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摘要：房地產企業作為我國國民經濟的支柱產業之一，通常是各省市的重點稅源企業。隨著我國政府對房地產行業管控日趨嚴苛，近年來大量中小型房地產企業關停倒閉，而大型上市房地產企業也逐漸由規模化向利潤化轉型。由于房地產開發所涉及的稅種多、稅負水平重、涉稅風險高，房地產企業歷來都是稅務稽查的重點。而納稅成本作為房地產開發成本極其重要的一項，納稅成本的降低，能有效促進企業降本增效，產能優化。所以，提高稅務風險防范意識，加強稅務管理，對房地產開發企業具有舉足輕重的作用。本文在分析房地產企業稅務管理的重要性基礎上，深入探討了房地產企業稅務管理現狀和存在的問題，并針對性的提出了加強房地產開發企業稅務管理的對策建議。

關鍵詞：房地產開發企業；稅務管理；納稅成本

一、引言

自2016年5月1日起，我國全面推行“營改增”。房地產行業作為最后一批次“營改增”的六大行業之一，由于項目本身開發特點及涉稅種類多、金額大而備受關注。房地產企業必須摒棄傳統的營業稅管理模式，轉而迎接增值稅的新時代。如何有效進行“營改增”的過渡，增值稅發票如何管理，哪些決策因為稅種的變化而需重新進行納稅籌劃及風險規避，等等的系列問題，都亟待解決。因此，行而有效的稅務管理對房地產開發企業意義重大。（1）稅務管理不僅降低企業運營成本，增加效益，還能促進產能優化，提高企業綜合競爭力。（2）稅務管理的首要職能是決策職能。優秀的稅務籌劃可以甄別方案的優勝劣汰，有助于企業把有效的財務資源投資到產能高效益好的項目中達到方案的決策優選。（3）稅務管理促進財務基礎核算建設，提高管理會計水平。稅務管理活動要求企業精打細算，建立健全的會計核算制度，做到票、賬、表、稅一致。要求稅務管理人員要有敏銳的納稅風險防范意識，統籌規劃，提升管理會計水平。

二、房地產企業稅務管理現狀和存在的問題

企業稅務管理是一種合理、合法、有效的管理行為，不是違法的偷稅，是國家稅收政策所允許的，是企業在遵守國家稅負，不損害國家利益的前提下，充分利用稅收法律法規所提供的包括減免稅在內的一切優惠政策，達到少繳稅或遞延繳納稅款，從而降低稅收成本，實現稅收成本最小化的經營管理活動，是對企業納稅過程中涉及的人、財、物、信息等資源進行計劃、組織、協調與控制。主要內容包括納稅政策管理、納稅程序管理、納稅成本管理、納稅風險管理、納稅爭訟管理、納稅信用管理。新形勢下，由于房地產開發模式的不斷轉變及多元化，尤其是全面“營改增”以來國家相繼出臺了相關稅收法律法規。部分房地產企業沒有跟上政策的動態變化，未能在政策變動后及時調整稅務籌劃方案，稅務風險防范意識不夠，稅務管理模式調整未能與時俱進，導致出現了各種各樣的稅務管理問題：1.稅務管理人才短缺，知識匱乏對房地產開發企業而言，全面“營改增”之后，增值稅較之營業稅，在計算方法、征納方式、稅收政策把握、稅務籌劃風險點等諸多方面都更加復雜、更加全面、內容也更加廣泛，發票管理也獨具特色。增值稅亦對土地增值稅和所得稅等主要稅種的計算產生深遠的影響。現狀就是目前還存在相當一部分房地產開發企業未能跟上“營改增”步伐，其根本原因就是稅務管理人才短缺，專業素質不高。稅務管理人員往往處于信息鏈的末端，對信息者或信息本身缺乏控制力，不能及時準確地獲得有用信息，納稅知識匱乏。而后續稅務管理人才的培訓、晉升等亦不受重視，人才的培養計劃相對滯后。2.稅務內控制度不健全、風險管理機制不完善房地產開發企業在稅務管理方面的內控制度不健全，風險評估和監督機制未到位，普遍存在對稅務管理重視不足，危機驅動意識不強。房產開發企業在施工合同、材料合同等合同簽訂之前，合同風險評估流程往往只注重法務部門意見，而未經過財務、稅務風險測評，導致后期合同執行出現了問題，增加了不必要的納稅成本，例如未考慮增值稅稅率的變化對施工成本的影響。納稅成本，不僅包括實體稅款支出，還包括稅收服務成本、稅收處罰成本、額外稅收負擔、稅務費用。房地產開發企業因其稅負重，管理層往往過度追求實體稅款降低而忽略了其他納稅成本支出。少交、緩交稅款帶來的稅收處罰成本有時帶來的名譽損失價值遠超實體稅款支出，且價值無法估量。3.稅務溝通不充分，征納雙方信息不對稱，存在政策解讀偏差稅務政策信息千變萬化，政策補丁和解讀與時俱進。而房地產開發企業未能及時收集更新納稅政策信息，未能積極與稅務機關保持聯系溝通，導致了征納雙方信息的不對稱。稅務機關工作人員對政策的解讀，不同人員不同部門有不同的解釋，個別稅種甚至存在地域性的解讀。對稅收政策的理解不足又缺乏與當地稅務機關的溝通聯計中國鄉鎮企業系，使得房地產開發企業對稅收政策把握不準，稅務管理風險加大。與稅務機關溝通不暢或是懼怕稅企溝通，都有可能激化征納雙方矛盾，或是引起稅務糾紛，使企業始終處于高稅負水平，使企業經濟利益受損，或使企業社會形象受損，品牌事件造成的后果極有可能是不可逆的。與稅務機關缺乏緊密的聯系，就無法掌握最新的稅收政策及其發展趨勢，就會錯誤地預判及評估稅務風險，使得稅務籌劃方案跨越紅線而“違法”，稅收籌劃方案失去執行意義。

