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論文摘要：物權（特別是不動產物權），關于公民的切身利益，是公民的最基本權力之一，因此，相關立法的成敗直接關系到國家政治、經濟建設秩序。但是由于種種原因，在當前的房地產開發熱潮中，政府、開發商在強制拆遷中，普通存在著侵害私人財產問題，造成人民群眾對立情緒，從而引發了社會的極大不穩定，破壞人們對法制的信心。鑒于此，本文建議通過立法對拆遷行為嚴格限制。使拆遷行為按照法律規范進行，必須依法進行，做到有法可依。使拆遷雙方享受平等權力。引入聽證機制。從拆遷決策的民主參與到公共利益標準的引入到事先補償，公平補償制度的建立本文將詳加論述。這將是本文的主要內容。

關鍵詞：物權；公共利益；聽證；事先補償；隱性損失

民法上將人的權利劃分為人身權和財產權，其中財產權又分為對人的財產權和對物的財產權。對物權事實上是財產支配權的代名詞，它抽象了物權、知識產權和準物權所具有的表彰權利人支配特定客體并排除他人非法干預的功能。因此，物權法是人們從事社會經濟活動，取得、讓與、占有、使用、收益和處分財產的最基本的法律規則。而物權法確認合法財產具有同等法律地位，體現了對相同事物給予相同對待的自然正義原則，為個人合法財產提供了穩定的法律保障。這將增加個人創造社會財富的動力。對物權本質的認識，目前通說認為德國學者的權利歸屬理論最令人信服。即物權的直接支配、享受利益和保護的絕對性，最終來自于法律將物直接歸屬于權利主體，物權在此前提基礎上才有可能成為支配特定物而享受其利益的絕對性權利。由此得出，權利主體獲得了法律賦予的特定物歸屬權后，對特定物直接支配，享受利益并同時排除他人對支配與享受利益的侵害干預是物權的本質。然開發商、政府部門暴力拆遷、侵犯公民產權的事件層出不迭。土地是一切生產活動的源泉，是居民財產中最主要的一部分私人財產。因此完善拆遷相關立法及實施尤顯重要。

一、拆遷中物權保護的不足

在一個法制社會，權利保護的不足依然體現在法律的制訂與實施中。

（一）拆遷相關立法的問題

第一，由城市房屋拆遷原則所體現的相關立法精神很難保護動遷戶的合法利益。我國城市房屋拆遷的原則有“符合城市規劃的原則；有利于城市舊區改造和生態環境改造的原則；保護文物古跡的原則”而沒有保證被拆遷人合法利益得到合理補償的原則。沒有合法財產平等保護的原則。處處體現了國家利益和社會經濟建設的效率優先的原則而忽視了立法所追求的公平、正義、合理的理念。

第二，法律規定的拆遷程序中過于強調政府管理部門的行政權而忽視了群眾的參與（特別是與拆遷休戚相關的被拆遷者）使得本就無力的程序更是化為烏有。

第三，征地補償的規定相對滯后?，F行相關法律關于補償的標準有二：1、貨幣補償的原則和標準。根據《城市房屋拆遷管理條例》第24條規定，拆遷房屋的貨幣補償應堅持等價有償的原則，即按被拆遷者房屋的區位、用途、建筑面積、建筑結構形式、成新（新舊）程度、樓層、朝向等因素，以房地產市場估價給予補償。2、產權調換補償的原則和標準。產權調換的面積按照拆除房屋的建筑面積計算。另外加上拆遷安置補助費和經濟損失補償費（拆遷安置補助費包括三種：一種是搬遷補助費，另一種是臨時安置補助費，第三種是停產、停業損失補助費）都未涉及對被拆遷人非財產隱性損失的補償。非財產的隱性損失包括人文環境的破壞損失；包括感情寄托損失補償還包括新居環境的適應補償?？v然國家需要政治，社會需要管理，要求個人必要時作出讓步，但讓步決不等于犧牲。國家可以以合理補償的形式給以平等的交換來達到保護公民合法財產的平等保護。

最后，還有法律本身存在的問題。目前人民法院審理拆遷行政案件尚無相應的實體法依據，只能依據2001年國務院重修的《城市房屋拆遷管理條例》以及相關的地方性法規、部門規章和規定等。而由于拆遷事項涉及居民最主要的一部分私人財產，屬于私權范疇，以行政法規，部門規章或地方法規來規范拆遷中的民事法律關系，嚴格的說也不具有合法性。

