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1物業(yè)管理制度的立法構(gòu)建模式和我國(guó)立法現(xiàn)狀

1.1物業(yè)管理立法的必要性

1.1.1促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理具有重要的地位，不僅涉及物業(yè)區(qū)域維修養(yǎng)護(hù)、安全防范、環(huán)境衛(wèi)生、綠化美化、車輛管理等多方面公共服務(wù)，而且影響市民工作生活的質(zhì)量，更攸關(guān)現(xiàn)代化建設(shè)。物業(yè)管理因此牽涉多方面關(guān)系，包括房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)領(lǐng)域的眾多參與者，既有業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)之間平等的民事關(guān)系，也有相關(guān)政府部門對(duì)物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督參與的行政關(guān)系。在復(fù)雜的各種關(guān)系中，通過(guò)立法能夠明確各方主體—政府、業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商的地位、作用、權(quán)利義務(wù)，使物業(yè)管理有法可依，避免糾紛的產(chǎn)生。

1.1.2法律適應(yīng)時(shí)代要求，與時(shí)俱進(jìn)

現(xiàn)代城市的發(fā)展有兩個(gè)特征：第一，為緩解土地住房緊張，多層建筑的出現(xiàn)；第二，城市功能區(qū)域化，住宅小區(qū)等種類物業(yè)區(qū)域的出現(xiàn)，引起法律關(guān)系的變化。

（1）關(guān)于相鄰關(guān)系

相鄰關(guān)系是傳統(tǒng)民法上的概念，指兩個(gè)或者兩個(gè)以上相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人，在行使不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或者使用權(quán)時(shí)，因相鄰各方應(yīng)當(dāng)給予便利和接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

相鄰關(guān)系通常因土地、山嶺、森林、草原自然資源、宅基地的使用、排水、排污、用水等而發(fā)生。相鄰關(guān)系中的權(quán)利和義務(wù)主要表現(xiàn)為享有要求對(duì)方提供便利的權(quán)利，承擔(dān)為對(duì)方提供便利的義務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理相鄰關(guān)系?！睹穹ㄍ▌t》第83條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。”

（2）關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)

多層建筑與物業(yè)區(qū)域的出現(xiàn)，產(chǎn)生了一種新型的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利形態(tài)，即建筑物區(qū)分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是伴隨現(xiàn)代城市的發(fā)展而產(chǎn)生一項(xiàng)重要不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，指數(shù)人區(qū)分一建筑物而各專有一部分，就專有部分享有單獨(dú)所有權(quán)；并就該建筑物及其附屬物的共同部分，按其專有部分比例共有的建筑物所有權(quán)。傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)構(gòu)成單一，僅僅指權(quán)利主體對(duì)不動(dòng)產(chǎn)占有、使用、收益和處分；建筑物區(qū)分所有權(quán)則由專有部分所有權(quán)、共有部分持分權(quán)以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)三者復(fù)合而成。建筑物區(qū)分所有權(quán)是物權(quán)制度上的一次偉大革命。在傳統(tǒng)物權(quán)法中有一物一權(quán)的原則。一物一權(quán)原則，即一個(gè)物上只能有一個(gè)權(quán)利，也就是物權(quán)特定。物權(quán)特定或者一物一權(quán)，現(xiàn)在的法律上沒有規(guī)定理由何在：首先是一物一權(quán)反映的是早期的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的狀態(tài)，即小生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。在那樣的經(jīng)濟(jì)下，物權(quán)就是所有權(quán)。一個(gè)財(cái)產(chǎn)歸張三所有，張三有所有權(quán)，其它人沒有，一物一權(quán)原則是用來(lái)對(duì)抗歷史上封建社會(huì)在一個(gè)土地上有兩個(gè)所有權(quán)的封建分封制。莊園主的財(cái)產(chǎn)來(lái)源于國(guó)王，莊園主又把這個(gè)土地交給佃農(nóng)耕種，在這個(gè)土地上，有國(guó)王的權(quán)利、莊園主的權(quán)利、佃農(nóng)的權(quán)利，在過(guò)去叫一物之上多個(gè)權(quán)利，如雙重權(quán)利等等。這樣的權(quán)利不適應(yīng)市場(chǎng)交易的要求，在房屋土地上有兩個(gè)以上所有權(quán)，這個(gè)房屋土地怎么能夠正常交易，市場(chǎng)交易的要求打破一物之上有雙重、多重權(quán)利的狀態(tài)，這就用一物一權(quán)原則來(lái)對(duì)抗，一物一權(quán)原則要求在一個(gè)物上只能有一個(gè)權(quán)利，這是市場(chǎng)交易的要求。但是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)資金的需求，最后發(fā)生了抵押權(quán)制度，在一個(gè)財(cái)產(chǎn)之上所有權(quán)以外還有一個(gè)抵押權(quán)，一物一權(quán)原則也就不符合狀態(tài)了，但是法學(xué)家們不愿意放棄一物一權(quán)原則，他們把一物一權(quán)原則范圍縮小，稱一物一權(quán)原來(lái)講的是一個(gè)物上只能有一個(gè)所有權(quán)，所有權(quán)之外有一個(gè)抵押權(quán)，兩個(gè)抵押權(quán)都不影響，因此這個(gè)原則一直在教科書上存在。但到了二戰(zhàn)后，即六七十年代，各個(gè)國(guó)家的城市，特別是大城市，城市化的結(jié)果使城市聚集了大量人口，一人一幢房屋做不到，這就產(chǎn)生了大量的高層建筑。其結(jié)果是在一幢建筑上有很多個(gè)所有權(quán)，那么我們所說(shuō)的一個(gè)建筑物上只能有一個(gè)所有權(quán)已經(jīng)行不能，試看一個(gè)商品房，20層的大樓上面有100多個(gè)買房人，同時(shí)存在100多個(gè)所有權(quán)，在這種情況下怎么存在一物一權(quán)原則，這就是沒有規(guī)定一物一權(quán)原則的理由。

物業(yè)小區(qū)中的業(yè)主所有權(quán)實(shí)質(zhì)就是區(qū)分所有權(quán)，而物業(yè)管理權(quán)是其中的一項(xiàng)權(quán)能。當(dāng)前各國(guó)立法均肯定了區(qū)分所有權(quán)，甚至制定專門的區(qū)分所有權(quán)法。但如何有效維護(hù)保障業(yè)主享有的區(qū)分所有權(quán)，充分利用實(shí)現(xiàn)其物業(yè)管理權(quán)，協(xié)調(diào)眾多業(yè)主的權(quán)利沖突，理順業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，則是物業(yè)管理立法的任務(wù)。因?yàn)槎鄬咏ㄖ约拔飿I(yè)小區(qū)中，人口密度集中，人際關(guān)系復(fù)雜，事關(guān)百姓安居樂業(yè)。舊有的法律框架，例如民法中的相鄰關(guān)系制度等，難以適應(yīng)城市物業(yè)的迅猛發(fā)展。所以，需要針對(duì)業(yè)主之間的共同關(guān)系、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的契約關(guān)系進(jìn)行專門立法。

1.2物業(yè)管理的實(shí)踐模式

物業(yè)管理在實(shí)踐中主要有以下兩種操作模式：

1、委托式物業(yè)管理即由業(yè)主通過(guò)物業(yè)管理合同委托物業(yè)公司進(jìn)行管理。這種管理模式的最大優(yōu)勢(shì)是，可以對(duì)整個(gè)小區(qū)實(shí)行集中統(tǒng)一管理，專業(yè)化程度比較高，管理效果相對(duì)要好一些。其主要弊端是：管理費(fèi)用較高，很多中低收入居民承受不起。目前許多居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收繳率較低，不少中低收入者反映，買了房改房以后，交不起物業(yè)管理費(fèi)。這是當(dāng)前物業(yè)管理中存在的一個(gè)突出矛盾。

1、自營(yíng)式物業(yè)管理所謂業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理，就是住宅小區(qū)（臺(tái)灣稱社區(qū)）的物業(yè)管理，既不由房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)，也不聘請(qǐng)社會(huì)上專門的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，而是由樓房業(yè)主自己管理。

業(yè)

