內容摘要：租賃權作為一種債權，上溯至二十世紀止，其僅具有使用、收益的權利。隨著社會經濟的發展，租賃權被賦予了新的生機——其具有了損害賠償請求權和妨害排除請求權，這使得租賃權具有了物權化的概念。本文作者從租賃權的歷史演變著手，深入分析了租賃權作為一種債權，在經濟形勢的驅動下，具有了對抗第三人的效力。由此所引出了對租賃權性質的探討、適用及債權物權化在實際生活中的體現，說明租賃權的債權性質已在悄然發生著變化。作為債權與物權相互關系的一隅，租賃權的性質轉變體現了，在近現代經濟市場中，物權及債權在整個經濟社會中所扮演的角色。本文從租賃權物權化的切入點著手，意在探討漸漸浮出水面的債權物權化優越性問題，詣在說明深層次的法律產生機理。

關鍵詞：租賃權物權化債權

《合同法》第二百二十九條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”這一規定的立法原則是買賣不破除租賃：而立法宗旨即為租賃權的物權化，也即我們通常所說的“債權的物權化”。

一、租賃權的歷史演變

租賃指當事人約定一方以物租于他人使用收益，他方支付租金之契約。德國將租賃分為使用租賃和用益租賃，日本將其稱為賃貸借。我國民法將其稱為租賃。租賃作為一種契約，一種債權債務關系，在早期的民法上，承租人只具有向出租人本人主張對租賃物的使用、收益的權利。羅馬法對于租賃契約的效力這樣闡述：“在物的租賃中，承租人只是持有物，換言之，他完全依賴于出租人，僅僅取得針對出租人的債權。”即承租人不能直接針對干涉其活動的第三人行使訴權，而只能因出租人違反讓其平安無擾地享用物時，也同樣如此。承租人不能針對買受人要求得到保護(買受人可以得到權利)，他只能針對出租人提起有關的訴訟。出租人通常應當在買賣契約中要求買受人尊重租賃人對物的租用，但是，如果買受人違背這一條款，卻只能針對出租人提起訴訟。這種情況曾經被扼要地表述在中世紀的以下諺語中：“買賣使租賃終斷。”

承租人只能向出租人本人主張對租賃物的使用、收益，租賃權不能對抗第三人，這種權利配置反映了重視所有權，相對輕視使用、收益權的觀念。該種觀念的產生是由社會經濟發展狀況所決定的。在古代世界，買受人和出賣人通常在經濟上是平等的，但對于出租人和承租人之間則可能恰恰并不如此。例如在農業承租中這種不平等的表現更加沒明顯：農業承租人通常是小農，而出租者通常則是奴隸主或地主，貧富程度的兩極分化及壓迫制度使二者之間不平等的討價還價的地位愈加強化。但是法學家并不是社會的改革者，他們只知道保守現狀，從而也為維護自身的利益。由此，相對輕視使用、收益權可見一斑。可以這樣說，古代的租賃制度缺乏徹底性。由于所有權的優越性，承租人地位甚為脆弱，約第一次世界大戰時各國多制定特別法，以補充民法之不足。雖然各國對特別法的規定不大相同，但大體上均在強化承租人的地位。主要體現在租賃權的對抗力上。租賃物所有權在租賃期間內的轉移并不影響承租人的權利，原租賃合同對受讓人租賃物的第三人仍然有效，該第三人不得解除租賃合同。租賃權作為一種債權，其逐漸向物權發展的立法趨勢，現已為許多國家所采納。

