11.8%，財(cái)政全額安排用于城市土地開發(fā)支出、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出。

（二）**年批準(zhǔn)用地面積582.9422畝，合同價(jià)金7585.7714萬元，其中：征地補(bǔ)償及整治成本等6192.6852萬元、應(yīng)收土地出讓金1393.0862萬元；減免193.1388萬元，實(shí)收出讓金1199.9474萬元，其中：縣國土房管局征收185.6373萬元、龍水鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)辦及原老工業(yè)園區(qū)收取444.9554萬元，縣工業(yè)園區(qū)收取9.09萬元，改制企業(yè)收取185.72萬元，市政公司收取229.6478萬元，其他鎮(zhèn)鄉(xiāng)及單位收取144.8969萬元。全年土地讓金繳入財(cái)政金庫780.27萬元（含大足紅碟鍶鹽公司補(bǔ)繳欠繳的606.4萬元），為應(yīng)繳數(shù)的64.45%，財(cái)政全額安排用于城市土地開發(fā)支出、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出。

一、進(jìn)一步規(guī)范土地出讓行為

（一）嚴(yán)格國有建設(shè)用地出讓主體。市人民政府全面高度壟斷眉山城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)土地一級(jí)市場(chǎng)，實(shí)行對(duì)土地的集中統(tǒng)一供應(yīng)。國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓一律由市國土資源局組織實(shí)施，嚴(yán)禁其它單位或個(gè)人實(shí)施土地出讓行為。

（二）嚴(yán)格調(diào)控土地出讓總量。市國土資源局根據(jù)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展需要，編制年度土地運(yùn)營計(jì)劃報(bào)市人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。年度計(jì)劃要優(yōu)先考慮工業(yè)和城市公共設(shè)施用地；商業(yè)和住宅用地按照非飽和適度供應(yīng)土地的原則合理控制土地供應(yīng)量，提高土地資產(chǎn)運(yùn)營質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)土地收益最大化。

（三）全面實(shí)行“熟地”出讓。眉山城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓前必須先進(jìn)入土地儲(chǔ)備庫。土地儲(chǔ)備的范圍包括：依法收回的國有土地；收購的土地；行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地；已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地和其他依法取得的土地。市土地儲(chǔ)備中心應(yīng)對(duì)儲(chǔ)備土地特別是依法征收后納入儲(chǔ)備的土地進(jìn)行前期開發(fā)，達(dá)到“四通一平”（道路通、供水通、供電通、排水通和土地平整），凡是不具備“四通一平”的土地原則上不得出讓。

（四）堅(jiān)持市場(chǎng)化配置土地資源。對(duì)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。商品住宅開發(fā)建設(shè)用地必須以拍賣方式出讓；商品住宅與其它用途混合建設(shè)用地中商品住宅建設(shè)面積達(dá)到50%以上的必須拍賣出讓。市規(guī)劃建設(shè)局在制定國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件時(shí)，必須明確各類用途的建設(shè)面積所占比例。

（五）嚴(yán)禁低價(jià)出讓國有建設(shè)用地。各類國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格，不得低于新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和。其中：經(jīng)營性用地在基準(zhǔn)地價(jià)以內(nèi)的區(qū)域，不得低于基準(zhǔn)地價(jià)出讓；工業(yè)用地不得低于工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)120元/m2。

各省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市土地（國土）管理局（廳），解放軍土地管理局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)土地管理局：財(cái)政部、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售補(bǔ)交土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》（財(cái)綜字〔〕113號(hào)）下發(fā)后，各地紛紛對(duì)與該文有關(guān)的土地管理問題提出咨詢。為加快工作進(jìn)程，規(guī)范操作，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

一、關(guān)于標(biāo)定地價(jià)與繳納土地出讓金額的測(cè)算

（一）已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售補(bǔ)交土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金價(jià)款的計(jì)算公式為：補(bǔ)交土地價(jià)款（元）＝標(biāo)定地價(jià)（元／平方米）×繳納比例（≥10％）×上市房屋分?jǐn)偼恋孛娣e（平方米）×年期修正系數(shù)已有標(biāo)定地價(jià)的城鎮(zhèn)，不再另行評(píng)估；上市房屋尚未確定分?jǐn)偼恋孛娣e的，可用上市房屋建筑面積（平方米）×整幢建筑總用地面積（平方米）／整幢建筑總建筑面積（平方米）計(jì)算分?jǐn)偼恋孛娣e后，直接按上述公式確定應(yīng)繳納的土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金價(jià)款。已有基準(zhǔn)地價(jià)但未評(píng)估標(biāo)定地價(jià)的城鎮(zhèn)，可在簡化修正系數(shù)體系后，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算標(biāo)定地價(jià)，測(cè)算公式為：標(biāo)定地價(jià)（元／平方米）＝基準(zhǔn)地價(jià)（元／平方米）×區(qū)位修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)