主自營(yíng)式物業(yè)管理的最大優(yōu)勢(shì)是，業(yè)主基本不用花錢或者花很少的錢，也能對(duì)普通住宅樓房實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，并實(shí)現(xiàn)政府要求達(dá)到的管理目標(biāo)，即對(duì)住宅樓房及其設(shè)施設(shè)備和住宅區(qū)內(nèi)的綠地、車輛實(shí)行集中統(tǒng)一的維修和管理，創(chuàng)建安全、整潔、文明、舒適的居住環(huán)境。

1.3物業(yè)管理的立法模式

由于建筑物區(qū)分所有權(quán)是物業(yè)管理產(chǎn)生的前提，物業(yè)管理的立法實(shí)質(zhì)上體現(xiàn)在區(qū)分所有權(quán)的立法當(dāng)中。境外有關(guān)國(guó)家和地區(qū)物業(yè)管理法的體例主要有：

1、民法模式。此種模式以意大利和瑞士為代表。指在民法典中若干條款，，以規(guī)范物業(yè)管理中的法律關(guān)系。如《意大利新民法典》的第1117至1139條有下列規(guī)定：建筑物共同部分之范圍，共有人對(duì)共同所有物之權(quán)利，共同部分之不可侵害性；共用部分之變更，共同所有建筑物的部分設(shè)置費(fèi)用之分擔(dān)，樓梯之維護(hù)與重建；天花板、地下室、地板的維護(hù)與整修；日光浴室之排他使用；建筑頂樓之建筑；建筑物全毀或者部分損毀；管理人的選任與解任，管理人之職務(wù)，管理人的代表權(quán)；關(guān)于分層住宅所有人（區(qū)分所有權(quán)人）不贊同時(shí)之提起訴訟；管理人之外圍，分層住宅所有人引起之費(fèi)用；分層住宅所有人會(huì)議的權(quán)限，分層住宅所有人會(huì)議之組織的決議的效力，分層住宅所有人會(huì)議人異議；分層住宅所有人間之規(guī)約，共同所有法之準(zhǔn)用。

2、單行法模式。此種模式以德國(guó)、日本、法國(guó)等國(guó)為代表，指專門制定建筑物區(qū)分所有權(quán)權(quán)，其中設(shè)專章或?qū)９?jié)對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行調(diào)整。如1962年4月4日日本頒布《有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)法》的第一章第四節(jié)為“管理人”，內(nèi)容包括：管理人的權(quán)限、管理人的選任與解任、管理所有委托規(guī)定的準(zhǔn)用及區(qū)分所有權(quán)人的責(zé)任等；第五節(jié)為“規(guī)約及集會(huì)”，內(nèi)容包括：規(guī)約事項(xiàng)、規(guī)約的設(shè)定、變更與廢止、依公證書設(shè)定規(guī)約、規(guī)約的保管及閱覽、關(guān)于集會(huì)的如今、決議事項(xiàng)的限制、表決權(quán)等等；第六節(jié)為“管理團(tuán)體法人”。內(nèi)容包括：管理團(tuán)體法人之成立、名稱、管理團(tuán)體法人之理事、監(jiān)事、監(jiān)事的代表權(quán)、管理團(tuán)體法人事務(wù)的執(zhí)行等等。

在英美法系，物業(yè)管理一般亦進(jìn)行專門立法。例如，美國(guó)各州均有了自己的建筑物區(qū)分所有權(quán)法，從而對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行規(guī)范。而且美國(guó)統(tǒng)一州法全國(guó)委員會(huì)制定了《統(tǒng)一建筑物區(qū)分所有權(quán)法》（UNIFORMCONDOMINIUMACT），供各州立法時(shí)進(jìn)行參考。另外，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的“公寓大廈管理?xiàng)l例”以及香港的《建筑物管理?xiàng)l例》也是對(duì)區(qū)分所有建筑物物業(yè)管理的單行立法。

對(duì)以上兩種立法模式比較而言，民法模式的優(yōu)點(diǎn)在于以民事基本法形式確立了物業(yè)管理法律制度，將物業(yè)管理納入民商法的整體調(diào)整范圍，使民法典更加豐滿和完善；其缺點(diǎn)是無(wú)法詳盡物業(yè)管理的諸項(xiàng)制度，使法律的操作性削弱，而且物業(yè)管理涉及眾多的行政管理規(guī)定，無(wú)法在民法中一一體現(xiàn)。因此，筆者認(rèn)為，進(jìn)行專門物業(yè)管理立法的模式較為可取。

1.4我國(guó)物業(yè)管理的立法進(jìn)程：

1994年，建設(shè)部下發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確要求在新建小區(qū)推行物業(yè)管理制度。

1994年以來(lái)，建設(shè)部和有關(guān)部門先后制定了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》等部頒規(guī)章。

1994年以來(lái)，廣東、上海、重慶、深圳等20多個(gè)省、市相繼出臺(tái)了地方物業(yè)管理?xiàng)l例。

2001年，國(guó)務(wù)院把制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)列入當(dāng)年的立法計(jì)劃。

2002年10月，國(guó)務(wù)院法制辦公室授權(quán)《人民日?qǐng)?bào)》、《法制日?qǐng)?bào)》全文刊登《物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》，公開向社會(huì)征求意見。

2003年6月8日，國(guó)務(wù)院正式公布《物業(yè)管理?xiàng)l例》。

1.5我國(guó)的立法現(xiàn)狀(法律淵源)

1.5.1憲法

憲法中關(guān)于住宅、城市管理、公民權(quán)利等方面的規(guī)定和原則，例如原憲法第39條“中華人民共和國(guó)公民的住宅不受侵犯”等條文，既是公民的基本權(quán)利，也是物業(yè)管理立法的根本依據(jù)和指導(dǎo)思想，是物業(yè)管理法律規(guī)范的最重要組成部分。

1.5.2法律

我國(guó)有多部法律直接或間接涉及物業(yè)管理，例如，私法方面，《民法通則》的相鄰關(guān)系制度，即將出臺(tái)的《物權(quán)法》的區(qū)分所有權(quán)制度，《合同法》的委托合同制度均是物業(yè)管理立法的基礎(chǔ)；公法方面，《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》等法律則包括一些物業(yè)管理應(yīng)該遵循的強(qiáng)制性規(guī)范。

1.5.3行政法規(guī)

行政法規(guī)是國(guó)務(wù)院根據(jù)憲法和法律制定和的地區(qū)性文件。物業(yè)管理的行政法規(guī)，例如，改革開放初期在1983年國(guó)務(wù)院頒布的《城市私有房屋管理規(guī)定》等，以及2003年頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》。

1.5.4地方性法規(guī)

地方法規(guī)是省、自治區(qū)、直轄市或全國(guó)人大常委會(huì)特別授權(quán)的城市的人民代表大會(huì)及其人常委會(huì)制定和的，實(shí)施于本地區(qū)的規(guī)范性文件。地方性法規(guī)在我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展初期發(fā)揮了重要作用，一些物業(yè)管理先行地區(qū)物業(yè)管理的地方性法規(guī)。目前，上海、廣東、海南、江西、深圳、珠海、寧波、青島、廈門、武漢、吉林等11個(gè)省市出臺(tái)了物業(yè)管理?xiàng)l例，例如，1994年《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》，1997年《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》，1998年《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等；北京、天津、重慶、山東、四川、江蘇、浙江、寧夏等十多個(gè)省市則出臺(tái)了物業(yè)管理辦法，例如《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》

1.5.5行政規(guī)章

行政規(guī)章是國(guó)務(wù)院主管部門、縣級(jí)以上各級(jí)人民政府依照法律規(guī)定的權(quán)限制定和頒布的規(guī)范性文件。其中以建設(shè)部的規(guī)章居多。例如1990年《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》、1990年《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、1991年《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、19991年《城市房屋修繕管理規(guī)定》、1992年《公有住宅出售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》、1992年《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收辦法》、1994年《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、1996年《城市小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、1999年《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》等。

