導(dǎo)語(yǔ)：善意取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)應(yīng)用論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要:傳統(tǒng)民法理論認(rèn)為,善意取得僅限于動(dòng)產(chǎn),即善意取得的標(biāo)的物必須是動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)一般須登記,以登記作為其公示方法,出讓時(shí)須出示其權(quán)利證書。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng),我國(guó)采債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式,即債權(quán)合同加過(guò)戶登記的債權(quán)形式主義。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的公信力使社會(huì)公眾相信登記物權(quán)人(登記名義人)享有物權(quán),而與之交易。該相對(duì)人支付合理對(duì)價(jià),即為善意第三人。法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)此善意第三人的合法的、信賴?yán)妗Ｒ虿粍?dòng)產(chǎn)善意取得而喪失物權(quán)的真正權(quán)利人,可以通過(guò)異議登記、更正、起訴登記名義人賠償損失、要求國(guó)家賠償?shù)确椒?維護(hù)權(quán)益。

關(guān)鍵詞:不動(dòng)產(chǎn);善意取得;標(biāo)的物;登記

引言

近代以來(lái),民法上有所謂“靜的安全”與“動(dòng)的安全”。與此相應(yīng),民法領(lǐng)域形成了財(cái)產(chǎn)的靜的安全的保護(hù)制度——財(cái)產(chǎn)所有權(quán)制度與財(cái)產(chǎn)的動(dòng)的安全的保護(hù)制度——契約(債權(quán))制度。在一般情形下,法律均能較好的實(shí)現(xiàn)二者的保護(hù)。但是,當(dāng)無(wú)權(quán)處分人處分他人財(cái)產(chǎn)時(shí),是保護(hù)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的靜的安全,還是保護(hù)財(cái)產(chǎn)交易的動(dòng)的安全問(wèn)題,便油然而生。

一、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的基礎(chǔ)

(一)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的倫理基礎(chǔ)-人的互相尊重。我國(guó)現(xiàn)行《民法通則》及《民法典(征求意見(jiàn)稿)》同樣系以人為本位。而其倫理基礎(chǔ)則在于人的互相尊重。即每個(gè)人得要求他人尊重其存在及尊嚴(yán),而此更須以尊重他人為前提。人及人的尊嚴(yán)是整個(gè)法律秩序的最高準(zhǔn)則。正是基于這一倫理規(guī)范而產(chǎn)生了信賴保護(hù)原則,并以不同的形式表現(xiàn)于民法,如表見(jiàn)、表見(jiàn)法定代表、誠(chéng)信原則及善意取得等。

(二)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)-交易安全。如果要求買受人(債權(quán)人)在每一交易(設(shè)定抵押權(quán))過(guò)程中對(duì)出讓人(抵押人)是否為原權(quán)利人進(jìn)行調(diào)查似不可能,即使是可能的話,那征信成本也相當(dāng)高昂,使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重受阻。為此,實(shí)有賦予登記推定力公信力,建立善意取得的必要。

(三)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的理論基礎(chǔ)-登記公示推定力與公信力。在賦予登記推定力之后,必然要賦予登記公信力。所謂登記公信力是指,對(duì)于登記的內(nèi)容給予信賴者,法律根據(jù)信賴內(nèi)容賦予法律效果,縱使登記內(nèi)容與實(shí)體關(guān)系不一致,法律亦視登記內(nèi)容為正確,從而發(fā)生與真實(shí)的權(quán)利狀況一樣的法律效果。善意取得便是以登記公示推定力與公信力為其理論基礎(chǔ)的。

二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的性質(zhì)——兼有繼受取得的原始取得

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的性質(zhì),學(xué)界主要有以下三種觀點(diǎn):原始取得說(shuō)、繼受取得說(shuō)、原始取得與繼受取得之爭(zhēng)議無(wú)意義說(shuō)。盡管各有其理,但也有其不足之處:

1.原始取得說(shuō)之不足

(1)該說(shuō)一方面認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)善意取得為原始取得,而另一方面卻又強(qiáng)調(diào)該交易行為必須為有效,否則,不得適用善意取得。既然為原始取得,又何須交易為有效?該說(shuō)另一方面認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)善意取得為原始取得,而另一方面卻又強(qiáng)調(diào)該交易行為為有償,善意取得人必須支付價(jià)款。該說(shuō)一方面堅(jiān)持不動(dòng)產(chǎn)善意取得為原始取得,而另一方面卻不得不承認(rèn)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)上第三人的權(quán)利非善意的,第三人的權(quán)利不因此而消滅。

(2)繼受取得說(shuō)之不足。一方面該說(shuō)認(rèn)為善意受讓人善意取得不動(dòng)產(chǎn)是源于法律行為所生的效力,而另一方面卻認(rèn)為無(wú)權(quán)處分行為為無(wú)效或效力待定,受讓人僅能補(bǔ)足權(quán)源,卻不能治療法律行為的效力。繼受取得說(shuō)也不符合不動(dòng)產(chǎn)善意取得的宗旨。