（二）拆遷實施中的問題

某些地方領導干部在“綠色GDP”政績觀的指導下，加上現存法律的不足與漏洞，在房屋拆遷的具體實施中嚴重存在著權力異化的現象，即背離了人民賦予行政機關組織管理權利的根本目的。他們只為利益不求公平。

試舉案例，分析違法拆遷的背后利益

被拆遷的人從化市街口小鎮橋開發區的3幢商鋪位于105、106國道的咽喉要道，系從化市最早開發的商貿區域，于1990年經有關部門批準建設，由當時的從化縣河東房地產開發公司負責開發的。該地段鋪位當時的售價為1400—1500元/平方米。

由于小海開發區是在國道拓寬改造前開發的，并有24米以上的建筑退縮地帶，故當時并沒有影響到國道的正常使用。

1994年，105國道廣州至從化段進行了擴建改造。接著，從化市出臺了《關于加強從化市國道兩旁建筑管理的通知》中規定：“凡1992年8月24日后不符合廣從公路寬度要求的建筑，都是違章建筑”，而從化市街口鎮小海橋開發區的商鋪是在此規定之前建設好了的，因此并不違章。

1998年8月7日，從化市政府出臺了《關于拆除105國道小海地段違章建筑及占道經營的通告》，將小海地段的建筑定性為違章建筑，決定對該地段建筑物進行清拆。

但是，由于當時給出的補償參考價格由市政府做出，其價格為200元/平方米，遠遠低于當時購買的價格。為此，小海開發區的部分業主聘請了廣州羊城會計師事務所來重新評估，其評出的價格為4288元/平方米。在價格相差懸殊的情況下，業主起訴了拆遷人，且官司打贏了。

在此情況下，于1999年2月10日，由從化市規劃局組織的拆遷隊伍只對部分違章建筑和已簽合同的商鋪進行了清拆。據悉，這些被拆遷的建筑和商鋪基本上屬于集體性質企業的物業。而那些私有性質商鋪的業主們通過法律途徑暫時保住了自己的合法財產，它們分別是從化市街口小海區四幢19、20號，三幢24—27號。

2003年，從化市政府方面再次做出了拆遷小海區四幢19、20號等商鋪的決定。此次拆遷給出的最充分的拆遷理由和依據就是國道整治和市政建設。

此時給出的補償標準仍然由從化政府定為200元/平方米，后來在業主的抗爭下，政府又單方面指定評估公司進行評估，其價格為2500元/平方米。而此標準依然遠低于市場價格。因此，雙方仍然沒有達成協議。

實際上，早在2004年4月，廣東省出臺的《關于防止和糾正城鎮房屋拆遷中侵害居民利益行為有關問題的通知》中就指出，涉及城鎮房屋拆遷項目，包括市政及公用設施項目，要嚴格按照國家和省出讓土地使用權的有關規定，在當地土地交易機構通過公開招標、拍賣或者公開上網競價方式進行出讓，選擇有實力的開發建設單位實施房屋拆遷及項目的建設，并監督其嚴格按照規定落實補償和安置費用，不得以市政、公用設施建設需要為由，降低拆遷補償和安置標準：涉及城鎮房屋拆遷估價，要嚴格按照建設部《城市房屋拆遷評估價指導意見》要求的程序和方法進行。市、縣建設或房管部門應當向社會公示一批資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的評估機構，由被拆遷人通過投票或由拆遷當事人抽簽等方式選擇。

由此來看，從化市政府在拆遷小海區商鋪問題上，顯然與該《通知》規定大有出入。但是，從化市政府仍然于2005年3月7日，決定對從化市街口小海區四幢19、20號進行強制拆遷。此次拆遷值得質疑的地方是，如是國道整治和市政建設，與從化市街口小海區四幢19、20號商鋪并排成列的還有四幢數十間房屋和店鋪，它們多數是1994年廣從公路擴建后興建的違章建筑，但拆遷的為何僅僅是小海區四幢19、20號商鋪？

實際上，這種不顧一切的違法拆遷，其背后蘊藏著巨大的經濟利益。

從化市信訪辦在1999年3月，寫給小海地段商鋪業主關于拆遷補償問題情況的回復中曾提到：“拆除該排商鋪是落實市委、市政府關于建設若干專業市場的需要。為促進新的經濟增長點，市委、市政府決定大力培育從化市第一個專業市場——聯發摩托車市場，而該排商鋪位于市場出入口，影響了市場的整體結構和外觀的整潔美化”。

有知情人透露，此地拆遷后，可推出商鋪建筑面積約1900多平方米，按照從化此地段的地價，每平方米建成后可售價13000元/平方米，而政府補償給業主的價格為2500元/平方米，因此，該項目做下來至少可賺上2000萬元。