2.物業(yè)管理概述

2.1物業(yè)管理的概念、特征及類型

2.1.1物業(yè)的概念

“物業(yè)”對(duì)應(yīng)的英文是“REALESTATE”或“REALPROPERTY”，含義是：“財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)”，在我國(guó)粵港地區(qū)作為房地產(chǎn)的俗稱。隨著物業(yè)管理的發(fā)展，物業(yè)已成為有確切定義的規(guī)范化術(shù)語(yǔ)。一般認(rèn)為，“物業(yè)”指已經(jīng)建成并竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑及其所屬配套設(shè)施與場(chǎng)地。一個(gè)完整的物業(yè)一般由以下四個(gè)部分構(gòu)成：（1）建筑物本體（2）附屬設(shè)備（3）公共設(shè)施（4）建筑地塊。

2.1.2物業(yè)管理的概念、特征及類型

（1）物業(yè)管理概念

物業(yè)管理的概念有廣義和狹義之分。廣義的物業(yè)管理一般指根據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其他組織的委托，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理，對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境、衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動(dòng)。狹義的物業(yè)管理僅指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)

區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。廣義物業(yè)管理與狹義物業(yè)管理的區(qū)別主要在于物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的范圍不同。

（2）物業(yè)管理的特征

物業(yè)管理具有以下特征：

①物業(yè)管理職能的社會(huì)化。物業(yè)管理將物業(yè)區(qū)域內(nèi)分散的社會(huì)服務(wù)統(tǒng)一起來(lái)，在不同程度或不同方式上承擔(dān)著某些社會(huì)職能，如環(huán)保、衛(wèi)生、保安、消防等。物業(yè)管理的基本運(yùn)作是業(yè)主按約定繳納服務(wù)費(fèi)，即可享受相應(yīng)服務(wù)；物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)，拓展接管物業(yè)范圍。在上述過(guò)程中，各方均獲得利益，與此同時(shí)，城市管理的社會(huì)化程度也得以提高。

②物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的專業(yè)化。隨著社會(huì)的發(fā)展，分工日趨專業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)設(shè)置專門的管理機(jī)構(gòu)、配備專業(yè)人員、運(yùn)用現(xiàn)代科技、提供高水平的管理。而且物業(yè)管理中的相關(guān)事項(xiàng)可由企業(yè)再委托專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。

③物業(yè)管理過(guò)程的市場(chǎng)化。物業(yè)管理按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則運(yùn)作。物業(yè)管理機(jī)企業(yè)是市場(chǎng)主體，而非行政主體，物業(yè)管理是一種經(jīng)營(yíng)行為，各物業(yè)管理企業(yè)間開展競(jìng)爭(zhēng)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的交易關(guān)系，業(yè)主有選擇物業(yè)管理企業(yè)的自由；物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)除個(gè)別項(xiàng)目由政府定價(jià)或指導(dǎo)價(jià)外，一般由市場(chǎng)定價(jià)。

④物業(yè)管理形式的規(guī)范化。物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立、選聘，必須依照相關(guān)政策法規(guī)；物業(yè)管理的開展也必須符合相關(guān)規(guī)定，如物業(yè)接管驗(yàn)收、委托合同與業(yè)主公約的簽訂、業(yè)主大會(huì)的召開等均應(yīng)在法律的框架下進(jìn)行。

⑤物業(yè)管理關(guān)系的契約化。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理委托合同，以及業(yè)主間訂立的業(yè)主公約等一系列契約，是物業(yè)管理開展的前提條件。委托合同是物業(yè)管理企業(yè)接管、管理物業(yè)的依據(jù)，而且也是明確物業(yè)管理的服務(wù)事項(xiàng)，界定物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主間的權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。業(yè)主公約是全體業(yè)主的自治協(xié)議，約定業(yè)主的使用、維護(hù)制度。

（3）物業(yè)管理的類型

根據(jù)物業(yè)管理的主體，即物業(yè)業(yè)主是否委托專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，是否實(shí)現(xiàn)物業(yè)所有權(quán)與管理權(quán)的分離，可以分為委托型物業(yè)管理和自主型物業(yè)管理。委托型物業(yè)管理，指物業(yè)業(yè)主將自己的物業(yè)委托專業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理。自主型物業(yè)管理，指物業(yè)業(yè)主不委托專業(yè)管理機(jī)構(gòu)而由自己直接實(shí)施管理。

根據(jù)的物業(yè)管理的運(yùn)作方式和目標(biāo)，物業(yè)管理可以分為服務(wù)型物業(yè)管理與租賃經(jīng)營(yíng)型物業(yè)。服務(wù)型物業(yè)管理，指專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)的管理，實(shí)際是物業(yè)的一種售后服務(wù)，目的在于確保物業(yè)正常使用，處長(zhǎng)物業(yè)使用壽命，方便業(yè)主生活。租賃經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理，指對(duì)物業(yè)的管理，實(shí)際是物業(yè)的經(jīng)營(yíng)即創(chuàng)造租賃條件，贏得租戶并為之服務(wù)，通過(guò)收取租金，獲得利潤(rùn)。

根據(jù)物業(yè)管理的對(duì)象，物業(yè)管理可以居住物業(yè)管理、商業(yè)物業(yè)管理、特種物業(yè)管理。居住物業(yè)管理針對(duì)業(yè)主（使用者）居住的房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施。商業(yè)物業(yè)管理針對(duì)寫字樓、商場(chǎng)、賓館以及旅游場(chǎng)地設(shè)施。特種物業(yè)管理針對(duì)特定工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的各種廠房、倉(cāng)庫(kù)以及醫(yī)院、圖書館等特殊物業(yè)。

2.2物業(yè)管理的興起、作用及意義

2.2.1物業(yè)管理的興起

現(xiàn)代意義的物業(yè)管理作為一種不動(dòng)產(chǎn)管理模式起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。當(dāng)時(shí)英國(guó)開始工業(yè)革命，伴隨工業(yè)發(fā)展，大量農(nóng)村人口涌入工業(yè)城市，城市原有房屋設(shè)施滿足不了人中激增的要求，住房空前緊張。恩格斯對(duì)此作了經(jīng)典的描述：“一方面，大批農(nóng)村工人突然被吸引到發(fā)展為工業(yè)中心的大城市里來(lái)；另一方面，這些城市的布局已經(jīng)不適合新的大工業(yè)的挑戰(zhàn)和與此相適應(yīng)的交通。街道在加寬，新的街道在開辟，鐵路鋪到市里，正當(dāng)工人成群涌入城市的時(shí)候，突然出現(xiàn)了工人以從為主顧的小商人和手工業(yè)者的住宅缺乏現(xiàn)象?！庇纱嗽诔鞘兄谐霈F(xiàn)了大量條件簡(jiǎn)陋、環(huán)境惡劣的工人用房。與之相伴隨的是租金拖欠和房屋破壞。19世紀(jì)80年代，英國(guó)一位叫OctaviaHill的女士率先制定了租戶行為管理辦法，開創(chuàng)了物業(yè)管理的先河。19世紀(jì)90年代，隨著科技和建筑技術(shù)不斷進(jìn)步，美國(guó)等西方國(guó)家經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展安有電梯的高層建筑出現(xiàn)。因?yàn)檫@類建設(shè)附屬設(shè)備較多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，多為多個(gè)業(yè)主共有，其日常維修、管理工作量大、技術(shù)性強(qiáng)，于是開始出現(xiàn)了專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。之后，美國(guó)人霍爾特（JohnWelt）于1908年在芝加哥創(chuàng)立了世界上第一個(gè)物業(yè)管理行業(yè)組織“芝加哥建筑物管理人員組織”（CBMO－ChicagoBuildingManagersOrganization），幾年之后美國(guó)成立了一個(gè)全國(guó)性的組織“建筑物業(yè)主組織（BOO-BuildingOwnersOrganization）,并在此基礎(chǔ)上組建了”建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會(huì)（BOMA-BuildingOwnersandManagersAssociation）。后來(lái)類似的組織也出現(xiàn)在加拿大、英國(guó)、日本等國(guó)，BOMA亦即更名為“國(guó)際建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會(huì)（BOMAI－BuildingOwnersandManagersAssociationInternational），該協(xié)會(huì)在1922年起發(fā)行出版物，并從1924年出版名為<<經(jīng)驗(yàn)交流報(bào)告〉〉的年刊。

