導(dǎo)語：租賃型保障房資產(chǎn)管理研究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：改革開放以來我國國民經(jīng)濟(jì)得到了快速的發(fā)展，隨著大規(guī)模保障房的逐步建成和投入使用，我國的租賃型保障房數(shù)量及價值巨大，租賃型保障房資產(chǎn)的管理和運營就顯得尤為重要。本文從國有資產(chǎn)管理的角度對租賃型保障房進(jìn)行研究，根據(jù)實際分析了目前資產(chǎn)管理中存在的一些實際問題，并對于上述問題提出相關(guān)對策建議。

關(guān)鍵詞：租賃型保障房；資產(chǎn)管理；國有資產(chǎn)

一、加強(qiáng)租賃型保障房資產(chǎn)管理的重要意義

“十二五”以來，政府把解決城市中低收入家庭住房困難和改善城鎮(zhèn)居民住房條件作為一項重要的民生工程,提出在“十二五”期間全國建設(shè)3600萬套保障性住房，使全國城鎮(zhèn)人口住房保障面達(dá)到20%以上。當(dāng)前我國保障性住房體系主要由購置型保障房和租賃型保障房構(gòu)成。購置型保障房以“買”為主，主要包括經(jīng)濟(jì)適用房、限價商品房。租賃型保障房以“租”為主，是指政府向城鎮(zhèn)低收入及中低收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員提供的具有保障性質(zhì)的住房。因此，作為大部分由政府投資建設(shè)管理的租賃型保障房，是國家一項惠民的重大舉措，也是我國國有資產(chǎn)的重要組成部分。租賃型保障房資產(chǎn)指中央、省、市、縣（區(qū)）政府以及企事業(yè)單位通過撥付、劃轉(zhuǎn)、提取等渠道籌集資金和稅費減免等政策參與租賃型保障房建設(shè)形成的資產(chǎn)。由政府投資或補(bǔ)助形成的資產(chǎn)確權(quán)在項目建設(shè)管理的同級保障性住房管理中心，產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)租賃型保障房日常的管理工作，依法行使經(jīng)營和管理的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。在現(xiàn)階段，提高人民群眾的養(yǎng)老、醫(yī)療、住房等保障，是實現(xiàn)國家惠民政策的堅強(qiáng)基石。加強(qiáng)租賃型保障房資產(chǎn)管理有助于大力發(fā)展保障事業(yè)，同時，大力提高租賃型保障房資產(chǎn)管理水平，還可以使這項國有資產(chǎn)在惠民的同時，實現(xiàn)保值增值，對提高國有資產(chǎn)管理總水平起到積極的推動作用。另外，由于國家對保障房建設(shè)投入了大量的資金，管好保障房，提高租金收益，處置好部分保障房產(chǎn)的全部產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)，有助于政府回籠保障房資金，實現(xiàn)保障房的良性發(fā)展。

二、目前租賃型保障房資產(chǎn)管理存在的問題

近幾年，在政府各級管理部門的共同努力下，保障房這項惠民舉措已經(jīng)被廣泛運用，使廣大住房困難家庭切實體會到政府的關(guān)懷。但是在實踐中，從國有資產(chǎn)管理的角度看，租賃型保障房資產(chǎn)管理也存在著比較明顯的問題，具體表現(xiàn)為：

1.租賃型保障房確權(quán)困難

在我國，保障房這項民生工程尚處于初級發(fā)展階段，租賃型保障房主要通過政府組織建設(shè)供給。隨著保障房的大量建成，各地相繼出臺了資產(chǎn)管理辦法。以陜西為例，2014年12月出臺了《陜西省租賃型保障房資產(chǎn)管理辦法》并要求各設(shè)區(qū)市根據(jù)本辦法制定實施細(xì)則。此管理辦法明確各市（區(qū)）保障性住房管理中心負(fù)責(zé)本轄區(qū)租賃型資產(chǎn)使用管理工作，同時負(fù)責(zé)市本級項目的資產(chǎn)核定、確權(quán)登記和房源分配、租金收繳、租賃補(bǔ)貼發(fā)放、物業(yè)管理等工作。租賃型保障房的產(chǎn)權(quán)登記，政府投資（補(bǔ)助）形成的資產(chǎn)確權(quán)在項目建設(shè)管理的同級保障性住房管理中心。但在實際中因工作量大，具體情況復(fù)雜，相關(guān)部門配合不默契，導(dǎo)致確權(quán)困難，更談不上資產(chǎn)的貨幣價值。