（二）為滿足已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市需要，加快工作進(jìn)度，對(duì)沒有基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系的城鎮(zhèn)，可暫采用以下簡便方法確定已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售補(bǔ)交土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金價(jià)款：補(bǔ)交土地價(jià)款（元）＝基準(zhǔn)地價(jià)（元／平方米）×所在建筑總層數(shù)修正系數(shù)×繳納比例（≥10％）×上市房屋建筑面積（平方米）×年期修正系數(shù)對(duì)于建筑層數(shù)差異較小的城市，為便于土地出讓金及相應(yīng)價(jià)款的征收，也可采用如下公式確定：補(bǔ)交土地價(jià)款（元）＝基準(zhǔn)地價(jià)（元／平方米）×所在區(qū)域建筑平均層數(shù)修正系數(shù)×繳納比例（≥10％）×上市房屋建筑面積（平方米）×年期修正系數(shù)上述公式中，區(qū)位修正系數(shù)由各地依據(jù)房屋所處的位置、交通便捷程度、基本生活設(shè)施和公用服務(wù)設(shè)施狀況、環(huán)境質(zhì)量等因素，對(duì)照基準(zhǔn)地價(jià)因素修正體系具體確定，變動(dòng)范圍一般為－20％至＋20％；容積率修正系數(shù)根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系確定；建筑總層數(shù)修正系數(shù)的參考標(biāo)準(zhǔn)見附表一；區(qū)域建筑平均層數(shù)修正系數(shù)的參考標(biāo)準(zhǔn)見附表二；年期修正系數(shù)的參考標(biāo)準(zhǔn)見附表三。各地土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)以簡明、直觀的圖、表等方式按等級(jí)或區(qū)域公布基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)的測(cè)算結(jié)果及有關(guān)修正系數(shù)，以方便房屋買賣雙方能自行概算應(yīng)繳納的土地出讓金數(shù)額或相當(dāng)于土地出讓金價(jià)款。有條件的地方，可建立計(jì)算機(jī)查詢系統(tǒng)。

二、關(guān)于土地使用權(quán)出讓年期的確定已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房所在宗地為劃拔土地的，從同一建筑的第一套房屋上市交易之日起計(jì)算土地出讓年期，確定出讓土地使用權(quán)截止日。此后其它各套房屋上市時(shí)，其土地出讓年期相應(yīng)縮短，以使同一宗地的出讓土地使用權(quán)保持相同的截止日。土地出讓年期可根據(jù)各地具體情況確定，但最高不超過70年。已購公有住房所在宗地為出讓土地的，其土地出讓年期仍以原《國有土地使用權(quán)出讓合同》和《國有土地使用證》規(guī)定的出讓年期為準(zhǔn)，明確相應(yīng)的剩余使用年期。

三、關(guān)于土地出讓金和相當(dāng)于土地出讓金價(jià)款的區(qū)分土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金價(jià)款由購買方繳納，購買方應(yīng)在交易雙方簽訂房屋買賣合同后，持房屋買賣合同、原房屋產(chǎn)權(quán)人的房屋所有權(quán)證及國有土地使用證或土地產(chǎn)權(quán)證明等材料到房屋所在地市、縣土地行政主管部門辦理有關(guān)手續(xù)。已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房所在宗地為劃撥土地的，需繳納出讓金，辦理土地出讓手續(xù)；已購公有住房所在宗地為出讓土地的，需繳納相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款，辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)。購房者在繳納了有關(guān)價(jià)款后，方可領(lǐng)取國有土地使用證，取得出讓土地使用權(quán)。

