導(dǎo)語(yǔ)：精細(xì)化管理在房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目中的運(yùn)用一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、我國(guó)房地產(chǎn)工程管理現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基本特征。作為推動(dòng)現(xiàn)代市場(chǎng)發(fā)展上意義重大的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)，其所涉及的使用功能以及行業(yè)包括了諸如辦公、旅游、餐飲、娛樂(lè)和住宅等社會(huì)生產(chǎn)服務(wù)所需房屋這一硬性需求建設(shè)、為人民生活工作和社會(huì)生產(chǎn)過(guò)程的開展和推進(jìn)提供物質(zhì)基礎(chǔ)保證以及開發(fā)土地等，而其具有的一般特征主要有以下幾點(diǎn):首先是地理位置上的固定性，這種地理位置上的固定性還被稱為不可行動(dòng)性。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商選定某地作為土地開發(fā)，房屋建造的規(guī)劃地區(qū)之后就無(wú)法再更換至其他位置。因此，在進(jìn)行最初的位置選擇時(shí)需要統(tǒng)籌考量多方面信息，包括地區(qū)差異、對(duì)于租客、住戶以及投資者的吸引力等。其次是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，投資較大。在項(xiàng)目開發(fā)之初，需要進(jìn)行對(duì)土地及其周圍建筑的考察，土地體量大小其及客觀因素和規(guī)律的限制將會(huì)影響到工程建設(shè)的整體進(jìn)度和完工時(shí)間。此外，繁雜的手續(xù)辦理也同樣會(huì)影響工程推展進(jìn)度，通常完整完成一個(gè)項(xiàng)目的所有開發(fā)工作所需要的時(shí)間都在一到三年左右。再次是會(huì)受到國(guó)家政策和相關(guān)法規(guī)的調(diào)控約束。作為一項(xiàng)性質(zhì)較為特殊的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目將會(huì)對(duì)社會(huì)生產(chǎn)及百姓生活的方方面面產(chǎn)生影響，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和國(guó)計(jì)民生亦會(huì)產(chǎn)生千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，只有通過(guò)國(guó)家對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控作用才能避免唯利是圖的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生，引導(dǎo)其走向健康發(fā)展的道路。第三是對(duì)于相關(guān)人員的要求較高。房地產(chǎn)項(xiàng)目一般規(guī)模龐大，耗時(shí)較長(zhǎng)，分為多個(gè)環(huán)節(jié)，需要各個(gè)方面的專業(yè)人才進(jìn)行通力合作。市場(chǎng)調(diào)研人員負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投資環(huán)境以及市場(chǎng)狀況的相關(guān)調(diào)查工作;營(yíng)銷人員則需要負(fù)責(zé)確定消費(fèi)群體需求偏好情況并有針對(duì)性地進(jìn)行各個(gè)渠道的宣傳方案的制定;工程技術(shù)人員則需要對(duì)工程的實(shí)時(shí)施工進(jìn)行技術(shù)可行性分析和進(jìn)度把控;財(cái)務(wù)分析人員則需要做好項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理及盈利預(yù)估等。只有聘用綜合業(yè)務(wù)能力和總體素質(zhì)較高的工作人員，并使得他們能夠在各方面進(jìn)行積極的溝通協(xié)調(diào)互助工作，才能增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)，整合思想，報(bào)紙項(xiàng)目質(zhì)量。最后是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)較大。由于內(nèi)外各種可控因素和不可控因素的影響，例如整體經(jīng)營(yíng)狀況、自然災(zāi)害發(fā)生、金融狀況的突變、國(guó)家和地方政策調(diào)控等都會(huì)影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)工程管理現(xiàn)狀及存在問(wèn)題。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)真正出現(xiàn)應(yīng)該是在我國(guó)實(shí)行改革開放政策之后，而其發(fā)展時(shí)間較短，發(fā)展程度仍不夠成熟，行業(yè)內(nèi)良莠不齊，整體水平偏低，大部分為小規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)這些問(wèn)題均限制著房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)向規(guī)模化、規(guī)范化方向發(fā)展的腳步，更無(wú)須提進(jìn)一步進(jìn)行精細(xì)化項(xiàng)目管理推進(jìn)工作。截止2010年底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)五萬(wàn)多家房地產(chǎn)企業(yè)中真正的大型企業(yè)所占比例非常低，而國(guó)家調(diào)控政策的扶持力度的減弱也導(dǎo)致了許多中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)陷入了資金和土地的兩大難題中。

