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珠海市

物業服務合同

示范文本（試用）

珠海市建設局印制

二OO三年十月

說明

1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。適用于各類物業的業主委員會代表業主大會、或經全體業主同意決定不成立業主大會面履行業主大會職責的機構，與物業管理公司簽訂。使用之前，雙方應當仔細閱讀本示范文本的內容，對本示范文本條款或專業用詞理解不一致的，以國家、省、市的法律、法規、文件、規范為準，也可向珠海市建設局、珠海市物業管理處咨詢。

2、為體現合同雙方自愿的原則，雙方當事人可以對本示范文本的內容進行選擇、填寫、修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意的內容。

3、本合同文本中有【】符號的為選擇項，選用【】內容的，以劃√方式表示；對于實際情況未發生或雙方不作約定的，應在【】中及其它留有空格的部位打×，以示刪除。

物業服務合同

（編號：）

第一章總則

甲方（業主委員會或履行業主大會職責的機構）:

地址:

代表人:聯系電話：

乙方（物業管理公司）：

注冊地址：

營業執照注冊號：

企業資質證書號：

法定代表人：聯系電話：

根據法律、法規和有關規定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，雙方就物業（以下簡稱“本物業”）實行物業管理的有關問題達成一致意見，特訂立本合同，雙方共同遵守。

第一條本物業基本情況

物業名稱：

物業類型：

坐落位置：市區路（街道）號

四至：東南

西北

占地面積：平方米，其中綠地面積平方米。

建筑面積：平方米，其中：

住宅平方米（多層，高層）；

商場平方米；

寫字樓平方米；

停車場平方米；

工業廠房平方米；

平方米。

物業管理區域范圍示意圖見附件一。

物業管理區域內房屋及配套的設施設備和相關場地構成細目見附件二。

第二條甲方代表本物業業主大會簽訂本合同，本物業全體業主和非業主使用人均應遵守本合同；乙方為本物業的業主大會選聘的物業管理企業。

第三條本合同中涉及的幣值，均指人民幣。

第二章物業服務事項

第四條乙方向業主或非業主使用人提供以下服務內容及達到以下服務質量：

一、基本服務

（一）日常服務

1、公共環境衛生

服務范圍：物業管理區域范圍內，業主戶門以外。

人員配備：

服務要求及質量：

【】有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；

【】房屋共用部位保持清潔，無亂張貼，無擅自占用和堆放雜物現象；

【】設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾房、池，對垃圾（專用）房、池、箱、道、桶及垃圾進行管理；

【】按政府有關規定在服務范圍區域內定期進行衛生消毒滅殺；

【】在雨季應及時對區內主路、干路積水進行清掃；

【】每日對保潔服務范圍內的區域進行次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物；

【】公共衛生間每天清潔次；

【】對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等日濕拖一次；

【】對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，日進行一次清潔；

【】;

【】；

【】。

2、綠化與建筑小品的維修養護與管理

服務范圍：物業管理區域范圍內的中心綠地和房前、屋后、道路兩側區間綠地,包括：【草地】、【樹木】、【色塊】、【花卉】、【園林小品】、【綠籬】等。

人員配備：

。

服務要求及質量：

【】制定維修養護管理制度并實施；

【】無改變使用用途；

【】無破壞、踐踏、占用現象；

【】花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀；

【】無病蟲害，無折損現象，無斑禿；

【】合理控制水肥，無雜草；

【】應綠化地綠化覆蓋率達100%，無黃土裸露現象；

【】；

【】；

【】。

3、治安防范

服務范圍：物業管理區域內，業主戶門以外，公共區域的秩序維護和公共財產的看管。

人員配備：門崗個共人；巡邏崗個共人；大堂崗個共人；。

服務要求及質量：

【】有專業治安防范隊伍，實行24小時值班及巡邏制度；

【】制定突發事件應急方案；

【】相對封閉：做到小區主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；

【】看管公共財產：小區公共設施、設備的看管；

【】夜間對服務范圍內重點部位，道路進行不少于次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于人，做到有計劃，有記錄；

