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摘要：分時度假作為一種新興的休閑旅游方式,已在全球掀起了一股熱潮，成為一種充滿生機和活力的產業，它是介于房地產產品與飯店產品之間的一種中間產品。本文回顧了國外分時度假的研究進展、特征，同時也比較我國有關分時度假研究進展；文章第三部分首先列舉了學者們對現階段我國分時度假領域中存在的問題陳述,如信用制度、法律法規制度、分時度假交換網絡、產品設計開發與營銷等；為了指導我國分時度假業持續、健康的發展，第三部分還列舉了學者們就所出現的問題提出的一些建議。

關鍵詞：分時度假；旅游；市場；發展

分時度假(Timeshare)起源于20世紀60年代中期的法國阿爾卑斯地區,70年代傳入美國,隨后迅速在歐美國家發展起來,并成為全球推崇的休閑度假方式,目前它已成為旅游業中增長最快的部分。90年代,分時度假的概念引入中國,并且引起了我國旅游業界的普遍關注。目前我國已出現一批開展分時度假業務的企業。分時度假業在全球保持旺盛的發展勢頭,然而其在中國短短幾年的本土化進程中許多學者看到了其中存在的諸多問題。

一、分時度假的概念

分時度假(Timesharing),此概念由瑞士的亞歷山大,耐提首創。而真正意義的分時度假經營則開始于1976年法國的阿爾卑斯山地區,最初是指幾戶人家就一處房產分別只購買部分時段的產權,共同擁有、共同維護、分時使用的一種度假形式。后來逐漸演變成每戶人家在每年只擁有某一時間段的度假地房產使用權,并且可以通過交換系統對不同房產的使用權進行交換。[1]

徐棲玲,李莊容（2000）指出，傳統的分時度假是指顧客在購買某一項分時度假產品后,在指定地點、指定時間可免費使用住宿設施。[2]黃獻民（2004）提出“分時度假”是指將度假村、度假酒店中的一棟別墅或幾棟房間的使用權按每年若干天，在若干年的時間內（一般為每年一周，20至40年）以鎖定的價格一次性出售給消費者的經營方式。[3]國內許多學者認為分時度假應分為兩個概念。陳怡寧,趙瑜（2001）認為，確切的旅游分時度假概念應該涵蓋分時度假的度假概念與分時度假上的交換概念。分時度假的度假概念是：將酒店（或度假村）的一個單位的使用權按每年若干天，共計若干年的時間段，用鎖定的價格，一次性出售給客戶，客戶在其購買的時間段內，擁有對客房的使用權，同時也享有轉讓、饋贈、繼承等系列權益以及對公共配套設施的優惠使用權。分時度假的交換概念是：若客房于某一年決定不在其購買的享有分時度假權的度假單位居住時，就可以用其使用權去“交換”隸屬于交換公司服務網絡中任何一家成員單位同等級，但位于不同地區的度假房產使用權。[4]劉趙平（2002）指出，國際上一度通行的慣例是:將一處住宿設施(如飯店、公寓、度假別墅等)的住宿單元每年的使用期分為52周,將52周的51周分時銷售給顧客。每個單位的分時度假產品,就是在約定的時期內(一般為20-40年),每年在這一住宿單元中住宿1周的權利。從本質上而言,分時度假實際上是介于房地產產品和飯店產品之間的一種中間產品。[5]

二、國內外分時度假的研究進展和特征

（一）國外分時度假的研究進展和特征

在國外，分時度假研究是伴隨分時度假產業的成長而展開的。其研究成果多見于住宿業雜志,分時度假會議資料,RCI(ResortCondominiumsInterna2tional)、II(IntervalInternational)等大企業委托下屬公司作的調查報告,以及像ARDA(“AmericanResortDevelopmentAssociation”即美國度假業協會)這類機構主辦的雜志如DEVELOPMENT。