第一，管理制度不明確。傳統(tǒng)體制的限制使得我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的組織管理體制仍不成熟完善，無(wú)法適應(yīng)如今世界化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理需求的靈活多變，不斷暴露出一些不足之處。例如在項(xiàng)目管理中，大多以最高管理者的決策為實(shí)施理念，以“人治”占主導(dǎo)，而對(duì)“法制”在制度建設(shè)中的重要地位以及科學(xué)規(guī)劃的合理性置之不理。有的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)甚至企圖鉆法律的漏洞，完全忽略制度建設(shè)的實(shí)現(xiàn)。與各級(jí)承包商和各類設(shè)備供應(yīng)商的項(xiàng)目合作過(guò)程中亦缺乏有效的組織管理措施，完全無(wú)法實(shí)現(xiàn)制度規(guī)范下的精細(xì)化管理。管理制度的缺失在另一個(gè)方面消極影響在于使得項(xiàng)目的總體管理者無(wú)法實(shí)現(xiàn)有效的實(shí)時(shí)監(jiān)控與管理作用，企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)冗雜，各級(jí)關(guān)系復(fù)雜，獎(jiǎng)懲機(jī)制無(wú)法真正有效地實(shí)現(xiàn)激勵(lì)作用，從而還會(huì)造成各方面的大量浪費(fèi)。這些問(wèn)題都將對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體績(jī)效產(chǎn)生極大影響。因此完善體制建設(shè)，消除舊制度下的各種弊端勢(shì)在必行。

第二，成本控制的忽視。這樣競(jìng)爭(zhēng)激烈的全球化市場(chǎng)環(huán)境下，無(wú)法從全局宏觀角度出發(fā)進(jìn)行主動(dòng)而高效的成本管控，對(duì)可控以及不可控因素所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法進(jìn)行預(yù)見和防范，是非常危險(xiǎn)的。如果項(xiàng)目工程的管理者無(wú)法在項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)中實(shí)現(xiàn)成本管理的系統(tǒng)化管控，將帶來(lái)諸多問(wèn)題，影響材料的采購(gòu)儲(chǔ)備、設(shè)備數(shù)量與性能，進(jìn)而影響工程的整體質(zhì)量，造成不必要的資金浪費(fèi)。

第三，組織管理的模糊性。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者只關(guān)注項(xiàng)目的最終受益而忽視管理過(guò)程的精細(xì)化操作，使得整個(gè)過(guò)程仍處于粗放式的落后模式將會(huì)導(dǎo)致施工場(chǎng)地的混亂不堪，承包商之間管理制度的缺乏等不良后果。一旦缺乏科學(xué)完善的總體規(guī)劃管理方案并付諸實(shí)踐，將會(huì)出現(xiàn)“各自為政”的混亂局面，使得整個(gè)項(xiàng)目施工無(wú)論是最基礎(chǔ)的材料設(shè)備采購(gòu)、庫(kù)存管理還是工程建設(shè)都會(huì)面臨無(wú)序狀態(tài)，不僅會(huì)有不必要的浪費(fèi)產(chǎn)生還會(huì)增大各種建設(shè)工程中的安全隱患。

第四，標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行的僵硬性。企業(yè)從粗放式向精細(xì)化、規(guī)范化管理模式轉(zhuǎn)變的首要前提便是制度的建立。只有制定出較為嚴(yán)密的整體流程規(guī)劃以及貼合實(shí)際的各類考核標(biāo)準(zhǔn)才能真正使管理精細(xì)化變成可能，但是如果只有制度、規(guī)范和流程，忽略了實(shí)際情況的多變，突發(fā)意外的可能性，企業(yè)不僅不會(huì)如預(yù)想中那樣開始走向高速發(fā)展的道路，反而會(huì)限制各個(gè)工作人員和專業(yè)人才的主觀能動(dòng)性。必須意識(shí)得到人力資源對(duì)于企業(yè)發(fā)展的重要性，盡可能以更加科學(xué)有效的激勵(lì)舉措來(lái)滿足員工“受尊重”與“價(jià)值得到肯定”的心里需求將比一味以提高薪金的方式來(lái)進(jìn)行激勵(lì)所取得的效果更好，也更有利于調(diào)動(dòng)起工作積極性與責(zé)任感，激發(fā)起創(chuàng)造力。

第五，過(guò)度強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)管理。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)所具有的高投入高回報(bào)特征使得其成本管理成為企業(yè)最為重要的管理指標(biāo)之一，所以財(cái)務(wù)成本管理精細(xì)化也就成為了項(xiàng)目工程精細(xì)化管理中極其重要的關(guān)鍵部分之一。項(xiàng)目財(cái)務(wù)精細(xì)化管理的數(shù)據(jù)來(lái)源與成本管理中的各類指標(biāo)，根據(jù)這些指標(biāo)進(jìn)行跟蹤、分析、調(diào)整和整體規(guī)劃無(wú)疑可以為企業(yè)的成本控制提供更加科學(xué)有效的實(shí)施方案。但是完全以這些數(shù)據(jù)指標(biāo)為依據(jù)也容易導(dǎo)致一些意料之外的問(wèn)題的發(fā)生，如項(xiàng)目管理為提高企業(yè)盈利狀況和投資回報(bào)率，過(guò)分強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)指標(biāo)的硬性要求和執(zhí)行程度，忽視其他的細(xì)節(jié)管理之處，這樣反而會(huì)影響最終的整體管理效果。