由此可見，物業(yè)管理興起流行于國(guó)際，成為現(xiàn)代化城市的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，具有兩方面因素：其一，城市化的發(fā)展，多層建筑與居住小區(qū)的出現(xiàn)使物業(yè)管理成為必要；其二，社會(huì)分工，所有權(quán)與管理權(quán)的分離加速物業(yè)管理的發(fā)展。

2.2.2物業(yè)管理的作用及意義

(1)物業(yè)管理的作用

①配合城鎮(zhèn)住房制度改革

我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)是，按照社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，實(shí)現(xiàn)住房商品化，由此將形成住房產(chǎn)權(quán)多元化和管理社會(huì)化的新格局。這種新格局要求改革計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的，建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的房屋管理制度，以新型的不動(dòng)產(chǎn)管理模式取代行政性房屋管理模式。所以，市場(chǎng)化、專業(yè)化的現(xiàn)代物業(yè)管理是住房制度改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容和配套工程。

②提高房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)效益

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原理之一是：消費(fèi)市場(chǎng)決定流通市場(chǎng)和生產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)活動(dòng)由投資開發(fā)、流通營(yíng)銷和消費(fèi)使用三個(gè)環(huán)節(jié)組成。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)活動(dòng)的最終環(huán)節(jié)――消費(fèi)環(huán)節(jié)，對(duì)前級(jí)環(huán)節(jié)有強(qiáng)烈反彈和刺激作用。物業(yè)管理不僅使物業(yè)管理保值增值，更是消費(fèi)者購(gòu)置物業(yè)的重要因素，有提高房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能。

③促進(jìn)城市管理工作

城市管理是現(xiàn)代政府的重要職責(zé)。物業(yè)小區(qū)是城市的縮影、城市的細(xì)胞，物業(yè)的容貌構(gòu)成城市的整體形象，物業(yè)管理是城市管理工作系統(tǒng)的一個(gè)組成部分。物業(yè)管理企業(yè)開展的受托服務(wù)工作是政府市政管理工作的延伸補(bǔ)充，例如物業(yè)區(qū)域的環(huán)保、衛(wèi)生、治安、交通等服務(wù)管理事項(xiàng)，實(shí)質(zhì)上是政府市政管理在物業(yè)產(chǎn)權(quán)私有化的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)“私營(yíng)化”。因此，物業(yè)管理的成效影響一個(gè)城市的市政形象。

④提升業(yè)主生活質(zhì)量

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)住宅面積數(shù)量的關(guān)注逐漸轉(zhuǎn)向?qū)幼…h(huán)境質(zhì)量的強(qiáng)調(diào)。物業(yè)管理不僅充分發(fā)揮維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)，發(fā)揮物業(yè)最大功能，而且以物為媒，以人為本，物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)相得益彰，為業(yè)主創(chuàng)造安全、舒適、文明、和諧的生活工作環(huán)境。如此，群眾安居樂業(yè)，社區(qū)安定團(tuán)結(jié)。

⑤增加勞動(dòng)就業(yè)、繁榮第三產(chǎn)業(yè)

物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè)，可以吸納種類勞動(dòng)力，提供就業(yè)機(jī)會(huì)，同時(shí)物業(yè)管理帶動(dòng)裝飾維修業(yè)，家政服務(wù)業(yè)、園林綠化業(yè)等相關(guān)待業(yè)的發(fā)展，從而將有效推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

專業(yè)物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理相比較具有明顯的優(yōu)勢(shì)：

專業(yè)物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理比較

傳統(tǒng)房屋管理專業(yè)物業(yè)管理

管理模式計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式

²物業(yè)產(chǎn)權(quán)國(guó)家財(cái)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)單一業(yè)主所有，產(chǎn)權(quán)多元

業(yè)主地位被動(dòng)管理自治管理

管理單位政府房管部門—行政主體物業(yè)管理企業(yè)—市場(chǎng)主體

管理行為準(zhǔn)政府行為經(jīng)營(yíng)行為

管理關(guān)系行政性關(guān)系民事委托關(guān)系

²管理內(nèi)容修房為主，單一管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)

²管理方式分散政府部門管理社會(huì)化專業(yè)化管理

管理費(fèi)用低租金，財(cái)政補(bǔ)貼服務(wù)收費(fèi)

²管理效果房屋破損嚴(yán)重物業(yè)保值升值

（2）加強(qiáng)物業(yè)管理，切實(shí)保護(hù)公民合法私有財(cái)產(chǎn)

與物業(yè)相關(guān)的最密切的法律概念是“物權(quán)”。我國(guó)目前正在緊鑼密鼓的制定《物權(quán)法》。這也體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)公民合法的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)。物權(quán)最大的特點(diǎn)就是排除他人干涉，其效力足以抗拒國(guó)家，排除非法干涉。如警察進(jìn)民居搜查，必須出示搜查證，否則違法。在西方法律觀念中，私人居所國(guó)王亦不得非法進(jìn)入。在我們國(guó)家，由于過(guò)去幾千年的傳統(tǒng)，“普天之下莫非王土”，以致我們現(xiàn)在國(guó)家侵犯人民的財(cái)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)象十分嚴(yán)重。

2004年3月14日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第二次會(huì)議通過(guò)日憲法修正案第二十二條指出：憲法第十三條“國(guó)家保護(hù)公民的合法的收入、儲(chǔ)蓄、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)?！薄皣?guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)的繼承權(quán)?！毙薷臑椤肮竦暮戏ǖ乃接胸?cái)產(chǎn)不受侵犯。”“國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。”“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！?/p>

筆者認(rèn)為，對(duì)公民合法私有財(cái)產(chǎn)的最大保護(hù)是保障公民實(shí)現(xiàn)其財(cái)產(chǎn)的利益最大化。我國(guó)改革開放以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平提高，公民擁有的私人財(cái)產(chǎn)普遍有了不同程度的增加，特別是越來(lái)越多的公民有了私人生產(chǎn)和生活資料，群眾對(duì)用法律保護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)有了更加迫切的要求。為了保護(hù)公民最重要的私有財(cái)產(chǎn)之一—房產(chǎn)，就必須加強(qiáng)物業(yè)管理的法治化。物業(yè)管理法律關(guān)系最主要依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度產(chǎn)生，建筑物區(qū)分所有權(quán)是現(xiàn)代物權(quán)的一項(xiàng)重要內(nèi)容，加強(qiáng)物業(yè)管理體現(xiàn)了對(duì)物權(quán)的保護(hù)，完善的物業(yè)管理才能在最大程度上實(shí)現(xiàn)物業(yè)的使用價(jià)值，才能使公民的利益最大化。物業(yè)管理涵概了物業(yè)區(qū)域的治安、供水、供氣、衛(wèi)生以及公用設(shè)施的維護(hù)，與公民的日常生活息息相關(guān)。在這一領(lǐng)域的非法治化將導(dǎo)致行政權(quán)力的膨脹甚至濫用，導(dǎo)致私權(quán)利的不必要沖突，導(dǎo)致日常生活秩序的混亂，給公民實(shí)現(xiàn)利用其最主要的財(cái)產(chǎn)—房產(chǎn)的目的設(shè)置障礙。完善的物業(yè)管理法律制度不但會(huì)排除他人對(duì)所有權(quán)人支配財(cái)產(chǎn)的非法干涉，還會(huì)給人們帶來(lái)優(yōu)美舒適的生活環(huán)境、和諧的人際關(guān)系以及讓人羨慕的工作效率，真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)的價(jià)值。

2.3物業(yè)管理法律關(guān)系的主體、客體及內(nèi)容

2.3.1物業(yè)管理法律關(guān)系的主體

物業(yè)管理法律關(guān)系的主體是指在物業(yè)管理活動(dòng)中以自己的名義，依法享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的個(gè)人、法人及其他組織。物業(yè)管理法律關(guān)系的主體主要包括：發(fā)展商、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司、物業(yè)使用人、行政管理機(jī)關(guān)及其他相關(guān)機(jī)構(gòu)。這些主體可分為三大類：民事主體、行政機(jī)關(guān)和自律組織。

（1）民事主體，包括：業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，發(fā)展商，物業(yè)管理公司，物業(yè)使用人及其他相關(guān)機(jī)構(gòu)。