根據檢索的文獻發現，國外分時度假研究主要圍繞以下幾個方面展開：(1)分時度假的市場；(2)分時度假的開發、管理；(3)分時度假的銷售；(4)分時度假的交換系統；(5)分時度假的保障體系。而國外學者對需求市場的研究是最為關注的,不同的學者從不同的角度研究分時度假需求市場的特點。在這方面最早的一篇文章是Woodside,ArchG.等1986年在《旅游研究記事》發表的“細分分時度假市場”。Randall（2002）分析了分時度假消費者人口統計的、心理的特點,購買分時度假的原因,發展商如何推銷給特殊的消費者。[19]

有關于國外分時度假的特征，本文主要援引了學者陳怡寧和趙瑜（2001）的觀點，有以下幾個特征：

1、全球化進程日益加劇

全球最大的酒店集團圣達特介入分時度假業主要采用兩種方式:一是建立了全球最大的分時度假交換系統RCI(ResortCondominiumInternational)；二是成立分時度假企業良園Fairfield)度假村，并于2002年收購了Trendwest公司,以加速區域擴張和品牌化經營。[20]Hapimag公司是分時度假點數交換系統的創建者,在15個國家擁有51個度假村,除了一家在美國外,其余均分布在歐洲各國。Sunterra公司走在全球分時度假業收購兼并浪潮的頂端。目前,它所擁有的87個度假村分布在美國、加勒比海地區、歐洲和遠東的11個國家,其手段主要是收購兼并。隨著20世紀90年代后半期收購兼并活動的不斷涌現,世界分時度假業也明顯地呈現出兩極分化的特點。[4]

2、兩極分化日趨形成

近10年來,MVCI(萬豪國際度假俱樂部)一直位居全球分時度假業銷售量第一的位置。2000年,MVCI的銷售額為7億美元,占當年市場份額的9133%,而1994年只占市場總量的414%。1994年,全球年銷售額前10位的企業占領18%的市場份額,而到了2000年,這一數字則高達40%。全球年銷售額前40位的企業數量只占全行業總數的不到1%,卻創造了6317%的銷售業績,1994年則占銷售總額的32%。盡管大企業有了跳躍式的增長,然而行業中大多數企業,尤其是小企業的經營卻不得不面臨內憂外患的考驗。從數字來看,在不考慮前40位企業的情況下,其他企業年銷售額的總和已經從1994年的6716%下降到2000年的3613%。盡管眾多中小企業是整個行業的根基,它們通常會利用自身靈活多變的特點占領部分市場以占據自己的生存空間,但是,中小企業在全球收購兼并的浪潮中也往往會自愿或不自愿卷入其中,這也再一次加劇全球化和兩極化的趨勢。[4]

3、酒店集團成為新生力量

分時度假業細分化程度越來越高,同時也明顯地呈現出集中化的趨勢。1989年,只有一家酒店企業(MVCI:萬豪國際度假村)位居全球分時度假企業10強。而到2000年,年均銷售額位居前40位的企業中有7個頂尖酒店品牌。這里面除了萬豪和迪斯尼之外,如今又增添了希爾頓、凱悅、華美達和四季等這些新品牌。2000年,他們的年均銷售總額占當年整個行業的1912%,而1994年只占8%。酒店集團利用已有連鎖酒店的加入為分時度假業構建國際銷售網絡開辟新的前景。[4]

4、市場細分化

在酒店業品牌加入的驅動下,分時度假業的市場細分得以促進和發展。而對于分時度假業來說,不同的交換系統或許更有利于我們了解其市場細分。2002年,萬豪國際宣布旗下的高端品牌Ritz2Carlton和MVCI的子品牌Horizons也加入其分時度假交換系統。據統計，銷售額前10位的企業其平均銷售價格卻相差甚遠。萬豪的每周平均售價高達17200美元,而價格最低的只有8500美元。由此陳怡寧和趙瑜認為,分時度假產品具有明顯的市場細分。而且,從銷售總額來看,高端產品具有明顯的競爭優勢,但是低端產品也具有相當大的市場。[4]

