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1物業管理費收取權的運行現狀

我們經常在媒體上看到，物業管理者由于收不到物業管理費而采用非正常的方式迫使業主繳費，如采用停水、停電等手段；業主在遇到這種情況時往往會起訴到法院，要求物業管理者停止侵權、賠償實際損失，因為物業管理者不過是供水、供電等單位收費，無權私自停止能源的供應。

實際上，物業管理者收不到物業管理費的原因是多樣的：

第一，開發商沒有依照房屋買賣合同提供相應的配套設施，業主將之歸咎于物業管理者。在現行房地產開發實務中，開發商與物業管理者之間的關系往往有以下兩種：第一，開發商與物業管理者之間是母子公司關系；第二，開發商出售房屋并將小區移交給物業管理者后，隨即解散。由于房產市場供不應求，開發商任意違反合同的事件不斷出現，業主對開發商的行為極為反感，但通過控告或訴訟的方式很難在短期內解決問題。基于開發商與物業管理者之間的關系，業主們通過拒繳物業管理費的方式來要求物業公司解決問題。

第二，業主以拒繳物業管理費為手段，要求物業管理者提高服務質量。根據法律規定及物業管理合同約定，物業管理者應當對物業進行綜合管理，而管理的內容是全面的，但這種全面服務并非意味小區內一切服務。比如，業主的自行車在車棚中失竊，業主認為物業管理者沒有盡到保安職責而應承擔賠償責任；但物業管理者認為失竊作為一個社會現象，由自己承擔失竊責任如同要求公安部門承擔失竊責任一樣，是荒謬的。業主在自身要求不得滿足的情況下，采用拒交物業管理費的方式以作抵制。

第三，業主經濟能力有限，無力繳納物業管理費。就全國各地現狀來說，新建小區一般都聘有物業管理者，并且按照現行法律的規定，個別業主無權拒絕業主大會選定的物業管理公司的物業管理行為。也有學者認為，“業主接受物業管理服務的權利已不僅是業主個人的權利，而具有了成員權的性質，即業主基于其對建筑物的區分所有權，已經成為公共管理中的一員。”在此情況下，物業管理具有公益性，業主無權通過放棄對公益的享有而拒繳物業管理費。

然而新建小區中有一部分業主屬于市政改造的拆遷安置戶，其中的許多業主本身屬于低保戶或接近低保的狀態，失業、疾病已經使他們窮困潦倒，日常飲食、衣物、水電開支以及家庭成員就讀、就醫等費用已經使他們負債累累，而現行的社會保障制度又不能全面保障他們的生活。在這種情形下，要求他們繳納物業管理費，從實務角度來講不具操作性。我們知道，法律對民事權利進行保護，主要通過實體法和程序法，而綜合上述三類原因，我們可以看出，我國現行法律對物業管理者物業管理費收取權的保障是不夠完善的。為了實現物業管理者的利益，我們應當從實體法和程序法兩個層面對物業管理費收取權進行保障。

2物業管理費收取權保障的實體法機制

我國實體法律對物業管理法律機制以及其他相關法律機制的設置存在不合理因素。我們下面將具體研究現行實體法律對物業管理者收費權的影響。

（1）現行法律允許開發商與物業管理者為母子公司，勢必產生業主不信任物業管理者的后果，應當立法設置物業管理行業的市場準入規則，禁止從事房地產開發或經營的公司從事物業管理行業。

我們提出這種建議主要基于以下幾個理由：

①開發商與物業管理者之間的母子公司關系，不利于業主群體利益的保障。雖然母公司和子公司屬于獨立民事主體，各自獨立承擔法律責任，但是由于子公司中往往屬于母公司的全資子公司或控股子公司，“從全國看，大約有三分之一的物業管理企業是從建設單位派生出來的''''父子關系''''企業”，且母子公司的高級管理人員又多是重合的，這很容易掩蓋母公司在房屋開發或銷售方面的違約行為，且由于母子公司之間責任獨立，業主無法向物業管理者追究房屋開發者或銷售者的責任。

②復雜的母子公司關系，會帶來業主與物業管理公司之間不必要的紛爭。業主是普通的社會公眾，對法律的了解比較膚淺，往往停留于字面含義。公司法作為商法的重要組成部分，對商人而言是必修科目，但即便是商人，也往往搞不清楚其中復雜的關系，比如母子公司關系和總分公司關系。在這種情形下，如果要作為普通公眾的業主厘清母子公司之間的權利義務分離的關系，似乎有些勉為其難。因此，我們建議對物業管理行業設置準入規則，禁止房地產開發商或銷售商從事物業管理行業。

（2）現行法律對開發商解散項目公司沒有任何限制性規定，當項目公司違反房屋銷售合同的約定時，業主無法找到承擔責任的主體，勢必造成業主遷怒于物業管理公司而拒絕繳費，因此應當立法設置房地產項目公司的市場退出規則，嚴格限制項目公司的解散。

在房地產開發實務中，開發商往往設立一個子公司，章程里約定，由該子公司專門開發某個項目，待項目結束后，該子公司清算終止。這種制度很容易使開發商逃避責任：由于開發商與項目公司之間是母子公司關系，開發商作為母公司，可以從子公司贏利中獲得利益而無需承擔直接責任；同時項目公司又已經清算終止，失去主體資格，業主無法讓其承擔責任，因此母公司也不會有股利上的間接損失。開發商之所以能夠如此運作，在于法律沒有對項目公司的解散作出限制。我們建議立法應當確立項目公司解散必須具備兩個條件：