①業(yè)主

業(yè)主是物業(yè)所有權(quán)人，按其擁有的物業(yè)所有權(quán)狀況，又可分為獨(dú)立所有權(quán)人和區(qū)分所有權(quán)人。由于購(gòu)買了物業(yè)，購(gòu)房人成了物業(yè)的產(chǎn)權(quán)所有人，合法地?fù)碛兴?gòu)物業(yè)?，F(xiàn)代物業(yè)區(qū)域各業(yè)主的權(quán)利形態(tài)一般是區(qū)分所有權(quán)。而且，各業(yè)主之間共同關(guān)系之復(fù)雜已超出了傳統(tǒng)民法的相鄰關(guān)系，于是全體業(yè)主通過(guò)召開業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)來(lái)實(shí)施自治管理。

②開發(fā)商

開發(fā)商是物業(yè)管理中十分重要的一員。開發(fā)商又稱為發(fā)展商，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第29條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。

最初，物業(yè)是由開發(fā)商開發(fā)、建造并能通過(guò)房地產(chǎn)交易轉(zhuǎn)移給業(yè)主的。在一定程度上說(shuō)，開發(fā)商是物業(yè)的創(chuàng)造者，原始取得物業(yè)的所有權(quán)。在物業(yè)銷售之前，開發(fā)商是物業(yè)的第一業(yè)主。開發(fā)商將物業(yè)建成，并經(jīng)政府有關(guān)部門綜合驗(yàn)收合格后，經(jīng)過(guò)房產(chǎn)交易將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人。這里的法律關(guān)系的變化是開發(fā)商由原來(lái)?yè)碛型恋厥褂脵?quán)和房屋所有權(quán)到轉(zhuǎn)移給了新的產(chǎn)權(quán)所有人。但是，根據(jù)《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》，開發(fā)商須在法定期限內(nèi)對(duì)其銷售的商品住宅及其他住宅和非住宅的商品房屋承擔(dān)保修責(zé)任。在保修范圍內(nèi)涉及物業(yè)管理的責(zé)任最終由開發(fā)商承擔(dān)。

另外，開發(fā)商作為第一業(yè)主，物業(yè)開始出售后的一段時(shí)期內(nèi)仍持有較多所有權(quán)比例，因此有第一次選擇物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)先權(quán)與便利。開發(fā)商常直接以自己作為委托方，簽訂前期物業(yè)管理合同，并作為住宅等物業(yè)出售合同的附件。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理公司簽訂臨時(shí)委托管理合同，合同期限一般訂為一年。因?yàn)闃I(yè)主管理委員會(huì)成立后，有可能在一年后重新選聘物業(yè)管理公司。

③物業(yè)管理企業(yè)

物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理合同接受業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)的委托，依照法律合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化管理，是物業(yè)管理法律關(guān)系的重要主體。物業(yè)管理企業(yè)一般須經(jīng)工商行政管理部門的核準(zhǔn)登記以及分發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，而且物業(yè)管理企業(yè)上房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行資質(zhì)管理。根據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為三級(jí)，一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)資本人民幣500萬(wàn)元以上，物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人；二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)資本人民幣300萬(wàn)元以上，相關(guān)管理人員和技術(shù)人員不少于20人；三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上，相關(guān)管理人員和技術(shù)人員不少于5人。新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。

一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬(wàn)平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

④物業(yè)使用人

物業(yè)使用人又稱非業(yè)主使用人，是指物業(yè)的承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的人。物業(yè)使用人未與開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)有直接關(guān)系，不是物業(yè)銷售合同的當(dāng)事人，也不是物業(yè)管理合同的委托方；物業(yè)使用人不是物業(yè)區(qū)域的區(qū)分所有權(quán)人，不具有成員權(quán)，一般不參加業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)。但物業(yè)使用人卻是現(xiàn)代物業(yè)區(qū)域的重要成員，無(wú)論是居住或非居住型物業(yè)，業(yè)主常將物業(yè)出租以獲收益，另外還有其他多種合法占有作用物業(yè)但不擁有所有權(quán)的情形。為了能約束物業(yè)使用人的行為，保障物業(yè)使用人的權(quán)益，各國(guó)物業(yè)管理立法中均明確肯定物業(yè)使用人的獨(dú)立地位。物業(yè)使用人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業(yè)管理公司簽訂管

理公約。所以物業(yè)使用人的權(quán)利義務(wù)不僅源自其與業(yè)主間租賃等合同的約定，而且也出自法律法規(guī)以及業(yè)主公約的規(guī)定。

⑤其他相關(guān)機(jī)構(gòu)

物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)委托管理合同在物業(yè)區(qū)內(nèi)開展管理工作，需要和其他管理工作有關(guān)的公司發(fā)生聯(lián)系，如保安公司、煤氣公司、電梯公司、環(huán)衛(wèi)機(jī)構(gòu)，建筑維修部門等。管理公司要與他們簽訂有關(guān)新的委托合同，由他們就物業(yè)內(nèi)新的業(yè)務(wù)提供服務(wù)。這里產(chǎn)生的直接法律關(guān)系是管理企業(yè)與這些公司簽約，但其結(jié)果卻直接影響業(yè)主，所以重大的協(xié)議、合同、管理公司應(yīng)請(qǐng)管委會(huì)審議。

（2）行政管理機(jī)關(guān)

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的物業(yè)管理活動(dòng)一般通過(guò)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)平等主體間的合同約定開展。但物業(yè)管理涉及百姓日常生活、城市正常秩序，政府行政機(jī)關(guān)如公安、消防、環(huán)保機(jī)關(guān)等基于行政職權(quán)均介入物業(yè)管理活動(dòng)，對(duì)各方的行為進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督。在我國(guó)，房地產(chǎn)主管部門還直接負(fù)責(zé)對(duì)公房的物業(yè)管理。《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第3條對(duì)物業(yè)管理中相關(guān)行政機(jī)構(gòu)規(guī)定：房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)小區(qū)管理的歸口管理工作；市級(jí)綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣等行政主管部門和住宅小區(qū)所在人民政府按職責(zé)分工，負(fù)責(zé)小區(qū)管理中的有關(guān)工作的監(jiān)督指導(dǎo)。目前各地房地產(chǎn)行政管理部門一般設(shè)有物業(yè)管理辦公室，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作。

2.3.2物業(yè)管理法律關(guān)系的客體

法律關(guān)系的客體，指法律關(guān)系主體權(quán)利義務(wù)共同指向的對(duì)象，包括物、行為和非物質(zhì)財(cái)富。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，“物”指物業(yè)，即建筑物本體、附屬設(shè)備、公共設(shè)施及相關(guān)場(chǎng)地。“行為”指物業(yè)管理中各方主體，業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)以及政府主管部門的活動(dòng)?！胺俏镔|(zhì)財(cái)富”即智力活動(dòng)成果，包括精神文化財(cái)富，如物業(yè)小區(qū)的榮譽(yù)稱號(hào)、規(guī)劃設(shè)計(jì)等。

2.3.3物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容

法律關(guān)系的內(nèi)容即主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，法律關(guān)系的實(shí)質(zhì)即主體的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。現(xiàn)行的<<物業(yè)管理?xiàng)l例>>僅調(diào)整委托型物業(yè)管理中的法律關(guān)系，因此，在此也僅主要闡述物業(yè)管理法律關(guān)系中業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)。

（1）業(yè)主的權(quán)利義務(wù)

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：①按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；②提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；③提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；④參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；⑤選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；⑥監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；⑦監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；⑧對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；⑨監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；⑩法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：①遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；②遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；③執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；④按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；⑤按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；⑥法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

（2）物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)

物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理合同的受托方，物業(yè)管理企業(yè)享有的權(quán)利主要是由業(yè)主在合同中授予以及法律明確規(guī)定的物業(yè)管理權(quán)。

物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利主要包括：①根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際情況，制定小區(qū)管理辦法，并報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門備案；②依照物業(yè)管理辦法和物業(yè)管理合同對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理；③依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)；④制止違反規(guī)章制度的行為；⑤有權(quán)選聘專業(yè)機(jī)構(gòu)，承擔(dān)專業(yè)管理業(yè)務(wù)；⑥有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理；⑦可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。