5、市場營銷策略科學化

由于分時度假產品尚處于成長階段,社會公眾的認可度也不是很高,因此國外分時度假企業投入大量的人力物力進行市場營銷和銷售工作。有統計表明,分時度假企業的銷售和營銷成本約占其產品總成本的40%～60%。事實上,企業所采用的多種營銷和銷售策略確實也在很大程度上促進了分時度假業的成長和發展。值得注意的是,國外分時度假企業已從最初的直接促銷轉而采用更高層次的促銷策略。[4]

（二）國內分時度假的研究進展

分時度假的概念于1997年引入國內。近幾年來,我國分時度假的理論研究相當活躍,但與國外相比,我國分時度假研究起步較晚,研究層次較低,研究涉及面狹窄。就研究專著而言,國內有2本。一本是劉趙平撰寫的《分時度假?產權酒店——飯店業和房地產業的創新發展之路》(2002)，另一本是楊立娟等編著的《新經濟新生活——分時度假在中國》(2003)。就研究論文而言,其研究論文涉及旅游、房地產、法律、建筑等相關學科,也反映了分時度假自身的多學科交叉性。

就掌握的文獻來說，我國分時度假研究主要集中于以下幾個方面：

1、我國發展分時度假的功能分析

張澤一（2001）對分時度假的功能做了以下幾點分析：（1）、優化配置旅游資源。（2）、提升旅游消費質量、降低旅游費用。（3）、利用網絡效應，增強服務主體的競爭力。[6]徐棲玲和李莊容（2000）認為，分時度假在我國度假賓館經營中的作用突出，使用分時享用度假住房可為度假賓館淡季經營帶來福音。相對于常規淡季經營手段,分時度假產品形式可降低成本,增大效益。度假賓館可根據經營經驗,確定可出售的時間段,以廣告、上門推銷或競標等形式推出。出于購買分時度假產品形式有一定的年限,因而在出售后接下來的年限里,度假賓館可節約大量的營銷費用,而將人、財、物資源集中在對購買分時享用度假住戶的售后服務上,另外,購買者如果不想未來使用某度假村的使用權時,可以通過交換系統將單元另行出租或交換為不同度假村的使用權,更能滿足購買者的靈活需求。如果分時度假市場不斷擴大,分時度假物業升值的話,購買者還會有意外的收獲,真正達到投資獲利的目的。[2]張秋惠和楊絮飛(2004)對旅游分時度假的功能分析主要總結問兩點:(1)、旅游分時度假產品的經濟效益：主要表現為兩個方面，一是由分時度假經營直接帶來的經濟收入，二是分時度假經營創造的就業機會；(2)、穩定客源，緩解季節性對旅游目的地的影響。[7]

2、我國發展分時度假的條件分析

徐棲玲和李莊容（2001）從國內度假旅游的供給和需求空前發展、度假賓館經營的季節性明顯、國際分時度假交換網絡目前尚不適應我國的市場狀況這三點條件進行分析，認為我國發展本土化分時度假交換網絡的時機基本成熟。[2]王婉飛（2003）認為，從我國當前旅游業的宏觀背景和微觀條件分析,無論是供給還是需求,目前都已基本具備了發展旅游分時度假的條件:（1）我國國內旅游休閑度假消費逐步成熟,旅游市場日益龐大，（2）國內大量房產資源閑置，（3）國際國內旅游業的迅猛發展為分時度假創造了優越的發展空間，（4）入世后的機遇和挑戰,促使國內旅游企業介入旅游新興領域的積極性大大提高。[8]王桂英,李忠寶（2005）對我國旅游飯店分時度假的可能性與必要性進行了分析。從可能性上來說有（1）旅游飯店供給持續增長,客房出租率降低，（2）全國房地產積壓嚴重，（3）度假旅游的增加,使分時度假具備了可能性；從必要性上來說有（1）創造就業機會，（2）重復消費（3）分時度假可以滿足消費者住宿的個性需要。[9]