第一條為推進土地有償使用制度改革，進一步培育和規范土地市場，適應我縣經濟發展的需要，根據等有關法律、法規及政策的規定，結合本縣實際情況，制定本辦法。

第二條國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。

第三條凡本縣范圍內未辦理土地出讓手續以劃撥方式取得土地使用權的單位和個人，具有以下情形之一者，應當繳納土地年租金：

（一）以劃撥土地使用權或者連同地上建筑物和其他附著物出租進行經營的；

（二）改變劃撥土地的批準用途與性質，以劃撥土地使用權或者連同地上建筑物和其他附著物由本單位進行經營的；

（三）在劃撥土地的地下建筑物內進行經營的；

推行國有土地使用權租賃制是深化土地使用制度改革的重大舉措，也是現有條件下全面實施土地有償使用制度的重要步驟。國家有關法律法規明確規定：實行土地批租制時，土地使用者可對土地使用權進行出租、轉讓、抵押和贈與等。這表明土地使用者擁有的土地使用權具有物權的性質。而對由土地租賃制界定的土地使用權的性質及其擁有的處分權的范圍等問題，學術界和實業界的認識不一。有人認為它屬于物權；有人則認為它屬于債權；還有人認為，這種土地租賃權雖然屬于債權但具有“債權物權化”的特征，因而擁有部分處分權。對此，各地區的實際做法也不相同。有的地區規定土地租賃制下的土地使用權與土地批租制下獲得的土地使用權享有同樣的處分權，有的地區則規定只有土地批租權擁有相對自由的處分權，通過租賃方式獲得的土地使用權必須要經過特殊程序的認可后才能進行轉租、抵押等。

針對土地租賃權的性質究竟是物權還是債權的爭論，目前尚無定論。在與之息息相關的物權法沒有頒布之前，筆者在分析物權和債權的區別的基礎上，對土地租賃權的權屬性質進行探討。

一、物權與債權的區別

物權和債權是相互對應的兩種民事權利。在市場經濟條件下，人和財產的結合表現為物權。當財產進入流通領域之后，在不同主體之間的交換則體現為債權。主體享有物權是交換的前提，交換過程中則表現為債權，交換的結果往往導致物權的讓渡和移轉。在商品交換中，所有權的權能也可以依據交換原則與所有權發生分離。

物權和債權反映著社會經濟生活中最基本的財產關系。這二者之間的主要區別是：

（1）物權的權利主體是特定的，而義務主體是不特定的。作為絕對權和對世權，物權的權利主體是特定的，其他任何人都負有不得非法干涉和侵害權利人所享有的物權的義務。而債權只是發生在債權人和債務人之間的關系，債權的主體是特定的。債權人的請求權只對特定的債務人發生效力，因此，債權又被稱為對人權。所以物權的設立、移轉必須要公示，而債權則只是在當事人之間發生效力的權利，具有不公開性。

甲方（委托方）：

乙方（受托方）：

甲方于年月日將其房屋委托乙方進行出租及管理。為進一步明確對甲方所屬產權房屋及相關設施設備的租賃范圍和日常管理的內容，經甲乙雙方友好協商，現明確甲方房屋租賃授權委托的具體事項如下：

一、委托事項

甲方授權乙方全權行使以下房屋的出租和經營管理權力。

二、房屋基本情況

一、新租賃準則修訂的背景

(一)租賃資產游離于表外，與基本準則沖突。無論是融資租賃還是經營租賃都符合基本準則中資產的定義：過去交易+控制+預期帶來經濟利益。承租人租金承諾符合基本準則中負債的定義：過去交易+預期經濟利益流出+支付租賃款的現實義務。對于融資租賃，表中確認租入資產和相關負債；對于經營租賃，表中不確認資產和負債，僅在租金支付時，列入當期成本費用科目，使租賃資產游離于表外，與基本準則相沖突。(二)容易人為調節，降低報表可比性。企業經營者出于經營考核壓力或其他經營目的，往往容易對租賃進行人為調節，為了提高資產回報率、提高EVA指標值，降低資產負債率，提高企業信用評級，規避投資不足，拓展表外融資渠道等，進行資產輕量化安排，將資產售后回租，或直接進行租賃經營等，使會計信息不對稱，對財務報表使用者而言，大大降低了報表可比性。(三)實現與國際會計準則全面趨同。國際租賃準則核心變化就是承租人不用再對融資租賃與經營租賃進行復雜的判斷分類，而是統一對所有租賃(簡化的短期租賃、低價值租賃仍按原經營租賃方式處理)確認使用權資產和租賃負債，并相應確認折舊和利息費用。為進一步規范租賃業務列報，提高會計信息質量，在經濟全球化大背景下，時刻保持與國際接軌，財政部修訂了新租賃準則。

