導語：我國物業管理行業保險機制研究論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：物業管理是一個高風險行業，直接涉及較大范圍的人身和財產安全，而且可控性較低；與此同時，它又是一個微利行業，這和它所承擔的高風險具有很大反差。而保險是指為了償付自然災害和意外事故帶來的經濟損失，以充分的物質準備來保障社會安定，建立專門用途的后備基金的一種經濟活動方式。因此，為了保障物業行業的發展和人身財產的安全，有必要將有效轉移風險的保險機制引入到物業管理行業中來。

關鍵詞：物業管理；風險；保險

1我國物業管理行業發展的基本情況

作為房地產業的一個分支，我國的物業管理行業起步較晚，經歷了起步、休眠、復蘇與發展三個階段。

本世紀20年代初到抗戰前夕，是中國房地產萌芽和初步發展階段。在此期間，在我國的上海、天津、武漢、廣州、哈爾濱等城市大量出現一些八九層高的建筑物。此時，因房地產市場的需求，產生了經租、清潔衛生、住宅裝修、服務管理等經營性的專業公司。這些專業公司的管理形式與我們今天的物業管理公司的服務形式較為相似。

1949年新中國成立后，城市土地收歸國有實行無償劃撥使用，房產絕大部分轉為公有制，住宅建設基本上由政府包下來作為福利分配，房地產管理由政府設立的管理機構統一管理，政、企、事合一。這樣，房地產這一生產生活要素不作為商品進入流通，其經營活動停止，物業管理相應也隨著房地產市場的沉寂而處于休眠狀態。

20世紀80年代后，隨著我國市場經濟的不斷發展，房地產業重新崛起并不斷加快其發展的步伐。在沿海開放城市和一些特大城市，由于房地產業的迅猛發展，同時出現了這些物業的管理問題。此時，由深圳和廣州開始，出現了借鑒香港經驗、大膽探索、不斷創新的現代物業管理行業。1994年，建設部以33號令頒布建國以來我國有關物業管理的第一個部門規章——《城市新建住宅小區管理辦法》，從而明確了這種新的管理體制。同年6月，深圳市人大常委會通過了我國有關物業管理的第一個地方法規——《深圳經濟特區物業管理條例》。上述這些法規和規定的實施，進一步確定了物業管理在中國的地位，標志著中國物業管理事業的發展進人了新的時期。

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2我國物業管理行業引入保險機制的必要性

2.1物業管理的特點所決定

物業管理的管理對象是物業，即有辦公樓、商場、廠房、花園別墅、高檔商品房、售后公房、舊住宅小區等；服務對象是人，既包括物業所有人（業主）和使用人，又包括在物業管理區域里的活動對象。實施專業化、契約化、規范化物業管理，除了房屋及公共設備的維修養護外，其他物業管理的內容在程度上或方式上，存在著某些不同的社會職能，如安保、消防、保潔、綠化，任何組織和個人都會與物業管理產生各種聯系，并通過這種聯系形成人與人之間的社會關系，因此，物業管理的權利主體和義務主體非常廣泛。同時，在物業管理活動中，潛藏著一些不可預見的風險，如外墻脫落擊傷行人或砸壞車輛、電梯困人造成第三者受傷、機動車遭竊、老人摔跤等，現今物業建設的檔次越來越高，小區中各類配套設施數量也越來越多，諸如空調、健身娛樂等，為小區的安全管理增加了難度，將會因為使用不當、疏忽等原因造成不必要的傷害，再優秀的物業管理公司，在具體管理和服務過程中都難免出現失誤，難逃承擔賠償責任，因此需分擔風險、分散意外損失。

2.2保障物業管理行業發展的需要

物業管理是微利、高責任風險行業，其經濟實力十分有限，難以承擔經濟索賠責任。引入保險機制有助于物業管理減輕經濟責任糾紛的困擾，提高服務質量和信譽，而業主及非業主使用人的合法權益受到侵害時，也能夠及時、有保障地得到賠償。

2.3為解決業主和物業管理公司矛盾提供了一種機制

在賦予物業管理公司管理服務權利的同時，一份沉重的責任也隨之而來。目前因為意外事故造成業主同物業管理公司之間產生糾紛的事例已占到相當大的比重，特別是業主的合法權益受到侵害，尤其是生命安全受到侵害時，業主和物業管理企業常為賠償責任分析大費周折。通過保險，可以減輕化解和轉移經營風險，協調緩解業主與物業管理公司之間出現的矛盾。

3我國物業行業引入保險機制主要面臨的問題

3.1公民缺乏較強的保險意識

在我國，保險意識沒有深入人心，多數物業公司認為只要公司管理規范，就不會發生意外事件。物業管理公司對物業保險認知不足，以致發展多年的深市物業管理行業內至今都少有人過問和購買物業保險，在日常管理和服務過程中發生了許多諸如機動車輛被盜、高空拋物砸傷過路人、污水井蓋被盜掉進小孩、電梯困人復發心臟病等經濟索賠案件，管理公司常常作為第三者被推上法庭，出現和業主沒完沒了的糾紛。

3.2法律環境不夠完善

物業管理責任保險是提供專業服務時，因過失致使服務的消費者或第三者遭受財產損失或人身傷害而“依法”承擔的經濟賠償責任。因此是否有法可依是判定保險責任的關鍵所在，也是該保險合同成立的重要基礎。我國《物業管理責任條例》對于保護消費者的權益發揮了積極的作用。但是并沒有具體的法規對物業管理公司應當承擔的經濟賠償責任的認定進行詳細的規定，加之實際執法中沒有足夠的案例可循，導致判定何種情況下物業管理公司應當承擔賠償責任，賠償到何種程度等都存在相當大的困難。