三、加強房地產開發企業稅務管理的對策建議

1.制定稅務管理制度、流程，建立健全稅務管理內控機制。房地產開發企業應建立健全稅務管理內控機制，制定稅務管理標準化程序和流程，為各項涉稅工作的順利展開提供依據、支持和保障。要明確各職能部門的權責分工，完善匯報制度和監管制度。例如可出臺相應的發票管理制度，對發票的合理合法取得加以規范，并制定相應的懲戒機制，對違規行為加以懲罰。2.稅務部門脫離財務部門獨立設置，創建稅務“飛虎隊”。第一，從成本效益出發，小型房地產公司以外部稅務師事務所、會計師稅務師事務所指導稅務工作為主，中型地產公司財務部門指導稅務管理，并輔以外部中介機構、稅務，大型房地產開發企業，特別是上市房地產公司，因涉稅事項多而雜，涉及金額大，應將稅務管理部門獨立于財務部門單獨設置。稅務部門將日常稅務管理工作常規化、制度化，標準化，并做好日常稅務活動監督，建立快速反應機制，必要時創建稅務“飛虎隊”，以應對突發、緊急稅務事件，應對各種稅務檢查、稽查、稅務糾紛等。第二，稅務部門要建立與主管稅務機關的長效溝通機制，加強合作交流，維護良好納稅信用。某些大型集團的財務信息平臺已與稅務機關稅務信息系統無縫對接，稅務機關可以對企業不規范的涉稅財務處理及其他涉稅風險事件實時預警，企業可以根據預警信息及時采取相應風險應對措施，這樣可以避免不必要的風險或將風險值降至最低。3.強化納稅風險管理，降低納稅成本。首先，稅務部門對日常稅務活動的監督，對涉稅風險區分輕重等級加以正視、評價、防范，并形成納稅風險管理制度。其次，稅務部門應該定期或不定期收集分析涉稅風險因素，構造風險管理的動態框架、分析預警系統，對稅務風險頻繁預警點要著重加以關注，實時監控，評估其累計影響，實現對風險的準確預判，并采取對應措施。再者，對重大投資或專門項目，設立專項籌劃模式。比如人才公寓、公租房、拆遷房、棚改戶，城中村改造項目，此類項目社會影響力大，投融資管理及其后續一系列稅務管理活動必須專人負責，稅務籌劃工作專門專項化。4.管理會計與稅務管理相結合。首先，房地產開發企業會計核算應按會計準則、會計制度合法、合理設置會計核算科目，特別是增值稅二級科目及其下屬核算專欄。避免因未取得合法憑證導致所得稅匯算調增損失，避免混合經營行為因未分立賬簿未分別核算導致從高適用稅率導致的稅負增加，避免房地產老項目因采取一般計稅方式而導致不能享受簡易計稅的稅收優惠。在稅務籌劃方案和稅務核算相沖突時，要做到在遵守稅法、會計法規的基礎上做出合理抉擇，協調兩者矛盾沖突。其次，管理會計與稅務管理相輔相成，相互促進，不可分離。稅務管理的根本目的是降低稅收成本，只有在全面、詳細的了解財務真實財務狀況的情況下，才能制定出合理合法的稅務管理辦法、制度與措施。而完善會計核算方法和體制的財務基礎建設，是做好稅收統計、分析的基礎。企業稅務管理是一項技術性、政策性的綜合性工作，只有恰當地運用管理技術，才能給企業帶來經濟利益，反之則可能帶來經濟或名譽上的損失。5.加強發票管理、稅務檔案管理。稅務管理過程中不可或缺的一環是加強發票和稅務檔案的管理。首先，發票管理關鍵是對增值稅發票進項稅額抵扣的管理。房地產開發企業應盡量索求增值稅專用發票，但又不能因過度索求發票導致虛開、委托他人代開增值稅專用發票，任何發票的取得都必須合法合規，且考慮成本效益原則。例如不能僅僅追求增值稅專用發票而放棄房地產老項目簡易計稅的優惠政策。房地產開發企業應不斷對加強工程施工單位及材料供應商管理，合同的簽訂要多渠道多方比對，建立黑白名單實錄，選擇優質供應商和施工單位，防止后期因合同糾紛造成進項稅額的流失，加大工程成本或影響工程進度，同時加強材料的核銷制度，杜絕虛增抵扣。其次，稅務檔案包括但不限于稅收政策、政策解讀、發票、合同、財務憑證、稅務文書等。房地產開發企業應關注稅務檔案的動態變化，定期整理、歸檔涉稅檔案，專人管理，分類別統計涉稅風險點及其發生概率和頻率，形成風險總結及分析評估報告制度。

總之，減降稅費和放、管、服將是我國稅制改革的主旋律，稅務杠桿作用將越來越深入生產生活的方方面面。各項稅種逐步立法化、稅收新政及其政策補丁文件不斷出臺，房地產企業由于業務的復雜性，所面臨的問題與困惑不減反增。如何應付稅制改革帶來的稅務風險，平衡稅收收益最大化及稅收損失最小化，運用稅務管理有利于企業在戰略管理中優化資源配置，降低稅負水平，降本增效，實現企業利潤與現金流的最大化，提高企業競爭力，實現企業價值再造。

參考文獻：

[1]湯貢亮,謝新宏.稅務管理與企業價值再造[M].北京:經濟科學出版社,2017:2-3.

[2]李金蔓.營改增后房地產企業稅務風險點分析與管控措施[J].經貿實踐,2018，(18):86,88.

作者:趙麗英 單位:蘇州吳相置業有限公司