二、新租賃準則核心變化內容

(一)重新定義租賃，新增租賃的識別、分拆和合并內容。新租賃準則重新將租賃定義為同時滿足三個條件的合同：即一定時間段內，讓渡資產使用權，獲取相應對價。如果一項合同中，有明確的可識別資產，在讓渡資產使用權期間內，使用人能夠主導資產的使用，并能從中獲取所產生的幾乎全部經濟利益，則該合同稱為包含租賃，否則為不包含租賃。當一項合同中包含租賃和非租賃同時并存時，要進行拆分，適用不同會計處理；當兩份或多份合同基于相同商業目的，構成一攬子交易，或某項合同的對價取決于其他合同的履行，多項合同構成單獨租賃的，應將兩項或多項合同進行合并會計處理。(二)承租人會計處理由雙重模型變更為單一模型。承租人租入資產，除短期租賃和低價值租賃外，租賃資產均記入資產負債表內，與舊準則下的融資租賃會計處理類似。即會計處理由融資或經營租賃雙重處理模型，變更為單一的標的資產使用權模型。(三)改進了出租人租賃分類原則。新租賃準則中，出租人對租賃的分類依然分為融資租賃和經營租賃，租賃的分類雖然沒有變化，但新租賃準則有關融資租賃與經營租賃分類的規定更原則化，“一項租賃屬于融資租賃還是經營租賃取決于交易的實質，而不是合同的形式”，在原租賃準則中融資租賃的五項判斷原則的基礎上，又增加了其他判斷情形，包括撤銷租賃損失承擔，公允價值波動利得或損失歸屬，低價續租等三項與承租人有關的判斷原則。(四)完善列示和信息披露要求，為報表使用者提供更多有用信息。承租人信息披露要求及變化：資產負債表中，使用權資產和租賃負債單獨列報；利潤表中，租賃資產折舊與租賃負債利息分開列報；現金流量表中，償還租賃負債和利息在籌資活動列報，短期、低值租賃在經營活動列報；承租人附注中包括租賃資產折舊、利息費用、轉租收入、租賃相關總現金支出、租賃資產增加、售后回租利得和損失等一些定性定量的信息。出租人附注信息披露除了在融資租賃中做了調整，還增加了經營租賃有關的信息披露，使披露信息更加細化和完善，報表使用者能夠更全面地獲得所需要的信息。