首先，項目公司所開發的小區自召開第一次業主大會起已達兩年。以第一次業主大會的召開作為起算時間主要基于以下兩個原因：①雖然我國《物業管理條例》沒有關于第一次業主大會召開時間的規定，但是許多地方性法規或規章規定，小區只有在入住面積達50%以上或房屋交付滿1-2年，才可召開第一次業主大會。毫無疑問，第一次業主大會的召開表明小區被銷售出去了，有真正意義上的業主。②規定兩年，主要是為了和訴訟時效制度相銜接。假使項目公司存在違約行為，業主大會可以在訴訟時效時及時追究。其次，項目公司清算時，必須在銀行開立專門賬戶，存入一筆保證金，于一定年限屆滿后，才可動用。這是為了保障另外50%業主的利益。

（3）現行社會保障機制保障程度不夠深入，貧困業主無力承擔物業管理費，我們建議進一步深化住房救濟與福利制度，將物業管理費納入住房社會保障制度來考慮。我們知道，貧困業主沒有繳付物業費，不是不愿意，而是無能力，因此從現有物業管理法律機制內部無法解決該問題。要解決這個問題，就要從社會保障的角度予以考慮，政府對于低保戶業主進行物業管理費補貼。具體來說，政府按物業管理區域內的低保戶數，減輕地方稅收或直接對物業管理者進行撥款。

3物業管理費收取權保障的程序法機制

物業管理者無法收取物業管理費還存在程序法上的原因：現行的仲裁方式、普通程序、簡易程序及支付令程序不能滿足現實的要求，有必要引入小額程序解決物業管理費的收取問題。從全國各地物業管理費收費標準來看，絕大部分每年只有幾百元，對于中等收入的業主來說，這筆費用不高。但從物業管理公司的角度來看，由于住戶人數多，那么物業管理費的總額則非常巨大，故物業管理公司必定通過各種方式維護自己的合同權益。

第一，物業管理公司可以約定仲裁方式解決。仲裁有一定的優點，最為突出的是仲裁實行一裁終局，這可以避免無謂的時間消耗。但仲裁也有自己的缺陷：一方面其裁決的執行取決于人民法院的承認；另一方面仲裁的費用過高，在雙方皆有過錯的情況下，物業管理公司雖可追討到部分物業管理費，但支出的仲裁費用很可能使其得不償失。

第二，民事訴訟普通程序和簡易程序所需時間太長，對于物業管理公司、業主以及整個社會來說都不利。物業管理費對于業主來說是小額的，但普通程序和簡易程序都是二審終審，因此一旦原被告任何一方對判決結果不滿，就有可能提起上訴，這不但損害雙方的利益，而且損害社會的利益。英美法上有句法諺——“司法不理瑣事”。試想，為了幾百元人民幣的物業管理費，原被告雙方要經受二級法院的審判，而法官助理及法官要安排至少兩次審前程序及兩次庭審程序，做筆錄、寫判決，這對于社會來說太過浪費了。

第三，民事訴訟特別程序中的支付令程序亦不能解決問題。按照民事訴訟法規定，如雙方權利義務關系明確，可以適用支付令程序，支付令生效而經過一定時間后，申請人可以要求法院強制執行。但支付令有一個致命的弱點——只要被申請人在法定時間內提出異議，支付令就失效，而法院對被申請人的異議只是形式審查。

綜合上述分析，我們認為有必要采用小額程序來解決物業管理費糾紛。從國外小額程序的運行來看，其對于物業管理費糾紛的解決卓有成效。

首先，小額程序對訴訟標的有法律關系性質或金額的限制。就法律關系性質來說，僅限于幾種簡單明了的關系，比如簡單的借貸關系等；就金額來說，爭議金額不能超過特定數額。物業管理費糾紛是十分簡單的合同糾紛，且金額很小。

其次，小額程序不允許被告提出反訴，以保障法律關系的簡單化。我們知道，業主不繳納物業管理費的理由是多種多樣的，而實際上許多理由是由物業管理者以外的其他主體引起的，當然其中也有些理由是由于物業管理者引起的，這在上文已有分析。由于物業管理公司不僅僅是一個以營利為目的的企業，其還擔負許多社會功能，因此保障其正常運行也是維護社會穩定的重要環節，因此我們認為在物業管理費收取糾紛中禁止業主反訴比較妥當，如果業主確實需要對物業管理者追究責任，則由法院告知其另行起訴。

再次，小額程序一審終審，不允許上訴，這可以減少司法資源的浪費。物業管理費的收取糾紛涉及金額小以一審終審方式解決是相當合適的。當然需要指出的是，我國民事訴訟法目前尚未承認小額程序，但是隨著民事訴訟法修改進程的推進，小額程序在我國的確立勢在必行，因此在未來的物業管理費收取爭議中適用小額程序是一個比較理想的選擇。

4結語

物業管理者收不到物業管理費，對于物業管理者來說是一件非常無奈的事情，因為其經營無法維持，內部人員的個人價值和社會價值均無法實現；對于國家來說是一件很苦惱的事情，因為國家交給物業管理者的社會職能無法實現，而同時物業管理者又不斷伸手向國家要求補貼。因此，解決這個問題已迫在眉睫。從法律角度而言，我們應當下功夫、花時間認清造成這種社會現象的根源，并且從實體法和程序法兩個層面來解決問題。

摘要：在日常生活中，物業管理者經常無法收到物業管理費；然而根據《物業管理條例》及物業管理合同的約定，業主應當向物業管理者繳納物業管理費。分析了物業管理者物業管理費收取權的運行現狀，得出國家應當從實體法和程序法兩個層面完善法律，以保障物業管理者和業主的合法權益，最終實現社會效益、經濟效益、環境效益的同步增長。

關鍵詞：物業管理費收取權；法律保障機制