【】發生治安案件，刑事案件，交通事故時，及時報警，并配合公安部門進行處理。

【】；

【】；

【】。

4、交通、車輛停放秩序、及停車場的管理

服務范圍：物業管理區域內交通秩序的維護及對車輛停放秩序的管理。

人員配備：停車場崗個共人；巡邏崗個共

人；。

服務要求及質量：

【】維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向，速度進行管理；

【】有健全的機動車停放管理制度和管理方案；

【】對進出本區的機動車輛進行登記；

【】保證車輛停放有序，定時巡邏；

【】使用固定車位及長期停放的車輛，建立車輛檔案；

【】車輛被盜的經確認后，協助車主向當地公安機關報案；

【】區內發生交通事故，及時報警并保護好現場；

【】；

【】；

【】。

5、裝飾裝修管理

人員配備：

。

服務要求及質量：

1、有健全的裝飾裝修管理服務制度；

2、按國家有關規定在裝飾裝修工程開工前查驗裝飾裝修當事人提交的各項申報材料、與裝飾裝修當事人簽訂裝飾裝修管理服務協議；

3、按照裝飾裝修管理服務協議實施管理；

4、裝飾裝修工程竣工后，按裝飾裝修管理服務協議進行現場檢查，對違反法律、法規和裝飾裝修管理服務協議的，責成當事人糾正，拒不改正的及時報告有關部門，并將檢查記錄存檔。

【】；

【】；

【】。

6、消防管理

服務范圍：物業管理范圍內公共區域消防設施的維護和消防管理，包括：【中控室】、【自動噴淋系統】、【煙感系統】、【廣播系統】、【消防栓】、、。

人員配備：

。

服務要求及質量：

【】健全消防管理制度，建立消防責任制；

【】建立消防設施設備臺帳；

【】制訂突發火災的應急方案，設立消防疏散示意圖；

【】照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通；

【】消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行例行巡視，檢查和保養；

【】定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能；

【】無火災安全隱患；

【】消防控制中心24小時值班；

【】；

【】；

【】。

7、房屋建筑共用部位、共用設施設備的維修養護和管理

服務范圍：物業管理區域內共用部位、共用設施設備的維修養護和管理，包括：【樓蓋】、【屋頂】、【外墻面】、【承重結構】、【樓梯間】、【走廊通道】、【門廳】、【道路】、【垃圾道】、【煙囪】、【化糞池】、【溝渠】、【池】、【共用照明系統】、【室外排水管網】、【自行車棚】、【建筑物防雷設施】、【共用設施設備使用的房屋】、【垃圾中轉站】、