第一章總則

第一條為加強(qiáng)我縣國有土地（以下簡稱土地）使用權(quán)有償使用收入的征收管理，進(jìn)一步完善土地使用制度改革，促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)快速健康發(fā)展，根據(jù)國家財(cái)政部、原土地管理局《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》（〔1992〕財(cái)綜字第172號(hào)）、《關(guān)于加強(qiáng)土地使用權(quán)出讓金征收管理的通知》（〔1995〕財(cái)綜字第10號(hào)）、《國有土地使用出讓金財(cái)政財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算暫行辦法》（〔1996〕財(cái)綜字第1號(hào)）和重慶市人民政府辦公廳《轉(zhuǎn)發(fā)市國土房管局等部門關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)我市國有土地使用權(quán)出讓金管理意見的通知》（**辦發(fā)〔2005〕229號(hào)）、《關(guān)于統(tǒng)一全市主城區(qū)外土地出讓金征解模式的通知》（**辦發(fā)〔**〕44號(hào)）以及國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我縣實(shí)際，特制定本辦法。

第二條土地使用權(quán)有償使用收入包括：

（一）土地出讓金

1、縣級(jí)人民政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價(jià)款（指土地出讓交易總額）。

2、土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款。

一、土地出讓金的實(shí)質(zhì)究竟是什么

土地出讓金，顧名思義，它是一個(gè)與土地和土地使用權(quán)相聯(lián)系的新范疇，是一個(gè)土地財(cái)政問題。土地出讓金，在社會(huì)主義宏觀調(diào)控中具有雙重功能：一是調(diào)節(jié)土地的利用，改進(jìn)和調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，包括一二三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、各業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)等，制約或促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；二是土地出讓金的分配，作為調(diào)整市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的經(jīng)濟(jì)杠桿，調(diào)控在國家、土地所有者和土地使用者之間合理分配土地收益，調(diào)節(jié)市場(chǎng)競(jìng)爭關(guān)系等。

我國實(shí)行土地公有制，作為所有者，要收地租。土地出讓金，實(shí)際上就是土地所有者出讓土地使用權(quán)若干年限的地租之總和。地租，是土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式，即土地的價(jià)格。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，這個(gè)價(jià)格可以資本化，從而使土地具有資本的形態(tài)。土地之所以有價(jià)格，是因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下誰擁有土地所有權(quán)，誰就可以定期獲得一筆固定收入——地租。這同有一筆資金存入銀行可以定期得利息是一樣的。所以，土地價(jià)格是資本化的地租。土地所有權(quán)，按照產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)和法學(xué)理論可以分解為若干具體的權(quán)利：如土地的田底權(quán)、田面權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、處置權(quán)、抵押權(quán)等。這些權(quán)利的主體可以是合一的，也可以是相對(duì)分離的。在相對(duì)分離狀況下，每一項(xiàng)具體的權(quán)利都可能參與地租的分配。土地出讓金的功能，說到底，就是保證平均利潤率對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用。但必須看到，這里最關(guān)鍵的是土地所有者與土地使用者之間地租的分配必須有一個(gè)“度”的問題。土地所有者拿得多了，土地使用者得不到平均利潤，就會(huì)影響他的競(jìng)爭力和積極性，反之，土地所有者拿少了，土地使用者有超額利潤，就可能盲目投資，任意擴(kuò)張。兩種情況都不利于經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。可見，合理分配土地出讓金收益，必須明確土地產(chǎn)權(quán)，建設(shè)土地市場(chǎng)，使地租、地價(jià)通過市場(chǎng)顯現(xiàn)。在我國土地公有制下，作為所有者，要收地租（出讓金、租賃費(fèi)），國家作為管理者，要收稅等等都表現(xiàn)為我國土地使用制度改革的選擇。

簡言之，現(xiàn)行的土地出讓金的實(shí)質(zhì)，可概括為它是一個(gè)既有累計(jì)若干年的地租性質(zhì)，又有一次性收取的似稅非稅性質(zhì)的矛盾復(fù)合體。

這里所說的累計(jì)若干年地租總和，本質(zhì)上是公有資產(chǎn)的所有者收入，是出讓土地資產(chǎn)使用權(quán)的收入。它是一種按市場(chǎng)等價(jià)交換原則的市場(chǎng)交易行為。因而，土地出讓金具有地租而非稅性質(zhì)。稅收是國家作為管理者對(duì)納稅人為國家繳納的經(jīng)濟(jì)義務(wù)，具有強(qiáng)制性、無償性和固定性。土地出讓金，將累計(jì)若干年地租總和，采取一次性收取，則又似有稅收的非租性質(zhì)。土地出讓金自身就是這樣一個(gè)內(nèi)在矛盾的復(fù)合體。也就是說，土地出讓金，是租非稅，似稅非稅。

二、土地出讓金成了“第四財(cái)政”