從上述商業利益說明中，我們可以從側面看出從化市政府如此不顧一切地強行拆遷小海地段商鋪的根本動力。

二、完善我國拆遷中的公民物權保護

（一）加強法制的規范化建設

1、厘清公共財產和私人財產的界限，制訂平等保護的物權法。

2、以物權法為基礎，以立法的形式重新規范拆遷行為：將制訂《拆遷法》提上立法日程重新規范拆遷行為。

3、糾正違反上位立法的地方政府規章。

（二）加強法制的合理化建設

1、回歸立法的精神的合理化。

從效率與公平理念來看，一般來說，效率要服從于公平。但不同的社會，不同的國家或同一國家，同一社會在不同的發展階段和不同的社會環境下，其側重點是不同的。我們新中國建立初期，秉著“效率優先兼顧公平”的經濟建設指導思想，我們初步建立了門類齊全的獨立的工業體系，迅速恢復了國民經濟的生產。但隨著社會的進步，國民人權意識的提高。公平、公正的信念已深入人心。人權保護以于1982年編入憲法。此時只有公平、效率的有效結合，社會主義法制才能夠為社會所接受和承認，才能富有連貫性與一致性的發揮效用以。2004年3月14日通過并實施的憲法修正案第二十條中“憲法第十條第三款‘國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地進行征用’修改為‘國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地進行征用并給予補償’”就是對人權的尊重與平等的保護。所以制訂“合法利益平等保護”為原則的《物權法》、《拆遷法》急需提上立法日程。那些以犧牲部分合法利益來謀求GDP的社會發展觀急需改變。

2、引入聽證程序，加強拆遷的程序合理化。

1982年憲法的第四次修改的最大亮點是人權入憲。在受到憲法和法律保護的人權中，作為公民的社會經濟權利這定的財產權，是長期被輕視、極易受損害的一類基本權利。2004年3月14日通過的憲法修正案第二十條規定：“國家為了公共利益的需要，可以依法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償?！比绻姓C關真正出于公共利益的考慮而采取強制規劃、征收、征用等特殊行政措施，以公共利益為由來限制公民的基本權利，當屬實質法制主義的一種體現，似乎無可厚非。但行政管理實踐中的大量典型案例和經驗教訓表明，“公共利益”是個筐，什么都往里裝。公共利益為一個高度抽象、易生歧義和弊端的概念，如果不嚴格限定，極易出現濫用現象。為此我們引入聽政程序，讓公眾參與拆遷決策。

（1）對公共利益的標準進行聽證。《法制日報》中一篇《判斷“公共利益”的標準》中概括如下：

①合法合理性。財產權是公民不可侵犯的基本權利，只有在法定條件下才可出于公共利益的考慮依法對基本權利加以克減和限制，故需法定與合法的原則，也即法律保留和法律優先，各國立法中關于公共利益的表述，主要有概括規定、列舉規定、概括與列舉相結合的規定等三種方式，其中性是必須具有“公眾或公眾有關的使用”之內涵。此外，關于公民利益的考慮，還應符合比例原則，具有必要性與合理性。如果征收、征用之目的的可通過其他代價較小的方式實現，則無必要征收征用。

②公共收益性。綜觀各國立法和行政實務，許多國家對公共利益之公共性的理解都日益寬泛，凡國家建設需要，符合一般性社會利益的事業，都被認為具有公益性，例如國民健康、教育、公共設施、公共交通、公共福利、文物保護等公共事業發展的需要。公共利益的受益范圍一般是不特定多數的受益人，而且該項利益需求往往無法通過市場選擇機制的到滿足，需要通過統一行動而有組織的提供。政府是最大的、有組織的公共利益的提供者，它利用公共權利征收征用土地為全社會提供普遍的公共性服務。

利害關系人可以據此標準對拆遷人的決策進行干預。對非為公共利益的拆遷可以提出質疑。

（2）對拆遷人的拆遷補償標準進行聽證。對非合理的、非充分的補償可以提出質疑。

（3）拆遷受理審核機關要嚴把審批關口。使“聽證意見書”作為房屋拆遷審核的必要提請文件。拆遷人對被拆遷居民的合理質疑不能或者沒有合理、合法解答的，審核機關應拒絕發放拆遷許可證。