。

人員配備：

。

服務要求及質量：

【】確保本區域內房屋建筑共用部位、共用設施設備的正常使用；

【】以上共用設施設備的日常維護；

【】保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；

【】道路、甬道、步道、活動場地、邊溝涵洞基本完好通暢；

【】確保雨水、污水管道保持通暢，化糞池定期吸糞，雨水井、相關設施無破損；

【】清洗外墻一次；

【】；

【】；

【】。

8、生活服務設施的維修養護和管理

生活服務設施包括【商業網點】、【文化體育娛樂場】、、、。

人員配備：。

服務要求及質量：

【】商業網點管理有序，符合衛生標準；

【】無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象；

【】；

【】；

【】。

9、社區文化建設

【】制定社區文化活動計劃并實施；

【】；

【】；

【】。

（二）定期服務

1、【日】【月】用水清洗樓梯一次；

2、【日】【月】清理生活垃圾一次；

3、【日】【月】清洗水池一次；

4、【日】【月】清疏化糞池一次；

5、【日】【月】清疏排水系統一次；

6、【日】【月】清洗建筑物立面一次；

7、【日】【月】檢修水泵一次；

8、【日】【月】檢修電梯一次；

9、【日】【月】檢修發電機一次；

10、【日】【月】檢修中央空調一次；

11、；

12、；

13、；

服務要求及質量：

。

（三）綜合管理：物業管理區域內涉及共用財產和公共事務的管理。

1、全體員工統一著裝，持證上崗；

2、制定物業管理服務工作計劃并組織實施；

【】每年一次對房屋及設施設備進行安全普查；

【】白天有管理員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理業主或非業主使用人的咨詢和投訴；

【】夜間有人值班，處理急迫性報修小時內到現場；

【】協助成立業主委員會的籌備工作；

【】管理規章制度健全，服務質量標準完善；

【】管理與物業相關的工程圖紙、業主和非業主使用人檔案和竣工驗收資料，物業管理檔案資料齊全；

【】公開服務標準、收費依據及標準；

【】用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理；

【】每個月進行一次物業管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，每次征求意見用戶不低于%，滿意率不低于%；

【】；【】；【】。

二、特約服務

（一）房屋建筑共用部位、共用設施設備的中修、大修、更新及改造

服務內容：共用部位的范圍，包括：【樓蓋】、【屋頂】、【外墻面】、【承重結構】、【樓梯間】、【走廊通道】、【門廳】、共用設施設備的范圍，包括：【道路】、【垃圾道】、【煙囪】、【化糞池】、【溝渠】、【池】、【共用照明系統】、【室外排水管理網】、【自行車棚】、【建筑物防雷設施】、【共用設施設備使用的房屋】、【垃圾中轉站】、

。

服務要求及質量：

【】編制物業年度維修計劃及維修預算；

【】建立并落實維修服務承諾制；

【】建立維修回訪記錄；

【】；

【】；

【】；

【】。

費用支出方式：

【】保修期內的，由物業建設單位承擔；

【】保修期后由相關產權人共同承擔；

【】；

【】；

【】。

（二）部分共用設施設備的中修、大修、更新及改造

服務內容：【電梯】、【中央空調】、【發電機】、【消防設施設備】、【防盜對講系統】、【智能化設備】、。

服務要求及質量：

【】；

【】；

【】。

費用支出方式：

【】保修期內的，由物業建設單位承擔；

【】保修期后由相關產權人共同承擔；

【】；

【】；

【】。

（三）其他特約服務

【】；

【】；

【】。

三、有償服務

業主或非業主使用人對其房屋自用部位、自用設施設備向乙提出維修養護服務等要求的，乙方認為有能力承擔的可以接受，收費標準由雙方商定。

四、其它服務

【】；

【】；

【】。

第五條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應符合法律、法規和有關規定，并經有關業主、業主大會同意，其收益按以下方式處理：

1、；

2、；

3、。

第六條物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑、共用設施及建筑共用部分，不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知乙方。乙方確需改變公共建筑、共用設施及建筑共用部分用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

第三章物業服務費用

第七條本物業服務總收入包括如下項目：

1、物業服務費；

2、；

3、；

4、；

5、。

第八條本物業服務總支出包括如下項目：

1、服務成本；

2、；

3、；

4、；

5、。

第九條本物業采用以下第種方式收取物業服務費或提取酬金：

1、按每月每平方米一定標準收取物業服務費，包括共用水費、電費。乙方按【每月物業服務總收入的%】【每月從物業服務總收入中提取元】作為乙方酬金。乙方在年終決算物業服務總收入和總支出，總收入減去總支出的結余列入【下一年度物業服務總收入】、屬全體業主所有。乙方每半年將物業管理計劃和支出預算送甲方備案，甲方有異議的，可在收到備案資料后五個工作日內向乙方提出。

