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摘要：一個運行良好的物業管理體制,不僅是房地產成熟發展的標志,而且是房地產持續發展的保證。物業管理作為房地產開發過程中的最后一個重要環節,已經成為許多人選擇物業時的一個很有份量的法碼。2000年寬帶接入服務商風起云涌忙于圈地,智能化、信息化小區拔地而起,作為同小區的建設管理越來越不可分割的物業管理公司該如何積極應對這一市場機會?

深圳市現有大小物業管理公司1100家,進行注冊登記的就有600家。經過近20年的發展,深圳物業管理不但形成了一個在城市管理中占有重要地位的新興行業,而且在追求高檔次、高標準的事業目標中不斷進取,樹立了一個新興服務行業的良好形象。然而面對北京、上海物業管理咄咄逼人的發展態勢,深圳物業管理如何繼續保持旗艦地位,如何利用社區優勢拓展公司的生存空間?這些也許將成為對物業管理公司而言并不輕松的話題。

一、網絡化管理日漸成為物業管理的主角

物業管理公司是小區專業管理的主體,全面負責公共設施維修、環衛清掃、綠化養護、小區治安保衛等服務性工作。通常情況下,住宅的管理是一個勞動密集型的行業,然而它并非一般意義上的體力勞動。物業管理行業發展到現在,已經漸漸地超出了清潔、綠化和安全巡邏的概念。高科技手段和計算機技術已不容選擇地進入物業管理行業,物業管理不再是傳統意義上全天候的人工管理。

(一)消費群領域的網絡化刺激了物業管理的網絡化進程

只要輕輕一點,就可以搭乘網絡--這艘新世紀的諾亞方舟,獲取各種服務的誘惑的確讓不少人心動。一項調查表明,深圳有58.6%的人擁有個人上網電腦,調查還顯示,2001年家用電腦市場將再上一個臺階,14.7%的城市居民表示了強烈的購買意向。帶寬的不斷增加和上網費用的大幅下調,更進一步使網絡家居為越來越多的人所接受。根據CNNIC的統計,到去年年底中國已有網民2230萬,任何一個積極尋求發展的物業管理公司都無法面對如此巨大的市場群體而無動于衷。網絡的發展將物業管理公司與業主們一起推向市場經濟第一線。

千兆以太網和VODSL等寬帶通信技;噩術的應用,利用現有電話線實現帶寬達1OMb/s的雙向傳輸,完全可以解決傳統ADSL技術中存在的用戶上行帶寬窄及用戶端接入設備昂貴的問題,ADSL終端設備大約要2700至3000元,而VODSL只要幾百元錢,用戶完全可以負擔得起,有條件的發展商也可以免費提供。隨著一個個智能化小區紛紛崛起,強大的社區信息網絡體系逐漸形成。深圳有數百個社區住宅具備寬通信能力,這必將促進全市產業結構升級并形成一個龐大的信息服務業。

(二)智能化配套設施的統一管理要求物業管理以網絡化與之相適應

三表遠程抄送系統、消防自動控制系統、自動巡邏系統、停車場IC卡管理系統、紅外線安防系統等越來越多的智能化配套設施逐漸進入社區,不同的智能化設施可能關系到物業管理公司中不同的部門和人員的監控管理工作,同時又與每一住戶日常生活息息相關。如何充分高效地利用這些設施為住戶服務?如何將社區中管理的需求與系列基礎設施的功能統一起來?這就要求物業管理實現網絡化,以達到設備的應用管理、人的管理和住戶的服務高效統一。

(三)日常生活服務將逐步納入物業管理的范疇,并最終實現與物業管理的良性互動

住宅建設飛速發展,人們對居住環境也有了更高的要求。居室不僅僅是一個居住的中心、教育的中心、交流的中心。這就要求物業管理公司把自動化的服務延伸到客戶一端,為客戶提供方便、迅捷的個性化服務和定制信息。目前深圳一些小區如天安數碼城、梅林一村等,已經可以在網上實現物業費用查詢,網上建議,上網投訴、報修等功能。

網絡給我們帶來了廣闊的生活空間和新鮮感受,常可以聽到身邊有人建議:隨著人們對網絡的種種便捷的習慣和逐漸依賴,日常服務需求將逐步納入物業管理的范疇,并最終實現與物業管理良性互動。

(四)網絡化的進程,使物業管理完全可以與外界配套取得聯系,甚至將周邊配套視為資源,以補充自身配套的不足

項目與商業中心區的距離是目前房價的支撐點,然而隨著網絡化管理的推進,管理的等級程度將成為人們考慮的另一個焦點。通過網絡化管理物業管理公司完全可以與外面的配套取得聯系,甚至將周邊的生活配套視為自己的資源,以補充自身配套的不足。而那些學校、醫院、裝修公司、家具公司、商場、超市進駐小區、占有客戶,也正是他們今后的戰略目標。有了系統的網絡化管理手段,物業管理公司甚至可以同其它傳統銷售業達成合作:業主剛入住就會得到附近超市和娛樂場館的會員卡,附近某醫院還將為其建立醫療檔案,某著名學校還將接納其子女人學,附近某家具城將提供折扣優惠,其指定裝飾公司也會推出優惠服務,和某汽車救授公司聯系,為業主提供汽車救援卡等等。對物業公司而言,也可以利用自身優勢獲取一定的中介利潤。