第六，對(duì)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響的忽視。環(huán)保話題越來(lái)越引起各方的關(guān)注，人們生活水平的日益提高使得大家對(duì)于干凈舒適的環(huán)境的需求更加迫切，然而不可忽視的是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和施工過(guò)程會(huì)產(chǎn)生很多污染，對(duì)環(huán)境和附近居民的生活帶來(lái)不良影響。而正因?yàn)樵诃h(huán)境保護(hù)方面，國(guó)家的硬性法規(guī)和規(guī)范還未完善，企業(yè)對(duì)之的重視程度也嚴(yán)重不足，導(dǎo)致其除了進(jìn)行工程施工外完全不顧垃圾處理模式和流程的建設(shè)和執(zhí)行，隨意傾倒工程垃圾，不注重灰塵和污染顆粒物等空氣污染物的，不采取正確的防塵措施，進(jìn)而不僅影響了施工工人的身體健康，還會(huì)影響附近居民的生活質(zhì)量。樹立環(huán)保意識(shí)，盡可能采用綠色環(huán)保材料和施工工藝實(shí)則已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)逐漸推廣的必然趨勢(shì)，因?yàn)槿藗兊沫h(huán)保意識(shí)的日益深入使得環(huán)境友好型和資源節(jié)約型工程將會(huì)日益受到追捧。

二、房地產(chǎn)工程建設(shè)精細(xì)化管理

精細(xì)化管理的興起浪潮最先在發(fā)達(dá)國(guó)家大型企業(yè)掀起，它既是一種理念更是一種文化的表現(xiàn)。精細(xì)化管理的存在使得社會(huì)分工日益精細(xì)化，進(jìn)而滿足了現(xiàn)代管理模式的需求，提高了服務(wù)質(zhì)量。以傳統(tǒng)的管理方式為基礎(chǔ)，再進(jìn)行管理思想上的更深層次的建設(shè)和強(qiáng)化，從而構(gòu)建起一種精細(xì)化的管理模式，以這樣的精細(xì)化分工和管理過(guò)程來(lái)減少以往管理模式下的資源占用與浪費(fèi)率，降低管理的總體成本。許多該領(lǐng)域的學(xué)者專家都對(duì)精細(xì)化管理的定義有著自己的看法。有的認(rèn)為精細(xì)化管理的要義在于“五精四細(xì)”;有的則認(rèn)為精細(xì)化管理是一種卓然有效的技術(shù)方法，其目標(biāo)就是為管理者實(shí)施產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整、運(yùn)營(yíng)與服務(wù)等過(guò)程提供技術(shù)指導(dǎo)。而依筆者的觀點(diǎn)則認(rèn)為有一種定義更加能表達(dá)出精細(xì)化管理的意義所在，即精細(xì)化管理給出了一種更加全面的使得企業(yè)能夠通往更加精確、協(xié)同、細(xì)微的狀態(tài)的可能性，使其在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中更具優(yōu)勢(shì)地位，而這樣的推進(jìn)過(guò)程還必須充分借助現(xiàn)代科學(xué)的管理技術(shù)，在效益與效率的權(quán)衡評(píng)估中才能充分實(shí)現(xiàn)管理水平與管理效率的卓效持續(xù)提升。綜上所述可以看出，視企業(yè)性質(zhì)的不同，發(fā)展階段的各異將會(huì)影響精細(xì)化管理的具體內(nèi)容和定義，但是其基本理念缺失一以貫之的，都是以細(xì)微、細(xì)致、協(xié)同和數(shù)字化為基礎(chǔ)和目標(biāo)。可以這么說(shuō)，精細(xì)化管理既設(shè)計(jì)技術(shù)層面，也關(guān)乎思想理念層面，二者密不可分，相輔相成，共同為企業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。精細(xì)化管理所強(qiáng)調(diào)的是一種責(zé)任分工的明確化具體化過(guò)程，要求管理者落實(shí)并貫徹自己的責(zé)任與義務(wù)，在自己的崗位上盡忠職守，兢兢業(yè)業(yè)，以期盡可能最大程度上做好自身本職工作。而對(duì)于工人的要求則是落實(shí)到每天的工作的保質(zhì)保量和日清日結(jié)上，一旦發(fā)現(xiàn)當(dāng)天的工作出現(xiàn)問(wèn)題，就要及時(shí)的糾正處理，不讓這樣的問(wèn)題成為以后工作的隱患。

作者:孫武 魏彥朝 單位:武漢科技大學(xué)管理學(xué)院