三、新租賃準則對承租人的影響

新租賃準則核算舉例：假設承租人與出租人簽訂4年的設備租賃合同，年租金20萬元，已知租賃內含利率為8%，年金現值系數(P/A，8%，4)=3.3121，則相關報表影響結果如表1：承租人對新舊租賃準則賬務處理的變化對比：(見表2)(一)對資產負債表的影響。原租賃準則將租賃分為經營租賃和融資租賃，融資租賃需確認資產及相關負債，而經營租賃僅將租金列入相關的成本費用，相關的租賃資產和負責無需在資產負債表上列報，也被稱為資產負債表外租賃。新租賃準則將能否控制資產使用權作為會計處理的邏輯起點，要求承租人在租賃開始日判斷其與出租人簽訂的合同是否屬于租賃合同或包含租賃，如果合同識別為租賃或包含租賃，均應按租賃準則的規定進行會計處理。新租賃準則對承租人來說，不再區分融資租賃和經營租賃，除短期租賃和低價值租賃外，所有識別的租賃合同，均應確認使用權資產和租賃負債，在資產負債表內進行列示。根據上述租賃舉例，承租人租賃付款額現值為662420(200000*(P/A，8%，4))萬元，期初在資產負債表內確認使用權資產及租賃負債各662420萬元，以后年度按年限平均法將租賃的使用權資產在租賃期內計提折舊，按實際利率法確認財務費用(租賃負債利息)，并相應增加租賃負債(利息調整)，每年支付的租金逐步沖減租賃負債。資產負債表兩端的資產和負債同時增加，將使資產負債率等指標隨之提高，確認使用權資產，也會使承租人總資產周轉率下降，租賃負債的列示，使公司權益乘數指標下降。(二)對利潤表的影響。原租賃準則要求承租人將經營租賃的租金按照年限平均法或者更為系統合理的方法在租賃期內的各個會計期間計入相關成本或費用，費用通常不包括利息費用。而新租賃準則要求分別確認使用權資產的折舊費用與租賃負債有關的利息費用兩部分，并要求利息費用在財務費用項目列示，這樣經營租賃承租人的費用分攤方式，將由現行的年限平均法變為與融資租賃一致的“前高后低”模式，即在租賃期的前半段時間內的總費用(即資產折舊加上利息)要高于現行準則下年限平均法確認的經營租賃費用。因此，新租賃準則改變了經營租賃的性質，使其從表外融資變成了表內融資，按實際利率法確認融資的成本。根據核算舉例可以看出，在新租賃準則中，使用權資產按年限平均法計提折舊，每年折舊額基本保持一致，而財務費用(租賃負債利息)按照實際利率法進行確認，隨著每年租金的支付，租賃負債逐年減少，相應的財務費用(租賃負債利息)呈現出“前高后低”，因此承租人損益表中總成本也呈現出“前高后低”的特點，相應前期凈利潤指標會隨之下降，這樣導致經濟增加值、凈資產以及每股收益等指標也都會隨之下降。前租賃階段財務費用增加，也會使利息保障倍數指標下降。(三)對現金流量表的影響。新租賃準則并不會改變承租人因租賃而流出的現金總量，但會改變現金流量表中經營活動與籌資活動部分列示的現金流出量。原租賃準則下，公司支付的租金通常作為經營活動現金流出，而根據新租賃準則的規定，經營租賃也由表外融資變成了表內融資，所支付的經營租賃租金，其實質是由租賃負債本金和利息組成，也即由經營活動現金流變成了籌資活動現金流，從而導致籌資活動現金流出增多，經營活動現金流出減少，相應承租人的經營活動凈現金流、自由現金流等指標會增加。(四)對會計和稅務處理差異的影響。按照原租賃準則，經營租賃承租人的租金支出在支付時按權責發生制直接計入當期損益，并可據實在企業所得稅稅前扣除。根據企業所得稅法相關規定，經營租賃的租金支出，在租賃期限內均勻扣除，這樣會計和稅法的處理完全一致，不存在稅會處理差異。但新租賃準則執行后，經營租賃也要在資產負債表內確認使用權資產和租賃負債，分別計提折舊費用和確認利息費用，在損益表中列示，影響當期損益，然而現行稅法是以實際租金付款額進行所得稅前扣除，由此產生了稅會差異，需要納稅人進行納稅調整。根據使用權資產折舊及財務費用“前高后低”實際情況，需按前期折舊及財務費用合計大于各期租金付款額、及適用所得稅稅率確認遞延所得稅資產，即：遞延所得稅資產=((當期使用權資產折舊+財務費用)-當期租金付款)*所得稅稅率，計算應交所得稅時，上述兩項之差，直接調增(減)當期應納得稅所額。由核算舉例可以看出，企業每年支付租金20萬元，但會計根據準則列支當期損益的金額前兩年是高于20萬元，后兩年是低于20萬元，就需要進行納稅調整，確認相關的遞延所得稅。

各省、自治區、直轄市及計劃單列市土地（國土）管理局（廳），解放軍土地管理局，新疆生產建設兵團土地管理局：

近年來，一些地方土地管理部門深化土地使用制度改革，完善土地有償使用方式，開展了國有土地租賃試點，取得了一定的經驗。新頒布的《中華人民共和國土地管理法實施條例》（以下簡稱《條例》）已將國有土地租賃規定為國有土地有償使用的一種方式。為貫徹實施《條例》，規范國有土地租賃行為，現將《規范國有土地租賃若干意見》(以下簡稱《意見》）印發給你們，請結合本地實際認真貫徹執行。

規范國有土地租賃若干意見

一、嚴格依照《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》的有關規定，確定國有土地租賃的適用范圍。

國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。當前應以完善國有土地出讓為主，穩妥地推行國有土地租賃。