2.保障房附屬商業(yè)設(shè)施收益低

在保障房建設(shè)中政府也將建設(shè)一些附屬商業(yè)設(shè)施，例如營業(yè)用房、地下停車場等，這些房產(chǎn)也是用保障房建設(shè)資金修建的，是國有資產(chǎn)。在我國很多地方為了提高開發(fā)商、物業(yè)公司參與保障房建設(shè)及管理的積極性，會將附屬商業(yè)設(shè)施收益讓渡給開發(fā)商及物業(yè)公司，造成附屬商業(yè)設(shè)施資產(chǎn)收益低。

3.租賃型保障房空置率比較高

在現(xiàn)階段，租賃型保障房建設(shè)中還明顯存在重主體建設(shè)、輕附屬設(shè)施建設(shè)的傾向。由于租賃型保障房大多修建在城市新區(qū)或市郊，許多保障房項目各地政府在規(guī)劃時，綠化率、附屬配套設(shè)施的配備標(biāo)準(zhǔn)均不低于商品房小區(qū)，但在實際中許多項目在主體完工后，因附屬配套設(shè)施建設(shè)滯后等原因，導(dǎo)致租賃型保障房空置率高、資產(chǎn)收益低。例如建在新城區(qū)的部分保障房小區(qū)，因新城區(qū)道路建設(shè)滯后地下管網(wǎng)配套工程未完工，直接導(dǎo)致房子無法入住資產(chǎn)收益為零。還有一些入住條件成熟的保障房小區(qū)，因配套的生活超市、公交站點、幼兒園、等居民生活必備的服務(wù)機(jī)構(gòu)未引入或不完善，直接導(dǎo)致居民生活的不便利。上述情況均造成許多保障對象放棄入住或入住群眾滿意率低。

4.缺少共享保障房信息的理念

仍以陜西省為例，《陜西省租賃型保障房資產(chǎn)管理辦法》中規(guī)定各級財政部門是租賃型保障房國有資產(chǎn)管理的綜合部門，各級保障性住房管理中心是具體管理部門。但是在實際中兩部門各自按自己的方法管理租賃型保障房資產(chǎn)，租賃型保障房資產(chǎn)信息缺少共享，財政監(jiān)督管理職能未得到充分發(fā)揮。5.保障房資產(chǎn)動態(tài)管理水平還需提高租賃型保障房以“租”為主，“出售部分產(chǎn)權(quán)”為輔，主要解決的是保障對象短期的居住問題。保障對象的流動性、租賃型保障房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)比例的多樣性，決定了租賃型保障房資產(chǎn)管理的復(fù)雜性，管理者理念的前瞻性，動態(tài)管理水平的提高直接影響資產(chǎn)管理水平。建立簡化科學(xué)的管理方法、管理程序，才能確保租賃型保障房資產(chǎn)收益的提高，才能實現(xiàn)應(yīng)保盡保，才能杜絕轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、騙領(lǐng)租賃補(bǔ)貼等各類違規(guī)行為的發(fā)生。

三、加強(qiáng)租賃型保障房資產(chǎn)管理的對策建議

1.加強(qiáng)保障房的確權(quán)管理

以“為住房困難群眾服務(wù)”為根本出發(fā)點，政府各部門加強(qiáng)配合,提高確權(quán)效率。依據(jù)租賃型保障房資產(chǎn)管理辦法，房子建成后應(yīng)確權(quán)，明確資產(chǎn)性質(zhì)及管理責(zé)任主體，有了明確的管理責(zé)任主體，便于各職能部門更好地履行職責(zé)，服務(wù)于住房困難群眾。建議政府對已建成的租賃型保障房明確確權(quán)時效，督促相關(guān)部門提高工作效率。

2.加強(qiáng)價值管理

從國有資產(chǎn)管理要求出發(fā)確定每套租賃型保障房產(chǎn)貨幣價值。建議政府成立專家組對租賃型保障房產(chǎn)，通過成本法與市場比較法相結(jié)合的估價方法，合理確認(rèn)每套租賃型保障房產(chǎn)貨幣價值，讓政府對租賃型保障房產(chǎn)的價值清清楚楚、明明白白。鑒于此項業(yè)務(wù)工作量大，技術(shù)含量高，政府可委托專業(yè)的估價服務(wù)公司，最后由專家組集體研究確定房產(chǎn)貨幣價值。按照租賃型保障房資產(chǎn)管理要求，各地可根據(jù)公共租賃住房建設(shè)的需要，利用已建成確權(quán)的租賃型保障房產(chǎn)進(jìn)行抵押融資，使固定資產(chǎn)通過融資平臺轉(zhuǎn)化為租賃型保障房建設(shè)資本。每套房產(chǎn)貨幣價值的確定為租賃型保障房抵押融資工作順利開展奠定了基礎(chǔ)。租賃型保障房資產(chǎn)根據(jù)發(fā)展需要，應(yīng)采取以租為主、出售為輔（即租售并舉）的措施。經(jīng)同級人民政府同意，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門與財政部門批準(zhǔn)，承租人可購買房屋部分產(chǎn)權(quán)或全部產(chǎn)權(quán)。租賃型保障房資產(chǎn)貨幣價值的確定為租賃型保障房“租售并舉”打好了基礎(chǔ)，為后續(xù)發(fā)展盤活了資金，為租賃型保障房良性發(fā)展保駕護(hù)航。