2、按每月每平方米一定的標準收取物業服務費，不包括共用水費、電費。共用水費、電費每月按【各戶使用量】、

另行分攤。乙方按【每月物業服務總收入的%】【每月從物業服務總收入中提取元】作為乙方酬金。乙方在年終決算物業服務總收入和總支出，總收入減去總支出的結余列入【下一年度物業服務總收入】、屬全體業主所有。乙方每半年將物業管理計劃和支出預算送甲方備案，甲方有異議的，可在收到備案資料后五個工作日內向乙方提出。

3、按每月每平方米一定的標準收取物業服務費，包括共用水費、電費。乙方在年終決算物業服務總收入和服務總成本，總收入減去總成本，結余歸乙方。

4、按每月每平方米一定的標準收取物業服務費，不包括共用水費、電費。共用水費、電費每月按【各戶使用量】、

另行分攤。乙方在年終決算物業服務總收入和服務總成本，總收入減去總成本，結余歸乙方。

5、

。

第十條乙方按本合同第四條第一項約定的內容及要求提供服務，按以下標準向業主或非業主使用人收取物業服務費：

1、住宅按【建筑面積】每月每平方米元收取；商場按【建筑面積】每月每平方米元收取；寫字樓按【建筑面積】每月每平方米元收取；工業廠房按【建筑面積】每月每平方米元收取；。

2、已竣工驗收（以建設部門簽發房屋建筑工程竣工驗收備案表的時間為準）但尚未售出或尚未交給物業買受人的物業，由乙方按本條第1點約定的標準向建設單位【全額】【半價】收取物業服務費。

第十一條乙方應在本合同生效后的年月日開始實施物業服務工作。并從年月日起計收物業服務費，以后每次收取物業服務費的時間為。乙方在首次收取業主或非業主使用人物業服務費時，可預收三個月。業主或非業主使用人變更或物業服務合同終止時，如業主或非業主使用人不欠乙方物業服務費，乙方應在一個月內將預期收的物業服務費本金退回給業主或非業主使用人。

第十二條物業服務費的調整和違約責任

1、物業服務費收取標準在合同期內【不作調整】【可作調整】；

2、業主或非業主使用人逾期交納物業服務費的，按以下第項處理：

（1）從逾期之日起每天元交納滯納金；

（2）從逾期之日起每天按應交物業服務費的千分之交納滯納金；

（3）。

3、業主或非業主使用人無正當理由連續3個月不交物業服務費的，甲方將欠繳的名單予以公布，并督促其繳交，乙方可采取。當物業服務費收繳率低于%時，乙方可在告知甲方后日無條件單方終止物業服務合同，退出物業管理區域，并保留對業主或非業主使用人所欠交管理費的追收權和向人民法院起訴權。