對原有建設用地，法律規定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實行有償使用，也不實行租賃。對因發生土地轉讓、場地出租、企業改制和改變土地用途后依法應當有償使用的，可以實行租賃。對于新增建設用地，重點仍應是推行和完善國有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補充。對于經營性房地產開發用地，無論是利用原有建設用地，還是利用新增建設用地，都必須實行出讓，不實行租賃。

一、舊租賃準則下金融企業存在的主要問題

（一）實物資產管理松散，租賃支出成本偏高

在原《企業會計準則第21號——租賃》準則（以下簡稱“舊租賃準則”）下，承租人租賃業務會計處理采用的是“雙重會計模型”，劃分為經營租賃和融資租賃。金融企業存在大量包括營業網點、項目組辦公室、自助柜員機、辦公設備等經營租賃資產。在舊準則下，經營租賃業務并不需要把有關的資產與負債記錄到資產負債表內，常僅以附注的形式披露，在報表中未能全面反映租賃業務的權利與義務。在日常管理方面，金融企業對營業網點的經營租賃資產一般未納入集團統一管理，而以經營使用單位作為管理人進行分散管理，容易造成管理不到位的情況，影響了租賃資產的使用效率；同時在租購決策層面，由于經營租賃業務未上表處理，僅在附注中披露，因此對企業財務報表影響不大，導致決策層對經營租賃決策重視度不夠，容易更多的考慮短期效益，未能慎重的從長遠出發考慮“資產應購買還是租賃”的問題，有時甚至會出現資產租賃費用大于購買成本的現象。

（二）表外業務大量存在，企業經營風險被低估

原租賃準則區分租賃業務的標準是觀察標的資產中有無發生風險報酬的轉移，主要分為兩類：第一類是經營租賃，其未發生風險報酬的轉移；第二類是融資租賃，其發生了風險報酬的轉移。企業要把標的資產中需要資本化的租賃費用記在資產負債表內，而將不需要資本化的經營租賃資產記在表外，形成表外融資。在營運過程中依賴租賃方式獲得重大資產使用權的金融企業為了優化相關財務比率，根據利己原則，在會計政策選擇上往往會偏向于將實質為融資租賃的交易，人為設置為符合特定條件的經營租賃交易，以達到不記錄在表內、僅按相關規定在財務報告附注中披露未來經營租賃付款承諾金額及期限結構的目的，這使得其在表外隱匿了大規模的隱形資產與負債，起到了表外融資的作用。因此，經營租賃業務已然成為金融企業表外融資的重要形式。根據各主要上市金融企業披露的2018年財務報表附注，經營租賃付款承諾（未折現）金額基本上在100億元～200億元之間，通過這些租賃活動，金融企業獲得了使用租賃資產及其收益的權利，且在租賃期內可自由處置這些資產，而無需在報告中披露，導致低估了企業經營風險，增加了企業盈余管理風險。

（三）業務模式選擇空間較大，財務數據可比性較低

一、軍事租賃的法律特征

軍事租賃具有以下法律特征：一是出租人的廣泛性。出租人是租賃物的所有權人或合法使用權人。具體包括政府部門、企事業單位、集體組織、軍事部門、個人等以民事主體身份參與契約的一切主體。二是承租人的特定性。在軍事租賃中，承租人僅為軍事部門、軍事單位及其代表它們的單位或個人。至于什么級別的軍事部門、軍事單位和個人才有締約權，需要法律加以明確。三是客體具有軍事價值性。軍事租賃的客體必須具備一定的軍事價值，也即可以為軍隊建設和軍事行動所用，不具有軍事價值的物件是不可能成為軍事租賃客體的。四是軍方的優先契約性。軍方的優先契約性是軍事租賃具有軍事屬性的體現，也是保障緊急狀態下國防利益的現實需要。五是等價有償性。等價有償是租賃的基本特征，軍事租賃也不例外，軍方在優先契約權下取得的合同利益，也需要付出對價。比如在抗洪搶險中，村民甲擁有的一艘沖鋒舟同時被連隊乙和村民丙看中，則乙連隊只能在同等價位下優先租得該沖鋒舟。