三、不動(dòng)產(chǎn)善意取得對(duì)當(dāng)事人的保護(hù)

(一)原權(quán)利人的保護(hù)

原權(quán)利人是最大受害者。為維護(hù)公平正義,法律對(duì)原權(quán)利人提供如下救濟(jì):

1.侵權(quán)責(zé)任救濟(jì)。無(wú)權(quán)處分人未經(jīng)原權(quán)利人授權(quán)或事后追認(rèn)而處分他人之物,符合侵權(quán)責(zé)任構(gòu)成要件者,原權(quán)利人可依民法通則117條請(qǐng)求損害賠償。

2.不當(dāng)?shù)美葷?jì)。無(wú)權(quán)處分人擅自處分他人不動(dòng)產(chǎn)所受對(duì)價(jià),是原不動(dòng)產(chǎn)的替代價(jià)值。原權(quán)利人受損而讓與人獲利,且缺乏法律依據(jù),故在原權(quán)利人與無(wú)權(quán)處分人間構(gòu)成不當(dāng)?shù)美Ｔ瓩?quán)利人可基于《民法通則》92條請(qǐng)求讓與人返還利益。

3.違約責(zé)任救濟(jì)。如果在原權(quán)利人與無(wú)權(quán)處分人間原存在合同關(guān)系,如房屋所有權(quán)保留買賣情況下,因登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤而誤登記為買受人(無(wú)權(quán)處分人)所有,則原權(quán)利人可向無(wú)權(quán)處分人主張違約責(zé)任。

4.國(guó)家賠償救濟(jì)。這種情況主要發(fā)生在因國(guó)家登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤的情況下。對(duì)此,德國(guó)臺(tái)灣規(guī)定值得我們借鑒。如德國(guó)專門設(shè)立錯(cuò)誤賠償基金。而臺(tái)灣地政登記機(jī)關(guān)則就登記所收費(fèi)用提取百分之十作為登記儲(chǔ)金,專賠償損害之用。

(二)不動(dòng)產(chǎn)善意取得人的保護(hù)。

不動(dòng)產(chǎn)善意取得人,即是自物權(quán)登記名義人處取得物權(quán)的人。根據(jù)物權(quán)登記的公信力要求,一般情況下,取得人受到以下法律保護(hù):

1.從登記名義人處取得所有權(quán)的人,登記名義人即使不是真正的所有人,取得人仍應(yīng)確定的取得其名義下登記的所有權(quán),真正權(quán)利人因此喪失所有權(quán)。

2.該被取得的財(cái)產(chǎn)如果存在沒(méi)有登記的抵押權(quán)時(shí),該財(cái)產(chǎn)視為無(wú)抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn),取得人所取得的是無(wú)抵押負(fù)擔(dān)的所有權(quán)。

3.該被取得的財(cái)產(chǎn)如已登記設(shè)定抵押權(quán)的,就自登記名義人取得財(cái)產(chǎn)、受讓抵押權(quán)的,取得人得取得真正的抵押權(quán)。

4.該被取得的物權(quán),如果權(quán)利受限制而未記載于物權(quán)登記簿,則受讓人的受讓的物權(quán)不受登記名義人的所受限制的影響,確定的取得受讓的物權(quán)。公務(wù)員之家:

5.登記名義人非真正權(quán)利人,第三人向登記名義人所作的履行、給付有效。真正權(quán)利人的損失,只能請(qǐng)求登記名義人賠償。

四、結(jié)束語(yǔ)

不動(dòng)產(chǎn)善意取得的性質(zhì)是兼有繼受取得的原始取得(當(dāng)然,動(dòng)產(chǎn)善意取得也是如此)。其根本性質(zhì)之所以是原始取得是由其根本目的-維護(hù)交易安全所決定的。然而,我們承認(rèn)其根本性質(zhì)為原始取得并不能否認(rèn)它具有繼受取得的某些特征,如交易行為為有效、善意受讓人須支付不動(dòng)產(chǎn)之代價(jià)等。相反,確立不動(dòng)產(chǎn)善意取得是為了更好的避免這種現(xiàn)象的發(fā)生。而其最關(guān)鍵的便在于建立統(tǒng)一完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。在因登記機(jī)關(guān)的原因而導(dǎo)致原權(quán)利人損害時(shí),應(yīng)給予迅速、有效之救濟(jì)。在這方面,德國(guó)與臺(tái)灣地區(qū)的制度值得我們效仿。

參考文獻(xiàn)

[1]梁慧星、陳華彬著,《物權(quán)法》法律出版社,2003年版。

[2]孫憲忠,《再論物權(quán)行為理論》,載《中國(guó)社會(huì)科學(xué)》。

[3]王澤鑒著,《民法總則》,中國(guó)政法大學(xué)出版社,2001年版。

[4]王澤鑒著,《民法總則》,中國(guó)政法大學(xué)出版社,2001年版。