二、物業管理網絡化在小區內的實施

(一)網絡化管理,將社區中人的需求與系列基礎設施的功能統一起來

通過網絡化管理,實現對集成的智能.化設備、系統、網絡飛數據庫等進行全面的管理和監控。例如一旦出現事故報警,不僅控制中心、保安部門可以立即進行處理,同時相關部門、高層管理人員以及住戶均可同時了解到事故的處理過程,以便于及時采取相應的配合措施。

(二)小區物業管理的網絡化,促進社區管理規范、高效運營

在住宅小區的物業管理中,大量日常工作是圍繞居住保障進行的。它包括上水、下水、煤氣、交通、通訊線路的暢通,供電的穩定,冬季的用暖供給,土建結構的安全保障,外墻裝飾的破損補救,以及對突發事故的急修、搶修等。這一系列對物業各類硬件的日常維護、修繕、更新、改造等,相當復雜繁重。網絡化管理,將其納入程序化管理,則能夠極大地降低勞動強度,使社區的服務管理規范有序,同時為企業持續發展和追求長期利潤最大化奠定基礎。

(三)社區網絡化管理,為物業管理公司帶來增值效益

如果說網絡化的管理給住戶帶來的是便捷飛高效的服務,對管理公司則意味著勃勃商機。除了搞好物業管理綜合服務收費所包含的必要服務項目外,物業管理公司還可以通過網絡拓展服務的深度和廣度,開展各種在線的增值服務,如VOD點播、遠程教育、遠程醫療,使用戶享受到無微不至的關懷和盡善盡美的服務,并從中獲取增值效益。

目前住宅大多已經在教育、購物飛交能、娛樂、休閑等生活配套方面比較齊全,在小區保安人員24小時巡更下,小區住戶車出車入,與外界的交流依*著先進的網絡系統,連日常費用的繳交也"出戶"且"遠程"了。面對激烈的競爭,如何有效利用社區資源,將其轉化為真正為自己業主服務的生活配套,讓項目的業主能夠真.實地擁有這些服務,擔當管理者角色的物業管理公司今后再不能"獨善其身"了。公務員之家

三、網絡化管理在物業公司內部管理中的應用

在對物業管理的問題上,人們經常談論的是對社區的物業管理。實際上,它還包括另一個重要層面,即對公司的內部管理。網絡化管理首先解決的是實現了對分散的下屬物業管理處統一高效的管理。物業管理是規模出效益的行業,但如果集團下屬物業管理處個數眾多且分布分散,勢必造成資源的浪費及管理的不便。網絡化物業管理,能有效運用現代管理科學和先進的維修養護技術,以經濟手段對物業實施多功能、全方位的統一管理,并為物業所有人、使用人提供高效、周到的服務,使物業發揮出最大的使用價值和經濟價值。

(一)實現對分散的下屬物業管理處統一高效的管理

據深圳市住宅局公布的最新統計,深圳物業管理企業進軍全國大市場的管理面面積突破3000萬平方米大關,成為我國物業管理一體化、市場化、規范化的"旗艦"。

發展速度快本來是一件好事,但同時也暴露出了一些問題,如開發單位多、物業項目小而零散,致使點多、片大、線長。遠程統一化管理問題成了讓物業管理公司頭痛的難題。網絡化物業管理有效地解決了遠程化管理問題,將物業管理升級,利用網絡將有關聯的或同一發展商、物業管理公司旗下的項目聯結起來,達到資源共用、信息共享,以較少的資源投入發揮更大的功效;物業管理公司老板還可以安坐家里監測整個企業在各地的進度。

(二)減少中間環節,有效降低成本

網絡化物業管理最大限度地解決提高了服務質量與降低管理成本之間的矛盾,有效的削減中間管理層,簡化了費用核算、文件傳遞等中間環節,大大降低了管理成本;并實現資源共享、信息、公用,從而有效降低經營成本;

(三)統一的信息平臺實現了交互式管,理與個性化服務,縮短了領導與員工的距自離,實現了公司內部的交互式管理,營造出寬松的企業文化

物業管理是一項系統的管理工作,隨著市場的變化,小船的抗風險能力是有限的,大的集團公司的出現,可起到整合市場的功效,只有提早著手建立起遠程統一化管理運行機制,即時調整策略,才有可能走自在市場競爭的前列。