二、建立多樣化軍事任務中軍事租賃法律制度的現實意義

我國社會主義市場經濟體制的建立，各類物品產權關系的日益明晰，公開平等交易制度的逐步確立，給軍隊執行多樣化軍事任務時的資源籌供帶來巨大影響。發展軍事租賃是開辟資源配置的新渠道、新思路，即以很低的資金代價獲得對一定軍事資源的使用權，從而有效解決我軍執行多樣化軍事任務時的資源短缺問題。實踐呼喚制度，制度保障實踐，只有對軍事租賃立法，才能從制度上保障軍事租賃的健康發展。

（一）軍事租賃立法有利于保障多樣化軍事任務資源需求

近年來，我國自然災害頻發，軍隊在南方雪災、汶川地震、玉樹地震等大災大難中發揮的應急救災作用，成為新時期我軍執行多樣化軍事任務的偉大實踐。隨著我軍遂行多樣化軍事任務常態化、規范化，受軍內外因素的影響，軍事租賃實踐不斷涌現。從內因上看，軍隊內部尋求解決軍費短缺與軍事資源需求量大這一矛盾的有效手段，自然促進了軍事租賃的發展。軍隊執行多樣化軍事任務中對物資需求的臨時性、突發性特點，決定了采用租賃形式將大大提高軍費使用效益。從外因上看，我國市場經濟的發展、民用租賃市場的完善、生產和資本流動頻繁等因素，極大刺激了軍事租賃的需求。然而，在缺乏法律制度保障的情況下，軍事租賃的順利發展客觀上受到阻礙。其原因在于：軍隊是一個高度集權的組織，下級嚴格服從上級意圖，任何另辟蹊徑的做法都有可能不受鼓勵。在軍事租賃領域，如果沒有明確授權，軍事人員將不會輕易嘗試這一資源籌供方式。更為重要的是，軍事單位不是自負盈虧的經營性組織，沒有獨立的財務收支能力，有關人員主動采用租賃方式的可能性很小。

摘要：全面建設小康社會是黨中央、國務院的重要決策，農村扶貧工作是各級黨委政府的重要工作，也是我們金融系統義不容辭的責任。筆者參加了農村定點幫扶工作隊，在農村工作中發現農民有貸款需求而用于貸款的抵押擔保財產嚴重不足，限制了農民脫貧致富，形成了一方面農民有強烈的貸款需求，而銀行考慮自身信貸安全放不了貸款的矛盾，為了解決這一矛盾，筆者提出了開拓發展農村金融租賃市場，促進貧困農民盡快脫貧致富的設想，希望通過農村金融服務創新，打破金融業扶貧的“瓶頸”。

關鍵詞：金融租賃；農民；脫貧致富

黨中央、國務院吹響了全面建設小康社會的號角，各級黨委政府都立下了實現農村貧困人口全面脫貧的軍令狀，作為金融部門支持農民脫貧致富有義不容辭的責任，是開拓農村金融市場提高自身經營效益的需要。由于農民用來做貸款抵押擔保的財產不足，使得涉農金融機構放款受到限制，這就產生了一方面農民需要貸款而另一方面金融機構放不了款的矛盾，嚴重制約了農村金融市場的發展，也制約了貧困農民脫貧致富的步伐，迫切需要開拓農村金融市場服務品種，以適應當前農村發展現狀的需要。從延邊州金融現狀來看，一個突出的問題是貸款占存款的比例過低，截止2016年末，全州各項存款余額14,165,353萬元，各項貸款余額7,683,183萬元，貸款只占存款的54.24%，其中：涉農貸款余額為5,555,161萬元，僅占存款余額的39.22%。農戶貸款余額為396,653萬元，僅占各項貸款余額的5.16%，精準扶貧貸款余額286,153萬元，僅占各項貸款余額的3.72%。對農村的金融服務嚴重滯后，影響到了支農金融服務的開展。由于貸存比例過低，也影響到金融業自身經濟效益的發揮，同時也沒有發揮好金融支持農民脫貧致富的作用，急需要拓寬農村金融服務領域，開拓金融服務新品種。