3.加強(qiáng)配套建設(shè)

政府應(yīng)加快租賃型保障房配套設(shè)施的建設(shè)，積極創(chuàng)建保障房“和諧社區(qū)”。建議對未建成的租賃型保障房小區(qū)加快配套設(shè)施建設(shè)，對已建成的租賃型保障房小區(qū)繼續(xù)做好后續(xù)服務(wù)工作，配置生活超市、幼兒園、便民醫(yī)院等，大型保障房社區(qū)還應(yīng)考慮組建基層社區(qū)、學(xué)校等。通過積極創(chuàng)建“和諧社區(qū)”使租賃型保障房小區(qū)成為困難群眾溫暖的家。

4.保障房附屬商業(yè)設(shè)施收益市場化

保障房附屬商業(yè)設(shè)施的租賃，建議按照國有資產(chǎn)管理辦法規(guī)定，經(jīng)主管部門審核后報財政部門審批，采用公開競價的方式進(jìn)行，按年簽訂租賃合同，實現(xiàn)保障房附屬商業(yè)設(shè)施收益市場化。

5.提升資產(chǎn)管理的信息化水平

財政作為租賃型保障房的綜合管理部門，租賃型保障房資產(chǎn)管理應(yīng)該積極融入財政的資產(chǎn)管理，各自履行好職責(zé)又不重復(fù)工作造成浪費。目前陜西已經(jīng)建立了統(tǒng)一的保障性住房資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，各級保障性住房管理中心分級管理。此系統(tǒng)從租賃型保障房的項目計劃情況、投資資產(chǎn)情況、資產(chǎn)現(xiàn)狀情況、資產(chǎn)管理進(jìn)度、資產(chǎn)核定情況、資產(chǎn)處置情況、資產(chǎn)確權(quán)登記情況、資產(chǎn)使用情況、后期管理情況、資金使用情況十個方面及時反映，各地也將租賃型保障房資產(chǎn)租金收繳等納入保障性住房資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫。從而使保障房管理部門及時了解租賃型保障房資產(chǎn)管理工作相關(guān)情況。建議在保障性住房資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)增加財政數(shù)據(jù)提取模塊，按財政資產(chǎn)管理要求提取數(shù)據(jù)，生成資產(chǎn)臺賬。實現(xiàn)租賃型保障房資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)同財政共享，財政宏觀管理、資產(chǎn)管理部門微觀管理，共同管好價值巨大的國有資產(chǎn)，履行好各自的管理職責(zé)。此外，還應(yīng)該設(shè)立信息系統(tǒng)績效管理模塊，對資產(chǎn)的入住率、空置率、租金收繳率、資產(chǎn)的分配率等設(shè)計績效模塊，對重要的一些指標(biāo)納入考核，提高資產(chǎn)管理的綜合水平。當(dāng)然，也應(yīng)該設(shè)立保障房群眾查詢信息模塊，使申請戶對自己的資格審批流程、租金繳納、租賃補(bǔ)貼領(lǐng)取等情況實現(xiàn)查詢。

6.進(jìn)一步提高租賃型保障房資產(chǎn)動態(tài)管理水平

政府應(yīng)加強(qiáng)對建設(shè)、確權(quán)、分配、承租情況、租金收繳、租賃補(bǔ)貼發(fā)放等的動態(tài)管理，在政策方面進(jìn)一步完善租賃型保障房資產(chǎn)管理細(xì)則，建議完善租賃型保障房變更住戶的管理程序、退出機(jī)制。讓保障對象對入住、退出程序清楚明了，實現(xiàn)入住、退出方便及時。對一些違規(guī)住戶通過社區(qū)、物業(yè)公司的配合定期組織抽查、接受群眾舉報等方式及時發(fā)現(xiàn)問題。制止轉(zhuǎn)租等不正常現(xiàn)象，保護(hù)住房困難群眾的利益。

作者:封延莉 單位:漢中市住房保障管理中心

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