3、我國旅游飯店的分時度假

王桂英,李忠寶（2005）通過對分時度假的概念及發展過程的介紹,分析了我國飯店推行分時度假的可能性和必要性,并就我國旅游飯店推行分時度假提出了相應的對策。[9]劉菲（2000）則指出了旅游飯店分時度假交換系統這一新業態與傳統飯店業態相比所具有的特點：首先,產權高度分散、產權所有者不以經濟回報放在第一位、所有權之間的靈活互換是該業態的產權模式特點；其次,交換系統中交換條件的設計,增加產品的流動性、注重經營要素中技術的開發和應用等是該業態的經營模式特點；第三、消費者權益具有多樣性、期權性和滯后性是該業態的消費者權益特點。[10]郭盛暉(2002)認為中國分時度假企業運作不可預測,不可控制的因素太多了。[11]蔣海燕(2002)則擔心產權酒店的期貨性質會牽涉到嚴重的信譽問題。[12]

綜上所述,我國在分時度假的研究上取得了一定的成果,但有些問題的研究還有待深入.如分時度假市場營銷分析、分時度假的保障體系研究、分時度假的交換網絡研究等方面。

三、我國分時度假發展存在的問題與對策

（一）我國分時度假發展存在的問題

我國分時度假面臨的問題中，學者們主要對信用制度問題、法律法規制度、分時度假交換網絡、產品設計開發與營銷等方面進行了陳述。

1、信用制度問題

王婉飛（2003）指出信用短缺已成為制約我國分時度假發展的“瓶頸”。[8]李秀娜(2005)在分析我國分時度假信用危機的階段性特點的基礎上,剖析了分時度假各方的法律關系和責任歸屬。[14]呂愛戀,張建宏(2005)運用產權理論、制度經濟學理論、信息不對稱理論等經濟學原理,從深層次上剖析了信用缺失的根源。[15]賀小榮(2001)認為分時度假產品市場的信譽度低。主要有良種表現：一是在分時度假產品銷售過程中經營者的信譽度低，當前最突出的是欺詐性銷售和強制性銷售；二是分時度假產品交換或銷售過程中消費者的信譽度低，由于我國分時度假交換系統還很不完善，而在分時度假系統中的消費者的權益教其他消費者大大拓展，因此有些消費者往往會不通知以前的銷售商而隨意的交換自己購買的產品，或是不按已商定好的時間去消費自己的分時度假產品。[16]岳川江(2005)指出投訴不斷出現使分時度假在我國遭遇空前的信任危機。[18]

2、法律法規制度問題

王婉飛（2003）指出我國分時度假本土化發展中法律法規制度幾乎空白。消費者權益難以保障,使不法分子借此“亂集資”,導致強迫性和欺騙性銷售問題。[8]在此問題上，賀小榮(2001)認為分時度假產品市場的立法工作嚴重滯后，產品的生產、銷售、交換、消費過程中出現的一些問題幾乎無法可依。[16]岳川江(2005)也指出相關法規缺乏，消費者權益難以保障。[18]

3、分時度假交換網絡問題

目前,我國的交換網絡還沒有建立,也沒有與國際接軌,這嚴重影響了分時度假優越性的發揮。王婉飛（2003）認為我國尚未形成具有規模、有影響的國內分時度假交換網絡。分時度假產品交換的標準體系十分欠缺,既沒有對加入分時度假交換系統的不同檔次飯店的設施、設備應達到標準做出具體規定,也沒有對同一分時度假產品在不同檔次飯店間進行交換的公式、原則做出具體安排,使消費者在短期內無法自由選擇國內的各類飯店、度假地,大大影響了度假產品的吸引力。[8]賀小榮(2001)指出我國還有很大一部分飯店沒有實現網上的國際、國內預定，我國的網絡技術不能滿足這種需要。[16]岳川江(2005)指出網絡交換體系不完善，分時度假的潛力難以充分發揮。[18]