3、引入公平補償原則、事先補償機制，加強拆遷過程中實體法制建設。

天下沒有免費的午餐。運用公共權利追求公共利益必然會有代價，這就造成公民權利的普遍犧牲和特別犧牲。有損失就要有救濟，特別損害應給予特別救濟，才符合公平正義的社會價值觀，這是現代法制的一個要義。這種救濟主要表現為法定條件下的公平補償和事先補償，它體現了現代法治的基本要求——實體公正。與正當補償、適當補償等提法相比，公平補償的提法也許更符合市場機制的要求，更接近私權利與私權之間的交往法則。事先補償則體現了政府誠信和法安定性的要求。

（1）以市場為基礎、擴棄補償范圍、增加隱性損失的補償。涉及城鎮房屋拆遷項目，包括市政及公用設施項目，要嚴格按照國家和省出讓土地使用權的有關規定，在土地交易機構通過公開招標、拍賣或者公開上網競價方式進行出讓，選擇有實力的開發建設單位實施房屋拆遷及項目建設，并監督其嚴格按照規定事先補償，不得以市政、公用設施建設為由，降低拆遷補償和安置補償。涉及城鎮房屋拆遷估價，要由資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的評估機構（具體標準由政府公布，公民投票確認）進行合理、充分的評估，其中可以考慮給予包括隱性損失。

（2）要把事先補償引入相關物權保護建設，作為房屋拆遷的必備條件。

政府是社會組織的最高形式，依法有管理社會的職能，它代表著社會的公共利益。由此意義上講，個人利益應該讓步與政府決策，但讓步并不等于犧牲。根據合法利益平等保護的原則也不應該有犧牲，而是合理等價的交換。在次交換的過程中，公民明顯處于弱勢。因此為更好的保證公民合法權益得到補償，引入事先補償將有助于公平正義的實現。

一九四九年以主席為領袖的中國共產黨領導中國各族人民取得了人民民主的偉大勝利，建立了中華人民共和國。從此，中國人民掌握了國家的權利成為國家的主人。讓每位公民享受民主，分享社會建設帶來的利益應該成為新政府為政的宗旨。

（三）落實法制的實施建設

1、改善黨、政領導干部的為政模式，以科學GDP為政績考核標準，來防止利用公權任意踐踏私權的現象?？茖WGDP包括綠色指標、公平指標、效率指標、可持續發展指標等。

2、加強權力監督。以公共利益為由強制克減和限制公民權利，極易造成政府與人民之間的緊張關系，尤其是在出現公共危機而行使行政緊急權利上更易于以公共利益之名越權和濫用公共權力，故需有效的監督制約，著是建設有限政府、法制政府的要求。除了把以公共利益為由行使公權力綱入輿論監督、社會監督等民主監督視野中，更需要加強對于這一公權力行使過程的違憲審查、司法審查、上級監督、專門監督等國家權力性監督，這是“以權力監督權力”的機制和判斷標準。國內外的行政訴訟實踐證明，通過司法審查來監督和判斷行政征收征用措施是否真正符合公共利益的要求，確保公民權利，是一種有效的監督制約機制。

3、簡化權利救濟。如果行使公權利后不承擔責任，任何公權力掌握者都會濫用權力，故須完善相應的責任機制。當某個公權力掌控者以公共利益為由克減和限制公民基本權利之后通過監督機制判定侵權，則應嚴格追究其責任，使其付出相應代價。這是建設責任政府、法制政府的要求。我國也有行政和司法救濟途徑，但都過于煩瑣，加上相應實體法制不規范和健全而引起的個別地方的執法腐敗，使人民對公權力喪失信心。相信通過以上在實體和程序方面的補充。違法拆遷肆意侵權的事件將大大減少。在法制完善、民主增強的時代，侵權行為將得到突顯，且變的簡單不那么復雜。這時權力監督機關只要與民主監督有效結合，將必然減輕人民的訴累，有效保護公民的合法權益。

三、結論

土地是一切生產活動的源泉，和諧社會中的科學發展觀需要在土地資源的規劃、管理、保護和合理利用中充分體現。伴隨著社會主義市場經濟模式的建立及其發展，我國已正式開始草物權法，肯定在不久的將來，我國會產生全面的、合理的、規范歸屬程序的、系統的物權法。

【參考文獻】

①楊柳：《物權立法推動公私關系調整》

②楊富斌、韓陽：《土地與社會公正問題》載《法學雜志》2006年第155期148

③張曉暉：廣州從化暴力拆遷觸目驚心背后藏巨大經濟利益

④楊富斌、韓陽：《土地與社會公正問題》中“關于解決當前土地問題的對策”載《法學雜志》2006年第155期

⑤莫于川：判斷“公共利益”的標準

⑥梁慧星、陳華彬主編：《物權法》法律出版社，1997年版

⑦史尚寬主編：《物權法論》中國政法大學出版社，2000年版