3.3物業管理行業發展不規范

物業責任保險在現階段缺乏有效的市場需求，該險種最早在2000年9月由中國人民保險公司推出，但直到2001年底，才在深圳簽了第一單。保險經營是以“大數法則”為基礎的，需要承保足夠的風險單位來分散風險。由于投保單位太少，保險公司面臨的風險無法分散，還可能面臨著“逆選擇”的風險，不得不將費率定到比較高的水平或者干脆對于為數不多的投保人拒絕承保，形成惡性循環。保費收入有限、賠付率高，這樣的經營狀況使得保險公司的積極性也大打折扣。這種現狀離不開我國物業管理行業的特點以及市場經濟中的競爭因素。生活中許多物業管理企業的前身多是房管所基建單位的分支機構，也有些是安置下崗職工的勞服企業。這些造成了物業管理公司的管理水平低、效益差，造成物業管理責任保險發展緩慢。

3.4可操作性有待提高

物業保險，應是整個社會保險中不可缺少的一個重要組成部分，物業保險通過對物業管理區域由于自然災害和意外事故等造成的保險責任范圍的損失提供經濟補償。一般物業管理保險分為：房屋財產險、物業管理責任險、物業共用部位和共用設施設備及公共責任險、物業員工普通社會保險及其他保險。現在保險公司推出的“物業管理責任險”名義上是專為物業管理公司定身而設的,按保險公司條文規定,物業管理責任險主要承擔各類物業管理公司因管理或從業管理過程中的疏忽或過失，造成第三者人身傷亡或財產損失，依法應由投保該險的物業管理公司承擔的經濟賠償責任。物業管理責任險是建立在物業管理公司已經有賠償責任的前提下，再轉嫁給保險公司賠償，其保險費不能從物管費中支出，應該由物業管理公司自己獨立承擔。這款險本意是對物業管理公司因工作上的疏忽或過失造成他人損害應由保險公司來賠償，但這對物業管理行業可能是一個挑戰。有業主會認為，今后出了事就由物業管理公司來承擔責任，尤其是目前物業管理立法滯后，許多物業管理責任不能正確區分的情況下，容易將物業管理公司的有限責任擴大為無限責任。所以，現在許多保險意識強的物業管理公司，寧愿購買傳統意義的公共責任險，而不購買物業管理責任險。而公共責任險附加條款太復雜，在發生事故時，理賠又很難，讓人望而卻步。對此，可借鑒先進國家的經驗，盡可能細化保險條款，明確責任，盡可能地覆蓋發生事故的可能性，增強其操作性。

4完善我國物業行業保險機制引入的相關建議

4.1健全法規和制度

現行的相關法律、法規不健全，造成在責任上，業主、物管企業與保險公司較難區分，產生推磨現象。如車輛在小區內遭到損壞，在找不到肇事方的情況下，從物業管理條例到各政策法規，都沒有明確規定該由誰來擔責、賠償，如業主被寵物咬傷、道路不平老人摔傷、高空拋物傷人、污水井蓋被盜導致的事故等。小區水域的傷害事故一旦發生，物業管理公司常常作為被告被推上法庭。目前由于物業管理法規尚不完善，責任認定比較困難，業主損失往往很難得到賠償。因此，需要通過國家立法把購買物業保險事項和物業管理收費等進行明示，以鼓勵物業管理公司特別是中小型公司購買物業保險。

4.2引入強制保險制度,組織行業統保物業管理責任保險

在發達國家,為了保護消費者的權益,很多職業責任保險被作為法定強制保險,投保職業責任保險是專業服務機構或人員執業的必要條件。在美國、日本、新加坡以及我國的香港、臺灣,物業管理公司投保物業管理責任險是非常普遍的。在香港,投保這一險種的費用占了整個物業管理費的20%至30%。從目前物業管理行業的情況來看，各類物業管理企業無論是經營方式、服務內容還是管理水平等均具有較強的同質性，其風險狀況也呈現出很高的同質性特征。因此，根據大多數法則，宜采用行業統保的方式開辦物業管理責任保險。通過行業統保指導意見等管理規定，督促物業管理企業提高經營管理水平、加強風險控制與管理，提高抵御、承擔風險的能力。進一步通過制定相應的法律法規，明確物業管理公司應當承擔的經濟賠償責任以及賠償程度的認定，使物業管理強制保險得到全面的執行，從而更好的抵御服務管理中的風險。

4.3物業公司主動加強和保險公司合作

物業管理在創建品牌時，引進保險機制是最好的規避風險、分解風險、服務于業主的手段。物業管理公司可以為其接管物業購買保險，以便在意外發生后，保障第三者的財物乃至生命安全。因此，物業公司通過對業主保險意識的適當引導，形成整個小區積極投保的氛圍，就可以使整個物業管理活動積極開展，樹立物業公司自身的形象，從而為長遠發展奠定基礎。所以，為了獲得物業管理公司業主的雙重利益，物業管理公司應當主動加強和保險公司的合作。

4.4保險公司合理設計險種

由于有不斷出現的物業管理風險，才會有物業公司投保的需要，才會有保險公司從研究分析到推出物業保險產品。但是,保險的成熟并為社會所普遍接受，是需要一個過程。保險公司在開發新險種的同時，必須在實踐中不斷地完善條款和調整費率，促進買賣雙方的距離不斷接近，使保險產品為相關的群體所接受。保險公司是經營風險的機構，為了避免自己的風險，在保險責任的設置和費率的安排上自然十分謹慎，但謹慎到讓被保險人的風險無法轉移，也就等于結束了這個險種的使命。如果在保險期限內沒有一個風險賠償發生，說明這個險種有問題，或者這個險種的保險責任設置有問題。保險的推出，必須有相關需求的支持，必須有民意的認可，才能和現實貼近，才會有生命力，真正起到其應有的作用。