非業主使用人不履行交費義務時，由業主承擔連帶交費責任。

第十三條車位使用管理費或停車保管費由乙方按下列標準向車位使用人收取：

一、車位管理費及車位使用管理費（已購買車位的，收取車位管理費；未購買車位的，收取車位使用管理費）。

（一）露天車位：

1、車位管理費：

【小型車輛】元/月；

【中型車輛】元/月；

【大型車輛】元/月；

【摩托車】元/月。

2、車位使用管理費：

【小型車輛】元/月；

【中型車輛】元/月；

【大型車輛】元/月；

【摩托車】元/月。

3、臨時停車的，【每小時】【每次】收取元。

4、。

（二）車庫或停車場：

1、車位管理費：

【小型車輛】元/月；

【中型車輛】元/月；

【大型車輛】元/月；

【摩托車】元/月。

2、車位使用管理費：

【小型車輛】元/月；

【中型車輛】元/月；

【大型車輛】元/月；

【摩托車】元/月。

3、臨時停車的，【每小時】【每次】收取元。

4、。

二、停車保管費

1、元/月；

2、。

車主繳交停車保管費的，乙方與車主應另行簽訂車輛保管合同并約定保管責任。發生車輛損壞或車輛丟失事故的，由責任方按約定承擔相應責任。

第十四條物業管理有關收費，按規定需報價格主管部門核準的，由乙方負責。

第十五條本物業按以下第種方式籌集專項維修資金（可多種方式同時使用）。

1、

；

2、

；

3、

；

4、

。

第十六條專項維修資金的使用與管理，由甲乙雙方按照法律、法規和有關規定另行約定。

物業需要使用專項維修資金時，如專項維修資金已籌集部分不足以支付的，經業主大會同意，按該工程的預算向全體業主進行一次性籌集，業主應當按其業權建筑面積的比例分攤。在緊急情況下，甲方可決定臨時一次性籌集專項維修資金，以該工程預算為基數，業主應當按其業權建筑面積的比例分攤。乙方發現危險情況但專項維修資金不足而要求甲方籌集，因甲方不籌集或籌集不及時導致物業損害的，應當免除乙方的責任。

第十七條業主自用物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益的，責任人應當及時維修養護，其他有關業主應當給予配合。存在安全隱患的業主不履行維修養護責任的，經業主大會同意可委托乙方負責維修養護，費用由該業主承擔。造成公共利益或他人合法權益受損的，責任人應當承擔相應賠償責任。

第十八條本物業區域內新增設的公共設施設備其費用由全體業主按其業權建筑面積的比例分攤。

第十九條本物業按以下第種方式籌集購買物業共用部位、共用設施設備的保險費用。

1、由乙方代辦，保險費用由全體業主按各自業權建筑面積比例分攤；

2、由乙方代辦，保險費用從物業服務總收入中支出，計入成本；

3、。

具體投保的保險險種為

。

附加險險種為

。

業主或非業主使用人的家庭財產與人身安全保險，由業主或非業主使用人自行辦理。

第四章雙方責任

第二十條甲乙雙方責任

一、甲方責任

1、履行本合同約定的甲方責任，按照法律、法規和有關規定及本合同約定，協助乙方做好物業管理工作。

2、向業主公布《業主公約》，督促業主或非業主使用人遵守。非業主使用人不履行《業主公約》的，由業主承擔連帶責任。

3、審議乙方制定的各項物業管理制度，沒有異議的應當督促業主或非業主使用人遵守各項物業管理制度。

4、交給乙方管理的房屋、設施、設備應當符合國家規定的驗收標準。如存在質量問題，雙方應當以書面形式確認并按以下第種方式處理：

（1）由甲方負責返修；

（2）委托乙方返修，由甲方支付全部返修費用；

（3）。

返修后由雙方共同驗收，并以書面形式確認。

5、在合同生效之日起日內向乙方提供物業管理用房建筑面積平方米；保安宿舍建筑面積平方米，由乙方按下列第項約定使用：

（1）無償使用；

（2）。

6、負責收集、整理物業管理所需圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起日內向乙方移交；

前款所述的資料包括：

（1）竣工驗收資料，包括物業竣工總平面圖；單體建筑、結構、設備竣工圖；配套設施、地下管網工程竣工圖等；

（2）技術資料，包括設施設備安裝、使用和維護保養等資料；

（3）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（4）物業管理所必需的其他資料。

由于甲方提供的資料不完整導致乙方無法履行物業服務合同的，乙方不承擔違約責任。

7、業主或非業主使用人不按合同約定繳交物業服務費的，甲方應當催收并；

8、協調、處理本合同生效前發生的物業管理遺留問題：

（1）；

（2）；

（3）。

9、

。

10、

。

二、乙方責任

1、履行本合同約定的乙方責任，按照法律、法規和有關規定及本合同的約定，制定物業管理制度，開展物業管理活動；

2、將制定的物業管理制度送甲方審議，有異議的應當進行協商；

3、編制物業年度維修養護計劃及維修預算，送甲方審定后組織實施；

4、向業主或非業主使用人告知使用物業的有關規定，業主或非業主使用人裝飾裝修物業時，告知有關禁止行為和注意事項，與裝飾裝修當事人簽訂裝飾裝修管理服務協議，并實施管理；