物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)主要包括：①履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)；②接受業(yè)主委員會(huì)和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督；③重大管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主委員會(huì)審議批準(zhǔn)；④接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。

除此之外，筆者認(rèn)為在<<物業(yè)管理?xiàng)l例>>中還應(yīng)進(jìn)一步規(guī)定開發(fā)商、物業(yè)使用人以及其他機(jī)構(gòu)的權(quán)利義務(wù)，使其調(diào)整的范圍更加全面。

3物業(yè)管理制度立法構(gòu)建中的幾個(gè)重點(diǎn)問(wèn)題

3.1物業(yè)管理體制

雖然我國(guó)早在20世紀(jì)20年代的上海就出現(xiàn)了專業(yè)物業(yè)管理的萌芽，但是由于1949年新中國(guó)成立以后，為了社會(huì)主義建設(shè)的需要，城市土地收歸國(guó)有，房產(chǎn)大部分轉(zhuǎn)為公有制，住宅基本由政府投資建設(shè)，并作為福利分配；房地產(chǎn)管理由政府機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，行使所有者和管理者雙重權(quán)利。這種傳統(tǒng)體制的特征是：分配福利性、管理行政性、產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家、使用歸個(gè)人、以租養(yǎng)房、租金低廉。這樣，房地產(chǎn)這一生產(chǎn)生活要素不作為商品進(jìn)入流通，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)亦停止，物業(yè)管理相應(yīng)也隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的沉寂而處于休眠狀態(tài)。在這種體制下，城市種類房屋及設(shè)備的管理維護(hù)基本實(shí)行政府和單位大包大攬的模式，個(gè)人不承擔(dān)房屋及設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。由于這種模式的管理維護(hù)少了經(jīng)費(fèi)，缺活力，無(wú)監(jiān)督，造成房屋及設(shè)備一年新、兩年舊、三年破，人民的居住、工作環(huán)境較差。而物業(yè)管理市場(chǎng)體制的優(yōu)勢(shì)在于按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律動(dòng)作，權(quán)責(zé)分明，誰(shuí)受益，誰(shuí)出錢，誰(shuí)監(jiān)督。管理服務(wù)作為一種商品市場(chǎng)流通，產(chǎn)權(quán)人的利益得到體現(xiàn)和保護(hù)，人民的工作、生活環(huán)境得到保持和提高。所以，實(shí)現(xiàn)“社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化”的物業(yè)管理體制，是物業(yè)管理立法的首要任務(wù)。因此，《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，凡用于出售的新建物業(yè)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理；按照住房制度改革政策出售的公有住房及其伴隨物業(yè)，應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件，逐步實(shí)行物業(yè)管理。

改革開放后，尤其是進(jìn)入20世紀(jì)90年代，各地的物業(yè)管理事業(yè)如雨后春筍般蓬勃發(fā)展，到1998年底，北京、上海、廣東、江蘇、山東、遼寧等省市物業(yè)管理的覆蓋面已達(dá)50%，深圳市則90%。

筆者認(rèn)為，結(jié)合目前中國(guó)人均收入不高的國(guó)情，高昂的物業(yè)管理費(fèi)用并非各家各戶都能承受，應(yīng)對(duì)現(xiàn)行的物業(yè)管理體制進(jìn)行改革，由單一的委托物業(yè)公司管理模式改為委托物業(yè)管理公司管理與業(yè)主自營(yíng)式管理并用的兩種模式。成立物業(yè)管理指導(dǎo)辦公室，對(duì)自管式物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)，提供人員培訓(xùn)、檢查，對(duì)業(yè)主投訴率進(jìn)行監(jiān)控。建立實(shí)行物業(yè)公司管理與業(yè)主自營(yíng)式管理兩種模式并用的物業(yè)管理新體制。建議建立一種業(yè)主自營(yíng)式管理與委托專業(yè)物業(yè)管理公司管理兩種管理機(jī)制并存，行業(yè)自律管理協(xié)會(huì)與行政監(jiān)督相配套的具有中國(guó)特色的物業(yè)管理體制。沒有必要，也不現(xiàn)實(shí)一味追求全部由物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行物業(yè)管理的一刀切模式。

業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理最大的特點(diǎn)是，可以從出租的房屋中收取管理費(fèi)，所收的管理費(fèi)在支付了人員費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、公產(chǎn)運(yùn)作費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)，以及其他費(fèi)用（如6年一度的樓面清洗費(fèi)等）公共開支以后，一般還有節(jié)余，無(wú)需再向住戶收取費(fèi)用，從而減輕了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，也避免了不少我們常見的糾紛，保障了社區(qū)生活的安定和有序

整個(gè)社區(qū)的建筑物分為兩部分：一部分是私產(chǎn)（即居民的套房），由業(yè)主自己負(fù)責(zé)；另一部分是公產(chǎn)，包括庭院、各種公共活動(dòng)場(chǎng)所和臨街的配套建筑物。公共社區(qū)全體成員所有，由他們自己管理，即所謂業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理。他們自己選出一個(gè)比較精干的管理委員會(huì)，全權(quán)負(fù)責(zé)本管

理純屬義務(wù)，沒有任何報(bào)酬。委員一般任期一年，每月開會(huì)一次，討論決定社區(qū)物業(yè)管理的重大問(wèn)題。

臺(tái)灣地區(qū)普遍實(shí)行這一模式。臺(tái)灣的物業(yè)管理隊(duì)伍非常精干，專職人員只有兩位，一位是干事，另一位是守門員兼監(jiān)控員（他們的房間有對(duì)公產(chǎn)部分進(jìn)行監(jiān)控的先進(jìn)電子設(shè)備；并且24小時(shí)錄像，保留2周），另外有少量的臨時(shí)工，如保潔員、修班工等，由干事根據(jù)需要聘請(qǐng)，他們的工資、資金等從出租房屋收取的管理費(fèi)中支出。工作人員盡職、敬業(yè)，加上文明程度較高、設(shè)備先進(jìn)、通訊發(fā)達(dá)，所以其物業(yè)管理成本不算高，水平和效率卻很高。

3.2物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制

監(jiān)督機(jī)制包括三個(gè)方面：一是政府部門（對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主及使用人）的依法監(jiān)督管理；二是消費(fèi)者即業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行合法監(jiān)督，具體的形式是全體業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，代表全體業(yè)主決策有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì)的組建和運(yùn)作應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)以下原則：（1）物業(yè)管理的委托權(quán)及監(jiān)督權(quán)是公民財(cái)產(chǎn)權(quán)利的重要內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)從法律上予以體現(xiàn)和保障。（2）業(yè)主委員會(huì)是群眾性民事權(quán)利組織，不注冊(cè)為社團(tuán)法人，不獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，其民事責(zé)任由全體業(yè)主共同承擔(dān)。國(guó)外及香港的物業(yè)管理立法也體現(xiàn)了這一原則。但賦予其一定的民事權(quán)利，如簽訂合同的權(quán)利、參加訴訟的權(quán)利。（3）業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間是平等的民事關(guān)系，雙方依據(jù)法律法規(guī)政策和物業(yè)管理合同進(jìn)行活動(dòng)。（4）業(yè)主委員會(huì)不得從事具體的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，其成員工作一般屬義務(wù)性質(zhì)。筆者認(rèn)為，也可以參照業(yè)主委托參加業(yè)主大會(huì)的方式，將業(yè)主委員會(huì)的工作委托給物業(yè)管理企業(yè)以外的物業(yè)管理顧問(wèn)公司。（5）政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)。因此，《條例》對(duì)業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生方式、性質(zhì)、職責(zé)、登記管理等作了明確規(guī)定。三是物業(yè)管理行業(yè)自律組織或行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管。該組織的目標(biāo)包括：（1）提高業(yè)內(nèi)管理水平。（2）制定自律規(guī)定及監(jiān)管會(huì)員。（3）維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主的合法權(quán)益。（4）鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)彼此合作，提高服務(wù)水平。（5）向政府提供專業(yè)意見及方便公眾人士咨詢。目前中國(guó)的物業(yè)管理自律還處于起步階段，造成了我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的畸形。筆者強(qiáng)烈建議，由房地產(chǎn)行政管理部門牽頭，盡快建立體制上類似于消協(xié)的建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會(huì)，實(shí)施行業(yè)自律。之后，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的投訴可以由協(xié)會(huì)受理，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，并由該協(xié)會(huì)對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)審查。在物業(yè)管理領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)政府職能由微觀管理向宏觀調(diào)控的轉(zhuǎn)變。