一、金融租賃（融資性租賃）具有銀行貸款不可比擬的特性

金融租賃可以很好地解決農民需要金融支持而擔保抵押財產不足以及貸款手續繁雜的問題，適合農民進行農機具設備的中長期融資。我國《合同法》中《融資租賃合同》規定：“融資租賃合同是出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同”。從合同法角度歸納金融租賃與銀行借款等其他融資工具不同的特點在于：1、融資租賃涉及三方當事人：出租人、承租人和供貨商。由承租人委托出租人代為融資，承租人直接與供貨商洽定所需設備，再由出租人出面購買設備，然后由供貨商直接將設備交給承租人即農民可以與供貨的廠商商定需要的農機具，委托銀行購買，取得農機具的使用權。2、要簽定兩個合同。一個是出租人與承租人之間的租賃合同，另一個是出租人與供貨商之間的訂購合同，兩個合同構成一個租賃交易整體。3、承租人租賃的目的主要是為了進行中長期融資，租賃期限與設備使用年限基本相同。4、租賃物的選擇權由承租人決定，與租賃物有關的設備缺陷、技術落后等風險也由承租人承擔，出賣人不能履行購買合同，由承租人進行索賠。5、租賃支付具有完全支付性或全額清償。6、租賃物的維護保養由承租人負責。7、租賃合同不可中途解約。但在某些情況下，租賃合同實質上無法繼續履行，只能終止或解除，承租人要按合同約定付清全部租金。8、租期結束時，承租人可以退租、續租或留購。以上這些金融租賃的特性既為農民融資提供了便利，減少了貸款手續繁雜的弊端，減少了貸款前的前期擔保抵押評估費用支出，也對于銀行規避信貸風險提供了法律保障，是涉農金融機構提高資金使用效益的良好途徑，也是符合當前農村貧困戶實際支持農民脫貧致富的良好選擇。

二、融資性租賃融資與融物相結合，可以有效地規避銀行經營風險

摘要：改革開放以來我國國民經濟得到了快速的發展，隨著大規模保障房的逐步建成和投入使用，我國的租賃型保障房數量及價值巨大，租賃型保障房資產的管理和運營就顯得尤為重要。本文從國有資產管理的角度對租賃型保障房進行研究，根據實際分析了目前資產管理中存在的一些實際問題，并對于上述問題提出相關對策建議。

關鍵詞：租賃型保障房；資產管理；國有資產

一、加強租賃型保障房資產管理的重要意義

“十二五”以來，政府把解決城市中低收入家庭住房困難和改善城鎮居民住房條件作為一項重要的民生工程,提出在“十二五”期間全國建設3600萬套保障性住房，使全國城鎮人口住房保障面達到20%以上。當前我國保障性住房體系主要由購置型保障房和租賃型保障房構成。購置型保障房以“買”為主，主要包括經濟適用房、限價商品房。租賃型保障房以“租”為主，是指政府向城鎮低收入及中低收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員提供的具有保障性質的住房。因此，作為大部分由政府投資建設管理的租賃型保障房，是國家一項惠民的重大舉措，也是我國國有資產的重要組成部分。租賃型保障房資產指中央、省、市、縣（區）政府以及企事業單位通過撥付、劃轉、提取等渠道籌集資金和稅費減免等政策參與租賃型保障房建設形成的資產。由政府投資或補助形成的資產確權在項目建設管理的同級保障性住房管理中心，產權人負責租賃型保障房日常的管理工作，依法行使經營和管理的權利并承擔相應的義務。在現階段，提高人民群眾的養老、醫療、住房等保障，是實現國家惠民政策的堅強基石。加強租賃型保障房資產管理有助于大力發展保障事業，同時，大力提高租賃型保障房資產管理水平，還可以使這項國有資產在惠民的同時，實現保值增值，對提高國有資產管理總水平起到積極的推動作用。另外，由于國家對保障房建設投入了大量的資金，管好保障房，提高租金收益，處置好部分保障房產的全部產權或部分產權，有助于政府回籠保障房資金，實現保障房的良性發展。

二、目前租賃型保障房資產管理存在的問題

近幾年，在政府各級管理部門的共同努力下，保障房這項惠民舉措已經被廣泛運用，使廣大住房困難家庭切實體會到政府的關懷。但是在實踐中，從國有資產管理的角度看，租賃型保障房資產管理也存在著比較明顯的問題，具體表現為：