5、按本合同第九條第1種或第2種收費方式執行的，每個月向業主或非業主使用人公布一次物業服務總收入和總支出帳目；

6、可將物業管理的專項服務委托給專業公司承擔，但不得將物業管理整體服務內容一并轉讓或委托給第三方；

7、不得擅自占用物業的共用設施或改變其使用功能。

8、本合同終止時，應當向甲方移交各種用房及物業的全部檔案資料，清理與業主或非業主使用人發生的債權債務，與新的物業管理公司妥善交接，按時退出物業管理區域。業主或非業主使用人欠交物業服務費等費用的，乙方可依法追討，甲方應當予以協助，但乙方不得以此為理由不移交物業管理權和退出物業管理區域；

9、

。

10、

。

第二十一條乙方未能履行本合同的約定，導致業主或非業主使用人人身、財產安全受到損害的，業主或非業主使用人可依法向法院提起訴訟，由法院裁定乙方應承擔的責任。

第五章違約責任

第二十二條甲方違反本合同第二十條第一項約定的，乙方有權要求甲方在合理的期限內整改，逾期未整改的，乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應給予經濟賠償。

第二十三條乙方違反本合同第四條和第二十條第二項約定，甲方有權要求乙方在合理的期限內整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失的，乙方應給予經濟賠償。

第二十四條乙方違反本合同第三章約定，擅自增加收費項目或提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退多收的費用；造成甲方經濟損失的，乙方應給予經濟賠償。

第二十五條甲方根據第二十三條或乙方根據第二十二條行使終止合同權利的，應當書面通知另一方，終止合同通知書在送達另一方時生效，雙方應當對物業管理有關事項時進行交接。

第二十六條甲乙任何一方無正當理由提前終止合同的，應向對方支付違約金元；給對方造成經濟損失超過違約金的，還應對超過部分給予賠償。

第二十七條本合同在執行期間，如遇到不可抗力致使合同無法履行時，甲乙雙方應當按照有關法律、法規及有關規定協商處理。

第二十八條業主或非業主使用人違反法律、法規和有關規定及業主公約的，甲方應當制止，乙方也可根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、提請有關部門處理、等措施。

第二十九條物業管理區域內如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、強臺風、暴雨、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，乙方為維護公眾、業主或非業主使用人的人身和財產利益，在迫不得已的情況下因采取緊急措施造成業主或非業主使用人財產損失的，雙方按有關法律、法規和規定處理。

第三十條因房屋建造質量、設施設備質量或安裝質量等原因，使物業或者物業的一部分達不到使用功能，雙方按有關法律、法規和規定處理。

第六章服務期限

第三十一條服務期限為年。自年月日起至年月日止。

第三十二條合同期滿，甲乙雙方如有意向續簽合同，應當在合同期滿日前向對方提出書面要求，協商達成一致意見時續簽合同。一方書面提出續簽合同的意見，另一方沒有提出明確的書面答復的，合同繼續有效。

第七章附則

第三十三條本合同簽訂后甲乙雙方需要變更合同條款或有其他事項需要補充約定的，應當協商一致后以書面形式簽定補充協議。

第三十四條本合同的履行中如發生爭議，雙方可以通過協商解決，協商不成的，雙方同意按以下第種方式解決。

1、向珠海仲裁委員會申請仲裁；

2、依法向人民法院起訴。

第三十五條本合同連同附件共頁，一式份，具有同等法律效力。本合同由甲方存份，乙方存份，份。

第三十六條本合同自雙方代表人簽字并加蓋公章之日起生效。

甲方（簽章）：乙方（簽章）：

代表人（簽名）：法定代表人（簽名）：

年月日年月日

附件一：《物業管理區域范圍示意圖》

附件二：《物業管理區域內房屋及配套的設施設備和相關場地構成細目》