3.3物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制

競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本特征，物業(yè)管理行業(yè)必須通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制提高管理服務(wù)質(zhì)量。在初期的物業(yè)管理中，許多城市對(duì)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)行誰(shuí)開發(fā)誰(shuí)管理，由建設(shè)單位指定物業(yè)管理企業(yè)，形成管理終身制。這種市場(chǎng)壟斷行為，既剝奪了業(yè)主和使用人選擇管理服務(wù)者的權(quán)利，也不利于管理服務(wù)水平的提高和行業(yè)的健康發(fā)展。實(shí)踐中，很多物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商的子公司，在開發(fā)商完成了項(xiàng)目開發(fā)后就把該項(xiàng)目的前期物業(yè)管理交給了物業(yè)管理企業(yè)。在這種情況下，如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)購(gòu)買的物業(yè)有問(wèn)題，就會(huì)把責(zé)任推到物業(yè)管理企業(yè)的身上，并以此為理由拒交物業(yè)管理費(fèi)，在一定程度上造成了物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難、效益差。但是，考慮到目前各地和實(shí)際情況千差萬(wàn)別，多數(shù)城市的房屋管理體制還沒有完全轉(zhuǎn)換，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)水平較低，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)效益較差，物業(yè)管理建設(shè)單位的經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼等情況，《條例》規(guī)定，物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)建立市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，提倡開展在相應(yīng)資質(zhì)的基礎(chǔ)上進(jìn)行物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。

3.4物業(yè)管理企業(yè)與有關(guān)部門的職責(zé)范圍

物業(yè)管理企業(yè)與公安部門、交通管理部門、環(huán)衛(wèi)部門、園林部門、公用事業(yè)單位（水、電、氣）、街道、居委會(huì)等之間的職責(zé)范圍問(wèn)題，一直是物業(yè)管理的難題。這個(gè)問(wèn)題是由于早期的城市管理體制和法律界限不明確所造成的。物業(yè)管理有兩個(gè)特征：一是社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化，向業(yè)主和使用人提供有償服務(wù)；二是物業(yè)管理是企業(yè)行為，與政府職能是兩個(gè)不同的范疇?！稐l例》明確了物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和范圍，規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律規(guī)定和合同約定的義務(wù)，并且，界定了物業(yè)管理企業(yè)與政府有關(guān)部門公用事業(yè)單位的職責(zé)范圍。

有這樣一個(gè)案例：張先生夫婦是居住在A花園的業(yè)主，A花園的物業(yè)管理由B物業(yè)公司負(fù)責(zé)。某日凌晨3點(diǎn)左右，張先生夫婦被室內(nèi)的響動(dòng)驚醒，起床并打開臥室的門，發(fā)現(xiàn)有一滿嘴酒氣的陌生人已走到客廳和臥室的過(guò)道處，當(dāng)時(shí)便質(zhì)問(wèn)：“為什么闖入住宅？”此人自稱是物業(yè)公司聘用的保安員，并聲稱在檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)張家房門沒關(guān)，認(rèn)為室內(nèi)無(wú)人，就進(jìn)來(lái)檢查情況。張先生講熄燈前已經(jīng)鎖上門，而且質(zhì)問(wèn)來(lái)人“既是保安為什么不著裝？”來(lái)人無(wú)言以對(duì)。于是，張先生找來(lái)物業(yè)值班經(jīng)理，這位經(jīng)理講可能是誤會(huì)。第二天，張先生就到物業(yè)管理公司投訴，但物業(yè)管理處只是在口頭上表示歉意，當(dāng)張先生要求物業(yè)公司解釋這保安入室的原因時(shí)，物業(yè)公司只說(shuō)已經(jīng)開除了這名保安，但拒絕給予明確答復(fù)。張先生則堅(jiān)持要求物業(yè)管理公司方面就保安入室的解釋、物業(yè)管理公司的調(diào)解結(jié)果和開除保安的原因等問(wèn)題給予答復(fù)。當(dāng)天下午，張先生就接到騷擾電話，此后多次在深夜接到騷擾電話。于是，張先生夫婦把物業(yè)公司告上法庭，要求賠償精神損失。物業(yè)公司辨稱：保安員是在深夜值班時(shí)發(fā)現(xiàn)張先生家的房門虛開，經(jīng)按鈴房?jī)?nèi)無(wú)反應(yīng)的可疑情況下，始進(jìn)入房?jī)?nèi)進(jìn)行檢查，完全是在履行職責(zé)，對(duì)張先生夫婦的安全負(fù)責(zé)。根據(jù)物業(yè)公司了解的情況及相關(guān)物業(yè)管理制度，保安當(dāng)時(shí)不可能掌握張先生家的鑰匙，而張先生沒有任何物品丟失、門鎖及其他損壞后果，因此保安入室沒有任何過(guò)錯(cuò)，不構(gòu)成侵權(quán)。另外，<>規(guī)定，保安員在社區(qū)內(nèi)作24小時(shí)巡邏，如遇緊急情況，應(yīng)按登記的電告號(hào)碼聯(lián)系有關(guān)住戶并立即通知公安、消防等部門，如無(wú)法聯(lián)系有關(guān)住戶時(shí)，即邀請(qǐng)公安人員或消防人員見證，由管理公司人員開啟正門，進(jìn)入單元審查事故情況，并做適當(dāng)處理。

在該案中，張先生夫婦身為業(yè)主與物業(yè)公司之間形成了物業(yè)管理合同關(guān)系。B物業(yè)公司有義務(wù)保護(hù)張先生夫婦的安全，在發(fā)現(xiàn)張先生家房門有不正常情況時(shí)可以而且應(yīng)該采取措施；如果發(fā)生盜竊、搶劫等刑事犯罪行為，保安人員應(yīng)及時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。保安人員徑直進(jìn)入張先生家的行為不符合<>，也超越了其應(yīng)有的權(quán)限，侵犯了張先生夫婦“公民住宅不受侵犯”的權(quán)利。并且因?yàn)锽物業(yè)公司的保安員在深夜入室，給熟睡中的張先生夫婦帶來(lái)一定精神恐懼，所以應(yīng)給予適當(dāng)?shù)木駬嵛?。法院最終判決B物業(yè)公司除向張先生夫婦口頭道歉外，還應(yīng)一次性向張先生夫婦賠償精神撫慰金各1500元。由此可見，保護(hù)業(yè)主的安全，維護(hù)業(yè)主的利益是物業(yè)管理公司的職責(zé)，但在履行職責(zé)時(shí)應(yīng)注意采取適當(dāng)合理的方式，如果措施不當(dāng)侵害了業(yè)主的權(quán)利，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理公司及其工作人員在進(jìn)行物業(yè)管理操作過(guò)程中必須嚴(yán)格遵守法定或約定的權(quán)限和程序，分清與職能部門之間的權(quán)力界限。

3.5物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和維修基金

目前，我國(guó)多數(shù)城市居民收入及消費(fèi)水平相對(duì)較低，對(duì)中低收入階層居住的普通住宅的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)不可能完全實(shí)行市場(chǎng)價(jià)。《條例》規(guī)定，普通居民住宅的物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格可以實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。物業(yè)

管理服務(wù)是一種特殊商品，其特點(diǎn)一是公共消費(fèi)，二是消費(fèi)和生產(chǎn)存在于同一過(guò)程，每個(gè)業(yè)主均應(yīng)交納所享受的服務(wù)相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。因此，《條例》除規(guī)定了物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的定價(jià)原則和構(gòu)成外，還規(guī)定了物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的交納和監(jiān)督管理方式。

物業(yè)共用部位共用設(shè)備設(shè)施大中修和更新改造費(fèi)用金額較大，一旦發(fā)生時(shí)，難以及時(shí)籌集。為了保證物業(yè)的正常使用，保障全體業(yè)主的利益，借鑒我國(guó)香港和國(guó)外關(guān)于維修基金制度，并吸取過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為此，《條例》應(yīng)規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)及兩個(gè)以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)共用部位共用設(shè)備維修基金制度。