4、產品設計、開發與營銷問題

賀小榮(2001)認為我國對分時度假產品的宣傳不夠。雖然假日旅游已經在我國如火如荼的開展起來，但廣大旅游消費者對何為分時度假并不了解，就連一些旅游經營者對分時度假也只有一個概念上的、粗淺的理解，其結果是一些飯店、度假村對自己的分時度假產品定以高價，從而使自己的產品遠離消費者。[16]王婉飛（2003）根據調查統計表明，產品價格與消費者可支配收入、度假次數、學歷、度假天數顯著相關，而當前分時度假產品價格與國內消費水平脫節。[8]

（二）我國分時度假發展的對策

分時度假對策研究是我國分時度假研究的熱點，針對所出現的問題，大多數學者主要從信用制度、法律法規制度、產品設計與開發、網絡建設等方面提出其對策。

1、信用制度方面的建議

王婉飛（2003）提出建立失信懲罰機制,設立服務質量保證金制度,樹立良好企業形象,增強消費者購買信心。[3]賀小榮(2001)提出要配合以德治國，提高分時度假產品供需雙方的信譽度。這將既有助于杜絕我國旅游飯店業分時度假產品經營過程中業已存在的強制性銷售和欺騙性銷售再次出現，又可在思想上防范類似問題的進一步發生。[16]岳川江(2005)提出要盡快制訂有關法律法規，依法加強對分時度假的監管，確保分時度假產品的合法經營。[18]

2、法律法規制度方面的建議

王婉飛（2003）提出盡快出臺具有中國特色的分時度假法。[8]徐棲玲、黃曉麗（2001）提出要保障消費者權益。[13]陳超,郭魯芳(2003)提出應法律規制,組織到位,品牌建設,產品創新。[17]賀小榮(2001)指出要加強針對分時度假的立法工作，切實保護消費者的正當權益。[16]

3、網絡建設方面的建議

目前國內的研究已經提出這方面的問題與建議,但是研究深度不夠,缺乏可操作性，應著重加強我國分時度假網絡的建設和與國際接軌方面的研究。賀小榮(2001)都提出要加強對分時度假產品的技術支持,提高旅游飯店運用電子網絡的能力。[16]

4、產品設計、開發與營銷方面的建議

王婉飛（2003）提出的分時度假產品規制對策：一是建立“冷靜期”制度,防止強迫性銷售最有效的施；二是提供退款保障,這是與“冷靜期”制度相配套的措施；。三是保證會員對設施的使用權,以防遇到各種意外情況時能夠保證會員按約定使用設施的權利；。四是信息公開制度,防止欺騙性銷售。[8]邱丹(2002)提出國內分時度假產品的營銷策略要更注重品牌化經營,要重視產品中的附加值,認為分時度假產品營銷創新的關鍵在于交換效率的提高。[1]陳怡寧、趙瑜(2005)指出,我國要大力開發具有本土化特色的分時度假產品,實行品牌管理、集團發展等適合中國國情的發展策略。[4]賀小榮(2001)建議要加強分時度假的宣傳工作，提高分時度假產品的知名度。[16]岳川江(2005)提出要盡快明確行業主管部門，制訂行業規范技術標準，確保分時度假產品的規范經營，并對“分時度假”產品進行本土化改良，建設有中國特色的分時度假產品。[18]

四、結語

作為一種新型的旅游產品，分時度假有著廣闊的市場前景。目前從我國旅游業的宏觀背景和微觀背景條件分析，無論是供給還好似需求，都已基本具備了發展分時度假的條件。然而由于我國市場經濟不完善，信用制度、法律制度缺失，度假消費環境不成熟，使我國分時度假遭遇到不可回避的發展困境。在看到我國發展分時度假所具備的各種有利條件的同時，也要注意到當前環境中可能存在的各種問題和威脅，以便于采取針對性的餓措施，促使行業發展。隨著近年來中國旅游業在世界市場的迅速崛起,業界各方人士開始普遍關注亞太地區分時度假市場上的發展潛力。我國發展分時度假應該借鑒發達國家發展過程中的經驗教訓,通過相關各方參與綜合性開發的手段,樹立良好的市場形象,以開放、積極的態度去迎接這一新產品給我們帶來的機遇和挑戰。

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