3.6物業(yè)的維護(hù)和使用

過(guò)去，由于物業(yè)維護(hù)責(zé)任不明確，維護(hù)不到位，以及業(yè)主和使用人自我約束意識(shí)較差，所以許多物業(yè)過(guò)早破損，所以《條例》第五章對(duì)業(yè)主及使用人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)使用物業(yè)的行為及其法律責(zé)任作了具體規(guī)定?，F(xiàn)時(shí)在一定程度上也以物業(yè)管理企業(yè)的管理權(quán)限進(jìn)行了約束。

3.7建設(shè)單位的義務(wù)

為了創(chuàng)造開展物業(yè)管理工作的必備條件，加強(qiáng)物業(yè)的建設(shè)與管理的銜接，保障購(gòu)房人享受物業(yè)管理消費(fèi)的權(quán)益，《條例》第29、30、31條規(guī)定，在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（4）物業(yè)管理所必需的其他資料。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)管理服務(wù)用房，并在物業(yè)銷售（預(yù)售）前，選出物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)。在業(yè)主入住之后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

4我國(guó)物業(yè)管理制度的立法完善

4.1大量糾紛得不到解決物業(yè)管理是否需要中央立法

關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，目前至少有以下三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)前出現(xiàn)物業(yè)管理問(wèn)題的原因十分復(fù)雜，涉及觀念、機(jī)構(gòu)、體制、市場(chǎng)、法制和監(jiān)管等諸多方面。特別是法治建設(shè)嚴(yán)重滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，致使物業(yè)管理市場(chǎng)不規(guī)范，物業(yè)管理活動(dòng)中各方面主體的權(quán)利、義務(wù)不清，合法權(quán)益得不到保護(hù)，政府的監(jiān)督管理缺乏法律依據(jù)，大量矛盾糾紛得不到解決。主要表現(xiàn)在：物業(yè)管理的體制問(wèn)題；物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格問(wèn)題；物業(yè)管理相關(guān)主體之間的法律責(zé)任問(wèn)題；物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不規(guī)范問(wèn)題。已經(jīng)出臺(tái)的法規(guī)政策層次不高，沒有涵蓋物業(yè)管理的全部?jī)?nèi)容，整體性、連續(xù)性、實(shí)踐性較差，可操作性不強(qiáng)，立法部門應(yīng)盡快建立和完善物業(yè)管理法律法規(guī)體系，并將《物業(yè)管理?xiàng)l例》上升為法律，將行政管理處罰的權(quán)限上升為司法行政的權(quán)限。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)以法規(guī)的形式對(duì)物業(yè)管理在體制、收費(fèi)等原則性問(wèn)題做一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)范，但不宜太具體。因?yàn)楦鞯胤康禺a(chǎn)及物業(yè)管理狀況差異較大，有立法權(quán)的省區(qū)市可以根據(jù)實(shí)際情況對(duì)國(guó)務(wù)院的法規(guī)進(jìn)行細(xì)化，可出臺(tái)具體的細(xì)則或?qū)嵤┺k法。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，中央沒有必要對(duì)物業(yè)管理問(wèn)題進(jìn)行立法，可由地方立法后交給行業(yè)協(xié)會(huì)管理。

筆者認(rèn)為，三種觀點(diǎn)各有一定道理，但是也存在一定的漏洞。第一種觀點(diǎn)提出的問(wèn)題在《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)以后已經(jīng)在一定程度上得到緩解，由于《物業(yè)管理?xiàng)l例》的效果還沒有完全表現(xiàn)出來(lái)，所以目前并不應(yīng)急于將《物業(yè)管理?xiàng)l例》上升為法律。第二種觀點(diǎn)比較可行，也具有可操作性，但是不夠全面。尤其是容易出現(xiàn)中央與地方、地區(qū)與地區(qū)之間立法的沖突的問(wèn)題。第三種觀點(diǎn)提出建立行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行管理具有創(chuàng)造性、新穎性。但是對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行立法的問(wèn)題已經(jīng)有很多學(xué)者進(jìn)行過(guò)探討，并認(rèn)為立法是必要的。

4.2我國(guó)未來(lái)物業(yè)管理立法的發(fā)展方向

鑒于此，筆者提出以下觀點(diǎn)：第一，加強(qiáng)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的貫徹落實(shí)；第二，各個(gè)具有立法權(quán)的省市可以結(jié)合本地區(qū)實(shí)際、因地制宜，制定相應(yīng)的具體的細(xì)則或?qū)嵤┺k法。對(duì)于中央與地方立法沖突問(wèn)題，堅(jiān)持根據(jù)法律的效力層級(jí)理論，在《條例》生效之后，各地方的地方性法規(guī)繼續(xù)有效，但是這些法規(guī)中與《條例》相沖突的條款無(wú)效，應(yīng)以《條例》中的規(guī)定為準(zhǔn)；第三，在合適的時(shí)候，對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》進(jìn)行修改，加入物業(yè)管理一章，專門調(diào)整物業(yè)管理中各種法律關(guān)系。同時(shí)經(jīng)過(guò)對(duì)實(shí)踐操作中遇到的問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)，結(jié)合相關(guān)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)具體國(guó)情，對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行修改、完善，使之更加具體，可操作性更強(qiáng)。第四，盡快完善物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)體制，實(shí)行行業(yè)自律管理。

目前我們能做的就是為物業(yè)管理行業(yè)的全面法治化打好基礎(chǔ)。在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的實(shí)踐摸索之后對(duì)條例進(jìn)行細(xì)化完善，查漏補(bǔ)缺。物業(yè)管理的法治化任重而道遠(yuǎn)。

5結(jié)語(yǔ)

我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)目前還存在巨大的潛力可以挖掘：以北京市為例：居住小區(qū)數(shù)量逐年增多，住宅面積增長(zhǎng)迅速，到1998年底全市已建成的居住小區(qū)有828個(gè)，建筑面積共7763萬(wàn)平方米。其中，住宅面積7742萬(wàn)平方米，占全市住宅總面積（15794萬(wàn)平方米）的49％，住宅區(qū)居民807671戶（約240多萬(wàn)人），占全市居民總戶數(shù)（259萬(wàn)戶）的

32.1％。隨著時(shí)代的發(fā)展，現(xiàn)代化小區(qū)的數(shù)量還將呈上升趨勢(shì)，同時(shí)公房制度改革也是一支催化劑。另外，商用物業(yè)以及學(xué)校、機(jī)關(guān)、工廠等特種物業(yè)的待管理范圍也不斷擴(kuò)大。無(wú)疑，隨著物業(yè)管理法律制度的完善，我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)將會(huì)步入一個(gè)健康、持續(xù)、快速發(fā)展的新時(shí)期。

音樂是流動(dòng)的建筑，建筑是凝固的音樂。物業(yè)管理法律制度就是現(xiàn)代建筑這場(chǎng)交響樂的最精彩的一篇樂譜。隨著物業(yè)管理法律制度的深化和完善，必將演奏出一篇現(xiàn)代建筑美妙、精彩的雄渾樂章！

謝辭

本文在寫作過(guò)程中得到了耿焰老師、馮毅法官、王明紅法官、劉昌華律師的細(xì)心指導(dǎo)和幫助，以及青島市物業(yè)管理辦公室、青島市天泰物業(yè)管理有限公司的大力協(xié)助。在此表示誠(chéng)摯的謝意。由于這篇論文是在實(shí)習(xí)期間完成的，所以時(shí)間和精力都是有限的。之所以能按時(shí)、保質(zhì)保量的完成，很大程度上應(yīng)該歸功于我的父母，冷如平先生和劉玉美女士在生活上的照顧和在精神上的鼓勵(lì)，在此我向他們表示衷心的感謝。另外我還要感謝我尊敬的老師，我親愛的同學(xué)和朋友對(duì)我的支持、鼓勵(lì)和幫助。

參考資料：

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3、何培華主編《房產(chǎn)法》，法律出版社，2003年4月版

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實(shí)施

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